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はてなキーワード: サブリースとは
当方不動産屋だが、たとえ利益が出たとしても安心してはいかん。
たとえば、1200万の物件で借上賃料10万だったとすると、一見は利益も出るし良い投資に見えるかもしれん。
だが、転貸賃料8万で逆ザヤが出てる状態だったとするとどうだろうか。サブリース会社が手出しをしている状態なので、8万は収益かもしれないが2万は購入代金（＝原資）を戻しているだけとも言える。
「サブリース会社が損をするだけならいいんじゃないの」と思うかもしれんが、しかし、その2万はどこから出てるのかと考えるとどうだろうか。
たとえば、1200万の物件が、サブリースなしだと時価1000万だったらどうだろうか。サブリース会社が高いサブリース料率を組むことによって物件価値が上がっているとするとどうだろうか。
借上賃料の支払いができないと、高いサブリース料率を組めない。
つまり、あなたの借上賃料は、あなたの後に買った誰かの購入代金から出ているし、
あなたの購入代金は、あなたより先に買った誰かの借上賃料に充てられている。
要するにポンジスキームと似た構造がある（かもしれない）のだ。『かぼちゃの馬車』はその典型であると言えよう。
売買とサブリースが一体になっている取引は、物件が本当に相場なのか、注意する必要がある。それは素人には難しいし、スルガみたいな金融プレイヤーがいて市場が変質している時は、不動産屋でも間違う。
そう、ほぼ確実に儲からない(サブリースならなおさら)って伝え聞く話なのに、どういう持っていきかたをするんだろうってかなり興味があって
それ知れてめっちゃ嬉しかったんだけど、冷静に振り返るとシンプルに休日夜の1時間半の時間を無下に奪うっていう、割とガチの暴力を営業さんに向けちゃったなっていう反省文でした。
なんかインターホンで「税金の調査で～～」みたいなことを言っていて、今住んでいる地方でそういう怪しい感じの来訪者があまり居なかったので興味本位で出てしまった。
最初は「住民税・所得税の負担、無くしたくないですか」からはじまり年収とか投資への意識みたいなのを一通り聞かれ、10分くらい謎のアイスブレイク(?)があったあと、満を持して不動産投資の話が出てきた。
これは噂に聞く「ワンルームマンション投資」かァ～？と思ったものの、投資方法を言い出す手前でやたらと別日の喫茶店に30分でいいからと誘導してくる。
正直、これは自分の足りない知識を試せる良い機会だと思ったけど、こんなあからさまに怪しい投資話を喫茶店でやってるとこ、知り合いに見られたらと思うと絶対に嫌だったので、別日は嫌だけど興味はあるので今ここで話してくださいと数分頼んだら若干の渋りの後に話してくれた。
「都内駅近の中古マンションの一室を所有することで値下がりもほぼない」「節税になるのでCFトントンでもかなりお得」「家賃保証があるので安心」みたいな話で、たぶんサブリースを使ったワンルームマンション投資ってやつだった。
この時点で100％投資しないと決めていたけど、それぞれどういう理屈で説明していくのかは興味があったのでいろいろ質問させてもらった。
結果一時間半後、「そんだけ言うんだったら家賃保証を10年間、下限の家賃も記載した契約書持ってくればいいんでしょ！！」という営業さんの断言で俺の薄い知識は底をつき、なんでそんな契約を結べるのか※1よく分からず、かつ売却時の価格についても中古都内駅近なので大丈夫としか言われず、あとはネットで調べればいいなと思って興味も失せてしまった。契約書の雛形だけでももらえないか、と言ってもローンの審査と物件の選定が終わっていないと書きようがないとのことで膠着状態に。とりあえずローンの審査書を書けというが、書きたくないしこの理屈の真偽もよくわからず、かといって喫茶店だけは絶対に嫌だったので、
「すみませんここまで話してもらってて悪いけどあんまり納得できなかったので終わりでいいですか」と素直に伝えたら
