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はてなキーワード: 変動金利とは
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「安い変動金利で借りてそれがずっと変わらなければ」という条件付きで、増田の言う通り。
（少し追記した）
投資はしたほうがいいので、インデックス投資をやるべき。以上。
で、一番不思議なのは投資しないやつではなく、借金しないやつ。
住宅ローン0.5％ぐらいだぞ。
家が3,000万円として、カーテンや什器購入費などで追加費用として4,000万円かりられたら
1,000万円余剰資金ができる。
これをインデックス投資するだけで、毎年50万も増えるぞ（年利5%計算）。
家を買うってこういうことなんだぞ（あんまり教えてくれないけど）。
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最近多い投資系ブクマコメで、元手がないってコメントが多かったので、
原資としてこういうやり方もあると紹介したかったが、
つっこみあるように住宅ローンは住宅購入にかかる経費に使うためのものなので
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金利のつっこみあるが、SBIで変動金利（本日付）で、0.44%。
10年間の投資云々ってつっこみにたいしては、20年でも30年でもつみたてていけばいいんですよといいたい。
みんなの大好きな全米インデックスでなら、5％ぐらいはとれる。
20年後には、2,500万円、30年後には、4,100万円になる。
ハイパーインフレが来たら、これでもどうにもならないかもしれないが、
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家購入資金しか借りられないのでは？というコメントがあるがそうではない。
ご指摘のとおり、頭金を使わないというのが一番合法かつ頭のいい人の戦略。
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これもご指摘いただいたが、10年間の住宅ローン減税もあるので恩恵は大きい。
ただし、これは所得税を納めた範囲でしか還付はないのでご注意いただきたい。
（収入がすくないとそれほどかえってこない）
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意外と住宅ローン組んだ人すくないのな。
奨学金の制度でこんなに困窮している人が！公的支援が不足している！国は何をやっているんだ！
特に気になったのは以下の3点。
例えば計400万円を機構から借りて私立大に進学し、教員免許をとった女性（25）。
(途中省略)
4人きょうだいなのに、私立大学に行くって時点で見通しが甘いと言わざるを得ない。
国立と私立とでは学費の面で4年間の合計金額にかなりの違いが出てくる。(文系なら150万円程度、理系なら350万円程度)
年間授業料と入学料の合計平均（16年度）は、国立が約82万円、私立は約113万円。30年間で国立は2倍、私立は1.5倍になった。
この数字だけを見ると国立大学の学費が私立大学に近づいているように見えて、国が教育への投資を大幅に削り、格差拡大を煽っているかのように見える。
しかし、私立大学に進んだ際に授業料と同様に支払う必要がある「施設使用料」(大学によって呼び名は異なる)や、主に理系学部において徴収される「実験実習料」が含まれていないのはアンフェアである。(医歯薬学系学部の各種費用を含めろとは言わんが)
例えば日本大学の理工学部の場合、授業料115万円のほかに実験実習料10万円、施設設備資金22万円が必要で合計147万円。(いずれも年間)
そもそも日本学生支援機構は独立行政法人であり、金融機関ではない。
それは奨学金の利率を見ても明らか。
試しにみずほ銀行の教育ローンを見てみると、変動金利年3.475%、固定金利年4.500%だった。
日本学生支援機構の 貸与利率利率見直し方式：0.040％、利率固定方式年0.537%。
明らかに奨学金の利率の方が低く、利息で利益を出すようなビジネスモデルではない。
にも拘らず金融機関としての振る舞いを求めるのなら、金利も金融機関並みにしろとでも言うのだろうか？
奨学金で助かっている人の声は紹介せずに、批判の声だけを掬い取る。
偏向報道なことで。
自分が家を建てるか否かという状態での情報収集を行っていることから
不動産系の文章は面白くてなるほどなるほど、と興味深く見ることが多いんだけど
借家にしているという事は住宅ローンは使用していないという認識で問題ないだろうか。
私が使用しようとしている住宅ローンは大抵自宅用で、貸家にする場合は一括返済が求められる規約がある。
もし、他行の住宅ローンで途中で借家にしても問題ないような住宅ローンを使用しているのならば教えてほしい。
加えて、その場合の年利は何％だったのだろうか。
私が知る限り(住宅ローンの場合は)変動金利制であれば1％を切って
長期の固定金利であれば1％～2％
(無いとは思うが)カードローンやフリーローンなら3～15%といったところだが
住宅ローン以外で5,000万円も貸してくれるフリーローンはあったとしても私には関係のない話だからと調べていないのもあり
