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はてなキーワード: 賃借人とは
「日本の法律では賃貸物件でホストファミリーとして移民難民を受け入れることを禁止出来ますか？」
「日本の法律では、賃貸物件でホストファミリーとして移民難民を受け入れることを禁止することはできません。
民法第609条第1項では、賃貸人は、賃借人に使用させることを約した目的に従って、賃借物を使用収益させることを約束すると定められています。このことから、賃貸物件でホストファミリーとして移民難民を受け入れることも、賃貸物件の使用収益に当たると考えられます。
また、公益を害する行為を禁止する法律もありません。そのため、賃貸物件でホストファミリーとして移民難民を受け入れることは、法律上禁止されていません。」
＜質問文＞ 日本でホストファミリーになるには、賃貸契約の問題あるから、実質的に持ち家・持ちマンションでないと厳しい気がするのは気のせいですか？ 民法第612条 1.賃借人は、賃貸人の承諾を得なければ、その賃借権を譲り渡し、又は賃借物を転貸することができない。 2.賃借人が前項の規定に違反して第三者に賃借物の使用又は収益をさせたときは、賃貸人は、契約の解除をすることができる
＜Bardちゃんの回答案1＞
気のせいではありません。民法第612条の規定により、賃借人は賃貸人の承諾を得なければ、賃借権を譲渡し、又は賃借物を転貸することができません。賃貸物とは、賃貸借契約の対象となる不動産のことで、マンションやアパート、戸建て住宅などが該当します。
ホストファミリーになるということは、賃借物である自宅を外国人留学生に居住させることを意味します。この場合、賃貸人の承諾を得ずに留学生に自宅を使用させると、賃貸契約違反となり、賃貸人から契約解除をされる可能性があります。
そのため、日本でホストファミリーになるには、賃貸人の承諾を得ることが必須となります。賃貸人によっては、ホストファミリーになることを許可してくれる場合もありますが、事前に賃貸契約の内容を確認しておくことが重要です。
また、賃貸人から承諾を得たとしても、賃貸契約の内容によっては、ホストファミリーとして活動できる範囲が制限される可能性があります。例えば、留学生の滞在期間や人数、使用できる部屋数などが定められている場合もあります。
以上のことから、日本でホストファミリーになるには、実質的に持ち家・持ちマンションでないと厳しいと感じるのは、正しい判断と言えるでしょう。
＜Bardちゃんの回答案２＞
気のせいではありません。日本では、賃貸契約で転貸を禁止する条項が一般的です。そのため、ホストファミリーとして、賃貸物件で外国人留学生を受け入れるには、賃貸人の承諾を得る必要があります。
賃貸人の承諾を得ることは、必ずしも難しいことではありません。しかし、賃貸人によっては、転貸に同意しないこともあります。その場合は、持ち家・持ちマンションでなければ、ホストファミリーになることは難しいでしょう。
ただし、賃貸契約の転貸に関する条項は、必ずしも厳格に適用されるとは限りません。賃貸人との交渉次第では、転貸を認めてもらうことができる可能性もあります。
具体的には、以下の点をアピールするとよいでしょう。
また、賃貸人との信頼関係を築くことも重要です。賃貸人と良好な関係を築いておけば、転貸を認めてもらいやすくなるでしょう。
なお、賃貸物件でホストファミリーになる場合は、以下の点にも注意が必要です。
近年はネット上で度々、賃貸住宅の退去時トラブルの話題が上り、「泣き寝入りせずに大家さんと戦おう！」といった雰囲気が広がっているように思う。
俺の場合は「トラブル」というほどの大ごとではなかったのだが、日本全国で同じような被害に遭っている方が相当数いるだろうなあと思うので、そんな人たちが住まいを退去するときの参考になることを願って、体験談を記しておこうと思う。
俺…30代の普通のサラリーマン。仕事柄普通の人より多少、法律とかを見る機会が多い。
大家のおっさん…昔ながらのザ・地主というタイプで態度が横柄。昭和脳らしく、俺の妻と話す時は「この儂が女なんかに敬語使うなんて…！」と顔に書いてあった(笑)
退去した住居は、築40年以上、家賃10万円弱、敷金5万円で、居住年数は約8年。
大家のおっさんに原状回復費用として請求された額は87,000円（敷金5万円と相殺するので、実際の請求額は37,000円）だった。
このとおり、払えと言われたのは37,000円、大した金額ではなく普通に払える額だ。
「面倒ごとを避けるために支払っておくか…」という心理を突いて、払っても良いやと思える額に恣意的に設定したとしか思えなかった。
その証拠に、支払いの明細書には「ハウスクリーニング費用」が含まれていた。
国土交通省の「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」には明確に貸主（大家）負担とされている項目だ。
「ハウスクリーニング費用って貸主負担じゃないんですか？」と。
返答は無くて逆ギレだった。
とにかく怒り狂って支離滅裂な言動だったので、正直何を言っていたのかほとんどわからなかったんだが、要約すると「こっちも目をつぶってやってる部分が沢山あるんだから文句言わず支払ええ！」という趣旨のことを言っていたように思う。
（この言動からも、大家のおっさんが、どんぶり勘定でテキトーに金額を決めてるんだろうなというのが透けて見える）
結局、「もう儂（大家）は知らん！あとのことは不動産屋か保証会社に任せるからそいつからの連絡を待て！」ということで通話は終わった。
…というか、不動産屋「か」保証会社に任せる、ってなんだよ、どっちなんだよ。
それに、不動産屋にしろ保証会社にしろ、賃貸契約は終了したのにその後も大家のおっさんの面倒を見てやらなきゃならないのか？
大家のおっさん側の事情はよくわからないので疑問は尽きないが、とりあえず言われた通り連絡を待った。
こっちから不動産屋と保証会社に軽く連絡もしておいたが、当然のように反応無しだった。
そして1か月の時が過ぎて俺は気付いた…あれ？これ詐欺じゃね？
敷金ってのは契約終了後は賃借人に返還されるのが原則だ、ガイドラインにもそう書いてある。
費用の内容について尋ねても逆ギレされて答えてもらえないし、待てど暮らせど連絡は来ない。
連絡を待てばいいと嘘をついて、敷金の返還をうやむやにして、ちゃっかり着服しようとしているんじゃないか。
詐欺だ。
消費者センターからの回答は「敷金を返還してほしかったら敷金返還請求をすれば良いのでは」という進次郎構文のようなものだった。
釈然としないものを感じつつも、ググったら敷金返還請求のテンプレートが山ほど見つかったので、とりあえずそれをやってみることにした。
内容は簡単に言うと「〇日以内に敷金を俺の口座に振り込め。振り込まれなかったら訴訟する」というものだ。
テンプレートには無かったが、「詐欺罪で刑事告訴するつもりだ」という文章も入れておいた。
大家のおっさんも5万円のために懲役のリスクは負いたくないだろう。
消費者センターは「敷金返還請求は簡易書留で送りましょう」とヌルいことを言っていたが、本気度を示すためにも内容証明郵便で送ることにした。
難しそうだと漠然と思っていたが、今はネットで内容証明郵便が送れることを知った。
1,600円くらいかかるんだが、手続き自体はメールを送るのと変わらないほど、簡単なものだった。
内容証明郵便が大家のおっさんに届くや否や、さっそく保証会社から鬼電が来た。
というかマジで保証会社が大家のおっさんの手足となって動くんだな、どういう契約になってんの？
ここからは俺が独自に法律を解釈して採った行動なので、必ずしも正しいとは限らない。マネするなら自己責任でお願いします。
電話は取らないしSMSメッセージも無視、書留なんかが来ても受け取り拒否するつもりだった。
一見不誠実だと思うかもしれないが、法的な観点でこの行動の正当性を主張してみたいと思う。
まず電話。
