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はてなキーワード: 賃貸借契約とは
当会は、滝本太郎会員から2014年6月7日付で提出されていた当会理事の辞任願につき、改めて固い意思を示され、2015年3月31日付でこれを受理しました。
辞任理由は一身上の都合ですが、具体的には、下記に転載した横浜弁護士会からの同日付の弁護士としての「戒告処分」の理由要旨のとおりです。
記
被懲戒者は、２０１３年６月４日、Ａ社から、同社所有の建物の賃貸借契約の解除について相談を受けた。
これによると、Ａ社は、同建物において産婦人科診療所を開業していた医師Ｃの遺族から同診療所資産一式の譲渡を受けた懲戒請求者との間で賃貸借契約を締結していたところ、懲戒請求者が宗教団体であるＢ教会の会員であること等が発覚したため、これを理由として同賃貸借契約を直ちに解除し、翌５日に予定されている同建物での産婦人科診療所開業を阻止したいということであった。
被懲戒者は、Ｂ教会の商法と伝道行為による被害者の救出活動に長年取り組んできたことから、同診療所資産の一部であるカルテ等が流出してしまうと取り返しがつかないことになってしまうと考え、同月４日夜から翌５日早朝にかけて、依頼者ともに同建物の賃借人である懲戒請求者に無断で同建物の鍵の付け替えを行い、契約解除をし鍵を付け替えた旨の通知書を同建物入り口に貼り付けた。
被懲戒者の上記行為は、違法な自力救済行為というほかなく、弁護士法第５６条第１項に定める弁護士としての品位を失うべき非行に該当する。
自力救済（じりききゅうさい、じりょく - 、英: self-help、独: Selbsthilfe）は、民事法の概念で、何らかの権利を侵害された者が、司法手続によらず実力をもって権利回復をはたすことをいう。
刑事法の自救行為（じきゅうこうい）、国際法の自助・復仇がこれに該当する。
これを規定した条文はないが、現代の民事法では例外を除き禁止されている。
自力救済の典型例として、自身の駐車スペースに無断駐車された際、タイヤをロックして金銭などを受け取るまで足止めする行為がある。
こうした行為を容認すると、実力行使できる方が有利（力が正義）ということになる。
こうなると、腕力・武力・地位などで権利回復の度合いに差異が発生する。
また私刑を行う用心棒や自警団など実力行使を請け負う私的機関がはびこって社会秩序の維持が難しくなる。
またマフィアや暴力団などが市民を警護する対価として金銭（みかじめ料）を徴収するなど、非合法組織の資金源ともなってしまう。
GIGAZINEを運営する株式会社OSA（大阪府茨木市別院町。会社法人番号：1200-01-049309）の代表取締役である山崎恵人氏が所有する，大阪市西淀川区大和田四丁目97番地1、97番地2、97番地所在の建物（家屋番号：大和田四丁目 ９７番２。不動産番号：1203000302502。以下「本件建物」という。）が，何者かによって今まさに現在進行形で解体作業中であるとのこと（恵人氏の母親であるとされる山﨑惠水氏の本日付blog参照）。
これについて，中立ぶって「GIGAZINE側にも落ち度があるのでは…」的なことを述べるものがいるが，以下に述べるとおり，
①いかなる落ち度があろうとも地主側の行為(権利がある場合には自力救済)は正当化できない。
②なお，GIGAZINE側に土地の使用権原がある可能性は高い。
したがって，本件で「中立」的な立場に立つのであれば，全面的にGIGAZINE側を擁護すべきこととなる。
（中立という用語は，中間案を取るという意味では無い。裁判所が一方の全面勝訴判決を下した場合，裁判所が中立では無いなどとは誰も言わないであろう。）
現在の公図によれば，同建物は大阪市西淀川区大和田四丁目97番１の土地（不動産番号：1203000294804。以下「本件土地」という。）上に建っている。
本件土地は，登記手続き中のため現時点での登記を入手することはできなかったが，幸い2019年3月6日09:16時点の登記を入手することができた。
これによれば，同土地は平成５年６月４日に，大和田に住むＹ●●子氏が相続によって取得したとされる。
