  |
はてなキーワード: 不動産業とは
先日の投稿に反応ありがとうございます。
私がマンションを購入したのは、コロナ禍が始まった直後でした。当時、未曾有の状況下ですから、多くの物件が安値で売りに出されていました。様々個人的な事情も重なり、このタイミングでの購入を決意しました。投資目的ではない実需でしたが、結果的にコロナ収束後の今回の売却では成約ベースで約1500万円の価格上昇がありました。それはそれとして。
ちなみに、当時、東京都住宅政策本部（https://www.juutakuseisaku.metro.tokyo.lg.jp/）
つまり囲い込みをしても業者にはペナルティはありません。東京都住宅政策本部は電話の１つもしません。
行政機関は怒った人のガス抜き程度の相談窓口で、実効性のある対策を取っていないことが分かります。
弁護士に相談したところ、不動産業者の行為は悪質だが、損害の因果関係を法的に立証するのは困難だとの見解でした。
つまり、不動産業者が売主の契約を蔑ろにして、売買を邪魔しても何もペナルティはないのです。
以上の通り「囲い込み」には実質的な法的制裁も行政処分もないのが現状なのです。
当時、もう少しネットで直接売買出来るサービスは無いのか？と調べてみました。そうすると、過去にYahooとソニー不動産が事業をしていました。不動産売買のメルカリのようなもので「セルフ売却」という、所有者が一括査定や人工知能（AI）技術による査定を参考に値付けをし、不動産会社を通さずに、物件を販売できるというものでした。
しかし、このサービスは少し前に不動業界の圧力で潰されていました。「このようなサービスをするなら、Yahooにはもう広告や物件情報を出さない」と、不動業界の団体が圧力をかけたせいで事業が解散していました。これもとんでもない話だと思います。
現在も、その事業に関わった方達が起業して、類似サービスをしているそうです。
ただ、それは私は利用していないのでなんとも言えません。
恐ろしい人たちだと感じました。
皆さんもくれぐれも注意して下さい。
救いのない話やね。
ーーーー本文ーーーー
これから分譲マンションを売却しようと考えている方、または現在売却中の方へ。
私は、個人売主として絶望的な体験をしました。その経験を皆さんと共有したいです。
最近、不動産系YouTuberが増えていますが、彼らの話はあくまで業者側の立場からのものです。
身を切った痛み、、ぜってえ読んでくれよな！
2023年末、私はタワーマンションを売却することになりました。
事情はお恥ずかしながらコロナの影響で体調を崩し、仕事が減り、ローン返済が厳しくなったためです。
そこで、「任意売却」をすることにしました。さっそく住宅債権管理回収機構とARUHI（銀行）に
幸い私のマンションは査定の段階で1500万円近くも値上がりしていました。
駅近くの好立地、眺望の良い高層階、程よいサイズと、需要はかなり見込めるタワーマンションです。
これならうまくいけば２ヶ月程度でも売却完了できると思っていました。
日本の不動産売却で問題になっているのが「囲い込み」です。これは、業者が売り手と買い手の両方から手数料を得ようとする行為です。
本来なら片方の味方をするべきなのに、日本では両方やることが許されているんです。
海外では不動産エージェントは片方の味方しかしません。両方につくのは利益相反行為ですからね。
日本は異常なんです。私はこれは基礎知識として知っていたので、ARUHIに「一般媒介契約で広く競争させたほうがいい」と提案しました。
しかし、彼らは「専任媒介契約でないと許可できない」と譲りませんでした。
■3社の悪夢
1社目の業者は、マンガ「正○不○産」にも関わったという会社です。なるほど、あのマンガに関わっているなら多少は信用できるのかな？と思いましたが、、、、結論を言えば、この業者は囲い込みの前に、とにかく業者間で「安く買い取り」で済ませようとしてきました。
私は一般市場で広く売って、なるべく高く売りたいのですが。専任媒介契約後は、担当者の態度は豹変して、私物化するような言動が見られました。ともかく物凄い安値で買い叩く！それに集中していました。これでは、たまったものではないので、業者を変更しました。
2社目の業者は、大手N不動産です。大手なら問題ないだろうと思った矢先、偶然でしょうか・・・。
店舗で打合せ中、他のお客さんが来て、窓口で何やら揉めていました。
