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2021-01-07

地方都市での一軒家購入記録

はてなあもすなる家買日記といふものを 我もしてみんとてするなり

はてなーが最近やっている家購入記を、俺も便乗してみようと思い書いた)

 

概要

・某地方都市県庁所在市の隣接市。

 

子供が産まれることになったので、それまで住んでた借家をやめて家を買うことにした。

子供が動き回るようになると床や壁を汚したり壊したりするだろうし、家のカスタマイズもしたくなるだろう。これまで数回の引っ越し・荷造り作業が非常に手間だったので、幼児育児しながらの引っ越しはまず不可能だと予想された。

 

妊娠初期からなんとなく探し始め、妊娠6ヶ月で本格的に探し始め、出産3ヶ月前に物件決定、1ヶ月前に引っ越した。

物件選定、下見、ローンや物件契約は俺と妻二人で行い、実際の引っ越し作業は俺一人で行った。

 

・庭付き一戸建てを借りて2年間住んでおり、自分たちが家に求める重視したい要素と、どうでもいい要素をある程度把握できていたので、それを家探しに反映させた。

 

 

物件選定

 

ネット物件情報サイト市町村名で絞り込み、安価順にソートして諸条件から気になる物件を20件ほどリストアップ

中古場合は値引きの可能性もあるので、これまでなら出せる上限価格の2割増しまリストアップした。

リストアップした物件はぜんぶ休日に現地に行き外観や周辺環境を見た。不動産屋に連絡して内覧させてもらったのは上位5件。

エクセル物件比較表を作り、要素ごとに傾斜配点して点数を付けて最も高得点物件を買った。

高配点順に、「駐車場台数」「延床面積(部屋数)」「価格」「構造」「築年数」「両実家から距離」「校区小学校から距離」「最も近い保育園から距離」「バス停から距離」「敷地面積」「土地条件」「駐車場が露天か屋根付きか屋内か」「他」

俺が比較表を作り、いちおう妻にも見せて意見を聞いてたが、ほぼ追認状態だった。

(実際に使ったエクセルファイルを晒そうかと思ったけど、増田添付ファイル付けられないんだね。)

以下、各項目ごとに説明する。

 

駐車場台数」

地方都市なので車がないと何もできん。俺バイク通勤、妻は車通勤子供が産まれれば子の保育園への送迎のため俺の車も必要になる。なので最低2台分。駐車場無しは論外、1台分のみの場合は庭を潰して駐車場追加できるか、もしくは周辺道路に恒常的に路駐できる立地か(車庫法違反になるが、住宅街では実家車庫証明とっていつも路駐してる人も多い・・・)で判断

両親が子育て手伝いに来てもらえばその車を止めるスペースも必要になる。できれば3台分ほしい。

→ 3台分ある家を買った、妻車、子送迎車、残り1台分はバイクガレージとして使ってる。両親が来たとき住宅地の最奥で交通量が少ないので車庫の前に路駐してもらってる。

 

延床面積(部屋数)」

リビング、俺の部屋、妻の部屋、寝室、将来の子供部屋、で4LDKが最低条件。もちろん部屋は多いほど良く、面積は広いほど良い。

→ 6LDKとなった。部屋は多いほどいいと実感している。寝室二つにしていつもは3人一緒に1Fで寝て、風邪ひいたら一人だけ2F寝室で寝たり、いろいろ助かる。

 

価格

世帯年収1700万~2200万。物件価格4000万が上限と妻と合意したので、4800万以内で探した。

(妻は公立病院勤務医で、当直・オンコール量により増減。妊娠後期から産休までは時間外一切無しなので1200万、育休明けから現在までは週2のオンコールのみなので1400万程度。ただ住宅ローン審査では前年までの源泉徴収票判断するので、金融機関からは1700万として見られてたはず。

俺は残業あっても無くても500万。県庁時間外手当ほとんど付かない)

→ 建物登記で持分1/2ずつ、土地は保留地なので組合の所有者台帳に連名で記載、実際の負担も1/2ずつとした。

→ 購入価格は下紀売主との値引交渉参照。

 

