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はてなキーワード: 登記とは
5年ほど個人事業主をして売上も手取りも年収1000万を超えたので税理士の強い勧めで法人を作った
去年の12月に登記して、税理士が法人口座作るなら銀行ご紹介しますと言われたが
せっかくなので自分でやってみようと思って断った ネット銀行がメインバンクだしなんとかなるだろうと思ってね
登記のあとはやることが結構あって事業自体も止まっていたので法人口座の手続きを始めたのは先月末
ネット上で申し込みして申請書類を郵送、5日ほどたって結果は「今回はお断りさせていただきます」
は？
まさか落ちると思ってないのでびっくりした、ネットで調べてみると結構審査に落ちてる人がいるらしい
俺はずっと一人事業だったので自宅が実質的オフィスだし、個人名義で借りてる賃貸なので法人登記はできない
なのでオフィスを借りる必要は無いので登記はバーチャルオフィスで済ませた
電話にしても仕事の依頼は様々な資料とともに来るのでメールが基本
仕事中の連絡もグループウェアだし事業として電話を使ったことはここ２～３年いちども無いので固定電話は無い
ていうか起業なんて普通こんなもんじゃないの？ 国が働き方改革とかいって起業を推進してるし
今は資本金１円で会社が作れるようになってるらしいじゃん？（うちは300万だけど）
でも実際は１円で作った会社は法人口座はほぼ100%断られるらしいし、バーチャルオフィスだって違法でもなんでもない
しかも審査が厳しいのは国のお達し（マネーロンダリング対策など）って一体起業を推進するのかしないのかはっきりしろよｗｗ
NTTソフトウェアは、NTTアジャリオンという社名になりかけた。
といってもその頃自分はもう在籍していなかった。
登記上面倒がない社名を、どこかのコンサルに考えて貰ったらしい。
10くらいの社名候補があって、他にも戦隊ロボみたいな社名があったが、NTTアジャリオンの衝撃が強すぎてもはや記憶の彼方である。
その後、そのあまりにひどいネーミングセンスにより、持ち株の偉い人に突き返され再考されて今の名前になったらしい。
退職した自分にも漏れ聞こえてきた話なので、おそらくNTTソフトウェアの中にいた人たちはほとんどがこのことを知っているはずだ。
今は一介の日系企業のIT部門で、月間労働時間140～190時間、年収800万で快適に過ごしている。
司法書士です。登記のことで弁護士さんに相談、はあまり一般的ではないかもしれません。弁護士も登記はできますが、登記の専門家は司法書士です。
弁護士はもっと大きな仕事が色々できるので、ちまちま登記業務をやってて詳しいって人は多分そんなにいません。（儲からないし、せっかく弁護士になったのにわざわざ下位資格の司法書士の仕事しない…もちろん弁護士も業務に必要ならば依頼者の住民票やら戸籍やら取るのは普通なのでその点は問題ないですが）
今回の元増田の登記についてですが、これは「所有権登記名義人表示変更登記」と言います。不動産の登記簿上の所有者の表示（住所、氏名）を変更する登記です。司法書士は略して名変（めいへん）登記、名変と言います。
（よく売買や贈与、相続で登記名義人を変えることを「名義変え」と言いますが、司法書士的にはそれは「所有権移転登記」と言います。今回の「名変」は登記名義人の住所氏名が変わったので現在の正しい住所氏名に登記簿を改める登記です。一般の方が「名義変え」という言葉を使うのは普通なので何ら問題ありません）
元増田は結婚して姓が変わったので名変登記をすることにしたとのことですが、そもそも不動産登記（権利の登記に限る※）に義務はありません。住所が変わろうが氏名が変わろうが売却しようが相続しようが、登記義務は無いのです。（だから空き家問題が大変なことになっているのですが）
私も婚姻前に不動産を購入しましたが現在も登記名義は旧姓のまま放置しています。
住所を変えるたびに住所変更登記をしている人はほとんどいないと思います。だいたい、売却時や住宅ローンの借換時（銀行の抵当権の付替の登記が必要）に併せてする人がほとんどです。
登記には登録免許税という税金がかかるのですが、名変登記では不動産1筆（棟）につき1000円かかります。
住所をA→Bと変更している場合でも、住所をA→B→C→Dと変更してさらに氏名も変わっている場合でも、不動産1筆（棟）あたり1000円です。だから引っ越しの度に名変登記をしていると単純に損をします。まとめてやった方がお得です。（これはあくまでも名変登記の場合であって、所有権移転登記の場合は甲→乙→丙→丁と移転しているのに中間省略をして甲→丁にいきなり移転登記をするということは基本的にはできません）
