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はてなキーワード: 容積率とは
『東京 練馬区・石神井公園駅前の再開発 異例の執行停止のなぜ？』 https://b.hatena.ne.jp/entry/s/www.nhk.or.jp/shutoken/wr/20240325a.html
異例の執行停止と見出しにあるが確かに。類似する都の都市計画上の手続きだと、昨今一番の話題になった某外苑の再開発でも、イコモスなどに怒られていても差し止めにはなっていないので、これは相当異例。
練馬区のサイトを見ると粛々と淡々とスケジュールがこなされているのが分かる（https://www.city.nerima.tokyo.jp/kusei/machi/kakuchiiki/shakujii/saikaihatu.html）。ここまで（借地権の申告：ここで再開発をするので借地を持ってる権利者は早く言ってね保障するから）来て、土地の明け渡し（土地の所有者が再開発に伴いいったん土地を売却し移転する）を差し止める事案は個人的には初めて聞いた。
一般的には、あらかじめ決められている都市計画（建蔽率とか容積率とか住宅専用地域とかそういうやつ、国と地方自治体が決めてる）を超えて特例的な建物（タワーマンションとか馬鹿デカいビルとか、通常の規定以上にデカく建てて儲けようとする建物）を建てる場合は
３東京都の「都市計画審議会」という会議→何度か冷や汗の出る質疑を乗り越えて
と、いくつかの関門を経ないと建てられない（ものすごくざっくりとした説明）。デカイ建物を建てるためには誰もが通る道。
で、この一番最初の「地元で意見集約」がないと、行政は当然すべての再開発事業にOKが絶対に出せない。民間人が所有する不動産を行政が勝手に動かすことは基本出来ないから。例えば木造住宅が密集してて道路が狭くて救急車も入れないようなところを再開発したいよなぁと考えていたとしても無理。なのでこの１「地元で意見集約」がとても大きな要素になる。
そしてこの「集約する」仕事は、多くの場合、ゼネコンやデベロッパーなど「ここにタワマン建てて儲けたいでゲス」という目的がある人たちが行う。
建前はあくまでも地元の住民や地権者から相談を受けて、という形だが、あけすけに言えば、何十人もいる地権者をマイルドに立ち退きさせる仕事だ。平成以降の地上げは昭和のころのように放火してなんてことはしない。毎日街のバーサンの家に茶飲み話をしに行ったり、商店会の「有志の会」とか「〇〇町の未来を考える会」なんて名前になりがちの再開発推進派のオッサンやジーサンどもと夜な夜な地元のスナックで飲み明かしたりして、誰が反対しそうか、どうやったら立ち退いてくれそうかなどを探りながら、数年をかけて『地元住民の意見を集約する』ということをやってる。これを綿密にねちねちと、時にはお金を使ったり（金で移転してくれる人は割とかなり多い）して、ぺんぺん草も生えないほどに賛成派を取りまとめることで「再開発準備組合」という、再開発の準備をするための組合ができる。組合員は地元の地権者、つまり今まで懐柔してきたオッサンオバハン、ジーサンバーサンなどで、「再開発を成功させて無事にみんなで儲けよう」というSameBoatのメンバーになる。
通常、東京都や首都圏の好立地の場合は、地権者は再開発中の住まいの保障なども含めて一銭も金を出さないことがほとんど。地権者は自分がもともと持っていた土地を差し出して、その代わりに、再開発期間中の生活＋再開発後の開発利益の一部（建物の中の新しい店舗だったり、タワマンに建て替わった新居だったり）を手に入れる。
あくまでも邪推だが、今回は、このSameBoatに乗りたくなかった地権者か、再開発で不利益を被る可能性がある周辺の関係者（でかい建物が建つのだから周辺環境は一変する）が複数いた可能性があるのかなと思う、まぁ邪推ですけども。
「不利益を被るかもしれない周辺住民・関係者（店やってる人とかね）」は実は、真っ先に懐柔しておくべきキーパーソンなのだが、この手順で業者が雑な仕事をしたんだろうなと思う。私見だが、N村不動産はこういうところがかなり下手というか雑というか、無視する傾向がある。まぁN村が合意形成にかかわってたのかは全然分からないので本当に邪推でしかないですが、当該の再開発予定地の周りにすでに恐らく同様の再開発スキームで建てたプラウドタワーが立っているので「行けるっしょ」ってなったのかもね。まぁ分からんけど、知らんけど。
