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はてなキーワード: 修繕積立金とは

2020-10-03

anond:20201003095115

高いところは憧れるけど、一生管理費修繕積立金払わないといけないのがなぁ…たまに良いホテルに泊まるだけで満足だわ

2020-09-12

不動産投資における資金計画って頭がおかしいと思う。

以前不動産投資に関する投稿を書いて「お前はネギを背負ったカモだ」と罵倒された増田です。とりあえず「東京オリンピックが失敗したら都内不動産価格は下がると思っているので、今は不動産投資なんてやりたくありません。」と言って営業を引き下がらせたけど、万が一東京オリンピックが無事開催されて都内不動産価格が維持された場合のために、営業を追い払う用の理論武装をしたいので投稿する。

住宅雑誌とかで紹介されている、マイホームを買いたい人向けの資金計画では、「物件価格の何割分かと諸経費が支出できるように頭金を用意しましょう」「5~10年程度の金利固定のローンを借りて、余裕があれば繰り上げ返済をしましょう」みたいに書いてあったと思う。そして自分はその理論を信じて自宅マンションを購入し、せっせとローンの繰り上げ返済をして来たので、不動産投資資金計画が雑過ぎて理解できない。

不動産投資業者宣伝文句は「初期投資ほとんど要らない」「リスクは株などより低い」なんだけど、頭金も諸経費も準備せずにフルローンで何千万もの借金を背負うこと自体リスクでなくて何なのかと思う。親戚がかつてそのような話に引っかかり、設備修繕費やら何やら金を使わされた挙げ句、当該物件が取り壊されることになって、危うくローンの残債より安い値段で買い叩かれそうになったが、何とか交渉で残債相当分の値段で買い取らせてローンだけが残る事態を免れたと聞いて不動産投資は怖いと思った。

マイホームの購入と不動産投資の違いは、「自分で住むのではなく、他人に貸して家賃をもらい、それでローンの返済や管理費などを賄う」というところだけではないのか。マイホームを買うときに頭金が必要なのは、ローンをなるべく少なくして、借金を払う期間を短くするためと、万一その物件を手放す事態になってそれが購入時より値下がりしても、ローンの残債が残る事態を防ぐためだと思っていた。

不動産投資の「頭金も諸経費もローンで賄えば良い」という理論は、「不動産歳月とともに老朽化し、価値が落ちる」「不動産には定期的なメンテナンス必要であり、そのためには経費がかかる」という当然の事実無視していると思う。たとえ物件の購入時に新築もしくはそれに近い状態で、それなりに高い家賃で貸すことが出来たとしても、老朽化に伴い物件の魅力が落ちて家賃を下げざるを得ない事態は起こりうる。

から最初家賃はローンの返済額プラスアルファだとしても、家賃が下がったとき対策をしておく必要があると思う。ローンの金額を少なめに設定できれば管理費修繕積立金固定資産税賃貸から捻出できるし、何かメンテナンスお金必要になっても自腹で負担する金額が減らせる。

資金が潤沢な人は、敢えて投資マンションを購入して借金をこさえ、それを経費として申告して節税対策にするらしいが、マイホーム用の住宅ローンより金利の高い借金をして、銀行やらローン会社に払う余計な金利の方が、節税できる金額より高かったりしないのか。

不動産投資というのが金持ち向けの道楽に過ぎないのか、普通収入しかないサラリーマンがこういう投資話に引っかかる理由は何なのか、謎は尽きない。

2020-09-02

不動産投資って本当に儲かるの?

そんなに高給取りではないのだが、給料とかが安定している業界にいるので、最近やたらと投資関係営業を受ける。

600万円の債券を買うと毎年5%の利子が付きまっせとかその他いろいろ。特に納得行かないのが不動産投資。親戚で不動産投資経験者がいたので話を聞いてみたが、ただワンルームマンションのローンを背負わされてその設備の修理代とか管理費とか固定資産税を払っているだけだったそうだ。その物件はかなり古くて取り壊しが決まっており、新しくその跡にオフィスビルを建てる会社物件買取りに来たが、「相場だとこのぐらいになります」とやたら安い金額提示されたという。それだと物件だけなくなってローンが残る最悪の事態になるところだったが、交渉の末ローンの残りが相殺できる値段で買い取ってもらったとのこと。ローンが残らなくて良かったけど、結局何が儲かったのかさっぱり分からない。

