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はてなキーワード: 既存不適格とは
・法定耐用年数と、実際の建物の耐久性能は必ずしも比例しない。ローンが付くかどうかは金額と支払い能力と担保価値なので、属人的に、物件的に充分ローン付く可能性はある。
・リスクは当然高くはなるが、「当たり」のマンションだったら割と儲けものではある。
・ただし畜40年だと耐震的に既存不適格なので、出口に難あり＆地震保険火災保険は高くなる。耐震改修工事や大規模改修が済んでればまた別。
・償却残が少ない分、税金的な価値は極小化されるので、固定資産税は少なく済む
不動産は現物なので、こればっかりは見てみないとなんとも。広尾ガーデンヒルズは築30年以上だが未だにびっくりする値段で売り出されたりする。
なにが言いたいのかわからない
「会見に来たフランスの宿泊業界団体代表は規制に胡坐かいて質の低いサービス提供してただけの
てこと？
ちゃうで
民泊の不都合な真実とかって題名でフランスから来た業界団体の話が出てるけど、
はてブのコメントが違法ホテル（闇ホテルってネーミングはエエな）前提の人が多いから書いたんやで
要点は「あのフランス人が言ってたんを理解するには、日本とフランスでは前提が違うっちゅうのをおさえとき」やで。
流石に消防庁あたりはクリアに検討してるけど、それも防火とかの観点で整理できるからやで。
フランスのオッサンは無視して、「オレの考える要点」は、4つあるで。
ワイのとっ散らかった文章から要素を拾ってくれた手腕に期待して細かく言うと
フランスの流れはコレ。
日本だと、前提となる「違法ホテルを潰す」部分でモタモタしてる。罰金もとらんしな。（だからより悪いわけやが）
家賃が高くなるとかってのは、元々宿代も賃貸代もAirbnbと無関係に上昇傾向だったってのは押さえとくべきやな。
http://www.mlit.go.jp/common/001111881.pdf
日本は災害が多いので、すでにして民家やマンションは結構ガチガチに規制がかかってる。
なので、「息子の出てった部屋を旅行者に貸すで」なら、消防用設備は基本不要。
マンションも、現状で結構しっかりしてるから不要ですわ、みたいな見解。
（例えば、日本人は寝タバコすると死ぬってしっかり刷り込まれてるが、外国の人はどうだ？）
外国行くと、入国審査で何しにどこ行くか聞かれて、ホテル泊まる時パスポート見せるやろ。
シェアリングエコノミーでも宿帳おけやってのは、コレの話やな。
ホテルの通報で逮捕とか多いやろ。それをどこまで民泊に求めるか、やな。
モメる筆頭がコレなんやが、だいたいこんな感じ。
コレおっそろしいことに、基本増やす方向で話進んでる。
防災OKで、追跡OKだと、周辺に説明会とか無くてもゴーになりかねないのよね。
（課税周りとかちゃんとしといたほうが良いと思うんだけどなあ）
ざっくり農業体験型民宿なんやが、これ規制緩いんやわ。(農林漁業体験民宿業)
あと、法律で網かける時に問題になるのが、花火大会とかの一時的な民宿扱いな。
反復継続して業としてやらんときは、自宅提供も現行法上OKなんやで。
この辺とのまあ、棲み分けやな。
特に農林漁業体験民宿は、Airbnbに何年も先行してんのに、あんま流行ってないしなぁ……
フランスからきた代表者は、まあ、恨み言主体だが、エエコトは言っとる。聞くべきや。
ただ、ジブンらはナンモ変えんと、生き残りたい！言うんは、ちとムシがエエとは思う。
日本の場合は、違法ホテルをオリンピック特需で合法化するんは、ヤメるべきや。
防災、公安、衛生、全部ワヤクチャなるからな。法律があっても違反取り締まれんからや。
シェアリングエコノミーは、既存の農業体験とかと上手いこと融合させる方向にいかんかな、と。