構造

当時住んでた借家が築10年のプレカット工法木造住宅だったが、壁の外板(サイディング)つなぎ目シーリング劣化して雨水が浸入し、中の木が腐って雨漏りがあり、さらに同構造隣家の2Fベランダが腐って半壊してて、プレカット木造住宅には不信感があり対象外とした。

大工が作る伝統的な木造住宅は皆無だった。

実家は築2~30年の鉄筋コンクリート造だが目立った不具合はなく、信頼感があった。

よって鉄筋コンクリートRC)造、鉄筋コンクリートブロックRCB)造、軽量鉄骨造の順に高評価とした。

→ RC造を買った。売主(建て主)がリフォーム業の社長で、その知識を生かして作った注文住宅ということで、内覧して一目見て質がいいとわかる造りだった。階段上り下りしても木の軋み音が全くしないとか、天井が高いとか、天井裏みたら断熱材が分厚いとか、床下も広いとか、壁収納が各所に多い(いまだ使い切れてない)とか。

「築年数」

新築のほうがもちろん良かったが、当時は型枠職人不足が顕著でRC新築坪単価が異常に高騰しており、手が出る価格新築はプレカット木造ばかりなので、中古住宅中心に探した。

住宅ローン控除が効くのがRCだと築25年以内の購入なので、築25年が一つの基準。ただし利率負担以上に安い物件があれば築25年以上でも良い。

→築20年を買った。コンクリートのひび割れ等は全く見られない。

「両実家から距離

とても幸運なことに、俺の実家と妻の実家が車で10分の近距離で、かつお互いの職場からも車で20分以内の距離だったため(これは結婚決めてから判明)、両実家に近い位置で探した。

夫婦二人ともフルタイムで働いており、育休あけてから祖父母サポート絶対必要になると予想されたため、両実家から車で30分以内の条件で探した。

実家のあるA市と俺実家のあるB市は隣接。AB市か隣接した市町村で絞り込んだ。

→両実家の間で妻の実家寄り(妻の両親の毎日散歩コース)の物件となった。

小学校から距離

中学生になれば自転車バスが使えるから距離があってもいい。小学生特に低学年)は徒歩通学が基本になると思われるので、子供が歩いていける距離として2km以上で足きり。できれば1km以内。

→買った家の校区小学校は崖を迂回しないといけないので延長距離4kmあり足切り対象なのだが(この家が家の造りや面積の割に安かったのはこれが第一要因だと思う)、妻の実家が市境を挟んだ隣の市にあり、妻実家の校区小学校は家から800m。これを生かす。

越境入学は同市内ならまだなんとかなるかもだが、別の市だとほぼ不可能市民税納めてないし仕方ないね

「最も近い保育園から距離

認可保育園であっても世帯年収から保育料が最高負担額(月6万ほど)になるので、認可外・認定保育園でもいい。車で送り迎えになると思われるので小学校ほど距離は気にしないが、あまりに遠いと渋滞からんで勤務時間に支障する。

→結局、基準に沿って運営されてる認可保育園安心だねとなり、家から3kmほど離れた保育園入園できて車で送迎してるので考慮する必要はなかった項目。

バス停までの距離

子供高校生になれば離れた進学校に行くかもしれず、そうなればバス通学となるだろうから、あまり遠くないほうがいい。2km以上で足きり。

→1.5kmほど先に本数の多い路線バス停がある。高校生なら歩ける距離だろう。

敷地面積」

庭は無くてもいいが、あればいろいろ使えるだろうからガーデニングとか、子供が歩けるようになったら庭でプールとか、小学生になれば犬を飼うとか。

→30㎡ほどの土の庭がある。興味なかったが、いろんな植物植えてデザインするのはやってみると楽しい

土地条件」

当時は東日本大震災から数年のちで津波記憶が新しく、標高は確保したい。

谷地は通気性悪く水害ありそうなので避けたい。崖ぎわ地は見晴らし良いが安定性が心配だが切り土なら問題なし、盛り土絶対不可。平坦な住宅地の中なら土地安定性やリセールバリューは良いが、道に面した1方以外の3方を他民家に囲まれていて息が詰まらいか心配(両実家借家も、2方のみ他民家で1方は林や崖だった)

→ 数十年前に台地を切り土して造成した住宅地の南に開けた崖ぎわの物件にした。この物件候補にしてから県立図書館に行って明治時代以前からの古地図を見たり、国土地理院サイト米軍撮影1945年前後航空写真を見たり、県の地図サービス災害指定区域確認したりして、

