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2019-04-01

GIGAZINE所有建物不法解体の件の論点整理

GIGAZINE運営する株式会社OSA(大阪府茨木市別院町会社法人番号:1200-01-049309)の代表取締役である山崎恵人氏が所有する,大阪市西淀川区大和田四丁目97番地1、97番地2、97番地所在建物家屋番号:大和田四丁目 97番2。不動産番号:1203000302502。以下「本件建物」という。)が,何者かによって今まさに現在進行形解体作業であるとのこと(恵人氏の母親であるとされる山﨑惠水氏の本日blog参照)。

これについて,中立ぶってGIGAZINE側にも落ち度があるのでは…」的なことを述べるものがいるが,以下に述べるとおり,

いかなる落ち度があろうとも地主側の行為正当化できない。

②なお,GIGAZINE側に法的な落ち度がある可能性は極めて低い。

したがって,本件で「中立」的な立場に立つのであれば,全面的GIGAZINE側を擁護すべきこととなる。

中立という用語は,中間案を取るという意味では無い。裁判所が一方の全面勝訴判決を下した場合裁判所中立では無いなどとは誰も言わないであろう。)

本件土地建物登記

現在の公図によれば,同建物大阪市西淀川区大和田四丁目97番1の土地不動産番号:1203000294804。以下「本件土地」という。)上に建っている。

本件土地

本件土地は,登記手続き中のため現時点での登記を入手することはできなかったが,幸い2019年3月6日09:16時点の登記を入手することができた。

これによれば,同土地平成5年6月4日に,大和田に住むY●●子氏が相続によって取得したとされる。

なお,3/6時点の地積と公図を合わせて察するに,今回,Y●●子氏から新所有者に譲渡するのと合わせて,97番1〜6の土地が合筆されたのではないかと予想される。

本件建物

本件建物の来歴であるが,登記によれば,

・甲1:昭和56年3月18日売買によって,N●●●氏が所有権を取得した。(昭和56年3月20日登記)

・甲2:平成17年4月11日遺贈によって,山崎恵人氏が所有権を取得した。(平成19年8月17日登記)

となっている。保存登記の時期は現在登記から不明なので,電子化前の閉鎖登記簿謄本を取り寄せる必要がある。

なお,土地建物借地権地上権または賃借権)の登記は無い。もっとも,借地借家法10条やその旧法たる建物保護法1条により,借地権はその地上に登記済み建物があれば登記なしに第三者に対抗できるため,借地権登記は無いのが通常である。余談であるが,建物保護法の立法趣旨は,同法制定以前,地主借地権登記を嫌うため借地権について第三者対抗要件を備えない建物が多くあったのであるが,それがために土地第三者に売られれば建物所有者は建物を収去しなければならず,これを利用した地上げが横行した(土地権利が揺れて建物が潰れる,ということで俗に「地震売買」と言われた。)ことから,これを防ぐためのものである

(旧法)建物保護ニ関スル法律

第一条 建物ノ所有ヲ目的トス地上権又ハ土地賃貸借ニ因リ地上権者又ハ土地賃借人カ其ノ土地ノ上ニ登記シタル建物ヲ有スルトキハ地上権又ハ土地賃貸借ハ其ノ登記キモ之ヲ以テ第三者ニ対抗スルコトヲ得

借地借家法

借地権の対抗力等)

第十条 ① 借地権は、その登記がなくても、土地の上に借地権者が登記されている建物を所有するときは、これをもって第三者に対抗することができる。

2 前項の場合において、建物の滅失があっても、借地権者が、その建物特定するために必要な事項、その滅失があった日及び建物を新たに築造する旨を土地の上の見やす場所掲示するときは、借地権は、なお同項の効力を有する。ただし、建物の滅失があった日から二年を経過した後にあっては、その前に建物を新たに築造し、かつ、その建物につき登記した場合に限る。

②本件建物借地権について

本件建物は,早くとも昭和56年には本件土地上に存在し,その後,20年を超えて平穏公然と建っていたのであるから,もし万が一何らかの理由で誰かが勝手に建てた物であったと仮定した場合においてさえ,前所有者であえるN●●●氏は地上権時効取得していたと考えられる。また,そうであれば受遺者である山崎氏自身も,これを取得していたと考えられる。

普通に考えれば,非堅固建物を建てることを目的とする賃貸借契約(借地契約)が締結されていたであろう。旧借地法の適用がある借地権場合,非堅固建物借地権の存続期間は,建物が朽廃するまで初回30年,その後20年ごと自動更新となる(旧借地法2条,5条,借地借家法附則)。ちなみに,朽廃の話をすると建物耐用年数連想しがちだが,実際には,耐用年数に関わらず,人が使っている建物が朽廃することはまず無い。本件建物も,GoogleMapsの画像を見る限り,朽廃からは程遠かった。

なお,仮に初回の破壊活動によって朽廃に至ったと考え,その後に新地主がY●●子から本件土地を取得したとすれば対抗問題が生じうるが,背信的悪意者に該当するであろう。なお,登記簿謄本コピー掲示は明認方法による対抗要件の具備を指示したものと思われる(借地借家法10条2項は,借地法下に設定された借地権にも適用される(借地借家法制定附則8条反対解釈))。

さて,山崎氏所有権取得原因が遺贈であるから借地権譲渡について,地主の承諾またはこれに代わる裁判所許可があったかどうかは問題となりうる。

もっとも,本件では遺贈の登記からも10年以上が経過しており,(仮に地上権取得時効が成立しないとしても)地代の支払い等の事実から黙示の承諾があったといえるであろう。

「朽廃」せずに建物が「滅失」した場合には借地権直ちに消滅せず,借地権消長について地主借地権者の攻防となる。

借地借家法

建物の再築による借地権の期間の延長)

七条 ① 借地権の存続期間が満了する前に建物の滅失(借地権者又は転借地権者による取壊しを含む。以下同じ。)があった場合において、借地権者が残存期間を超えて存続すべき建物を築造したときは、その建物を築造するにつき借地権設定者の承諾がある場合に限り、借地権は、承諾があった日又は建物が築造された日のいずれか早い日から二十年間存続する。ただし、残存期間がこれより長いとき、又は当事者がこれより長い期間を定めたときは、その期間による。

2 借地権者が借地権設定者に対し残存期間を超えて存続すべき建物を新たに築造する旨を通知した場合において、借地権設定者がその通知を受けた後二月以内に異議を述べなかったときは、その建物を築造するにつき前項の借地権設定者の承諾があったものとみなす。ただし、契約更新の後(同項の規定により借地権の存続期間が延長された場合にあっては、借地権の当初の存続期間が満了すべき日の後。次条及び第十八条において同じ。)に通知があった場合においては、この限りでない。

3 略

(借地契約更新後の建物の滅失による解約等)

八条 ① 契約更新の後に建物の滅失があった場合においては、借地権者は、地上権放棄又は土地賃貸借の解約の申入れをすることができる。

2 前項に規定する場合において、借地権者が借地権設定者の承諾を得ないで残存期間を超えて存続すべき建物を築造したときは、借地権設定者は、地上権消滅請求又は土地賃貸借の解約の申入れをすることができる。

3 前二項の場合においては、借地権は、地上権放棄若しくは消滅請求又は土地賃貸借の解約の申入れがあった日から三月を経過することによって消滅する。

4 第一項に規定する地上権放棄又は土地賃貸借の解約の申入れをする権利は、第二項に規定する地上権消滅請求又は土地賃貸借の解約の申入れをする権利制限する場合に限り、制限することができる。

