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はてなキーワード: 修繕積立金とは
■前提
- (世帯年収) / (毎月の返済額) / (目安の物件金額)
- ～1,500万 / ～17万 / ～5,500万
- 1500万～2500万 / 17万～26万 / 5,500万～9,000万
- 2500万～ / 26万～ / 9,000万～
※全期間金利0.5%、35年ローン、頭金・ボーナス払なしで計算
※管理費・修繕積立金・固定資産税として3万を、毎月の返済額に入れて計算
※年収が増えれば増えるほど、20%を上げるリスクは減ってくる。
- ③駅徒歩
- ④築年数
- ⑤広さ
■ファクターの整理
・①はリスクをどこまで許容できるか。
①⑤は将来設計と変化に大きく影響を受け、購入の目的やタイミングにより変化。福祉まで考慮したら②も。
②③④⑤は将来の不動産評価に大きく影響してくる。購入してしまえば、売却のタイミングしかコントロールできない。
・世帯年収～1500万
- 都は諦め3県中心
- 資産価値を重視しようとしても、そもそも②で選択肢は狭まる
- 住居用の購入がベターだと思う
・世帯年収1500万～2500万
- ①が決まったら、②～⑤で優先順位を決めて絞っていく
・世帯年収2,500万～
- 好きにしなはれ
■結論
・年収1,000万でも、リスクを取らない限り(資産性重視の)エリアは選べない
・一般家庭は悩むな、感じろ。
■余談
首都圏4,000万人くらい住んでるんだぜ？
コロナ禍になる一年ほど前、都内某所に投資用マンションを買った。
夫婦共働きでも世帯年収700万円くらいのザコ中のザコなのだが、資産形成セミナーを見に行った会社の営業の口車に乗せられ2000万円の部屋をローンで買ってしまった。しかもサブリースで。
購入後数年間は減価償却で節税できることと、ローンの返済額と家賃収入を差し引いた金額で個人年金代わりにできる (自分に何かあった際、団信でローンが消えて奥さんに家賃収入か売却益が遺せる)と言われたような気がする。
購入後、当然節税分で補えるわけのないローン返済が負担になっていき、家計を圧迫していった。
何回か売却を検討したのだが、「せっかく大金を使って買ったのだから」とか「今は苦しくても将来楽になるはず」などとまったくロジカルでない思考で自分と妻を納得させここまで傷を広げてしまった。
だが数年後、子供が誕生するなど家庭環境の大きい変化があり、家計を見直す際この負債がどうしても無視できなくなってしまい、売却を検討することにした。
マンションを買った際の営業に相談し、不動産屋を紹介してもらい売却までこぎつけた。
売却金額は900万円だった。
不動産屋から「売却はいくらぐらいを希望ですか」とか(相場があるんだからそんなこと聞くことがおかしいと思う)、「同じ間取りの物件が非公開で出回ってて高額での売却は難しい」とか言ってきたり、かと言って聞いてもないのに自分の子供の話をしてきてフレンドリーな印象を植えつけようとしてきたり、最初売却金額は600万円までしか無理と言っていたのに妻がゴネたらいきなり900万円に金額が上がったりと、今考えると怪しい業者だった。
不動産が数年で半額以下にしかならないなんてとても信じられなかったが (いろいろな理由を言われた。サブリースの家賃が逆ザヤになっているとか、地域の治安がよくなくて人気がないとか、築年数がかなり経っており修繕積立金が上がるのが明白だからとか)、この重い荷物を下ろせると思うとそれでもサインしてしまった。
ローンの一括返済が手持ち資金では足らなかったので、親に頭を下げて協力してもらった。
それでも、不動産Gメンの動画とか見るとマンションまるごと一棟買っちゃって身動き取れなくなってる人とかがいて、自分はまだ親にも恵まれたのもあり精算できてラッキーだと思った。
