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はてなキーワード: 借地権とは

2019-04-04

anond:20190404072907

そして賃借権借地権からこそ建物売買について地主の承諾をもらいに行ったように思えるのだが。

売主:記憶あやふや

司法書士地上権があると断言

地主許可不要という事実を知らない売主が地主許可を求めた

という可能性が考慮されてないように見えるんだが

Gigazine紛争について経緯を読み解く

前提として

まともな会社なら揉めてる建物ショベルカーでいきなりぶっ壊したりしません。それは置いておきます

結局地代払ってなかった

先日の論点整理増田anond:20190401153412から勝手引用

さて,山崎氏所有権取得原因が遺贈であるから借地権譲渡について,地主の承諾またはこれに代わる裁判所許可があったかどうかは問題となりうる。

もっとも,本件では遺贈の登記からも10年以上が経過しており,(仮に地上権取得時効が成立しないとしても)地代の支払い等の事実から黙示の承諾があったといえるであろう。

この件で地代を払っていたのかは非常に重要な点である

しかし、地代は払っておらず、遺贈について地主の承諾もこれに代わる裁判所許可ももらってない様子であるのが下記ブログから分かる。

Gigazine編集長母のブログ 2019.4.3 http://keisui.com/20190403-architect-29369-keisui/

父がなくなって以後、地主は一度も地代請求をしてこなかった。だから、あの倉庫は全て私達のものだと理解していた。


借地権賃借権地上権

借地権には賃借権地上権の2つがあるが、地上権ならば地主の承諾なく遺贈で権利を承継できる。

賃借権地上権については母ブログでも説明している。http://keisui.com/20190227-architect-28915-keisui/

ブログ 2019.2.25http://keisui.com/20190225-architect-28894-keisui/

売り主のおじいさんに再度確認に行ったら、記憶がどうもあやふやで心もとない。ただ地上権は成立していたことだけは断言してくれたが、証拠はない。

昭和50年代だと、今とはかなり事情が違っていたらしい。それでも、地主建物の所有者が違う場合いくら28年間も売り主が住んでいたとはいえ建物だけを黙って売ることは出来ないので地主の許諾を取りに行ったそうである建物だけの売買のこの場合建物には地上権が付いていたという事である契約書を作って売買に立ち会った司法書士保証してくれた。

売主も司法書士地上権があると証言しているが、借地権の間違いではないのだろうか。(証言者の勘違いなのかブログ主の勘違いなのかは不明

論点整理増田にある通り、建物登記があれば当然に借地権は認められる。

そして賃借権借地権からこそ建物売買について地主の承諾をもらいに行ったように思えるのだが。

私は未だに地上権概念がよくわかっていない。やっと息子から借地権地上権のよく分かるサイトを見せられて納得したのである

Gigazine編集長賃借権ではなく地上権を承継したと認識している様子である

それでやっと父があんな小さな建物にかなりの金額を払ったことがよくわかったのである地上権登記地主側にその義務があるが、買い主側は自分では出来ない。それで父は怒っていたのだということがわかった。

そこで父は、20年計画を立てて、20年後に登記してもらうことを地主約束したようである確信はないが、父の愚痴を聞かされていた限りではそうなるのかなあと思う。その後20年間、父は税金を払い火災保険をかけ続けたのである地代も払えと地主から言われ、地上権を確保するためにそれも実行していたのである。そして、がんに侵されていたた父は、やっと20年目に言われるまま再びお金を払ったらしい。

これでやっとこの土地地上権を確実に手に入れたと思ったが父ではあったが、やはり地主地上権登録無視したようである。ガンの末期にまで進んでいた父は、裁判をする気力もなく、その後まもなく他界してしまったのである

父は最後に、その問題不動産寿命の長い私の息子に託したのである。あちらこちらに「この家は壊すな。この家は地主に返すな。」と書いたものが出てきて、実際にも私や息子に「この土地永遠にのものだ。」と言いながらこの世を去っていったのである

借地権地上権なのか賃借権なのかで編集長祖父と先代地主は揉めていた?(地上権云々の記載は推測であり確信は無いと書いてあるが)

20年目に言われるまま支払ったお金というのは借地契約20年だったので更新料を支払ったのではないかとも思えるが。

20年後なら土地を売ってもよいと言われていた可能性もある。

ちなみに他の借地人が土地を買った時のエピソード

地主女性は、地元でも評判の悪い方で、1例をあげると、何十年も自分で建てた家に住んでいて土地も買いたいと言ってきた借地人に対し、地主自分の言い値で1円も負けずに現金で買わせた挙げ句領収書を書いてほしいと頼まれても「なんでそんなもん書かなあかんねん。」と言って絶対書かなかったという伝説の持ち主である

(母ブログ2019.4.3 より。あくまで伝聞であり本当のことか分からないけどね。http://keisui.com/20190403-architect-29358-keisui/


祖父勘違い

そもそも編集長祖父建物購入時に“借地権付”建物を購入したと認識していなかったのではないか

ブログ2019.2.22http://keisui.com/20190222-architect-28880-keisui/

父のこの建物に関しての取引は、私が結婚して家を出てからのことであるので立ち会ったことがない。しかし、実家に帰るたびに父は晩酌をしながら地主に関しての愚痴をくどくど話していたのをよく覚えている。

その内容は、「あの家は全部俺が金を払ったのに、地主は違うといって地代を払えと仕事場へやってきては客や従業員の前で言い続けた。それで根負けして地主お金を払い会社商品倉庫として使っていた。弁護士相談して話し合いをつけるつもりだ。」というものから、少し経つと「あの土地はやっと俺のものになる。正義は勝つ。」などと言って泣いていたのをよく覚えている。ガンで亡くなる直前には、「あの建物を使うときだけ地主の婆さんがうるさいから金を払ってやれ。使わないなら払う必要はない。」と言っていたのである。その時は何かよくわからないままに、いやいや愚痴に付き合っていたというのが事実であった。今にして思えば。もっと詳しく聴くべきだったと悔やまれる。後悔先に立たず。

借地人が地主地代を払うのは普通のことであるが、編集長祖父は当初土地ごと買ったと勘違いしていたのではなかろうか。

地代かいう筋の通らんものを長年支払わされた!という祖父愚痴を聞かされていた娘・孫と、借地人が地代を払おうとしない!という地主愚痴を聞かされていた娘が今になってこんなに揉めているものと思われる。

しかし新展開!

ブログ2019.4.3 http://keisui.com/20190403-architect-29358-keisui/

地代も払わなかったという地主の言い分に対する反論としては、あの土地を父が地主彼女から買っていたということである。その証拠も出てきた。

只この時点ではその証拠を明かすことはできない。警察にだけ話すつもりである

地上権ではなく土地所有権を取得していたという新展開。

証拠とは何か?買ったならなぜ登記されていないのか?