いまいちイメージがつかめない。担保付フリーローン…という事なのだろうか。
～
https://www.sbi-efinance.co.jp/contents/what_is_mortgage_loan/
～
銀行系の不動産担保フリーローンは一般的に2.9%～9.5%なんですね。
これを見て一般的な最低金利である2.9%程度と見込んだ上でお話を再度拝見しました。
(実際の年利がいくらかだったのかは返信がもらえれば是非知りたい)
早期返済と投資のバランスは悩んだが、今借りている家の家賃が100だとすれば、（ローン返済）+（賃料）で50くらいプラスになる程度までは早期返済した。
ボーナス払い・繰り上げ返済無しで元利均等返済の場合\274,802/月の支払いになる。
なお元金均等返済の場合は返済から５年近く経過しないと毎月の返済が\300,000/月を超えるので
そこに、
という一文があるがこれについては恐らく家賃収入からではなくご自身の別収入から(家賃を支払わなくて済む分を)全額持ち出しという事なのだろう。
というのも￥274,802/月の支払いは毎月固定で発生する事と
家賃収入の部分\200,000/月以上という点を仮に\290,000だとして(\300,000/月を超えている場合は20万以上とは書かないだろうという考えから)
海外転勤もある、という事は管理に関して不動産管理会社に委託しているだろうから賃料の2～3％くらいは支払っているだろう。
加えて地震や台風に備える為の保険料と修繕費に関しては積み立てが必要だ。
築10年を築古とはさすがに言わないが目に見えたダメージについては修繕する必要も発生していると思う
(外壁のコーキングに加え水周りやサッシ周りのコーキングなどの細かい部分から据付の給湯器やエアコンなどの機械類等も直す必要が発生している箇所もあるのではないだろうか)
更には5,000万円もの物件ともなると固定資産税もなかなかの金額だと考えられる。
30年後でも物件価値が大きく棄損しないか（価値に締める土地比率が高いほうがよい）
大手の2/3 ~ 1/2の坪単価で建てた。
建物に2,000万円と土地が3,000万円というイメージだ。
その場合の固定資産税(路線価や税率が仮定でしかないが)は小規模住宅用土地の範囲内とし
かつ固定資産税評価額については土地が取得価格の70%、建物は50%とした上で土地のサイズは
とすると坪単価が50万円の土地(都内で言えば町田市や八王子市あたりだろうか)、と考えたが固定資産税に関しては
土地の固定資産税 = 土地固定資産税評価額 × 1/6 × 税率(標準税率1.4%)
建物の固定資産税 = 建物の固定資産税評価額 × 1/2(特例・減価補正率等を勘案し1/2とした) × 税率(標準税率1.4%)
に照らし合わせると
土地の固定資産税 = (3,000万円×70%) × 1/6 × 1.4% = \49,000
建物の固定資産税 = (2,000万円×50%) × 1/2 × 1.4% = \70,000
両方を合わせて\119,000/年という所だろうか
加えて都市計画税が0.3%とすると土地については小規模住宅用地の為
土地の都市計画税 = (3,000万円×70%) × 1/3 × 0.3% = \21,000
建物の都市計画税 = (2,000万円×50%) × 0.3% = \30,000
となって合計すると\170,000/年となる。
月にならすと\14,166/月となる為に月当たりの利益は全て税金で飛んでしまう計算になる。
となると、不動産管理諸費用や保険料を抜いた手取り部分が\290,000だとしても
賃料で得た利益分のキャッシュは微々たるもので単独での繰り上げ返済はかなり難しい。
そして、
という記述だか当初貸している家賃(\290,000)つまり現在は14万～15万程度の利益が出ていると考えて読んでいたが
読み直したら借りているだったのでかなり不確定だなと考えつつ
ローン５年目に500万あるいは1000万返済し繰り上げ後の返済回数を減らさない場合
500万返済した場合は\34,000/月の減額
1000万返済した場合は\68,000/月近くの減額になる事から
68,000/月あるいは136,000/月程度の借家に3人住まわれている(単身赴任されている可能性もあるが)という考えに至りました。
5年目に持出しで繰り上げ返済していれば確かに毎月のキャッシュが増えるから…とかも考えたがどうでしょう。気になりすぎて頭がグチャグチャです。
あとは減税の絡みも非常に気になる。
すべては使えなかったがローン減税の恩恵もかなりあった。
との事だが前述の通り貸家用途に使える住宅ローンがあるのか否か
そしてそれに住宅ローン減税が適用されるのか。非常に気になる。
是非教えてほしい。
当初からフラット35一択だと思っていたら、全期間固定を選ぶ人は1割にも満たない（どこかの資料だと3～4%しか居ない）と知って驚いた。
国の金融事業者へのヒアリング資料を見ると、各事業者は「長期の固定金利での貸し出しなんてリスク高すぎて無理っす！そんなことお国しかできねっす！」と言っている。
変動金利（もしくは期間選択型の固定金利）で借りている人は、金融事業者すら避けるリスクを自分が負っている自覚はあるのだろうか？？
もちろん金利が上昇したときに即座に多額の繰り上げ返済をできる貯蓄があるならリスクは少ないだろう。