ちなみにこのプラウドタワーは恐らく建物高さ90ｍぐらいじゃないかと思うのだが、NHKの記事に掲載されている完成予想パースの、当該建物の左側に白でごくうーっすらと半透明に描かれている建物がそれにあたると思う。こういうズルいことをするのがデベロッパーである。ちな建物の右側に白でごくうーっすらと描かれてるのはやはり再開発のマンション「エミリブ石神井公園」で恐らく建物高さ50m程度。石神井公園の駅前にこんなに青空が広がってるわけがないから！
で、近年に再開発された両隣のタワマンの高さが恐らく90ｍ、50m程度なので、「なんで100mをOKしてんだよ」とツッコミは入るよなとは思う。
まぁ、10数年前にできたプラウドタワー石神井公園よりも高く積まないと今の高騰する事業環境では採算が取れないんだろうなーと予想はできるので、そう言えば裁判で戦えたんじゃとと思うんだけどね。都市計画審議会でそういう言及でもあったら「だってその高さにしないと事業ができません、事業ができないと困る地権者もいるし道の整備もできません」と言えたと思うんだけどなー。さすがに都市計画審議会の議事録を見るのは面倒なので、これもあくまでも邪推。
「街のにぎわいを棄損してる」これは一面では本当にそうなんだけど、一方で、現地を知ってる人やGoogleMapを見た人ならわかると思うが当該地は正直、再開発した方が良い場所ではあると思う。
このあたりとか見るとなぁ。https://maps.app.goo.gl/oacM7JfmgrEmFjsw9 ブッコメにも「まなマート返してくれよ」とあるが、まなマートの辺りとかうっかり火事が出たら大惨事は免れないと思う。私もこういう地元密着スーパー大好物ではあるので気持ちは痛いほどわかるが。特に既に南でも北でも再開発マンションが建ってる石神井公園周辺では最後のオアシスのような路地ではあるので本当に惜しい、が、地震と火事のリスク…。
でも味のある路地と古くからある店がなくなるのは、増田としてもとても寂しいことだよなとは思う（だからこそとても丁寧に反対意見が出ないほどに、広めに地元の人たちと話をする必要があるのだが。これを気合を入れてやったのが小田急と下北沢の再開発）。
「優遇しすぎな面」
計算してないからわからんが、図書館（公共用途）、もともとあった区道を建物を貫いて再保存しているところから、公共用途への供出がそこそこあるプロジェクトのようである。（https://www.city.nerima.tokyo.jp/kusei/machi/kakuchiiki/shakujii/saikaihatu.files/jigyoukeikakusyo-2.pdf）そのせいで、ある程度補助金が手厚いのでは、と思う。事業費や公共床の比率などで補助金額には色々制限があるので、この件だけが手厚いということはないのでは…。むしろそうだとしたら大問題だが恐らくそれはないんじゃないかな（適当な言いきり）。
それは広告のイメージ戦略に乗せられておりますな。タワーマンションは容積率の制限の緩和を受けてはじめて建てることが出来る。その代わりに一定の計算式のもとに地面部分に「公開空地」を設けることが法律で決められていて、どのデベロッパーもその最低限度しか公開空地は用意しない。「建物を建てられる面積」は少しでも確保したい、タワー型ならなおさらである。規制より多く空地を設けるのはデベロッパー業界ではほぼ有りえない。
そして分譲マンションとして売るので、ほとんどのデベロッパーは、事業を圧迫しないように最低限確保した公開空地を公園のように整備することが多い。何かいい雰囲気になるからね。これは野村に限った話ではないっすね。そして一方で「いい感じの公園っぽくする」のは住友不動産にだけは当てはまらない。住友のタワマンの足元は本当に管理がしやすそう（で無味乾燥）、そういうのが好きな人もいるよな！管理費も節約できそうな気がする！
ちなみにこの「高いビルやタワマンの足元まわりの公園状のなにか」=公開空地は、「みんなが憩える空間を整備した代わりに容積を許してやったぞ」という空き地なので、みんなどんどん散歩したり休憩したりしようぜ！
「地域を作り替えたい業と地元民として街を守りたい業のせめぎ合い」
このブコメは本当に言いえて妙。上にだらだらと書いたが、「街を守りたい業」の人もいる。この手の件は共産党は必ず絶対に反対に回る、が、本件は商店会の偉い人が表に出てるので共産党とはちょっと違う筋なんじゃないかニャーという気はする、知らんけど。