次の展開がとても楽しみでゲスね。

2019-04-01

GIGAZINE側に対する疑義 (14:22追記)

anond:20190401153412

自力救済

自力救済不法行為構成すること、ヤカラ地上げ屋と動かない大阪府警クズであることに異論はありません。

刑法犯としても、建造物損壊建造物侵入窃盗構成要件を充足するでしょう。客観的情況証拠から経験則による故意認定も優に可能でしょう。逮捕に踏み切らないのは、警察に単にやる気が無いか上層部からの何らかの力が掛かっているかであると見ています。)

GIGAZINE側に対する疑義

ただGIGAZINE側に対する疑義は、適法性問題に留まる話ではなく、社会的相当性の問題と捉えるべきでしょう。

すなわち、建物使用必要性が乏しいと思われる土地賃借人が、地主に対する怨恨の情をもって、濫用"的"に旧借地権を主張していたためにこじれたのでないか、という点についての疑義です。

本件において、破壊された建物写真、その他の記事(地主建物10年間私物を置く等に使って時効取得したとの主張しようとしている)を見る限りでは、土地賃借人に全く建物使用実態があったようには思えません。また山﨑惠水氏のブログ(Posted on 3月 11th, 2019)には「息子はお金ではなく亡き祖父の思い(長年に渡る地主との確執)を晴らすことに執念を燃やしている。」との記載があります

もちろん、これらの疑義真実であったところで、現行法上は旧借地権を主張することが権利濫用(民法1条3項)であって法的に主張が封じられる、と言えるまでのものではありません。濫用"的"であって社会的相当性に欠けるのではないか、というだけです。

借地権自体への不信

ただ、これだけきっちりした書面を(フィー無しで)書いてる元増田が、旧借地法が昭和後期に制度疲労を起こして土地有効利用を妨げ、旧借地権自体無用ものとして扱われ、長らく立法不備であるとされたことを知らないはずはないでしょう。現に旧借地法廃止借地借家法制定からまり定借権へと、一方的賃借人保護からの揺り戻しという大きな流れがありました。

ただでさえ旧借地権は、土地所有者に課される租税公課・維持費を下回りかねない低廉な地代で、半永久的に返ってこないと言われています。これを濫用的に主張していたのではないか、という疑義は、旧借地権(及び無期限での経過措置を認める借地借家法附則)への不信と相まって、GIGAZINE側に一方的に肩入れすべきでないのではないか、というブレーキを掛ける心情を惹起することも、一定の理解は示せるところです。

私見

もちろん、いずれにせよ推測に基づく疑義に過ぎないのであって、GIGAZINE側もが叩かれるべきとは全く思いません。ただ例え社会的相当性の問題に過ぎないとしても、大衆はいわばクリーンハンズの原則に敏感です。私見では、その点に対する判断は保留とし、冒頭で述べた自力救済許すまじの問題に切り離してサポートしていくのが、妥当立場であると考えます


追記

id:casm そういった事情は立退料の減額事由になりうるので、ちゃんと法的手続きとりましょう。使い勝手は悪いけど、法がカバーしていないわけじゃないんすよ。感情論法律構成に落とし込むのも弁護士お仕事

<読み飛ばし可>本件ショベルカー前に建物収去土地明渡訴訟が係属していたとして、「そういった事情」を立証できたというお考えですか?GIGAZINE倉庫は目の前に旧本社があって、しばしば賃借人倉庫の様子を見に行っていた事情はあったようです。まあ壊れた倉庫見たら中身空っぽだったわけですけども、壊れる前は分からないわけです。そして元記事の指摘通り、損壊前は本件と地上に建物普通に建っていました。これで賃借人土地建物使用必要性否定的に解する(補完事情たる金銭給付を減額させられる)心証形成できるなら敏腕ですね。山﨑惠水氏のブログ記事プリントアウトして持って行くぐらいはできそうですが。</読み飛ばし可>

まあそんなことはどうでもいいんです。それより私が最も伝えたかったのは(自救行為というかただの犯罪なので犯罪と言いますが)『被害者にどんな事情があれ犯罪は決して許されない』という点です。元記事で「本件で「中立」的な立場に立つのであれば,全面的GIGAZINE側を擁護すべき」とありましたが、このように短絡させると、折角盛り上がってきた「地上げ屋の悪質な犯罪を許すな、大阪府警の怠慢を許すな」というムーブメントに、かえって水を差すことになるように思います

擁護すべきは、建造物損壊やそれに伴う窃盗等の犯罪被害及び警察対応に対する支援に絞るべきであって、GIGAZINEがあの土地を使い続けられるべきかどうか(土地占有正当性)という点にまで話を広げるのは避けた方が良いのではないでしょうか。

anond:20190401164214

重要なところを省いて語ってる気がするんだよね

山崎惠水氏は,blogにおいて,昭和56年に山崎恵人氏の母(惠水氏)の父(登記によればN●●●氏)が本件建物を購入した際に地上権建物として購入したが,土地所有者が地上権登記拒否したと主張している。→ http://keisui.com/20190225-architect-28894-keisui/

なお,当時の土地所有者はおそらくY●●子氏の先代(Y氏は平成5年に本件土地相続)。

惠水氏によれば,当時の土地所有者は「20年間地代を支払い続ければ20年後に地上権登記に応じる」と述べていたが,実際には,20年間の地代支払いを完遂したにも関わらず,その約束は果たされなかった,という。

ただ,仮に惠水氏の供述真実であったとしても,代替わりした「20年後」の土地所有者たるY氏にしてみれば,登記に応じないのも分からないでも無い。「賃借権じゃなくて地上権登記しろ」と求められても軽々には応じられないし,おそらく山崎氏側は「口約束がある」としか言えなかったのではなかろうか。

こうした経緯からGIGAZINE側と地主側とでは,3代にわたる確執があるものと考えられる。

また,上記の経過に照らせば,GIGAZINE側がまず刑事,と息巻くのも分からないでも無い。N家=山崎家の悲願は地上権であるが,証拠の薄い現状でこれを主張しても,地上権ではなく賃借権が認められるに過ぎない可能性がある。

 

惠水氏の供述真実であるとすれば,上記の経過が感情的対立の最も根幹となる部分と思われる。

GIGAZINE側は地上権の主張ではおそらく勝ち目がないので,GIGAZINE側が先に法的手続き(たとえば地上権登記請求)を執ることはできなかったのだろう。

地主側としては,借地権更新を拒絶するのが正当であるが,その正当化事由の一つとしての相当な立退料の額を算定するに際し,借地権地上権賃借権問題となることが予想された。(とはいえ地上権だという証拠がなく,建物老朽化しほぼ空き家倉庫利用しかされておらず,さらに周囲の土地と一体として効率的な利用が見込めることからすれば,それなりの弁護士に頼めば比較的低額の立退料で更新拒絶が認められる可能性があるように思われる。)

今回,奥の2件と合わせて解体工事が試みられていることや,公図と地積の比較から土地の合筆登記中っぽいという事情からすると,デベロッパー側は,細切れの土地を集約して大きなマンションを建てる等してわりと大きな開発を進めるつもりなのかもしれない。

地主としては,地価が高い今のうちに売り抜けたいが,借地権更新時期でもなく強制的には地上げできない,という事情があったのかもしれない。

なお,惠水氏の供述は未だ反対尋問を経ておらず,信用性について確たる心証形成すべき段階にはない。上記はせいぜい,ネット上の議論レベルでの暫定真実として扱う程度のものである

 

とはいえ地上権賃借権はいずれも借地権として(旧)借地法や借地借家法適用があるから建物所有権土地利用権原との関係では,大きな枠組みに影響のない部分だったりする。

GIGAZINE所有建物不法解体の件の論点整理

GIGAZINE運営する株式会社OSA(大阪府茨木市別院町会社法人番号:1200-01-049309)の代表取締役である山崎恵人氏が所有する,大阪市西淀川区大和田四丁目97番地1、97番地2、97番地所在建物家屋番号:大和田四丁目 97番2。不動産番号:1203000302502。以下「本件建物」という。)が,何者かによって今まさに現在進行形解体作業であるとのこと(恵人氏の母親であるとされる山﨑惠水氏の本日blog参照)。