ずっと家に居る定年後のオッサンオバハンが、部屋を貧乏学生旅行者に貸すのは、エエことやと思うからや。
まあ、一番言いたいのは「投資目的で違法ホテル開業したいヤツ」を潰して、
「シェアリングエコノミーで、観光需要を満たす」方向に行って欲しいってコトや。
（シェア全面押しで、実態は違法ホテルってのが一番マズイが、分けて理解してないとミソもクソも一緒になるからな）
http://d.hatena.ne.jp/Lhankor_Mhy/20150111/1420978343
通りすがりだが、これ再建築不可物件の取り扱いが「住友不動産販売」という点がミソ。
住友不動産販売の親会社（住友不動産）の事業部門に「新築そっくりさん」という大規模リフォーム事業があって、
「住友不動産販売で再建築不可物件を購入しても、新築そっくりさんで大規模リフォームすれば、
「曲がりなりにも住むことができる」のである。
（再建築不可の法規制は、あくまで新築行為に対する規制であり、改装には適用されない）
実際、新築そっくりさんの案件のうち一部は再建築不可（既存不適格案件）だったりする。
だから、単に再建築不可案件だけ勧めているのなら『極悪』かもしれないが、
「新築そっくりさんのリフォームとのセット提案」であるなら、極悪批判は的外れ。
ただ、「都市の防災性を高めるため、再建築不可案件は順次滅失されるべし」という立法趣旨からすれば
よう、冬季オリンピック正式種目化を目指して、クリスマス・男子シングル＆女子シングルの練習に余念がないな！
あと一週間遅ければ「オレ日本の未来に真剣だから政治活動してたんだ」って言えたのにな。
まあ期日前投票も別にペナルティーとか無いから、今日行っちゃっても良いんだけどな。寒波がな。
さて、家を買うだ建てるだってのは大抵の場合オオゴトなんだが、実はイメージが大きく影響する。
・偉そう
・息がくさい
・すぐローンの審査申し込ませようとする
・考える時間を与えずハンコ押させようとする
コレ、冗談だと思った人が多いだろうし本人も冗談のつもりかも知れないが、笑えない。
実は、家の購入を印象と勢いで決める人は意外なほどに多い。
そこで、最低限これぐらいは考えても良いよなぁという点だけ愚痴っておきたい。
限られた土地に身を寄せ合って定期的な嵐や雪に耐え、
凍えるような寒さになったり焼けつくような熱さになったり嬉しいぐらいに住みにくい。
ホーンテッドマンションの事じゃないぞ。高温多湿低温乾燥を繰り返す我らが日本の話だ。
そう、環境が特殊でちょっと尋常じゃないエクストリーム住まいなワケだ。
東北地方で「東風吹かば」とか菅原道真でもグーで殴られるレベルの暴言であって、
つまり「京都だけが日本じゃねえよ、やませとか勘弁してくれよマジで」であって、
要は日本は土地土地によって大きく異なりますよ、という普通の話をしたいわけだ。
一般的にはとか、平均的にはとか、人は周りの影響を結構受けやすい。
奥さん食器洗い乾燥機のビルトインとか普通ですよ最近は床暖房も皆さんお使いですよ畳は和紙が流行で、なんてな台詞は良く言うわけだ。
で、最近は映画でニュースとか見ないだろ。スマホだろ。口コミも世界規模ですよ奥さん。
するとどうなるか。
旭川ぐらい判りやすいエクストリームっぽさがあれば、流石に那覇を参考にはしないわな。
じゃあ、滋賀と茨城だったらどうだ？神戸と横浜は似てるか？江戸川と練馬ならどうだ？
大手町と八王子でずいぶん気候が違うのは頭では理解してても、建築になると忘れがちだ。
人はパンのみにて生きるにあらず、生まれ変わってインドで修行してえなあと思っても、とりあえずは現世で頑張るしかないわけだ。
じゃあ、せめて我が家は住みよくしたいな。
ただ、鉄骨鉄筋コンクリート構造(SRC造)は、木造軸組構法より頑丈だ。
床上浸水も河川の決壊も、マンションの高層ならあまり関係が無い。（まあエレベーターは結構浸水に弱いが）