大声で「うちのマンションの売却を依頼したのに、2ヶ月経つがまったく問合せが来ない！おかしいじゃないか」とお怒りでした。
私は、まさか！と思いましたが、、、一旦は依頼をしてしまいました。
しかし、残念ながらこのN不動産も、まったく販売活動をせず、買い取りばかりを勧めてきました。
問い合わせも来ないので、囲い込みです。「これNにきいてみよー♪」じゃねえよ！安心して聞けねえよ！！
面倒ですが、すぐに変更をしました。
懲りずに3社目は、地場の不動産屋に相談してみました。最近不動YouTuberが良く言ってますよね。
更新番号の多い歴史のある会社がいいと。そこで頼んだのは歴史が長くなんと地場で40年近い業歴のある会社です。
愛想の良い年配の営業マンで「心配しないでください。囲い込みなどしません。地元で恥になりますからね。頑張ります」と熱心でした。
しかし、、、それから3ヶ月間。まったく問い合わせの動きがありません。おかしいな？と思いました。
そこで懲りずに「囲い込みをしない」と謳っている某不動産会社に調査を相談しました。
地場の不動産屋は、なんと、業者間の物件DB「REINS（レインズ）」への登録証を私にメールで渡した後に、レインズから物件情報を一部消していたのです！なんということでしょう！匠の技により、検索にヒットしない加工をされたのです。これでは、ほかの業者は物件を見つけることも、問合せも出来ないのです。地場の不動産屋はどうにかして自分だけで儲けたかったです。
怒って真っ向から指摘すると「登録ミスで、悪気はないんです！」など苦しい言い訳をしてきました。
どこの世界にレインズの登録ミスする不動産業者がいるんでしょう！往生際が悪い！
販売は予定から６ヶ月も遅れてしまいました。この期間、金融機関は「遅延損害金」を借り入れたお金の総額に対してどんどん加算してきます。なんと、毎月70万円もの借金が加算されていました。半年間で約420万円もの借金が増えてしまったのです。当然、これは私が売却価格から支払うことになります。誰も責任をとらず、逃げています。最後の業者も逃げています。全て騙された私が悪いのでしょう。
しかし、正確には冒頭のとおり「このような結末になる」と最初に私はARUHIに伝えていたのです。。。
不幸中の幸い、最終的に依頼した会社は、ようやく「囲い込み」をやめてREINSにも正常に登録されました。全国の不動産屋会社が広告活動をしてくれます。半年かかって正常な売却活動がスタートしました。そして、なんとたった２日たらずで内見希望が来ました。そして売却は1ヶ月もかからず査定額とほぼ乖離せず完了しました。この半年間はいったいなんだったのでしょう。420万円・・・。
■最後に
不動産業界は、有名な大企業でも、地場の長い歴史の業者でも、このような違法な「囲い込み」を平気でやってきます。
残念ですが、まったく信用できない業界なのです。皆さんも「囲い込み」をされないように注意をしてください。
具体的には、よほどの理由がない限りは「専任媒介契約」はしないこと（普通はあまりしません）
REINSの登録証明証に記載されているIDとパスワードで定期的に掲載情報の抜き打ちチェックをしましょう。
また、場合によっては、業者を装って業者には伝えていない電話番号から問い合わせをして「適当不動産です。物件確認お願いします。SUUMOに記載されている○○の物件まだご紹介可能ですか」と物件確認電話をして「紹介可能です」と返答するか確認するのも良いかも知れません。（囲い込みされている場合は「もう決まりました」「もう申込みが入っています」などと嘘の返答をされます）
そして私からのメッセージは、分譲マンションなんて買うもんじゃないことですね！
不動産投資を考えている方、甘くないです！それは「不動産が正常に売却出来た場合」のお話ですよ！売れないのではどうにもなりません。
私は最終結果は売却益はプラスになりましたが、クソめんどくさいです！！マンションは賃貸でおｋ！！
明治神宮外苑の再開発の話を聞いたときは、緑も神宮球場もろくに管理も投資もできてないし、いいのでは？ぐらいに思っていた。正直反対派の人たちが守りたいほどの何かがあるようには思えなかった。
でも、いろいろ見るうちに外苑って生まれてからずっとそこにあったから意識してなかったけど、そもそも一宗教法人が都心の真ん中でスポーツ施設を運営していること自体、普通に考えて奇妙なことに思えてきた。