これについて,中立ぶってGIGAZINE側にも落ち度があるのでは…」的なことを述べるものがいるが,以下に述べるとおり,

いかなる落ち度があろうとも地主側の行為正当化できない。

②なお,GIGAZINE側に法的な落ち度がある可能性は極めて低い。

したがって,本件で「中立」的な立場に立つのであれば,全面的GIGAZINE側を擁護すべきこととなる。

中立という用語は,中間案を取るという意味では無い。裁判所が一方の全面勝訴判決を下した場合裁判所中立では無いなどとは誰も言わないであろう。)

本件土地建物登記

現在の公図によれば,同建物大阪市西淀川区大和田四丁目97番1の土地不動産番号:1203000294804。以下「本件土地」という。)上に建っている。

本件土地

本件土地は,登記手続き中のため現時点での登記を入手することはできなかったが,幸い2019年3月6日09:16時点の登記を入手することができた。

これによれば,同土地平成5年6月4日に,大和田に住むY●●子氏が相続によって取得したとされる。

なお,3/6時点の地積と公図を合わせて察するに,今回,Y●●子氏から新所有者に譲渡するのと合わせて,97番1〜6の土地が合筆されたのではないかと予想される。

本件建物

本件建物の来歴であるが,登記によれば,

・甲1:昭和56年3月18日売買によって,N●●●氏が所有権を取得した。(昭和56年3月20日登記)

・甲2:平成17年4月11日遺贈によって,山崎恵人氏が所有権を取得した。(平成19年8月17日登記)

となっている。保存登記の時期は現在登記から不明なので,電子化前の閉鎖登記簿謄本を取り寄せる必要がある。

なお,土地建物借地権地上権または賃借権)の登記は無い。もっとも,借地借家法10条やその旧法たる建物保護法1条により,借地権はその地上に登記済み建物があれば登記なしに第三者に対抗できるため,借地権登記は無いのが通常である。余談であるが,建物保護法の立法趣旨は,同法制定以前,地主借地権登記を嫌うため借地権について第三者対抗要件を備えない建物が多くあったのであるが,それがために土地第三者に売られれば建物所有者は建物を収去しなければならず,これを利用した地上げが横行した(土地権利が揺れて建物が潰れる,ということで俗に「地震売買」と言われた。)ことから,これを防ぐためのものである

(旧法)建物保護ニ関スル法律

第一条 建物ノ所有ヲ目的トス地上権又ハ土地賃貸借ニ因リ地上権者又ハ土地賃借人カ其ノ土地ノ上ニ登記シタル建物ヲ有スルトキハ地上権又ハ土地賃貸借ハ其ノ登記キモ之ヲ以テ第三者ニ対抗スルコトヲ得

借地借家法

借地権の対抗力等)

第十条 ① 借地権は、その登記がなくても、土地の上に借地権者が登記されている建物を所有するときは、これをもって第三者に対抗することができる。

2 前項の場合において、建物の滅失があっても、借地権者が、その建物特定するために必要な事項、その滅失があった日及び建物を新たに築造する旨を土地の上の見やす場所掲示するときは、借地権は、なお同項の効力を有する。ただし、建物の滅失があった日から二年を経過した後にあっては、その前に建物を新たに築造し、かつ、その建物につき登記した場合に限る。

②本件建物借地権について

本件建物は,早くとも昭和56年には本件土地上に存在し,その後,20年を超えて平穏公然と建っていたのであるから,もし万が一何らかの理由で誰かが勝手に建てた物であったと仮定した場合においてさえ,前所有者であえるN●●●氏は地上権時効取得していたと考えられる。また,そうであれば受遺者である山崎氏自身も,これを取得していたと考えられる。

普通に考えれば,非堅固建物を建てることを目的とする賃貸借契約(借地契約)が締結されていたであろう。旧借地法の適用がある借地権場合,非堅固建物借地権の存続期間は,建物が朽廃するまで初回30年,その後20年ごと自動更新となる(旧借地法2条,5条,借地借家法附則)。ちなみに,朽廃の話をすると建物耐用年数連想しがちだが,実際には,耐用年数に関わらず,人が使っている建物が朽廃することはまず無い。本件建物も,GoogleMapsの画像を見る限り,朽廃からは程遠かった。

なお,仮に初回の破壊活動によって朽廃に至ったと考え,その後に新地主がY●●子から本件土地を取得したとすれば対抗問題が生じうるが,背信的悪意者に該当するであろう。なお,登記簿謄本コピー掲示は明認方法による対抗要件の具備を指示したものと思われる(借地借家法10条2項は,借地法下に設定された借地権にも適用される(借地借家法制定附則8条反対解釈))。

さて,山崎氏所有権取得原因が遺贈であるから借地権譲渡について,地主の承諾またはこれに代わる裁判所許可があったかどうかは問題となりうる。

もっとも,本件では遺贈の登記からも10年以上が経過しており,(仮に地上権取得時効が成立しないとしても)地代の支払い等の事実から黙示の承諾があったといえるであろう。

「朽廃」せずに建物が「滅失」した場合には借地権直ちに消滅せず,借地権消長について地主借地権者の攻防となる。

借地借家法

建物の再築による借地権の期間の延長)

七条 ① 借地権の存続期間が満了する前に建物の滅失(借地権者又は転借地権者による取壊しを含む。以下同じ。)があった場合において、借地権者が残存期間を超えて存続すべき建物を築造したときは、その建物を築造するにつき借地権設定者の承諾がある場合に限り、借地権は、承諾があった日又は建物が築造された日のいずれか早い日から二十年間存続する。ただし、残存期間がこれより長いとき、又は当事者がこれより長い期間を定めたときは、その期間による。

2 借地権者が借地権設定者に対し残存期間を超えて存続すべき建物を新たに築造する旨を通知した場合において、借地権設定者がその通知を受けた後二月以内に異議を述べなかったときは、その建物を築造するにつき前項の借地権設定者の承諾があったものとみなす。ただし、契約更新の後(同項の規定により借地権の存続期間が延長された場合にあっては、借地権の当初の存続期間が満了すべき日の後。次条及び第十八条において同じ。)に通知があった場合においては、この限りでない。

3 略

(借地契約更新後の建物の滅失による解約等)

八条 ① 契約更新の後に建物の滅失があった場合においては、借地権者は、地上権放棄又は土地賃貸借の解約の申入れをすることができる。

2 前項に規定する場合において、借地権者が借地権設定者の承諾を得ないで残存期間を超えて存続すべき建物を築造したときは、借地権設定者は、地上権消滅請求又は土地賃貸借の解約の申入れをすることができる。

3 前二項の場合においては、借地権は、地上権放棄若しくは消滅請求又は土地賃貸借の解約の申入れがあった日から三月を経過することによって消滅する。

4 第一項に規定する地上権放棄又は土地賃貸借の解約の申入れをする権利は、第二項に規定する地上権消滅請求又は土地賃貸借の解約の申入れをする権利制限する場合に限り、制限することができる。

5 略

(借地契約更新後の建物の再築の許可

第十八条 ① 契約更新の後において、借地権者が残存期間を超えて存続すべき建物を新たに築造することにつきやむを得ない事情があるにもかかわらず、借地権設定者がその建物の築造を承諾しないときは、借地権設定者が地上権消滅請求又は土地賃貸借の解約の申入れをすることができない旨を定めた場合を除き、裁判所は、借地権者の申立てにより、借地権設定者の承諾に代わる許可を与えることができる。この場合において、当事者間の利益の衡平を図るため必要があるときは、延長すべき借地権の期間として第七条第一項の規定による期間と異なる期間を定め、他の借地条件を変更し、財産上給付を命じ、その他相当の処分をすることができる。