なお，3/6時点の地積と公図を合わせて察するに，今回，Ｙ●●子氏から新所有者に譲渡するのと合わせて，97番１〜6の土地が合筆されたのではないかと予想される。
・甲１：昭和５６年３月１８日売買によって，Ｎ●●●氏が所有権を取得した。（昭和５６年３月２０日登記）
・甲２：平成１７年４月１１日遺贈によって，山崎恵人氏が所有権を取得した。（平成１９年８月１７日登記）
となっている。保存登記の時期は現在の登記からは不明なので，電子化前の閉鎖登記簿謄本を取り寄せる必要がある。
なお，土地建物に借地権（地上権または賃借権）の登記は無い。もっとも，借地借家法１０条やその旧法たる建物保護法１条により，借地権はその地上に登記済み建物があれば登記なしに第三者に対抗できるため，借地権登記は無いのが通常である。余談であるが，建物保護法の立法趣旨は，同法制定以前，地主が借地権登記を嫌うため借地権について第三者対抗要件を備えない建物が多くあったのであるが，それがために土地が第三者に売られれば建物所有者は建物を収去しなければならず，これを利用した地上げが横行した（土地の権利が揺れて建物が潰れる，ということで俗に「地震売買」と言われた。）ことから，これを防ぐためのものである。
（旧法）建物保護ニ関スル法律
第一条 建物ノ所有ヲ目的トスル地上権又ハ土地ノ賃貸借ニ因リ地上権者又ハ土地ノ賃借人カ其ノ土地ノ上ニ登記シタル建物ヲ有スルトキハ地上権又ハ土地ノ賃貸借ハ其ノ登記ナキモ之ヲ以テ第三者ニ対抗スルコトヲ得
借地借家法
（借地権の対抗力等）
第十条 ① 借地権は、その登記がなくても、土地の上に借地権者が登記されている建物を所有するときは、これをもって第三者に対抗することができる。
２ 前項の場合において、建物の滅失があっても、借地権者が、その建物を特定するために必要な事項、その滅失があった日及び建物を新たに築造する旨を土地の上の見やすい場所に掲示するときは、借地権は、なお同項の効力を有する。ただし、建物の滅失があった日から二年を経過した後にあっては、その前に建物を新たに築造し、かつ、その建物につき登記した場合に限る。
本件建物は，早くとも昭和５６年には本件土地上に存在し，その後，２０年を超えて平穏・公然と建っていたのであるから，もし万が一何らかの理由で誰かが勝手に建てた物であったと仮定した場合においてさえ，前所有者であえるＮ●●●氏は地上権を時効取得していたと考えられる。また，そうであれば受遺者である山崎氏自身も，これを取得していたと考えられる。
普通に考えれば，非堅固建物を建てることを目的とする賃貸借契約（借地契約）が締結されていたであろう。旧借地法の適用がある借地権の場合，非堅固建物の借地権の存続期間は，建物が朽廃するまで初回３０年，その後２０年ごと自動更新となる（旧借地法２条，５条，借地借家法附則）。ちなみに，朽廃の話をすると建物の耐用年数を連想しがちだが，実際には，耐用年数に関わらず，人が使っている建物が朽廃することはまず無い。本件建物も，GoogleMapsの画像を見る限り，朽廃からは程遠かった。
なお，仮に初回の破壊活動によって朽廃に至ったと考え，その後に新地主がＹ●●子から本件土地を取得したとすれば対抗問題が生じうるが，背信的悪意者に該当するであろう。なお，登記簿謄本のコピーの掲示は明認方法による対抗要件の具備を指示したものと思われる（借地借家法１０条２項は，借地法下に設定された借地権にも適用される（借地借家法制定附則８条反対解釈））。
さて，山崎氏の所有権取得原因が遺贈であるから，借地権の譲渡について，地主の承諾またはこれに代わる裁判所の許可があったかどうかは問題となりうる。
もっとも，本件では遺贈の登記からも１０年以上が経過しており，（仮に地上権の取得時効が成立しないとしても）地代の支払い等の事実から黙示の承諾があったといえるであろう。
「朽廃」せずに建物が「滅失」した場合には借地権は直ちには消滅せず，借地権の消長について地主と借地権者の攻防となる。
借地借家法
第七条 ① 借地権の存続期間が満了する前に建物の滅失（借地権者又は転借地権者による取壊しを含む。以下同じ。）があった場合において、借地権者が残存期間を超えて存続すべき建物を築造したときは、その建物を築造するにつき借地権設定者の承諾がある場合に限り、借地権は、承諾があった日又は建物が築造された日のいずれか早い日から二十年間存続する。ただし、残存期間がこれより長いとき、又は当事者がこれより長い期間を定めたときは、その期間による。