昔と今とで大きく地形が変わってない(その間の大きな地震でも崩落等してない=地盤が強い)こと、盛り土ではなく切り土であること、敷地が急傾斜地崩落危険区域指定(再建築時に制限がかかる)てないこと、を確認した。

眺めはいいし、日当たりはいいし、リビング先の庭の先は斜面で林なので四六時中リビングカーテンを開けたままにしておけるし、今のところは満足している。かつてない巨大地震が来たら土地も家も無くなって無くかもしれないけど。

→ 土地区画整理事業が施工中で保留地上の物件なので、いろいろ勉強して詳しくなった。ネットバンク住宅ローンが使えない以外はデメリットは無かった。リセールバリューには影響するかもしれんが、この家を売る頃には換地処分は終わってるでしょ。

→ 用途地域にこだわりは無かったが、小学校バス停までの距離で足きりすると必然的市街化調整区域は除外され、市街化区域第一種低層住宅地域の物件ばかりとなった。

駐車場屋根付いてるか、屋内か」

車もバイクも雨ざらしにはしたくないので最低でも屋根があったほうがいい。無ければあとからカーポートを付ければいいが費用が200万ほどかかる。できれば横風や埃も防げる屋内駐車場だといい。

→ 電動アルミシャッター付の屋内駐車場となった。ガレージとしてバイク整備に使えて最高。壁にアンカーボルト打ち込んでメッシュパネル付けて工具並べてある。密閉空間で音が漏れないので雨でも夜でもエアコンプレッサーやディスクラインダーが使える。ぐへへ

 

「他」

周辺環境は閑静な住宅地の最奥で、家の前の1.5車線道路交通量少なく(周辺家に用事のある車しか通らない)子供を道で遊ばせても大丈夫そう。家が売りに出ている理由が、売主夫婦が高齢になり介護住宅に引っ越すための処分ということで、周辺とのトラブル理由ではない。下見や内覧ときに両隣・道向かい・道向かい両隣の方に挨拶して少し話したが、変な人はいなかった。

現在も、たまに顔を合わせたら挨拶してちょっと世間話するくらいで、軽い近所付き合いのみしている。

保留地のせいか自治会対象外となっており、自治会費や行事参加の負担がない。

なにより妻の両親の毎日散歩コースにある家で、毎日周辺を見てる妻の両親から問題ない」とお墨付きをもらえて安心できた。

県庁所在地隣接の市街化区域なので、小児科は車で10分以内に3院、大きな総合病院も車で20分以内に2院、他内科整形外科クリニックも徒歩(車2分程度)に数院あり、医療関係不安はない。

買い物も価格重視のスーパーからちょっと高めのデパート系列スーパーなど車10分圏内に5~6件、ドラッグストアホームセンターも車10分圏内にあり問題ない。

(年とって車も運転できなくなったらどうしようね?3食つき老人ホームに入るしかいか

購入

 

住宅ローン

妻は倹約家(いくつかの趣味以外には服や娯楽に金使わない)なので現金一括で買えるだけの貯蓄があったが、住宅ローン減税のおかげで利息負担無しで借りられるので、何かあったとき手持資金確保のためもあり、常識的に頭金を1割入れて残りはローンを組んだ。

均等に資金負担しようということで、持分1/2ずつの共同債務とした。

住宅ローン控除年1%よりも融資利率が低ければ、借金して金が入ってくる逆ざやとなるので、控除が効く10年間はなるべく融資残高を増やすべく、20年ローンとした。10年たったら一括繰り上げ返済する。月々の返済額が減るぶん貯めておく。

変動金利のほうが遙かに利率は低かったが、金利変動リスクを避けたくて10年固定金利にした。(でも今の状況だと変動のほうが得だったな。賭けに負けた。)

 

土地区画整理事業地内の保留地上の物件という特殊条件のため、年利0.65%等の低金利を誇るJNBソニー銀行等のネットバンクのローンは使えなかった。

地場都市銀行2行に仮申し込みし、低利率のほうに本申込した。(妻がメインで使ってる銀行のほうが高かったので担当者からずいぶん引き留められたが、仕方ない)