「あなたの質問全部納得できる形で答えましたよね」「全部答えたのに断るのは最初からそのつもりがなかったってこと」「最初からやる気がないのにやりたいといって時間取らせるのはおかしい(概略)」「性格終わってますよね(原文)」「あまり人を舐めるなガキが(原文)」と怒り出してしまった。
一方自分も、『ほぼ詐欺の商品を売りに来て勝手にブチ切れて帰らない不動産営業の人』というコテコテの存在に内心めちゃくちゃうれしくなってしまい、説明開始当初「聞きながら調べさせもらってもいいですか」という口実でソシャゲの攻略動画を見ていたスマホを手に持ったまま、「こんなん客になるわけないんだからもう帰ったらいいじゃないですかぁ笑」などと半笑いで対応してしまっていた。
後悔と少しの申し訳なさが湧いてきた。まず、「最初からやる気がないのに~」というのは一部正論だからだ。興味があったのは本当だったが、「(どういう理屈を使ってセールストークをするのか)興味はある」という、半ば意図的な言葉遊びであり、「性格が悪い」という暴言にもほんの少しとはいえ説得力があった。
知り合いに見られたら嫌という理由でその場で話してもらったのに、普通にブチ切れ営業さんの横をお隣さんが肩身狭そうに出入りしていた(これはマジで申し訳ない)。
結果、営業さんは「この年齢と入社年数なら院卒か？なぁ？お前温室育ちだろ？何年も親のすねかじってたんだろ？どうせ自分の金でもねえくせによ」
というチクチク言葉を言って(俺は反射的に「いや奨学金なんで…」と返してしまったが実際は借りておらずガッツリ親のすねをかじっており院卒でもなかった)、
「ガチで気持ち悪いからなお前」という捨て台詞とともにエレベーターに乗っていった。
皆もこれを参考に怪しい人が来たらインターホンで断るか無視してくれ。
※1 サブリース契約だと借主(=不動産会社)側が強くなるので、借地借家法に則って反故にできるらしい？違うかもしれないので詳しい人教えてほしい
不動産系動画を見ていたら、ワンルームマンション投資という悪質な詐欺があることを知った。
ワンルーム投資業者が病院にかけてきて強引に医師に取り次がせようとしたり、院内PHSに勧誘電話がかかってくることもあるらしい。
同僚や友達に勧められて……と言う人がいたり、友達紹介特典をつけて客に勧誘させる業者もいたりと散々だった。
あくまでも投資なので、いい時期にいい物件を買えば儲かる人もいるんだろうけど、業者が素人に勧めてくるような物件はたいてい損するだけ。
計算してみれば損が出てるのは明白なんだけど、プライドが高いから自分が騙されていると認めたくない、認められない人も多いらしい。
コロナ禍になる一年ほど前、都内某所に投資用マンションを買った。
夫婦共働きでも世帯年収700万円くらいのザコ中のザコなのだが、資産形成セミナーを見に行った会社の営業の口車に乗せられ2000万円の部屋をローンで買ってしまった。しかもサブリースで。
購入後数年間は減価償却で節税できることと、ローンの返済額と家賃収入を差し引いた金額で個人年金代わりにできる (自分に何かあった際、団信でローンが消えて奥さんに家賃収入か売却益が遺せる)と言われたような気がする。
購入後、当然節税分で補えるわけのないローン返済が負担になっていき、家計を圧迫していった。
何回か売却を検討したのだが、「せっかく大金を使って買ったのだから」とか「今は苦しくても将来楽になるはず」などとまったくロジカルでない思考で自分と妻を納得させここまで傷を広げてしまった。
だが数年後、子供が誕生するなど家庭環境の大きい変化があり、家計を見直す際この負債がどうしても無視できなくなってしまい、売却を検討することにした。
マンションを買った際の営業に相談し、不動産屋を紹介してもらい売却までこぎつけた。
売却金額は900万円だった。
不動産屋から「売却はいくらぐらいを希望ですか」とか(相場があるんだからそんなこと聞くことがおかしいと思う)、「同じ間取りの物件が非公開で出回ってて高額での売却は難しい」とか言ってきたり、かと言って聞いてもないのに自分の子供の話をしてきてフレンドリーな印象を植えつけようとしてきたり、最初売却金額は600万円までしか無理と言っていたのに妻がゴネたらいきなり900万円に金額が上がったりと、今考えると怪しい業者だった。