２ 借地権者が借地権設定者に対し残存期間を超えて存続すべき建物を新たに築造する旨を通知した場合において、借地権設定者がその通知を受けた後二月以内に異議を述べなかったときは、その建物を築造するにつき前項の借地権設定者の承諾があったものとみなす。ただし、契約の更新の後（同項の規定により借地権の存続期間が延長された場合にあっては、借地権の当初の存続期間が満了すべき日の後。次条及び第十八条において同じ。）に通知があった場合においては、この限りでない。
３ 略
第八条 ① 契約の更新の後に建物の滅失があった場合においては、借地権者は、地上権の放棄又は土地の賃貸借の解約の申入れをすることができる。
２ 前項に規定する場合において、借地権者が借地権設定者の承諾を得ないで残存期間を超えて存続すべき建物を築造したときは、借地権設定者は、地上権の消滅の請求又は土地の賃貸借の解約の申入れをすることができる。
３ 前二項の場合においては、借地権は、地上権の放棄若しくは消滅の請求又は土地の賃貸借の解約の申入れがあった日から三月を経過することによって消滅する。
４ 第一項に規定する地上権の放棄又は土地の賃貸借の解約の申入れをする権利は、第二項に規定する地上権の消滅の請求又は土地の賃貸借の解約の申入れをする権利を制限する場合に限り、制限することができる。
５ 略
第十八条 ① 契約の更新の後において、借地権者が残存期間を超えて存続すべき建物を新たに築造することにつきやむを得ない事情があるにもかかわらず、借地権設定者がその建物の築造を承諾しないときは、借地権設定者が地上権の消滅の請求又は土地の賃貸借の解約の申入れをすることができない旨を定めた場合を除き、裁判所は、借地権者の申立てにより、借地権設定者の承諾に代わる許可を与えることができる。この場合において、当事者間の利益の衡平を図るため必要があるときは、延長すべき借地権の期間として第七条第一項の規定による期間と異なる期間を定め、他の借地条件を変更し、財産上の給付を命じ、その他相当の処分をすることができる。
２ 裁判所は、前項の裁判をするには、建物の状況、建物の滅失があった場合には滅失に至った事情、借地に関する従前の経過、借地権設定者及び借地権者（転借地権者を含む。）が土地の使用を必要とする事情その他一切の事情を考慮しなければならない。
３ 略
旧借地法
第六条① 借地権者借地権ノ消滅後土地ノ使用ヲ継続スル場合ニ於テ土地所有者カ遅滞ナク異議ヲ述ヘサリシトキハ前契約ト同一ノ条件ヲ以テ更ニ借地権ヲ設定シタルモノト看做ス此ノ場合ニ於テハ前条第一項ノ規定ヲ準用ス
② 前項ノ場合ニ於テ建物アルトキハ土地所有者ハ第四条第一項但書ニ規定スル事由アルニ非サレハ異議ヲ述フルコトヲ得ス
第七条① 借地権ノ消滅前建物カ滅失シタル場合ニ於テ残存期間ヲ超エテ存続スヘキ建物ノ築造ニ対シ土地所有者カ遅滞ナク異議ヲ述ヘサリシトキハ借地権ハ建物滅失ノ日ヨリ起算シ堅固ノ建物ニ付テハ三十年間、其ノ他ノ建物ニ付テハ二十年間存続ス但シ残存期間之ヨリ長キトキハ其ノ期間ニ依ル
なお，旧借地法の適用ある借地権については，再築の承諾に代わる許可の裁判の制度が無い（借地借家法制定附則１１条）。もっとも，本件のように地主が不法に建物を解体して滅失させた場合には，地主の異議権は権利濫用として行使できないと考える。
もし万が一，GIGAZINE側が地主に数ヶ月以上地代を支払っていなければ，地主は相当期間を定めて催告した上で借地契約を解除できるが，逆に言えば，解除するまでは借地権(または使用借権)が存続する。
なお，地主側は本件建物所有者（山崎氏）と連絡がつかなかったと主張しているらしいが，ほぼ間違いなく虚偽である。山崎氏の住所は，本件建物所有権の時から平成２９年まで変わっていない（株式会社OSAの代表取締役平成２９年重任登記における住所を参照）。加えて，借地権者の所在が不明だとしても，催告ないし解除の意思表示は，裁判所等への掲示という公示の方法で行わなければならない（民法９８条）。