余談ですが、住所がA→B→C→Aと移転している場合は名変登記は便宜不要となっています。氏名でも同様です。変更登記のしようがないので便宜的にそうなっています。
さて、戸籍の附票と住民票の除票が5年で廃棄されちゃう問題ですが、司法書士にとってはあるあるです。司法書士もみんな困っています。実際に5年でピタリと廃棄されているわけではないようですが、7年も経てば大体廃棄されてます。司法書士業界はこの保存期間を延ばすように行政に働きかけていて、少しは成果が出ているようです。
https://blog.goo.ne.jp/tks-naito/e/f6ba6241fbce7b4985ca4ca9be610b30
（引用したブログの先生と私は何ら関わりはございません。司法書士業界では結構有名なブログです）
ブコメに勘違いしている方がいらっしゃいますが、戸籍の附票は戸籍謄本とは別の書類です。（説明するのが難しいのでググってください）
保存期間が延びれば良いのですが、それまでに転勤族の方にできる対策としては、住所を移転しても本籍地を動かさないってことです。取得する時に本籍地が居住地でないと郵送で取得するしかなくなるので面倒ですが、実際戸籍謄本ってそんなに必要になることないですよね？（あったらごめんなさい）
本籍地が変わらない限り、戸籍の附票が除票にならないので廃棄されることもありません。本籍地があまり動いていない方が、将来相続人（が依頼した司法書士）が戸籍を集めるのも楽でいいなぁ…そんな将来まで戸籍制度や登記制度がこのままってことはないかな…
本籍地をどこに置くかは個人の自由なので例えばずっと実家に置いてもおいても問題はありません。（もちろん結婚したら新たな戸籍が編成されるので夫婦どちらかは本籍地を移さなければなりませんが…）
本籍地を移すと、以前の本籍地で作成された戸籍の附票は除票となり、（今のところ）5年で廃棄されてしまうのです。
（ただし、未だに戸籍がコンピューター化（電算化）されていない市区町村がありまして、そこがコンピューター化されるとそれまでの住所移転の経緯は5年で廃棄されちゃう恐れあり…）
ただ、この除票5年で廃棄されちゃう問題は本当にあるあるなので、住民票や戸籍の附票で住所の繋がりが取れない場合でも対処法はあるのです。
これまた管轄法務局や担当登記官によって要求することがマチマチなローカルルール問題があってこれも困っているのですが、基本的に、住所の移転の経緯が全て証明できない場合は、権利証と権利証のコピー（原本還付のため）を付ければ登記は受理されます。
登記上の名義が「住所A、氏名 甲」で、戸籍の附票等で「住所B→C→D、氏名 甲」という証明しかできない場合、登記官はこの甲さんが本当に登記名義人本人か分からないわけです。同姓同名の別人が勝手に住所を書き換えようとしている可能性が排除できません。
そこで、登記名義人しか持っていないはずの権利証の提出を求めるわけです。権利証を持ってるならば本人と判断して良いだろうという取り扱いです。
権利証を紛失している人もたまにいらっしゃいますが、その場合もそれなりに対応策はあります。管轄法務局に電話したら多分教えてくれます。
面倒だったら全部司法書士に丸投げしてください。実費＋1〜3万でだいたいやってもらえると思います。戸籍の附票や住民票も代わりに取得可能です。（高いって？そこはごめんなさい！）
※登記は「表示の登記」と「権利の登記」に分かれてまして、表示の登記の専門家は土地家屋調査士、権利の登記の専門家は司法書士です。（ここでも「表示」が出てきてややこしい）
表示の登記は不動産の所在、地番、家屋番号、地積、床面積等々。権利の登記は所有者、抵当権、地上権等々の登記で、表示の登記は1ヶ月以内にする義務があります。例えば建物を建てたらその旨登記しなければなりません。
それを知らなかったために少し大変なことになってしまいました。
大阪まで引っ越したところで結婚し姓が変わった事で不動産登記を変更することになりました。
それまで不動産登記を東京から動かしてなかったために、東京から大阪までの戸籍の附票か除票が必要になりました。
大阪は現在住んでいるので手続きは通常通り。残りは東京、茨城、埼玉、京都の４つです。
すんなり取得
すんなり取得
ここでつまずきました。
再度かけるも「webにないならないです」で再び切られる。
３度目、相手を遮って戸籍の附表か除票が欲しいと伝えるも「出せません」で終了。
とりあえず保留にして次に進む
これまでの担当者の中では一番丁寧でした。
2年前にシステムを刷新したためにそれまでの転出者の記録は消去されているとのこと。そのため戸籍の除票は出せないということでした。
その代わりにデータを消去した証明書を送ってもらえることになりました。