世帯年収の2~3倍程度の物件価格、お互い安定した職業ということで審査トントンで進んで融資決定の連絡があった。

年収源泉徴収票)以外の金融資産も開示したが、融資担当者は俺の数百万の貯金はチラッと見ただけで終わりだった。ちょっとプライドが傷ついたぜ。

利息は0.8%台で、融資手数料等の諸費用を含めると逆ザヤは僅かとなった。

 

住宅ローン減税は初年度こそ税務署に行っての確定申告必要で面倒だったが、2年目以降は年末調整職場に用紙出すだけなので慣れれば手間でない。

 

 

・値引き

基本的都市部中古住宅は売り手市場だが、この物件は1年前に4800万で売りにだして売れず4600万で売られており(校区小学校が遠いのと保留地なのが原因だと思う)ちょっと強めに出てみた。

不動産屋を介して、「もともとの予算が4000万なんです、がんばって4100万なんです、保留地なので金利の安い住宅ローンが使えなくて苦しいんです、金利分まかりませんか?」と。

4400万のオファーがあり、こっちは4200万で再度要請。最終的に「4300万よりは下げられん、それで無理なら売るのは諦める」との回答で、4300万で妥結した。

近くにある小学校距離と保留地以外の広さや造りや築年数が似た物件は6~8000万で売られてるので、造りのいい広い家を安くで買えたと満足している。

 

 

不動産

仲介手数料は上限いっぱい取られたが、土地区画整理組合との所有者変更のやりとりや価格交渉で駆け回ってくれたので不満はない。

 

司法書士

登記関係銀行指定司法書士に一任した。土地登記がないので建物分のみ。市中の方に依頼したらもっと安かったと思う。

 

 

反省

結果論だが、保育園までの距離考慮しなくてもよかった。それ以外は満足。

子供が産まれる前は「田舎で静かなところがいいね」と学校までの距離をきにせず人里離れた田舎の広い一軒家をネットで見た「こんなところいいね」と話してたりしてたが、子供が産まれると子供第一の選定となった。でも子供独立したらまた判断基準が変わるんだろうな。

2020-07-05

【2000件突破記念】これまでに投稿された「今日知った言葉」の一覧 (2/2)

