■空き家問題は、固定資産税だけが原因じゃ無いんだなこれが

空き家の問題を語る時は、色んな話がごちゃまぜになりがちなので、

ガッツリボジショントークで、解説してみることにする。

要は「固定資産税が変わらずに、撤去費用役所持ちなら、何が変わる？」という話。

みんな空き家買おうぜ。

空き家の4分類

NHKの「郊外住宅地の見えない空き家」では、あえて郊外という高度成長時代の職場から離れたベッドタウンに焦点を当てている。

ただ、途中のグラフでも上手いこといってないように、東京の単身・老人世代が多いとか、ちょっとチグハグだ。

まず、「空き家」を、理解しやすいように4つに分類しておこう。

1. 賃貸前
2. 思い出の家
3. バブルの残り香
4. 廃墟

賃貸前

本来は「郊外住宅地の見えない空き家」には入らない話なんだが、グラフにすると入ってきちまう。

古くなってきたワンルームマンションで、学生が減ると、まあ空くよね。

あとは、地方の一戸建て。誰も借りない。不動産屋でも持て余し気味。

借り手の権利が強いのもあって、賃貸契約まで行くのが一苦労。

思い出の家

親が死んで相続したけど、もう俺マンションローン中だしなあ、なんて物件。

両親の思い出を整理する時間はないし、かと言って全部捨てるには忍びない。

売ろうかなあ、どうしようかなあ、とちゃんと税金は払ってるパターン。

バブルの残り香

賃貸も販売もそうなんだけど、バブルって言うと言い過ぎだが、思った値では売れないね。

地価絶賛下落中、郊外の魅力も減り、職場からも遠い。

のに、やっぱり人間「家賃は下げたくない」「この値段以下では売りたくない」となりがち。

まあ、掲載料を頂ければ高値で掲載し続けても不動産屋的には問題無いですからね。

別に借り手見つからないとか、売れないとか、不動産屋困らないし。

廃墟

思い出の家として倉庫代わりにしてたり、昔の土地を売って都会でマンションでも買いたいんだけど

「古家付きなんで評価的にはマイナスですねぇ諸経費引くと150万くらいかな」とかで売りたくない。

あと、超揉めてる。そもそも誰が相続したのかわからない。撤去費用がないしなあ。

とかナントカやってるうちに、経年劣化や台風一過であちこち壊れていく感じ。

みんなが想像する「廃墟」ってヤツね。

なんで空き家が無くならないの？

売れないか、売りたくないか、どっちかだから。

(id略)空き家がなくならない理由 → 土地の固定資産税は住宅が建っていれば本来の6分の1に軽減される

これね、10点の記述式なら部分点で3点くらいかな。(ドヤァ

（なお、課税標準1/3になるタイプの家はまあまあレアケースだから触れない）

例えばさ、土地の固定資産税が変わらなければ、更地にする？

なんか変じゃない？

そう、6分の1とは言え、廃墟に税金払ってるの変だよね。

その廃墟は、年間3～10万円くらい無駄にカネが出て行ってる。

もちろん古家を潰せば18～60万円になるから潰す理由はない。

じゃあ、なんで住んでもいないのに売らないの？

売りたくない理由

簡単な方からね。

「思い出の家」や「バブルの残り香」だと、売りたくない。

個人の財産を役所がどうこうせい、とは言えない。

ただまあ、これは廃墟とまではいってないことが多い。

単に近所の人が「あそこ空き家だし、不審者が住み着いても嫌だし……」というレベル。

まあ、治安悪化につながりかねないというのも判らなくはないが、

実体的にはバブル期のリゾートマンションとかも、結構こういうの多い。

売れない理由

リゾートマンションみたいに不払い管理料で、とかは実は管理組合が競売にかけて強制的に精算するって荒業がある。

（たいてい管理組合が機能してないから問題なのであって、残債整理も行政が手を入れるという手段は残されてる）

これが、「あの土地は高く売れる」とか「先祖伝来の土地だから」とかで放置されると廃墟になる。

これね、売主が満足する値段が付けば売れるという意味で売りたくない理由に聞こえるかもしれないんだけど、

実質的に「売れない」のよ。売主が納得する値段は（たぶん）本人が生きてるうちにはつかない。

（バブリーな地価上昇が夢物語だと言うのは同意してもらえると思うが、そう思わないお年寄りも多いということよ）

あと、孤児物件。誰の持ち物だよコレってやつ。

身寄りのない年寄りにも法律的には権利のある親類が居るかもしれない。

ありがちなのが、遺産相続時に相続放棄しなかったタイプ。

母親は老人ホーム。兄貴は売ってカネにして分けようというが、妹が「父は生前残してほしいと言ってた」とか揉めてる奴。

もうね、正直触りたくないですそういう揉め事。

で、こっちが問題なんだけど、マジで売れない物件もある。

どうみても廃墟。撤去費用不明。近郊。800万。買う？

既存不適格な古家付き土地付き。郊外。500万。買う？

築年数不明な古家付き借地権。土地はその辺の顔役が持ってて絶対売らない。田舎。300万。買う？

人は減ってきてる。空き家が増えてる。

ということはだよ。わざわざ郊外まで行かなくても、手頃な値段の家って沢山あるのよ。

職場から電車で一本。駅近。でも古家付きで売れない。こういうのは更地にして新築立てりゃ売れますよと言いやすい。

調べたら実家の近所の廃墟もオヤジの持ち家だった、物納するにゃカネがある。そもそも廃墟だから物納対象外だ。

役場に寄付する？できない。価値の無い土地は寄付を断られる。

値段を下げたら売れる？売れない。そもそも仲介手数料の旨味もないし売り込む理由がない。

だから、「郊外住宅地の見えない空き家」は、どん詰まって放置される。

（蛇足。民法第717条読むと、ボロ家を捨て値で貸せない理由がわかるよ。無過失責任超重い）

まとめ

固定資産税取られるぐらいなら売ったり貸したら良いのに、という質問が本質。

売れないし貸せないんです。

撤去費用も立替費用もなく、売り更地にも新規賃貸物件にも出来ない。

売れるアテもない。引き取り手もいない。

たぶん「どんな土地でも国は無料で引き取る」だとだいぶ減る。

これが「固定資産税UPは一定期間保留」だけだとあんまり減らない。

追加で「警告から一定期間後に、撤去費用は役所持ちで、強制撤去」にするとほぼ無くせるとは思う。

まあ、ポコポコと更地がある寂しい土地になっていくと思うけど、しょうが無いんじゃないかな。

それは問題だ！とブコメするそこのキミ！キミだよキミ！

郊外の古家付き土地買わない？お買い得だよ。

Permalink | 記事への反応(4) | 12:14

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