不動産が数年で半額以下にしかならないなんてとても信じられなかったが (いろいろな理由を言われた。サブリースの家賃が逆ザヤになっているとか、地域の治安がよくなくて人気がないとか、築年数がかなり経っており修繕積立金が上がるのが明白だからとか)、この重い荷物を下ろせると思うとそれでもサインしてしまった。
ローンの一括返済が手持ち資金では足らなかったので、親に頭を下げて協力してもらった。
それでも、不動産Gメンの動画とか見るとマンションまるごと一棟買っちゃって身動き取れなくなってる人とかがいて、自分はまだ親にも恵まれたのもあり精算できてラッキーだと思った。
体も健康だし、妻も働いてくれるし、親の介護の問題も今のところないし、働く場所もあるからまだやり直せる。
みんな、不相応な買い物には気をつけてね
みんな聞き飽きた話かもしれないけど、吐き出す場所がないからここに書かせてほしい。
万が一出てしまったら、相手が何か言ってる最中でも扉を閉めろ。
アンケートみたいなのを始めたら扉を閉めろ。
年収を聞かれた時点で怪しいと思え。
もし次回のアポを取られてもすっぽかせ。気に病むな。
話だけ聞いてみる、はやめておいたほうがいい。
アポを取られるような人は、そのまま契約まで進んでしまう。話を聞くな。
誰にも相談するな、と言われるかもしれない。
人に相談するのが苦手、否定されるのが怖い人もいるかもしれない。
自分で調べろ。
不動産投資、新築、ワンルーム、サブリース、この辺りのワードで検索すれば、どうするべきか判断できるだろう。
クーリングオフ期間を過ぎてしまったら、弁護士に相談するか見積もりを取って即売却しろ。
貯金が無ければ、借金してでも売却したほうがいい。まだ傷は浅い。
売却の手続きの中で、購入元の企業から考え直すように話をされることがあるかもしれない。
自身は逃避をしていて、結局完全に売却するまで5年がかかった。
売却前は貯金が700万ほどあったが、今は一転500万の借金がある。
どこぞの工務店的なアレだがアパートのメンテするので立ち会ってほしいとかいう内容。
日時はココだ、とピンポイントで一個だけ。
２、というか本当に大家が依頼したのかどうかこの場で判断する術が無いんだが。俺から大家に電話で確認とか面倒で面倒でクソな事をして、工務店的なアレであるオタクに「確かに大家の手配でした」って改めて電話とかしなきゃいけないの？なんで？
３、候補日が平日の真っ昼間オンリーとか概ねの社会人は嫌がるけどそれは？
というか、ピンポイントで提案するな、せめて候補日は複数上げろよ。
大家が予算をケチったのでスケジュールが逼迫というか他の案件優先で空き時間対応で安く上げてるし、土日は割増料金なのでダメらしい。
うん、全部大家の都合。
今の所実害あると判断できるようなソレが無いので。
個人的には今回の件ですでに不快だし知らん番号からの電話とか困惑するし事実確認で面倒掛けられたし時間取られて面倒で面倒で面倒なので実害だと思うけど。
まあ客観的に実害と言うほどでもないので。
工務店的なアレの方が良心的というか顧客対応わかってて、自分ら悪く無いのに
「大家に住人の連絡先を聞いたのはコチラだし、きちんと住人に連絡先を教える旨の連絡をしてから伝えてもらうように大家に説明できなかったコチラが悪かった」
的なムリのある謝罪をしてくれた。
問題になるってほどでも無い案件なので謝る方が労力かからんもん。卑怯。
しかしながら、平気でこういう事をする大家だと、井戸端会議とかSNSとかで何の気もなく個人情報とか漏らされそうでコエー。
個人が特定出来たり住居が特定出来たりする画像とか放流しそうでヤベェ。
不動産業界の口車に乗って余ってた土地にアパート建てたはいいけど、中途半端に金あってロクに賃仕事もしたこと無いので個人情報保護法とか知らないし、何なら個人情報という概念も知らんというバブすぎる大家。
サブリースで不動産屋的なアレが貸主な物件にも住んだ事あるけど、あっちはあっちで「ぬぅん」って鳴き声しか出ない対応されたしな。