ここで検索して戸籍の附票、除票は5年程度でデータ消去されることをしりました。
除票になっても交付してもらえますが、戸籍の附票の除票も５年間しか保存されません。（市区町村によってはそれ以上保管しているところもあります）Ｚ市からＹ市に本籍を移したのが５年以上前のことならＹ市で戸籍の附票の除票も交付できないという可能性もあります。
埼玉県C市に除票が出せない理由がわかったのでそれなら京都府と同じ対応をしてもらえないかと再度電話をかける → できません
最終的に弁護士さんに代理で交付申請していただいてなんとかなりました。
「親が登記変更をサボっていたために遺産相続でトラブルになっている人」がたくさんいるということを検索中に知りました。
親御さんが生きていらっしゃる間に確認をしておいて、困った時は弁護士さんに相談ですね。（弁護士ではなく司法書士さんだそうです）
たった１軒に相続人が千人以上…多すぎて解決策見えず : 京都新聞
これを読み困っている誰かの役に立つかと思い書きました。
複数の方から指摘いただいていますが、私は引っ越しのたびに本籍も移動しています。
本籍を移動しなければこんなことにはならないですよね。重要なことを書き忘れてすみません。
私は引っ越族なので賃貸暮らしです（つまり私が引っ越した後は誰か他人が住むわけです）。また持っている不動産も小さなマンション等で人が住んでたりお店が入っていたりです。
他人の住んでいるところを本籍地にするのは（制度上は可能でも）気が引けるのですが・・・みなさんはどうしていらっしゃるのでしょうか
どうもありがとうございます。ものすごく勉強になりました。
他の方もぜひ読んでください。
司法書士です。登記のことで弁護士さんに相談、はあまり一般的ではないか..
ところで、検索しても役所に聞いても解決方法がわからず弁護士さんに相談してもこんな詳細は教えてもらえなかったのに
猫カフェでパルボウィルスが発生しながらもそれを放置し、「猫が0匹になっても営業を続けろ」と言った（らしい）ネコ好きの敵について調べてみました。
TwitterよりもこうしてWebに残しておくことで検索しやすくなるように。
https://matomedane.jp/page/12033
https://ailbainpro.com/news/post-8573
https://twitter.com/i/moments/1025157130603483136
ちなみにイキり倒していた氏のTwitter(@kojih9601022)は既にアカウント削除済み。小物臭が凄い。
親元は「株式会社ケイアイコーポレーション」という企業。設立は2004年2月5日。
今年2018年の7月1日に登記住所が変更となっていて、それまでは東京都板橋区にある実家？になっていた。
つまり、それまでは別会社名義で運営。ドメインもこの時期に更新されてる。
で、おそらく6月30日まで運営を行っていたっぽい「株式会社モカ」は、「株式会社ケイアイコーポレーション」に7月1日付けで合併されてる。
ちなみに、大阪・京都での同店を運営しているのはフランチャイズを与えられている「株式会社RUUPS」という別企業。
増田だけど（笑）、名を変更した。氏ではなく。つまり例えば、増田佳美から増田宏実になったような話。名を変更するには家庭裁判所の許可がいるけど、許可が出たあとの話をする。
私は他人と性行為をしない人なんで一生結婚しないと思うから、氏を変更することもないだろうと思う。だから、名の変更はいい人生経験になったと思う。
家庭裁判所に申し立てるまでも大変なんだが、許可が出たら長型○号かなんかの封筒の定形郵便で審判書謄本がペらッと送られてくるので、いささか拍子抜けするかもしれない。審判書の謄本というのは、審判書をコピーしたやつに書記官が「謄本である」とか書いて記名押印したやつ。これを持って役所に届け出てはじめて、名が変更される。
金融機関とかの要らない口座は、なるだけ解約しておく。そうしないと、もっとめんどくさくなる。要る口座も、現住所に変更してないやつがないか確認しておく。
電力ガス水道とかは本人確認書類なしでもいいことが多いので、あらかじめ契約名義を変更しとくとラク。（電話は無理）
運転免許証も住基カードも個人番号カード（マイナンバーカード）も持っていない人は、マイナンバーカードをあらかじめつくっとくといい。可能なら、原付でも小特でもいいから運転免許をとっとく（有料）。名の変更がすぐに反映される顔写真入り本人確認書類だから。パスポートは、戸籍抄（または謄）本も必要で日数がかかる。マイナンバーカードや住基カードは受け付けてくれない業者もあるので、運転免許証が万能。