政治的な話は置いておいても再開発エリアの線引きに入れなくて損した気がする人が反対、なんてのは普通にあるある。どっちも商店会メンバーでどっちもJCにも消防団にも入ってて、それで大ゲンカして大変、とかね。
運用するのは一定収入は得られるけど、会社の規模によってそれでは足りない。
通常は物件を回転させる。
https://www.veritas-investment.co.jp/contents/4770/
不動産会社は、営業担当者を雇っている以上、毎月人件費を支払わなければなりません。また、これ以外にも会社経営には広告宣伝費や事務所家賃、備品購入費、通信費などたくさんの経費が掛かります。
不動産会社はこれらの経費をまかなうために、毎月経費以上の利益をあげる必要があります。優良物件を一つ所有しているからといって、会社経営にかかる経費をすべてまかなうことはとてもできません。
必然的に、不動産会社はリスクを背負って複数の物件を仕入れ、売却することで利益を積み上げていくことになります。売却益は会社の経営に必要な経費と社内留保、そして次の物件の購入費用に充てられるので、売却益が立たなければ、優良物件が出た時に購入するチャンスを逃してしまいます。これが、不動産会社が自社で優良物件を保有し続けない理由です。
岡山駅の街は僕はすごく好き。ちょうど良い規模感。ただ今後イオンだけになってしまったら悲しい。
2022/5月のGWに岡山駅に、東京駅から深夜バスに乗り、倉敷も観光した後、岡山駅周辺で1泊滞在した（ちなみに岡山～高松～徳島～神戸～東京って旅行した）。その際に行ってきた各都市の特徴をまとめてみたい。
ちなみに、瀬戸内海沿いの街、端的に言って最高です。どの街もコンパクトにまとまってるから、正直東京より使いやすいし、住みやすいと思う。（徳島はちょっとなにも無さすぎるので微妙かなぁ）
さて、まずは岡山について書いてく。
岡山の第一印象としては、まず東京から乗った深夜バスで最初の降ろされるのが裏口（西口側）で、かなーり閑散としてるなってのが第一印象。あるのはNHKのビルとかで、他は古い建物があって商店街も何もないし
ちょっとしたお店がポロポロとあるだけって感じ。まあ、でもこれって地方都市あるあるで、繁華街の逆側はなにも無いパターン。というか名古屋駅ですら、そんな感じ。名古屋駅の裏口何もなくてビビるよね。
でも、表口（東口側）にいくと印象が全然変わって、背の高いビルがたくさんあって大都会。
ちなみに、栄えてるって言っても、昔に栄えてた街（天満屋っていう百貨店があるエリア）と岡山駅前エリアで、街の色が違う。駅前はここ20年以下でできてるだろうガラスファサードのビルが建ち並んで青白い世界だけど、天満屋エリアはコンクリートのちょっとクリーム色な世界。新旧の対比が凄い。
天満屋エリアは、昔からある天満屋が牛耳ってる感じの町。あと、商店街。めちゃデカ商店街がある。
だけど、正直その商店街の入ってるお店はじじいとばばあ向けのお店だらけで、若者が行って楽しみ店じゃ全くない。そりゃ新しいピカピカのイオンとかがある駅前エリアに若者は流れるよね。（イオンについては後で詳しく書くよ）
商店街はアーケードになってるんだけど、暗いんだよねぇ。経年劣化が知らんけどちょっとくすんでて茶色くなってて暗い気分が全然上がらない。じじいとばばあしかいないエリアの価値は下がっちゃうよね。（次の記事で書く、高松の商店街は明るくて、新しいから、全然違った印象だった）
後楽園、岡山城の周辺はめちゃくちゃ綺麗でめちゃくちゃ景色が良くて、お堀もあって水辺もあるしボートも乗れるし、最高のロケーション。観光で行くんだったら絶対外さない（まぁ僕は後楽園の中には入らなかったけどｗ）
レンタル自転車を借りると非常に便利で、ポートが各所にあるから自転車乗って色々回るのが一番楽しいし、便利。自転車あったら1日で岡山を制覇できると言っても過言じゃない。
路面電車とかバスとか色々あるけど、街を知るって意味合いだとやっぱり自転車。自転車だと10分から15分ぐらいで、岡山駅から後楽園まで行ける。しかも岡山駅から後楽園行く間に百貨店とか商店街とかがあるから、あんまり退屈せずに行けるのgood。
で、岡山の夜なんだけど、一番賑わってるなって思ったのは岡山駅のイオンの目の前の飲み屋街（本町ってとこ？）が一番賑わってた。結構夜遅くまで（10時11時ぐらいまで）お店が開いてて若者が溢れてた。だけど逆に、それ以外の場所は全然人気なかったなぁー。西川緑道公園より向こう側は真っ暗な感じ。