「保証会社です」「大家のおっさん本人です」と電話で言われても、電話で話している相手が本当に当事者なのか確認する術が無い。
なので後から「そんな電話儂は知らん」とシラを切られたら、それが嘘だと証明できないのだ。
電話番号が合っていても、通話を録音していても、「儂の電話を使って別人がやったんだ」と言われてしまえば、決定的な証拠にはなり得ない。
というわけで、俺と大家のおっさんとで既に争っている件について、誰とも知れない第三者かもしれない電話相手にその内容を話すなんてありえない、と俺が判断するのは合理的だと言える。
そう考えた。
ついでに言うとこの電話の不確実性は、相手が「電話したのに無視した！」と主張してきてもそれを潰せる。
着信履歴が残っていようが、気づかずに通知を消してしまったと主張すれば、意図的に無視したのか本当に気付かなかったのかを証明するのは不可能だ。
ここまでの電話についての話は全て、SMSメッセージにも当てはまる。
結局、保証会社からも大家のおっさん本人からも、結構な回数の電話とSMSが来ていたみたいだが、俺は全て気付かなかった。そういうことになる。
次に郵便。
どこまでいっても、誰が書いて誰が送ったのか証明できないので、そんな手紙は受け取れない、ということになる。
結局、こういった連絡手段の不確実性を排除するために、内容証明郵便というものがあるのだなあと改めて理解した。
内容証明郵便はその名のとおり、内容・差出人・宛先を郵便局が証明してくれる。
これらが郵便局にも保存されるので、「儂は送ってない！」とは言えないわけだ。
また、内容証明郵便は仮に受け取り拒否をされたとしても、法的には「ちゃんと相手に到達した」ものとして扱われる。
内容証明郵便を無視してしまうと、自分にどんなに不利な内容が書かれていたとしても到達したものとして扱われてしまうので、これはリスクが高すぎる。
なので作戦は「内容証明郵便以外の連絡は一切無視する」つまり「内容証明郵便で交渉してきたら応じる」ことにしていたわけだ。
あこぎな大家のおっさんに、1,600円の内容証明郵便代を支払わせられたら、それはまあ部分的な勝利だな、くらいに考えていた。
さて、大家のおっさんにしてみれば、いつものように小遣い稼ぎをしようと思ったら、思わぬ反撃が来て訴訟リスクを負ってしまったわけだ。
頼みの保証会社も「ダメです全然連絡がつきません」と役に立たないし、自分で連絡してもやっぱり出ない。
そうやって、じわじわとこちらが指定した期日が迫る中、大家のおっさんから送られてきたSMSメッセージの内容は衝撃的なものだった。
…お前本当に常識無いな！なんでサラっと、勝手に、期限伸ばしてんだよ！
別に法律の知識なんて無くても、普通に仕事したことある人なら、こんな一方的な期限延長の宣言が無効だなんてことは常識で考えてわかるよな…？
いざ△日が到来したら一体どうなるのか、もはや想像がつかなかったが、当日朝にはいつものように保証会社から電話とSMSがあり、その数時間後に大家のおっさん名義での敷金全額の振り込みがあり、あっけなくこの争いは終結した。
37,000円払えと言われていたのに、逆に5万円振り込まれたのだ！87,000円の勝利だ！！
大家のおっさんが歯ぎしりして悔しがりながら振込をするところを想像しながら、その日は盛大に祝杯を挙げた。
では大家のおっさんはどうすれば良かったのか（逆に言えばどうされれば俺は負けたのか）。
単純に、俺の内容証明郵便など一切無視していれば良かったのだ。
詳しくはググってもらいたいが、成立要件がかなり厳密でハードルが高く、警察に相談しても「民事不介入なので」「民事でやってください」と言われる可能性が高いらしい。
振り込め詐欺のように組織的・継続的な犯行なら別だが、今回のような単発の案件では、わざわざ警察が動かなくとも当事者同士が民事で争えば金で全て解決するのだから、警察のスタンスはもっともだと思う。
また、民事でやるにしても、たった5万円を対象にした少額訴訟になるわけで、弁護士に依頼した瞬間に赤字が確定してしまう（弁護士に頼むと着手金だけで十数万円はかかる）。
全て自分で手続きしなければならないし、正直なところ、賃借人（俺）の過失で補修が必要になった箇所なんかも一切なかったとは言い切れないので、訴訟を起こしたとしても敷金全額が返ってきたかはちょっと怪しい。
そんなわけで、内容証明郵便を無視されていたら、それ以上俺は何もしなかっただろうし、1,600円を無駄に払っただけになっていただろう。
（仮に俺が少額訴訟をすることにしたとしても、普通に受けて立てばいいだけだ。ちゃんと調べて臨めばそこまで難しいものではなさそうだし、基本的に1日で終わるらしいからそんなに面倒でもないだろう）
ただ、無視はされないだろう（勝ち目はあるだろう）と思ったからこそ行動した。
それは大家のおっさんが古い地主タイプで、法律の知識なんかに疎いだろうと踏んでのことだ。
大家のおっさん大家のおっさんと繰り返し書いているが、年齢的にはおじいさんと言った方がいいくらいの高齢だと思う。
ガイドラインが取りまとめられたのは平成10年、まだ30年も経ってないし、その存在が認知されてきたのはおそらくここ10年くらいだろう。
この大家のおっさんに限らず、昔ながらの地主たちは、ガイドライン策定前は今以上に好き勝手に、原状回復費用を請求していたんだろうから、ガイドラインに従って適正に費用を算出しようだなんて考えたことも無い。
というか、そもそもガイドラインの存在を知っていたかどうかも怪しい。
法律に疎い人が法律上の争いに直面した時、頼れるのは弁護士だ。
前述した通り本件は弁護士に依頼した瞬間赤字が確定するわけだが、自治体なんかがやっている無料相談を利用する手はある。
もしかしたら大家のおっさんも実際に弁護士に相談したかもしれない。
が、ここで大家のおっさんの抱える「うしろめたさ」が弁護士の力を無効化する。
全て想像でしかないが、大家のおっさんが無料の弁護士相談に行ったと仮定しよう。
「詐欺罪は成立要件が厳しいので、よっぽど悪質なことでもなければ起訴される可能性は低いですよ。」
「請求した原状回復費用が正当なものなら、改めて内容証明郵便で請求されてはいかがですか？」
大家のおっさんに何のうしろめたさもなければ、このアドバイスに従って、内容証明郵便で俺に反論するなり、詐欺罪に問われることなんてありえないと高を括って無視していれば良かったわけだ。
だが、そうしなかったのは、「テキトーな金額を払わせようとした」「あわよくば敷金ネコババしてやろうと思っていた」といったうしろめたさがあったからだろう。
いくら可能性が低いとはいえ、まともな弁護士なら「絶対に大丈夫です」なんて無責任なことは口が裂けても言わないはずだ。
そうすると、うしろめたさがある大家のおっさんは、もしかしたら刑事罰を受けるかもしれないという不安が拭い去れない。
そして、「面倒ごとを避けるために支払っておくか…」という心理になり、5万円の敷金を振り込むに至った。
自分がこれまで賃借人たちに行っていた所業が巡り巡って自分に返ってきたのだ！まさに因果応報！
昔は地主だというだけでペコペコされていただろうし、何もなければ、昔からの殿様商売みたいなやり方を改めることなんてないだろう。
こんなタイプの大家が、まだまだ日本全国に大勢いるんじゃないか。
そういうのは、法的に真っ当な手段で懲らしめてやるのが、世のため人のため自分のためになると思う。
高齢者の居住の安定確保に関する法律は、死亡で終了する賃貸借契約が借地借家法30条に反するという前提で、終身建物賃貸借という契約類型を作った。
この法律がある以上、同法の要件を満たさずに死亡終了特約を定めるのは、後で無効と判断されるリスクがある。
第五章 終身建物賃貸借