anond:20200705020553 の続きから

カドショ, シンデレラフィット, 会計年度任用職員, すり混ぜる, 闇営業, ごちロス, カショーホケンチ, くもわ, FIRST, 蟻浴, 光営業, ソカタ, ファーストバイト, 会話泥棒, ビニ傘の「APO」, あまえんぼ言, ヴァンプ女優, 雲上御三家, サンダーストームムーン, シリーシーズン, エアプランツ, ライトヴィラン, ビハインド・ザ・シート, ドラゴンボールAF, ガキ犯, ロナルド・オーパス, ビトウィーン・ザ・シーツ, 殯, ウガリ, ワンワンライス, Nullius in verba, 獅子狗巻, セクシータイム, Joy-Conドリフト, 拝承, 寄り弁, 瀑布, バチャ豚, 羊毛党, タウマゼイン, ディーラーダッシュ, 血迷い言, ちんちんかく, 念仏講, 釘宮三連, ビルピット臭気, ビザンチン将軍問題, KP, 石女, ウェット&メッシー, ヤバタイ, TL, パニックハンドル, ラ米, cuckold, Nagasakied, ブロ解, 冷蔵庫の女, ビーストモード, ソルトランプ, 推しマ, へそ天, セルラン, マダックス, ナーロッパ, 推しごと, バールストンギャンビット, ギロチンマンション, 醜態成, シャークトレード, 箱推し, スピン報道, LINE@, #なちゅぞら, ラプンツェル症候群, 絵畜生, 天然独, 9152バイトの男, ガクチカ, プレグナンツの法則, スト高, awsl, ドグソとSPA, すみれコード, トリプルクラウナー, エコラリア, モレホイ, フリーグスキャム, アンドを取る, ニュル, 太郎系, 石鹸枠, シーステッド構想, クライシスアクター, 3T, ASMR, マミフィケーション, おかる, センテナリアン, カスイチ, ケンチャナヨ, テガイチ, 事后诸葛亮(事後諸葛亮), ディープフリガナ, WWⅠ(Web War Ⅰ), パンダ声優, ヨーヨークラブ, イカリング, ルーターシューター, TMD, Nattou, ロリカ・セグメンタタ, ケイジャン料理ホーリートリニティ, satoshi, フードホール, マラネロ, ブルペンデー, woke, エコサイド, グローサラント, Shipfu, リブラ, グッドイナフ, オドメトリ, スピュー, レシートマシュマロ, ピルピル, プルキニェ現象, マクンバ, マンハッタンヘンジ, マックロード, 万歳三唱令, アグレット, おねガキ, おもちゃワード, ジェネリック, ビーフケーキ, タンバリン, ジクロフェナク, ノンバイナリー, 知恵多ければ憤り多し, メイプルソープ事件, ポトラッチ, ジェンダーフルイド, カーディストリー, カワイイメタル, かみなり汁, 奈良漬, 爆アド, 増上慢, ショッパー, 鞣す, ゼッペケ, ローターアクトクラブ, ピンズド, 裏巻き寿司, 三角様, 定食パッチ, ケトション, リープフロッグ現象, 吉川線, CGDCT, ストリートネイム, キモオタブルー, 置き配, CSF, 尻馬サーファー, 夫源病, ペタロイド形状, イカニモ系, ネロナンブル, ヒットエンドラン, UI, ヒンメリ, 産婆術, グルーチョ眼鏡, 麻薬覚せい剤乱用防止運動, ちんちんもがもが, 山の神, 高見え, チョンガー, プッシャー, プラー, チュンカ, 偸盗, 空気録音, マイオナ, オンライン抑制効果, アストロターフィング/人工芝運動, 太平洋ごぼうを洗う, 背中関数, サーフェスウェブ, 絶望ステップ, フロスダンス, 承知しました, ジギリ, 反社会的勢力, トニー!トニー!トニー!, タラノア, AAタイトル, 七福丼, ビビビ婚, チェリー・ピッキング, でんでん現象, アンビャ・フアンビャ, ファーリー, MEP, MEPs, 瞬瞬必生, るるぶ, ポカホンタス女, ルルブ, ルドルフ, ファントム・バイブレーション・シンドローム, ショールーミング, インポスターシンドローム, 回転窓, デジタルツイン, アンタ, T9(ティーナイン), シス, 時渡り, パフィーニップル, ウィンドラス現象, 推死(おし), ぺごくん, ヒカセン, フェアリージャパン, スクリーンドア効果, 巴板額, 温顔, いっちょかみ, 肉盗み, 桃色筋肉, ペイペイ痴漢, バニラ(ゲーム用語), メリバ, しわしわネーム, 紙しばく, RTFM, YY, ててご, カース・マルツゥ, バイロニック・ヒーロー, デンタルダム, スーパーコンパニオン, サグパニール, トレモ, スノピ, Hindsight is 20/20, DARVO, ヤカ車, 五毛ちゃんねる, マジックラウンドアバウト, レモン市場, パイスー, 