ちなみに、西川緑道公園は昼間に行くと結構気持ちいい空間で、お弁当とかを食べてる人とかいて雰囲気良い。ただ、個人的にはちょっと木が鬱蒼としすぎ、かつビルの谷間になってて、ちょっと暗い。もう少し周囲のビルと一体的に繋げる（ビル敷地内に公開空地取って代わりに容積率緩和とかする）と良い雰囲気なるんではないかと思う。都市計画はもう少し工夫の余地があると思う。
で、いろいろと言ったけど、まあ何が一番岡山で流行ってるかって言うと、イオンモールです！！！
岡山の若者はイオンモールに行きます！！！！てかイオンモール以外は行かないです！！！！！
それくらいイオンモールがエグいくらい賑わってた。実際、結構いいイオンモールですげぇおしゃれだし、空間的にも良い空間で、開放的だし、屋上スペースも開かれてて、立体的になってるし良い雰囲気。そこでみんなテイクアウトしたご飯とか食べたり、喋りながら、それぞれの時間を過ごしててめちゃくちゃいい空間だった。
しかも岡山駅からも地下街で直結してるから、たぶんもう駅から街には出ないんじゃないかなと思っちゃう。
色々と書いたけど、岡山は僕はめちゃくちゃ住みたい。かなりいい街だと思う。
1フロアあたり100平米、容積率1000%とすると、73km^2 の土地が必要。
調べたところ、山手線の内側の面積が63km^2 だそうでだいたい同じくらいの面積。
つまり、山手線の内側を全部更地にして、皇居の位置に 10m x 10m の細長いマンションを建てればよい。
従来100%の場合は200%、500%の場合は1000%にする。そうするだけで、従来の2倍の高さの建物が建てられるようになる。
建築費も高くなればなるほど非効率に向上していくが、もともと土地が高い23区に絞れば、大多数の大家は目一杯の高さまで建てそうな気がする。
銀行も土地を担保に金を貸すだろうし、建築をはじめとする各種産業にも金が流れ込み、景気も良くなるだろう。
仕事がいくらでもあれば、23区に流れ込む人もさらに増加するに違いない。
一戸あたりの建築費が下がるので、それにつられて家賃も下がる。人口増と過剰供給のつり合いもあるが、少なくとも現状よりは安くなるだろう。
人口が増えれば自治体の税収も上がり、育児や教育、交通などの環境も向上する。
従来、住むところではないと言われている港区や千代田区にも手ごろな価格の中層マンションが増えれば、職住接近で満員電車で通勤することも少なくなるだろう。
一方、割を食うのは、東京都下やそれ以外の地方だろう。都心への人口流出は拡大するが、ますます過疎化が進むに違いない。
だが、既に最低賃金ギリギリの給与や技能実習生頼みでまっとうな産業も維持できず、東京等の企業・市民が稼いだ地方交付税交付金でギリギリ存続している地方に存在意義はあるのだろうか。
そう言うと、「食料自給率がー」と批判されるが、農業に必須な原油を輸入に頼っている時点で食料自給率など意味がない（それか、単なるポーズ）。
大都市の足を引っ張って大都市、そして日本全体を国際競争で負けさせるのではなく、いくつかの大都市に集約することで、国際競争力を高めなければならないと思う。
しがないソフトウェアエンジニアしてるけれども、今の会社含めて業界全体的でリモートワークが定着しそう。というか、今の賃貸がク○過ぎて、自宅作業が苦痛。引っ越しを考えるも、「新建築」に載るような集合住宅に住んだ時期を想起しても、この国の賃貸のクオリティーはあまり高くなさそうであり、人生で初めて不動産購入を検討中。
現在都内でも比較的小さな店が多い中央線沿いの街住みで、引越し先は賃貸ベースならば1年ぐらい前から中目黒を検討していたが、物件を買う=10年ぐらい住むとなるともっと自然が多い街に行きたいみたいなところ。
ひとまず中古マンションの購入を検討をしているが、驚くほど非効率な作業を強いられるので誰かにこの不満を共有したい。
マンションは内装部分はいくらでも変更可能なので、正直部屋の写真とかはどうでも良い。寧ろ、「マンションの躯体・構造」「管理組合」そして「街の将来性」に関する情報を知りたい。これらは相当程度データで表現出来ると思われるところ、suumoなりhomesなりを見ても絶望的にそれらの情報が記載されておらず、なんとなく良さそうな物件を見つけては不動産仲介業者との膨大でかつ不必要なコミニュケーションを強いられる。そのわりに不動産仲介業者が提供する新しい情報は殆ど皆無だったりする。
例えば、このようなデータを見たいが(意外と)標準的に容易に閲覧可能となっていない。
◎「管理組合」
↑ 一部のマンションではこれらの大部分の情報が [マンション管理ネット](https://www.mirainet.org/) で見られる
◎「街の将来性」
...
