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はてなキーワード: サブリースとは

2018-06-08

anond:20180608170926

当方、25歳でワンルームマンション買って、40歳で売却した経験あり。

自分だったら、毎月、マイナスが出る物件は買わない。(±0だったら、物件の内容次第で考えるかも)


▲1万の中に、固定資産税分が入っているのかどうかわからないけど、

家賃 - ローン支払 = ▲1万だったら、精神的に、結構きついよ。

どうしても、毎月、マイナスだって思っちゃうし、途中でやめられないからね。

固定資産税払うたびに、さらマイナスだ、って思うだろうし、2年目以降は、確定申告しても、多分税金が返ってくるほどのマイナスではないはず。


そもそも、将来、賃料が下がるのは間違いない。

新築物件はこれからも増え続けるが、物価が上がらない時代なので、新築物件の賃料相場が変わらず、築年数が古い物件は賃料は下がるしかない、人口も減るしね)

サブリースから安心だと言われているとしたら、そのサブリース契約の賃料の見直しの条件などは、よく確認する必要がある。


自分経験で一番辛かったのは、一旦、空室になって、数ヶ月、次が入らなかった時。

1、2ヶ月は、貯金とか崩してローン払えるけど、3ヶ月目は、さすがにローン払えなさそうでやばくなり、

すぐに入居者がつくくらい賃料下げました。(1万円くらい下げた)

逆にいうと、空室にしたくなかったら、賃料下げるとすぐに埋まるよ。二度と元に戻せないけど。

その後の収支がそれでいいなら、そういう手もある。

ただ、空室になるんじゃしょうがいからと賃料を下げると二度とあげることはできないので、

月の収支のマイナスは、数年後には、確実に増えてるよ。




そういう時に、本当に買ってよかったんだっけとか、思ったりするわけ。決して後悔するわけじゃないけど、絶対、得してないよね、これって。

今までのマイナス分足すと、不動産投資やってなかったら、あれも、これも買えたなって。

生命保険になるんだと自分に言い聞かせても、結婚してないし、俺、保険いるんだっけとか思ってそうだし、

年金になるったって、40年後の家賃収入は、本当にどうなるかわからんよ。




生命保険目当てだったら、1万円/月で、400万円くらいの終身保険に入れるみたいだし、

年金目当てだったら、とりあえず、IDECO始めた方がいい。





ローン、2000万円だと、金利いくらか知らんけど、変動の基準金利 2.475%で、71,200円/月の返済額。

▲1万、ということは、賃料 61,000円/月ですか。

大阪って、駅近で、新築ワンルームの賃料 6万円くらいなのかな?

ネットとかで賃料相場はよく確認した方がいいよ。

新築ワンルームって、賃貸づけまでして売ってたりするけど、賃料設定高めで行っているから、

もし、今、賃貸ついてる人がいるとして、出てった途端、賃料下げざるを得なくなるから

あと、中古で売却する時の相場ネットで調べておいた方がいい。

築浅で駅から距離と広さがだいたい同じくらいの、賃料相場が同じくらいの駅の物件の売却金額

多分、ネットに出てる物件は、売れ残りなので、その金額以上では、絶対に売却できない。

不動産投資やめたいってなった時、ちゃんとローンが返せるか。(5年後とか、10年後とか)

5年おきくらいに、クロスの貼り替え(10〜15万円くらい?)があるし、

10年すぎると、エアコン給湯器、コンロ、

その後、キッチンユニットバス等の更新費用もかかる。




とにかく、始めちゃったら、他の投資と違って、簡単にやめられないし、

マイナスになったら、(賃料が上がらない時代なので)一生挽回するチャンスがないので、よくよく考えた方がいいよ。





まあ、結論からいうと、その営業の人以外は、買った方がいいね、という人はいないと思われます






ちなみに、自分場合は、毎月△3万円くらいあったから、売却した後も、最終的には利益出ました。

が、欲を出して買った次の物件は、最終的に▲3万円の収支になって、1軒目売却した利益でローン繰り上げて、今トントン

過去に戻れるなら、2軒目の物件はやめとけと自分に言うと思います

anond:20180608014634

凄くまともなレスがないのはネタからだと思うけど、

奇特な感じでマジレスしてみる。

結論から言うと、「絶対買ってはいけない」が正解。

 

①まずは適正価格ちゃん自分調査してください。

 2000万とのことですが、その物件は本当に2000万の価値がありますか?