5 略

(借地契約更新後の建物の再築の許可

第十八条 ① 契約更新の後において、借地権者が残存期間を超えて存続すべき建物を新たに築造することにつきやむを得ない事情があるにもかかわらず、借地権設定者がその建物の築造を承諾しないときは、借地権設定者が地上権消滅請求又は土地賃貸借の解約の申入れをすることができない旨を定めた場合を除き、裁判所は、借地権者の申立てにより、借地権設定者の承諾に代わる許可を与えることができる。この場合において、当事者間の利益の衡平を図るため必要があるときは、延長すべき借地権の期間として第七条第一項の規定による期間と異なる期間を定め、他の借地条件を変更し、財産上給付を命じ、その他相当の処分をすることができる。

2 裁判所は、前項の裁判をするには、建物の状況、建物の滅失があった場合には滅失に至った事情、借地に関する従前の経過、借地権設定者及び借地権者(転借地権者を含む。)が土地使用必要とする事情その他一切の事情考慮しなければならない。

3 略

旧借地法

土地使用継続による契約の法定更新

六条① 借地権借地権消滅土地使用継続スル場合ニ於テ土地所有者カ遅滞ナク異議ヲ述ヘサリシトキハ契約ト同一ノ条件ヲ以テ更ニ借地権ヲ設定シタルモノト看做ス此ノ場合ニ於テハ前条第一項ノ規定ヲ準用ス

② 前項ノ場合ニ於テ建物アルトキハ土地所有者ハ第四条第一項但書ニ規定スル事由アルニ非サレハ異議ヲ述フルコトヲ得ス

借地権消滅前の建物の築造による契約の法定更新

七条① 借地権消滅建物カ滅失シタル場合ニ於テ残存期間ヲ超エテ存続スヘキ建物ノ築造ニ対シ土地所有者カ遅滞ナク異議ヲ述ヘサリシトキハ借地権建物滅失ノ日ヨリ起算シ堅固ノ建物ニ付テハ三十年間、其ノ他ノ建物ニ付テハ二十年間存続ス但シ残存期間之ヨリ長キトキハ其ノ期間ニ依ル

なお,旧借地法の適用ある借地権については,再築の承諾に代わる許可裁判制度が無い(借地借家法制定附則11条)。もっとも,本件のように地主不法建物解体して滅失させた場合には,地主の異議権は権利濫用として行使できないと考える。

①万一,GIGAZINE側が借地権を有しないとしても解体不法行為であること。

もし万が一,GIGAZINE側が地主に数ヶ月以上地代を支払っていなければ,地主は相当期間を定めて催告した上で借地契約を解除できるが,逆に言えば,こうした催告手続き無しには解除できない。

なお,地主側は本件建物所有者(山崎氏)と連絡がつかなかったと主張しているらしいが,ほぼ間違いなく虚偽である山崎氏の住所は,本件建物所有権の時から平成29年まで変わっていない(株式会社OSAの代表取締役平成29年重任登記における住所を参照)。加えて,借地権者の所在不明だとしても催告等を省略することはできず,催告および解除の意思表示は,裁判所等への掲示という公示方法で行わなければならない(民法98条)。

また,たとい借地権がないとしても,建物所有権山崎氏に残っているのであり,地主がこれを勝手に収去することはできない。建物収去土地明渡しの判決を得た上で強制執行しなければならず,この手続きを経なければ,仮に借地権がないとしても建物所有権侵害する不法行為である自力救済禁止)。

したがって,山崎氏建物所有権放棄ないし譲渡している場合を除けば,およそいかなる事情考慮したとしても,本件でGIGAZINE側の嘆きは正当である

(ついでに言えば,解体工事に際して標識掲示建設業法40条)を行なっていないと思われ,そもそも解体業者がヤカラである可能性が極めて高い。)

もし建物が滅失した場合GIGAZINE側が採りうる手段について

借地権保全

早急に明認方法を施した上で,2年以内に建物建設すべきである。取り急ぎプレハブでも良いだろう。

また,現状の変更を禁止するため仮処分を行うべきである

損害賠償請求

地主側の関係者全員が共同不法行為者であり,連帯債務として,損害賠償請求できる。

国家賠償請求

本件で建造物損壊罪が成立することに疑いの余地はない。故意理由に立件を拒否しているようであるが,客観的事実から故意は明白である

しかるに大阪府警はこれらの経過を知らされ,解体作業をまさに目の当たりにしながら何らの手を打たなかったのであるから,少なくとも過失がある。(故意を疑われてもおかしくない。)

2019-02-13

anond:20190212203944

マンション購入をオリンピック後に検討している増田なんだけど、

以前不動産に見に行ったら「仕事なくなったら(定年になったら)賃貸借りれなくなりますからね」って脅されたよ。

将来的には買わないといけないんだよね?

anond:20190212203944

歳食ったら仮に裕福でも賃貸借りるのはキツくなるぞ。

20年後くらいだとどうなるか判らないというのはあるが、今はキツい。年寄りは避けられる。

anond:20190212203944

カネだけで見たらそら賃貸が一番リスク低いんだろうがそもそも分譲と賃貸だと設備のグレード違うし

分譲レベルのグレード求めて賃貸借りる位ならローン組んで買うわ・・

年収2000万増田あんまり中身はこだわらないほうなのかな?

元増田自分リフォームするらしいし水周り好きに出来たり床材考えたり出来るから新築マンション買うより頭いいと思ったけど

まあ不動産買うにあたって一番リスクとしてあるのは地震水害くらいだと思う

隣人リスクなんて賃貸もかわらんだろ、子供がいればなお更

2019-01-24

anond:20190124140101

死ぬ前は賃貸借りて近居しておいて、死んでから相続すればいい所に楽々住める

2019-01-06

りそな「核製造企業への融資禁止」 国内大手銀初の宣言 - 毎日新聞

http://b.hatena.ne.jp/entry/s/mainichi.jp/articles/20190105/k00/00m/020/164000c

tarodja3 ...「核兵器をを開発製造・所持する企業」って具体的にどこの企業なんだろう?、、、

Googleで定款を検索してみたよ。

三菱重工業株式会社

第3条 本会社は、次の事業を営むことを目的とする。

( 8 ) 兵器製造販売及び修理

https://www.mhi.com/jp/finance/stock/aoi/pdf/aoi.pdf

川崎重工業株式会社

第3条 当会社は、次の事業を営むことを目的とする。

1. 以下に掲げるもの及びその部品設計、建造、製造、据付、修理、解体並びに販売及び賃貸借に関する事業

(8) 各種兵器

https://www.khi.co.jp/ir/stocks/certificate/pdf/teikan_171001.pdf

株式会社SUBARU

第3条 当会社は、次の事業を営むことを目的とする。

1.次の各製品およびその部品、関連資材の製造、売買、修理、賃貸借

(2) 航空機宇宙関連機器、飛しょう体、兵器

https://www.subaru.co.jp/ir/management/pdf/articles/articles_all.pdf

株式会社IHI

第2条 当会社は,次の事業を営むことを目的とする。

1.次に掲げる品目およびその部品ならびにこれに関連する総合設備設計,製造,売買,賃貸借,据付,修理,保守,保全に関する事業

(2)ボイラ,タービン,内燃機関,原子力機器,発電機

(4)圧縮機,送風機,分離機,濾過機,陸舶用過給機,化学機械,窯業装置,製紙パルプ機械,合成樹脂加工機械,工業炉,金属加工機械,運搬機械,駐車装置,車両用過給機およびその他自動車機器,物流機器,舶用機器,建設機械,鉄道車両,案内軌条式鉄道車両,産業車両,産業用ロボット,レーザー装置,兵器,除雪機械,その他各種産業用および一般機械器具装置

