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2019-04-01

GIGAZINE所有建物不法解体の件の論点整理

GIGAZINE運営する株式会社OSA(大阪府茨木市別院町会社法人番号:1200-01-049309)の代表取締役である山崎恵人氏が所有する,大阪市西淀川区大和田四丁目97番地1、97番地2、97番地所在建物家屋番号:大和田四丁目 97番2。不動産番号:1203000302502。以下「本件建物」という。)が,何者かによって今まさに現在進行形解体作業であるとのこと(恵人氏の母親であるとされる山﨑惠水氏の本日blog参照)。

これについて,中立ぶってGIGAZINE側にも落ち度があるのでは…」的なことを述べるものがいるが,以下に述べるとおり,

いかなる落ち度があろうとも地主側の行為正当化できない。

②なお,GIGAZINE側に法的な落ち度がある可能性は極めて低い。

したがって,本件で「中立」的な立場に立つのであれば,全面的GIGAZINE側を擁護すべきこととなる。

中立という用語は,中間案を取るという意味では無い。裁判所が一方の全面勝訴判決を下した場合裁判所中立では無いなどとは誰も言わないであろう。)

本件土地建物登記

現在の公図によれば,同建物大阪市西淀川区大和田四丁目97番1の土地不動産番号:1203000294804。以下「本件土地」という。)上に建っている。

本件土地

本件土地は,登記手続き中のため現時点での登記を入手することはできなかったが,幸い2019年3月6日09:16時点の登記を入手することができた。

これによれば,同土地平成5年6月4日に,大和田に住むY●●子氏が相続によって取得したとされる。

なお,3/6時点の地積と公図を合わせて察するに,今回,Y●●子氏から新所有者に譲渡するのと合わせて,97番1〜6の土地が合筆されたのではないかと予想される。

本件建物

本件建物の来歴であるが,登記によれば,

・甲1:昭和56年3月18日売買によって,N●●●氏が所有権を取得した。(昭和56年3月20日登記)

・甲2:平成17年4月11日遺贈によって,山崎恵人氏が所有権を取得した。(平成19年8月17日登記)

となっている。保存登記の時期は現在登記から不明なので,電子化前の閉鎖登記簿謄本を取り寄せる必要がある。

なお,土地建物借地権地上権または賃借権)の登記は無い。もっとも,借地借家法10条やその旧法たる建物保護法1条により,借地権はその地上に登記済み建物があれば登記なしに第三者に対抗できるため,借地権登記は無いのが通常である。余談であるが,建物保護法の立法趣旨は,同法制定以前,地主借地権登記を嫌うため借地権について第三者対抗要件を備えない建物が多くあったのであるが,それがために土地第三者に売られれば建物所有者は建物を収去しなければならず,これを利用した地上げが横行した(土地権利が揺れて建物が潰れる,ということで俗に「地震売買」と言われた。)ことから,これを防ぐためのものである

(旧法)建物保護ニ関スル法律

第一条 建物ノ所有ヲ目的トス地上権又ハ土地賃貸借ニ因リ地上権者又ハ土地賃借人カ其ノ土地ノ上ニ登記シタル建物ヲ有スルトキハ地上権又ハ土地賃貸借ハ其ノ登記キモ之ヲ以テ第三者ニ対抗スルコトヲ得

借地借家法

借地権の対抗力等)

第十条 ① 借地権は、その登記がなくても、土地の上に借地権者が登記されている建物を所有するときは、これをもって第三者に対抗することができる。

2 前項の場合において、建物の滅失があっても、借地権者が、その建物特定するために必要な事項、その滅失があった日及び建物を新たに築造する旨を土地の上の見やす場所掲示するときは、借地権は、なお同項の効力を有する。ただし、建物の滅失があった日から二年を経過した後にあっては、その前に建物を新たに築造し、かつ、その建物につき登記した場合に限る。

②本件建物借地権について

本件建物は,早くとも昭和56年には本件土地上に存在し,その後,20年を超えて平穏公然と建っていたのであるから,もし万が一何らかの理由で誰かが勝手に建てた物であったと仮定した場合においてさえ,前所有者であえるN●●●氏は地上権時効取得していたと考えられる。また,そうであれば受遺者である山崎氏自身も,これを取得していたと考えられる。

普通に考えれば,非堅固建物を建てることを目的とする賃貸借契約(借地契約)が締結されていたであろう。旧借地法の適用がある借地権場合,非堅固建物借地権の存続期間は,建物が朽廃するまで初回30年,その後20年ごと自動更新となる(旧借地法2条,5条,借地借家法附則)。ちなみに,朽廃の話をすると建物耐用年数連想しがちだが,実際には,耐用年数に関わらず,人が使っている建物が朽廃することはまず無い。本件建物も,GoogleMapsの画像を見る限り,朽廃からは程遠かった。