ただ、そんな余力があるならそれこそフラット35の1.3%くらいの金利で長期で借りて、貯蓄はインデックス投資にでも回すべき。流石に20～30年単位で塩漬けしていれば金利以上の利回りは期待できるだろう。
やはりどう考えてもフラット35一択に思える。わざわざ金利変動リスクを国が負ってくれるのに、使わない手が無い。
皆なんで使わないの？不動産屋に騙されて目先の返済額だけを見てない？？
| 品目 | 価格 | 説明 |
|---|---|---|
| 登記費用 | 33万 | 銀行指定の司法書士 |
| 火災保険 | 5万 | 地震保険無し、耐火住宅 保険金額2000万 ３５年で火事になる確率は0.5％ 99.5％は捨てる金 |
| ローン諸費用 | 86万 | 一番安い変動金利。金利0.2％上乗せなら２０万ぐらいまで下がる。繰越返済しない人用。 |
| 引っ越し代 | 16万 | 荷造り込み。至近距離の引っ越しなので安くしてもらった。 |
| エアコン | 40万 | １４畳用、８畳用、６畳用二つ。１４畳用のみ省エネだけど高いやつ。 |
| 駐車場（カーポート） | 140万 | 土間コン３台分カーポート50Cm積雪対応２台分。ホームセンターならもっと安くなるけど引き渡し後から見積もり、施工なので引っ越しが２か月くらい遅れる。 |
| ポスト | 20万 | 機能性門柱、ポスト、インターホン、表札つき |
| 宅配ボックス | 10万 | でかいの |
| 防草シート砂利敷 | 10万 | 草取りはしない |
| テレビ台 | 5万 | グリーン住宅ポイントで交換 |
| ダイニングセット | 15万 | グリーン住宅ポイントで交換 |
| テレビアンテナ | 5万 | CATVはSTBが嫌いなので引かない。 |
| 物置 | 20万 | ホームセンターでこれから頼む予定 |
| テレビ | 10万 | ハイセンス65U7F |
| ベッド | 12万（3万×4） | 無印 脚つきマットレス |
| ソファ | 10万 | 妻が買う予定。まだ買ってない |
| カーテン1式 | 25万 | 不動産屋のパック。種類は少ないがカーテンレール、取り付け費込みでは破格。 |
| PC | 25万 | i7-11700 3070 |
| ３４インチウルトラワイドモニター | 7.4万 | グリーン住宅ポイントで交換 |
| リクライニングチェア | 25万 | エコーネスの展示品 |
| 昇降式パソコンデスク | 1.7万 | バウヒュッテ |
| チェアマット | 0.8万 | バウヒュッテ |
| モニターアーム | 1.3万 | サンワサプライ |
自分のブログに書こうと思ったんだけど、備忘録+本当に情報をシェアしたい人向けにURL教えればいいやと思ってこっちに書く。
一部フェイクあり。
・スペック
子なし。予定は未定。気持ち的にはひとりかも。
実家:どっちも地方。各種交通機関で片道半日かかるレベル。近所に親戚なし。
・家
本体4500-5000万、60-70m3くらい3LDK、南向き2階以上。
駅までフラット5分。
とにかく焦らない。準備ができるまでに見送った物件はすべてタイミングが合わなかったものとしてさっさと忘れる。
そのかわり「これはいける」と思った物件を秒で抑える。中古に関して言えば「この物件のここがいい」より「なんかこの物件ケチつけるところないな」くらいの方がしっくりくる。
物件サイトを見ていると「ここいつも残ってんな」という物件が必ず出てきて、内見すると大体売れ残っている理由がわかる。ひどい部屋だと北側の部屋の壁がめちゃくちゃかびてた。
逆に売れる物件は一週間残らない。目をつけてた物件がよく売れるようになってきたら選ぶ目がついてきてます。
・家の考え方
賃貸 or 所有…基本的に所得に無理がない範囲なら所有していいと思う。部屋が広くなると賃貸はコスパが悪くなってくる。
転勤問題も、状態のいいマンションが手に入れば賃貸に回せるので場合によっては収入が少し増える。
戸建 or マンション…通勤に車使わないレベルの大都市圏ならマンションでいいと思う。
ご存知のとおり戸建ては売りにくいがカスタマイズの選択肢が広いので、どんどん手を加えて自分の城を作るのに楽しみを感じられるなら戸建ては夢があると思う。
どっちの実家も地方の戸建てなので、通勤や金の問題がクリアできるなら戸建てでもいいかなとも思ったりもした。
新築 or中古…戸建てだったら新築だったけど、マンションにしたので中古にした。
賃貸住まいが長かったので中古への抵抗がなかったし、何より都内の新築マンション価格が上がりすぎている。
中古ですが、建屋が古すぎるリノベ物件はネット引けないことがあるのでフレッツのサイトで確認。
その他壁紙のはがれとかいろいろ瑕疵が必ずあるので、絶対に見に行くこと。居住中のオーナーに会えるならなおさらいろいろ聞くこと。
「オリンピックやコロナの要素で価格は下がる！」みたいなことを思う人もいるようですが、下がるのを待ってる間にあなたがローンに使える資金は今の家の家賃に消えていくし、住宅価格が誰から見ても得に見えるくらい暴落していたら、既に家なんて買っている場合の世の中ではありません。
サブプライムの経験から言っても家が買える程度の収入がある人向け、でしか住宅業界は回っていないので、必要以上に値下げする要素が今はまだありません。
・人の準備
自分の準備…ローンを通すのに一番必要なステータスは「信用情報がきれいで健康な正社員」です。