第五十二条① 自ら居住するため住宅を必要とする高齢者（六十歳以上の者であって、賃借人となる者以外に同居する者がないもの又は同居する者が配偶者若しくは六十歳以上の親族（配偶者を除く。以下この章において同じ。）であるものに限る。以下この章において同じ。）又は当該高齢者と同居するその配偶者を賃借人とし、当該賃借人の終身にわたって住宅を賃貸する事業を行おうとする者（以下「終身賃貸事業者」という。）は、当該事業について都道府県知事（機構又は都道府県が終身賃貸事業者である場合にあっては、国土交通大臣。以下この章において同じ。）の認可を受けた場合においては、公正証書による等書面によって契約をするときに限り、借地借家法（平成三年法律第九十号）第三十条の規定にかかわらず、当該事業に係る建物の賃貸借（一戸の賃貸住宅の賃借人が二人以上であるときは、それぞれの賃借人に係る建物の賃貸借）について、賃借人が死亡した時に終了する旨を定めることができる。
ただ、終身建物賃貸借事業を行うには、知事か大臣の許可と、バリアフリー住宅でなければならないので、使い勝手は悪い。
現実問題として、こうした許認可を受けずに無効リスクを負いつつ死亡解約特約を入れたとして、契約の無効を主張するような相続人は出てこないだろうから（というか、そういう相手を選べ）、わざわざコストをかけて法定の終身建物賃貸借にすることも無さそうではある。
ワイは入れられる説を推す。
残置物以前に賃貸借契約を終了させなきゃいけないんだけど、借地借家法は賃借人を強く保護しているから、死亡による契約終了みたいなことができるのか考える必要がある。
この場合の契約終了は事前の合意に基づいている。合意解約自体は有効。ただ、その解約が条件や不確定期限にかかっている場合は、「賃借人に不利なもの」(借地借家法30条)として特約が無効とされる可能性がある。
などがあり、曰く、
これらは、いずれも、賃貸借終了の時期が不明確であり、一時使用のための賃貸借とも認められず、条件の成就・期限の到来が専ら賃貸人の事情に依存する不確定期限ないし条件付賃貸借であって、借家人に不利な特約であるからである。
とのこと（別冊法セno.257新基本法コンメンタール借地借家法【第2版】190頁）。
このあたりの議論をもとに、「死亡解約特約は不確定期限だから無効」という説明をするネット記事が散見される。
ただ、不確定期限なら必ず無効かというとそんなことはなくて、条文が明記しているとおり、無効になるのはあくまでも「賃借人に不利」な特約に限られる。上に引用したコンメンタールでも、
と説明されている。
それでは「賃借人の死亡」という期限は賃借人に不利といえるか。
賃借権は相続可能な権利であるし、特に相続人たる同居親族がいる場合に契約者死亡で即・出ていかなければならないとすると、いつ生活基盤が脅かされるとも分からないので賃借人に不利とも言いうる。なにせ借地借家法は相続人ではない同居人すら保護している（36条。ただし強行規定ではない(37条参照)）。
けれども、賃借人は単に居住権を有するだけではなく、その対価として賃料債務を負うのだから、無用になった賃貸借契約が速やかに終了することは賃借人の利益にもなる。
したがって、少なくとも独居の賃借人については、死亡によって解約になる特約は「賃借人に不利なもの」ではなく、合意は有効と考えるべきだと思う（私見）。
（そもそも契約終了後の残置物処理は法3章1節の対象外なので法30条による強行法規性も無さそうだけど、その点はいったん置いといて。）
賃貸人に残置物の収去・処分権限を与えるのは、賃借人に不利とも思えるけれども、これを認めないといつまでも賃料相当の損害賠償債務が発生し続けるので、かかる損害を抑止できるという意味では賃借人にもメリットがある。
相続で成り行き上賃貸マンションの大家になり10年が経った。約100部屋を自主管理している。年は50代。場所は関東のどこか、とだけ。
この仕事クッソつらい。
家賃が振り込まれてくるのを待つだけのカンタンな仕事じゃないのかよ。
この10年で失敗しまくってきた。そしてこの仕事のコツは「入居させてはいけない客」を入居審査で落とすことに尽きると痛感した。
これから絶対に入れてはいけない客を書いていく。これから賃貸マンションの大家でもやろうとしてる酔狂な人がいたら参考にしてくれ。
●タトゥー入れてる奴
性別、職種は問わない。仮にそいつが公務員だったとしてもタトゥーが入ってるってわかったら入居審査で落とせ。家賃滞納、騒音、ゴミを分別しない、勝手なところに車を停める等、やって欲しくないことを全部やる。
客付けの不動産屋から「タトゥーなんて今どき誰でも入れてますよ」とイヤミを言われたこともあるが、俺が思うに、まともな人は時代が変わった今もタトゥーなんて入れないと思います…
俺から一つお願いがあって、タトゥーを入れてる人は長袖長ズボンで隠したりせず、もっとわかりやすく見せびらかしてほしい。
顔に入れてる人とか、わかりやすくて助かる！！
そうしてくれないと、間違えて入居審査を通してしまうことがあるんだよ！
頼む！
個人事業主って名乗ったもん勝ちで、ごく一部のまともに商売やっててホームページがあったりする人を除けば、実態を確認する方法がない。俺が「フリーでデザイナーやってます」って名乗ったらもう立派な個人事業主のできあがりだ。
こんなザルっぽい感じなので、そこにつけこんで「個人で◯◯の仕事をしている」なんて虚偽の内容を書いて入居申し込みを入れてくる奴がいる。虚偽の内容を書く奴はよく調べると、だいたい水商売。
水商売の奴を入居させるとガラの悪い奴が物件に出入りしたり、空いてる駐車場に勝手に車を停めちゃって入居トラブルになったりするようになる。あとこいつらはゴミを分別する意識がない。
ぶっちゃけ虚偽の個人事業主を見抜くのはかなり難しい。が、誤って一人でも入れると詰んでしまう。自信がない場合は、個人事業主の申し込みは全部断る、という方針でもいいかも。まともなお客さんを断ってしまうリスクもあるが。
ちなみに、水商売みたいにまともに行っても部屋を貸してもらえない奴らでも入居審査に通るように、ニセの源泉徴収票を発行したり、在籍確認の電話にも応じてくれたりして、いかにも普通の会社員っぽく見せかけてくれるサービスもあるんだぜ。
そんなのも見抜かなきゃいけないなんて、俺は探偵じゃねえんだよ。つらい。
生活保護の場合、行政の生活保護担当部署から直接家賃を振り込んでもらえるので家賃を取りっぱぐれることはなく、そういう意味ではいいお客さんとも言えるが、メンタルを病んでる人が多く、対応に困るため、今は生活保護受給者の入居申し込みはすべて断るように方針を変えた。
1日中家の中にいるからなのか、他人に対する要求が多くて何かとクレームをつけてくる。あと、家の中をゴミ屋敷にしてしまった客が何人かいたが、全員生活保護の奴だった。なぜだろう。
あとシンママの生活保護は実家に帰れない事情があるのか、かわいそうに思うのだが、高い確率でガラの悪い男がセットでついてくるので賃貸経営上は入居を断った方が吉。判断が難しいところだけどね。
●引っ越しの理由に「今住んでいるところで盗聴されている」とか書いてある奴
こいつらを入居させると本当に大変なことになるぞ…。
精神疾患があると取れない資格があったり、運転免許が取れなかったりするらしいが、民間の賃貸マンションへの入居も法律で制限してくれ！！
まだまだいるけど悪口ばっかり書いててツラくなってきたからこのへんでやめる…。
※ちょっとだけ続きを書きました
https://anond.hatelabo.jp/20230610122156
https://anond.hatelabo.jp/20230612003129
https://anond.hatelabo.jp/20230609174500
https://anond.hatelabo.jp/20230612003129
コメントくれた人ありがとう。書いてもらってたコメントの中から一般的なものをいくつかピックアップして答えたい。
いい業者を紹介してくれええええええ！
実は相続したての頃は管理任せてたが、役に立たないので契約切った。あいつら表向きの対応をするだけで、ガチでヤバイ案件は大家に投げるんだよ。何のために管理任せてんだよ。
俺がお願いしてた業者が特別ダメ業者だったのか？もしそうならクソみたいな客でも投げ出さずに最後まで面倒見てくれる管理業者を紹介してほしいマジで。そういう大家さん同士のネットワークはないものだろうか。