また，たとい借地権がないとしても，建物の所有権は山崎氏に残っているのであり，地主がこれを勝手に収去することはできない。建物収去土地明渡しの判決を得た上で強制執行しなければならず，この手続きを経なければ，仮に土地使用権原がないとしても建物所有権を侵害する不法行為である（自力救済の禁止）。
したがって，山崎氏が建物所有権を放棄ないし譲渡している場合を除けば，およそいかなる事情を考慮したとしても，本件でGIGAZINE側の嘆きは正当である。
（ついでに言えば，解体工事に際して標識の掲示（建設業法４０条）を行なっていないと思われ，そもそも解体業者がヤカラである可能性が極めて高い。）
早急に明認方法を施した上で，２年以内に建物を建設すべきである。取り急ぎプレハブでも良いだろう。
地主側の関係者全員が共同不法行為者であり，連帯債務として，損害賠償を請求できる。
本件で建造物損壊罪が成立することに疑いの余地はない。故意を理由に立件を拒否しているようであるが，客観的な事実から故意は明白である。
しかるに大阪府警はこれらの経過を知らされ，解体作業をまさに目の当たりにしながら何らの手を打たなかったのであるから，少なくとも過失がある。（故意を疑われてもおかしくない。）
http://tomeapp.jp/archives/696
落札した人
http://www.kakuta-honda.com/blog/2013/03/post-96-156984.html
所有者が変わったとしても、
先に引渡しを受けている賃借人は
新しい所有者が当然に家賃を値上げできる
ということはありません。
落札する人が家賃収入の目的で手に入れた場合は、今の賃借人にそのまま住み続けてもらって収入を得た方が得です。
なので出ていくように言われることはないでしょう。
全体について
全体として論述とかあてはめとかがあっさりしているような印象を受けました。
民事訴訟は条文にない抽象的な概念を元出すものであるから、何の原理が問題となっているか、その概念の定義、概念の趣旨をしっかり論じるべき、らしい(辰巳の講師がいっていた)。
ただ、出題趣旨とかによると関係ない概念の説明をしても点は入らないといわれているから、どこまで書けばいいかはその場その場で判断していくしかないと思う(受験生がわからないからとにかく自分の知っている概念の説明を書きまくったからそのように書かれたのかも？)。
設問1
・内容はあっていると思う。でもあっさりしている印象。ⅱでは、要件として自己に不利益な事実についての陳述というものを挙げて、あてはめでは相手方が証明責任を負うから、自己に不利益にあたる、としているのが気になった。自己に不利益な事実は、相手方が証明責任を負う事実にあたる、で、本件では、相手方が証明責任を負う、だから、自己に不利益な事実にあたる、という風に書かないと、論理が飛んでいるというか説明不足な感じになっていると思う。
・細かいけど、本件の擬制自白は弁論準備手続なので、条文は170条5項→159条1項
設問2(1)
・訴えの利益の問題なんだけど、まず、訴えの利益の定義は～、という説明をした方がいいと思う。理由は最初に書いた通り。
それ以外の部分は原則例外が分かりやすく書いてあって読みやすかった。
設問2(2)
既判力の作用の流れは、既判力は同一先決矛盾に作用する→本件では訴訟物は同一なので、第1訴訟の既判力が第2訴訟に作用する→作用するとして、それで争えなくなる第1訴訟の判断は、既判力が生じている部分→ではXが争おうとしている判断内容は既判力が生じている部分か→既判力が生じているのは訴訟物に対する判断＋既判力に準じる事由→これを基準自前の事由で争えなくなるし、それに基づいて第2訴訟を判断をする必要がある→本件は基準時前の債務不履行の事実で、第1訴訟の既判力に準じる事由の効力が生じてい
る建物退去部分を争おうとしていることから既判力に抵触する、なので第2訴訟のXの主張は認められない。
ということらしい。
・民訴は答案に思考過程を表現することが大事らしい。その観点からすると、1(2)部分は、なぜ、この既判力が本件賃貸借契約解除の主張を遮断しないのか、を具体的かつ論理的に自分の言葉で説明する必要がある、と思う。
「執行可能性には既判力に準ずる効力が生じている」について
この記述は和田の旧司解説のライブ本601ｐと解析民訴253ｐに書いてあったことを答案で表現してみた。あっているか不安になったのでもし持ってたらちょっと見てみてほしいかも。