国家神道が公共的役割も担っていた時代ならそれで良かったのだろうけど、戦後憲法下にそれは許されない。今回の外苑の再開発事業に要である商業ビルだって、明治神宮が宗教法人であり補助金の投入が難しいことから始まった計画だ。
全くもって明治神宮が一宗教法人としては過剰な公共性を担われてきたのは事実だろうし、それはとても理解する。だったら、外苑の管理は一宗教法人として管理の限界を超えているので、外苑は国か都に譲渡する方向で進めるのが建設的な方向ではないのか？？
というか神宮払い下げの段階で外苑が国管理のままだったら、公園としても球場としても適切に投資・管理され今の残念感はなかったのでは？？と思ってしまう。
そもそもビルを建てて現行の体制で外苑を維持したところでまた50年後に同じ状況になるだけで、そうなったときもっと高いビルに建て替えるかビルを増やすしかなくなるわけだ。突き詰めれば明治神宮は不動産業に転職するしかないわけだ(私有地だから神宮の自由だ！派の人は当然これは賛成するだろうけど、私は宗教法人の枠を超えてるようにしか思えない)
ただ、外苑を手放せない明治神宮側の事情も理解する。外苑はビルを建てても良いぐらいにはどうでも良い宗教的位置付けなことは現行の再開発計画が証明しているけど、明治神宮の収入側の問題だ。
明治神宮は外苑側の収入が8割を占めていると主張している。その外苑の収入によって内苑の緑を守ると主張しているが、もちろんその側面もあるだろうが、1番の理由は外苑の収入を前提とした明治神宮の組織体がデカすぎて2割の収入じゃ雇用その他守れず大幅なダウンサウンジングを余儀なくされるからだろう。
宗教法人として宗教と関係ない収入が8割を占める企業(それもこれからさらに増えると思われる)を宗教法人と認めていいのか、といつ気持ちはあるが、まあ組織の維持と規模感を守りたいというのは理解できる。
そういう明治神宮側の事情と諸々の妥協案として現行の再開発計画は理解はするけど、モヤっとするものは残ってしまう。そのモヤモヤ感を解消するのは土地収容して管理を国か都に委託するしかないだろうけど、そういう威勢のいいことを右にも左にもいないので、まあ現行の再開発計画が次善の策としてはまあ仕方ないかなぁ、、という感じでいる。
出版社は今年になって社名を変更したばかり、同じ住所に複数の会社名登記でおそらく架空名義、送ってきた東●産業はウイルス検査薬のダイレクトメールでネット評判が悪いとことおそらく同じ会社（住所が少しだけ違うが郵便局が誤記入を配慮して元の住所に届けてくれそうなレベルの違い）
内容は雑誌の体裁に仕立ててるけど奥付なし、発行人編集人名は東亜産●の社長、文章記事は文責者表記ナシ（海外記事を翻訳ってなってるのだが無断転載の可能性ないか）
広告が本体と思われるのだが「住宅より倉庫が投資利回りが高い」という広告がやばそうで、
１００ページもの雑誌の体裁を作って売りたい不動産投資誘致、しかも本業は不動産業でも建設業でもなさげなあたり、これかなり怖い案件じゃないか
たびたびツイッタなどで話題になる事だが、「ネット無料！」だけじゃなくて自分で回線を引けるのか、宅内VDSLなのか光ファイバなのかイーサネットが来てるのか、という事がさっぱり判らない。
内見に行けば壁から出てるのがモジュラージャックRJ12なのかRJ45なのかでVDSLかどうかは判る。でもこの場合でも致命的な問題がある。JCOMを引いてしまうという可能性だ。JCOMだけは避けたいという人が多いことだろう。
VDSLじゃなくても光がMDF（主配電盤）まででそこからイーサネットなのか光配線で居室にONU置けるのかと種類がある。
でもこういう事はセールスポイントになるはずなのに全然表示されないのだ。だから入居してからのギャンブルになる。これじゃ困りますわな。
更にMDFと居室間がどうやって繋がれているのかというのも知って判断材料にしたい人は居るだろう。
例えばイーサネット方式であれば居室ごとにVLAN切れるハブを使ってるのか、帯域制限出来るハブなのか（隣家が巨大ファイルダウンロードしても影響が少ないか）っていうのも知りたい。
が、これも不動産屋にその概要を教える仕組みがないからギャンブルだ。使ってるハブの品番教えてくれれば一発で判る事なのに。
大家としても高品質な回線の為に工事費負担しても、チラシやネット広告に表示されなくて無料JCOMアパート以下の扱いになるんじゃやってられん。