信用情報…CICで1000円で見れる。クレカや通信料金の滞納があると記録がついてる。5年くらいは残ってる模様。普通に生きてれば考慮しなくてよい。
健康(団信)…銀行でローン組むにあたって加入必須な健康保険。生命保険と同様に健康状態の告知が必要。「団信 告知書」で検索。
ローンが高額でなければ診断書の提出などは必要ないが、保険対象の額がでかいので基本的に正直に出さないとリスクが高い。
保険会社だって虚偽申告した人に保証のお金出したいと思いませんよね。
入眠剤を服用しているのですが、メンヘラ扱いになってネット銀行系はどこも通りませんでした。メガバンは通りました。
正社員…転職や起業予定がある人はローン組んでからのほうがいい。基本的に銀行は長期的に安定して返済してくれる人を評価するようです。
家族の準備…配偶者とは二人三脚になります。家買うことに対してのコンセンサスを必ずとりましょう。片方が乗り気でないのにひとりで突っ走るのは何でもそうですがよくないです。
子供がいる人は転園や転校の時期も考慮が必要。「みんなで家買うんだ」という雰囲気づくりをしておく。
同居予定や援助を考慮するとまた考えることが多そう。
不動産屋さん…信頼できる担当を捕まえること。1-2年はやりとりをすることになるのでかなり重要です。
・転居予定の土地に明るいこと
最終的に手数料として数百万は渡すことになりますので、それだけ出しても良かったと思える人がいいです。
なんの前準備もせず飛び込みで相手してくれたM井の人が当たりだったので、そのまま担当してもらいました。
・金の準備
現金…物件価格の1割くらいは最終的に必要。後で返ってくるとはいえ特に手付金は額が大きいので、フルローンでもかなり出ていきます。
その他大きいものとして不動産屋の仲介手数料、行政書士料金、買い足す家具家電(エアコン買った)、引っ越し、ハウスクリーニング(中古なので)など。
家電はヨドバシのアウトレットでかなり抑えた。あと窓のサイズが変だとカーテンがオーダーになる。幅200cm以上は注意。
銀行選び…ネット銀行は金利安いが審査がゼロイチで厳しい。通ったらラッキーくらいで考える。都内だとSBIは店舗があるのでローンの相談がしやすい。
リアル銀行は若干高くなるが、多少審査がゆるかったり商品にオプションがある。
仮審査は「あなたのステータスだとざっくりこれくらい貸してもいいよ」と言われるだけなので、物件情報などを加味する本審査通すまで本当にわからない。仮審査で浮かれない。
変動 or 固定…当然変動の方がお得だが、30-35年後までどう変動金利と付き合うかは検討すべき。1.25倍ルールは金利の支払い延長をするだけで、金利の免除にはなりません。
うちはペアローンにして、割合の少ない奥さんの分を固定にしてリスクヘッジとしました。
金利計算は必ず自分で償還表を作って、月の元金と金利の額を確認すること。金利のパーセントではなく金額で確認しないと後々で家計を圧迫します。
https://keisan.casio.jp/exec/system/1256183644
間取りが大幅に変わったので、どこに何置くかでかなり手間かかった。いらなくなった箱物家具で粗大ごみが終わらない。
諦めて1-2ヶ月かけてじっくり手直しした方がいいです。引っ越し1週間でぶっ倒れました。
はてなあもすなる家買日記といふものを 我もしてみんとてするなり
（はてなーが最近やっている家購入記を、俺も便乗してみようと思い書いた）
・子供が産まれることになったので、それまで住んでた借家をやめて家を買うことにした。
子供が動き回るようになると床や壁を汚したり壊したりするだろうし、家のカスタマイズもしたくなるだろう。これまで数回の引っ越し・荷造り作業が非常に手間だったので、幼児の育児しながらの引っ越しはまず不可能だと予想された。
・妊娠初期からなんとなく探し始め、妊娠６ヶ月で本格的に探し始め、出産３ヶ月前に物件決定、１ヶ月前に引っ越した。
物件選定、下見、ローンや物件の契約は俺と妻二人で行い、実際の引っ越し作業は俺一人で行った。
・庭付き一戸建てを借りて２年間住んでおり、自分たちが家に求める重視したい要素と、どうでもいい要素をある程度把握できていたので、それを家探しに反映させた。
物件選定
・ネットの物件情報サイトで市町村名で絞り込み、安価順にソートして諸条件から気になる物件を２０件ほどリストアップ。
中古の場合は値引きの可能性もあるので、これまでなら出せる上限価格の２割増しまでリストアップした。
リストアップした物件はぜんぶ休日に現地に行き外観や周辺環境を見た。不動産屋に連絡して内覧させてもらったのは上位５件。
・エクセルで物件比較表を作り、要素ごとに傾斜配点して点数を付けて最も高得点の物件を買った。
高配点順に、「駐車場台数」「延床面積（部屋数）」「価格」「構造」「築年数」「両実家からの距離」「校区小学校からの距離」「最も近い保育園からの距離」「バス停からの距離」「敷地面積」「土地条件」「駐車場が露天か屋根付きか屋内か」「他」
俺が比較表を作り、いちおう妻にも見せて意見を聞いてたが、ほぼ追認状態だった。
（実際に使ったエクセルファイルを晒そうかと思ったけど、増田は添付ファイル付けられないんだね。）
以下、各項目ごとに説明する。
「駐車場台数」
地方都市なので車がないと何もできん。俺バイク通勤、妻は車通勤。子供が産まれれば子の保育園への送迎のため俺の車も必要になる。なので最低２台分。駐車場無しは論外、１台分のみの場合は庭を潰して駐車場追加できるか、もしくは周辺道路に恒常的に路駐できる立地か（車庫法違反になるが、住宅街では実家で車庫証明とっていつも路駐してる人も多い・・・）で判断。