(5)環境整備装置,民生用機器,電気電子機器,通信機器,制御装置,検査・計測機器,試験研究機器,分析機器,医療機器

https://www.ihi.co.jp/var/ezwebin_site/storage/original/application/d2bf4f4601e54f2a9d2ad8ab630d7a9e.pdf

日本信号株式会社

第2条 当会社は、次の事業を営むことを目的とする。

(7) 兵器製造および販売

https://discl.quick.co.jp/PDF/OT2014062600027

株式会社小松製作所

第2条 当会社は、次の事業を営むことを目的とする。

6.各種兵器ならびにその部品製造、修理および売買

http://www.komatsu.co.jp/CompanyInfo/ir/shares/regulations/pdf/article20150624_j.pdf

株式会社島津製作所

第3条 当会社は、つぎの事業を営むことを目的とする。

6) 兵器製造販売

9) 医療機器および動物医療機器製造販売

10) 医薬品動物薬品農薬および各種薬品ならびに食品製造販売

https://www.shimadzu.co.jp/ir/n00kbc00000026ct-att/n00kbc00000026ny.pdf

株式会社神戸製鋼所

第3条(目的) 本会社は、次の事業を営むことを目的とする。

9. 兵器及び同部品製造販売

14. 医療材料医療用具の製造販売及び輸出入

http://www.kobelco.co.jp/ir/stockinformation/kisoku/files/180621teikan.pdf

安倍総理が働いていたコベルコ兵器を作っていたんだね。

2018-12-27

anond:20181226164710

別に誰もそんな事言ってないよ

ただ、賃貸借は定期借家に移行して「70歳以上で独身」の人は家を借りる事が出来なるかもしれないなあ、とは思うよ。

大島てる案件」を避ける為にね。

2018-09-24

anond:20180923221158

小さい会社社長とかだと社員より信用力ないか賃貸借りるの難しいよね。保証会社を使わせてくれるオーナーさんだとほんと助かる。

2018-06-06

anond:20180604144028

デメリット

 65歳以上は賃貸借りれないらしい。

 (その場合貯金が持ち家と比べて2000万多くないとダメ)

これ、たまに聞くけど

高齢者お金なくて借りられない人って今ホームレスなの?

2018-06-04

家を買うべきか、賃貸で居るべきか

東京にて悩み中

家を買うべきか、賃貸で居るべきか悩んでいます

将来的にはやっぱり買うべきなのかな?と思いつつも金が無いから諦めている段階。

賃貸メリット

メリット

 いつでも引越しできる。

 何かあれば大家さんを頼れる。

デメリット

 65歳以上は賃貸借りれないらしい。

 (その場合貯金が持ち家と比べて2000万多くないとダメ)

持ち家

メリット

 自分の家が持てる。

デメリット

 家の修理等は自分でしないといけない。

 契約金が200万必要とか言われた。高い。手付金とか頭金とか意味不明


みんなはどっちを選ぶ?

メリットデメリットもっとあると思うからアドバイスくださいな。

やっぱり持ち家かな。 

2018-03-27

”いつでも”まとめ

返還の時期) ※消費貸借

第五百九十一条 当事者返還の時期を定めなかったときは、貸主は、相当の期間を定めて返還の催告をすることができる。

2 借主は、いつでも返還をすることができる。

(借用物の返還の時期) ※使用貸借

第五百九十七条 借主は、契約に定めた時期に、借用物の返還をしなければならない。

2 当事者返還の時期を定めなかったときは、借主は、契約に定めた目的に従い使用及び収益を終わった時に、返還をしなければならない。ただし、その使用及び収益を終わる前であっても、使用及び収益をするのに足りる期間を経過したときは、貸主は、直ちに返還請求することができる。

3 当事者返還の時期並びに使用及び収益目的を定めなかったときは、貸主は、いつでも返還請求することができる。

(期間の定めのない賃貸借の解約の申入れ) ※賃貸借

第六百十七条 当事者賃貸借の期間を定めなかったときは、各当事者は、いつでも解約の申入れをすることができる。この場合においては、次の各号に掲げる賃貸借は、解約の申入れの日からそれぞれ当該各号に定める期間を経過することによって終了する。

一 土地賃貸借 一年

二 建物賃貸借 三箇月

三 動産及び貸席の賃貸借 一日

注文者による契約の解除) ※請負

第六百四十一条 請負人が仕事を完成しない間は、注文者は、いつでも損害を賠償して契約の解除をすることができる。

委任の解除)

第六百五十一条 委任は、各当事者がいつでもその解除をすることができる。

寄託者による返還請求

第六百六十二条 当事者寄託物の返還の時期を定めたときであっても、寄託者は、いつでもその返還請求することができる。

寄託物の返還の時期)

第六百六十三条 当事者寄託物の返還の時期を定めなかったときは、受寄者は、いつでもその返還をすることができる。

(消費寄託

第六百六十六条 第五節(消費貸借)の規定は、受寄者が契約により寄託物を消費することができる場合について準用する。

2 前項において準用する第五百九十一条第一項の規定にかかわらず、前項の契約返還の時期を定めなかったときは、寄託者は、いつでも返還請求することができる。

2017-12-06

ぼったくりといえば、

PCデポぼったくり話題だけど、

プロパンガスもすごい。

都市ガスが基本料700円+1㎡あたり140円くらいなのにたいして、

プロパンガスは基本料1500円+1㎡あたり480円とか。

 

賃貸と紐づいてるのは特にひどい。ガス代を足すともっと良いところに住めたなんてことがある。

賃貸借りるときよく確認しないと大損する。

賃貸契約のところにプロパンってあるけど、料金は書いてないからね。業者によりマチマチだから

新社怪人のみんなは気をつけような。

2017-09-01

家の値段

自分は出来れば家を買わず一生賃貸生活したいと思ってる。賃貸なら新築ジプシーも出来るし隣人トラブルが起きても対応やすい。

戸建てを買うメリットも分かる。老後は賃貸借りにくくなるし、何より資産からある程度リセールバリューが見込める。

コスパで考えるとどうだろう。月13万円の賃貸に30年住んだら単純に13x30x12=4680万円。

あとかかりそうなのは更新費用とか引っ越し費用か。

家買うと土地家合わせて3000〜5000万円くらい?中古ならもっといかな。そこに固定資産税と各種メンテナンス費用希望に合わせてリフォーム。今家ってどのくらいで売れるんだろう。

個人的にはトントンかなって感じする。

まあでも高知に掘建て小屋立てるコスパには敵わないかな。

2017-02-16

森友学園事件 衆院財務金融委員会での宮本岳志議員質疑buuさんによる

森友学園事件 衆院財務金融委員会での宮本岳志議員質疑buuさんによる怒涛の全部書き起こし連ツイ

より、読みやすいようコピペ

財務金融委員会 共産宮本岳志

一定面積以上の国有地処分は、国有財産地方審議会にかけられます。当然、この国有地大阪府豊中市1501番の土地8770㎡を小学校敷地として処理する事案についても、H27年2月10日に開催された国有財産近畿地方審議会で審議をされております