 最終的に売るにしても、家賃収入+売ったときお金 > 購入価格手数料

 にならないと投資としては失敗です。

 

 路線価という言葉をご存知ですか?そこからちゃんと坪単価の平均を洗い出して、

 そのマンションの適性の価格自分ではじき出してみましょう。

 

 きっと不動産屋の利益が恐ろしいほどに乗っていることがわかるでしょう。

サブリース契約しないといけない物件か?

 不動産屋が進めてきている物件は大抵サブリース契約を結ばされることがほとんどです。

 要するに家賃保証です。

 これは結局ずっと手数料不動産会社に払い続けるだけなので無駄からやめましょう。

 というか、サブリースしないといけない物件なら駅近だろうがなんだろうが、

 そんな物件買ってはダメです。

キャッシュフロー計算ちゃん自分しまたか

 2000万の借金を背負い、さらに毎月1万ずつマイナスってどんだけの負債かわかってますか?

 利回りがマイナスということは、固定資産税も含めて、毎年どんどん、赤字になるということですよ?

 マイナス1万で聞かないかもしれないのです。

 なぜならもしサブリースしてるなら、サブリース料は年々値上がります

 その分どんどん毎年マイナスになります

 家賃だって毎年下落します。買った瞬間中物件です。

 ちゃんとそれらを考慮したキャッシュフローシミュレーション自分作成しまたか

 おそらく悪魔のような結果になると思いますけど・・・

 

④フルローンということは売れない物件を抱えるということ。

 買った瞬間中古というのは、購入時2000万が買ってすぐに売っても2000万では売れない。

 ということです。

 あなたが2000万払い終えるまでは、物件銀行のものだということを理解しましょう。

 したがって、空室リスクが発生し、毎月払えなくなって、物件を売りたくても、

 あなた判断では売れないということです。なぜなら銀行のものから

 少なくとも1800万で売れたとしたら200万は貴方補填しないといけません。

 

 さらに売るときには売却手数料というものがありますね。

 

他にもたくさんあるのですが、あなたが買う前に知らないといけないことが

まだまだたくさんあるのです。

いくら営業が、老後のためとか、税金対策とか、言っても不動産を買って家賃をもらって、

借金返しながら、資産運用することに変わりはないんです。

それはつまり不動産投資」です。

 

なんの知識もない人が不動産投資をするというのはルール知らないで、ギャンブルするのと同じです。

痛い目を見てから勉強するか?

痛い目を見る前に勉強してから始めるか?

貴方はどちらですか?

2018-06-06

anond:20180605231055

レ○パ○スに限らずサブリース案件というのは、契約当時の条件でギリギリ返済できそうなカツカツのローンを組ませて、難癖をつけて条件を切り下げして返済を破綻させて土地を取り上げるビジネスモデルから仕方ないよ

某ス銀行グルだったりするから

オーナー側も相続税に目がくらんで、損しなければいいって考えているだけだから、完済するまで吐き出すことができる資産が他にあれば逃げられるけど、なけなしの資産だったら破綻まっしぐら

からレ○パ○スなんて居心地を悪くして長く住ませない=回転率が高いというネットで話題になるような家造りになってんだね

2018-05-22

クレバーはてな民様は人手不足業界のどれを選ぶ?

とあるSNSで、はてな民は非常にクレバー且つインテリジェントで、客観的自分を見ることができる優れた集団だと聞きました。

そこで、その知的集団な皆様にお聞きしたいです。

現在人手不足と言われる業界の中には、一般に多くの人がやりたがらない仕事が多いと思います

そういう中で、次の職業のうち「どれか1つ選ばなければいけない(選ばなければ食べていけない)」としたらどれを選びますか?