最終的に退去時の引き渡しで、明らかに経年劣化な破損部分に対して
「保険で払って欲しい」
それってグレーなのでは？
というか俺の保険で賄おうとするなよ。
もちろん拒否ったが。
素人大家サンもプロ()大家サンも、どこかしらクソというか足元見てくるのツライ。
個人情報の扱いに関しては、もうちょい被害者に優しい感じに法整備出来なかったのか。罰則とかもアレだし。大規模に大勢のデータ流出とかだと社会的な制裁と言うか不名誉がそれなりだけど。小規模な漏洩だと本当にアレだしな。
少額訴訟だと持ち出しばっかりで、コッチが勝ったとしても労力に見合わないという。
というか、大家って素人だから。なんか講習とか受けないと大家やれん的な運用にできないのか。
どうせこの手の性根腐ってる宇宙人系の人種は講習とか聞き流すに決まってるけど。
しんみり落ち込む。
建て替えについては、今付き合いのある不動産管理会社、不動産投資会社会社、リフォーム会社に相談では？
老朽化したアパートを建替えた場合の所得税のメリット
① 減価償却費を経費として計上できる
老朽化したアパートは、償却期間が終わっていることがほとんどですが、アパートを建替えることにより、
新たな減価償却費が毎年発生し、所得税の負担を減らすことができます。
② 立退料、取り壊し費用を経費として計上できる
建替えに際し、アパートの入居者様に立ち退いてもらうために支払う立退料の他、
老朽化したアパートの取り壊し費用も経費として計上することができます。
③ 資産損失（アパートの取り壊しによる損失）した分を経費として計上できる
アパートの償却期間が終わっていない場合、その未償却残高は経費として計上することができます。
ただし、事業的規模（アパート経営の場合は10室以上など）でない場合は、資産損失計上前の不動産所得の金額を限度として経費計上されます。
アパートを建替えた年は、一時的な家賃収入の減少、前述のような諸経費の増加により、不動産所得が赤字になることもあります。
この場合、不動産所得の赤字と給与所得などの他の所得の黒字を損益通算することができます。
また、損益通算する他の所得がない場合や、損益通算してもなお、不動産所得の赤字が残る場合、青色申告を行なっている場合に限り、
翌年以降3年間損失を繰越すことができます。
老朽化したアパートを建替えた場合の相続税のメリット
老朽化したアパートは、相続税対策効果が低下しているのと同時に、それまでのアパート経営で得た家賃収入が現金として蓄積している場合があります。
そのため、蓄積した現金を使いアパートを建替えることで、相続税の節税メリットを受けることができます。
アパートで空室がある場合には、賃貸割合の問題で、相続税の節税効果を十分に受けることができませんが、
建替えを行ない、管理会社とサブリース契約を結んだ場合には、例え空室があったとしても、賃貸割合は常に100%となり、
また、現預金の相続税評価額は、例えば1億円の現預金があった場合、そのまま1億円が相続税評価額になりますが、
建替えを行ない、現預金を建物（アパート）に変えることによって、評価額を大幅に下げることができます。
【東建コーポレーション】アパート建替え時の税金のポイント ～相続税と所得税の影響を考える～ | アパート経営 節税コラム 間野税理士
相続については、司法書士、弁護士、税理士、それぞれに相談出来るよ
https://www.souzokuhiroba.com/souzoku/inheritance-consultation.html
っていう話を長々と書こうかと思ったのだけども，
・第二東京弁護士会の会報誌NIBEN Frontier2017年10月号「特集 本当に怖い非弁提携」
https://niben.jp/niben/books/frontier/frontier201710/2017_NO10_19.pdf
の「４ 非弁提携の実態と末路（架空事例を題材に）」に非常に良くまとまっていたので，まぁいいや。
後日、Y社長の会社を訪れたX弁護士は、Y社長の言う「協力関係」について、説明を受けました。