国有地処分にあたっては、売り払いを原則としているにもかかわらず、学校法人森友学園に対して、10年間の事業用定期借地による時価貸付を行うとともに、10年以内の売買予約による時価売り払いを行おうとするもの近畿財務局は、その理由をどう説明しているか?」

理財局長「未利用国有地処分にあたっては、売却が基本。貸付を行うケースは限定されるが、公用、あるいは公共用等の用に供する場合で、貸付財産の買受が確実と見込まれ賃貸借をすることがやむを得ないと認められる場合には、売り払いを前提として貸し付けを行うことも可能

本件は森友学園より、小学校建設等に一時的に多額の資金必要とするため、学校経営が安定するまでの間は貸付により利用したい旨の要望が。従って、事業用の定期借地の最短期間が10であることを踏まえ、買受を前提とした貸付期間10年とする定期借地契約を締結した」

宮本「金が無いので、内部留保が積みあがるまでは、最大10年間借地契約にしてほしい、目途は8年間と言っており、必ず買い取りますからと。当然委員からは『そんな話で経営大丈夫?』『今後10年で私立小学校経営環境はそれほど改善しないと思われるが、いざ売却する段に地価が上がっていて、買い手がその価格では買えませんと言い出すリスクはないのか』『その上で10年経って、定借を延長します、しかさら経営改善する見込みがなくて募集停止になりました、というような最悪の際には、こういう土地は定借の期間を、あるところで打ち切って、国に戻すという流れになるのか?10年後には確実に戻って来るとは言えない』とまで指摘。

これに対し、近畿財務局は『入口では、期日までにキチンと小学校が出来るかどうか、もし出来なければ、事業予定者とは言え、その時点で打ち切りますよ、土地更地にして返して下さいよ、ということを義務づけています』と。この、キチンと期日までに出来なければ打ち切る、土地更地にして返すことを義務づけている、という期日は?」

理財局長「H28-年3月31日

宮本審議会会長さえ『非常に異例な形という印象』と。『いわゆる学校法人として、継続して成立していけるのか、私学審議会の中でチェックして検討しているということだから言葉は悪いが、それを売却する方は信用するしかない』と言い、最終的には付帯条件がついて、認可適当審議会として了と。いわば、私学審議会の認可適当答申を信用して了承した。

森友学園の小学校新設については、2014年10月31日大阪府私学審に認可申請書が提出され、同年12月18日審議会において、その認可について審議されたが、継続審議となった。その理由は、小学校建設計画の明細や生徒数確保の見込み等について根拠資料の追加を求められたから。2015年1月27日臨時審議会が開催され、認可適当答申が。小学校建設にかかる工事請負契約の締結状況、寄付金の受け入れ状況、詳細なカリキュラムおよび、入学志願者の出願状況等、開校に向けた進捗状況を、次回以降の私学審議会定例会於いて報告すること、という付帯条件が付された。

ここに一つの疑問が。森友学園は、2014年10月31日小学校新設の認可申請書を提出したと。その学校用地である豊中国有地の、10年間の事業用定期借地による時価貸付および売買予約による時価売り払いが検討された国有財産近畿地方審議会は、翌2015年2月10日開催。認可申請書は、この国有地の扱いが、近畿地方審議会議論され決まる半年近く前に提出された。文科省に聞く。土地の確保も学校所在地も定まらないような学校の設置認可の申請など、受け付けられるはずがないと思うが。なぜ、ましてや、国有財産地方審議会の前に、条件付きとはいえ、認可適当などという判断がなぜできたのか?」

学部長「私立の小中学校につきましては、都道府県知事が認可権者、この場合は、大阪府知事大阪府基準に基づいて審査を行う。ご指摘の件、大阪府確認をしたところ、設置認可適当との答申を出す際には、申請の段階で、現に土地の所有または借用が行われているか、相当程度の確実性をもって土地の所有または借用できる見込みが求められる、ということ」

宮本「としますと、審議会半年前の時点で、森友学園は、相当程度の確実性をもって、この土地が確保できると述べて申請していたということに。理財局に聞く、近畿財務局は、本件について、審議会にはかる半年も前から、大体確実だという内諾を、森友学園に与えていたのでは?」

理財局長「H27年1月27日大阪府私立学校審議会において、付帯条件を付して認可適当答申を。これ以前に、財務省近畿財務局から大阪府の私学審の関係者に対し、予断をもって森友学園の学校運営の状況等を伝えた事実はございません」

宮本「この土地について、森友学園に貸せるだろうという見通しを伝えたことはないんですね?」

理財局長「そのようなことは、ございません」

宮本理財局は、内諾を完全に否定しました。ということは、森友学園が、大阪府私学審を偽ったことに。文科省、何が認可相当ですか?このような偽りの申請を提出するような学校法人は、答申に付された付帯条件に基づいて、厳格に審査しなければ。厳格に審査しますね?」

学部長「大阪府確認しましたところ、土地の買受ないしは借用を予定している相手方は国であり、森友学園が近畿財務局に対し、国有財産の取得用法申請を行っている事実確認されたこと等を踏まえ、こうした判断をしたと」

宮本「国が安定した存在であることは、そうでしょうが、その国、理財局近畿地方財務局は、近畿地方審議会の前に、その土地が森友学園によって活用できるという見通しを与えていないということですから、これはおかしいのでは?」

学部長「基本的に、相当程度確実性があるかどうかということで。大阪府におきましては、状況を勘案し、判断したと。大阪府権限責任において判断されること。私どもが代わってご説明できる立場にない」

宮本「相当程度確実ではないんですね。財務局否定しているのですから大阪府にもお伝え頂きたい。

2015年2月10日近畿地方審議会で、10年間の貸付けで、本当に10年以内に買えるようになるのかと危惧された森友学園が、打って変わって1年後の6月20日、貸付け1年目にこの土地を買い入れたのだから不思議に思うのは当然。しかもその額、わずか1億3400万円。ほぼ同規模の、隣接した国有地を、豊中市公園用地として売却した際の、14億2300万円の1/10以下という極めて異常な売却額。理財局に聞きますが、国有地処分は、当然適正な価格で売却しなければならないはず、なぜ、このような非常識価格で売却したのか」

理財局長「豊中市公園は、キチンと鑑定評価に基づいて時価で売却。森友学園に対しても、更地不動産鑑定価格、9億5600万円から、その時点で借地契約地に見つかりました新たな埋設物がございまして、その埋設物を撤去する費用見積もりまして、その撤去費用差し引いた、まさに土地の時価で売却」

宮本「適切ならこんな大問題にはならない。朝日記事によると、撤去費を8億1900万円とした根拠については、財務省は明らかにしていないと。しかし、理財局は私に対して、この算定は、国土交通省大阪航空局が行ったものであることを明らかにした。航空局は、地下埋設物撤去処理処分費用の算定方法と題したペーパーを提出。このペーパーによると、地下埋蔵物の対象面積は?撤去する深さは、基礎杭が打たれる箇所と、それ以外で、それぞれ何メートル?」

航空局次長大阪航空局で、近畿財務局の依頼を受け、見積もりを行い、対象面積は約5190平米、基礎杭が打たれる箇所の深さは9.9m、基礎杭以外の箇所は3.8mと設定」