ちょっと前に大阪の物件を持ってた神奈川県の大家さんの自宅にヤバイ入居者が来て殺されちゃった事件があったの覚えてないか？あれはいい例だと思う。
あの被害者の人だって、管理はきっと大阪の不動産屋に任せてたんだと思うよ。神奈川じゃ大阪の物件なんて自主管理できないもんな。
でも入居者が恨んで殺しに来たのは遠く離れた神奈川県の大家のとこなんだぜ。なんでだよ。おかしいだろ。管理会社が最前線に立ってくれてるんじゃないのか？
てことは、管理を任せていながらも、最終的な決断をするのは大家さんだからーとかで、何らかのトラブル時にあのヤバイ入居者と直接やり取りさせられるハメになってたんだと思うよ。
僕たちじゃ決められないんですよー、それは大家さんと話し合ってくださいー、みたいな。
だからヤバイ入居者になると管理会社入れてても、本当の大ピンチのときは何の役にも立たないんだよ。そのくせ、あいつら管理委託費欲しさにヤバイ客でも形だけの審査でどんどん入居させちゃうんだぜ。最終的にケツふかされるこっちはたまんないって。
クソみたいな客しかいないなら、どのクソを拾うかは自分で決めたくないか？だから自主管理に踏み切った。そしたら失敗しまくった結果、入居審査頑張れば生き残れるってことが見えてきた。やっぱり自分の目で客を見極めるのが一番確実なんだと思うよ。大変だけど自分の身は自分で守るしかないもんな。
でもね、繰り返しになりますけど、もしいい管理業者さんをご存知でしたら教えてください！この通りです！頼む！！！
家賃保証会社ってのは連帯保証人の立場を引き受けてくれるだけなので、家賃滞納については面倒を見てくれるけど、それ以外のとこはノータッチなのよ。
俺も家賃保証会社は入居者全員必須にしてるよ。だから家賃滞納の回収をするときは、今はもう家賃保証会社にメール入れるだけでおしまい。
そういう意味では滞納家賃の回収はホント楽になりました。家賃保証会社なしに賃貸経営は成り立ちません。俺は朝起きたら世話になってる家賃保証会社の本社方面に感謝の祈りを捧げるようにしている！
あと、うちの審査でいうと保証会社の審査に落ちた人はその時点でサヨウナラ。
俺が審査するのは保証会社の審査を通った後の人ね。そこでヤバイ奴をはじいていく。ていうか、保証会社の審査はあんまり厳しくないのよ。タトゥーの有無とかまで見ないし。逆の言い方をすれば、保証会社の審査落ちるやつは社会的に終わってる。
あと、ヤバイ奴の入居審査落とすと客付けの不動産屋はイヤーな顔すんのよ。不動産仲介は成功報酬で、俺が断っちゃうと1円の売上にもならないからね。「保証会社通ってるんだからいいじゃないっすかー」とかよく言われるよ。こればかりは自分の身を守るために仕方がない。不動産屋に対して申し訳ない気持ちはある。
でも、家賃保証会社からは実は裏でコッソリ感謝されるよ。自分たちはそこまでの審査ができないんで、きちんと調べておかしな客を断ってくれるのはありがたいって。
●入居時に面接してるの？
しないしない。
タトゥーの話を書いたから、面接かなんかして直接見て判断してるって勘違いさせてしまったのかも知れないな。すまん。
そうではなくて、たとえばタトゥーでいうと、入れてる奴は基本目立ちたがり屋じゃん。だからインスタとかに載せるんだよ。タトゥー入ってる奴が上半身裸でいっぱい集まってバーベキューやってる画像とかSNSで見たことないか？ああいう奴が入居を申し込んでくるのよ。
当然、入居させたら地獄が待っている。
逆にタトゥーあるのにSNSに載せないやつがいたら、そいつは虚栄心を抑えることができるプロ中のプロ。俺の審査など楽に通過してしまうだろう…。
あと、現住所が見に行ける距離のときは必ず見に行くよ。そこの住み方を見て、共用部分に私物を置くやつだ、とか、ベランダにゴミ貯めるやつだ、とか、乗ってる車が反社丸出しだ、とかで断ることもあるよ。車は人柄が反映されてわかりやすいので判断材料にしやすい。あとこいつはハズレっぽいな…という嫌な予感がするときは、本人見るまで待ち伏せすることもある。
あとプリウス乗ってる20～30代はだいたいハズレ。プリウスっていつからヤンキー御用達になったの？
割合としては10件申し込みがあったら1件要注意のやつがいる、って感じかな。ほとんどの人はまともだし、審査も一瞬で終わるよ。もう職業的なカンが働くようになってるので、ヤバい奴は申し込み書類とか身分証明書を見て第一印象で嫌な予感がする。そういう人は調べると、だいたい予想通りでハズレ。
10人中1人しかいないなら何のことはなくね？って思うかも知れないけど、この仕事はヤバイ奴を1人でも入居させちゃうと周りのまともなお客さんが退居しちゃったりと副作用がデカいのよ。ガンと同じだよ。ガンは切らないと。
あと新しいお客さんも大事だけど、既に住んでくれてるお客さんはもっと大事なのよ。これは他の商売と違うと思う。変な入居者を入れて、既存のお客さんに迷惑かけたくないってのはかなりある。俺の仕事も忙しくなるし悪いことづくめ。
でもこんなに頑張っててもたまに見落として入居させちゃうんだよ。そして、その見落とした1人が命取りになる。
精神病の奴とか相手すんのめちゃくちゃキツいよマジで。精神病の奴らが一番キツいかも知れない。言ってることわけわかんねえもん。
隣に「俺の悪口言うな！」とか殴り込んで行っちゃうし。その隣のお客さんは大事なお客さんなのやめてー！！
自分の悪口が聞こえてくる病気なんてつらいよな。だから早く誰か病院に連れていってやれよと思う。周りに迷惑かかるし。俺も忙しくなるし。うちの物件なんかより住みやすいとこいっぱいあるよ、なあ？
●外国人や老人は断るの？
(外国人と老人の事については、うまく真意が伝わっていなかったので補足を書いた)
https://anond.hatelabo.jp/20230612003129
外国人はすごく難しいよ…。外国人受け入れしてるアパートとか、ゴミ置き場すげえもん。でもあれは外国人がダメっていうより、彼らの国民性と、日本人の国民性の違いを丁寧に橋渡しできる不動産屋や管理会社、大家が業界にいないからだと思う。
まあ、そんな専門性の高い仕事ができそうな優秀な人材は、そもそも不動産業界になんて来ねえよ。
てことで外国人を断ることについて俺に差別っていう意識はなく、賃貸ビジネスとして難易度が極めて高いので辞退させて頂きたい、っていう感覚。
老人について。
サ高住に入るような人よりももうちょっと元気な老人向けの賃貸物件はいっぱいあるよ。有名どころだと旭化成がやってるのとか。本来は老人はそういう老人向けのとこに行くべきなんだと思うけど、まあ家賃もちょっと高いんだよね。でも払えない金額じゃなくて、うちの近辺だと確か月額15万円くらいだったと思う。
うちの物件はその半額くらいなんで、うちの物件みたいなのに申し込んでくるってことは安上がりに済ませたいってことなんだよ。
うちの物件は当然巡回の介護スタッフなんかいないからお前が室内で死んでも誰も気づかないぞ。事故物件になったらどうしてくれるんだよなあ。当然お断りですよね。
ただ、老人についても差別してるつもりはなく、賃貸ビジネスとして難易度が高いから辞退しているという認識。
もらった家賃が全て大家の手元に残るというのはよくある典型的な誤解なんですよ。我々大家は、先祖から受け継いだ土地はある、だが金はないというところから事業をスタートしてる。だからほぼ例外なくどの大家も建築費を銀行から借りてて、もらった家賃のおよそ半分は、もらったそばから返済にまわる。残念ながら。
そして残った半分の金から固定資産税を払い、修繕費を払い、不動産屋に客付けの広告費を払い、ゴミ屋敷にしやがった超バカを叩き出して特殊清掃代を払い、わずかに残った金から所得税を払ったりすると、実は100部屋あってもびっくりするくらい手元に残らないんだぜ。なんなら、お前の方が貯金あるかもよ。
俺に残るのは銀行の抵当権がついた不動産だけ。銀行の抵当権がついてるから勝手に売ることもできねえ。まあ借金が返し終われば売れるが、その頃には物件の価値も二束三文だな。