両親が子育て手伝いに来てもらえばその車を止めるスペースも必要になる。できれば３台分ほしい。
→ ３台分ある家を買った、妻車、子送迎車、残り１台分はバイクガレージとして使ってる。両親が来たときは住宅地の最奥で交通量が少ないので車庫の前に路駐してもらってる。
「延床面積（部屋数）」
リビング、俺の部屋、妻の部屋、寝室、将来の子供部屋、で4LDKが最低条件。もちろん部屋は多いほど良く、面積は広いほど良い。
→ 6LDKとなった。部屋は多いほどいいと実感している。寝室二つにしていつもは３人一緒に１Fで寝て、風邪ひいたら一人だけ２F寝室で寝たり、いろいろ助かる。
「価格」
世帯年収１７００万～２２００万。物件価格４０００万が上限と妻と合意したので、４８００万以内で探した。
（妻は公立病院勤務医で、当直・オンコール量により増減。妊娠後期から産休までは時間外一切無しなので１２００万、育休明けから現在までは週２のオンコールのみなので１４００万程度。ただ住宅ローン審査では前年までの源泉徴収票で判断するので、金融機関からは１７００万として見られてたはず。
俺は残業あっても無くても５００万。県庁は時間外手当ほとんど付かない）
→ 建物の登記で持分1/2ずつ、土地は保留地なので組合の所有者台帳に連名で記載、実際の負担も1/2ずつとした。
「構造」
当時住んでた借家が築１０年のプレカット工法の木造住宅だったが、壁の外板（サイディング）つなぎ目シーリングが劣化して雨水が浸入し、中の木が腐って雨漏りがあり、さらに同構造の隣家の２Fベランダが腐って半壊してて、プレカット木造住宅には不信感があり対象外とした。
両実家は築２～３０年の鉄筋コンクリート造だが目立った不具合はなく、信頼感があった。
よって鉄筋コンクリート（RC）造、鉄筋コンクリートブロック（RCB）造、軽量鉄骨造の順に高評価とした。
→ RC造を買った。売主（建て主）がリフォーム業の社長で、その知識を生かして作った注文住宅ということで、内覧して一目見て質がいいとわかる造りだった。階段上り下りしても木の軋み音が全くしないとか、天井が高いとか、天井裏みたら断熱材が分厚いとか、床下も広いとか、壁収納が各所に多い（いまだ使い切れてない）とか。
「築年数」
新築のほうがもちろん良かったが、当時は型枠職人不足が顕著でRC新築坪単価が異常に高騰しており、手が出る価格の新築はプレカット木造ばかりなので、中古住宅中心に探した。
住宅ローン控除が効くのがRCだと築２５年以内の購入なので、築２５年が一つの基準。ただし利率負担以上に安い物件があれば築２５年以上でも良い。
→築２０年を買った。コンクリートのひび割れ等は全く見られない。
とても幸運なことに、俺の実家と妻の実家が車で１０分の近距離で、かつお互いの職場からも車で２０分以内の距離だったため（これは結婚決めてから判明）、両実家に近い位置で探した。
夫婦二人ともフルタイムで働いており、育休あけてから祖父母のサポートが絶対に必要になると予想されたため、両実家から車で３０分以内の条件で探した。
妻実家のあるA市と俺実家のあるB市は隣接。AB市か隣接した市町村で絞り込んだ。
→両実家の間で妻の実家寄り（妻の両親の毎日の散歩コース）の物件となった。
中学生になれば自転車やバスが使えるから距離があってもいい。小学生（特に低学年）は徒歩通学が基本になると思われるので、子供が歩いていける距離として2km以上で足きり。できれば1km以内。
→買った家の校区小学校は崖を迂回しないといけないので延長距離4kmあり足切り対象なのだが（この家が家の造りや面積の割に安かったのはこれが第一要因だと思う）、妻の実家が市境を挟んだ隣の市にあり、妻実家の校区小学校は家から800m。これを生かす。
越境入学は同市内ならまだなんとかなるかもだが、別の市だとほぼ不可能。市民税納めてないし仕方ないね。
認可保育園であっても世帯年収から保育料が最高負担額（月６万ほど）になるので、認可外・認定保育園でもいい。車で送り迎えになると思われるので小学校ほど距離は気にしないが、あまりに遠いと渋滞もからんで勤務時間に支障する。
→結局、基準に沿って運営されてる認可保育園が安心だねとなり、家から3kmほど離れた保育園に入園できて車で送迎してるので考慮する必要はなかった項目。
子供が高校生になれば離れた進学校に行くかもしれず、そうなればバス通学となるだろうから、あまり遠くないほうがいい。2km以上で足きり。
→1.5kmほど先に本数の多い路線のバス停がある。高校生なら歩ける距離だろう。
「敷地面積」
庭は無くてもいいが、あればいろいろ使えるだろうから。ガーデニングとか、子供が歩けるようになったら庭でプールとか、小学生になれば犬を飼うとか。
→30㎡ほどの土の庭がある。興味なかったが、いろんな植物植えてデザインするのはやってみると楽しい。
「土地条件」
当時は東日本大震災から数年のちで津波の記憶が新しく、標高は確保したい。
谷地は通気性悪く水害ありそうなので避けたい。崖ぎわ地は見晴らし良いが安定性が心配だが切り土なら問題なし、盛り土は絶対不可。平坦な住宅地の中なら土地安定性やリセールバリューは良いが、道に面した１方以外の３方を他民家に囲まれていて息が詰まらないか心配（両実家も借家も、２方のみ他民家で１方は林や崖だった）