宮本大阪航空局は既に2009年度の調査で、この土地の地下に埋設物が存在すること、また2011年11月調査では、土地の一部に基準値を超える鉛やヒ素などの土壌汚染があることを認識。だから大阪航空局は、まだ土地の貸付契約段階だった昨年の3月30日学校法人森友学園と合意書を作成し、地下3mまでの埋設物の除去費用土壌汚染除去費用として、昨年4月6日を支払時期として、既に総額1億3176万円を支払っている。国交省、このうち、土壌汚染除去費用はいくらで、地下3mまでの埋蔵物の撤去費用はいくら?」

航空局次長「内訳、埋設物対策分が約8632万円、土壌汚染対策分が約4543万円」

宮本6月20日売買契約以前に、既に森友学園は国から1億3000万円余りを受け取り。そうなると一層不可解なのは売買契約時の、8億1900万円という積算。地下3mまでの埋蔵物の撤去費用が、わずか8600万円。なのに、基礎杭が打たれる場所以外は、あとわずか80センチ掘り下げるのに、8億1900万円かかるという見積もり。こんな奇妙な積算は無いと思うが、なぜ10倍になるのか」

航空局次長「ご指摘のコンクリートガラ等の埋設物および土壌汚染の除去費1億3176万円と、地下埋設物撤去費用8億1974万円は、内容が異なるため、一概には比較できない。工事積算基準等に基づき適正な算定を行っている」

宮本「何が適正ですか?3m撤去に8600万円、あとわずか80cm掘り進めるのに8億円もかかるわけがない。その証拠に、朝日記事では、森友学園の籠池理事長はあけすけに、ゴミ撤去にかかった費用は1億円くらいと語っている。埋蔵物の撤去費用を8億1900万円と積算し、国民財産わずか1億3000万円あまりで売って。買った側は1億円で片付いたと。本来なら8億5600万円で売却しなければならなかったはずを、7億円以上も安く。これで問題ないんですか?」

理財局長「朝日新聞記事見出しゴミ撤去1億円』この報道につきまして森友学園側から、この報道機関記者に対し、口頭で事実誤認である旨を明確に伝え、記事修正を依頼したと。撤去費用基準に基づき適正に算定されたもの

宮本「1億円かどうかは分からないが。国民は納得しない。航空局近畿財務局より、森友学園から3m以上の深部にも、なお埋蔵物が存在する旨を告げられて、地下埋蔵物の処理および撤去費用を算定してくれと申し出があったのはいつ?そしてそれに対し、8億1900万円あまりと算定結果を通知したのはいつ?」

航空局次長「H28年3月14日近畿財務局から連絡がございました。費用見積もり4月14日近畿財務局に結果を通知」

宮本3月11日森友学園から近畿財務局に、想定以上の深さに埋蔵物があると報告すると、3日後には近畿財務局大阪航空局撤去処理費用の算定を依頼、3月24日には、8年間ほどは買い取れなかったはずの森友学園が、近畿財務局土地を買い取りたいと申し出た。3月30日には、土壌汚染の除去等費用1億3000万円余を森友学園に支払う合意書が交わされ、4月6日には、大阪航空局より支払われた。4月14日には、撤去費用8億1900万円という過大な見積もりが示され、それに基づく不動産鑑定が行われ、6月20日には、1億3000万円余で土地が売却された。これは2016年3月31日、つまり国有財産近畿地方審議会議論が噴出し、キチンと期日までに出来なければ打ち切る、土地更地にして返すことを義務付けていると表明した期日。この期日を前に森友学園が買い取れるように便宜を図った?」

理財局長「3月30日について、森友学園からその以前に申し込みがあり、土砂が流れた、資材が高騰している等で、期限を1年延ばしてほしいという申し込みがあり、その変更合意書は既に3月10日に締結。なぜ買い取ったかという話は、買受特約を付した有償貸付契約10年以内なら、どのタイミングで買いとるかは森友学園の経営判断有償貸付の間にまさに学校建設を始め、その時に、今まで知っていたゴミとは別に、新たに地中深くに埋設物が発見され撤去する必要が生じ、さら小学校の開校予定時期が約1年後に迫る中、国が撤去工事対応するとなれば、入札など手続き一定時間を要し、さら土地の貸付契約の中で、埋設物の対策をするといった時に、仮に土地の利用計画の変更などがあれば、さらに国から承認手続きが要り時間がかかる、開校予定を考え、まさに早期に学校を整備し開校するため、自ら土地を購入し埋設物の撤去および建設工事実施し開校予定に間に合わせるようにしたと承知

宮本「1年前の地方審議会の段階では、8年目途、10年でも難しいと言っていたのに、突如として経営環境が変わった、本当に1億3000万円で買い取って、それ以外に8億円かけて撤去するならはなから9億5000万の金を持っていた。それなら、元からこんな話にならない。大体国は、4月6日に地下3mまでの埋設物撤去土壌汚染除去費用として、1億3176万円を支払い済、その上さらに、6月20日の売買で、埋蔵物の撤去費用を8億1900万円と見積もり控除してやったとしたら、合計9億5000万円の支出。この土地は、国にとってタダで手放したことになりませんか?」

理財局長「土地を国が売却するというのは、不動産鑑定評価に基づき、時価で。更地価格から、様々な控除をしたのが時価。ご指摘の値段は当たらない」

宮本「この国有財産売買契約書を読んで驚いた。そもそも森友学園は、その1億3400万円さえ、国に全額、即座に払っておりません。頭金2787万円を即納した後は、10年間分割払い、毎年1100万円余りを納めればいい契約。延納利息はわずか1%、学校法人に対して、このような延納を認めた事例は、近畿財務局で、直近の3年間にさかのぼってもゼロだと確認しているが、理財局、直近の3年間で、全国で一つでもありましたか?」

理財局長「まず延納の話ですが、基本的に~国有財産特別措置法で、~分割払いが認められ~こういう分割払いは一般的に行われている。学校法人に対しては、この3年間ではない」

宮本大臣、こんな不明朗な国有財産処分を、許しておいてよいとお考えですか?」

麻生地方審議会において、十分な審議を頂いた上で、処分して頂いたもの承知法令に基づいて適正な処分が行われたのだろうとしか、今の段階では答弁のしようがない」

宮本「この結果は地方審議会に報告されておりません。徹底的調査を」

2017-02-14

夜(20-21時頃とか)にやってくる不動産訪問営業メモ # 2017/02/16 23:40 加筆

  1. 販売ではなくて「住まいについて考えてほしくて訪問している」と言う。
    1. → 勿論最終目的は「興味を持ってくれた人には物件を紹介する」とも
  2. 適当な事を言って玄関を開けさせる(賃貸退去の件とか)
  3. 興味ないと言ってもやたら強気に「聞け」と言う。
  4. 年収かいろいろ個人情報聞いてくる。やっぱり強気
    1. 源泉徴収票探して持ってこいとか。
  5. 会話する前に目の前で会社電話する(こんな時間からね、とか言いつつ)
  6. 後輩の営業指導をしているんです、ともいう(玄関閉めて姿見せない。意味ないのでは)
  7. 強引に次のアポを取ってくる。
    1. たまたま休日出勤した後だったんだけど「代休使って平日に会えないか」とか。
    2. 居留守とか玄関先で断るとかは社会人としてありえないからやるなよ? とか