資金が潤沢な人は敢えて借金をして、ローンの利子とかを必要経費として申告し、節税を図るらしいが、私は多少税金を多く払うより、何千万ものローンを背負って銀行とかローン会社に利子をひたすら払い続ける方が嫌だ。

私のところに不動産投資の話を持ち込んだ自称投資プロは、「頭金なんか要りません」「投資はフルローンで」などと言うが、それってマイホームが欲しい人が準備すべきマネープラン真逆じゃないか普通物件の何割かと諸経費が払える程度の頭金を用意し、余裕があればどんどんローンを繰り上げ返済していくべきなんではないかと。

ましてや投資物件のためのローンは自分が住むための物件住宅ローンよりも金利が高いそうなので、節税のためにわざと借金をするようなお金持ち以外、何のメリットがあるのか分からない。もし私がお金持ちで、ローンの助けを借りなくてもマンションとかアパートを即金で買うことが出来るなら、それを賃貸に出して毎月不労所得がいただけるので喜んで話に乗っかるが、賃貸料はローンの支払いに消え、固定資産税管理費修繕積立金こちらの持ち出しなら旨みのカケラもない。

いったいどういう人がどんな物件を買って儲けているのか、成功例があるなら教えてほしい。

2020-08-18

anond:20200815114327

今回の疫病騒ぎみたいなことが起きて、突然職を失ったり実入りが激減したときに、毎月固定で給与の数分の一出ていく家賃って恐怖だな、という思いが強い。

今住んでる区分所有集合住宅管理費+修繕積立金なら、家賃相場の半分以下で済むからまだまし。

2020-08-17

anond:20200817100239

一般的日本の一軒家なんて大抵安普請なんだからちゃんと補修しようとするとそれなりの規模のマンション修繕積立金なんて比じゃないくら費用がかかるよ。

朽ち果てそうな幽霊屋敷みたいな家に住んで、建物ダメになるのと自分たち死ぬのでどちらが早いか勝負したいなら別にいいけど。

2020-08-01

そんなに貧乏ではないつもりだけど、もっと貯金がほしい。

このコロナ禍の中にあっても、普通に給料ボーナスももらえる素晴らしい職場にいる。が、私は今の仕事が嫌いだ。他の職種の人に囲まれて、「文房具補充しとけ」とか「コピー機調子が悪い」だのと文句を言われ、それらに対応する手配を終えてほっとしていると、今度は別の人から「○○がないみたいだから買ってくれ」と言われる。しかも彼らは昼間ほとんど席におらず、夕方から本気でデスクワークに取りかかるので、こっちが対応しようのない時間でどうしても翌日回しになる。うぜぇからまとめてもっと早い時間に言えといつも思う。私はあんた達の下僕じゃない。

できるだけ早く今の仕事を辞めたいが、辞めたあとに食べていけるようなスキルがない。別にスーパーレジ打ちでもコンビニ店員でもやったって構わないが、臨機応変スピーディー対応するスキルが低いのでたぶん向いていないと思う。多少収入が減っても良いように、頑張って住宅ローンを終わらせたし、なるべく貯金もしてきたけど、それで老後まで生きていけるかというと微妙だ。とにかく労働時間を今の半分以下にして、あとは好きなことをして生きていきたい。

いくらローンが終わっていても、毎月修繕積立金管理費は払わないといけないし、年一回は固定資産税を払わなくてはいけない。今の貯金を取り崩して暮らそうとすると、極力節約してなるべく旅行外食もせず、今は面倒でやっていない自炊に励むようにしないとあっという間に貯金はなくなってしまう。

今は自由旅行とかできる状況じゃないけど、好きなようにあちこち出かける自由時間がほしいから辞めたいのだ。趣味にもお金を惜しみたくないし、結局自由になると今よりお金がかかるだろうという予測しかない。お金専門家みたいな人にローンを終わらせたとか貯金がこれだけあるとかいうと感心されるけど、私の望む生活を実現させるにはたぶん足りない。