毎月手元に数百万円も残るならこんな贅沢言わねーよ！
全て甘んじて受け入れちゃう！
まあ、同情してほしいわけではないが、実態以上に金持ちだと思われてもひがまれるだけでいいことないからな。一般的なイメージと実態はだいぶかけ離れているという点はハッキリさせておきたい。
https://anond.hatelabo.jp/20230609174500
https://anond.hatelabo.jp/20230610122156
↑を書いた元増田です。
kappa_ycさんの「この文章をきっかけに読み手のステレオタイプが拡大され同様の行動に至ればそれは立派な差別の助長」という理性的な批判コメントは俺の琴線に触れた…。なるほど理解できる…。
それなら俺の書いた記事を公開したままにしておくのは良くないな。
ただ、前記事で外国人と老人について書いたところは俺の力が足りず、大きく誤解されていたように感じたので、補足を入れたい。その周知期間として2、3日とり、その後はこの記事も含め適当なタイミングで削除する。
⚫︎外国人について
まず俺が入居を断る外国人はビジネスレベルの日本語ができない外国人を指している。悪いけど俺は日本語しかできねえんだよ。だから日本語わかってくれないとビジネスができねえ。
でも、在日二世とかの日本で教育を受けた外国人は国籍が日本じゃないっていうだけで日本語はネイティブと変わらん。そういうお客さんを断る必要はないだろ？むしろ歓迎するよ。実際に入居してくれてる人やもう引越したけど以前入居してくれてた人も沢山いる。
つまり、俺は国籍を理由に断ることはしない。別の言い方をするなら、ビジネスレベルの日本語ができないなら日本人でも断る。
なので、kashur2さんが載せてくれた、差別で外国人が入居を断られたという判例集、俺にもその家主が入居を断った理由がわからん。
中には弁護士をやってる韓国人が国籍を理由に入居断られたっていうのもあった。司法試験を通過できる能力のある人ならそこらへんの日本人よりよっぽど日本語堪能だろ。
ただ、ビジネスレベルの日本語ができない外国人についても、できたらなんとかしてやりたいという気持ちはずっと持っている。
俺は慣れない日本に来て一生懸命頑張っている外国人を尊敬しているし、応援している。最近じゃうちの物件のエアコン取り付け工事なんてベトナム人の兄ちゃんが来るぜ。丁寧に仕事するよ。日本語はカタコトだけどな。
確かに日本人の若者はこういう仕事やらなくなってるもんなあ。俺が逆の立場だったら、ベトナムでエアコン取り付け工事の仕事する根性ねえよ。お前らすげえよ。
外国人を入居させると汚されるしゴミ置場が荒れるイメージがあるが、それは前記事でも触れたように、日本語のできない外国人に対して入居後のアフターフォローを継続的にできるような、高い語学力と Permalink | 記事への反応(2) | 08:20
この話の前提条件は以下である。
この前提をもとにジェイリースに対して契約の解除を要求したところ、『賃貸契約が継続している限り解約はできず、また継続保証料についても支払いの必要がある』との回答でありまたその説明や管理会社との確認も以下のような不誠実な対応だった。
結果的に現在ジェイリースに対して継続保証料の支払いは行っていないが、上記のような対応があったことを公開しておくことで同じ状況の人に役立つこともあろうと思い増田に書いておく。
ジェイリースとはコールセンターに直接電話を２回、管理会社を通して１回の計３回（電話１回目→管理会社経由の連絡→電話２回目の順）やり取りをした。本節ではその具体的なやり取りについて書く。
一回目の電話にてジェイリースに対して上記を説明した上でのジェイリースの主張は以下だった。
ジェイリース側の１つ目の主張について、今請求されている継続保証料が現在の契約期間に対する後払いの保証料であるとの主張だったので以下を追加で確認した。
ジェイリースの主張には大きく二つ、矛盾点があると考えられる。一つ目は継続保証料を『後払い』で発生する料金であると主張しているにも関わらず契約期間中に退去した場合ではその期間に対する保証料が発生しないことである。仮に契約の期間中で解約したとしても解約までの賃貸契約についてはジェイリースが保証を行っているのであり、ジェイリースが保証料を後払いで受け取っていると主張するのであればその期間についても費用が発生しなければおかしい。またそもそも保証の開始時においても保証料は支払っており、これも後払いという説明と矛盾するように思える（この点については一部保証料については後払い、と言った可能性はあるが契約書にはそのような記載はなかった）。よって継続保証料は名目も実態も次の契約期間に対する保証料であると考えられ、また契約としても全部または一部の料金を後払いするような記述はなく説明と実態が整合していない。二つ目の矛盾点は、現契約の期間中に解約を行った場合に継続保証料が発生しないという説明が真であれば、増田が契約の家賃保証契約の更新をせずに賃貸契約の更新のみを行った場合でも継続保証料の支払いが必要であるという説明は明らかに矛盾していると考えられる点である。
一回目の電話ではこれらの明らかな矛盾に対する疑問点が残ったが、管理会社が間に入ることでなにか対応が変わることもあろうと期待して担当者を紹介しその日は電話を終えた。
管理会社より、ジェイリースから確認の電話があった旨連絡を受けた。連絡の内容は『退去日が現在の契約期間よりも先であるから継続保証料が必要であり、家賃保証契約のみを解除することはシステム上対応できない』とのことだった。システム上対応できないことであっても契約上は賃貸人と合意の上であれば解除が可能なので対応してもらうしかなく、再度電話で連絡することにした。またジェイリースからの連絡の際に直接こちらが紹介した担当者が不在で他の社員が対応して折り返しの連絡等もないとのことであった。わざわざこちらから事情に詳しい担当者を紹介したにも関わらず直接確認をしなかったことについて、ジェイリースへの疑念は深まった。
２回目の電話ではも主張は変わらず、『後払い』であり保証料は必要とのことだった。契約上の文言を盾にこちらの主張を続けたところ、以下のような回答を得た。
この回答はあまりにも不誠実だと感じた。そもそも増田は退去日については契約期間を超えることを最初から説明しており説明との矛盾はない。増田は最初から家賃保証契約についてのみ解除したいと申し出ており、管理会社にも話を通した上で契約上妥当と考える要求をしてた。また管理会社の担当者を伝えたにも関わらず適当な確認しかしなかったうえ、増田からの申し出だけでは信用できないから管理会社に電話させろというのはあまりの横暴であり、流石にこれは埒が明かないと思ったので、管理会社に対応を任せた。
はじめに、で書いた通りこちらの要求に対して契約上の建付けではなく独自の理論で説明して煙に巻こうとする点、またこちらから管理会社の担当者を紹介しているにも関わらず不足した対応で一方的な主張を繰り返す点で非常に不誠実であると感じました。また『後払い』という説明については１回目と２回目のどちらの電話でも同じ説明を受けたのでおそらくマニュアル等で決められているものと思います。このような実態の契約と異なる説明をする理由として、契約期間を少し越えて退去する賃借人が日割り等の要求をしてきた際に、『後払い』であると説明することでその要求を跳ね除けるためなのではないかと考えています。しかし上述の通りこの説明は実際の運用と矛盾しています。今回の増田の要求は退去日にかかわらず契約を解除したいというものであったので、誤った案内だったと考えています。更に会社を含めたやり取りは最悪で、まともな企業の対応とは思えません。電話での連絡でも全体を通して金を払いたくないクレーマーへの対処という印象を与える物であり、電話対応者が自社の契約内容を適切に把握していたのかも非常に疑問でした。