# 2017/02/16 23:40 加筆編集

機関相談したら

  1. 居留守や外に出てしまうの全然OKだし、玄関先で断っても全然問題ない、そういう事に罪悪感覚える必要はない、気を強く持ってほしい。
    1. 玄関に断る旨の張り紙して、「どうしても連絡取りたかったら名刺投函すること」として名刺ゲットすれば、それを元に機関経由で断る事もできる。
    2. はじめから名刺をゲットできれば機関経由で断ることもできるとのこと。(向こうは名刺出してきたけど、名刺拒否した(関わりたくなかった)という事情もあり)
  2. 宅建法で「迷惑を覚えさせるような時間電話または訪問による勧誘禁止」「相手方契約を締結しない旨の意思勧誘を引き続き受けることを希望しない旨の意思を含む)を表示したにもかかわらず、勧誘継続することを禁止」という事

というアドバイスを頂きました。


# 2017/02/16 23:40 加筆修正

コメント等有り難うございます。追加補足いたします。

まず、以前も同じようなことがあり、手口が似ているな(マニュアル?)と思ったので書いた次第です。なので色々混じっているので経緯がわかりづらいと思います

  1. インターホンないの?”
    1. 1回目は帰宅直後、まだ玄関にいるときに鳴らされたので玄関対応(鍵チェーンはしてたけど)。直前、男性2人っぽい人が立っている人影が見えたので張り込んでいたのかもしれない。
    2. 2回目はインターホンだけど「賃貸退去の件で、玄関先で対応してもらう事になってます」と言われたでつい出てしまった。
  2. “源泉営業ターゲットはほぼ独身男性相場が決まっている”
    1. はい、当増田独身男性です。某機関も「そういう人対象が多い」って言っていた気がする。
  3. 警察呼びますよって言っても「どうぞ」って言ってくるらしい。”
    1. 彼らとしては真っ当な「営業活動」なので堂々としているようです。警察名刺も出します。
    2. 不退去罪」というのがあるようなので、それに頼る事もできるかな……とは思う。
  4. 不動産みたいな高額商品を、訪問販売テレアポでホイホイ買う人はまずいない”
    1. 彼らも「玄関先で契約なんかできない。契約までにこれだけの手順が必要だ。だから押し売りはできない。」と言います
    2. 「老後やなんかあったとき賃貸借りられなくて困っている人を見ている。そうなる前になんとかしてあげたい。だから住まいのことを考えて欲しい、知識をつけて欲しい。その為に訪問している。」ということです。なので、興味ない等云々言うと、人生説教されます。「興味ない」「なんで?」の無限ループです。
  5. オートロック
    1. そういう設備がない、ドアが直接道路に面しているような類いのアパートです……
  6. 管理会社相談する”
    1. なるほどそういうのも手か……
  7. “こんな悪質な訪問販売警察呼べないはてなーたち”
    1. 「本当に警察を呼んで良い案件なんだろうか」「犯罪じゃないから逆に営業妨害で訴えられないだろうか」とかそういうの考えて手が止まるというのはあると思う(当増田はそのパターン
  8. “これでまた、ヤマト佐川の1回目の配送居留守で返されて、再配達コストが増大することになるわけですよ、巡り巡って。”
    1. それは望んでないので出てしまう、という悪循環感。

2016-03-30

以下、30代のフリーターひきこもり職業教育をすることの無意味さについて書く

http://anond.hatelabo.jp/20160330125457

新卒でこけると、キャリアも積めず、派遣とか非正規で働き続け、

出世してもバイトリーダー非正規のまま。

昔ならバイトから正社員に上がる道があった気がするが、

最近は業種によるけど、エリアマネージャー課長クラスまで行かないと正社員になれないことが多い。

まともなキャリアにいける可能性が限りなく下がってしまう。

まともな企業非正規から正規雇用に昇進するためのルートがあります。なれないのは、「この程度なら新卒一人雇えばいいや」って思われてるから。要は無能なんだよな。

新卒でこけた年数分新卒より優れたパフォーマンスを発揮しなければならないのは当然なんだけど、フリーターひきこもりもそれが理解できない。脳みそが足りないから

自分たちは不幸だ!企業自分たちを救う義務がある!というだけ。慈善事業じゃないから、お前らが飢えて死のうが知ったこっちゃねーよ。

なんつーかおれらの世代棄民されてなくない?

ちょっと職業支援してくれてもいいと思う。

こういう国語力、雇う価値がないと思いますね。新卒で雇ってしまったならともかく、うまく弾けたものをまた同じグループに混ぜる必要はない。

まだ実家暮らしから年収170万そこらでも何万か貯金できて、

家族に何万か生活費渡しても余裕を持って生活できるけれど

一人暮らしなら、家賃しだいじゃ生活できない。

そもそも両親が高齢年金暮らしから賃貸借りようとしても、

連帯保証人になれないので借りるのにすら一苦労する。

そもそも、フリーターしろひきこもりしろ、「自立できないやつが一人暮らしとか寝ぼけたことほざいてんじゃねーよ」と思うが?

一人暮らしするのは自己責任だが、それで生活できません貯金できませんとか笑えてくるからやめろw

この積んだ感覚は、棄民去れた世代しか共有されてなくて、

街頭で演説したとしてもほとんど誰も相手にしてくれないんだろうと思う。

 

将来を考えると死にたくなる。

誰もお前らを救うつもりなんかない。お前らを利活用するためにかけるコストをこれから世代投資した方がマシ。

どうぞ、死んでください。人はいつか死にますあなたの代わりはいくらでもいますさようなら

30代以降のフリーターひきこもり職業教育

新卒でこけると、キャリアも積めず、派遣とか非正規で働き続け、

出世してもバイトリーダー非正規のまま。

昔ならバイトから正社員に上がる道があった気がするが、

最近は業種によるけど、エリアマネージャー課長クラスまで行かないと正社員になれないことが多い。

まともなキャリアにいける可能性が限りなく下がってしまう。

 

失業者のためにある職業訓練は倍率も高く狭き門

失業保険が受けられない人のためにある職業訓練受講給付金はあるもの

そもそも職業訓練校に合格する確率が低い。

 

訓練校としても再就職できそうな

別の業界キャリアを積んだ人とか、似た業種で業績上げてた人を採用しがちで

フリーターひきこもりは定員割れしたところでもないとチャンスが少ない。

 

なんつーかおれらの世代棄民されてなくない?