いまさらっと書いたが、マンションってのは土地の有効活用って意味に加えて、
富豪じゃなくても鉄骨鉄筋コンクリートの家を建てられるってポイントがあるわけだ。
みんなでちょっとずつわけあってだが。
違うが、やっぱり強いのは鉄骨鉄筋コンクリートなわけだ。
東京の旗竿地で既存不適格な木造一軒家リノベーションして賢く新生活だ！ってのは、止めないよ。
京都は町家を残そうと必死だし、実際古い木造建築には味がある。
それが悪いとは思わない。
良くも悪くも、日本ではまだまだ「どこに住んでも同じ」とはいかない。
そりゃ、息さわやかで買ってくれるならミントタブレットぐらい常時バリボリやりますわ。
営業員は売った家には住まないぞ。住むのは買う人だ（借りるのも同じな）。
それを忘れないで欲しい。じゃ、選挙には行けよ！
空き家の問題を語る時は、色んな話がごちゃまぜになりがちなので、
ガッツリボジショントークで、解説してみることにする。
要は「固定資産税が変わらずに、撤去費用役所持ちなら、何が変わる？」という話。
みんな空き家買おうぜ。
NHKの「郊外住宅地の見えない空き家」では、あえて郊外という高度成長時代の職場から離れたベッドタウンに焦点を当てている。
ただ、途中のグラフでも上手いこといってないように、東京の単身・老人世代が多いとか、ちょっとチグハグだ。
まず、「空き家」を、理解しやすいように4つに分類しておこう。
本来は「郊外住宅地の見えない空き家」には入らない話なんだが、グラフにすると入ってきちまう。
古くなってきたワンルームマンションで、学生が減ると、まあ空くよね。
あとは、地方の一戸建て。誰も借りない。不動産屋でも持て余し気味。
親が死んで相続したけど、もう俺マンションローン中だしなあ、なんて物件。
両親の思い出を整理する時間はないし、かと言って全部捨てるには忍びない。
売ろうかなあ、どうしようかなあ、とちゃんと税金は払ってるパターン。
賃貸も販売もそうなんだけど、バブルって言うと言い過ぎだが、思った値では売れないね。
のに、やっぱり人間「家賃は下げたくない」「この値段以下では売りたくない」となりがち。
まあ、掲載料を頂ければ高値で掲載し続けても不動産屋的には問題無いですからね。
別に借り手見つからないとか、売れないとか、不動産屋困らないし。
思い出の家として倉庫代わりにしてたり、昔の土地を売って都会でマンションでも買いたいんだけど
「古家付きなんで評価的にはマイナスですねぇ諸経費引くと150万くらいかな」とかで売りたくない。
あと、超揉めてる。そもそも誰が相続したのかわからない。撤去費用がないしなあ。
とかナントカやってるうちに、経年劣化や台風一過であちこち壊れていく感じ。
売れないか、売りたくないか、どっちかだから。
（なお、課税標準1/3になるタイプの家はまあまあレアケースだから触れない）
なんか変じゃない？
その廃墟は、年間3～10万円くらい無駄にカネが出て行ってる。
もちろん古家を潰せば18～60万円になるから潰す理由はない。
じゃあ、なんで住んでもいないのに売らないの？
簡単な方からね。
「思い出の家」や「バブルの残り香」だと、売りたくない。
単に近所の人が「あそこ空き家だし、不審者が住み着いても嫌だし……」というレベル。
まあ、治安悪化につながりかねないというのも判らなくはないが、
実体的にはバブル期のリゾートマンションとかも、結構こういうの多い。
リゾートマンションみたいに不払い管理料で、とかは実は管理組合が競売にかけて強制的に精算するって荒業がある。
（たいてい管理組合が機能してないから問題なのであって、残債整理も行政が手を入れるという手段は残されてる）
これが、「あの土地は高く売れる」とか「先祖伝来の土地だから」とかで放置されると廃墟になる。
これね、売主が満足する値段が付けば売れるという意味で売りたくない理由に聞こえるかもしれないんだけど、