その後、管理会社と相談して『賃貸契約そのものをジェイリースとの賃貸保証契約期間中に解除し、その後解除日から実際の退去日までの日割り賃料相当の金額を明渡しの違約金として渡す』こととしました。この説明についてはジェイリースとしても納得するしかなかったようで、結果的に継続保証料は支払っていません。しかし数々の矛盾・疑問点はその後ジェイリースと直接遣り取りをすることもなかったため残ったままである。
電話対応中、何度かこちらから声を荒らげたことがあった。これは前提部分に書いていることを何度説明しても、後払いなのでといった要領を得ない意味不明な説明を繰り返されたことや管理会社に確認したら違うことを言っていた、など明らかに電話先の人間が適切な対応をする気がない、またはその能力がないものが置かれていることについて苛立ったためであり、埒が明かないのでもうちょっと契約についてわかる偉い人を出してくれ、などと強い語気で迫ったことがあった。この点については、今後万が一何らかの展開があった際に自分に不利な情報を隠しているとか思われてもつまらないので予め書いておく。
事前に Philip が明確に署名したこの予測修正は、商品のディスインフレに関する Powell のコメントによるものではありません (ただし、1 月の米国中古車価格の 1 月の 2.5% 急上昇は、ある業界の指標であることに注意してください)。むしろ、FRB議長が現在の米国の労働市場のダイナミクスは「景気循環的というよりも構造的だと感じている」と述べたためであり、彼の最大の懸念は、住宅を除くコアサービスのインフレと、新たな外因性ショックの可能性です。
「構造」。市場にとって扱いにくい言葉があります。彼らは、「誰も予見できなかった外生的な出来事」のために厄介な循環的ショックがあったという考えに対処することができます。しかし、経済に恒久的な変化が起こる可能性があるため、金利を高く維持しなければならないという考えは、誰も考えていません。連邦準備制度を含む。インフレ率が 2024 年までに 2% まで低下し、同時に失業率がわずかに上昇するだけであると、彼らは他にどのように予測していますか? 内因性および外因性の面での構造変化は、18 か月で同時に解決しますか? どうやって？
関連して、寡占の専門家 @matthewstoller は次のようにツイートしています。自動車業界の巨人は、高い利幅に慣れており、需要を満たすために生産を増やしていません。」その見方は彼だけではありません。
2022 年 5 月、ボストン連銀は次のように結論付けました。チェーンの混乱と労働市場の逼迫。」2022 年 4 月、経済政策研究所は、「企業の利益が不釣り合いにインフレに寄与している。政策立案者はどのように対応すべきですか？1979年から2019年までの米国企業部門の単価上昇への貢献は、企業利益（11.4％）、非労働投入費用（26.8％）、および人件費であることを示すことにより、利上げではなく超過利益税を求めてロビー活動を行っています。 (61.8%) 対 2020 年第 4 四半期 – 2021 年第 4 四半期の企業利益 (53.9%)、非労働投入コスト (38.3%)、および人件費 (7.9%)。言い換えれば、集中した企業部門における供給ショックと「コストプラス」の価格上昇が、米国の価格を上昇させた（緩やかな財政政策の後）。今、構造的に逼迫した労働市場が上にあるかもしれません!
これは、バイデン大統領が一般教書演説で、「誰も置き去りにされない」「ブルーカラーのアメリカ」を構築していると述べると伝えられている通りです。（ChatGPTに簡単に取って代わられるホワイトカラー労働者は別として？） 賃金のプレッシャーは大きい！一方、FCC でのバイデンのリナ・カーンの任命は、企業の集中度をこれほどまでに高めたボルキアン革命のゆっくりと、痛烈な逆転を目の当たりにしている。 3年連続の「ブルーカラー」ホワイトハウス。
さらに、中国が国防総省から気球についての電話を受けることを拒否し、サウジアラビアが通貨が固定されているにもかかわらず、米ドル以外の債務を発行し、ベラルーシの大統領が自慢して、「世界はすぐに新しいものを見るだろう」という内生的な問題があります。新しい準備通貨を備えた強力な通貨同盟。」（繰り返しになりますが、これらの試みが機能したり、世界の平和や安定を提供したりするとは思いませんが、それは彼らが試みないという意味ではなく、西側の中央銀行の政策操作の余地を制限していません。）
たとえば、RBA の 25bps 利上げが予想どおり 3.35% に引き上げられた昨日の中央銀行の行動では、今後数か月でさらなる利上げが必要になるという声明が付随していました。言い換えれば、金利が 4% に近づくことはないだろうと言う地元の住宅に夢中になっているアナリストは間違っていました。
逸話的ではありますが、オーストラリアの一部で展開されているのは、住宅ローン金利が上昇しているのに、投資用賃貸物件を保有している人々は保有を売却していないということです。代わりに、彼らは家賃を上げて、痛みを感じないようにしています。そして、住宅不足があり、金利が上昇するにつれて建設される家が少なくなることを考えると、賃借人は支払うか、路上で生活する必要があります.
それは、より多くのお金が社会の底辺から、家賃を払っている社会層から資産階級の手に流れ込むにつれて、需要のデフレ崩壊を意味するかもしれません - これは新封建的な政治経済の資産ベースの政策が論理的に収束することです. (そして、マーティン・ウルフが最近フィナンシャル・タイムズで主張したように、地価税に関するヘンリー・ジョージの考えが論理的である理由.非常にタイトな労働市場で、彼らは得ることができます。
もちろんこれは予測ではありません。しかし、政治経済の構造を理解していなければ、経済を「ただ」正確に予測することはできないことを強調しています。これは、国際収支の危機とバランス オブパワーの危機に関して英国とユーロ圏に対して行ったばかりの地政学的モデリングの演習で行ったのと同じ議論です。
文字通り、経済サイエンス フィクションと現在の経済科学の事実、つまり Fed Funds は 5.5% に向かっており、6% のピークのリスクがあるものとを区別できるようにしたい場合は、より適切に議論 を構成してください。
https://www.zerohedge.com/markets/irony-if-higher-rates-mean-higher-wage-growth-and-higher-inflation
https://togetter.com/li/2026717
『特約で入居者負担』になってる場合、『ガイドライン＜特約』になるので注意。特に、鍵交換代や、クリーニング代は入居者負担になってる契約の方が多い。(都内は9割以上が入居者負担)
必ずしも『ガイドライン＜特約』ではない。ガイドラインを良く読むと、特約が成立するには条件がありそれが満たされていない場合は無効と判断されうる。
事実、増田は少額裁判を起こし敷金分ギリギリ請求されていた退去費用全てを主張通りに取り戻せた（全面勝訴）
それを可能にするロジックに触れつつ、誰かの参考になればと思い自身の裁判記録を書きます。
原状回復をめぐるトラブルとガイドライン（再改訂版）国土交通省
特約について
賃貸借契約については、強行法規に反しないものであれば、特約を設けることは契約自由の原則から認められるものであり、一般的な原状回復義務を超えた一定の修繕等の義務を賃借人に負わせることも可能である。しかし、判例等においては、一定範囲の修繕（小修繕）を賃借人負担とする旨の特約は、単に賃貸人の修繕義務を免除する意味しか有しないとされており、経年変化や通常損耗に対する修繕業務等を賃借人に負担させる特約は、賃借人に法律上、社会通念上の義務とは別個の新たな義務を課すことになるため、次の要件を満たしていなければ効力を争われることに十分留意すべきである。
①特約の必要性があり、かつ、暴利的でないなどの客観的、合理的理由が存在すること