ちょっと職業支援してくれてもいいと思う。

 

まだ実家暮らしから年収170万そこらでも何万か貯金できて、

家族に何万か生活費渡しても余裕を持って生活できるけれど

一人暮らしなら、家賃しだいじゃ生活できない。

そもそも両親が高齢年金暮らしから賃貸借りようとしても、

連帯保証人になれないので借りるのにすら一苦労する。

 

この積んだ感覚は、棄民去れた世代しか共有されてなくて、

街頭で演説したとしてもほとんど誰も相手にしてくれないんだろうと思う。

 

将来を考えると死にたくなる。

2015-04-17

http://anond.hatelabo.jp/20150417162238

所有権時効取得要件によって10年と20年に分けられるけど、まあほぼ無理でしょうね。

山だかなんだかしらんけど人が住むなんで考えにくいし、そもそももう駐車場として賃貸借してる。

賃貸借は他主占有つって、他人の所有物を自分のものとして占有(自主占有)してないから時効取得はしない。

つーか、増田はただの他力本願自分で動きたくないだけだろうが。

なんかアホらしくなったわ。んなもん自分で動けや。

2015-04-15

福岡高等裁判所昭和32(ラ)47競落不許の更正決定に対する抗告事件昭和33年4月16日)「農地につき、強制競売の申立の記入登記により差押の効力を生じた後に、農地法第一五条及びその準用する規定により国が差押農地を買収し、相手方にこれを売り渡し、国及び相手方において順次所有権移転登記を経由したとしても、かかる第三取得者の存在は、差押農地について、執行裁判所強制競売手続を続行するの妨げとなるものではな」い

         主    文 

原決定を取り消す。

         理    由 

一 抗告趣旨及び理由は別記のとおりである。 二 (1) 記録によれば、執行債権者たる抗告人は、調停調書の執行力ある正本に基き、貸金債権一六万円の弁済を求めるため、昭和三二年四月一一日熊本地方裁判所に、執行債務者A所有の別紙目録記載の田に対し、強制競売の申立をなし、同裁判所は、翌一二日付で強制競売開始決定をなし、同月一八日その田につき強制競売申立の登記がなされ、(本件田には、先取特権質権抵当権登記存在しない。)ついで、本件田は農地法第一五条及びその準用する規定により、昭和三二年七月一日の買収の期日に国において買収によりその所有権を取得し、昭和三三年二月四日農林省名義をもつて右買収による所有権取得の登記がなされ、続いて、農地法第三六条規定による昭和三二年七月一日付売渡を原因として、昭和三三年二月四日相手方Bのために所有権移転登記がなされていること、一方、抗告人は、原審のなした民事訴訟法第六六二条の二による売却条件変更決定に副い、熊本県知事農地買受適格証明書を提出し、昭和三三年一月二四日の競売期日において、最高価競買人となり、所定の保証金を納めた上、同年同月二九日付をもつて、あらかじめ、熊本県知事から、本件田の所有権を取得するにつき、農地法第三条第一項の規定による許可を受け、該許可書を原裁判所に提出したので、同裁判所は、同年同月三〇日午前一〇時の競落期日において、抗告人に対し本件田の競落を許す決定を言い渡したところ、相手方Bにおいて、これに対し即時抗告申し立てたため、原審は、いわゆる再度の考案に基き、「農地法に基く買収処分による国の農地所有権取得についても、民法第一七七条適用があるけれども、強制競売開始決定による農地差押は、債務者(所有者)の任意処分制限するにとどまり農地買収処分のように、債務者処分行為意思)とは無関係に、第三者(国)がその所有権強制的に取得する場合は、差押の効力はこれに及ばず、第三者は完全に有効所有権を取得する。従つて、本件不動産は、競落許可決定の言渡後に、確定的に債務者の所有圏外へ逸しさつて、本件強制競売手続は、続行し得ざるに立ちいたつた。」旨説明し、先になした本件田の競落許可決定を取り消し、競落を許さない旨の更正決定をなしたことが明らかである。 よつて、本件において、法律上競落不許の原因があるか否かを検討しなければならない。 (2) ところで、抗告人は、論旨第二・三点記載のような事由により、本件田の買収及び売渡は、ともに違法無効処分であつて、これにつき、農地法の定める効果付与すべきものではない旨主張するので、考察するに、記録中の執行吏の賃貸借取調報告書、相手方B提出の抗告状の記載並びにそれに添付の証拠書類と右(1)の認定事実とをかれこれ合わせ考えると、本件田は、旧自作農創設特別措置法(以下自創法と称する)第一六条規定により、Aが昭和二五年三月頃、国から売渡を受け、所有権取得の登記を経た上、昭和三〇年五月頃所定の許可を受けないで、その世帯員以外の者である相手方Bに売却して引き渡し、Bは所有権取得を経ないまま、以来これを耕作してきたので、国は、所有者A及びその世帯員以外の着たるBが、本件田を耕作の事業に供したもの認定の上、農地法第一五条及びその準用する規定により、Aの所有として、昭和三二年七月一日を買収の期日と定め、同年五月一八日頃買収令書を同人交付し、買収の期日までに対価を支払つて、これを買収し、同法第三六条以下の規定にしたがい、Bに売り渡したものであることは推認するに難くないけれども、論旨のような事由により右買収・売渡が違法無効ものであるという証拠は、記録上存在しないので、これが、違法無効であるとの所論は、採用に値しない。 (3) しかし、論旨全体の趣旨を善解すれば、その言わんとするところは、要するに、右の買収・売渡は、本件田の差押債権者たる抗告人の権利に消長をきたさないので、執行裁判所は、強制競売手続を続行しうるのであるから、原審が、先になした競売許可決定を取り消し、競落不許の更正決定をなしたのは違法であるというにあるので、以下この点について判断する。 (一) 農地法第一三条(第一五条において準用する場合また同じ)は、農地の買収によつて、買収地の上にある先取特権質権抵当権が消滅し、国は、この三担保物権負担をともなわない農地所有権を取得する旨明定するにとどまり、未墾地等の買収の効果規定する同法第五二条(第五五条第四項・第五八条第二項・第五九条第五項・第七二条第四項において準用する場合を含む)や、自創法第一二条(同法第三四条・第四〇条の五等において準用する場合を含む)に見るように、買収によつて、買収地等に関する所有権以外の権利が、消滅する旨規定していない。すなわち、未墾地等の買収にあつては、農地法第五四条所定の権利を除くの外、買収当時存する未墾地等に関する権利例えば、各種制限物権・買戻権・仮差押仮処分並びに差押上の権利所有権移転請求権保全の仮登記権利者権利等は、すべて消滅すべきことは未墾地等買収制度目的に照らし明瞭であるけれども(この点土地収用法における収用の効果に類する。同法第一〇一条参照)、農地の買収にあつては、買収当時存する農地の上の先取特権質権抵当権の三種の担保物権にかぎつて消滅せしめるをもつて足るとの立前をとり、しかも、これら権利者の物上代位権の行使を容易ならしめるとともに、買収手続の便宜のため、市町村農業委員会は、これら権利者に対し、買収の代価供託の要否を二〇日内に都道府県知事に申し出るべき旨を通知すべく(農地法第一〇条第二項・同法施規則一二条)、これら権利者は、農地の代位物たる供託された対価に対し、権利を行うことができることを明らかにしている(第一二条・第一三条民法第三〇四条・第三五〇条・第三七二条参照)。したがつて、これら権利者の申立に基いて、農地競売手続進行中、買収処分がなされたときは、利害関係人は、競売の基本たる担保物権が消滅した一般の場合と等しく、その消滅を理由として、競売開始決定に対する異議、競落の許可についての異議、競落許可決定に対する抗告申し立てうるし、買収による国の所有権取得登記がなされた場合は、執行裁判所民事訴訟法第六五三条により、競売手続を取り消すこともまた、妨げないのてある。すなわち、右のような担保物権に基く農地競売手続は、その農地の買収によつて、続行し得ないこととなるので、もし、本件競売手続がこれら担保物権に基いて開始されたものであるとすれば、前説示の理由により、農地所有権供託された対価に転化代表されることとなるので、まさに、原審のように、一旦言い渡した競落許可決定を取り消し、競落不許の更正決定をなすべきものである。 (二) しかし、競売目的たる農地に、前記の担保物権の存しない、本件のような強制競売にあつては、以上と<要旨第一>趣を異にするものがある。農地法第一三条第一項に「その土地所有権は、国が取得する。」というのは、国 は農地所有者(被買収者)の意思に基く場合である(同法第一六条参照)と否とを問わず農地所有者から買収地の所有権を承継取得するという趣旨であつて、いわゆる原始取得ではなく、この点において、強制任意競売公売処分による所有権移転におけると選を異にするところはない。(民事訴訟法第六四九条・第七〇〇<要旨第二>条・競売法第二条国税徴収法第二八条不動産登記法第二九条・第一四八条しか農地に対し強制競売申立の記入登記をなして差押の効力を生じた後は、たとえ、第三者差押農地につき権利を取得するも、これをもつて差押債権者に対抗することができず(民事訴訟法第六五〇条)、右第三者の取得した権利執行債務者任意処分に基くと否とにかかわらないのは、同条が差押債権者利益を計るために設けられた趣旨並びに差押の法的性質よりして容疑の余地がない。しかして、差押農地に対する農地法規定による買収・売渡処分によつて、差押の効力が消滅する旨の規定はなく、また消滅すると解すべき合理的理由も存しないので、本件におけるがごとく、差押農地に対し、買収及び売渡処分がなされ、買収・売渡を原因として、順次国及び売渡の相手方(B)のため所有権移転登記がなされても、差押の効力は依然存続し、差押農地の第三取得者たる国及び相手方Bは、いずれもその所有権の取得をもつて、差押債権者たる抗告人に対抗できず、かえつて抗告人は、右第三取得者(農地買収による国の所有権の取得は、前示のとおり、承継取得であるから差押債権者たる本件抗告人に対する関係においては、一般第三取得者と選を異にしない。)の権利を無にして、有効競売手続を続行しうるものと解すべきである。このことは、未墾地等に対する強制競売場合において、その未墾地等につき差押の効力を生じた後に、右差押の日時前の買収処分を原因とする国の所有権取得登記並びに売渡処分に因る国から売渡の相手方への所有権移転登記がなされた場合、買収当時に存する差押の効力は、消滅するが、買収後になされた差押の効力は農地法第五二条適用を受けないので消滅することなく依然存続し、競売手続を続行することの妨げとならないことと対比することによつても領解しうべきところである。 (三) 農地法第一七条規定を援いて、買収令書の交付は、交付後の買収さるべき農地所有権の一般及び特定承継人に対してもその効力を有するので、本件の事案においては、競落人は、右の特定承継人に当ると解し、国したがつて国から売渡を受けた相手方Bは、農地所有権の取得を、競落人に対抗できると説く者があるか <要旨第三>もしれない。しかし第一七条は、農地買収手続過程において、農業委員会が買収すべき農地の上にある三種の担保権利者に対し、対価供託の要否を申し出るべき旨を通知した後、または、知事農地所有者に買収令書を交付した後に、通知を受けた担保権利者または交付を受けた所有者に承継(一般及び特定承継)があつても、その通知・交付は、承継人に対しても効力を有することを定めたもので、それは買収手続の敏速簡易化のため、その進行中に権利者が変つたからといつて、手続最初からやり直すことを要しないとする趣意以上に出ない規定であつて、これを買収令書の交付と承継人との関係について説明すれば、買収令書交付の日と買収の期日との間には、相当の日時を要する(農地法第一一条・第一三条参照)ため、右期間中に所有者に承継があつて新所有者が所有権移転登記を経たとしても、改めて新所有者に買収令書を交付することなく、(買収の期日までに対価の支払または供託をしたときは)、国は、買収の期日に、買収地の所有権を取得するという点に意義があるのであつて、右期間経過後換言すれば、買収期日に国が所有権を取得した後の承継人をも、同条の適用を受ける承継人と解することはできないのである強制競売申立人(差押債権者)が、第一七条の承継人でないことは、同条及び第一〇条第二項・第一一条の文理解釈上容疑の余地がないばかりでなく、未墾地等の買収手続において、第五二条の外に、第一七条に相当する第六〇条の規定の存することからも確論されうるところである。 (四) されば、(1)に認定のように、農地につき、強制競売の申立の記入登記により差押の効力を生じた後に、農地法第一五条及びその準用する規定により国が差押農地を買収し、相手方にこれを売り渡し、国及び相手方において順次所有権移転登記を経由したとしても、かかる第三取得者の存在は、差押農地について、執行裁判所強制競売手続を続行するの妨げとなるものではなく、適法な最高価競買人が、当該農地所有権を取得するについての、同法第三条第一項所定の知事の許可を受け、その許可書を提出した本件においては、執行裁判所は、最高価競買人たる抗告人に対し、競落を許す決定を言い渡すべきである。 (4) 原審が相手方のなした抗告に基いて、一度正当に言い渡した競落許可決定を取り消し、競落を許さない旨更正決定したのは、競落不許の原因がないのに、競落を許さないとした違法があり、論旨は結局理由があるので、原更正決定を取り消すべく、当裁判所のこの取消決定により、本件強制競売事件は、原審の更正決定がなかつたと同一の状態に復帰するので、原裁判所のなした競落許可決定及びこれに対し、相手方が原裁判所になした抗告は、ともに存続している筋合であるけれども、右抗告事件は、いまだ当審に係属するにいたつていないので、当裁判所は、これについて判断をなすべき限りでない。 よつて主文のとおり決定する。

