2019-04-01

GIGAZINE所有建物不法解体の件の論点整理

GIGAZINE運営する株式会社OSA(大阪府茨木市別院町会社法人番号:1200-01-049309)の代表取締役である山崎恵人氏が所有する,大阪市西淀川区大和田四丁目97番地1、97番地2、97番地所在建物家屋番号:大和田四丁目 97番2。不動産番号:1203000302502。以下「本件建物」という。)が,何者かによって今まさに現在進行形解体作業であるとのこと(恵人氏の母親であるとされる山﨑惠水氏の本日blog参照)。

これについて,中立ぶってGIGAZINE側にも落ち度があるのでは…」的なことを述べるものがいるが,以下に述べるとおり,

いかなる落ち度があろうとも地主側の行為正当化できない。

②なお,GIGAZINE側に法的な落ち度がある可能性は極めて低い。

したがって,本件で「中立」的な立場に立つのであれば,全面的GIGAZINE側を擁護すべきこととなる。

中立という用語は,中間案を取るという意味では無い。裁判所が一方の全面勝訴判決を下した場合裁判所中立では無いなどとは誰も言わないであろう。)

本件土地建物登記

現在の公図によれば,同建物大阪市西淀川区大和田四丁目97番1の土地不動産番号:1203000294804。以下「本件土地」という。)上に建っている。

本件土地

本件土地は,登記手続き中のため現時点での登記を入手することはできなかったが,幸い2019年3月6日09:16時点の登記を入手することができた。

これによれば,同土地平成5年6月4日に,大和田に住むY●●子氏が相続によって取得したとされる。

なお,3/6時点の地積と公図を合わせて察するに,今回,Y●●子氏から新所有者に譲渡するのと合わせて,97番1〜6の土地が合筆されたのではないかと予想される。

本件建物

本件建物の来歴であるが,登記によれば,

・甲1:昭和56年3月18日売買によって,N●●●氏が所有権を取得した。(昭和56年3月20日登記)

・甲2:平成17年4月11日遺贈によって,山崎恵人氏が所有権を取得した。(平成19年8月17日登記)

となっている。保存登記の時期は現在登記から不明なので,電子化前の閉鎖登記簿謄本を取り寄せる必要がある。

なお,土地建物借地権地上権または賃借権)の登記は無い。もっとも,借地借家法10条やその旧法たる建物保護法1条により,借地権はその地上に登記済み建物があれば登記なしに第三者に対抗できるため,借地権登記は無いのが通常である。余談であるが,建物保護法の立法趣旨は,同法制定以前,地主借地権登記を嫌うため借地権について第三者対抗要件を備えない建物が多くあったのであるが,それがために土地第三者に売られれば建物所有者は建物を収去しなければならず,これを利用した地上げが横行した(土地権利が揺れて建物が潰れる,ということで俗に「地震売買」と言われた。)ことから,これを防ぐためのものである

(旧法)建物保護ニ関スル法律

第一条 建物ノ所有ヲ目的トス地上権又ハ土地賃貸借ニ因リ地上権者又ハ土地賃借人カ其ノ土地ノ上ニ登記シタル建物ヲ有スルトキハ地上権又ハ土地賃貸借ハ其ノ登記キモ之ヲ以テ第三者ニ対抗スルコトヲ得

借地借家法

借地権の対抗力等)

第十条 ① 借地権は、その登記がなくても、土地の上に借地権者が登記されている建物を所有するときは、これをもって第三者に対抗することができる。

2 前項の場合において、建物の滅失があっても、借地権者が、その建物特定するために必要な事項、その滅失があった日及び建物を新たに築造する旨を土地の上の見やす場所掲示するときは、借地権は、なお同項の効力を有する。ただし、建物の滅失があった日から二年を経過した後にあっては、その前に建物を新たに築造し、かつ、その建物につき登記した場合に限る。

②本件建物借地権について

本件建物は,早くとも昭和56年には本件土地上に存在し,その後,20年を超えて平穏公然と建っていたのであるから,もし万が一何らかの理由で誰かが勝手に建てた物であったと仮定した場合においてさえ,前所有者であえるN●●●氏は地上権時効取得していたと考えられる。また,そうであれば受遺者である山崎氏自身も,これを取得していたと考えられる。

普通に考えれば,非堅固建物を建てることを目的とする賃貸借契約(借地契約)が締結されていたであろう。旧借地法の適用がある借地権場合,非堅固建物借地権の存続期間は,建物が朽廃するまで初回30年,その後20年ごと自動更新となる(旧借地法2条,5条,借地借家法附則)。ちなみに,朽廃の話をすると建物耐用年数連想しがちだが,実際には,耐用年数に関わらず,人が使っている建物が朽廃することはまず無い。本件建物も,GoogleMapsの画像を見る限り,朽廃からは程遠かった。