名の変更の届出先は、本籍地か住所地の市町村（東京特別区含む、以下同じ）。政令指定都市なんかは実際には区役所に行くと思う。本籍地と住所地で市町村が異なる人はどっちでもいいんだけど、本籍地から戸籍謄本を取り寄せないといけないとはいえ、住所地の方が便利だと思う。なぜなら住民票に即日反映されるから。
持ち物は、
名の変更手続の経験が少なそうな市町村ならば、前日かなんかにあらかじめ連絡しとくとスムーズになる。そうしないで奇襲すると大騒ぎになるかもしれない。私は奇襲攻撃をしたけど、住民票の写しをとって国民健康保険証を再発行しても１時間くらいで完了。
国民年金の人は、手続き要らないらしい。年金手帳も、氏名変更を載せたければ勝手に書いていいって言われた（笑
住民票には、旧氏名のところに取消線が引かれた状態で新氏名が載り、備考欄とかにも経緯が載るので、履歴がわかる。
運転免許証を持っている人は、すぐに記載事項変更手続。本籍記載の住民票を持って警察署（または運転免許試験場）に行く。裏面に書き加えられ、ICチップの内容も書き換えられる。こいつは万能型本人確認書類になる。完璧。
そして、新氏名の金融機関口座をつくる。既存の口座でも、本支店で即日変更可能な金融機関もあるかもしれないけれど、罠にハマる可能性がある。というのは、いままで口座自動振替（自動引落）とかで使っている口座だと、口座の氏名変更で引落し不能！ウェッってなることがある。滞納とか言われることもある。金融機関や、それと事業者の間の契約の内容によっては、口座の氏名を変更しても引き継がれることもあるけどケースバイケースで、いちいち確認して言質をとっとかないとヤバい。
自動引落をやっている人は、口座をつくるのと同時に申し込んどく。公共料金とかは金融機関店頭で申し込めることが多い。けどこれが切り替わるまで１か月くらいかかると思うので、気長に待とう。それまでは既存口座の氏名変更手続はやらない。
ほかの、銀行とか証券会社とかの変更手続は、可能なところからやっていく。住民票とかでやれるところと、戸籍抄本出せというところがある。後者は戸籍抄本を取り寄せてからなので期間がかかる。反対にPaypalみたいに氏名変更でさえも本人確認書類を撮影してアップロードすれば済むという金融機関もある。（どっちかってーと、撮影画像の方が改竄検出に特殊技能要らないから、コピーを郵送させるよりもラクなんだと思うよ実は。）
届出印と氏名が変わってしまった人は、改印届も一緒にやる。証券会社の入出金口座は口座名義と一致している必要があるから、さっきつくった銀行口座を使う。
クレジットカードを持っている人とか、発行会社との手続めんどくさそう（デビットは良いね）。住宅ローンとか自動車ローンとかで借りている人は、そっちも重大だよね。
国民健康保険や国民年金でない人はおそらく、手続が要る。つまり、協会けんぽや健康保険組合とか、厚生年金とか。要は職場関係。
不動産の所有権の氏名変更登記も、法務局の人に訊いたら、戸籍でないとダメって言われた。
詰むことはないはずだけど、金銭と期間と労力がかなりかかり、地道にやっていかないといけない。
こうして経験してみると、結婚で氏が変わる人は多いはずだけど、それも物凄く面倒くさいんだね。いわゆる「できちゃった婚」だと、結婚してすぐに手続やっていく余裕なんてないだろうなあ。さっさと選択的別姓制度やれや！
この工務店さんは未だにネット上で（株）を名乗っており、また「法人でないこと」は厳密には確認できておらずむしろ憶測でしかない、という形であり、公共の利益に合致しているので、法的に何ら問題はない。しかし、後半でアドバイスをいただいたような側面もある。この工務店さんもある意味、くらしのマーケットの無責任な運営の被害者であり、これ以上は、お気の毒とも言えなくもない。なので、URLは削除しました。
登記書類や免許を確認したり、適切なアドバイスによって違法な営業を未然に防ぐことなどによって、知識のない個人をサポートすることは、20％もの多額の手数料をとる大手企業の社会的責務であり、くらしのマーケットはその点も深く反省すべきであろう。
起業して１週間の間にあっためんどくさかったこと（主に事務手続き）について書いていきます。今後起業するかもしれない方の参考になれば幸いです。
起業の手続きはお役所相手なので現金が必要になります。普段はほとんどの支払いをクレジットカードかSuicaで済ませているので、現金を持ち歩く必要があるのはめんどくさかったです。
なかでも、公証人役場での定款認証手数料（５万円）、法務局での登記に必要になる印紙代（15万円）は高額で納得感がなく、精神的につらいものでした。
あとこれは事前におろしておけばいいのですが、東京法務局周辺にはATMが全然ないので、お金が足りなくなったときは大変めんどくさいです。