 (裁判長裁判官 鹿島重夫 裁判官 秦亘 裁判官 山本茂)

 (別紙目録は省略する。)

2015-04-11

http://anond.hatelabo.jp/20150411050622

賃貸借りる時は重要事項説明書の内容を読み聞かせる(ただ書類を見せるだけではだめ)義務があるんだが

借りた事ないのか?

自分で読めば分かるよって事でも最初から最後まで延々朗読してるのを聞く羽目になるんだけど

2015-03-31

抵当権は従物に及ぶのかどうかで見解が分かれている件

建具のついている建物抵当権設定や売渡抵当賃貸借を繰り返した挙句抵当権が実行され建物占有した奴が畳建具所有権を求めた裁判で、はっきりしないことになっている。

2013-01-31

http://anond.hatelabo.jp/20130131131838

被相続人が既に亡くなっているのか、被相続人となる人がまだ生きているのか。

被相続人(となる人)の意向

相続人(になりうる)親族として誰がいるのか。

建物の所有者が誰か。被相続人(となる人)以外なら、建物との権利関係使用貸借か、賃貸借か)。

をまず明らかにしてはどうだろうか。

http://anond.hatelabo.jp/20130131195127

そんなやり方をするのはバカか自己中かごくごくごくごく特殊な事情の人たちだから

つーか、ウチがそうだったんでな。共有で賃貸借

「ごくごくごくごく」特殊かどうかまでは分からんが、多少の事情はもちろんあったが。


そんなことがいくらでもありうるのは当然分かった上で、「そういう実例があるならぜひぜひ詳細な事情を知りたい」みたいな首突っ込みたがりでこれを書いたならごめんなさいねー。

引け目としては「アパート保証人になってもらった」くらいしか情報が)ないのに

相続放棄しないと「関係が崩れる」ってのが「良く分からな」かったので

関係が崩れるなんて杞憂なんじゃないの?と思って書いただけ。

杞憂じゃないと思われるだけの事情なりなんなりが返ってくりゃ「そうですか良く分かりましたすみません」ってなってた。

こちらこそ、誤解を招くような表現だったなら悪かったね。

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