世界四大ミュージカル, 医産複合体, 2019-nCoVSARS-CoV-2, 新コロ, リキッドバイオプシー, ワッパ, アテンションシーカー, ニボラー, スーパーアプリ, レポーティングバイアス, 盤寿, シーライオニング, インフォデミック, シーライオニング, シャウティング効果, バシがけ, ことりベージュ, 2.5Dカラー, ファンチ, 純ジャパ, 人差し指シフト, 切り抜き, five eyes, ピークハント, chimney, bean-to-barチョコレート, ゴーレム効果, 赤文字系青文字系, ハーフアニバーサリー, チョンセ, キャンセルカルチャー, おしがま, テンプラ, トモアスキップ, 実力の若林, モザイク破壊, 横浜三塔, FSC, ミソる, グロタンディーク素数, イネイブラー, こする, カーニズム, ミートパラドックス, 違法マイク, 見て!○○が踊っているよ, ベターハーフ, 引く手あまった, ピーナッツ母子, ヴィブラスラップ, シャクティン, コロンブス交換, ミングる, ミングル, ソーバーキュリアス, マッドプライド, AK朝ドラ/BK朝ドラ, コロハラ, ドアマットヒロイン, インペ, 光落ち, コネティングルーム, 血管迷走神経反射, ロゴスリー, グレイ・リノ, オキラ, ココセ, パンデモニアム, コヨーテタイム, エダ, チャンピオンシップチョーク, ハイジ男子, マルーン, ANTA, 百目蝋燭, ワンカベリカ, チー牛, バウムクーヘンエンド, メザリアンス, ロックタウン, ノー3密, ひんがら目, コビディオット, 天爵、人爵, アラン・メリル, スナイプ, 集・近・閉(シュウキンペイ), タレット, レジャシ, Avoid the "Three Cs"!, 金華糖, 〇〇line, スキール音, 監視資本主義, フェムドム, 卒花, ピンコロ, セーフワード, 花筏, プロシージャ, コンジット, おっぱい, 景照, かみかみ, エライオソーム, 白鷴, 女牆, 徙崖, アンツーカー, ガブ, 梨割, シーヤ派/スンナ派, Tofu on fire, moetron, クルル, 隠亡, 細引, 筆先, 和讃, はらたいらに3000点, 赤新聞, スペニット, ドロ系ラーメン, しぶり腹, 猫毛雨, 紫の州, くくり猿, お染の七役, 天勝, 技癢, アクキー, ションベン, ライスワーク, 蝋型電胎法, タイポリセミア, 育フェ, ココ電, トピアリー, ムッシュムラムラ, バカ、アホ, vegetative state, テンセグリティ, ギグワーカー, 横紙破り, とせがら, あのね商法、あのねされる, クロスモーダル現象, bf大学, "moxibustion, moxa", NL, ヒロイックエンジニアストーリー, ガンブー, 法論味噌, ギドラ入り, Windows2000, カリン (マメ科), シャコアゲ, 最終回発情期, 自粛テロ, ブリーチパラドックス, 闊葉樹(かつようじゅ), 更紗模様, 椋鳥, 雲母紙, ケンジントン・セキュリティー・スロット, りひか, 待合茶屋, 昼間線, スネークウッド, いちご世代, エア炎上, イシモチ, ヒロピン, 羅宇屋, イロチ, オイモスポイ, CC, ままごと, ゴルディロックス原理, ペンギン夫婦, ディオプトリ, コロナハイ, アンジャッシュ, I HATEBU, 日の神論争, 要介護ハンター, 端綱, ヘレクスル、鹿石, [Linux]コマンドラインインターフェイス, チャフ, 換地、替地, 新都市基盤整備法, 剔抉, フレア兵器の), トゥキディデスの罠, 代位弁済、代価弁済, 大規模修繕、大規模の修繕, ブッチホン, 生存放棄症候群あきら症候群), その他、その他の, フィルハーモニー, cowgirl, コメデザ, コンフォートフード, どんこ, アガベ, フィジオセラピー, マクラメ, マリーシア, テイラー柱, ムカデ砲, クルクルチャーン, photoshopping, パーレイ, オーバーロット, べったー, 青焼き, Dolcett, 地雷メイク, オバタリアン, シルヘル, ピチューン(ピチュン), バタ男, 暑さ忘れて陰忘る, トランジスタグラマー, ミステロイド, YMYL, ファントムセンス, ぴえんアイ, A.C.A.B., ウェビナー, クッキードゥ, 肉トロ, ツイ盛り, 推ししか勝たん, vore, トーストサンドイッチ, アネクドータル, tldr, フトモモ科, ツェーマン, ナーロッパ, 不夜城, トレモロバイバイ, ホッブズ問題, ワンレングス, 退蔵益, 事実陳列罪, TT, サンクション, ズンパス