なお,仮に初回の破壊活動によって朽廃に至ったと考え,その後に新地主がY●●子から本件土地を取得したとすれば対抗問題が生じうるが,背信的悪意者に該当するであろう。なお,登記簿謄本コピー掲示は明認方法による対抗要件の具備を指示したものと思われる(借地借家法10条2項は,借地法下に設定された借地権にも適用される(借地借家法制定附則8条反対解釈))。

さて,山崎氏所有権取得原因が遺贈であるから借地権譲渡について,地主の承諾またはこれに代わる裁判所許可があったかどうかは問題となりうる。

もっとも,本件では遺贈の登記からも10年以上が経過しており,(仮に地上権取得時効が成立しないとしても)地代の支払い等の事実から黙示の承諾があったといえるであろう。

「朽廃」せずに建物が「滅失」した場合には借地権直ちに消滅せず,借地権消長について地主借地権者の攻防となる。

借地借家法

建物の再築による借地権の期間の延長)

七条 ① 借地権の存続期間が満了する前に建物の滅失(借地権者又は転借地権者による取壊しを含む。以下同じ。)があった場合において、借地権者が残存期間を超えて存続すべき建物を築造したときは、その建物を築造するにつき借地権設定者の承諾がある場合に限り、借地権は、承諾があった日又は建物が築造された日のいずれか早い日から二十年間存続する。ただし、残存期間がこれより長いとき、又は当事者がこれより長い期間を定めたときは、その期間による。

2 借地権者が借地権設定者に対し残存期間を超えて存続すべき建物を新たに築造する旨を通知した場合において、借地権設定者がその通知を受けた後二月以内に異議を述べなかったときは、その建物を築造するにつき前項の借地権設定者の承諾があったものとみなす。ただし、契約更新の後(同項の規定により借地権の存続期間が延長された場合にあっては、借地権の当初の存続期間が満了すべき日の後。次条及び第十八条において同じ。)に通知があった場合においては、この限りでない。

3 略

(借地契約更新後の建物の滅失による解約等)

八条 ① 契約更新の後に建物の滅失があった場合においては、借地権者は、地上権放棄又は土地賃貸借の解約の申入れをすることができる。

2 前項に規定する場合において、借地権者が借地権設定者の承諾を得ないで残存期間を超えて存続すべき建物を築造したときは、借地権設定者は、地上権消滅請求又は土地賃貸借の解約の申入れをすることができる。

3 前二項の場合においては、借地権は、地上権放棄若しくは消滅請求又は土地賃貸借の解約の申入れがあった日から三月を経過することによって消滅する。

4 第一項に規定する地上権放棄又は土地賃貸借の解約の申入れをする権利は、第二項に規定する地上権消滅請求又は土地賃貸借の解約の申入れをする権利制限する場合に限り、制限することができる。

5 略

(借地契約更新後の建物の再築の許可

第十八条 ① 契約更新の後において、借地権者が残存期間を超えて存続すべき建物を新たに築造することにつきやむを得ない事情があるにもかかわらず、借地権設定者がその建物の築造を承諾しないときは、借地権設定者が地上権消滅請求又は土地賃貸借の解約の申入れをすることができない旨を定めた場合を除き、裁判所は、借地権者の申立てにより、借地権設定者の承諾に代わる許可を与えることができる。この場合において、当事者間の利益の衡平を図るため必要があるときは、延長すべき借地権の期間として第七条第一項の規定による期間と異なる期間を定め、他の借地条件を変更し、財産上給付を命じ、その他相当の処分をすることができる。

2 裁判所は、前項の裁判をするには、建物の状況、建物の滅失があった場合には滅失に至った事情、借地に関する従前の経過、借地権設定者及び借地権者(転借地権者を含む。)が土地使用必要とする事情その他一切の事情考慮しなければならない。

3 略

旧借地法

土地使用継続による契約の法定更新

六条① 借地権借地権消滅土地使用継続スル場合ニ於テ土地所有者カ遅滞ナク異議ヲ述ヘサリシトキハ契約ト同一ノ条件ヲ以テ更ニ借地権ヲ設定シタルモノト看做ス此ノ場合ニ於テハ前条第一項ノ規定ヲ準用ス