なお,仮に初回の破壊活動によって朽廃に至ったと考え,その後に新地主がY●●子から本件土地を取得したとすれば対抗問題が生じうるが,背信的悪意者に該当するであろう。なお,登記簿謄本コピー掲示は明認方法による対抗要件の具備を指示したものと思われる(借地借家法10条2項は,借地法下に設定された借地権にも適用される(借地借家法制定附則8条反対解釈))。

さて,山崎氏所有権取得原因が遺贈であるから借地権譲渡について,地主の承諾またはこれに代わる裁判所許可があったかどうかは問題となりうる。

もっとも,本件では遺贈の登記からも10年以上が経過しており,(仮に地上権取得時効が成立しないとしても)地代の支払い等の事実から黙示の承諾があったといえるであろう。

「朽廃」せずに建物が「滅失」した場合には借地権直ちに消滅せず,借地権消長について地主借地権者の攻防となる。

借地借家法

建物の再築による借地権の期間の延長)

七条 ① 借地権の存続期間が満了する前に建物の滅失(借地権者又は転借地権者による取壊しを含む。以下同じ。)があった場合において、借地権者が残存期間を超えて存続すべき建物を築造したときは、その建物を築造するにつき借地権設定者の承諾がある場合に限り、借地権は、承諾があった日又は建物が築造された日のいずれか早い日から二十年間存続する。ただし、残存期間がこれより長いとき、又は当事者がこれより長い期間を定めたときは、その期間による。

2 借地権者が借地権設定者に対し残存期間を超えて存続すべき建物を新たに築造する旨を通知した場合において、借地権設定者がその通知を受けた後二月以内に異議を述べなかったときは、その建物を築造するにつき前項の借地権設定者の承諾があったものとみなす。ただし、契約更新の後(同項の規定により借地権の存続期間が延長された場合にあっては、借地権の当初の存続期間が満了すべき日の後。次条及び第十八条において同じ。)に通知があった場合においては、この限りでない。

3 略

(借地契約更新後の建物の滅失による解約等)

八条 ① 契約更新の後に建物の滅失があった場合においては、借地権者は、地上権放棄又は土地賃貸借の解約の申入れをすることができる。

2 前項に規定する場合において、借地権者が借地権設定者の承諾を得ないで残存期間を超えて存続すべき建物を築造したときは、借地権設定者は、地上権消滅請求又は土地賃貸借の解約の申入れをすることができる。

3 前二項の場合においては、借地権は、地上権放棄若しくは消滅請求又は土地賃貸借の解約の申入れがあった日から三月を経過することによって消滅する。

4 第一項に規定する地上権放棄又は土地賃貸借の解約の申入れをする権利は、第二項に規定する地上権消滅請求又は土地賃貸借の解約の申入れをする権利制限する場合に限り、制限することができる。

5 略

(借地契約更新後の建物の再築の許可

第十八条 ① 契約更新の後において、借地権者が残存期間を超えて存続すべき建物を新たに築造することにつきやむを得ない事情があるにもかかわらず、借地権設定者がその建物の築造を承諾しないときは、借地権設定者が地上権消滅請求又は土地賃貸借の解約の申入れをすることができない旨を定めた場合を除き、裁判所は、借地権者の申立てにより、借地権設定者の承諾に代わる許可を与えることができる。この場合において、当事者間の利益の衡平を図るため必要があるときは、延長すべき借地権の期間として第七条第一項の規定による期間と異なる期間を定め、他の借地条件を変更し、財産上給付を命じ、その他相当の処分をすることができる。

2 裁判所は、前項の裁判をするには、建物の状況、建物の滅失があった場合には滅失に至った事情、借地に関する従前の経過、借地権設定者及び借地権者(転借地権者を含む。)が土地使用必要とする事情その他一切の事情考慮しなければならない。

3 略

旧借地法

土地使用継続による契約の法定更新

六条① 借地権借地権消滅土地使用継続スル場合ニ於テ土地所有者カ遅滞ナク異議ヲ述ヘサリシトキハ契約ト同一ノ条件ヲ以テ更ニ借地権ヲ設定シタルモノト看做ス此ノ場合ニ於テハ前条第一項ノ規定ヲ準用ス