ゴミ置き場の管理方法はQOLの高低に直結するのに軽視され過ぎている。
youtubeで特殊清掃やゴミ屋敷清掃業者のチャンネルをよく見るのだが、ゴミ屋敷依頼人にはまともな人も結構居るのだ。
例えば無印良品の家具使ってたり（部屋を無難にまとめるには無印で揃えると良いという文脈を知っている）、名のあるブランドの服を来ていたり、教養本とビジネス書の配分が丁度いい本棚だったり。
依頼者インタビューを見るとゴミ出しの困難がその切っ掛けになってる事が多いのだ。
自治体によっては分別品目がかなり多い。それは分けるのが大変という事ではなくて、品目ごとに収集日が違うって事なのだ。しかも2週間や3週間ごとにしか収集しない品目もある。
交代勤務やシフト勤務だと収集日の朝に出せない事が増えてしまうのだ。
しかも、だ。生ごみなら袋出しだから朝早くても出せるから早出でも問題ない。しかしリサイクル品目は折コンや農協収穫カゴなどに入れなきゃならない。でもそのカゴは町内会の人が設置する朝6時くらいから収集車が来る8～10時くらいの間にしか設置されない。早出残業が多いと超困難乃至は無理なのだ。
こうしてゴミが部屋に溜まりはじめ、ゴミ屋敷への階段を転げ落ちる事になる。
管理人が居て専用のゴミ置き場がある物件だと、このカゴを常置してあり、いつでも資源ゴミが出せる。生ゴミは腐敗するので当日以外出すな、としている所が殆んどだろうが、これはかなり楽だ。ゴミ出しに時間を拘束されるのが生ゴミの週2or3日でしかない。更に生ゴミもカラスに荒らされないから未明から出しても迷惑にならない。
但しマンション専用ゴミ置き場があっても管理様態には種類がある。
・生ゴミ以外全品目のカゴが常置されて管理人がまとめて出してくれるタイプ
・カゴの設置はビン、缶などだけでその他の品目はご自分で出してねタイプ
・ゴミ置き場に置いて良いのは生ゴミだけで、その他全品目は自己管理で出すタイプ（住民の為のサービスではなくて清掃局に専用ゴミ置き場設置を命じられている）
「専用ゴミ置き場がある」だけでは判断できず、運用を見るか住民、管理人に聞くしかないのだ。
オートロック＋リフォーム済みなのにゴミ出しは全部各自というのはゴミ出し界のJCOM物件である。
いずれにしても、これはゴミ出しの負担低減とゴミ屋敷化防止の点で非常に有用な情報なのに、賃貸広告で扱われていない。
ちゃんと広告に書くべきだし、この情報が有用であるという事を認識していない不動産業にも不満がある。
まぁ、不動産屋は家賃払ってる店子じゃなくて大家の方にだけお歳暮出してる業界だからさもありなんなんだが。
更に内見でもゴミ管理の種類は判別しにくくて、やっぱりギャンブルになっちゃう。ゴミ置き場にカゴ常置なら家賃が相場より5000円/月高くても良いという人も居るだろうに、そういうニーズに気が付いてないのである。
世の中の豊かさというのは物やサービスだ。
物やサービスが動くと逆方向に金が流れるから「金」が経済の指標として使われるが金が流れても物やサービスがなければ豊かになってない。
バブル景気の根源は投機的投資による不動産 (や株式など) 価格の上昇にある。
これから土地開発によって豊かになるはずだから先に土地を買おうとする動きによって起こったということ。
しかし実際の土地開発は不動産価格に見合うほどには行われなかった。
金の動きは不動産業者や資本家の間をぐるぐる廻っただけで物やサービスの生産にはたいして使われてない。
豊かさの実体がないのに金の流れだけ拡大して (すぐしぼむような) 見かけだけの経済だから「バブル」と呼ばれている。
物やサービスの総量は増えていないのに金に偏りが出来たらどうなるか。
・退職代行
→ 一般人「退職するだけなのに代行業者が必要になるって先進国としておかしくね？」
→ 役人「ひょっとして日本の労働文化がなんかおかしいんじゃないでしょうか」
→ 解雇規制が緩和され、個人事業やフリーランスが活性化してアメリカのような社会になる
→ 一般人「なんか保証会社が個別に法律つくってんのおかしくね？」
→ 政府「無茶な取り立てがヤ〇ザまがいとクレームも多いな・・・」
→ 役人「過去に規制した闇金業者の人材が流れているそうです」
→ 政府「よし！法整備だ！先進国としてこんな状況はアカン！」
→ 画一的なルールにより不動産業界全体がクリーンな社会になる
あと一つは？