詳細はこちからhttps://anond.hatelabo.jp/c/%E4%BB%8A%E6%97%A5%E7%9F%A5%E3%81%A3%E3%81%9F%E8%A8%80%E8%91%89

2020-05-29

[]換地、替地

換地かんち)とは、土地区画を整理した際に新しく与えられた土地のことである

例えば、農地までが遠かったり、農地が入り組んでいて耕作する機械を入れるのが大変なときに、土地を交換して整然とした形の土地にする。

このとき考慮するのは面積だけではなく、地質や水利環境などが照応するように換地することになっている。

一方、替地(かえち)というのは、収用した土地に代えて与える別の土地のことだ。公共事業用地買収などの際、金銭に替えて譲渡される。

別に土地じゃなくてお金をもらってもいいじゃん? という話ではあるが、ダムのように村ごと引っ越して大規模に生活拠点が失われる場合や、公共事業による土地価格の上昇が期待されるようなときに、替地が要求されることがある。いきなり遠くまで引っ越したら生活再建が大変だし、これから土地の値段が倍になるのに、安いときの値段で土地を買われても納得できない、というのがその理屈

替地には歴史的意味もあり、単純な土地の交換を意味することもある。ときには田畑の売買の禁じる法律の抜け穴としても機能した。また、江戸時代には所領・知行地の交換のことも替地と称した。

それにしても、法律用語って、似た響きの癖に内容が全然違っていることが多くて、まことにややこしい。

2017-02-16

例の国有地売却案件に関する私的メモ

流れを追い始めたら面白くなったので、経緯と疑問点をまとめておく。

漏れも色々とあるだろうがご容赦を。

これまでの経緯

*年 *月日 *出来事
1974年昭和49年度(1974)から平成元年度(1989)にかけ、航空機騒音対策の一環として移転補償による買収
1995年宅地状態航空写真確認宅地もしくは小規模な業務施設?)
この期間不明
2004年 ※緑化状態航空写真確認
2005年豊中市野田地区土地区画整理事業により移転補償跡地を集約換地
2009年 年度内 大阪航空局調査により地下に埋設物があることを確認
2011年11月土地の一部に基準値を超える鉛、ヒ素土壌汚染確認
大阪航空局より近畿財務局に当該国有地処分依頼
2013年6月6月から3か月間、公的な利用要望確認する公募開催
森友学園、小学校新設に向け取得要望
2014年10月31日大阪府私学審議会に認可申請書提出
12月18日大阪府私学審議会において認可審議するも継続審議
認可申請について、「申請内容等において確認すべき点があるため、継続案件とする。臨時審議会で審議する。」
2015年1月27日大阪府私学審議会臨時)において付帯条件付きで認可適当答申
本来であれば、申請段階で土地所有または借用、相当程度の確実性を持ったその見込み が必要
答申内容「慎重審議の結果、上記の件について以下の条件を附して認可適当と認める。小学校建設に係る工事請負契約の締結状況、寄付金の受入れ状況、詳細なカリキュラム及び入学志願者の出願状況等、開校に向けた進捗状況を、次回以降の当審議会定例会において報告すること」
※なお、その後の定例会で報告があった形跡は、議事録上無い。
2月10日 当該国有地小学校敷地として処理する事案を国有財産近畿地方審議会で審議
森友学園、学校経営安定まで借地にしたいと申し出
10年間の事業用定期借地契約による時価貸付
10年以内の売買予約による時価売り払いとする
2016年3月10日3月31日までの期限を1年伸ばしてほしいとする変更合意書を締結
3月11日 森友学園、近畿財務局に想定以上の深さに埋設物が多いと主張始める
3月14日近畿財務局大阪航空局に埋設物除去費用積算を指示
3月24日 森友学園、土地を買い取りたいと申し出
3月30日 森友学園、大阪航空局間で、地下3mまでの埋設物及び土壌汚染除去費用の支払いについて合意書を作成
3月31日 取得期限?
4月1日 当初(少なくとも2015年2月10日国有財産近畿地方審議会時点)における開校予定日
大阪府私学審議会で開校予定日の変更について審議された形跡は無い
4月6日 森友学園、埋設物撤去費用として1億3176万円を大阪航空局から受領
4月14日大阪航空局より埋設物除去費用は8億1900万円と積算し、近畿財務局提示
6月20日 森友学園が当該国有地を1億3400万円で購入、支払いは10年間分割で延納利息1%
9月豊中市議が契約内容について情報公開請求するも黒塗り
2017年2月8日豊中市議らが売却額公表を求め提訴
2月10日公表だった売却額を一転して開示