ここが基本的な考え。特約を設けることや契約するのは自由、ただ特約は大家に有利（修繕義務を免除）になる方向にしか働かないため、3つの要件を満たす必要がある。ふむふむ。
文はこう続く。
〜中略〜
したがって、仮に原状回復についての特約を設ける場合は、その旨を明確に契約書面に定めた上で、賃借人の十分な認識と了解をもって契約することが必要である。また、客観性や必要性については、例えば家賃を周辺相場に比較して明らかに安価に設定する代わりに、こうした義務を賃借人に課すような場合等が考えられるが、限定的なものと解すべきである。
なお、金銭の支出を伴う義務負担の特約である以上、賃借人が義務負担の意思表示をしているとの事実を支えるものとして、特約事項となっていて、将来賃借人が負担することになるであろう原状回復等の費用がどの程度のものになるか、単価等を明示しておくことも、紛争防止のうえで欠かせないものであると考えられる。
このほか、特約に関する具体的な解説については、Q＆A の Q3（P.38）、Q16（P.45）を参照されたい。
おおーなるほど、特約を設ける場合は賃借人に充分理解してもらってから契約しないとだめ。それには単価や範囲などを明示することが欠かせない、ということ。
では、最も重要な箇所、Q16 (P.45)を見てみよう。増田はこのQ 16を読んで勝利を確信して訴訟に踏み切った。
Ｑ16: 賃貸借契約にクリーニング特約が付いていたために、契約が終了して退去する際に一定の金額を敷金から差し引かれました。このような特約は有効ですか。
Ａ: クリーニング特約については①賃借人が負担すべき内容・範囲が示されているか、②本来賃借人負担とならない通常損耗分についても負担させるという趣旨及び負担することになる通常損耗の具体的範囲が明記されているか或いは口頭で説明されているか、③費用として妥当か等の点から有効・無効が判断されます。クリーニングに関する特約についてもいろいろなケースがあり、修繕・交換等と含めてクリーニングに関する費用負担を義務付けるケースもあれば、クリーニングの費用に限定して借主負担であることを定めているケースがあります。
後者についても具体的な金額を記載しているものもあれば、そうでないものもあります。〜中略〜他方、（畳の表替え等や）「ルームクリーニングに要する費用は賃借人が負担する」旨の特約は、一般的な原状回復義務について定めたものであり、通常損耗等についてまで賃借人に原状回復義務を認める特約を定めたものとは言えないと判断したものもあり、クリーニング特約が有効とされない場合もあることに留意が必要です。
①〜③が重要。負担内容を契約書に詳述し、通常損耗を超えるという認識を契約者と合意をとり、ボらないこと。判例を見ると価格テーブルや金額目安が書いていないと認められない模様。
即ち、この3つの要件が満たされていないクリーニング特約は無効にできる場合がある。
増田の場合は①②が満たされていないと判断し、法廷で充分戦えるだろうと踏んだ。
②→ 契約時に趣旨の説明なし、具体的範囲や金額の説明は文面でも口答でもなかった
また、次章の「4. 原告(増田)の主張」で述べているように「原状回復」という言葉に対する理解の食い違いもあった。
仲介業者「詳細はお知らせできません。本当はこの3倍くらいしたんですが、それだと増田さんが可哀想なので大家さんに泣きついてどうにか敷金で収まるよう下げていただいたんです。私、実はこの1ヶ月裏で結構大家さんと交渉してたんです。これでご納得いただけないと大家さんの気が変わり当初の3倍の金額まで戻る可能性までありえるんですが、増田さんはそれでも大丈夫ですかね？」
なに脅してくれちゃってんのこいつ、と思い一旦電話を切る。提出済の請求書を賃借人の態度がきにいらねーから増額する、なんてことが自身の仕事倫理になかった＆単純にむかついたため正当性を調査したところ国交相のガイドラインを発見。以降、電話は全て無視してメールに一本化。
下記理由から項目1,2,4は無効、3のみ支払いたい。従って、大家は敷金11万円から1万2千円を引いた9万8千円を増田に返金せよ。
裁判所では色々教えていただけた。訴訟金額に応じた数千円の切手の購入が必要だったが、最寄の郵便局で裁判所用パックとしてありなんなくクリア。「請書」及び「事件受付表」を受理
- 原告は、被告の原状回復費用の請求について、別紙退去時精算書の修繕項目中、ルームクリーニング、エアコンクリーニング、収納面壁クロス張替費用を除く費用は原告の負担となることを認めている。
- 前記収納面壁クロス張替費用については、これを通常損耗を超える特別損耗と認めるに足りる証拠はない。よって、当該費用は賃借人である原告が負担すべき費用とは認められない。
- 被告は、ルームクリーニング費用とエアコンクリーニング費用について、原告が負担すべき特約があると主張する。
しかし、本来特別損耗には当たらない通常損耗を賃借人に負担させるということは、賃借人に予期しない特別の負担を貸すことになるから、賃借人に同義務が認められるためには、少なくとも、賃借人が補修費用を負担することとなる通常損耗の範囲が賃貸借契約書の条項事態に具体的に明記されているか、賃借人がその旨を明確に認識し、それを合意の内容としたものと認められるなど、その旨の特約が明確に合意されていることが必要であると解するのが相当である。
確かに、本件賃貸借契約書及び重要事項説明書には「退去時、ルームクリーニング費用（エアコンクリーニング含む）等の原状回復費用は乙の負担とし、敷金より相殺するものとする。」との記載がある（甲１）が、賃借人において、通常損耗ではあるもののその補修費用を負担することととなる範囲及びその旨の合意が一義的に明白であるものとは認められず、当該費用は賃借人である原告の負担となるものとは認められない。
- したがって、原告が負担すべき原状回復費用は、〜略〜 xx万xxxx円となる。
- よって、原告の請求はxx万xxxx円の限度で理由があるので認容し、その余は理由がないので棄却することとして、主文のとおり判決する。
面白いことに、増田の一つ目の主張である「原状回復」に関する認識の食い違いは全く触れられていない。変わりに二つ目の主張である「契約時の特別損耗負担および内容範囲の説明不備」が全面的に支持され、増田が自身に責任があると申告した項目3以外は全て返金せよという主文に。ガイドラインのQ16に書いてあることがそのまま反映された判決となっている。
賃貸マンションでスーモに掲載されているのに「あ、これちょっと前に決まっちゃいました」「更新にタイムラグがあって、、」って言い訳、業界外からしたら、クリック一つで更新できるのにそんなに反映が遅い訳ないだろ、あえてやってるんだろうな。って思われがちだけど、本当に悪意なくやってる事も多々ある。
原因としては貸主側の業者と、スーモに広告を出している業者が別会社で、ここの情報共有がうまくできていないことにある。そして広告を出す業者の方が立場が弱いことも要因だ。
例えば物件の貸主≒大家が不動産業者Aに賃借人募集（と月々の管理）をお願いしているとする。
Aが直接スーモに募集広告を掲載することもあるが、スーモも無料じゃないので、別の業者（業者B、業者C…）に広告掲載を許可して誰かが借主を連れてきてくれるのを待つことも多い。
そもそもAが管理だけやってて、仲介は業務としてやっていないケースもけっこうある。Aに個人客から直接内覧希望が来ても対応できないから、広告も出さないケースも多いのだ。
その後Bが連れてきたお客さんで契約が決まった場合も、AからCに「この物件は契約になりましたので広告を取り下げてください」とは連絡しない。基本、放置されており、BからAに問い合わせない限り状況を教えてはくれない。
なぜならばBやCは、Aにお願いして物件広告を「出させてもらっている」立場だから。情報元が強いのだ。
BやCは基本的に毎日または何日かに一回、Aに対して「この物件まだ募集中ですか？」と問い合わせはしているが、