一刻も早く夫婦別姓を制度化してほしいと望む増田です。タイトルは煽りで金額は精査してないのであしからず。
さて同姓が強要されることにより、改姓者が受けるデメリットを具体的に想像してほしいと思い、
どれほどの届け出や書類記入が必要なのか簡単にリストアップをしてみました。
各要件詳細については精査していないので、コメントやトラバでフォローアップをお願いします。
まずは
姓を本人において避けられない変更
2. 自分のパスポートの再発行（記載事項の訂正による当日受け取りは今年3月19日からできなくなりました）
4. キャッシュカードxN
5. 携帯電話xN
6. 年金手帳
7. 雇用保険
8. 健康保険
13.火災保険xN
14.ネット
15.ケーブルテレビ
16.電気
17.ガス
18.水道
21.生協
22.各種カード（ここが曲者で、フライトマイルを貯めているカードの変更はかなり大変）xN
次に印鑑を使うことが多いような方と不動産購入済みの方に＋αで必要な手続き
26.児童扶養手当xN
27.子のパスポートの再発行xN
30.会社の定款変更
31.株主総会の開催
34.労働基準局への届け出
(上記は常識的に司法書士に依頼するので、30とか50万という費用も)
婚姻届けを一枚出すことによって、40種類ぐらいの名義変更届が必要で、
かつ住民票やら謄本（戸籍・登記諸々）などのエビデンスも無料ではありません。
憲法が同姓を強要するのであれば、結婚に関する姓の変更手続きに金銭的時間的デメリットを
享受しない救済措置があってもいいと思うのですが、そういうものは一切ありません。
特に会社の代表をしている場合などは、完全にコストです。利益にも繋がらない捨て金になります。
これは、改姓した人に起こるデメリットで、性別を限定しておりませんが、日本では9割の女性が
改姓していることを鑑みると女性が受けているデメリットと言ってもいいかと思います。
是非結婚したいひとも離婚したい人も、もしあなたが姓を変えると、最大届出が100を超えて
こじんまりとした結婚式が挙げられるほどの費用が掛かるということを認識してほしいと思い書きました。
田中ゆうたろう杉並区議（美しい杉並）が理事を務める社会福祉法人明愛会（理事長は田中悦子氏＝田中議員の母）明愛保育園（杉並区和田）の新設に区が補助金約１億６４２０万円を支払った件で、このうち約４７００万円が、隣接する明愛幼稚園の経営母体・学校法人山本学園から用地借用に伴う「土地賃借料」の前払い金だったことが情報公開請求によってわかった。
土地の貸主である山本学園の理事長は田中区議の祖母にあたる山本澄氏で、住所も田中区議や田中悦子明愛会理事長と同じ。つまり親族経営の法人同士で土地を貸し借りすることで補助金を身内に取り込んでいるようにみえてくる。
この点について本誌記者は９日夕方、田中区議に電話で取材した。田中区議は「手元に資料がなく詳しく答えられない」「ノーコメント」「法律にのっとって（手続きを）行っており問題はない」などと回答したが、それ以上の詳しい説明は得られなかった。
そのご不動産登記簿謄本を確かめたところ、明愛保育園の用地（約４００平米）はもともと国有地で、保育園建設がはじまる２０１３年に山本学園が１億９０００万円で取得していたことがわかった。山本学園が取得後、同年に設立したばかりの社会福祉法人明愛会が賃借し、地上権を設定している。４７００万円の補助金は、この賃貸借契約にもとづく賃借料の前払いという形で払われた。
山本学園と明愛会の契約内容については、情報公開請求で開示された公正証書に書かれているが、賃料や保証金などの金額部分は墨塗りになっており不明だ。
なぜ明愛会として購入せず、山本学園が購入したものを借りる形をとったのか。釈然としない点が残る。追って取材をつづけたいが、現時点で考える限り、補助金の予算・決算審議にかかわる際、利害関係、あるいはそれに近い立場にあった事実を明らかにしなかった点については道義的責任を問われてもしかたないだろう。
保育課によれば、補助金は「杉並区私立保育所整備補助金」と呼ばれるもので、建物と借地に支給。借地については路線価の２分の１を上限に払われる。財源は大半が都から区に払われる助成金で、２０１４年度は約１０億円の予算があり、執行されたという。