  1. 居酒屋店員
  2. コンビニ店
  3. 光回線電話営業
  4. カスタマーセンターの苦情受付
  5. 公共放送料金の徴収
  6. サブリース賃貸経営営業オーナーさんへの営業
  7. 介護ヘルパー
  8. 建設作業員(高所で作業
  9. 宅配配達員ヤマトみたいな)
  10. 宅食配達員弁当宅配
条件

2018-04-19

かぼちゃの馬車宿泊した思い出

男だけのグループ旅行での宿泊先をairbnbで探していたとき、一棟丸ごと貸しという物件を見つけ、予約した。

かぼちゃの馬車? へんな名前だな。アパート屋号か何かか? とその時は思っていた。

その家は、駅から離れた住宅街の、わかりにくい所にあった。

内部はまるで新築のようにきれいだった。

個室は狭いながらも清潔で、コンセントがいたるところにあり、快適だった。

おかしいな、と思ったのは、それぞれの個室にインターフォンがついていることだ。

このときになってようやく、この建物はもともとシェアハウス用に作られたものだということを理解した。

シェアハウスを建てたはいいが、立地条件が悪すぎて入居者が集まらず、シェアハウスとしての運営を停止してairbnbで貸していたらしかった。

物件管理者は、愛想が悪いどころか、ほとんど私たちにたいして敵対的ですらあった。

各部屋にはバスタオルが置いてあったが、それを使うと、一人1日あたり6000円を請求するといわれた。

(友人はそれを無視して使ったが、チェックアウト後には何も言ってこなかった。洗濯するのが面倒くさいので、はったりで脅していたのだろう)

建物には本来なら清掃が定期的に入るようなことが説明書に書いてあったが、最初に一度来ただけで、その後は一切来なかった。

物件きれいなはいいけど、よくこんな雑な運営商売ができるな、と、怒りを通り越して呆れながら過ごした。


その翌年、かぼちゃの馬車運営会社サブリース物件所有者へ家賃収入の支払いを完全に停止したというニュースを読んだ。

この話にとくにオチはない。かぼちゃの馬車が完全に破たんしたというニュースを読んで、思い出したことを書いただけだ。

しいていうならば、破たんする会社は、その前からおかし兆候が傍目にもわかるくらい現れているんだな、ということぐらいだろう。

2017-11-29

anond:20170306141422

> サブリース業者従業員はもとより、建設業者金融機関、資材会社…諸々の業界

 

 

 

俺はそこに入ってない

2017-10-23

anond:20171023144343

レスサンクス

一応俺なりにがんばって、NHKクローズアップ現代サブリース問題の回をばあちゃんに見せたり、国民生活センター消費者庁資料を紹介したり、地元人口動態資料持ってきたりしたんだけど、ばあちゃんに全然響かず…。

ばあちゃんは「あやしい会社もあるけど、うちがお願いする不動産会社さんは信頼できる。いい土地だし、人が減るっていってもそんなに深刻じゃないでしょ」と言ってて、正直不動産会社のことを信用しちゃってるし、今後急激に人口が減るってデータがあっても生きてる間にそんなことが起こったことがないから実感がないか全然ピンときてないんよね…。

しろばあちゃんとしては「息子・孫に家賃収入を遺せる」といいことしてると思ってるくらいで。

俺「そんなん建てられても、ローンが残って困る。」

ばあちゃん「ローンは残るけど、家賃収入から返せばいいじゃない。」

俺「いやいや、人口動態見ても下手したら10年後くらいには借り手がつかなくて困る状況になるのは目に見えてる。」

ばあちゃん「そんなことないよ。あんたは心配性だね。」

てな感じで完全に平行線

ホントうまく説得できればいいんだけど…

ばあちゃんがサブリースに騙されてるんだけど、俺に連帯保証人になれ

ばあちゃんがサブリースに騙されてるんだけど、俺に連帯保証人になれと迫られている。

ローンの事前審査申し込み書に連帯保証人必要で、親族が責務承継者兼連帯保証人になるそうだ。

どう考えてもばあちゃんが生きてる間にはローンは返せそうにないし、その後相続したとしても家賃収入ほぼほぼ期待できない。

ということで、なんとか連帯保証人になるのは避けたい。

ただ、できれば穏便に方を付けたい。(きっぱり断ると角が立ちそうなのでそれは避けたい。)

なにかい方法はないだろうか…?