② 前項ノ場合ニ於テ建物アルトキハ土地所有者ハ第四条第一項但書ニ規定スル事由アルニ非サレハ異議ヲ述フルコトヲ得ス

借地権消滅前の建物の築造による契約の法定更新

七条① 借地権消滅建物カ滅失シタル場合ニ於テ残存期間ヲ超エテ存続スヘキ建物ノ築造ニ対シ土地所有者カ遅滞ナク異議ヲ述ヘサリシトキハ借地権建物滅失ノ日ヨリ起算シ堅固ノ建物ニ付テハ三十年間、其ノ他ノ建物ニ付テハ二十年間存続ス但シ残存期間之ヨリ長キトキハ其ノ期間ニ依ル

なお,旧借地法の適用ある借地権については,再築の承諾に代わる許可裁判制度が無い(借地借家法制定附則11条)。もっとも,本件のように地主不法建物解体して滅失させた場合には,地主の異議権は権利濫用として行使できないと考える。

①万一,GIGAZINE側が借地権を有しないとしても解体不法行為であること。

もし万が一,GIGAZINE側が地主に数ヶ月以上地代を支払っていなければ,地主は相当期間を定めて催告した上で借地契約を解除できるが,逆に言えば,こうした催告手続き無しには解除できない。

なお,地主側は本件建物所有者(山崎氏)と連絡がつかなかったと主張しているらしいが,ほぼ間違いなく虚偽である山崎氏の住所は,本件建物所有権の時から平成29年まで変わっていない(株式会社OSAの代表取締役平成29年重任登記における住所を参照)。加えて,借地権者の所在不明だとしても催告等を省略することはできず,催告および解除の意思表示は,裁判所等への掲示という公示方法で行わなければならない(民法98条)。

また,たとい借地権がないとしても,建物所有権山崎氏に残っているのであり,地主がこれを勝手に収去することはできない。建物収去土地明渡しの判決を得た上で強制執行しなければならず,この手続きを経なければ,仮に借地権がないとしても建物所有権侵害する不法行為である自力救済禁止)。

したがって,山崎氏建物所有権放棄ないし譲渡している場合を除けば,およそいかなる事情考慮したとしても,本件でGIGAZINE側の嘆きは正当である

(ついでに言えば,解体工事に際して標識掲示建設業法40条)を行なっていないと思われ,そもそも解体業者がヤカラである可能性が極めて高い。)

もし建物が滅失した場合GIGAZINE側が採りうる手段について

借地権保全

早急に明認方法を施した上で,2年以内に建物建設すべきである。取り急ぎプレハブでも良いだろう。

また,現状の変更を禁止するため仮処分を行うべきである

損害賠償請求

地主側の関係者全員が共同不法行為者であり,連帯債務として,損害賠償請求できる。

国家賠償請求

本件で建造物損壊罪が成立することに疑いの余地はない。故意理由に立件を拒否しているようであるが,客観的事実から故意は明白である

しかるに大阪府警はこれらの経過を知らされ,解体作業をまさに目の当たりにしながら何らの手を打たなかったのであるから,少なくとも過失がある。(故意を疑われてもおかしくない。)

  • anond:20190401153412

    はい怪文書

    • anond:20190401153755

      どこらへんが怪文書なん?

      • anond:20190401154702

        怪文書とは、信憑性および発行者が不明な状態で出回る事実上の匿名の文書である。

        • anond:20190401154810

          元増田は単なる解説なので怪文書感は薄いぞ。

          • anond:20190401154936

            別にまぁ,怪文書扱いでもいいっすよ。 なるべく裏付け取りやすいように書いてあるので,信憑性が気になった人は各自で,登記取得したり条文引いたりして下さい。

        • anond:20190401154810

          増田の平均知能レベルを下げるのやめてもらっていいかー?

        • anond:20190401154810

          つまりお前のことだな?

  • anond:20190401153412

    重要なところを省いて語ってる気がするんだよね 公平な話じゃない 子事業者に聞いたら全然べつの話が聞けるんじゃないのか YOutuberが聞いてほしいなああ

    • anond:20190401164214

      重要なところを省いて語ってる気がするんだよね 山崎惠水氏は,blogにおいて,昭和56年に山崎恵人氏の母(惠水氏)の父(登記によればN●●●氏)が本件建物を購入した際に地上権...

      • anond:20190401190237

        どエンド君がツイッターに合筆されて閉鎖された土地の表題部上げてるから合筆はもう完了してるみたいだよ。 今は何の登記が入ってるんだろうね。

        • anond:20190401201358

          どエンド君がツイッターに合筆されて閉鎖された土地の表題部上げてるから合筆はもう完了してるみたいだよ。 おぉ本当だ,ありがとうございます。→ https://twitter.com/mikumo_hk/status/11125...