2 裁判所は、前項の裁判をするには、建物の状況、建物の滅失があった場合には滅失に至った事情、借地に関する従前の経過、借地権設定者及び借地権者(転借地権者を含む。)が土地使用必要とする事情その他一切の事情考慮しなければならない。

3 略

旧借地法

土地使用継続による契約の法定更新

六条① 借地権借地権消滅土地使用継続スル場合ニ於テ土地所有者カ遅滞ナク異議ヲ述ヘサリシトキハ契約ト同一ノ条件ヲ以テ更ニ借地権ヲ設定シタルモノト看做ス此ノ場合ニ於テハ前条第一項ノ規定ヲ準用ス

② 前項ノ場合ニ於テ建物アルトキハ土地所有者ハ第四条第一項但書ニ規定スル事由アルニ非サレハ異議ヲ述フルコトヲ得ス

借地権消滅前の建物の築造による契約の法定更新

七条① 借地権消滅建物カ滅失シタル場合ニ於テ残存期間ヲ超エテ存続スヘキ建物ノ築造ニ対シ土地所有者カ遅滞ナク異議ヲ述ヘサリシトキハ借地権建物滅失ノ日ヨリ起算シ堅固ノ建物ニ付テハ三十年間、其ノ他ノ建物ニ付テハ二十年間存続ス但シ残存期間之ヨリ長キトキハ其ノ期間ニ依ル

なお,旧借地法の適用ある借地権については,再築の承諾に代わる許可裁判制度が無い(借地借家法制定附則11条)。もっとも,本件のように地主不法建物解体して滅失させた場合には,地主の異議権は権利濫用として行使できないと考える。

①万一,GIGAZINE側が借地権を有しないとしても解体不法行為であること。

もし万が一,GIGAZINE側が地主に数ヶ月以上地代を支払っていなければ,地主は相当期間を定めて催告した上で借地契約を解除できるが,逆に言えば,こうした催告手続き無しには解除できない。

なお,地主側は本件建物所有者(山崎氏)と連絡がつかなかったと主張しているらしいが,ほぼ間違いなく虚偽である山崎氏の住所は,本件建物所有権の時から平成29年まで変わっていない(株式会社OSAの代表取締役平成29年重任登記における住所を参照)。加えて,借地権者の所在不明だとしても催告等を省略することはできず,催告および解除の意思表示は,裁判所等への掲示という公示方法で行わなければならない(民法98条)。

また,たとい借地権がないとしても,建物所有権山崎氏に残っているのであり,地主がこれを勝手に収去することはできない。建物収去土地明渡しの判決を得た上で強制執行しなければならず,この手続きを経なければ,仮に借地権がないとしても建物所有権侵害する不法行為である自力救済禁止)。

したがって,山崎氏建物所有権放棄ないし譲渡している場合を除けば,およそいかなる事情考慮したとしても,本件でGIGAZINE側の嘆きは正当である

(ついでに言えば,解体工事に際して標識掲示建設業法40条)を行なっていないと思われ,そもそも解体業者がヤカラである可能性が極めて高い。)

もし建物が滅失した場合GIGAZINE側が採りうる手段について

借地権保全

早急に明認方法を施した上で,2年以内に建物建設すべきである。取り急ぎプレハブでも良いだろう。

また,現状の変更を禁止するため仮処分を行うべきである

損害賠償請求

地主側の関係者全員が共同不法行為者であり,連帯債務として,損害賠償請求できる。

国家賠償請求

本件で建造物損壊罪が成立することに疑いの余地はない。故意理由に立件を拒否しているようであるが,客観的事実から故意は明白である

しかるに大阪府警はこれらの経過を知らされ,解体作業をまさに目の当たりにしながら何らの手を打たなかったのであるから,少なくとも過失がある。(故意を疑われてもおかしくない。)

2019-03-31

司法書士Gigazineの件を解説

したいのは山々だけど子供の世話をしなきゃなんで無理。

どっちにしろ借地権周りが分かってる人にはそんなこと分かっとるわって内容しか説明できないけども。

とりあえず編集長の母上が書いているブログ権利関係もっと詳しく記述されているので興味のある人は読んでみては。

http://keisui.com/category/architect/

2018-08-02

じじいとばばあの生きる道(借地編)

じじいとばばあ 借地に持ち家で ン十年。

じじい

過去自己破産してる

ちょっとボケ始めてる

ばばあ

デモデモダッテ


自己破産の頃に借地代を滞納している。夫婦年金もらえるようになってからは 滞納分も合わせて払い始めたが まだ滞納分が残ってる。

ある日雨漏りから漏電の危険ありと 電気を止められる。

修繕費なんかないので 娘の県営住宅に転がり込む。

県に相談に行くと 人数増えるのはダメ。& 持ち家ある人には貸せない。

仕方ないので アパートを借りることに。

持ち家をそのままにしていると 借地代+滞納分+アパート代 に なり暮らせない。

家を撤去するには400万かかる。

残った滞納分も同じくらい。

親族金融機関も金貸す者なし。娘も保証人で飛びかけている(完済)

借地契約書類とかない。

最初借地権撤去代で相殺にしてもらえば?と思ったが滞納分があるので契約完了にできない気がするし、

下手に動けば 滞納を理由に 滞納分一括返済と撤去を求められることも考えられる。

自治体法テラスは お決まりたらい回し

ちょー田舎なので市内には弁護士は4人しかいない。(おじいちゃん先生ばかり。込み入った事案には対応力低し。)

貧困NPOとかあれば なんか手助けしてくれるような気もするが県内にはない。

どういうスキームにすれば じじいとばばあは生きられる?


ちなみに私の親じゃねーし、娘のオトコでもねーよ。

2018-03-11

森友学園問題、通史(試論

ちょっと時系列でまとめてみたくなったので。

(3/17追記)<字数制限に引っかかってしまったようなので、追記はこちら( https://anond.hatelabo.jp/20180313000607 )にまとめました。>


1.森友学園問題前史 ― 近畿財務局による国有地売却トラブルの数々

まず森友学園問題を見る際にまず忘れてはならないのは、それが「国有地売却」に係る不正疑惑だということです。

本当に「不正」だったのはどの時点かを、見極める必要があります

そこでまず押さえておくべきは、森友問題には前史があるということです。

近畿財務局 国有地取引調査ずさん 廃棄物発覚相次ぐ - 毎日新聞

https://mainichi.jp/articles/20170421/k00/00m/040/173000c

記事を読んでもらえれば早いですが、取引主体となった近畿財務局は2004~2015年にかけて、森友以外で3件、国有地売却に係るトラブルを起こしています

どのケースも売却契約後に地下のゴミ土壌汚染が発覚し、30億の契約が破棄されたり1億円の損害賠償請求を起こされたりしたものです。

(1)野田中央公園森友学園隣接地)からゴミゴミ判明前の土地評価額は14億、補助金でタダ同然に

その中には森友学園が取得した土地の隣接地(野田中央公園)も含まれています

これも不思議な経緯があります

当初14億2300万円で豊中市が購入したものが、その後、国交省内閣府から補助金14億が出て、市は実質たったの2300万で購入したというものです。

さらには、土壌汚染や地下に廃棄物などが埋まっていることが後から判明し、近畿財務局は「地表を盛り土で覆う費用として」2300万円を支払っています

結果、豊中市はただでこの土地を手に入れたことになります

補助金の中身はそれぞれ、「住宅市街地総合整備事業補助金防災公園役割にかんがみて・1/2を補助)」7億1193万円、「地域活性化公共投資臨時交付金(単年度・国の経済危機対策)」6億9069万円です。