体も健康だし、妻も働いてくれるし、親の介護の問題も今のところないし、働く場所もあるからまだやり直せる。
みんな、不相応な買い物には気をつけてね
結婚して約3年、共に30代前半で子無し(近々ほしい)、マンションを購入しようと思っている。
条件にピッタリの物件がちょうど見つかり、説明と見学を受け、あとは決断した旨を担当者にメールで送るだけ。
皆さんの様々な意見を聞かせてほしい。その上で自分で判断したい。
主なポイントは２つ。
動機としては単にずっと引っ越したかったから。山手線沿線エリアで2DKの50平米くらい、家賃9.5万の古いアパートに2人で住んでいる。エリアでの相場からしても格安とまではいかないまでも、結構な割安感。そのため他の居住者もあちゃーな家族が多く、トラブルにまでは至らないが、騒音がひどかったのでずっと引っ越したかった。
ただ、そんな動機でこのタイミングでマンションを購入していいのか難しい。
騒音はこれまで我慢してきたし、子供ができたわけでもない。ただ将来を見据えて少しいい部屋に住みたいよね、というレベル。こんな感じで決めていいのか。もちろん自分1人でも最悪返せるくらいの、ちょうどいい価格帯で探してはいるが。
また、思いつきで探し始めて1ヶ月弱しか経っていない。新築のモデルルーム2件と中古マンション3件見ただけで決めて良いのか。相場からして1年で1~2件出てくればいいレベルの物件だとは思っているが、すぐに見つかり不安になっている。もしかしたら思い込みで、数ヶ月待てば同様か少しいい条件の物件が出てくるのでは？ただそうでなかった場合、今の物件は手遅れで、次の希望の物件が出てくるまで下手したら数年は同じ家に住む必要がある。。
難しい…難しい…。
ご時世的？に今購入するタイミングなのか？という疑問もある。不動産は上がり続けており（イメージとしては5年前から＋1000~1500万、それ以上のとこも）、年収が変わらないとしたら早く購入した方が選択肢は広い気がする。しかし、空き家も増えてくるという情報もあり、今はバブルの最中だとも言われている。5年したら価格帯が下がる、良い条件の物件が出回りだす可能性も全然あると思っている。素人にはわからん。。
※引っ越す選択肢は今のところない。引っ越しにお金掛けるのであれば、旅行いったり美味しいもの食べたり、物件購入の頭金にしたいという気持ちが両者で強い。子供ができたら別。
新築のマンションなんて買えると思っておらず、当初は中古マンションに絞って、希望の沿線と価格・広さ(70平米で3LDK)・築年数(20年以内)で探し始めた。そこそこちょうどいいのが数十件ヒットしたため、勢いで見学だけさせてもらった。恥ずかしながら知らなかったのだが、中古物件は基本的に自分たちの費用でリフォームする必要があるということを教わった。リフォーム済みの物件もあるが、その場合利益分の金額もおおよそ乗せられているので、自分たちでリフォームを依頼するより少し割高か良くても同程度。リフォームの金額的には３LDKで400~500万程度（壁床水回り総取替）。それに諸費用が物件の金額の約10%程度乗っかるため、あれよと世帯年収の5倍くらいには膨れ上がる。それだけでなく、中古は管理費と修繕積立金が高いので、月々の支払いにもしっかり乗ってくる。。
うーん、中古マンションなら自分1人の年収の5倍程度に抑えたかった、というより抑えられると甘く考えていた。今の家賃＋1万くらいで広いとこ引っ越せると思ってたが、不動産の上がり具合舐めてた。。住み替えで売ることも考えると築20年以内がギリギリかなと（なんとなく）思っていたが、予算を同程度まで落とすのであれば、築40年~50年くらいまで条件を落とさないといけない…。将来住み替えたい（売りたい）と思っているので手を出せないし、マンションの治安（住民の層）にも不安が募る。