現金の用意とも似ていますが、お役所とのやりとりは紙とハンコになるので、直接出向く必要があります。お金を払えば一部代行もしてもらえますが、起業直後はなるべく節約したいところです。
・登記の申請 → 法務局へ（申請受理後にまた行かなければいけない）
これらが全部てんでバラバラの場所にあるので、移動が大変めんどくさいです。「起業申請所」とか作って、全部一括でできるといいなと思いました。
３．わかりにくい書類との格闘
私は人間同士の仲が悪くなる原因はざっくり言うと「同じ事象に対して、異なる解釈をしてしまうこと」にあると思っています。
そして起業関連の書類は、違う人が見たら違うふうに解釈してしまいかねない作りのオンパレードという印象を受けました。
たとえば、ここで指示されている「印鑑」とは、いったいどの印鑑のことなのか…社印か？代表の実印か？などなど。
書類を作成しているときにメンバー内で「これは機嫌がよくなかったら喧嘩になってるかもね」という場面がいくつかありました。
最近家を買ったんだけど、大した家でもないのに140万も手数料取られた。
140万の仕事、どう見てもしてないのに。
140万あればすげー優秀なエンジニア1ヶ月雇えそうじゃん？普通に20日は働いてくれる仕事量お願いできるよね？？
でもあいつらテンプレコピペの書類を作って内見立ち会ってまたテンプレの契約書作って契約見守って終わり。ほとんど実働ないのに140万も持っていかれるの納得いかない。これで50万とかならまあ仕方ないかなと思うけど140万て？！！？
不動産にいるやつら全員クソだと思ってる。ごめんね。
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思いのほか星ついてたので。
これを書いたのは理由があって、手数料一律30万の仲介業者を使おうとしたら「もう住○不動産で内見されてるなら無理ですねーあそこは特殊で」と言われたので。要は売主買主双方から手数料を取る両手取引をしたいがためにス○フが囲い込みをしているわけ。そういう買主のみ扱う格安仲介業者がス○フに問い合わせても断られちゃうってこと。流動性が低い、ランニングコストがかかる、ということはもちろん理解している。でもそこにかかる売る側のコストを買う側が補てんする仕組みになってるのが謎すぎる。
で、結論としては両手取引はクソofクソなので禁止してほしい。
一つの立場の人間が売買双方のサイドの利益を代表できるはずがない。
アメリカみたいに両手取引が禁止されたら死ぬ不動産屋たくさんありそう
https://uchicomi.com/senden/column/blog/115.html
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〉他の家を探せ
君も不動産買う時になるとわかると思うけど手数料払いたくないから別の家を探す、とは普通ならないと思うよ
〉「じゃあ自分でやれ」
売主とス●フが専属専任契約だったのでこれを剥がせるのは神とかじゃないですかね
〉コード1行変えるだけでしょ
コード1行変えるのも全部変えるのも一律の値段だ、っていうのが問題だとおもうのよ
〉値切れる
交渉しようとしたら鼻で笑われました
〉何で買ったの
住みたい家だったから
というか不動産会社が売主の場合、仲介手数料は取れないですよ・・・
これ廃止されればみんな嬉しいのにね。ちゃんと読み込まず「自分でやれ」ってブコメ書いてる人が不動産買う時に失敗するよう祈ってます(^｡^)
id:haretaL512 どの辺がわがままなのか教えてもらえる？
手数料の値段を決める自由はもちろんあるけど買主のこちらにも仲介業者を選ぶ自由がある。それをさせない囲い込みはほとんど違法に近い行為と思うけど。
人をバカ呼ばわりする前に少し調べたらどうかな反論もバカらしーので
id:richest21 原価厨ではないよ、真っ当な価格設定をして欲しいのと、売主買主双方に不利益のある両手取引と囲い込みをやめて欲しいだけ
宮本議員のFacebookに掲載された資料によると、どうも銀行は森友に、１０億円を極度額とする融資を行い、根抵当（抵当範囲が確定していたかは不明）の一つとして、売買代金返還請求権も入れた、ということのようですね。その限度額は、国の債務の限度額であるとの記載がされていましたので、国が支払う金額は１億ちょっとが上限ということで間違いがないと思われます。そして国が買い戻しした後の登記を確認しましたが、２９年６月２９日に買い戻した登記はなされていましたが、その前の登記はありませんでした。