今の仕事を定年まで大人しく続けて、貯金を増やす努力をするのが一番正しいんだろうけど、自分人生これだけで終わらせたくないという思いが消えない。世の中で自分の好きなことを仕事にできる人は一握りだろうし、自分にそういう才能はないような気はしているが、イヤなものはイヤだ。いわゆるフリーランスで好きなことを仕事にしている人も世の中にはいるが、彼らはこのコロナ禍の中、どうやって生きているのだろう。逆にサラリーマン人生特に不満を感じていない人にも、どうやって自分仕事人生を楽しくしているのか聞いてみたい。「家族を養わないといけないからしようがない」じゃなくて、「仕事楽しい」っていう人はどのくらいいるんだろうか。

追記:その後、保険屋兼FPみたいな人に自分の貯蓄や年金シュミレーションを作ってもらい、「これだけ貯蓄していれば大丈夫です。」みたいなコメントをもらったんだが、何だか安心できない。定年まで働き続けて、その後年金が出る年まで多少なりとも働いていれば大丈夫そうだが、早期退職して年金が出るまで10年間無収入とかだとやはり厳しい気がする。心配しすぎなのかな。

2020-07-20

anond:20200720125527

これって釣りなの?金持ち自慢かと思ったらそうじゃないのでびっくりした。元増田金持ちと認める家庭は年収どのくらいなんだ?

私の年収元増田投資で稼いでいる収入よりよっぽど安いけど、それでも毎月ちゃん給料がもらえてボーナスも出るのでありがたいと思って生きてきた。

それに一戸建てってそんなに魅力的かな。私は元増田が考えているよりかなり狭くて貧乏くさい一戸建てには住んだことがあるけど、それほど広くなくても掃除が面倒だし、町会で近所の草取りに駆り出されるし、ゴミ出しもちょっと歩いて収集場所まで持っていかなければならなかった。

今はウサギ小屋のようなマンションに住んでいるけど、月々管理費修繕積立金を払っておけば、もろもろの面倒は管理会社管理人さんがやってくれるし、ゴミ出しは出したい日の前にマンション内のゴミ置き場に老いておけば良い。掃除が嫌いなので、狭い家でもキレイにしておくことができないのが泣き所だが、自分が面倒くさがりなので仕方がない。

それにしても世の中には高望みをする人がいるものだ。全然生活に困ってないのにあれが欲しい、これが欲しいって人の欲望に限りはないんだね。

2020-07-17

中古マンション買うかも

しがないソフトウェアエンジニアしてるけれども、今の会社含めて業界全体的でリモートワークが定着しそう。というか、今の賃貸がク○過ぎて、自宅作業苦痛引っ越しを考えるも、「新建築」に載るような集合住宅に住んだ時期を想起しても、この国の賃貸クオリティーはあまり高くなさそうであり、人生で初めて不動産購入を検討中

現在都内でも比較的小さな店が多い中央線沿いの街住みで、引越し先は賃貸ベースならば1年ぐらい前から中目黒検討していたが、物件を買う=10年ぐらい住むとなるともっと自然が多い街に行きたいみたいなところ。

ひとまず中古マンションの購入を検討をしているが、驚くほど非効率作業を強いられるので誰かにこの不満を共有したい。

マンション内装部分はいくらでも変更可能なので、正直部屋の写真とかはどうでも良い。寧ろ、「マンションの躯体・構造」「管理組合」そして「街の将来性」に関する情報を知りたい。これらは相当程度データ表現出来ると思われるところ、suumoなりhomesなりを見ても絶望的にそれらの情報記載されておらず、なんとなく良さそうな物件を見つけては不動産仲介業者との膨大でかつ不必要コミニュケーションを強いられる。そのわりに不動産仲介業者提供する新しい情報殆ど皆無だったりする。

例えば、このようなデータを見たいが(意外と)標準的に容易に閲覧可能となっていない。

◎「マンションの躯体・構造

◎「管理組合

↑ 一部のマンションではこれらの大部分の情報が [マンション管理ネット](https://www.mirainet.org/) で見られる

◎「街の将来性」

...