そんな中見つかったのが今の新築のマンションだ。条件としては沿線・価格（ローン借入金額）・広さが同程度。ポジティブな要素としては築年数が20年近く若くなる、ネガティブ要素は徒歩が+5分強というところ。対新築では価格に対しての広さは破格だと思っている。希望にピッタリかつ新築であれば世帯年収5倍に収まれば少し背伸びしてもいいかなと考え始めた。
SUUMOレベルではあるが沿線沿い調べても一番自分たちにピッタリの物件で、自分としては現時点で他に候補とする物件はない。
※配偶者は＋5分が微妙だと思っているが、新築に対する憧れと葛藤している
沿線と広さを固定して考えた時に、築年数（40~50年）を許容して家計の余裕と駅チカを取るか、将来も見据えつつ(リスクはある)現在の住環境を取るか。悩ましや。。
購入か賃貸かは自分の中では結論が出ている。引っ越すなら購入したい。
引っ越す選択肢は現状無いと上述しているが、その理由の一つとしてもう少し広い家に住みたいと思っているからだ。
自分は8割方リモートワークであり、数年でフルリモートになる可能性もある。だからもう一部屋どうしてもほしい（配偶者の要望）。収納も足りなくなってきているので、その面でも広い家がよい。
自分はイビキがうるさいため、寝室も分けたいと言われている…（；；）
今購入を考えている物件のレベル（主に沿線と広さ）で賃貸探すと、月々の返済額の＋4万くらいするんですが？賃貸なので築年数を無視してもそのレベル。築20年以内なんて贅沢言ったらまた賃料上がるじゃん。改めて今住んでいる山手線沿線のエリアでファミリーで暮らしている人ってすごいわと実感した。みんな金持ちだなー。
今の生活水準（お金面）で住む部屋のグレードを上げるなら、購入一択ですわ。もちろん購入のリスクはあるけどね。
※ちなみに沿線の変更も選択肢としてない。配偶者の通勤を考えると、沿線変えたら転職しないといけない。あと自分的には都内で遊びたいので、沿線の極端に奥も嫌だ。
■余談
新築マンションは投資の側面で見られすぎていて、見識者(笑)のコミュニティ(笑)のレビューなんて読む価値無い。人気エリア×駅チカ×価格×その他（設備や周辺環境）でしか語ってない。
投資する価値があるか（将来的に相場が上がるか）の目線だけのため、お金持ちの道楽ポエムだったりギャンブラーの考察程度の価値。
自分含む庶民が気にしすぎる必要は無いと思う。もしかしたら中古マンションも同じかも。
※購入したいと思っているマンションのレビューボロクソだったお…（；；）
あと賃貸vs購入の議論（パラメーターは複数あるにせよ）ってまじで不毛だわ。どっちが得だ損だ言っているけど、賃貸が得なことなんて一つもない。
毎月同じ金額出すのであれば、庶民レベルでは圧倒的に購入した方がいい物件で暮らせる。
ただ、働けなくなった時や、動きにくくなったり、資産価値が落ちるというリスクは多分に購入側についてくる。（それを得勘定してるの…？）
どっちが得だ損だなんて、結局金持ち目線の戯言。自分たちの生活を見据えて、それに合った判断するのが良いよね。
購入するための言い訳と不安を長々と書き並べただけになってしまった。。
■追記
トラバしてくれた人ありがとう～！！！背中押してもらえて嬉しいーーー！！
外野の冷静な意見も確かにだし、やっぱりみんな悩みながら決断したり、決断しても悩んだり、不安は少なからずあるよね！
何かしらクソなところ絶対出てくるけど、新築だしで乗り切ろうかな～と思ってる！！
ありがとう～～～＾＾
とりあえずざっくりシミュレーションして見たら良いと思う。
購入金額は4000万だが手数料や諸経費で大体10％くらい必要になってくるので4400万。
まぁここは貯蓄の600万から400万支払うとして住宅ローン4000万スタートで考えてみる。
【収入の部】