国が買い戻した時点で、森友学園は2700万ほどしか支払いが完了していなかったので、実際に融資が実行されていたとして、金融機関が回収できたのは、1000万を切るぐらいだと思われます。普通根抵当で運転資金を貸し出す時は、極度額の１．１倍ぐらいの担保を押さえておくものだと思いますが、後述のように、森友の資産はほぼ全部抵当がすでについている状況だったので、何考えてたんだろうねー。
国が売買契約を解除しまたは買い戻し権を行使した場合には、甲および乙は前記土地に設定している担保権の登記を速やかに抹消すること
の記載がありました。国としてはこの記載があることで、土地を回収した時に、抵当権を外すことが約束されているので、国が新たな財政負担をすることはないようですが、この記載があるということは、やはりまだ登記はされていなかったものの、金融機関が土地に対して何らかの抵当権を設定するつもりであったのかな、と思われます。
28年10月時点で、当該金融機関が、森友学園に貸し付けている金額は３億１１００万円と思われる記載もありましたが、藤原工業の工事費用が、当初見込みで１５億、民事再生法申請時の森友の資産総額が９億円、問題が騒がれ始めた時点で、籠池氏の自宅も抵当に入っていることも報じられていましたし、おそらく全然余剰体力はなかったと思われるので、与信はどうなってたんだろうという感じですが、それは金融機関の問題なので、国としての問題点は、おとといの質疑の時点よりはだいぶ絞られました。
１.国が瑕疵担保免責を見える限りで最大に見積もった、という主張の妥当性
３.認めていたとしたら、それは譲渡、権利の設定を禁止した特約の解除に当たらないのか
４.特約の解除に当たるとしたら、その融通は、通常の運用に比して妥当と言える範囲か
ということだと思います。
森友に売った土地は少なくとも１０年間、学校運営に、森友が自ら供することを確約させた契約になっています。森友が、この特約に反して、当該土地の所有権を移転した場合、特別違約金として、売買価格と、違反時点の時価の差額を国に支払う契約です。
来週には働き方改革関連法案が参院採決されると思うけど、そっちはもう上西先生にはかなわないからお任せ。
これ宮本議員も質権について完全に理解してなさそうなのと、蝦名航空局長の言い訳もひどいのとで理解が難しかった。当該部分は短いので是非見て欲しい。（前半部分では、会計検査院の事務総長と次官級折衝が行われたことをほのめかしていたり、何らかの弾をまだ持ってるな、という感じはあるので明日以降も国交、財金は見逃せないですぜ。）
追記：宮本議員が自身のFacebookに資料を掲載してくれたので、大体の概要はわかりました。トラバに。
「略）資料２を見ていただきたい。これは国土交通省から提出を受けた資料であります。質権設定承認通知書と、質権設定契約証書であります。質権設定承認通知書には、”上記の通り質権の設定を承認します”という干山よしゆき大阪航空局長の承認印がございます。内容は、さるメガバンクに対して、１０億円の質権の設定を承認するものであります。２８年１０月１４日といえば、８億円の大幅値引きで、わずか１億３４００万円で国有地を売却した、わずか４か月後のことであります。瑕疵担保面積の考え方で、ただ同然、わずか１億円余りで買った土地を担保（これは間違い）に、森友学園が、メガバンクから１０億円の借金をするのを大阪航空局局長は、承認をした。これは一体どういう理屈ですか。航空局長。」
蝦名
「ご指摘の質権の設定につきましては、森友学園との本件土地の売買契約締結後に、森友学園が限度額（抵当権の極度額に相当するものと思われる）１０億円を借り入れる契約を結んだことを受けまして、国が、売買契約の解除や買い戻し権を行使した場合の売買代金の返還金の請求権に、森友学園側が質権を設定することについて、平成２８年１０月１４日付で承認申請があったために、１０月２５日付で承認を行ったものであります。」（これは経緯をこたえてるだけで、どういう理屈で１０億の質権設定を承認したのかについては答えてない）
「我々は、籠池氏が国有地買取の直後に、この土地の不動産鑑定を依頼し、８月１０日付で、鑑定評価額１３億円の不動産鑑定書を受け取っていることを、把握しております。ここにそれを持っております。大臣ね、蝦名局長は、リスクを排除するために、見える範囲でリスクを最大限に見積もったと、言うけれども、６月にただ同然で入手した森友学園は、早８月には１３億円という不動産鑑定書を受け取って、この土地を担保に（これは間違い）、１０月には新たに銀行から１０億円の借り入れを行う約束を取り付け大阪航空局長は、それを承認までしている。全くこれは、でたらめな話じゃないですか。大臣。」
石井（なぜか笑いながら）
「あのーご指摘いただいた事実関係について、私は承知しておりません。」（これは事実だと思う。理由は後述。）