補助金自体防災公園という目的にかんがみた、正当な手続きを経たものなのでしょうが、私が不思議に思ったのは、次の2点です。

まず土地価格です。

森友学園取得地は8770平方mで、評価額は約9億円でした。一方の豊中市取得地は9492平方mで、評価額は約14億円です。

隣接した土地で、たったこれだけの面積差で、5億もの価格差はおかしい。

くりかえしますが、売却額ではありません。評価額について、なぜこんな差がつくのか。

国有財産近畿地方審議会議事録などを読んでも、合理的理由が見当たりません。

もう1点は、毎日新聞記事によれば「地下の廃棄物については国に責任を認めない」にも関わらず、近畿財務局盛り土代2300万円を支払ったのはなぜか。

これは、先に挙げた事例のように、損害賠償請求を恐れたことが原因でしょう。

(2)「売却困難財産」に手を焼く近畿財務局

関連して、近畿財務局国有地売却に係る損失にいかに敏感になっていたかを示すものに、審議会で挙げられた「売却困難財産」の問題があります

第117国有財産近畿地方審議会 議事録 http://kinki.mof.go.jp/content/000014846.pdf

「売却困難財産」とは、地下の埋蔵物や土壌汚染問題により、複数回入札に出しても落札に至らない国有地のことを指します。

売却困難財産については、こんな言葉で締めくくられています

「これらの財産につきましては、管理経費の軽減などを考える必要があり、暫定的な一時貸付けや管理委託積極的に取り組んでいく予定でございます。」

管財部次長言葉です。2011年3月のことです。

この「売却困難財産」の問題は、その後、近畿財務局森友学園交渉した際の基本姿勢にも、大きな影響を与えていると言えそうです。

最後に残る疑問としては、なぜ野田中央公園場合ゴミ撤去しようという話にならなかったのか、です。

防災公園という用途から必要ないとの方針しょうが、もしゴミ撤去費用見積もっていたら、いくらだったのでしょうか。気になります

(3)豊中市給食センター用地のゴミ撤去費用は14億

また先の記事にはありませんでしたが、似た事例として、豊中市新関西国際空港株式会社から購入した給食センター用地の問題があります

こちらは豊中市が約7200平方mの土地を、評価額7億7700万円で購入したものですが、購入後になってアスベストなどを含む多数のガレキが埋まっていることが明らかになり、見積もられた撤去費用14億3000万円を、豊中市議会に上程することになります

豊中市議会議事録を読めば分かりますが、これは議会でも新関空会社瑕疵担保責任を問うべきとの声が上がり、これから交渉に入る旨が記されています

森友学園が計上したゴミ撤去費用8億円と比べて14億と高額なのはゴミの内訳がアスベストなど有害物質を含むためなのでしょうが、それにしても高い。

撤去費用正当性は、森友学園取得地と同様に問われるべきなのではないでしょうか。

(4)森友学園土地取引には2段階存在する

ちなみに野田中央公園給食センターについては、国会における自民党葉梨議員民進党玉木議員あいだでのやり取りでも有名になりました。

やはり、森友学園に売却された国有地の値段は安すぎる 玉木雄一郎

http://agora-web.jp/archives/2025216.html

以上の経緯を踏まえた上で言わせてもらえば、森友追及派の玉木議員も、森友擁護派?の葉梨議員も、比較対象を間違っています

お2人とも、森友学園側については2016年6月に決定したゴミ撤去費用8億円を値引きした後の負担額1.4億円で残り2者と比較なさっていますが、間違っているのです。

(3/17追記)<森友学園土地取引には2段階あるのです。>

3者の取引比較するなら、<近畿財務局対応比較する観点からは、野田中央公園の売却は2010年3月給食センター用地の売却は2015年1月ですから、>森友学園側の取引としては2015年5月に締結された「定期借地契約」と比較されるべきなのです。


2.「定期借地契約」をめぐる攻防

(1)異例だが、森友にも厳しい「定期借地契約

さて、「定期借地契約」とはどのような契約か?

森友学園をめぐる議論の中で、あまりに軽視されているのがこの契約の中身です。

ざっくりまとめると、

1.10年以内、7~8年をめどに、森友学園は時価約9億で土地を買い取る、

2.それまでの賃料は2730万/年である

3.森友は瑕疵担保責任放棄、国だけが契約解除や損害賠償を求めることができる、

以上の 2点です。

この内容を、先に挙げた野田中央公園給食センターの事例と比較してみて下さい。

いかにこの契約が、近畿財務局有利、森友学園不利なものであったかが分かると思います

これはよく言われるように、近畿財務局政権忖度し、森友学園に便宜をはかったというような内容ではまったくありません。

(後述しますが、のちに安倍昭恵付き職員への手紙などで籠池氏が口にすることになる不満・怒りとは、何を隠そうこの定期借地契約の内容の1と2に向けられたものなのです)

(2)なぜ近畿財務局は定期借地契約を結んだか

ちなみに森友学園取得地は、既に2010年国土交通省が土壌調査を行っており、鉛やヒ素による土壌汚染、地下3メートル以内のゴミ存在が明らかになっていました。

それを見越しての、瑕疵担保責任放棄です。近畿財務局としては、損害賠償請求可能性を少しでも小さくしたかったものと思われます

<(3/17追記)契約時に瑕疵担保責任条項は付けられていましたので、近畿財務局としては、地下ゴミ土壌汚染理由損害賠償請求を起こされるリスクはあったわけです。>

こうしてみると <それでも、時価9億と賃料の面からは、>近畿財務局がこれを結ぶ動機は十分にあります

しろゴミが埋まっている曰くつきの土地が、時価そのままで売却できる上、それまで賃料まで入ってくるのですから

さきの近畿財務局議事録にあった、売却困難財産については「暫定的な一時貸付けも積極的に行っていく」との方針が、そのまま当てはまるものです。

(3)なぜ森友学園は定期借地契約を結んだか

それでは、こんな不利な内容の契約を結んだ、森友学園側の理由とは何でしょうか。

それははっきりしています

2014年10月に森友学園大阪府私学審議会瑞穂の国小学校の設置認可申請を行いますが、なかなか認可がおりない。

なぜなら、府の審査基準では、私立小・中学校の設置認可申請には

学校用地を自己所有している

⑵20年以上の借地権を取得している

⑶国や自治体が所有している土地借地権を取得している

のいずれかが必要だとされているからです。

国と大阪府は、先に認可が必要だ、いや先に借地契約必要だと揉めたあげく、最後大阪府が折れて、明けた2015年1月、今後かろうじて⑶に当てはまる(ことになるだろう)ということで、条件付き認可というかたちで認可が下ります

(ちなみに当初森友学園2016年4月の開校を目指していましたが、この時に2017年4月開校に延期しています。)

森友学園 「認可」で事前調整 国と大阪府 借地契約ない段階

https://mainichi.jp/articles/20170302/ddp/041/100/023000c

まり、ひとえに森友学園理事長、籠池氏は焦っていたわけです。

たとえ条件の悪い契約でも、たとえ地下3メートル以内には廃棄物が埋まっていることが分かっていても、間もなく土地借地権(および将来の所有権)を取得する予定ですよと私学審議会に言えなければ、最大の関門である小学校の認可が下りいからです。

以上述べたように、定期借地契約については、よく報道がなされるように「森友学園に便宜がはかられた」という意味はるかに超える、むしろ逆の意味での「異例」の処置があったと言うしかないのです。