...

etc

正直これぐらいのデータがあれば、今すでに標準的に表示されているデータと合わせ、知らない街の知らないマンションでも短時間で相当程度その価値を見極めることが出来ると思う。

とはいえ、なんだかんだ解体計画管理組合電子化に関する情報住民のnpsが分かれば良い気もしている。

解体計画そもそもスクラップアンドビルドのノリで作っているのに解体計画が無いのが良く分からないが、これがあれば竣工時の情報・修繕の想定・リスクの想定などマンションの躯体・構造に係る必要情報が組み込まれている可能性が高い。また、物件評価するときに、解体計画に基づいて実質的な経過年数を評価出来る手法もあり得る。

管理組合電子化に関する情報 → 結局知りたいのは管理組合コミニュケーションのあり方。区分所有法に基づき総会議事録を電磁的記録で作成するのは難しそうだが、議決権行使は電磁的方法OKだし、その他管理組合アプリみたいのも幾つかあるので、ある程度管理組合電子化していて欲しい。ここが電子化されていないと、老人が多いかコミニュケーションコストが高そうなイメージを持ってしまう。 あと、国交省が言うような100年マンションがあったとして100年後に紙資料が保存されているのか、疑問がある。

住民のnps → npsを細かく取ればその自治体についてある程度は分かりそう。特に、街の中長期的な発展には新陳代謝重要そうなので、若い世代のnpsを知りたい。「住みたい街ランキング」とかどうでも良い。appstoreでアプリダウンロードするときに知りたいのは、ダウンロードした人のレビューであって、これからダウンロードするかもみたいな人の意見ではない。

ただ、この3つが明示的に分かる場合は少ない。なので、結局仲介の人に連絡をし、実際に物件を見に行かなければならない。そしていろいろコミニュケーションするが、結局良く分からないままになりがち。契約交渉をすると分かることもあるらしいが、ただ情報を知りたいためだけに毎回契約交渉したくない。

一方で、これらの情報が今のマンション価格には組み込まれていない可能性もあり、知識時間があれば良い物件を探せるような印象もある。今の日本マンションの中長期的に支配的な価格決定条件=「駅近xx分」と「ブランド」に収斂しているように見受けられるので、諸外国マンション価格決定を想像するに、多分価格に組み込まれていない情報は多いのだろう。不動産テックの人ってどんなことをしているのだろう。

その他雑感:

・鉄鋼の強度が上がったからか、最近東京新築マンションファサードの曲線やコーナーサッシが大胆だったりしてカッコ良いの増えてきた。駅・商業施設直結系も良い。けど絶望的に手が届かない。イギリスではマンチェスター再開発成功しているらしく、日本地方都市にもこのような流れが普及することを期待したい。

中古物件データがより可視化され、中古物件の売買が容易になることで、仲介業者手数料収入は多くなる筈だが、何故日本仲介業者はその方向性ロビイングをしないのだろうか。結局ここが分からないということは、まだ自分不動産の闇を知らないのだと思う。

・築40~50年で誰が買うのだろう?みたいな物件でも管理費・修繕費が毎月数万円掛かる。これを誰も買わなかったらどうなるのだろう。ただ、同築年数で自分が手が届かないような金額帯の物件も案外ある。しかデータがあるここ5年ぐらい価格が下落していないことが多い。ババ抜き怖い。

新国立競技場建設時に立ち退きを迫られた築40~50年物件住民を思い出す。確かに、良エリアなところには昔の人が何も考えずに建てた中途半端マンションがありがち。そしてそのせいで街の流れが悪くなっているし機会損失が発生している可能性もある? 住民間の公平性観点から東京オリンピック関係なく、良エリア中途半端マンション住民には躊躇なく立ち退きを迫るべき。

・つくづく新幹線は凄いと思う。初期の設計思想が優れているから、次の時代でも進化を遂げている。それに比べて日本マンションはどうなのだろう。あと、新幹線満州国での経験が色々生かされているらしいが、同様の経験が活かされているらしい〇〇ニュータウンは。。。