「今日委員会に提出した、この質権設定承認申請書、そして大阪航空局局長が、承認をしている。これは私がどっかから入手してきたものではありません。国土交通省から提出されたものですから、国土交通省が、１０億円の枠を設定したことは、逃れようのない事実なんですよ。おかしいんじゃないですか。」
蝦名
「あの本件質権は、国が売買契約の解除や、買い戻し権を行使した場合の、売買代金の返還請求権に対して、森友学園側が質権を設定しようとしたものでございまして、土地に対して、質権を設定したというものではございません。」（事実を答えているが、質問には答えていない。おかしいかおかしくないかを答えていない。）
「１億３４００万のあの土地に１０億円なんか設定できるわけないんですよ。だから別途８月には１３億の不動産鑑定書をとってるわけですよ。何から何まででたらめな土地取引だったと言わなければなりません。その全ては、安倍首相とその夫人が、肩入れをしてきたこと、そしてそれが発覚するや首相とその夫人を守るために、嘘に嘘を重ねた結果だと言わざるをえません。（昭恵証人喚問要求して終わり）」（この指摘はちょっと変かな）
抵当権は大抵の人が知ってると思うけど、質権は、債務不履行時に、目的物を占有できるのが特徴です。抵当権は占有はできない。そして重大な違いとして、一部を除いた債権を目的物に設定できるのが大きな特徴です。よく行われるのが、住宅ローンの火災保険の保険金に対する質権設定。住宅が火災で焼失し、債務者である借主が破産した場合、債権者である銀行は、現物である住宅を確保できないので、火災保険の保険金を請求する権利を債務者から譲渡してもらっておくことでリスクヘッジができるというわけです。
今回の場合、森友学園が購入した土地には、買い戻し特約が付されているため、その土地を担保に融資を受けるということはできないわけです。契約書の中で、所有権の移転の禁止や、売買物件そのものに質権や地上権を設定することを禁止する旨が記載されているので、銀行が抵当権を設定することができないのです。
債務：延納代金の支払い義務（残額およそ１億）、１０年間の指定用途外利用の禁止等の違反時等の違約金支払い義務（契約金額の４割上限）
債権：延納代金の未払い部分（残額およそ１億）、１０年間の指定用途外利用の禁止等の違反時等の違約金の受領（契約金額の４割上限）
という状況なわけですよ。
森友学園は、工事代金の支払いも滞っていたし、延納部分の支払いにも苦慮していた形跡があるので、おそらく、土地を担保に金を借りられないかと考えたのだと思われます。そのため、すぐに不動産鑑定を自ら依頼したのでしょう。その鑑定は８月に出ます。
つまり違約金部分まで含めると、売買金額の満額、１億３４００万ですら、森友は受け取れないわけですよね。延納ではなく、即納であったとした場合でさえ、１億３４００万の９割から６割（違反事由により変動）まで、つまり財務省が、土地を買い戻した時に、森友学園が受け取れる金額は最大でも１億２０００万しかないわけ。原状回復義務を、国が設備を丸ごと受け取ったとしてもですよ。
その債権を担保に大阪航空局は１０億円の債務を負うことを承諾してるんだけど、これって背任じゃないの？多分だけど、工事代金や延納代金の支払いを完了していないことから、実際には融資の実行前に騒ぎになったからとかで、融資は実行されてない可能性が高いと思うんだけど、これが実行されてて、籠池さんが破産してたら、大阪航空局は１０億の債務を肩代わりしなきゃいけないんじゃないの？
財務省の売買契約終了後の応接記録には、大阪教育庁の私学課の職員から、２８年９月に財務省の統括国有財産管理官（自殺された職員さんですね・・・）に対して、森友の提出してきた契約金額が異常に安いが、経緯を教えて欲しいという問い合わせがあったことが書かれてるんだけど、どうも森友学園は、学校建設に伴って、土地の瑕疵が解消したから、新たな不動産鑑定をとって、それを資産側に積もうとしていたことが読み取れます。
「同学園からの資料により、国との契約金額を見ると、周辺土地の相場から見て、相当程度やすいように思うが、その理由について教えて欲しい」
「土地の評価は不動産鑑定士による鑑定評価を徴し、同評価額について、森友学園と合意したものであり、国は契約金額について適正な価格と認識している。売買契約は双方の合意に基づくものであり、国が第三者に説明するような性格のものではない。森友学園から説明を聞いていただくのが良いのではないか。」
「略）本件土地から地下埋設物や土壌汚染が確認されたことは私学審議会の中でも報告されている。その要因を除いたとしても相当程度やすい価格ではないかと感じた。森友学園は、土地取得後、学校建設により、正常な価格に戻ったとして、本件土地の評価額を正常価格で計上する（１３億のことだと思われます）。正常価格に戻るという考え方についてはどうか（負債比率を気にしているのだと思われます）」