収入が手取り38万に奥さん側で6万で世帯手取りが月44万円かな？
ここに児童手当が貰えるから1.5万足して45.5万円が使えるお金となる。
【消費の部】
4000万円に35年ローンって考えると変動金利0.3％で月10万円程が消える訳だ。
そして子供1人の家の月の生活費が家賃を抜いて平均24万円との事。
戸建ての場合は修繕積立金が月1万円必要になる(じゃないと破損しても直せない)
そして固定資産税が16万円で月換算だと1.3万円。
【残額の部】
お子さんが居るなら貯蓄としてもやはり月5万程度は何かあった時のために必要だと思う。
と、なると1.9万円。お小遣いが1人9500円です。
つまりですよ。
これからの季節やれピクニックだ遊園地だ行きたいと思うんですよ。
きっと車だって欲しいでしょう。そういうのを全て我慢して新居を構える訳です。
お子さんを習い事にも行かせる事ができない訳です。
ボッサボサのお母さんとスーツすらままならないお父さんの待つ生活。
その上で、変動金利なのでちょっと利上げされたら詰みます。家すら残らない訳です。
茨城とか栃木の辺境地に構えれば土地ほぼ0、ローコスト2000万くらいの家なら…
まぁ家賃が5万くらい圧縮できるので多少マシかも知れませんがそれでも厳しい。
兎にも角にも、奥さんのお小遣いが9500円で許容できるか聞いてみると良いでしょう。
モラハラっぽくなっちゃいますが現実、そういう生活が待っていると自覚して頂いてその覚悟ができるなら良いと思います。(増田含めて)
ゲームだとアレだけど、リセールバリュー重視はマンションとか高級車とかだとよくある戦略。
たとえば中古マンションを5000万円で買って5年住んで5000万円で売ると、5年間の家賃は0円。(実際は固定資産税とか修繕積立金とかが掛かるし住宅ローン減税等もあるので収支計算は結構複雑だけど。)
もうちょっと安い世界だと、ロレックスの時計を50万円で買って3年使って50万円で売れば実質タダ。まぁその3年間で相場の変動や無くしたり壊したりするリスクを負うのだけど。
もうちょいガッツリ値下がりする例だと、MacBookProを20万円で買って2年後に10万円で売ると実質10万円。Windowsだと中古買取価格がほぼ0になるから10万円のWin機買うよりハイスペで得。とかそういうの。
ただ、新作ゲーム、特に弾数の多い人気作の場合は、中古買取価格が二束三文だから、早解きしてすぐ売る人以外には良い戦略では無い。
メーカーは、中古で買われてもカネが入らないのだから、DL版はリセールバリュー相当の値下げをしておくべきで、ちゃんと値下げされてればパッケージ主義者はただのバカでしかなくなる。
https://www.ms-ins.com/kurumamo/
若者の車離れの原因は金が無い（色々な物が高くなっている）なのは明らかだし、あるかないかであればあった方が当然いい。
どっちが優れているかでは無く自分に合った方を使えば良いのだ。その足しになれば良いことをつらつらと書く。
意外と駐車場代を気にする人は多いが車本体も含めて考えている人は少なかったりする。
一括で買うなら車両本体価格＋諸経費を抜いた貯蓄に対して 駐車場代＋3万で月々の費用を算出してみよう。
新車や中古をローンで買うなら頭金＋諸経費を抜いた貯蓄に対して 月々のローンの支払い＋駐車場代＋3万で算出してみよう。
どうだろうか？
自分の乗っている車を丁寧に乗り、事故もなく、かつ人気や需要を感じ取れる人は下取りや買い取りでほぼ無料で新しい車や利益を得られます。
しかし普通に乗ってガタが来て買い替えとかですとたいした下取りにもならず前の車のローンが残った状態で次の車のローンも払うことも。もちろん中古で自分で乗りつぶす気なら問題ありませんが資産にならなくても大丈夫でしょうか？