・結局税金解体されるマンション増えてきそう。責任を次の世代にまわす日本人の思考回路を感じ始めている。もうこういうゲーム自分たちの世代で止めたい。

・幾つか物件を見たが、中古マンションをどんなにリノベしても数年後の販売価格シビアになりそう。まして、金融機関担保評価はリノベに掛けた費用など考慮しなさそう。数年後に残債以上の販売価格で買主と合意できても、買主にローンつかないこともありそう。欧米金融機関担保評価ってどんな感じなのだろう。

都市計画を定めるとき地権者意見の強すぎ。x年後にその土地で住む人、働く人は潜在的に皆利害関係者なのでは。x年後に地権者はそこに土地を持っているのだろうか。今すぐ土地を高く売りたい人による、今すぐ土地を高く売りたい人のための、今すぐ土地を高く売りたい人の都市計画作りましたみたいな街が多すぎ。

自分生活都心を思ったほど必要としていなかった。結局都心毎日行っていたのは仕事必要性が90%ぐらいだったようだ。ロンドンハイドパークやリージェントパークみたいのが都心に無いのが残念。南池袋公園とかもっと頑張ってほしい。

・というか、リッチモンド公園みたいな公園郊外にあって欲しかった。〇〇ニュータウンはそのような公園に出来る可能性はあったのでは。となりのトトロを見て何故か作成者の静かな怒りを感じた記憶がある。だからこそ、これまで〇〇ニュータウン出身であることを恥じていたのだろうか。

ミラノのBosco Verticaleみたいな建築家駆動マンションプロジェクトってどうやって調べたらよいのだろう。日本マンションは基本デベロッパー駆動なのだろうか。六甲集合住宅とかは建築家駆動っぽいが。

中古自動車の購入も検討しているが、ここまでババ抜き感は無い。というか、細かい性能やデータが分かるし、価格妥当性・説得力がある。この違いは何?

・2軍の試合で良いので、車で球場に行ってみたい。何かアメリカ映画っぽい。あと、コストコが凄いらしい。一回も行ったことがないけれど。

・ひとまずこの苦難を乗り越え、沢山の知識をつけて、x年後に眺望の良いエリア一人暮らし用の注文住宅発注したい。

追記 2020/7/17 12時頃】

書いて寝て起きたら、書き忘れた不満が幾つかあったので、ちょっと追記しました。

2020-06-23

anond:20200622233616

タワマン修繕積立金管理費が高い傾向があるから分譲マンションでもキッツイ気がする。

タイミングを見てもうちょっと小規模マンションに移ることを検討してほしい

2020-05-30

[]大規模修繕、大規模の修繕

大規模修繕とは、分譲マンションの性能を維持し、かつ老朽化を防止するために、計画的に行なわれる修繕。多額の費用を要する。適切に行うためには、分譲マンション管理組合が「長期修繕計画」を作成し、さら修繕積立金を積み立たうえで、実施しなければならない。また、実施のためには管理組合集会大規模修繕実施を可決する必要がある。

大規模の修繕とは、大規模修繕に「の」が入っただけのようだが、建築基準法2条14号により、「建築物の主要構造部の一種以上について行なう過半の修繕」ときちんと定義されている。主要構造部とは建築物構造重要役割果たしている部分で、 「壁・柱・床・梁・屋根階段」とこれもまた建築基準法定義されている(2条5号)。

たった一つの助詞の「の」で定義まで変わってくるとは、複雑怪奇であることよなあ。

2020-04-29

三月住宅ローン組んだ俺参上

といっても月々の支払いは管理費修繕積立金足して今の賃貸家賃よりちょっといくらいなんだけど。

ついでにボーナス月は二倍(返済額が月々五万円だったらボーナス月は十万円みたいな)で設定してます

ホットエントリーの記事を読んで一般的には結構背伸びして借りてるんだな、と思いました。

貯金を全額前金にしたわけでもないので、首を切られてもしばらくはなんとかなるだろうし。

仕事納めの日の夜中に階下の人から昼間うるさいと怒鳴り込まれ(でもその時間仕事不動産屋さんにも逃げた方がいいと言われての引っ越しです。

その際に賃貸でなく中古マンションにしたのは、ぼちぼちいい年だけど結婚予定がなく両親以外の保証人の当てがない為。

ローン関係の話はリフォーム終わって引っ越しも済んだら備忘録兼ねて増田に書こうと思ってたけど、取り急ぎ驚いてしまったので。

2019-08-19

タワマンって長く住む事考えたら高いね

管理費修繕積立金駐車場固定資産税などなど

購入金額の1.2パーセントくらいは1年で必要として、

1.5億の物件でも20年住むと考えたら3000万くらい維持費で必要じゃない?