「当局が売買契約により所有権移転した後の土地の評価額についてご意見する立場にない。森友学園に説明を求めるべき内容ではないか」
「森友学園は、土地の鑑定評価を取っているようである。これからも本件に関して貴局と情報共有したいと考えているので、よろしくお願いしたい」
そして９月１５日に金融機関の担当者が近畿財務局を来訪しています。
その中では、金融機関の担当者が、池田統括官と、神戸の類似事例があったことを話しているので、資料は出ていませんが、おそらく電話か面談で、売買代金返還請求権への質権設定について問い合わせがあったものと思われます。この中で大臣印はもらえないから局長印でいいか、というやり取りがあるので、石井大臣は多分本当に知らない。
１０月１７日には再び、金融機関担当者が近畿財務局を訪れ、申請書の承認申請書を取り交わす約束であったけれども、籠池氏が、金融機関との貸借契約の学園側用の契約書も用意して欲しいから、ちょっと待って欲しいということで一旦中止されたことが記載されていますが、その後の事務については、近畿財務局の手を離れ、大阪航空局と直接手続きを行うことになったと記載されていて、実際に１４日付で大阪航空局長が押印した書類が銀行側に回ったのかどうかまでは不明、という経緯ですね。
銀行がよほどのバカでなければ、これは大阪航空局と銀行は握ってないとおかしい。籠池さんはそんなに土地取引実務に詳しくなさそうだから、売買代金返還請求権を使って借り入れをしようというような発想は持ってないと思う。多分１３億の不動産鑑定書を持って、銀行に融資の相談に行ったと思うんですけど、当然、銀行としては土地の登記を確認するでしょ。そしたらそこに１億３４００万円と売買価格が書いてあるんだから、籠池が売買代金返還請求権を担保に１０億貸してくれって言ったってそりゃ断るに決まってるわけ。
この銀行の担当者はおそらく買い戻し特約にすぐ気がついて、近畿財務局に相談を持ちかけたわけだよね、なんて親切なんだろうと思うけど、学校建設費用としての融資だと１０月１７日付の費用には記載があるので、おそらく既に取引のあったあの銀行でしょうねー。売買代金返還請求権に質権を設定しようと持ちかけたのが、池田統括官か銀行の担当者かはわからないけど、両方ロクデモナイ。
これは後１年ぐらいバレなければ、森友学園が、延納の残額と、違約金を支払うことで、土地の権利の設定を行えるようにすれば、完全に近畿財務局との関係は切れるわけ。おそらく銀行側としては、売買代金返還請求権を解消して、普通の土地担保取引にできる思惑があったと思うし、よほどのバカでなければ、当然地下埋設物に対する与信評価もやるでしょうよ。まぁつまりそういうことなんだろうね、とは思うけど、国としては、売買代金返還請求権（ご指摘多謝！）が１０億の価値ないことは原理上知ってる（取引の当事者なんだから）わけだから、銀行が国に対して、直接１０億の請求する権利を有することを承認するのはとんでもない話でしょ。ゴミがないこと知ってた上に、森友が土地の評価額を１０億以上にしようとしてることも知ってるからこういう、いずれリスクがなくなるけど、一時的にとんでもないマイナスになる契約を承認しとるんでしょ。池田統括官ともう退職してるけど干山大阪航空局長は国会招致せなあかんやろ。
追記
id:bareloさんの指摘は正しいかもしれない。宮本議員は１０億円の質権設定をしたと質疑していたけれど、１億ちょいの質権を設定して、残りを２番（１番抵当は国交省のもの約１億）で８−９億の抵当権を設定しているのかもしれないね。ただその場合、国が買い戻し権を行使して１億ちょいを銀行に直接返還して、国に土地が戻るんだけど、国が抵当権設定に了承しているのであれば、その戻ってきた土地には８−９億の抵当権がくっついてることになるんじゃないのかなぁ。これは誰が払うわけ？
その収入でやることではない。おとなしく給与天引きの財形貯蓄でもしとけ。
ちなみにそれ始めると毎年確定申告せざるを得なくなるし、会社にはバレるし、登記情報を元に「その物件売ってくれ」DMがバンバン舞い込んで来るし、
年を追うごとに税金的な収支が＋になってしまい（詳細は略。躯体、設備、減価償却とかでぐぐれ）数万単位で追加納税させられるし、
空室リスクや入れ替え時のクリーニングで一回数十万の出費がかさむので物件運用のために年50万くらい積み立てておかないと心労で禿げるし、
自分が本当に必要なものを買おうとしたときローン余力が無くて買物出来なくなる。
借金があるとかいうと下手な女は寄りつかなくなるという点ではメリットかｗ