2017-04-20

大東建託分社化って

建築サブリース管理・入居募集区分けを鮮明にしたってことですか。地場不動産業者に入居募集をお願いしていたのを、これからはなるべくダイレクトでやるという根こそぎ儲けてやろうという作戦ですよね。さらサブリース案件証券化フィニッシュですね。わかります

2017-03-06

はてササブリース賃貸業者批判するのは矛盾している

先日のレ○パレスとか大○建託といったサブリース業者大家とのトラブルの度に、毎回烈火の如く怒り心頭に達するはてサの皆さんよぉ~あんたらやっぱり矛盾してるわぁ。

格差社会とか、1%の富豪が99%の富を独占してどうたらといった記事では、「もっと分配を!」「公平な社会を!」だの、やれベーシックインカムだの教育無償化だの声高に言うくせに、なんでサブリース業者批判してんのぉ?

だって連中のおかげで、ごく一部の地主が大損こく代わりに、サブリース業者従業員はもとより、建設業者金融機関、資材会社…諸々の業界が潤って、結果、そこの従業員とか給料もらえるんだぜぇ?

まりこれは、富める者から貧しき者へ、持てる者から持たざる者への所得移転とも言える流れで、お前らはてサ理想に見事に一致してるんちゃうんん?

確かに土地を失う地主に多少は同情するけどさぁ、元々相続税対策で欲かいてズルしようとした連中だぜぇ?

これから賃貸経営するってのに、不動産屋に客を装って行って、空室状況や家賃相場調べることさえしない、経営能力ゼロのくせに欲だけは深い救いようのない連中ばっかり。

仮に経営に失敗してその土地失う事になったって、デフォに戻るだけで、ようやく俺達と同じラインに立ったってだけで何も同情する要素ないよなぁ?

公平・分配大好き、金持ち大嫌いのはてサの皆さんよぉ~これどう説明してくれるんのぉ?