この協力関係は、簡単に言えば、Y社長がX弁護士のために、広告や営業をすることで仕事を、事務所のサブリースで場所を、事務職員の派遣で人員を、コンサルティングによりノウハウも提供する、というものでした*28。
X弁護士は、勤務弁護士としての経験もあるので、一応、仕事のやり方は心得ていましたが、Y社長が提供するという仕事、場所、ノウハウといったものは自分にはなく、これがあれば、経営していけるのではないか、と非常に魅力に感じました。
（中略）
しかしY社長は、そんなX弁護士の心を見透かしたかのように、こう続けます。「ところで、先生の『保障』ですが、月額50万円、最初の1年6か月でよろしいでしょうか。その後は、増額するということにしたいのですが、まずは、これくらいでお願いしたいのですが。」
Y社長によれば、実際の経費の支払はしなくてよい、赤字であっても、X弁護士の取り分として一定額（今回は月額50万円）の支払を保障する*30、だから、事務所の赤字や生活費の心配はいらない、とのことでした。
あまりに虫のよい話に、X弁護士は少し不安になりましたが、Y社長は「（略）」と、いかにも勝算がありそうなことを言います*31。 X弁護士は、不安がなかったわけではないですが、これはチャンスだと思い、この話に乗ってみることにしました。
（以下略）
＊30 最近の新型非弁提携の典型である。経費は「発生」しているが、実際に支払わなくてよい、ということになっており、逆に現金が弁護士に手渡しされるので、生活費にも困らない。しかしその実態は、発生した経費は支払を求められないだけで債務として積み上がっており、これは弁護士を縛る鎖となり、時限爆弾になっている。手渡しされる現金も、それ相当分は広告費やコンサルティング料金、サブリース料などに「盛り込まれている」のが実情である。要するに、借金生活をすることになるのである。
＊31 弁護士にとっては実感のあることではあるが、「不安を覚えている人間は、自信満々な人間を信用しやすい」という心理がある。非弁提携の勧誘も、そういう心理が利用されている側面がある。だからこそ、新人・若手だけの独立事務所を集中的に勧誘するのである。
つまるところ，狙われるのは売上げが低迷している弁護士ではなく，安定収入の見込みが無い弁護士です。
弁護士業というのは，新規の仕事が来る「保障」が無い上に，顧問が増えるまでは月毎の売上の変動が大きい。
そのわりに，どちらかと言えば真面目に勉強してきた安定志向の人が多いので，収入の不安定に対する不安感が人一倍強いのです。
この不安感を解消する手段として非弁業者が提示するのが，高コストでも案件数を多くして収入を安定させるという戦略です。収入の「安定」は大数の法則により裏付けられるものの，安定した収入額が支出に見合わなければ，あっというまに大きな負債を抱えてしまいます。そして支出構造を非弁業者に握られてしまうと，支出を収入にフィットさせることもできない。売上が大きければ非弁業者が支出も大きくするので，収益は売上が増えても改善しない。
なので，独立時の不安感で一度非弁業者に引っかかってしまうと，その構造から容易に抜け出せなくなってしまうのです。
実は弁護士業というのは不安定なまま十分な売上・収益が上がるのですが，そういう話が意外と弁護士界隈でも自覚されていなかったりします。
昨今、施工不備やサブリース問題など、ダメな話題が続いているレオパレスですが、レオパレスに住んでからの周囲の反応や快適さなどを書いていきます。
今月で約1年住んでいることになります。
住みはじめた頃な施工不備などは騒がれていませんでしたが、数ヶ月してから騒がれはじめました。
立ち退きのあったレオパレス物件もあったようですが、私の住んでいるマンションは施工不備がなかったのか、立ち退きは不要でした。
ちなみに家賃4.5万円の一人暮らし用マンションに住んでおり、結構狭いです。
10部屋あるマンションなのですが、入居してすぐの時は8部屋が埋まっており、私が入居したので9部屋(90%)が埋まっていました。