2019-07-14

anond:20190713181549

前の住人が40年以上払い込んできてくれた修繕積立金があるだろ

築40年超の団地なら大規模修繕なんて複数回経験してきてるからノウハウもあるだろ

大手デベロッパー管理会社の言いなりとかになってなきゃ修繕積立金もたくさん残ってるだろ

交換すべきエレベーターもないし、豆腐団地ならそこまで複雑な足場を組まなくてもいいし、雁行型の高層マンションなんかより安く済むだろ

よく観察して理事会がしっかり機能しているきれいな団地を選ぶんだよ

2019-07-13

anond:20190710221728

耐震壁式のRC構造マンションを買え。

具体的には3〜5階建ての団地だ。ただし川沿いとかの軟弱地盤はやめとけよ。

東京は知らんが地方なら400万円も出せば買えるだろう。

マンション耐震基準1981年を境に大きく変わった。

1981年以前に建てられたマンションは旧耐震扱いでかなり安い。

マンション工法にはラーメン構造と壁式構造というのがあって、壁式構造耐震基準は旧耐震と新耐震ほとんど変わっていない。

この壁式構造っていうのは5階建てまでしか作れない。公団公社分譲の団地で多く採用されている。

マンション間取りを見たときに、柱や壁の出っ歯理がなくて平面な壁で構成されているのが壁式構造だ。

リノベーションするときに壁式だと間取りを大きく変えられないから、「中古マンションを買うならラーメン構造おすすめ!」なんて言われているが、耐震を気にするならまったく逆だ。

団地を安く買ってリノベーションして住むのだ。

エレベーターがないのは我慢しろ

揺れにくい地盤団地は往々にして丘の上や斜面に立っていたりするが、坂も我慢しろ

揺れにくさと坂や階段トレードオフだ。

エレベーターなんて無いほうが管理費修繕積立金が安く住む。

団地を買うのだ。

2019-06-13

マンションって高くない?

いい年なんだけど、会社家賃補助が出るからなんだかんだずっと賃貸で済ましてた。

子供が大きくなってきて、なんとなく「我が家」が欲しくなった。

それで最近よくスーモとか見てるんだけど、マンション高くね?

いいな、と思うマンション軒並み5000万以上。無理買えない。

都心に住んでるんだけど、近所で今の賃貸の部屋と同じぐらいのレベル、少し広い部屋とか、もう全然手が届かない。

しかも、家賃に加えて修繕積立金プラス管理費で計3万!?たけーよ!!

よくみんな買えるよな、すげーな。

もう家賃補助が出る限り賃貸でもいいや。ほんと無理。

あーリーマンショック早くきてくれ頼む!

2019-05-31

中古マンション問題点

修繕積立金の話はよく聞くんですけど..

買うならココを見ておけ!

ってポイントを教えて欲しいです

2019-05-22

マンション建物維持管理や将来の大規模修繕に備えるため、月々の管理費修繕積立金を支払う必要があります。築年数が古かったり、戸数が多かったりするほど滞納額が生じやすくなっているのが実態です。

国土交通省平成30年調査によると、滞納が発生していないマンションは62.7%ということです。

逆に言えば、そのほかのマンションでは程度の差こそあれ、滞納が生じているということですからマンション住民にとっては他人事ではないでしょう。滞納が生じ始めると、建物維持管理や将来の大規模修繕の際に必要資金が不足する危険性があります

ここは、購入する際に見落としがちな部分です。修繕積立金は、段階増額方式採用している物件が多いのです。

これは新築の時は修繕が必要ないことや、不動産業者がマンションを売りやすくするためですが、年数がたつと修繕積立金が増加していき、将来的には当初の2倍~5倍になるというケースもあります。とくに年金生活者にとっては支払いが厳しくなるでしょう。

2019-05-15

anond:20190515191049

一発で現金払いができる人以外は住宅ローンを背負う羽目になり、さらに毎月管理費修繕積立金を払いつつ、年一回固定資産税を払うことになるんだけど、それでも今払ってる家賃より安くなるの?