2015-05-13

騙される理由は、バブルじゃなくて相続税農協

クロ現アパート建築詐欺まがい営業の記事バブルを忘れたのか」というちょっと間抜けブコメに☆が集まってるけど

http://b.hatena.ne.jp/entry/www.nhk.or.jp/gendai/kiroku/detail02_3648_all.html

バブルの再来を願ってアパート建ててる人なんていない。

この問題の元は、「業者の甘言に騙されたバブルの夢を見る農民」なんていう上から目線の話じゃなくて、相続税農業後継者不足という構造的な話。

今年から相続税基礎控除が下がって、課税対象者が今までの倍ぐらい(4~5%→10~15%)に増えると言われてる。

この税改正が発表されたのが3年前なので、このタイミングを狙ってハウスメーカーが、農協に営業攻勢をかけてたんだよ。

サブリース契約条件改定は多くの業者が2~3年時点なので、表面化してきたんがちょうど今ごろ、ということだろう。

相続税増税されて、休耕地を持ってる農家とか相続税払えなくなる人が増えるのではと言われてる。

子供が後を継ぐなら考える必要が無い。相続税固定資産税免除される特例があるから

でも都市近郊農家クロ現では埼玉羽生市が例に出てるが、こういう都市近郊の農家は、子供世代営農する気が無い、

休耕地は増える、かといって土地の買い手はいない、賃貸市場が全くゼロはいえない、相続税がかかったとしても、地面はあるけど金はない。という状態になりやすい。

それこそバブルの頃は、お上土地価値を高く見てたから「物納」といって土地税金にしちゃうことができたが、それももう10年以上前から出来なくなってる。

なので、休耕地があって営農継続しにくい家は、トーチャンが死んだら相続税資金繰りマイナスなっちゃう可能性がある。

一方、近郊都市農協は、営農事業者組合員がどんどん減ってるんで、トラクター買う金を貸す先が減ってる。

まともに機能してるJAなら、新規営農者の受け入れを模索したりしてるが、都市近郊にそんな「まとも」な職員は来ない。

元々農業としては効率がよくない場所都市部に近いほど、農業収入土地価値からくる収入拮抗やすい)ならなおさら

で、金貸し先を探してる農協が、上の相続税の件に目を付けて、年寄り後継者がいない組合員のところにハウスメーカーの営業を差し向けるんだよ。

ブコメにも出てきてる業者はこういう農家を集めて、ハウスメーカー農協主催の「農地転用事例視察」という名目接待旅行コンパニオン宴会ツアーをやったりしてる。

農家って別に馬鹿じゃないから、ポッと出のその辺の都市銀行の営業が連れてきたハウスメーカーの言うことなんて聞かないけど、

農協の紹介だから断りにくいみたいなこともあったりする。

なんで農協農業じゃない事業にも無理やり金貸そうとしてんの、とか、なんで都市近郊農家は後継ぎに苦労するんだ、とか

もちろん、そういう個々の問題は当然あるんだが、一方で、「バブルの夢を見て騙されやがった」「業者詐欺みたいなもんだな」という

関係ない外野上から目線批判話だけで切り捨てにくい、社会構造上の問題でもある。

ブコメなんていつだって外野上から目線ではあるんだが、そうやって業者や騙された人を小馬鹿にしてるようなブコメに☆が付いてるのが、腹が立つ。

その事象の裏を類推する脳みそもないくせによくもまぁ上から目線で言えるもんだ。恥ずかしくないんか。

実は、相続税を上げて納税者を倍に増やしたところで、税収アップに与える影響はビックリするほど軽微だ。

この辺はシンクタンク大手税理士事務所なんか試算してたのでググれば色んな数字が出てくるが、どれも、大した税収効果はないという結論は一緒。

しろ中小企業(町工場)とか都市近郊農家(上の例)が、増税対象者になりやすいので実体経済に悪影響という点では消費増税と変わらないという危惧も言われていた。

バブルがはじけて20年以上たったとはいえ、相続税対象になる程度の人の(上場企業事業創業者とかを除く)大多数の人は、総資産に占める土地比率がとても高い。

そしてその人たちの多くは、土地がないと仕事が続けられない・生活ができない人たちだし、その土地で働いている人以外にとっては、別に金出して買いたいとは思えない程度の土地でもある。

こういうデメリットも想定されるうえに、税収効果もない相続税増税したのかといえば、消費税増税とのバーター取引というか、庶民批判の矛先をかたちだけでも納めさせるため。

ちょっとまともな人なら、相続増税に関わる問題を指摘する人もいたが、ほとんどの人は相続税なんて庶民には関係ない、だから上がればいいざまーねえやと思ってただろう。

繰り返すが、これは、ハウスメーカー詐欺師だとか、馬鹿バブルの夢を見て騙されたという「だけ」の話じゃない。

もちろん、詐欺師のようなハウスメーカーの営業は少なくない、が、バブルの夢を見てる馬鹿は、ほとんど存在しないよ。そこまでの馬鹿はもう、ほぼ絶滅してる。

メディア広告主には批判しないからなとか、薄ら間抜けのしたり顔ブコメだけど、CM安心して騙されて、という要素より、

農協が薦めるからとか、ご近所の農家仲間も良いって言うから、という、これも構造的な問題の方がずっと大きい。

陰謀論とかホント典型的な低レベル庶民ルサンチマン鼻毛も枯れ果てる。

この問題は、根本的にはGHQ農地解放までさかのぼったりするけど、まぁそれはさすがに話がかなり違くなるな

 
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