もちろんこの異例ずくめの流れの中で、何らかの政治的力学が働いた可能性はゼロではありません。

(とくにこの時期、大阪維新の会は足しげく大阪府に足を運んでいたようです。もちろん安倍昭恵の線もありえるでしょう)


3.2016年6月、8億値引きの闇

(1)安倍昭恵付き職員に送った手紙の中で、籠池氏は何を要望していたか

さて、一度は自身に不利な定期借地契約を結んだ籠池氏でしたが、間もなく契約に対して強烈な不満を表明するに至ります

この定期借地契約に向けられた籠池氏の不満が、例の安倍昭恵付き職員に送られた手紙などに表明されるのです。

昭恵氏が瑞穂の国小学校名誉校長就任した2015年9月の1か月後、10月26日に籠池氏は昭恵付き職員手紙を送ったことが分かっています

周知の通り、内容は陳情で、

1.立替払いしたゴミ撤去費用2015年度中に支払ってほしい、

2.月200万超(2730万/年)の賃料は高すぎるので負けてほしい、

3.土地買取額=時価9億がべらぼうに高い、

の3点です。

籠池氏「買い取り価格べらぼうに高いのでびっくり」契約延長や賃料値下げ要望政府陳情手紙公開

https://www.zakzak.co.jp/smp/society/domestic/news/20170404/dms1704041530014-s1.htm

まあ、ですが、これに対する昭恵付き職員の返答FAX国会話題になりました。

果たしてそれは満額回答なのか、ゼロ回答なのか。

それはここではあえて検証いたしませんが、野党が主張するように、籠池氏が昭恵付きに送った手紙に力があったとすれば、その影響はいつになったら現れてくるのでしょうか。

(2)籠池氏、財務省に乗り込む/財務省田村氏とのやり取り(音声記録から

籠池氏の動きを追ってみると、年が明けた2016年3月になって、籠池夫妻は財務省田村課長を訪ね、昨年手紙で昭恵付きに述べたのとまったく同じ不満を田村氏に対して爆発させます

内容は、ゴミ撤去費用の立替払い分早く払え、その間の賃料高すぎる、地価の9億も高すぎるの3点、手紙の内容とほとんど同じです(ソース菅野完氏が提出した音声データの書き起こしです)。

まり、少なくとも16年3月の時点までは、籠池氏の不満は何一つとして解消されていない。

籠池氏が昭恵付き職員に送った手紙の効力は、少なくとも2016年3月時点ではまったくなかったというしかないのです。

籠池泰典氏と財務省のやり取り録音、音声データ及び文字起こしデータを全編完全公開!

https://hbol.jp/138200/2

*ちなみにこの時、田村さんにもお子さんがいますよね、と脅迫を匂わせるような発言もあります(賃料や買取額への不満は前編、田村の子どもへの言及は後編です)。

また音声データの中では、安倍昭恵名前も出てきますし、副大臣までやった政治家が「言うこときくんじゃないや、言うこときかんすんじゃと思うてたんやけど」「馬鹿にしてるなぁ!」とえらい怒っていた、との発言もあります。誰のことでしょう?

(3)結論その1「2016年3月神風、いまだ吹かず」

まり

2015年9月安倍昭恵名誉校長就任をもってしても、

⑵また2015年10月に籠池氏が昭恵付き職員手紙を送っても(+FAXの返信があっても)なお、

名誉校長就任から半年も経った2016年3月まで、籠池氏の要望は何一つ実現していないのですから、この時期の安倍昭恵関係政治的力学は非常に限られたものであったというしかないでしょう。

(くり返しますが、2015年5月の定期借地契約に向かった際の政治的力学については、その限りではありません。そちらについては、2014年昭恵夫人森友学園塚本幼稚園4月12月に2回講演をしており籠池夫妻との関係はすでに深まりはじめているので、大いにありえる話です)

で、籠池氏が行き詰った2016年3月に出てくるのが例の「新たなゴミ発見された」という報告です。

もし安倍昭恵に力があり、何らかの意味での「神風が吹いて」いたのなら、わざわざそんな策を弄する必要がありません。

知っての通りこの策は成功し、財務局安倍政権への忖度か、政権もしくはどこぞの議員から圧力か、定期借地契約締結の不透明さについて指摘されることを恐れた近畿財務局算盤をはじいた結果か、はたまたゴミ撤去費用の算出が正当だったのか、は分かりませんが、みごとゴミ撤去費用8億が値引きされることになります

(ちなみにこの時に、なぜか工事業者である中道組が酒井弁護士を籠池氏に紹介しています

私が言いたいのは、8億値引きの真相、ではなく、コトが動いたタイミングです。

まり何らかの政治的力学が働いたとすれば、2016年3~6月の、このタイミングしかないのです。

なので真相を知りたければ、その期間に動いた人物を当たれば良いわけですが、そういった界隈を取材したり聴取したという話をまったく聞くことができません。

誰もそこに手を付けない理由は何なのでしょうか。


(4)結論その2「学園側弁護士損害賠償請求をちらつかせ言い値での買い取りを迫る」

(3/17追記)<定期借地契約には瑕疵担保責任条項が付いていたと訂正しましたが、それを根拠に、近畿財務局損害賠償をタテに値引きを迫られたのは事実のようです。

窓口になったのはやはり森友担当弁護士です。

近畿財務局 森友交渉文書開示 内部で検討の詳細な記録 - 毎日新聞

https://mainichi.jp/articles/20180120/k00/00m/040/188000c

1.の前提に戻って考えれば、近畿財務局はこれ以上の損害賠償沙汰は避けたかったに違いありません。

これをもって政治家圧力がなかったという証明にはなりませんが、8億値引きの真相はこれと言って良いのではないでしょうか。

政権に対する忖度安直に考える前に、近畿財務局はまず自身利益正当性念頭に動いていたのではないか、というのが私の推測の核になっています。>

*籠池夫妻の証言について

籠池夫妻の証言をそのまま事実と受け止めるのはどうしても躊躇われましたが、彼らが唯一嘘を付かないとすれば、それは学園の利益に直結する問題であろうと思われました。それらは、近畿財務局ほかの行政に対する不満となり表れています。この不満は一貫してブレ

2017-11-09

土地公有制って社会主義制度だと思ってたけれど、イギリス土地所有権政府なんだな。

で、99年とか時間を区切って借りる借地権方式になってる。

2016-09-01

原発をめぐる情景   ~10万年後の政府

制御棒処分、70m以深 国の管理10万年 規制方針

http://www.asahi.com/articles/ASJ807DWVJ80ULBJ017.html

まずタイトルを読んで、乾いた笑いが出た。

自分は「放射脳」というほどではなく単に国の原発政策にやや懐疑的な一市民に過ぎないが、

それでも、「国家」とか「政府」が歴史的にみて10万年続くものではないということくらいは常識として理解している。

10万どころかたった1万年でも、保証できる存在など今の地球上に存在しないだろう。

近代国民国家だけを意味するのでないとしても、1万年続いた組織体などまだ人類はもったことがない。

なのに10万年

政府は、10万年先にこの土地居住する「なにものか」に成り代わって、勝手

その使用権を代行し用途を決め権利を先取りしてツケを回しているわけだ。

そこまでしないと、原発というものは維持できないのか。

もし10万年分の借地権料が、先払いなら、私たち未来世代にいったいいくら支払えばいいのだろう?

そして10万年分の借地権料の支払いを、どうして利益を得る我々でなく、未来世代に背負わせるのだろう?