  • anond:20190401153412

    いや、租税逃れの為だけに空き家を倉庫だって言い張ってるのはどうかも思うぞ お前あんな家が倉庫だと思うか? 倉庫で中に資産になるようやもん保管してたらそれは誰のもんだって...

    • anond:20190401164417

      ふどーさんばいばいがしごとのひと?

    • anond:20190401164417

      租税逃れの為だけに空き家を倉庫だって言い張ってると,解体が合法になるの? 手段を選ばずとんでもない脱法奪取を画策したって評価してるんなら,結局のところ地主側を正当化でき...

      • anond:20190401171209

        そんなこと言っとらんやん 私怨を買って報復を受けただけの話で、私怨の原因になってるのが租税逃れだろうから 別に第三者が元持ち主に肩入れするような理由ないだろと そもそも...

        • anond:20190401173630

          別に第三者が現持ち主に肩入れするような理由ないだろ 我が国において「法の支配」が実現されていることが,国民が安心して市民生活を送るための基本となるので,法の支配に反す...

          • anond:20190401180049

            森かけでも強姦でもなぜか不起訴なぜか無罪 どこが法治国家なんだ 前大統領だろうと違法行為があったら拘束される韓国のほうがよほど法治 日本は絶対王政

          • anond:20190401180049

            租税逃れも法の支配に反する行為だし そもそも法の支配を持ち出すなら脱法でやってんだから違法じゃないんだろうが ましてや今んところ法的には民事の側面しかないんだから警察す...

          • https://anond.hatelabo.jp/20190402022453

            anond:20190401180049 森かけでも強姦でもなぜか不起訴なぜか無罪 どこが法治国家なんだ 前大統領だろうと違法行為があったら拘束される韓国のほうがよほど法治 日本は絶対王政 なんか...

          • anond:20190401234546

            casmです。追記で言及いただいたようなので簡単に。 それより私が最も伝えたかったのは(自救行為というかただの犯罪なので犯罪と言いますが)『被害者にどんな事情があれ犯罪は決...

    • anond:20190401164417

      人間並の知能があれば分かると思うんだが、お前が言ってるのは"レイプ犯はぶっ殺しても構わない"ってのと同レベルだぞ? 気持ちはまあ分かるが、それとこれとは話が違うってやつだ...

  • anond:20190401153412

    当事者じゃないのに口出すな はい、論破

    • anond:20190401170139

      それが「論破」じゃないことくらい商業高校生でもわかっちゃったwww

  • 増田でブコメで本人と名乗る慣習

    たまに増田のブコメで「書いた」と1ブコメして名乗る慣習について。 匿名前提なのにブコメで名乗るこの行為の是非はどうなのか。 その増田内でブクマカのID等載せてない場合は本人と...

    • anond:20190401170632

      非モテの江上なんちゃらが匿名ダイアリーホッテントリでよく「書いた」ってやってたなあ。 俺もやられたので追記で「人型のダニこと寄生虫怪人えがみくんが『書いた』と称してなり...

      • anond:20190401171505

        マジでキチ増田なりすまし前例あるんかい その増田貼ってくれない?貼ってくれないと君がホラ吹き増田という線も全然あるしね 流石にその文章があってブコメにえぞっちがいたら状況...

        • anond:20190401172247

          ごめんもうすげえ前だしどのアカウントかもわからんし掘れないわ けど ・こんなウソついてもしょうがねえだろ ・あいつはしょっちゅうやってたから知ってる人は俺以外にもいるよ と...

          • 世界で一番くだらなくて不要な情報だが書いておく

            > ・あいつはしょっちゅうやってたから知ってる人は俺以外にもいるよ とあったので、書いておく。 乱文で申し訳ない。   えがみとかいう、ちょっとお騒がせなユーザがいて、はてな...

            • anond:20190403125245

              いま座間宮ガレイって名乗ってるんだっけ。 http://hagex.hatenadiary.jp/entry/2016/02/23/103331 おお、hagexの魂にやすらぎあれ。

    • anond:20190401170632

      増田は孤にして多、全にして一であり、全ては増田という個人の心での相互作用に過ぎないのだ。

    • anond:20190401170632

      承認欲求どばどばしたいなら増田にid書けばいいのにね

    • anond:20190401170632

      なんでそんなに怒ってるのかわからない。 書いたブクマが偽物だろうが本物だろうがどうでもよくね。ネチケットってやつか? なりすまされるのが嫌なら最初から増田なんか使わなきゃ...