実家がいい場所にあって親が住ませてくれる、光熱費も全部払ってくれるなら家賃心配しなくていいけど、そんなに恵まれた人ばかりじゃないでしょう。

どうしても家が欲しいならちゃんメリットデメリットを考えて今より良い条件になるようにしないと住宅ローン地獄に陥るだけじゃね?

2019-05-07

anond:20190507145826

10年で5000万のマンションが2120万まで価値落ちるとは考えにくい

そもそも10年後、買い手を見つけて売ることすら難しい。というかほぼ不可能

売ることが出来ず、修繕積立金税金ばかり払い続ける悪夢の日々が待ってる。

2019-05-05

ジョブホッパーWEBエンジニアだけど住宅ローン通った

https://anond.hatelabo.jp/20181125180045

同じような人が住宅ローン通らないと悩んでいるので書くことにした。

前置き

https://anond.hatelabo.jp/20181013191517

↑これを半年ほど前に書いたものです。スペック上記の通り。アラフォー独身ジョブホッパーWEBエンジニア最近昇給した。

※例によってぼかして書く

購入しようとしている物件スペック

。あと低金利消費税。あとしばらく転職したくないから(重要)

これを書く理由

住宅ローン都内中古マンションを買おうと思って、いつもどおりググったのだが例によってスパムが多くて調べるのが大変だったから。住宅ローンカードアフィスパム屋の標的になっているらしくノイズが多い。

いわゆる「上級国民(あまりいい言葉ではないけど、適切な表現が他にわからない)」はいくらでも住宅ローン組めるだろうけど(親戚の公務員や某自動車メーカー勤務は楽勝で通ってた)、自分みたいな微妙属性の人には知見になると思う。

「今時住宅ローン組むやつは情弱」とかいう人もいるが、賃貸物件は貧弱でQOL下がるし、分譲賃貸は高い。UR勧めてくる人いるけど、礼金更新料がかからない以外はメリットが見られない。立地の割に家賃が割高に見えるし、そもそも単身者門前払いされる。

当初使うつもりだった金融機関と実際に使った金融機関

転職直後ということで、メガバン変動金利は無理だろうと諦めてたので、アルヒ楽天銀行フラット35を使うつもりで不動産会社相談したところ

ネット銀行は30代独身男性のフラット35の申込みを停止していて絶対通らない、今申し込むならむしろメガバンの方」と言われた。スルガスキームの影響もあったけど、朝日新聞報道されたフラット35悪用事件の影響である住宅ローンどころか本来クレカすらもっちゃいけないタイプのやからのせいである。

メガバンがだめだったときのために、地方銀行信用金庫などはどうかと聞いたが「地方銀行もっと厳しいです、そもそも何故うちに来たの?となるので。これもスルガの影響です」とのことだった。ファッキンスルガ!ファッキンレオパレス

在籍期間と転職回数が心配だったが、不動産会社担当者いわく「空白期間や極端な短期離職がない限り職務経歴書を出せば審査してくれます、こういうご時世なので」とのこと。在籍期間や所属企業よりもそもそも本当に自宅用なの?というのを銀行は見ているらしい。

メガバン2行に不動産会社経由で申し込んだ結果、メインバンクで使っている1行が可決する(ただし変動金利の上限で少額だが頭金入れた)。

メインバンクは給与振込とカードの引落に使っていたが(公共料金家賃はすべてカード決済)、ダメ押しというかおまじない的に他行に預けてあったいくらかの現金預金をメインバンクに移動した。メインバン系列クレジットカードたまたまだが使っていた。意味があったか不明だが。