10万年分の手形勝手に発行して

ようやく原発事故の処理が前に進むらしい。

過去50年間に数え切れない数の事故を起こしながら。

今後いったいどれだけの手形必要なのか、誰も数える気すらなくしたまま原発は続く。

1000年後まで管理しますよ」と私が保証してもあなた保証しても、誰もそれを信用しない。

それでいい。誰もその寿命を超えて何かを保証することなどできないと思う。それが健全常識というものだ。

なのに「国家」と「10万年」という取り合わせを、奇妙に思わないことがとても奇妙だ。

常識を失わなければ維持できない。それが原発というものなのか。

「信頼せよ」という。「任せろ」という。常識を失った顔で言う。

まずその顔が信頼できない、と困っている私たちの顔から徐々に常識が失われていく。

2016-03-15

確定申告スムーズにできなかったことが原因で嫁とマジゲンカし未だに仲直りできない

確定申告がこんなに辛く険しい道のりの作業だとは思わんかった。正直なめていた。自分無知を恥じるほかない。

住宅ローン控除を受けるため初めての確定申告。俺(夫)は東京在住。妻は福岡在住。4月から東京で一緒にすむ予定。共有でローンを組み、マンション普通借地権で、ローンは2ヶ所で、みたいなちょっとだけ特殊なことが重なり、大量の書類取得が必要ってことが、わかった。ローンの銀行法務局区役所、前の職場などを仕事の合間をぬって二週間くらい駆けずり回った。妻からも郵送で書類をおくってもらったりして、なんとか書類は集まった。かなりめんどかった。

妻「もっと早くやっとけば」

と…。そのとおりだが…。

で、税務署。凄まじい人人人。一時間半待ちの末、電卓を叩きながらの書類製作パソコン入力、提出。これを担当のおじさんに教えてもらいながらの作業。このおじさん何でも知ってる。天才かと思ったわ。

8時半に行き終わったの12時半。その間、立ちっぱなし。

イライラ精神的な疲れの中、妻に電話

俺「14万くらいもどってくるってさ。でも大変すぎた。5万くらいで代行してくれるサービス人ってねぇのかな。ハハハ。」

妻「もっと準備早くやらないからよ。大変だって言ったのに全然やらないんだもん。」

→で、おれか怒っちゃって、ケンカですよ。自分の準備不足、勉強不足なのは充分承知のうえで、なんだかイライラがおさまらん。

なんとかならんのかこの制度。もう少し簡単に。

2014-11-11

空き家問題は、固定資産税けが原因じゃ無いんだなこれが

空き家問題を語る時は、色んな話がごちゃまぜになりがちなので、

ガッツリボジショントークで、解説してみることにする。

要は「固定資産税が変わらずに、撤去費用役所持ちなら、何が変わる?」という話。

みんな空き家買おうぜ。

空き家の4分類

NHKの「郊外住宅地の見えない空き家」では、あえて郊外という高度成長時代職場から離れたベッドタウンに焦点を当てている。

ただ、途中のグラフでも上手いこといってないように、東京の単身・老人世代が多いとか、ちょっとチグハグだ。

まず、「空き家」を、理解やすいように4つに分類しておこう。

  1. 賃貸
  2. 思い出の家
  3. バブルの残り香
  4. 廃墟

賃貸

本来は「郊外住宅地の見えない空き家」には入らない話なんだが、グラフにすると入ってきちまう。

古くなってきたワンルームマンションで、学生が減ると、まあ空くよね。

あとは、地方一戸建て。誰も借りない。不動産屋でも持て余し気味。

借り手の権利が強いのもあって、賃貸契約まで行くのが一苦労。

思い出の家

親が死んで相続したけど、もう俺マンションローン中だしなあ、なんて物件

両親の思い出を整理する時間はないし、かと言って全部捨てるには忍びない。

売ろうかなあ、どうしようかなあ、とちゃんと税金は払ってるパターン

バブルの残り香

賃貸も販売もそうなんだけど、バブルって言うと言い過ぎだが、思った値では売れないね

地価絶賛下落中、郊外の魅力も減り、職場からも遠い。

のに、やっぱり人間家賃は下げたくない」「この値段以下では売りたくない」となりがち。

まあ、掲載料を頂ければ高値掲載し続けても不動産屋的には問題無いですからね。

別に借り手見つからないとか、売れないとか、不動産屋困らないし。

廃墟

思い出の家として倉庫代わりにしてたり、昔の土地を売って都会でマンションでも買いたいんだけど

「古家付きなんで評価的にはマイナスですねぇ諸経費引くと150万くらいかな」とかで売りたくない。

あと、超揉めてる。そもそも誰が相続したのかわからない。撤去費用がないしなあ。

とかナントカやってるうちに、経年劣化台風一過であちこち壊れていく感じ。

みんなが想像する「廃墟」ってヤツね。

なんで空き家が無くならないの?

売れないか、売りたくないか、どっちかだから

(id略)空き家がなくならない理由土地固定資産税住宅が建っていれば本来の6分の1に軽減される

これね、10点の記述式なら部分点で3点くらいかな。(ドヤァ

(なお、課税標準1/3になるタイプの家はまあまあレアケースだから触れない)

例えばさ、土地固定資産税が変わらなければ、更地にする?

なんか変じゃない?

そう、6分の1とは言え、廃墟税金払ってるの変だよね。

その廃墟は、年間3~10万円くらい無駄にカネが出て行ってる。

もちろん古家を潰せば18~60万円になるから潰す理由はない。

じゃあ、なんで住んでもいないのに売らないの?

売りたくない理由

簡単な方からね。

「思い出の家」や「バブルの残り香」だと、売りたくない。

個人の財産役所がどうこうせい、とは言えない。

ただまあ、これは廃墟とまではいってないことが多い。

単に近所の人が「あそこ空き家だし、不審者が住み着いても嫌だし……」というレベル

まあ、治安悪化につながりかねないというのも判らなくはないが、

実体的にはバブル期リゾートマンションとかも、結構こういうの多い。

売れない理由

リゾートマンションみたいに不払い管理料で、とかは実は管理組合競売にかけて強制的に精算するって荒業がある。

(たいてい管理組合機能してないから問題なのであって、残債整理も行政が手を入れるという手段は残されてる)

これが、「あの土地は高く売れる」とか「先祖伝来の土地から」とかで放置されると廃墟になる。

これね、売主が満足する値段が付けば売れるという意味で売りたくない理由に聞こえるかもしれないんだけど、

実質的に「売れない」のよ。売主が納得する値段は(たぶん)本人が生きてるうちにはつかない。

(バブリーな地価上昇が夢物語だと言うのは同意してもらえると思うが、そう思わないお年寄りも多いということよ)

あと、孤児物件。誰の持ち物だよコレってやつ。

身寄りのない年寄りにも法律的には権利のある親類が居るかもしれない。

ありがちなのが、遺産相続時に相続放棄しなかったタイプ

母親老人ホーム兄貴は売ってカネにして分けようというが、妹が「父は生前残してほしいと言ってた」とか揉めてる奴。

もうね、正直触りたくないですそういう揉め事

で、こっちが問題なんだけど、マジで売れない物件もある。

どうみても廃墟撤去費用不明。近郊。800万。買う?

既存不適格な古家付き土地付き。郊外。500万。買う?

築年数不明な古家付き借地権土地はその辺の顔役が持ってて絶対売らない。田舎。300万。買う?