→ 数十年前に台地を切り土して造成した住宅地の南に開けた崖ぎわの物件にした。この物件を候補にしてからは県立図書館に行って明治時代以前からの古地図を見たり、国土地理院のサイトで米軍撮影の1945年前後の航空写真を見たり、県の地図サービスで災害指定区域を確認したりして、
昔と今とで大きく地形が変わってない（その間の大きな地震でも崩落等してない＝地盤が強い）こと、盛り土ではなく切り土であること、敷地が急傾斜地崩落危険区域に指定（再建築時に制限がかかる）てないこと、を確認した。
眺めはいいし、日当たりはいいし、リビング先の庭の先は斜面で林なので四六時中リビングのカーテンを開けたままにしておけるし、今のところは満足している。かつてない巨大地震が来たら土地も家も無くなって無くかもしれないけど。
→ 土地区画整理事業が施工中で保留地上の物件なので、いろいろ勉強して詳しくなった。ネットバンクの住宅ローンが使えない以外はデメリットは無かった。リセールバリューには影響するかもしれんが、この家を売る頃には換地処分は終わってるでしょ。
→ 用途地域にこだわりは無かったが、小学校やバス停までの距離で足きりすると必然的に市街化調整区域は除外され、市街化区域の第一種低層住宅地域の物件ばかりとなった。
車もバイクも雨ざらしにはしたくないので最低でも屋根があったほうがいい。無ければあとからカーポートを付ければいいが費用が２００万ほどかかる。できれば横風や埃も防げる屋内駐車場だといい。
→ 電動アルミシャッター付の屋内駐車場となった。ガレージとしてバイク整備に使えて最高。壁にアンカーボルト打ち込んでメッシュパネル付けて工具並べてある。密閉空間で音が漏れないので雨でも夜でもエアコンプレッサーやディスクグラインダーが使える。ぐへへ
「他」
周辺環境は閑静な住宅地の最奥で、家の前の1.5車線道路は交通量少なく（周辺家に用事のある車しか通らない）子供を道で遊ばせても大丈夫そう。家が売りに出ている理由が、売主夫婦が高齢になり介護付住宅に引っ越すための処分ということで、周辺とのトラブルが理由ではない。下見や内覧のときに両隣・道向かい・道向かい両隣の方に挨拶して少し話したが、変な人はいなかった。
→現在も、たまに顔を合わせたら挨拶してちょっと世間話するくらいで、軽い近所付き合いのみしている。
保留地のせいか自治会対象外となっており、自治会費や行事参加の負担がない。
なにより妻の両親の毎日の散歩コースにある家で、毎日周辺を見てる妻の両親から「問題ない」とお墨付きをもらえて安心できた。
県庁所在地隣接の市街化区域なので、小児科は車で１０分以内に３院、大きな総合病院も車で２０分以内に２院、他内科や整形外科クリニックも徒歩（車２分程度）に数院あり、医療関係に不安はない。
買い物も価格重視のスーパーからちょっと高めのデパート系列のスーパーなど車１０分圏内に５～６件、ドラッグストアやホームセンターも車１０分圏内にあり問題ない。
（年とって車も運転できなくなったらどうしようね？３食つき老人ホームに入るしかないか）
購入
妻は倹約家（いくつかの趣味以外には服や娯楽に金使わない）なので現金一括で買えるだけの貯蓄があったが、住宅ローン減税のおかげで利息負担無しで借りられるので、何かあったとき手持資金確保のためもあり、常識的に頭金を１割入れて残りはローンを組んだ。
均等に資金負担しようということで、持分1/2ずつの共同債務とした。
住宅ローン控除年１％よりも融資利率が低ければ、借金して金が入ってくる逆ざやとなるので、控除が効く１０年間はなるべく融資残高を増やすべく、２０年ローンとした。１０年たったら一括繰り上げ返済する。月々の返済額が減るぶん貯めておく。
変動金利のほうが遙かに利率は低かったが、金利変動リスクを避けたくて１０年固定金利にした。（でも今の状況だと変動のほうが得だったな。賭けに負けた。）
土地区画整理事業地内の保留地上の物件という特殊条件のため、年利0.65%等の低金利を誇るJNBやソニー銀行等のネットバンクのローンは使えなかった。
地場の都市銀行２行に仮申し込みし、低利率のほうに本申込した。（妻がメインで使ってる銀行のほうが高かったので担当者からずいぶん引き留められたが、仕方ない）
世帯年収の２～３倍程度の物件価格、お互い安定した職業ということで審査はトントンで進んで融資決定の連絡があった。
年収（源泉徴収票)以外の金融資産も開示したが、融資担当者は俺の数百万の貯金はチラッと見ただけで終わりだった。ちょっとプライドが傷ついたぜ。
利息は0.8％台で、融資手数料等の諸費用を含めると逆ザヤは僅かとなった。
住宅ローン減税は初年度こそ税務署に行っての確定申告が必要で面倒だったが、２年目以降は年末調整で職場に用紙出すだけなので慣れれば手間でない。
・値引き
基本的に都市部の中古住宅は売り手市場だが、この物件は１年前に４８００万で売りにだして売れず４６００万で売られており（校区小学校が遠いのと保留地なのが原因だと思う）ちょっと強めに出てみた。
不動産屋を介して、「もともとの予算が４０００万なんです、がんばって４１００万なんです、保留地なので金利の安い住宅ローンが使えなくて苦しいんです、金利分まかりませんか？」と。
４４００万のオファーがあり、こっちは４２００万で再度要請。最終的に「４３００万よりは下げられん、それで無理なら売るのは諦める」との回答で、４３００万で妥結した。