持ち家で駐車場があるなら無料ですし分譲マンションとかで月数千円とかであれば正直誤差の範囲です。保険や本体である程度妥協すれば差は埋められます。ただ3万の半分である1万5千円を超えるとどうしても負担として重くのしかかってきます。小手先でどうにもならないレベルです。
分譲マンションの人だと修繕積立金とかで感じているでしょうが機械式駐車場ってとにかく金かかる。もう何に金かかってるのか分からんくらい高い。それしか選択肢が無いなら仕方ないが他にも選べるなら平地を探そう。あとマンション買う時は機械式無いとこおススメ。車所有率下がって駐車場代は入らないし修繕積立は上がるしマジでお荷物
他の交通機関やカーシェアが近所に無ければ歩くか自転車か二輪車か自家用車しかない。恐らくそんなとこの駐車場代はほぼタダなので本体価格と月3万で考えよう。天候とエンジンたる自分と3万の天秤だ
逆に他の手段が用意されているなら自分の妥協レベルを決めよう。結局車はあれば使う。無いときどうなってどんな不便がかかるか。他の手段でカバーできるか。ここを明確にすれば最終的に車を持つかカーシェア等の他の手段を使うかはハッキリする。
子供の体験とか思い出とかふわっとしたステマで車買わせる前に本体100万で買って月3万かかって駐車場なけりゃ更に月1万2千円かかるぞザマーミロとか書いてみろ。
もしくはカーシェアって月3万じゃ月35時間くらいしか乗れません。二日も乗れないなんて不便ですよねとか書けや。実際はプランでもうちょい乗れるけど毎週末土日に気持ちよく乗ったら自家用車より高くつくぜ
40代、このまま一生8畳1K賃貸暮らしというのもどうなんだと思って家を買ってみたくなった。
戸建ては理想ではあるが価格的に郊外に行くことになって不便そう、老後を考えて平屋としてもコスパ悪そうなのでマンション一択。相場はよく知らないが3,000万台ぐらいか？みたいな雑なイメージで調べた。
そしてある程度候補が絞れてきて、本当にこの価格を払えるのかが気になった。一応、住宅ローンの仮審査（4,000万）はOKだったので貸しては貰える。しかし貸して貰えるのと払えるのは全く違う。
冷静に考えて40代の今から35年ローンを払い終えるのは70代。年金受給開始が65だとすると5年以上はローンを払い続けなければならない。昨年やっと年収1,000万に達したが所詮は残業代の積み増し効果で管理職になれれば数割下がるし、50代になればさらに2～3割、そこに役職定年も加われば50代後半には年収500万ぐらいか。年収500万は手取りにして400万前後、毎月30万未満。
毎月返済＋固定資産税＋管理費＋修繕積立金＋保険料で10～15万程度。ここからさらに生活費と貯金を捻出すると考えると、気軽に新iPhoneをポチるなんて独身貴族生活はもうできないのでは？
いや60歳定年だから再雇用後5年間は年収500万も無く、恐らく年収300万程度だろうと考えるとさらに苦しい。こんな苦しい生活を60～70代の間に送れと？
そもそも定年後にローンを持ち越すのが間違ってるとして就労中に返済しようとするとローンを組めるのは20年未満、毎月15万～程度の負担になる。
安定した老後を見据えて家を35年ローンで買おうと思ったら逆算して、25歳の時点で買わないと詰んでしまってるのではないか？？？
もしかしてもう家を買うには遅すぎるのか？
ちょっと前にブクマで40代には魔物が潜むというのを見かけた。著名な冒険家は揃いも揃って43歳で命を落としたという。40代になって何かを成そうとすると大概禄な事にならないのだ。
思い返せば家を買おうなんて思ったのも、何かこれまでしていなかったことを試してみたくなる無謀なのかも知れない。
だけどやっぱり家を買ってみたいんだよなあ……
優れた土地はもはや売り手がおらず、大規模再開発が仕掛けられない。
強引に高級な雰囲気を作ってきたせいで、