なお、社会福祉法人明愛会の理事には、「つくる会」教科書の採用を強力に推進したり山田宏前区長の政治資金パーティのパーティ券を購入していたことで知られる元教育委員の宮坂公夫氏（杉並幼稚園園主）が名を連ねている。
〒◯◯◯−◯◯◯◯
株式会社○○
代表取締役社長 ○○○○ 殿
通 知 書
山本 一郎
記
私は、平成24年10月○○日、貴社との間で、東京都新宿区○○町４−５−６ ○○マンション ○○号室（以下、「本件物件」といいます。）を目的とする賃貸借契約を締結し、同年11月1日より、居住していました。この時、私は上記賃貸借契約締結の際、貴社に対し、敷金12万6000円を差し入れました。
上記家屋転貸借契約は、平成26年8月24日に、平成26年9月末日までに退去することを内容として合意解約致しました。その後私は、平成26年9月30日、貴社に対し、既に本件建物の明渡しを完了しております。従って、貴社には、私に対する12万6000円の敷金返還義務が発生しています。
しかし、貴社は、平成26年10月7日、私に対し、「ハウスクリーニング代及び畳・クロス等原状回復費用」として6万3000円を敷金から差し引くとして、残金8万4000円を支払う旨の見積書を送付してきました。
貴社は、私がカーペットの取替え費用を負担すべきだと主張されます。しかし、国土交通省のガイドラインによるとカーペットの家具の凹みは貸主が修繕費用を負担するとされています。したがいまして、私にはクロスの取替え費用として2万1000円を負担する義務はありません。
（２）ハウスクリーニング代について
私は退去時に通常の基本的クリーニングは済ませており、原状回復義務は果たしおります。したがってプロの清掃業者を入れるかどうかは、あくまで貸し主様の都合によるものですので、清掃業者に支払う費用は当方が負担すべきものではありません。したがいまして、私にはクリーニング費用4万2000円を負担する義務はありません。
４、私が請求する金額
以上に記載した通り、当該物件について私には修繕費・清掃費を負担する義務はありません。よって、契約時に支払った敷金12万6000円満額を請求します。下記口座に本書面到着後１４日以内にお支払い下さい。
記
種類 普通預金
口座番号 XXXXXXXXX
名義 ○○○○
なお、上記期間内に上記金員全額のお支払がない場合は、直ちに裁判所に少額訴訟をする手続きに入りますことを念のため申し添えます。
エレベータが無いと知るや、
その間、待たされる他のお客や料理への配慮は？
トイレにいくたびに料理を止めて抱き運んでもらうつもりだったのか？
調理服のまま外からやって来た人を抱えて衛生状態は？
いつもバランス感覚に優れた乙武氏がどうして今回、こんなことをしたのか？
よほど言葉遣いが悪く同行者の前で恥をかかされた私怨で書き込んだのか
それともバリアフリー化がなかなか進まない中、
暴言なれした乙武氏に限って前者だということは考え難いのだが、
さりとて後者だとすれば、それもそれで効果的なアクションだったのだろうか。
一連のやりとりを知って青ざめている飲食店オーナーは多いだろう。
もし乙武氏から「こんどお店に行きたいです」とツイートされたら？
６０万人を背負った人物に公開の場で名指しで連絡をされれば
「車いすでは入店できません」とはとても言えないし、
言ったら対応できる方法をアドバイスする善意の第三者がわんさか現れる。
しかしそこで「なんとか対応します。」と言ったら次からはどうなるだろう。
拒めば「乙武だけ有名人だから特別扱いか！」とこんどはまた大炎上だ。
慣れない４０キロの抱え運びでシェフが怪我したら零細店は倒産だ。
スタッフによる抱え運びまでを約束していたのなら経営者の責任だ。
店も続けられないだろうし、賃貸借契約を打ち切られるかもしれない。
しかしお店は車椅子での予約を絶対に拒否できなくなってしまった。
？？？
代償分割(家や土地は全て元増田が相続するけど、権利分の代償を金etcで払う)で代償金を分割払いじゃなくて
・エロゲを売るためには問屋に卸さないといけないけど、大きく3社ある。
V→最大手
R→萌えゲーに強い
H→上記2社はソフ倫団体だけど、CSAを審査団体として通せる。
