■anond:20230706133853

ワイは入れられる説を推す。

残置物以前に賃貸借契約を終了させなきゃいけないんだけど、借地借家法は賃借人を強く保護しているから、死亡による契約終了みたいなことができるのか考える必要がある。

この場合の契約終了は事前の合意に基づいている。合意解約自体は有効。ただ、その解約が条件や不確定期限にかかっている場合は、「賃借人に不利なもの」(借地借家法30条)として特約が無効とされる可能性がある。

ものの本に紹介されている無効な特約の例を挙げると…

• 賃貸人の長男が帰還したら建物を明け渡す旨の特約（東京地判昭24.12.23新判例体系民法(七)540ノ52頁）
• 実弟が復員するまで賃貸する旨の特約（名古屋地判昭25.5.4下民集1巻5号678頁）
• 貸主が病気療養中に限り建物を賃貸する旨の特約（東京高判昭29.12.25東高民時報5巻13号309頁）
• 家主が借家の敷地を譲渡した場合に、敷地の譲受人がその建物所有のための借地権設定を承諾しないときは、建物の賃貸借は当然終了する旨の特約（大判昭13.11.29民集17巻2618頁）

などがあり、曰く、

これらは、いずれも、賃貸借終了の時期が不明確であり、一時使用のための賃貸借とも認められず、条件の成就・期限の到来が専ら賃貸人の事情に依存する不確定期限ないし条件付賃貸借であって、借家人に不利な特約であるからである。

とのこと（別冊法セno.257新基本法コンメンタール借地借家法【第2版】190頁）。

このあたりの議論をもとに、「死亡解約特約は不確定期限だから無効」という説明をするネット記事が散見される。

ただ、不確定期限なら必ず無効かというとそんなことはなくて、条文が明記しているとおり、無効になるのはあくまでも「賃借人に不利」な特約に限られる。上に引用したコンメンタールでも、

上記とは反対に、賃貸借終了の条件を借家人の意思のみにかからせるような約定の場合(…)有効である。

と説明されている。

それでは「賃借人の死亡」という期限は賃借人に不利といえるか。

賃借権は相続可能な権利であるし、特に相続人たる同居親族がいる場合に契約者死亡で即・出ていかなければならないとすると、いつ生活基盤が脅かされるとも分からないので賃借人に不利とも言いうる。なにせ借地借家法は相続人ではない同居人すら保護している（36条。ただし強行規定ではない(37条参照)）。

けれども、賃借人は単に居住権を有するだけではなく、その対価として賃料債務を負うのだから、無用になった賃貸借契約が速やかに終了することは賃借人の利益にもなる。

したがって、少なくとも独居の賃借人については、死亡によって解約になる特約は「賃借人に不利なもの」ではなく、合意は有効と考えるべきだと思う（私見）。

賃貸借契約終了後の残置物もこの応用問題と考えて良いと思う。

（そもそも契約終了後の残置物処理は法3章1節の対象外なので法30条による強行法規性も無さそうだけど、その点はいったん置いといて。）

賃貸人に残置物の収去・処分権限を与えるのは、賃借人に不利とも思えるけれども、これを認めないといつまでも賃料相当の損害賠償債務が発生し続けるので、かかる損害を抑止できるという意味では賃借人にもメリットがある。

なので、賃借人の損害を適切に減少させられるような条項にしておけば、残置物撤去についての特約も有効になると思う（私見）。

Permalink | 記事への反応(1) | 18:37

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