...
正直これぐらいのデータがあれば、今すでに標準的に表示されているデータと合わせ、知らない街の知らないマンションでも短時間で相当程度その価値を見極めることが出来ると思う。
とはいえ、なんだかんだ解体計画・管理組合電子化に関する情報・住民のnpsが分かれば良い気もしている。
・解体計画 → そもそもスクラップアンドビルドのノリで作っているのに解体計画が無いのが良く分からないが、これがあれば竣工時の情報・修繕の想定・リスクの想定などマンションの躯体・構造に係る必要な情報が組み込まれている可能性が高い。また、物件を評価するときに、解体計画に基づいて実質的な経過年数を評価出来る手法もあり得る。
・管理組合電子化に関する情報 → 結局知りたいのは管理組合のコミニュケーションのあり方。区分所有法に基づき総会議事録を電磁的記録で作成するのは難しそうだが、議決権行使は電磁的方法がOKだし、その他管理組合アプリみたいのも幾つかあるので、ある程度管理組合は電子化していて欲しい。ここが電子化されていないと、老人が多いか、コミニュケーションのコストが高そうなイメージを持ってしまう。 あと、国交省が言うような100年マンションがあったとして100年後に紙資料が保存されているのか、疑問がある。
・住民のnps → npsを細かく取ればその自治体についてある程度は分かりそう。特に、街の中長期的な発展には新陳代謝が重要そうなので、若い世代のnpsを知りたい。「住みたい街ランキング」とかどうでも良い。appstoreでアプリをダウンロードするときに知りたいのは、ダウンロードした人のレビューであって、これからダウンロードするかもみたいな人の意見ではない。
ただ、この3つが明示的に分かる場合は少ない。なので、結局仲介の人に連絡をし、実際に物件を見に行かなければならない。そしていろいろコミニュケーションするが、結局良く分からないままになりがち。契約交渉をすると分かることもあるらしいが、ただ情報を知りたいためだけに毎回契約交渉したくない。
一方で、これらの情報が今のマンション価格には組み込まれていない可能性もあり、知識と時間があれば良い物件を探せるような印象もある。今の日本のマンションの中長期的に支配的な価格決定条件=「駅近xx分」と「ブランド」に収斂しているように見受けられるので、諸外国マンションの価格決定を想像するに、多分価格に組み込まれていない情報は多いのだろう。不動産テックの人ってどんなことをしているのだろう。
その他雑感:
・鉄鋼の強度が上がったからか、最近の東京の新築マンションはファサードの曲線やコーナーサッシが大胆だったりしてカッコ良いの増えてきた。駅・商業施設直結系も良い。けど絶望的に手が届かない。イギリスではマンチェスターが再開発成功しているらしく、日本の地方都市にもこのような流れが普及することを期待したい。
・中古物件のデータがより可視化され、中古物件の売買が容易になることで、仲介業者の手数料収入は多くなる筈だが、何故日本の仲介業者はその方向性でロビイングをしないのだろうか。結局ここが分からないということは、まだ自分は不動産の闇を知らないのだと思う。
・築40~50年で誰が買うのだろう?みたいな物件でも管理費・修繕費が毎月数万円掛かる。これを誰も買わなかったらどうなるのだろう。ただ、同築年数で自分が手が届かないような金額帯の物件も案外ある。しかもデータがあるここ5年ぐらい価格が下落していないことが多い。ババ抜き怖い。
・新国立競技場建設時に立ち退きを迫られた築40~50年物件の住民を思い出す。確かに、良エリアなところには昔の人が何も考えずに建てた中途半端なマンションがありがち。そしてそのせいで街の流れが悪くなっているし機会損失が発生している可能性もある? 住民間の公平性の観点から、東京オリンピック関係なく、良エリアの中途半端なマンションの住民には躊躇なく立ち退きを迫るべき。
・つくづく新幹線は凄いと思う。初期の設計思想が優れているから、次の時代でも進化を遂げている。それに比べて日本のマンションはどうなのだろう。あと、新幹線は満州国での経験が色々生かされているらしいが、同様の経験が活かされているらしい〇〇ニュータウンは。。。
・結局税金で解体されるマンション増えてきそう。責任を次の世代にまわす日本人の思考回路を感じ始めている。もうこういうゲームは自分たちの世代で止めたい。