・エロゲの売上の50%はソフマップグループで売れてるといっても過言じゃない。
一番ソフマップで多く売るのはRで、HとVは同等ぐらい。
問題は、メーカーにどの店舗でどれくらい売れてるかわからない。
・エロゲの仕切り率は48%〜54%。
8800円でうってるゲームをみんながかってもメーカーには4400円しかおちない。
メーカーは8800円で売る製品を製造費込みで4400円でつくらないといけない。
・製造費は大体1本1000円
・特典のテレカイラストや、ドラマＣＤの費用はメーカー持ち（製造費除く）
メーカーは予約をあつめるためには10枚以上もイラストをタダでかかないといけない。
問屋からは、消費賃貸借契約（いわゆる借金）か、売上の前渡しという手段を取る。
どちらにしても、代表者は連帯保証にいれられるし、売上から借金が相殺されて手元にくる。
つまり1000万円借りて、卸値が4000円で2500本しかうれないと手元に1円もこない。
最近は、問屋が威厳をたもつために、メーカーを借金漬けにしなければいけない。
そのために、借りている金額程度しか売れないようにメーカーへの注文本数を調整をしたりしている。
あるHという問屋は製造をメーカーから受託するために、売上のごまかし等をしているので注意とのこと。
・リピート受注なんてほとんどなくて、初期出荷で99%が終わる。
この繰り返し。
・どっちにしても
自己資金がない限りやらないほうがマシです。
予算シートとかは見たい人がいればで。
はてなの増田のみなさんは、ここを観念的なやり取りの場と考えている使っている人が多いみたいなので、こういうのは珍しがられるかもしれませんが、私はもうちょっと直截的に使ってもいいんじゃないかなと思います。
相談に乗ってください
力になって下さい
みたいなのは、あまり歓迎されないかもしれませんが、それなりに人が見るところでは、２ｃｈよりいいかもしれないと思うので
２ｃｈでも訴えかけ方にもよるし、その時見ている人にもよるし、板にもよると思いますが
また２ｃｈでも呼びかけるかもしれません。
何かを叩くのが好きな人でも良いのです。うちの親や親戚には公務員が多いです。そういう人を叩きたい人でも結構です、と2chでは呼びかけるかも。
私は、親から長い事逃げて暮らしてきました。当たり前ですが経済的にも別です。居場所がわかったら、親はカギを交換し施錠して行きました。何といって良いのかうまい説明が見つかりません。カギを実際に換えたのは家主かもしれません。しかし部屋に帰ったらドアに「カギをとりかえましたので・・」という貼り紙がしてあり両親の名前と携帯番号が書かれて連絡下さい、としてありました。父親の直筆でした。
詳しくは、ここにあります。 http://sky.geocities.jp/oooquree/fax.html
そこだと下の方になっているので、事情の概要がわかるネット相談の行政書士のメールコピペを貼ります。以下コピペ
ご相談者 様
まず鍵を親立会いのもとで交換した場合は、ご相談者様が未成年の場合、親に監督する義務があるので損害賠償請求は難しいでしょう。
次にご相談者様が成年の場合、賃借人に賃料滞納等の債務不履行がない場合、勝手に鍵を交換することは器物損壊罪にも問われますし、そのことが原因で部屋に入れず、ホテル等に泊まって宿泊費などを払った場合は、その費用を損害賠償請求できます。
建物譲渡により所有者（家主）が変わった場合は、賃借人に対する義務は新家主が引き継ぎます。（敷金等は新家主から返還してもらうことになります。
次に家主が賃貸借契約を更新をせず契約解除を求める場合、期間満了の６ヶ月〜１年前に通知をしなければなりません。
しかも契約解除を求めるには「正当事由」といって、家主側に解除を求めるしかるべき理由がなければなりません。（賃借人に重大な債務不履行のない限り裁判所は認めません。）
家主に大した理由もなく、どうしても賃借人に明渡してもらいたい場合には、明渡し料を支払って明渡してもらう場合もあります。
何れにしろ「借地借家法」は賃借人を保護する法律ですからご相談者様に債務不履行がなければそこにいればよいのです。
あまり今の家主の行いが目に余る場合は警察に被害届を出したら如何でしょう？（受理するかは被害の程度にもよりますが・・・）