おそらくレオパレスの施工不備で騒がれているのでその影響だと思います。
施工不備が発覚して2〜3ヶ月後にはかなりの人数が出ていき、さらに入居する人がめったにいないのが原因だと思います。
やや寂しかったり…。
施工不備が騒がれて以来、入居者がとても少ないので、騒音が全くありません。
隣人は空き部屋になってから半年以上経過してますし、上の部屋も音が全くしないのでおそらく空き部屋です。
飲み会の席で職場の人に「レオパレスに住んでるんですよ〜」って話すと「あ〜例の？」と返されましたw
また、施工不備とは関係ありませんが、店員さんなどがふてぶてしく感じてます。
入居の際も、他の不動産屋ならば必死のセールストークと熱烈歓迎、年始の際やお盆時期になると手紙が届いたりしていましたが、レオパレスはセールストークや熱烈歓迎はほぼなく、業務的に淡々と処理をされた記憶があります。
解約を検討していた時期もあって、その時も引き止めも全くなく、「解約するも解約しないもお客様の自由です。気に入らなければ解約どうぞ」的な対応でした。
施工不備とは関係しない部分について、ちょっと嫌だったことを書いていきます。
レオパレスなので家電などがあるのですが、例えばベッドフレームはすでにあるから要らないです、とかは出来ないです。
仕方ないので元々あるベッドフレームは解体してロフトに放置していますw
1年以内に解約すると解約手数料がいります(私の契約の場合です)。
レオパレスはテレビが必ずあるので、NHKを追い払う常套句「うちテレビないんで」が通じません。
しかもレオパレスに住む未納者に対して最高裁判所が支払い命令を出したこともあり、NHKの集金人はそれを声高に主張してきます。正直うざいです。
ちなみにNHKと契約する必要は全くありません。NHKと契約が必要なのはテレビの設置者ですが、住居者は利用者ではあるが設置者ではないからです。
NHKが来たらレオパレスがテレビの設置者なのでレオパレスに請求するように言いましょう。また自分はテレビの設置者でないため支払い義務はないと主張し、裁判を起こして支払い命令が出されれば支払います、と言いましょう。
最高裁判所の判決は契約しちゃってるから支払い命令が出たのです。契約しなければ支払い義務はありません。
施工不備の問題は個人的には入居者が減って騒音などのストレス要素がなくなったので良かったです(^^)w
ただやや割増料金であること、自転車置き場に屋根がないこと(全部そうかは知らない)など、施工不備と関係ない部分でオススメできるかと言えば、、、まあ人によるとしか言えませんね。
当方、25歳でワンルームマンション買って、40歳で売却した経験あり。
自分だったら、毎月、マイナスが出る物件は買わない。（±0だったら、物件の内容次第で考えるかも）
▲1万の中に、固定資産税分が入っているのかどうかわからないけど、
家賃 - ローン支払 = ▲1万だったら、精神的に、結構きついよ。
どうしても、毎月、マイナスだって思っちゃうし、途中でやめられないからね。
固定資産税払うたびに、さらにマイナスだ、って思うだろうし、２年目以降は、確定申告しても、多分税金が返ってくるほどのマイナスではないはず。
そもそも、将来、賃料が下がるのは間違いない。
（新築物件はこれからも増え続けるが、物価が上がらない時代なので、新築物件の賃料相場が変わらず、築年数が古い物件は賃料は下がるしかない、人口も減るしね）
サブリースだから安心だと言われているとしたら、そのサブリース契約の賃料の見直しの条件などは、よく確認する必要がある。
自分の経験で一番辛かったのは、一旦、空室になって、数ヶ月、次が入らなかった時。
１、２ヶ月は、貯金とか崩してローン払えるけど、３ヶ月目は、さすがにローン払えなさそうでやばくなり、
すぐに入居者がつくくらい賃料下げました。（１万円くらい下げた）
逆にいうと、空室にしたくなかったら、賃料下げるとすぐに埋まるよ。二度と元に戻せないけど。
その後の収支がそれでいいなら、そういう手もある。
ただ、空室になるんじゃしょうがないからと賃料を下げると二度とあげることはできないので、