・幾つか物件を見たが、中古マンションをどんなにリノベしても数年後の販売価格はシビアになりそう。まして、金融機関の担保評価はリノベに掛けた費用など考慮しなさそう。数年後に残債以上の販売価格で買主と合意できても、買主にローンつかないこともありそう。欧米の金融機関の担保評価ってどんな感じなのだろう。
・都市計画を定めるときの地権者の意見の強すぎ。x年後にその土地で住む人、働く人は潜在的に皆利害関係者なのでは。x年後に地権者はそこに土地を持っているのだろうか。今すぐ土地を高く売りたい人による、今すぐ土地を高く売りたい人のための、今すぐ土地を高く売りたい人の都市計画で作りましたみたいな街が多すぎ。
・自分の生活は都心を思ったほど必要としていなかった。結局都心に毎日行っていたのは仕事の必要性が90%ぐらいだったようだ。ロンドンのハイドパークやリージェントパークみたいのが都心に無いのが残念。南池袋公園とかもっと頑張ってほしい。
・というか、リッチモンド公園みたいな公園が郊外にあって欲しかった。〇〇ニュータウンはそのような公園に出来る可能性はあったのでは。となりのトトロを見て何故か作成者の静かな怒りを感じた記憶がある。だからこそ、これまで〇〇ニュータウン出身者であることを恥じていたのだろうか。
・ミラノのBosco Verticaleみたいな建築家駆動のマンションプロジェクトってどうやって調べたらよいのだろう。日本のマンションは基本デベロッパー駆動なのだろうか。六甲の集合住宅とかは建築家駆動っぽいが。
・中古自動車の購入も検討しているが、ここまでババ抜き感は無い。というか、細かい性能やデータが分かるし、価格の妥当性・説得力がある。この違いは何?
・2軍の試合で良いので、車で球場に行ってみたい。何かアメリカ映画っぽい。あと、コストコが凄いらしい。一回も行ったことがないけれど。
・ひとまずこの苦難を乗り越え、沢山の知識をつけて、x年後に眺望の良いエリアに一人暮らし用の注文住宅を発注したい。
| 時間 | 記事数 | 文字数 | 文字数平均 | 文字数中央値 |
|---|---|---|---|---|
| 00 | 172 | 18851 | 109.6 | 27 |
| 01 | 101 | 9913 | 98.1 | 26 |
| 02 | 74 | 5866 | 79.3 | 30 |
| 03 | 42 | 3945 | 93.9 | 61 |
| 04 | 26 | 2467 | 94.9 | 39.5 |
| 05 | 11 | 1040 | 94.5 | 74 |
| 06 | 24 | 9276 | 386.5 | 88.5 |
| 07 | 19 | 2050 | 107.9 | 48 |
| 08 | 31 | 3620 | 116.8 | 53 |
| 09 | 34 | 2925 | 86.0 | 61 |
| 10 | 68 | 10539 | 155.0 | 56.5 |
| 11 | 78 | 7575 | 97.1 | 44 |
| 12 | 94 | 9863 | 104.9 | 42.5 |
| 13 | 116 | 9380 | 80.9 | 32 |
| 14 | 95 | 8505 | 89.5 | 46 |
| 15 | 76 | 7657 | 100.8 | 40.5 |
| 16 | 111 | 11544 | 104.0 | 44 |
| 17 | 75 | 8269 | 110.3 | 58 |
| 18 | 86 | 9099 | 105.8 | 44 |
| 19 | 74 | 9756 | 131.8 | 71 |
| 20 | 153 | 14156 | 92.5 | 44 |
| 21 | 200 | 15406 | 77.0 | 35 |
| 22 | 130 | 17531 | 134.9 | 65 |
| 23 | 154 | 14834 | 96.3 | 44 |
| 1日 | 2044 | 214067 | 104.7 | 42 |
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賃貸住まいの時はペーパードライバーだったけど、自分で家を買ってから車を買って乗るようになった。