近くにある小学校距離と保留地以外の広さや造りや築年数が似た物件は６～８０００万で売られてるので、造りのいい広い家を安くで買えたと満足している。
・不動産屋
仲介手数料は上限いっぱい取られたが、土地区画整理組合との所有者変更のやりとりや価格交渉で駆け回ってくれたので不満はない。
・司法書士
登記関係は銀行指定の司法書士に一任した。土地は登記がないので建物分のみ。市中の方に依頼したらもっと安かったと思う。
反省点
結果論だが、保育園までの距離は考慮しなくてもよかった。それ以外は満足。
子供が産まれる前は「田舎で静かなところがいいね」と学校までの距離をきにせず人里離れた田舎の広い一軒家をネットで見た「こんなところいいね」と話してたりしてたが、子供が産まれると子供第一の選定となった。でも子供が独立したらまた判断基準が変わるんだろうな。
あぶく銭である
ということで私は家を買うことにした
ただ同額の家を買ってしまえばもちろん手元に何も残らない、それはなんだかつまらない気がする
なるべく多くの住宅ローンを借りて、手元に資産を残し運用益でローンを払うことは可能だろうか？
ローン額は審査が下りる上限とし、残りを頭金に充てることとした
乱暴に計算するとき35年ローン、変動金利とするとき1年に支払う額は元本3%利息1%でローン総額の4%となる。
一般に株を運用したときの利回りは4%〜5%が適切な水準とされている
この水準で運用すれば手元に残した資産を減らさずにローンを運用益で払うことができる。
最初の段階で持っているお金とほぼ同額の家を買う場合、なるべく多くの額をローンに回した方が最終的に手元に残る資産が大きくなると言うわけだ。
今回私は1.4億ほど住宅ローンの審査が通りそうなので、0.6億を頭金に1.4億をローンに回すこととした。
なおこの方法をとるとき、運用負けをしてもマイナスにさえならなければローンの残額と手元の資産が釣り合うので安心感があることになる。
よく言われることではあるが「株」「不動産」「債権」に分散投資することとした。
比率は以下を目安とする
現金：株：不動産：債権＝ 10% : 40% : 30% :20%
現金は何か割安の投資先が出たときの調整用、利息はほぼ無いようなものだ
不動産は経験が無いこともあり、アパート経営は行わない方針としREIT、不動産運用のETFを中心に行う
なるべくこのとき実際に不動産を運用してその利益を分配する投資先を選ぶことで株との連動が少ないものを選ぶこととする。
地域は価格が安定している先進国とリターンの大きい新興国を半々程度に分散し合計で理論値6%の運用を目指す（過去の実績から計算する）
株は「国」「業種」を分散させ、さらに配当を狙うものとキャピタルゲインを狙うものを分けて考える。
既に株は運用経験が5年ほどあるので、分散の大事さが身にしみている
一時的に下がったときに他の業界も持っておくことで影響が少なくなるのは心理的にかなり楽だ
こちらは理論値出すことは難しいがキャピタルゲインで年10%、配当で年4%を目指す。（そううまくはいかないのでそのつもりで運用して例年5%くらいなものだ）
債権はEB/CB/仕組み債に手を出さない、あれは発行元が損失リスクを購入者に押しつけ、利益は最大限確保する仕組みになってる、発行元になりたい
基本的にドル建て社債の新規売り出しのなかで10年潰れないと思うことができる会社のもので4%の運用を目指す。
円建て及び国債は金利が低すぎるので検討しない、劣後債は10年潰れない確証があればOK
金利が上がるときは運用益も連動するはずなので変動金利を選択する
既に数年の運用経験があるので、知識のある業界にキチンと分散投資していれば大きく負けるリスクは小さくできると言う感触がある。
目標運用益に届かない場合も住宅ローンの金利分1%を稼げればトータルの資産としてはマイナスにならない。
逆に1%以上であればローンの支払いで手元の現金が減っても資産は増えているので、1%を死守する無理のない運用を行う
例えば日産やソフトバンクの社債は3-4%利回りのものが買えるので最悪 総額の30%をこれらの社債で持っておけばそれだけで1%運用益をキープできる
半年に一度リバランスを行い、ローン返済分の現金をこのときに作る
これらの前提条件は安全資産からリスク資産へのリバランスがノーコストであることを意味する。逆(リスク資産から安全資産へ)は真では無いことに注意、何故ならリスク資産を売却するときの利益から税金(約二割)が徴収されるから。
このリバランスの非対称性に着目することが、非対称リバランス投資法と名付けた由来。
ブラックショールズモデル[dS(t)/S(t)=σdW(t)+μdt]に基きランダムウォークを多数走らせて統計的な結果を確認するのと、典型的なサンプルをいくつか抽出し詳細を観察した。また最悪のサンプルを抽出して、最悪どこまで総資産や安全資産が減額するかを確認した。ランダムウォークだと下落傾向が数十年続くいやなパターンが意外と出てくる。
考えてみたが馬鹿なので、どれもこれも筋が悪いようにしか感じられない。
少なくともYouTuberではない。広告で稼ぐでも、金融でもない。ニュースを追いかけ続け風見鶏のコメントをして広告費を稼ぐでもない。
https://anond.hatelabo.jp/20181125180045
同じような人が住宅ローン通らないと悩んでいるので書くことにした。
https://anond.hatelabo.jp/20181013191517