もしこれが駄目ならば数年後に頭金を一定以上つん状態再チャレンジするつもりだった。

フラット35不正利用について

転職した直後辺りから自宅マンションを買うことを意識し始めていて(年収も上がったし)、それならフラット35しかないな。。。と思っていたらこ事件である。こういうやから連中のおかげで不動産会社からかなりかなり警戒されている。複数不動産会社と会ったが、どこも「何故今購入しようと思ったのですか?」としつこく聞かれた。

最初この手のやから存在想像していなくて、なんでそんなこと聞くのだろう?とおもったけど、朝日新聞報道で納得した。仮に不正利用系のやからじゃなくても、属性的に融資が通るかどうか微妙であまりいい顔をされなかった。

一方で予定していた物件を安く買えた。検討している間に100万値下がりし、交渉する前に更に100万値引きを持ちかけてきた。単なる成約だけでなく、ローンが通りやすいように値下げしてきたのだろう。売り主はリフォーム業者で、例の件でかなり厳しい状況らしく早く現金化したかったらしい。

そんなわけで、東京オリンピックを待たずして都心マンションバブルは終わってる。既に新築は高すぎて実際に住む人は買えないレベルだし、あおりを受けて値上がりしていた中古マンションもこの件で値下がりし始めている。流石に平成初期のバブル崩壊やリーマンショック級にはならないだろうが(構造的にはリーマンショックよりも悪質だけど)、これを口実にまた消費税増税が延期されるかもしれない。

物件について

以前別の増田で「立地ゴリラ」という言葉があったが、自分もまさに立地全振りで探した。一応新耐震という最低基準はあったが、単身者なので70平米とかそんな広さはいらなかった。職場には徒歩と電車で15分ぐらいで、何なら自転車でも徒歩でも通える。流石に全部歩くと1時間ぐらいかかるが。

今の職場だけではなく、渋谷新宿池袋東京駅周辺(丸の内大手町銀座)・六本木上野品川と主要エリアが30分前後で行ける。しばらく転職したくないけど、ある意味リスクヘッジであるリモートOKが多いWEB系と言っても、やはり近いに越したことはない。

一方で埼玉神奈川(東急沿線以外)や23区外縁部の郊外マンションも見たけど、安くてびっくりした。同じ予算なら倍の広さで半分の築年数になる。そのかわり駅からバス10分とかそんなのばっかだったり、足立区某駅みたいに治安激悪だったり。単身者がそんな物件買っても困ることになるし、そもそも例の件で融資審査通らない。

都心が異常に上がりすぎているというのもあるけど、中国人投資家がいないというのもあるだろう。GW実家に帰ったとき兄弟が「東京ってそんなに高いの?」と驚いていた。

さてこれから長い長い返済生活である。ただ実はあまり心配していない。月々の返済は今払ってる家賃と対して変わらないし、都心中古物件なのでいざ売るときも極端な値下がりしないだろうから。ただこれまでみたいに買ったときより高く売れるみたいなのはないだろう。

2019-05-03

anond:20190503013231

多くて50万とか多くて100万・・・というのは、全てが理想的に進んだ場合の話しでしかないんですよ。

全ての部屋が売れて、全員がちゃん修繕積立金を出してくれていたら・・・ってことなので。

気が付いたら、あなたしか住んで居なかったらどうするの?ってね。

anond:20190503011448

法律で13年に1回は大規模修繕必要なのに、

諸般の事情大規模修繕が出来ていないマンションが多発している現実をみると、

マンション購入はまったくお勧めできないですね。

私物化された管理組合、持ち主不明の空き室物件、集まらない修繕積立金

はっきり言って問題が多すぎて、当たり物件を探し出すことが困難だと思います

anond:20190503011448

マンションを買うなら、15年ごとに同じ規模のマンションを買うつもりで買う必要があるよ。

というのも、15年に一度、大規模修繕新規に建て替えることになると思うのだけど、

その時、毎月納めている修繕積立金では全然足りないので、実質、新たにマンションを買うのと同じになる。

【買う時には誰も教えてくれなかった大規模修繕のこと①】来たっ、1回目の大規模修繕

https://www.homes.co.jp/cont/press/reform/reform_00033/

2019-02-14

[]2019年2月13日水曜日増田

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