国会審議については以下を参照

http://www.shugiintv.go.jp/

https://togetter.com/li/1081605

他の出典は以下の通り。上の表に収めようとしたが、すると投稿できなかった。すまん。

http://kinki.mof.go.jp/content/000115032.pdf

http://www.pref.osaka.lg.jp/shigaku/shinngikai/h26012teireikai.html

http://www.pref.osaka.lg.jp/shigaku/shinngikai/270127rinjikai.html

http://www.jcp.or.jp/akahata/aik16/2017-02-16/2017021615_01_1.html

http://mapps.gsi.go.jp/maplibSearch.do#1

疑問点


報道も出そろっていないのでまだ予断を許さないが、現時点ではこんな感じ。

2016-12-19

[] H24行政コメント(アンサー)

H24行政

設問1

判例 事業計画決定―――→換地処分

本件 都市計画決定――→事業認可 ―――→土地収用

本件は上のような比較ができると思うんだけど、会議録の判例事業計画決定が事業認可に相当する、っていう部分に言及できたらよかったかなと思う。

判例の射程との比較に尽力しているせいで、処分性の法効果についての論述ができてないのが残念かも。判例との比較はすごくよくて、しかも読みやすかった(規則9条2項の使い方とか参考になりました)だけに、そこが残念かも。①の部分で書かれてはいるんだけど、ちょっと不足かなと思う。

加藤も言ってたんだけど、この判例が法効果を認めたのは、換地処分を受けるべき地位建築制限を受ける、っていう2つが理由となっているから、そこを示せたらよかったかも。

設問2

・私見のところで、項目を「違法論」としているんだけど、ちょっと項目のタイトルとしてまずいかな、と思う。私見なのに適法論と違法論述べろってところとまざってない?って思っちゃうかも?採点委員は一回さっと読むだけ、っていわれている(辰巳講師)らしく、混乱を招くような書き方は危険かもしれないです。

・あと、1.適法論、2.違法論では、道路基準密度の話のみがされているのに、3.私見の(2)のところでいきなり本件区間交通量の話が出てくると、適法違法で対比させてないのでちょっと唐突かな、と思いました。だから違法論のところでもあてはめとかも書いた方がよかったかなと思います

適法違法論の書き方は俺が上手くできてなくてごちゃっとしちゃってるんだけど、加藤さんの答案はきれいにまとまってて参考になると思います

・法21条の裁量の書き方は完璧でした。

ちょっと思ったのは、行政事件訴訟法30条違反要件が①裁量処分裁量逸脱濫用って書き方はしてもいいのかな?と思いました。俺の勉強不足かもしんないんだけど、裁量処分にあたる、っていう文章を読んだことがなくて、法~条には裁量が認められる、って書

かれているのが多い気がします。ただ、ここはわかんないです。なんかあんま見ない書き方かな、と思っただけです。いいたいことはわかるから問題ないのかもしれないけど、答案であんま見ない表現だったので一応そのことだけ。

・私見の個別事情配慮義務のところで法21条の趣旨から考慮不尽のところは、なぜ考慮不尽になるのか説明できてて読みやすかったです。そういう風に書けると点が入るのかなと思います

設問3

かいけど、憲法29条3項で請求できるのは、根拠法に損失補償規定がない場合から一言そのことを書いてあげた方がいいかもしれないです。状況拘束性の話は知らなかったので勉強になります。それ以外は完璧だと思います

2013-08-13

http://anond.hatelabo.jp/20130813164248

土地関係法律趣旨では、防火防災観点から駐車場しかならない土地は、新築が限りなく不可だったり、大幅に建坪が削られたりするわけで、本来なら隣の家が買い取って敷地を倍にふやしてゆとりのある家を建ててねってことだと思うんだけど、日曜夜の「匠」みたいな業者がリフォームと称して、狭小地の家を維持してしまう。

今の法律だと土地の所有者に無理強いはできない。関東大震災ときのように一度焼失して、復興時に再建築不可にして換地しないと無理だろう。

極論をいうと都内の環七の内側とか環八の内側とかを、耐震防火の高層建築と緑地に再編できたら、「住」と「通勤」の問題が解決できそうと論を飛躍してみる。

しかしまた、鉄道事業者も混雑度の高い列車の運行で利益を出しているのだろうから空いている列車でらくらく通勤みたいことにはならないのだろう。

都心から急行が止まらない範囲の駅の周辺の建ぺい率を一気に上げちゃう政策が実施されたら世の中が変わりそう。

 
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