② 前項ノ場合ニ於テ建物アルトキハ土地所有者ハ第四条第一項但書ニ規定スル事由アルニ非サレハ異議ヲ述フルコトヲ得ス

借地権消滅前の建物の築造による契約の法定更新

七条① 借地権消滅建物カ滅失シタル場合ニ於テ残存期間ヲ超エテ存続スヘキ建物ノ築造ニ対シ土地所有者カ遅滞ナク異議ヲ述ヘサリシトキハ借地権建物滅失ノ日ヨリ起算シ堅固ノ建物ニ付テハ三十年間、其ノ他ノ建物ニ付テハ二十年間存続ス但シ残存期間之ヨリ長キトキハ其ノ期間ニ依ル

なお,旧借地法の適用ある借地権については,再築の承諾に代わる許可裁判制度が無い(借地借家法制定附則11条)。もっとも,本件のように地主不法建物解体して滅失させた場合には,地主の異議権は権利濫用として行使できないと考える。

①万一,GIGAZINE側が借地権を有しないとしても解体不法行為であること。

もし万が一,GIGAZINE側が地主に数ヶ月以上地代を支払っていなければ,地主は相当期間を定めて催告した上で借地契約を解除できるが,逆に言えば,こうした催告手続き無しには解除できない。

なお,地主側は本件建物所有者(山崎氏)と連絡がつかなかったと主張しているらしいが,ほぼ間違いなく虚偽である山崎氏の住所は,本件建物所有権の時から平成29年まで変わっていない(株式会社OSAの代表取締役平成29年重任登記における住所を参照)。加えて,借地権者の所在不明だとしても催告等を省略することはできず,催告および解除の意思表示は,裁判所等への掲示という公示方法で行わなければならない(民法98条)。

また,たとい借地権がないとしても,建物所有権山崎氏に残っているのであり,地主がこれを勝手に収去することはできない。建物収去土地明渡しの判決を得た上で強制執行しなければならず,この手続きを経なければ,仮に借地権がないとしても建物所有権侵害する不法行為である自力救済禁止)。

したがって,山崎氏建物所有権放棄ないし譲渡している場合を除けば,およそいかなる事情考慮したとしても,本件でGIGAZINE側の嘆きは正当である

(ついでに言えば,解体工事に際して標識掲示建設業法40条)を行なっていないと思われ,そもそも解体業者がヤカラである可能性が極めて高い。)

もし建物が滅失した場合GIGAZINE側が採りうる手段について

借地権保全

早急に明認方法を施した上で,2年以内に建物建設すべきである。取り急ぎプレハブでも良いだろう。

また,現状の変更を禁止するため仮処分を行うべきである

損害賠償請求

地主側の関係者全員が共同不法行為者であり,連帯債務として,損害賠償請求できる。

国家賠償請求

本件で建造物損壊罪が成立することに疑いの余地はない。故意理由に立件を拒否しているようであるが,客観的事実から故意は明白である

しかるに大阪府警はこれらの経過を知らされ,解体作業をまさに目の当たりにしながら何らの手を打たなかったのであるから,少なくとも過失がある。(故意を疑われてもおかしくない。)

2017-04-17

12日夜よりマストドンやってみた感想

4月12日よりマストドン参入。最初システムがよくわからず、辺境のよくわからんところでフランス語イタリア語かよくわからんそのへんの言語のなかで孤独な2バイト文字の戦いを繰り広げていたのだが、ものすごく楽しくなかったので、そのときちょうど開設されたピクシブ運営の例のインスタンスアカウント開設。

あの場所に関してはわりと最初からインターネット老人会雰囲気はまったくなく、ものすごい勢いで絵が流通していた。しかロリ絵とかショタとかふたなりとかリョナとか、まあ基本的にあまりおおっぴらにできない趣味の絵が非常に多かった。というよりロリ率の高さはまさに異常。高速美少女回転寿司なんて比喩があったが、高速すぎてなにも見えないうえに、意を決して手をつっこんでみたらロリ寿司しか当たらないよっていううれしい♡世界

まあ運営ピクシブということで、平均年齢は非常に若い感じがした。十代後半から二十代前半までというところだろうか。なおこれを書いてる増田は相当のおっさんであるもよう。

もちろん若い人、というかピクシブ由来の参入者ばかりではなく、俺のように「とりあえず新しい場所から参入してみた」という人間もいるだろうし、ちょうどjpが落っこちてるタイミングだったので、ひとまずマストドン始めよう、ここでいいかみたいな感じでアカウント取ったインターネットおもしろおじさんも相当数いたようだ。