Aが大手である場合は回答も早いが、地域密着のおじいちゃんがやっているような会社だとなかなか電話がつながらなかったり、電話しても担当者不在だと何回もかけなきゃ状況が把握できない。
借りる方も借りる方で、心が決まってないのに、とりあえず押さえとこ、で申し込み入れたり気が変わってキャンセルしたりするから、よけい現状の情報共有がぐちゃぐちゃになる。
よくわからない状態で掲載されたままになっている物件はこうして誕生する。
ちなみにレインズが一般公開されれば解決、みたいな意見もよく見るが、レインズには全ての物件が掲載されているわけではないし、レインズに掲載されていても電話で最新の募集状況を問い合わせるのが通常だ。（その程度の情報精度）
もし解決方法をあげるとしたら、大家と管理会社と仲介会社が全部合体して直接借主と契約すればよいが、個人大家と零細企業が多すぎるので道のりは遠いだろう。
追記。
うーん、増田の言うように「その時間の責任者」であれば施設管理権を行使できるとしたとしても、今回の問題は（多くの場合）、責任者でない、ただの接客スタッフに対するつきまといだからなあ。やはり施設管理権や不退去罪は彼女らの直接の助けにはあまりならないと思う。けっきょく立場が上の者の判断を仰がざるをえないわけで。
あと、あくまで建造物侵入罪・不退去罪は「建造物に誰を立ち入らせるか」の自由に対する罪であって、「業務の責任者は誰か、業務を妨害しているか」とは直接に関わっているわけじゃない、完全にイコールというわけではないんだよね。後者は業務妨害罪の範囲で、混同しないように注意は必要だと思う。
ま、いろいろ書いてしまったけど、「迷惑客がいなくなってほしい」という気持ちには同意できるので、別にそんなケチつけてるわけじゃないことをご理解いただければと。増田の投稿を見た、ふつーの接客スタッフの人が勝手に「退去してください」と言ってしまい、客や会社・デパートとトラブルになるのを少し心配しただけなので。
ふだんこういうことを考える機会がないから、よいきっかけになりました。「増田のコメントにも一理あるけどあくまで責任者側の意見だよなあ」とか、「店舗型の方が施設管理権は肯定しやすいな、デパートのテナント型だと施設管理権の判断がややこしくなるな」とか「賃借人の雇った従業員の退去命令権行使は、賃借人や賃貸人の経営判断と衝突するおそれがあるから、施設管理権の認定は慎重にする必要があるかもなあ」とか。
アスペは合理的で納得のいく筋の通ったやりとり、ローコンテキストなやりとりを好む。
その人が誰々と仲が良いから、あの人が怒るから、服装が好ましいから、そうしないと目立つから、浮くから、しなきゃいけないことだから、周りの目を見てとにかく黙った方がいい、のような、日本人にありがちな合理性を放棄して社会圧に迎合する仕草や言動、言語化できず合理性もないのに従う習慣、ポエムじみた具体性のない言い回しでの指示や教育、癒着、上には言わないのに横では文句を言い合い村八分にするような奴隷仕草、集団内政治のようなものを理解できないし、したとして好む心理を持ち合わせない。
健常者は嫌だなあと言いつつも社会に属したい要求に負けて呑んじゃうんですけど、健常者は「周りと同じように社会に属することを好み、そうでないものを排他し、集団政治を好む身内以外に攻撃的な特殊な種族」だから、アスペからも理解しがたいものなんです。
おそらく事前のルール説明が弱いか説明が足りないんだと思う。何故反対するのか、核心部分の理由を単純に合理的に説明できてないんじゃないかな
公平で合理的な話し方のできる相手にはアスペはよく心を開くが、いわゆる感情的で論理的な話の苦手なタイプ、直情的で気持ちが先走ってるタイプ、話がまとまらないタイプは、アスペには感情的で圧迫的で独善的で話のわからない相手に映る。
「騒音で苦しむ人やアレルギーの人もいるから配慮しよう」では、「全員の理想を叶えれば良いじゃないか。別の方向で解決できないのか？騒音やアレルギーは犬を飼うことへの批判にはならないのでは？子供がいれば犬よりもっとうるさいし、犬アレルギーより花粉アレルギーや他のアレルギーの方が主流なのにそれらを排除しないで犬を排除するのは恣意的な選択では？結局理由なんてないよね？」みたいなことになる
もともとこの建物は、「犬を飼わない合意」の上で賃借人を募集したものであるので、ここに住む人の多くは犬の存在を前提にしていないから。「犬を飼える物件」としてデザインされた賃貸物件と住み分けた建物だよ。
ペット禁止物件には、敷金礼金を安く済ませられるので賃借人を募集しやすく、賃貸料や管理費用が安く済むというメリットがあるんだよ。
と普通に説明してくれる人があまりに少なく、誰もかれも適当に「みんながそうしてるからそれでいいじゃんそうしとけよ」みたいな事しか言ってくれる人がいなかったアスペの末路って感じがするかな。この事例では。
俺はもう飲食店やライブハウスやらの賃料なんて全部法律で当面免除を決めた方がいいと思うぜ。
第1に、民民で決めた賃料に公権力は介入できる。借地借家法32条に経済変動があった場合は当事者に増減額請求が認められ、当事者で話がつかなければ裁判所が増減額を決めると書いてある。売買代金や動産のリース料なんかと違って不動産賃貸借契約の賃料に公権力は直接介入できるのだ。これは不動産賃貸借契約が生活や商売の根拠となっており、社会政策的な見地から介入の必要性があるからだ（特に減額の場合）。現行法の下でも、不動産オーナーの賃料請求権は絶対ではない。大不況になれば裁判所がオーナーの意思に反して減額してよいんだから（減額請求権行使の場合、判決まで原則として現行賃料を払い続ける必要があるので、現状ではほとんどテナントにとって行使は困難だが、今回も事後的にでる判決としては、感染収束までの期間は大幅な減額が認められる可能性が高い）、戦争状態と表現するほどの危機、未曾有の景気後退にあって、賃借人保護の見地から法律、すなわち国会の決議で賃料の一時的な免除を決めても理論上は問題ない。
第2に、賃貸借契約の賃料不払い解除については判例上、信頼関係破壊の理論というのが採用されていて、単に賃料を延滞したからといって解除できない。わかりやすくいうと、賃料不払いがあっても同情すべき事情があれば解除できない。現況で、数ヶ月賃料延滞があっても、コロナ感染拡大に伴う減収のせいで払えないのであれば、裁判所は解除を認めない。ちなみに俺はこのみちうん十年、法律、特に不動産に関しては地上げや賃料増減額から証券化、競売まで法律のプロだ。
第3に、今、ほとんどのオーナーは、特にテナントが飲食やライブハウスなら賃料不払いであっても直ちに解除とは考えていない。解除をして追い出しても次のテナントが到底決まらないからだ。立ち退かせても次のテナントが決まらなければ収益はゼロだ。法律で制約可能と言っても、当事者を納得させるためのロジックは用意しなければならないが、この件では可能だ。
免除がやり過ぎだと思うなら90％カットでも80％カットでもいいよ。それならつなぎの資金でなんとかできるだろ。何年もなんてことにはならないんだから。オーナーの減収は同時にローン免除やその他で対処すればよい。
たぶん元増田を地元に縛り付けるための作戦でしょう。たとえ地方でも近くに大学とか工場とかがあって借り手がつきそうなら不労所得が入って(もしくはローンを払わなくて済んで)良いのかも知れないけど、単に不動産屋あたりに焚き付けられて「これで相続税が軽減できますよ」みたいに吹き込まれただけなら断固拒否した方が良いと思うよ。
ちなみに23区内でかなり立地の良いところだが、レ○パ○スの営業に乗って家(プラス賃貸物件)を建ててしまった友人が大借金を背負って苦しんでいる。安普請で有名なレ○オ○パ○スなのに、親の土地に建ててそんなに金がかかるかと思うような金額。たぶん友人はそんなに年収が高くないので、賃借人が入らなかったり家賃を下げられたりするとあっという間に詰んでしまうのではないかと心配。
都内の好立地でもそういうことが起こるので、あまり借り手がつかなそうな場所なら借金背負ってアパート経営なんてやらない方が良いと思う。