実質的に「売れない」のよ。売主が納得する値段は（たぶん）本人が生きてるうちにはつかない。
（バブリーな地価上昇が夢物語だと言うのは同意してもらえると思うが、そう思わないお年寄りも多いということよ）
身寄りのない年寄りにも法律的には権利のある親類が居るかもしれない。
母親は老人ホーム。兄貴は売ってカネにして分けようというが、妹が「父は生前残してほしいと言ってた」とか揉めてる奴。
もうね、正直触りたくないですそういう揉め事。
築年数不明な古家付き借地権。土地はその辺の顔役が持ってて絶対売らない。田舎。300万。買う？
人は減ってきてる。空き家が増えてる。
ということはだよ。わざわざ郊外まで行かなくても、手頃な値段の家って沢山あるのよ。
職場から電車で一本。駅近。でも古家付きで売れない。こういうのは更地にして新築立てりゃ売れますよと言いやすい。
調べたら実家の近所の廃墟もオヤジの持ち家だった、物納するにゃカネがある。そもそも廃墟だから物納対象外だ。
値段を下げたら売れる？売れない。そもそも仲介手数料の旨味もないし売り込む理由がない。
だから、「郊外住宅地の見えない空き家」は、どん詰まって放置される。
（蛇足。民法第717条読むと、ボロ家を捨て値で貸せない理由がわかるよ。無過失責任超重い）
固定資産税取られるぐらいなら売ったり貸したら良いのに、という質問が本質。
売れないし貸せないんです。
撤去費用も立替費用もなく、売り更地にも新規賃貸物件にも出来ない。
売れるアテもない。引き取り手もいない。
これが「固定資産税UPは一定期間保留」だけだとあんまり減らない。
追加で「警告から一定期間後に、撤去費用は役所持ちで、強制撤去」にするとほぼ無くせるとは思う。
周辺物件に比べて、割安で、中古での値上がり率が一番いいらしいです。
「丸紅は大手商社だし、それは素晴らしい。いいんじゃない」って安易に考えてませんか？？
そうなんです。そこには裏があるのです。
よくよく、建設予定地、近隣の状況を見て下さい！
六義園周辺の予定地（不忍通り、日本医師会前）なんて、とてもひどい状況です。
不忍通りの道路拡幅事業を逆手に、将来、既存不適格になるような計画を
近隣の反対を押し切り、無理矢理に進めています。
既存不適格になるような物件であれば、将来どうなるか分からない。
もし何かトラブル（例えば直下型地震があり建物が損壊した場合など）が
あれば、既存不適格のために修復もできない状況になるかもしれません。
のべ床面積をぎりぎりのところに設定されている。
悪巧みの想像力は素晴らしいのに、協調的、未来志向的な想像力にはとても欠けている。
総合商社ってこの程度の交渉力で、身勝手に計画を進めるのですね。
近隣の住民は、既存不適格にならないような計画に変更してくれれば、
このような反対をすることはしないと言っているそうですが、
丸紅は少しも譲歩する気配はなく、利益のために設計変更はできないとの一点張りだそうです。
ここはどこなんだろう？土地の強制収用しているどこかの外国なのか？と思ってしまいます。
あーそうか、丸紅は商社で、どこか外国で商売をやっているのと同じ感覚なのか？
それとも、マンション開発は本業ではないので、窓際の人達に好き勝手やらせているだけなのか？
最近の大手(三井、三菱、東建、野村、東急)は、既存不適格などには敏感で、
ブランドイメージが落ちるようなことは決して手を出さないという話を良く聞くのですが、
グランスイートシリーズをブランドに育て上げようという考えはなく、
逆説的にいうと
そのようなブランドイメージとか本筋で勝負しても勝てないから、
それにしてもたちが悪い。
売ってしまえば将来どのようになっても関係ない。
今現在、合法であれば上質な住まいなんだという、売り手感覚が許せない。
例えば、電化製品や車の不具合があれば、すぐにリコールになるのに、
さて、どのような方向に進むのか・・・。
