飲食店やライブハウスの賃料は法律で全額免除を

2020-03-31

俺はもう飲食店やライブハウスやらの賃料なんて全部法律で当面免除を決めた方がいいと思うぜ。

これは理論的にも実務的にも暴論ではない。根拠がある。

第1に、民民で決めた賃料に公権力は介入できる。借地借家法 32条に経済変動があった場合は当事者に増減額請求が認められ、当事者で話がつかなければ裁判所が増減額を決めると書いてある。売買代金や動産のリース料なんかと違って不動産賃貸借契約の賃料に公権力は直接介入できるのだ。これは不動産賃貸借契約が生活や商売の根拠となっており、社会政策的な見地から介入の必要性があるからだ（特に減額の場合）。現行法の下でも、不動産オーナーの賃料請求権は絶対ではない。大不況になれば裁判所がオーナーの意思に反して減額してよいんだから（減額請求権行使の場合、判決まで原則として現行賃料を払い続ける必要があるので、現状ではほとんどテナントにとって行使は困難だが、今回も事後的にでる判決としては、感染収束までの期間は大幅な減額が認められる可能性が高い）、戦争状態と表現するほどの危機、未曾有の景気後退にあって、賃借人保護の見地から法律、すなわち国会の決議で賃料の一時的な免除を決めても理論上は問題ない。

第2に、賃貸借契約の賃料不払い解除については判例上、信頼関係破壊の理論というのが採用されていて、単に賃料を延滞したからといって解除できない。わかりやすくいうと、賃料不払いがあっても同情すべき事情があれば解除できない。現況で、数ヶ月賃料延滞があっても、コロナ感染拡大に伴う減収のせいで払えないのであれば、裁判所は解除を認めない。ちなみに俺はこのみちうん十年、法律、特に不動産に関しては地上げや賃料増減額から証券化、競売まで法律のプロだ。

第3に、今、ほとんどのオーナーは、特にテナントが飲食やライブハウスなら賃料不払いであっても直ちに解除とは考えていない。解除をして追い出しても次のテナントが到底決まらないからだ。立ち退かせても次のテナントが決まらなければ収益はゼロだ。法律で制約可能と言っても、当事者を納得させるためのロジックは用意しなければならないが、この件では可能だ。