月の収支のマイナスは、数年後には、確実に増えてるよ。
そういう時に、本当に買ってよかったんだっけとか、思ったりするわけ。決して後悔するわけじゃないけど、絶対、得してないよね、これって。
今までのマイナス分足すと、不動産投資やってなかったら、あれも、これも買えたなって。
生命保険になるんだと自分に言い聞かせても、結婚してないし、俺、保険いるんだっけとか思ってそうだし、
年金になるったって、40年後の家賃収入は、本当にどうなるかわからんよ。
生命保険目当てだったら、1万円/月で、400万円くらいの終身保険に入れるみたいだし、
ローン、2000万円だと、金利いくらか知らんけど、変動の基準金利 2.475%で、71,200円/月の返済額。
▲1万、ということは、賃料 61,000円/月ですか。
大阪って、駅近で、新築ワンルームの賃料 6万円くらいなのかな？
新築のワンルームって、賃貸づけまでして売ってたりするけど、賃料設定高めで行っているから、
もし、今、賃貸ついてる人がいるとして、出てった途端、賃料下げざるを得なくなるから。
あと、中古で売却する時の相場もネットで調べておいた方がいい。
築浅で駅からの距離と広さがだいたい同じくらいの、賃料相場が同じくらいの駅の物件の売却金額。
多分、ネットに出てる物件は、売れ残りなので、その金額以上では、絶対に売却できない。
不動産投資やめたいってなった時、ちゃんとローンが返せるか。（5年後とか、10年後とか）
５年おきくらいに、クロスの貼り替え（10〜15万円くらい？）があるし、
とにかく、始めちゃったら、他の投資と違って、簡単にやめられないし、
マイナスになったら、（賃料が上がらない時代なので）一生挽回するチャンスがないので、よくよく考えた方がいいよ。
まあ、結論からいうと、その営業の人以外は、買った方がいいね、という人はいないと思われます。
ちなみに、自分の場合は、毎月△３万円くらいあったから、売却した後も、最終的には利益出ました。
が、欲を出して買った次の物件は、最終的に▲３万円の収支になって、１軒目売却した利益でローン繰り上げて、今トントン。
2000万とのことですが、その物件は本当に2000万の価値がありますか？
最終的に売るにしても、家賃収入＋売ったときのお金 ＞ 購入価格＋手数料
にならないと投資としては失敗です。
路線価という言葉をご存知ですか？そこから、ちゃんと坪単価の平均を洗い出して、
きっと不動産屋の利益が恐ろしいほどに乗っていることがわかるでしょう。
不動産屋が進めてきている物件は大抵サブリース契約を結ばされることがほとんどです。
これは結局ずっと手数料を不動産会社に払い続けるだけなので無駄だからやめましょう。
というか、サブリースしないといけない物件なら駅近だろうがなんだろうが、
2000万の借金を背負い、さらに毎月1万ずつマイナスってどんだけの負債かわかってますか？
利回りがマイナスということは、固定資産税も含めて、毎年どんどん、赤字になるということですよ？
なぜならもしサブリースしてるなら、サブリース料は年々値上がります。
ちゃんとそれらを考慮したキャッシュフローシミュレーションを自分で作成しましたか？
④フルローンということは売れない物件を抱えるということ。
買った瞬間中古というのは、購入時2000万が買ってすぐに売っても2000万では売れない。
ということです。
あなたが2000万払い終えるまでは、物件は銀行のものだということを理解しましょう。
したがって、空室リスクが発生し、毎月払えなくなって、物件を売りたくても、
あなたの判断では売れないということです。なぜなら銀行のものだから。
少なくとも1800万で売れたとしたら200万は貴方が補填しないといけません。
他にもたくさんあるのですが、あなたが買う前に知らないといけないことが
まだまだたくさんあるのです。
いくら営業が、老後のためとか、税金対策とか、言っても不動産を買って家賃をもらって、
なんの知識もない人が不動産投資をするというのはルール知らないで、ギャンブルするのと同じです。
貴方はどちらですか？