これらが一度に一箇所に飛び込んだものから、そりゃもうすごいありさまだった。いくらなに突っ込んでも鍋は鍋でしょって言ったって、だれがチョコぶちこんでいいって言ったんだよみたいなそんな状態。印象としては「ツイッターが取りこぼしたもの」が濃密なごった煮になってる感じだった。たとえばそれは嗜好性の強いエロ絵。すでにコミュニティが確定してしまったツイッターという場で新しいものを得られなくなった人々。

とにかくローカルタイムライン存在は強い。もちろんかつてはツイッターにもあったものだけれど、これが高速で流れていくことのなによりの感動は「回線の向こうにも無数の人間がいて、日々生きている」ということが可視化されるということだ。もうインターネットやって20年近くになるけど、俺が求めていたのは常に「自分は一人ではない」ということだったような気がする。一人ではないということは、二人になりたいということでは、実はない。たくさんのうちの一人であることは、とても安心感のあることだ。

新しい場所では、人は新たな関係を築こうとする。その結果が大量のふぁぼやフォローとなってあらわれる。てきとーに連投してればふぁぼやフォローいくらでも増えていく。といっても、そのふぁぼやフォローは「相手に知ってほしい」からするものというのとは少し違う気がする。これこれこういう場があって、自分はそこにいる。ほかの人もそこにいる。「あるある」とか言いながらふぁぼをする。いってみれば、場を共有していることに確認のためにそれをするような気がする。

これが日本特有なのか、あるいはほかの国でもそうなのかは知らんけど、こういうがらんとした空間人間を閉じ込めた場合、人はまず「ここはこういう場所である」という設定から入る感じがする。共通ジャーゴンの発生がそのあらわれだ。今回のpawoo鯖の場合、非常にタイミングよく、他のインスタンスから遮断されるという、より「この場」を定義やす事件が起きたことも大きい。

そして「なにもない場所」に人が集まる。このとき通貨として使用されるのがふぁぼやフォローである感じがした。

いま、その状況はすでに落ち着きつつある。ふぁぼの乱舞や場の確認行為のあとに続いて多く見かけるようになったのは、あいさつである。「フォローありがとうございます」などの。通貨はよりコストの低いものとして流通しはじめる。

おそらく、これを書いている段階で、初期の狂騒はすでに終わっているのだと思う。残念ながら俺はおっさんである。ミクシからニコ動ツイッターやら、ほかいろんなサービス消長というやつを見すぎてきた。

なんというか、ドッグイヤーどころの騒ぎではない。すでに随所で見かけている感想ではあるが、SNSの発生から隆盛、そしておそらくは衰退までも、超高速でやらかしている感じである

個人的には、ローカルタイムラインがきちんと機能している限りは、マストドンは、そこそこは楽しい場所であり続けると思う。できれば、そうあってほしい。

ピクシブインスタンスを作った時点で、これは企業主導でやるしかないだろ、というようなことをすぐに思った。素人の戯言ではあるが、個人的には、さまざまな企業が自社文化親和性の高い人間をどんどん囲い込むためにマストドン有効ツールだと思う。逆にいえば、特定企業が作ったインスタンスに集う人たちが、ローカルタイムラインになにを放流するのか見てみたい。ドワンゴやらfc2やらいかにもな企業が作ったものよりも、たとえば新人物往来社とかオーディオテクニカとか「え? そこ!?」みたいなのが見てみたい。あと、はてなインスタンス想像するだけでクソ濃密そうなので別にいいです。あったとしても、俺は逃げる。

2016-07-13

 「明治」の出典は『易経』の中に「聖人南面して天下を聴き、明に嚮(むか)いて治む」という言葉の「明」と「治」をとって名付けられました。明治改元にあたっては、学者松平春嶽(慶永)がいくつかの元号から選び、それを慶応四年(明治元年)九月七日の夜、宮中賢所(かしどころ)において、その選ばれた元号候補の中から明治天皇御自ら、くじを引いて御選出されました。

五経の一つ。儒家重要経典宇宙原理・万象の変化を陰陽二元をもって説き、人間道徳も陰陽消長して万物を生成する天道に従うべきだと説く。

※『書経五経の一つ。上は尭舜から下は秦の穆公(ぼくこう)にいたる政治史・政教を記した中国最古の経典

※『五経中国古典である経書のうちでも代表的な五つの書物。『易経』『書経』『詩経』『礼記』『春秋』をいう。前漢武帝時代に、この五書を五経と名づけ、それを専攻する五経博士を置き、儒教国教化したときに始まる。儒家基本的教科書であった。

※『史記二十四史の一つ。黄帝から前漢武帝までのことを記した紀伝体の史書。

ふーん。て事は、やっぱ漢文とか国語学者みたいなのと一緒に決めるんかな

公募はないよね

 
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