元増田と同じく、うちも郊外(山手線の外)で、土地の坪単価で300万ちょいくらいのエリアで狭小戸建てに住んでるけど、ガレージは容積率不参入で作れるってのがあって駐車場のついてる家に住んでる。
車は週末に温泉に行くための移動手段でしかないから50万で買える5年落ち6万キロの軽の中古車で十分。
大体走行年間7000キロとしても5年乗れるから車代(年10万)、保険料(3万)、車検積立て(年4万)、オイル交換代(年1万)、ガソリン代(年6万)、税金(年1万)、なので合わせて年間25万くらい。新卒一年目の手取り月収くらいじゃん。
実際は高速代とかあるけど、それでも年30万ちょっとくらいかな。
車なかったころは、電車賃・特急券・タクシー代で月3万くらいはかかってたので、負担が増えたという感覚もない。
駅徒歩7分くらいだから買い物は歩いていくし、山手線の内側への移動で車使うことはまず無いけど、持ってて負担にはならない。
都内に住んでいるか否かじゃなくて、週末に山手線の内側で過ごすことが多いか、山手線の外側に出かけるかで車を持つか持たないか決めれはいいと思う。
賃貸住まいの時はペーパードライバーだったけど、自分で家を買ってから車を買って乗るようになった。
元増田と同じく、うちも郊外(山手線の外)で、土地の坪単価で300万ちょいくらいの狭小戸建てに住んでるけど、ガレージは容積率不参入で作れるってのがあって駐車場のついてる家に住んでる。
車は週末に温泉に行くための移動手段でしかないから50万で買える5年落ち6万キロの軽の中古車で十分。
大体走行年間7000キロとしても5年乗れるから車代(年10万)、保険料(3万)、車検積立て(年4万)、オイル交換代(年1万)、ガソリン代(年6万)、税金(年1万)、なので合わせて年間25万くらい。新卒一年目の手取り月収くらいじゃん。
実際は高速代とかあるけど、それでも年30万ちょっとくらいかな。
車なかったころは、電車賃・特急券・タクシー代で月3万くらいはかかってたので、負担が増えたという感覚もない。
駅徒歩7分くらいだから買い物は歩いていくし、山手線の内側への移動で車使うことはまず無いけど、持ってて負担にはならない。
週末に山手線の内側で過ごすことが多いか、山手線の外側に出かけるかで車を持つか持たないか決めれはいいと思う。
古いマンションは、建て替えるか、そのままずっと修繕をしながら騙し騙し暮らし続けていくかのどちらか。
建て替えがスムースに行く例は、一部の価値の高い場所に限られると思った方がいい。
建て替える金が出せる居住者はほとんどいないから、建て替えの合意形成が難しいから。
建て替えがうまく行ってるケースはほとんど全部が、建て替えによって、現状より大きい建物が建てられるような都市部で、
現状より増えた部分を不動産屋が分譲する代わりに、建物建て替える金を出してもらうというパターンしか、現実的には解決ができない。
なので、容積率が高い場所や、新築マンションが高い値段で売れるような都会じゃないと成立しにくい。
場所がどこかにもよるけど、駅徒歩10分の住宅地だと、まず難しいと思う。
年間40万って、家賃が月3万円ぐらいってこと？それとも管理費とか税金払った後ってこと？
それによってかなり違うけど、管理費と税金払う前でその値段だったら、買い手がつくうちにとっとと売った方がいいと思う。
管理費・税金引いた後の手残りだったら、まぁ悩みどころだなー。
いや、いろいろ見て回ってるんだが、やはり 住宅事情は 精神構造というかなんというかにも深く影響する。
ある程度の広さがあって、部屋が複数ある木の家というのは見直されるべき。
スローライフっていうわけじゃないけど、関東６県で、東京都ならぬ東京広域連合州化して、分散拠点化して
低層住宅を面で作るべき。
縦に伸びてるのは、やはり、よくない。構造上天井も狭くなるし、いわゆる、蜂の巣じゃないけど、巣という感覚がある。
アパート化するにしても、低層化はひつよう。高い天井！ 重要。
ただ、いくらなんでも建ぺい率４０％容積率８０％は低すぎるので ６件については 農地の宅地化も含め見なおすべき。
道路については、再整備しないとどうしても経済が活性化しない。土建協業のように誰でもできる仕事 というものを コンスタントに提供し続けないとやはり国としては無理。