↑これを半年ほど前に書いたものです。スペックは上記の通り。アラフォー独身でジョブホッパーWEBエンジニア。最近昇給した。
※例によってぼかして書く
。あと低金利と消費税。あとしばらく転職したくないから(重要)
住宅ローンで都内に中古マンションを買おうと思って、いつもどおりググったのだが例によってスパムが多くて調べるのが大変だったから。住宅ローンもカードアフィスパム屋の標的になっているらしくノイズが多い。
いわゆる「上級国民(あまりいい言葉ではないけど、適切な表現が他にわからない)」はいくらでも住宅ローン組めるだろうけど(親戚の公務員や某自動車メーカー勤務は楽勝で通ってた)、自分みたいな微妙な属性の人には知見になると思う。
「今時住宅ローン組むやつは情弱」とかいう人もいるが、賃貸用物件は貧弱でQOL下がるし、分譲賃貸は高い。UR勧めてくる人いるけど、礼金更新料がかからない以外はメリットが見られない。立地の割に家賃が割高に見えるし、そもそも単身者は門前払いされる。
転職直後ということで、メガバンの変動金利は無理だろうと諦めてたので、アルヒか楽天銀行のフラット35を使うつもりで不動産会社に相談したところ
「ネット銀行は30代独身男性のフラット35の申込みを停止していて絶対通らない、今申し込むならむしろメガバンの方」と言われた。スルガスキームの影響もあったけど、朝日新聞で報道されたフラット35悪用事件の影響である。住宅ローンどころか本来クレカすらもっちゃいけないタイプのやからのせいである。
メガバンがだめだったときのために、地方銀行や信用金庫などはどうかと聞いたが「地方銀行はもっと厳しいです、そもそも何故うちに来たの？となるので。これもスルガの影響です」とのことだった。ファッキンスルガ！ファッキンレオパレス！
在籍期間と転職回数が心配だったが、不動産会社の担当者いわく「空白期間や極端な短期離職がない限り職務経歴書を出せば審査してくれます、こういうご時世なので」とのこと。在籍期間や所属企業よりもそもそも本当に自宅用なの？というのを銀行は見ているらしい。
メガバン2行に不動産会社経由で申し込んだ結果、メインバンクで使っている1行が可決する(ただし変動金利の上限で少額だが頭金入れた)。
メインバンクは給与振込とカードの引落に使っていたが(公共料金と家賃はすべてカード決済)、ダメ押しというかおまじない的に他行に預けてあったいくらかの現金預金をメインバンクに移動した。メインバンク系列のクレジットカードもたまたまだが使っていた。意味があったかは不明だが。
もしこれが駄目ならば数年後に頭金を一定以上つんだ状態で再チャレンジするつもりだった。
転職した直後辺りから自宅マンションを買うことを意識し始めていて(年収も上がったし)、それならフラット35しかないな。。。と思っていたらこの事件である。こういうやから連中のおかげで不動産会社からかなりかなり警戒されている。複数の不動産会社と会ったが、どこも「何故今購入しようと思ったのですか？」としつこく聞かれた。
最初この手のやからの存在を想像していなくて、なんでそんなこと聞くのだろう？とおもったけど、朝日新聞の報道で納得した。仮に不正利用系のやからじゃなくても、属性的に融資が通るかどうか微妙であまりいい顔をされなかった。
一方で予定していた物件を安く買えた。検討している間に100万値下がりし、交渉する前に更に100万値引きを持ちかけてきた。単なる成約だけでなく、ローンが通りやすいように値下げしてきたのだろう。売り主はリフォーム業者で、例の件でかなり厳しい状況らしく早く現金化したかったらしい。
そんなわけで、東京オリンピックを待たずして都心マンションバブルは終わってる。既に新築は高すぎて実際に住む人は買えないレベルだし、あおりを受けて値上がりしていた中古マンションもこの件で値下がりし始めている。流石に平成初期のバブル崩壊やリーマンショック級にはならないだろうが(構造的にはリーマンショックよりも悪質だけど)、これを口実にまた消費税増税が延期されるかもしれない。
以前別の増田で「立地ゴリラ」という言葉があったが、自分もまさに立地全振りで探した。一応新耐震という最低基準はあったが、単身者なので70平米とかそんな広さはいらなかった。職場には徒歩と電車で15分ぐらいで、何なら自転車でも徒歩でも通える。流石に全部歩くと1時間ぐらいかかるが。
今の職場だけではなく、渋谷・新宿・池袋・東京駅周辺(丸の内・大手町・銀座)・六本木・上野・品川と主要エリアが30分前後で行ける。しばらく転職したくないけど、ある意味でリスクヘッジである。リモートOKが多いWEB系と言っても、やはり近いに越したことはない。
一方で埼玉や神奈川(東急沿線以外)や23区外縁部の郊外マンションも見たけど、安くてびっくりした。同じ予算なら倍の広さで半分の築年数になる。そのかわり駅からバスで10分とかそんなのばっかだったり、足立区某駅みたいに治安激悪だったり。単身者がそんな物件買っても困ることになるし、そもそも例の件で融資審査通らない。
都心が異常に上がりすぎているというのもあるけど、中国人投資家がいないというのもあるだろう。GWに実家に帰ったとき、兄弟が「東京ってそんなに高いの？」と驚いていた。
さてこれから長い長い返済生活である。ただ実はあまり心配していない。月々の返済は今払ってる家賃と対して変わらないし、都心の中古物件なのでいざ売るときも極端な値下がりしないだろうから。ただこれまでみたいに買ったときより高く売れるみたいなのはないだろう。