人は減ってきてる。空き家が増えてる。

ということはだよ。わざわざ郊外まで行かなくても、手頃な値段の家って沢山あるのよ。

職場から電車で一本。駅近。でも古家付きで売れない。こういうのは更地にして新築立てりゃ売れますよと言いやすい。

調べたら実家の近所の廃墟オヤジの持ち家だった、物納するにゃカネがある。そもそも廃墟から物納対象外だ。

役場寄付する?できない。価値の無い土地寄付を断られる。

値段を下げたら売れる?売れない。そもそも仲介手数料の旨味もないし売り込む理由がない。

から、「郊外住宅地の見えない空き家」は、どん詰まって放置される。

蛇足民法第717条読むと、ボロ家を捨て値で貸せない理由がわかるよ。無過失責任超重い)

まとめ

固定資産税取られるぐらいなら売ったり貸したら良いのに、という質問本質

売れないし貸せないんです。

撤去費用も立替費用もなく、売り更地にも新規賃貸物件にも出来ない。

売れるアテもない。引き取り手もいない。

たぶん「どんな土地でも国は無料で引き取る」だとだいぶ減る。

これが「固定資産税UPは一定期間保留」だけだとあんまり減らない。

追加で「警告から一定期間後に、撤去費用役所持ちで、強制撤去」にするとほぼ無くせるとは思う。

まあ、ポコポコと更地がある寂しい土地になっていくと思うけど、しょうが無いんじゃないかな。

それは問題だ!とブコメするそこのキミ!キミだよキミ!

郊外の古家付き土地買わない?お買い得だよ。

2014-04-04

政府発表の政策目標には「画餅」が平気で紛れている。

4月1日に「2020年迄に都内木造密集エリアを解消」なんて見出し記事が流れてた。

荒川区町屋世田谷区太子堂など。大震災時に大規模火災危険性・消火活動が困難)

見出しだけしか読まない人は、2020年に木造密集エリアが「解消される」と解釈してしまうだろうが、

関係者である自分に言わせれば、完全な「見出し詐欺」としか言いようがない。

正しくは「解消するように努力する」、いや「解消できればラッキー」程度のシロモノでしかない。

タテマエは政策目標として「2020迄に解消」と国土交通省は発表するだろう。

しかし、実際に2020迄に木造密集エリアが解消するとは、当の国土交通省が思ってないだろう。

内心、「半分、いや3割が解消すれば御の字」程度の認識じゃないか?

そもそも阪神大震災の時に、散々「木造密集地の早期解消を!!」が叫ばれた。

あれから19年。19年間解消しなかった課題が、急にあと6年で解消する訳がない。

強制収用でもするのか?

いわゆる木密エリアの解消政策に、何か新たな特効薬でも用意したのか?と調べてみたが、

固定資産税減免」という焼け石に水な政策しかない。

本気でやるなら「木密特区には、ドーンと1世帯辺り2000万円の全額補助金を付けます」位の

予算の大盤振る舞いをしないと2020年の木密解消は不可能

また役所の悪い癖で、

「建て替え費用の全額を役所補助金負担する」という思い切ったことはせず、

役所は半額負担するからあなたも半額負担してね」的補助金で、木密解消が進むと思い込んでる。

そういう手法が通用するのは、太陽光発電補助金みたく、「本人がやりたい意欲マンマンな場合」のみ。

太陽光補助金などは、自ら「太陽光を付けたい」という「水を飲む気がマンマンな馬」が相手だから

自己負担数割の補助金効果がある。

一方、木密エリア建て替えは、「水を飲む気がさらさらない馬」に水を飲ませる作業。

自己負担ゼロ」じゃないと、住民は誰もやりたがらない

木密エリア問題点というのは、「不燃化されてない」ということ以上に

「前面道路が4メートル未満で、建替え時にセットバック必須敷地の一部が削られる)」な点。

敷地の一部が削られることで、建物も従前面積が建たない、狭くなる可能性もある。

まり自分土地財産の毀損を伴う訳で、「仮に全額補助金がついても、やりたがらない人が多い」。

「どうしても」となると、「建替え費用全額公費負担」に加え、

セットバック分の補償」まで与えないと動かない。

それこそ

町屋尾久243ヘクタールの不燃化に、総額1兆円を投入する」のような大盤振る舞いをしないと、

2020での100%不燃化という「政策目標」達成は不可能だろう。1兆円掛けても可能かどうかわからないが。

また、木密エリア事情として、権利関係が錯綜してる点がある。

土地底地権者、建物所有権者、借家権者がバラバラ、というのがザラ。

しかも借地上の建物だと、取り壊したら借地権が消滅したりするので、絶対建替えに応じない、というケースもありえる。

2020年迄に解消させるには「このエリアに関しては借地借家法特別法を作る」くらいの荒業が必須になるが、

そういう話は聞こえてこない。

更に、木密エリア住人は相対的年収も低く手元資金も少ない。そして高齢化している。

自分が生きてる間に大地震が来る訳ないから、対策しない」「地震死ぬなら天命」と諦めてる高齢者も多い。

まり木密エリア解消には

1.「カネが掛かる」以外に

2.「自分土地建物が狭くなる」

3.「底地人借地人借家人全員同意必要

4.「住民側がカネがなく、しか高齢化

という4つのハードルクリアしなきゃならない。無理ゲー

先日から木密エリア解消ニュースツイートチェックしてるが、100はあろうか、というツイートの中で、

「これは難しい」というツイートは1つしかなかった。

殆どツイートは、単純に国交省発表の大本営発表を、そのままツイートしてるだけ。

都市防災専門家不動産関係者なら「2020迄の解消は不可能」と気付く筈なのに、誰も指摘ツイートしない。

社会的役割放棄している。

マスコミ国土交通省の画餅の政策目標を無批判に垂れ流し報道し、防災関係者不動産関係者が誰も突っ込みを入れない。

事情を知らない一般人

「おっ、国土交通省が2020迄に木密解消か、国土交通省もなかなかやるなあ」と勘違いして感心するのでは、と心配してしまう。

ただ、今回の木密解消ニュースは、自分業界関係者だったから「こんなの画餅だろ?」と嘘を見抜けたが、

仮に「農水省が2020迄に●●を達成する」「厚生労働省が2020迄に●●を達成する」というニュースがあっても、

農業・厚生畑は素人である自分には画餅を見抜く能力はない。大本営発表を盲信するだけ。

そう考えると、日経辺りの役所表記事は、相当程度「画餅」が混ざっていたんだろうなあ。

関係者以外のトーシローは画餅を盲信しちゃう

本来の日経役割は、役所大本営発表に対して「それは画餅だ」と突っ込みを入れることではないのか?

で、木密解消特区の「切り札」が、「固定資産税減免(笑)

しかし多分、国交省内部では「固定資産税減免が木密解消の切り札になる」と「大真面目」で議論してるんだろうなあ。

議論に参加させられる若手官僚は「こんなの焼け石に水にもならない」と内心思ってるが、正論を吐くKYなことは出来ない

課長だか課長補佐辺りのキャリアが、「固定資産税減免で、オリンピックまでに木密解消ですよ!!」と絵空事言っているのを、

ノンキャリアが空しく聞いている、その光景がよ~くわかる。

というか、言いだしっぺの課長辺りも、本心では

「2020年までに、固定資産税減免程度で、木密解消なんて無理じゃん」と思っているんだろうが、

内心と発言は、キャリアだと往々にして齟齬する。

※でも、実は「国土交通省が2020年という目標を自ら設定」したんじゃなくて、

 「官邸安倍政権側が2020年の目標設定を国土交通省側に押し付けた」気もする。

 国土交通省はむしろ被害者」なのかもしれない。

 
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