自動車も同じ、期間工のボリュームゾーンを上げて 単純労働の層を増やさないと 失業率が改善しない。
この辺は ブラックマンデーやデフレ対策にもなるから、ある程度 公共事業やっても問題ない範囲。
道路と自動車を そういった事業としてみ込むのであれば、再整備も見込めるし、住宅事情も含めた再整備がみこめる。
それになにより！！！
マイホームが持てる、という夢を 再び 若い人達に！ 広い家 緑のある家、 職場、通勤時間軽減！ 家族の時間増大 そのためには、東京集合は無理。
そして、社長やエライ人が東京にいたいと思う限り、広域化は実現しない。東京以外に会社を作るメリットを作らないと実現しない。
エライ人は自分は東京に住めるからという理由で、地価高沸を問題にしないという問題がある。 だから、東京から役所を出すというのと、税率の変動をやらないと、無理すぎる。
（ソース:世界の中の東京（東京都環境局） http://www.kankyo.metro.tokyo.jp/attachement/1-1.pdf ）
（ソース:東京都建設局 http://www.kensetsu.metro.tokyo.jp/kouen/kouenannai/image/22menseki.pdf ）
しかしながら、東京は狭い、というのは数字の上では間違いです。
むしろ、平面的な広がりでは、世界の中でも広い方で、現に人口密度でも、世界の大都市の中では、むしろかなり低いほうです。
その上に、東京の土地使用においては、住宅の占める比率はむしろ他の都市に比べても高い方です。
それにも関わらず、一人当り公園面積が小さく、住宅は狭く感じるのは、なぜなのでしょうか。
それは、「低層の建物が多いから」です。特に、「低層住宅が多いから」です。
森ビルのHPによると、東京23区の平均の容積率は、僅か131%です。
また、いかに東京に低層の建物が多く、公園が少ないかはGoogleマップでも確認できます。
シンガポール: http://goo.gl/maps/EUQR
他の都市では、航空写真で見ても、この縮尺でも確認できる建物が多いですが、東京では、新宿近辺などを除き、この縮尺で確認できないような小さい建物が広がっています。このような低層住宅が広がるのが東京の特徴と言えます。
しかし、このような低層住宅が延々と広がることは、それほど良いものなのでしょうか。
低層住宅といえば聞こえはいいが、しかし、東京の低層住宅というのは、私には良いものだとは思えません。
庭などはほとんどなく、1階の日当たりもほとんどない。また、建蔽率が50%であっても、建物の他の敷地はほとんど駐車場…一般的な東京の低層住宅街と言うのは、このようなものではないでしょうか。
そうではないという人は、高い家賃を払っているか、駅から遠いか、あるいは、郊外に住んでいるような人でしょう。
日本は地震国であるため、高層建築が発達せず、多くの床面積を作るためには、平面的に広がるという方法を選択してきました。しかし、地震に強い建築が確立されつつある今、もはや、僅かな人数しか居住させられないいにも関わらず土地を占有する低層住宅は最早害悪以外の何ものでもないような気がします。
少なくとも、狭い土地建っている木造3階の一戸建てなんかは、床面積に占める階段の比率が多くなってしまい、非効率この上ないのではないでしょうか。
加えて、平面的に広がる住宅街は、通勤時間を長いものにしてしまいます（家は駅から遠くなり、また、電車による移動時間も長くなります）。これらは、余暇の時間・家族の時間の減少に繋がっていきます。
東京は高層化さえできれば、広く、駅から近く、また職場にも近いゆとりのある住環境を提供できるポテンシャルを持っているはずです。
高層マンションに反対している人は、狭い家とか、駅から長い時間歩くとか、また長い時間電車に乗ってるのが好きか、ただゴネ得を狙ってるとしか思えません。
高層ビルは景観を壊すとか言ってる人は、公園も庭もない家が延々と続く景観が好きという奇特な方なのでしょう。
シンガポールなんかは、東京より多い人口密度（6283人/km2）でありながら、緑が多くて「ガーデンシティ」なんて言われています。
それは長期的視点に立った高層化とオープンスペースのメリハリある配置によるものです。