    • anond:20190401170632

      megane1972ってやつ、普通のブコメもたくさんして健常者ブクマカの面しながら直近でもこういう変な半笑いになるブコメしてて腹立つわー http://b.hatena.ne.jp/entry/4666194834427423202/comment/megane1972

    • anond:20190401170632

      はてなブログ持ってないんだろ

    • anond:20190401170632

      匿名じゃないって個人情報でも出たの?

  • anond:20190401153412

    GIGAZINEは以前ガス屋か何かとのトラブルで自分に有利な記事を書いてトンズラこいた前科があるからなあ。

    • anond:20190401171447

      そもそも読者はGIGAZINEがどこの誰が運営してるのかすら知らない 概念論や社会問題やガジェットニュースだけなら匿名でいいけど 個別の問題を語るときデマじゃないといいたいなら顔...

  • anond:20190401153412

    また,たとい借地権がないとしても,建物の所有権は山崎氏に残っているのであり,地主がこれを勝手に収去することはできない。建物収去土地明渡しの判決を得た上で強制執行しなけ...

  • https://anond.hatelabo.jp/20190401153412

    早く裁判始めろ。

    • anond:20190401201919

      午前11時頃 新本社にYさんから内容証明郵便が届く。その末尾に「土地の権利は日新プランニング株式会社に譲渡した」と明記されていた。 15時半頃 本当に土地の名義が書き換わっ...

    • anond:20190401201919

      だよね 情報戦にうんざり

  • よく まとめています

      被害者は 国家権力 警察により 被疑者を 罰してもらいたいのです                                                           anond:20190401153412

  • anond:20190401153412

    中立とか言いつつ今回のは法律上勝てるって話だけして、格安借地料についてはなんにも言わない時点で肩入れしてるだけなんだよなあま

  • anond:20190401153412

    http://keisui.com/20190222-architect-28880-keisui/ “地主はこの建物は地代を払わないから返してもらったと主張” 祖父が亡くなってからは地代は払ってなかったっぽい? まあ、払ってなくても、自...

    • anond:20190401222137

      ああ、地代を払わないことに業を煮やしての苦肉の策だったのか。可哀想に。これ絶対全部が明らかになったらギガジンの味方減るだろうな。

  • anond:20190401153412

    ふと思ったけど 想像でそんなこと書いてあなた大丈夫なのですか 関係者かえ

  • GIGAZINE側に対する疑義について

    anond:20190401153412 自力救済が不法行為を構成すること、ヤカラ地上げ屋と動かない大阪府警がクズであることに異論はありません。 (刑法犯としても、建造物損壊、建造物侵入、窃盗の構...

  • anond:20190401153412

    母親ブログ読んだけど、P社が嫌がってN社が出てきたみたいな事が書いてある P社はパワーエステート、N社は日新プランニングだろうから 関わりたくなくて手を引いたのにツイッターで...

  • anond:20190401153412

    大阪の事情はわからないけど、東京だとオリンピック開催に向けて地価が上がっていて開催後だと下がる予測もされているから、土地を売るなら今だという雰囲気は感じる。 当該倉庫は...

  • anond:20190401153412

    この調子だと竹島や北方領土などに建ってる中国やロシアの建物を日本政府がぶっ壊すことも合法になりそうだね

  • anond:20190401153412

    じゃ、ギガ人は裁判で損害賠償請求すればいいだけじゃん これ以上の話ではない 終了

  • anond:20190401153412

    母?のブログによると業者も言われてたことと違うって書いてるんだけど、なんでどいつもこいつもヤクザ、反社、ヤカラ、地上げ屋なんて言葉を軽く使えるの? 全員訴えられて負けれ...

    • anond:20190402081620

      ギガジンがヤカラってこと?

      • anond:20190402082321

        業者のことしか触れてないのに、なんでそうなるんだよ ギガジンにつくか、つかないかのどっちかしかないと思ってるのか?

  • Gigazine紛争について経緯を読み解く

    前提として まともな会社なら揉めてる建物をショベルカーでいきなりぶっ壊したりしません。それは置いておきます。 結局地代払ってなかった 先日の論点整理増田(anond:20190401153412)...

    • anond:20190404072907

      こりゃ騙されたな。

    • anond:20190404072907

      引用は勝手にするものだぞ(クソリプ)

    • anond:20190404072907

      そして賃借権の借地権だからこそ建物売買について地主の承諾をもらいに行ったように思えるのだが。 売主:記憶があやふや 司法書士:地上権があると断言 地主の許可が不要とい...

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