（ただし小金持ちが入居するので住民レベルはある程度担保されている）
もう語り尽くされているが、
なにより、低金利を背景にした無謀なローン。
すべて導火線が異常に短い時限爆弾だ。
ブランドで生き残る建物は結局「昔からいい土地だった場所」だけだ。
劣悪な立地を深く深く掘り起こして無理やり立てた楼閣は、
これ以上インフラ面の上積みも期待できず、
本業の人ほど買わない。
同じ額を出すなら、立地のいい中古マンションを豪華にリフォームしたほうが、
圧倒的に安くて広く、リセールバリューも高く、ランニングコストも安い。
そして豪華な住まいにできる。
あと10年もかからないうちに管理が崩壊するタワマンが続出する。
総会が成立しない（組合決議で半数または2/3取る手段がない）。
結果、一部の良識ある住人ががんばったところで、
自慢の施設は閉鎖されていく。
一時金を徴収しようにも、足並みが揃わないので成立しない。
お金がある人ほど、そういうわずらわしさから離れるために引っ越してしまう。
入居から１０年ほどはいいが、子供が育てば住人の回転率が悪く、
富裕層はそもそも、最初から富裕層向けの施設とヘルパーを使っている。
見栄で住んでいるギリギリの層だけだ。
役所や小中学校など、各種公共施設の設置ペースも無計画すぎる。早晩破綻するだろう。
高島平や三郷、西川口あたりの大規模公団の失敗から何も学ばなかったのだろうか。
タワマンは富裕層の一時のリッチな住居として今後も増えるだろうが、
つまり、ローンで買ってもまともな値では売れなくなり、
そして非常にお手軽な価格で手に入るタワマンの空室が世にあふれるが、
ローンと平行して支払うコストは増える一方なので、
・「ベランダの室外機が爆風で壊れた。これ修繕してくれるよね？」→共用部か専有部かを巡って紛糾
・「駐車場も階段もエレベーターも踏み潰されたときの衝撃で半壊か全壊してる。どれから修繕すればいいんだ」→修繕の優先順位で対立→住民投票をしたくても国外退避したオーナー、連絡が取れない住民多数で標準管理規約で定められた合意のための出席数を確保できず→「標準管理規約改定するしかない」「標準管理規約改訂の合意も取れないじゃん」 苦悩する管理組合が描かれる
・「駐輪場と駐車場が壊滅した。まあ大きな被害を受けていないだけマシだよね」→修繕業者の人手、部品不足で修繕に「N年」待ち→「うちは駐車場を使ってない。なんでうちまで駐車場の修繕積立金にお金出さないといけないんですか？」→住民の間で議論 苦悩する管理組合が描かれる
・「うちのマンションもまあまあ被害受けたけど、どうにかなるやろ」→実は修繕積立金がない「借金マンション」でした 「は？修繕積立金がないから一時的に100万出せとか、被災者に言うことか！！！」 「でも、お金がなきゃマンションを復旧できないんですけど……」「そんなんどうにかしろや！」 苦悩する管理組合が描かれる
・「被災から数カ月経ってるんだし、そろそろマンションの隣にあった憩いの場（公園）の復旧進んでほしいですが、（都道府県）は何してるの？」→「そこは公開空地となりますので、管理組合様で修繕してください」→「えっ！？」→「あと修繕するときは（都道府県）の届け出に沿って修繕してくださいね、植えていた木はこれで、遊具はこれですね！」 苦悩する管理組合が描かれる
・「補修工事をする前にアスベストが飛散してないか調査が必要です」「半壊してるのに調査ってなんだよ（怒）」「この調査も時間いただいておりまして、半年ほど待っていただけないかと」「いや、待てないすぐやれよ」「分かりました。それでは怪獣災害による特例措置を使って進めますので、自治体、（都道府県）、国への届け出をお願いします」 苦悩する管理組合が描かれる
・高齢者が中心で判断も決断もできない管理組合。見過ごされた欠陥、全てを丸投げしたヤバすぎる補修工事、二次災害を予想させる形で終劇