以上でお役に立つかどうか分かりませんが、ご返事とさせて頂きます。
> 鍵を無断で大家と親が勝手に交換してしまった場合、両方ともに損害賠償請求出来るのでしょうか？
> 元の大家さんが亡くなられて相続した息子さんが、賃借人付きで有限会社の不動産屋にアパートを売却し、その不動産屋は他の部屋の人たちは荷物置きに使ってたからもあるだろうけど、みな無料で追い出しました。
> 残った私には、書くと長くなりますが、今までにも色々やって来ました。
> 住んでいる状態で自分の部屋と下の部屋以外ギリギリまで壊されている状態です。解除通知出さない状態でここまでされました。
> 倉庫に使ってたパン屋さんも、話が通じない昔の地上げ屋のような人だと言って出て行きました。
> 私は退去を求めるなら、精神的に圧迫するような退去の求め方ではなく、解除通知を出して、借地借家法に基づいた交渉をして下さいと言って、こちらから調停を申し立てました。
> 壊された時点で取り下げましたが。
> 解除通知が出たのは壊して調停取り下げてしばらくしてからです。
> 弁護士司法書士行政書士ではなく不動産屋社長が自分で書いた内容証明でした。
> 退去を求める内容証明は、書式の本を見ても、お願いするという形の文章が普通ですが、強制力があるような書き方でしたし、○日までに連絡する事というような事も書いてありました。
>
> その時もその社長は「キッチリした話し合い」がしたいと言って中々渡そうとしませんでした。
>
> 親との関係は、親の虐待から逃げて長い間暮らして来たような状態で、親を呼ぶと携帯電話で話してたので、親戚に来ないように言って欲しい、それとこの業者は住んでいる人がいる状態でアパートを壊すような人だからと伝えて欲しいと頼んだのですが。。。
>
まず、業者(転売目的現家主)から始まった、いろいろな問題一覧
時期的には、2種類の弁護士の間
法律を知らない現場警官の心無い言動で非常に傷ついた。親に電話をかけつつ、君が何を考えているかわからないと言ったり、内容証明に強制力があるかのように勘違いしていて、おそろしく法的に無知な奴もいた。( これは交番 ) ( こっちは警察署→ )家主との法的な場以外での面談を警官が応援するかのような発言や、強要する発言や、「この人も商売なんだから」「あんたは親兄弟でもそんな言い方するのか」などの発言 こちらは弁護士に言われてICレコーダーも買っていたので、家主とのやり取りは証拠として残さないといけないし、はっきりさせるところははっきりさせないといけないから、違法性をどれくらい自覚しているか、はっきりと確認できる形にした方がいいから、あえて挑発的とも取れるような言い方もしているかもしれない。 しかし、私はこの時、いろいろあったせいで丸2日くらいちゃんと睡眠をとってない状態で、しかもアパートに帰ったら、鍵が施錠されていた、これが怒らずに居られるか！！！！！ 名古屋の人はちょっとおかしいと思う。 店屋で物買うときでも、客側が遠慮している つづきはあとで
下級官吏ほど威張りたがるの法則というのが、あるなぁとおもっていたが、検察もご他聞に漏れず、そうだったｗ 検察官ではない。 いきなり来た人にほんとの検事が合うわけない。 検察事務員 事務官？ という国２くらいの人だと思う。
ここまで、2種の弁護士の間
こんな風に何の役にも立たないのに、言わなくていい人格否定みたいな事は言う。 電話で役に立たないアドバイスや、既にこちらが知っている知識などを言ってきて、それは無理でしたとか、難しいと思いますと言うと、怒ってきた人がいる。 だいたい声が綺麗な騙されてる感じの人が多かった(女の朝知恵的な)ように思ったが、夜中に電話した時、まだ若そうな声で嫌な感じの低音の人に「あなたは何でも正しい事を通そうとするから」とか言われ人格否定された。でもそのアドバイス実際役所に掛け合ってくれるならわからないでもないけど、言うだけ言いっぱなしでは、湯浅氏が前いた団体で言ったら、「福祉課、民生課というところがあるので、そこで生活保護の手続きして下さい」と案内だけして付き添い同行しないようなもんではないのか？ なんでこんなところを紹介しているのかわからない。公費を引っ張ってた事もあるし、その時も聞いてもいなかったのに、お金の出どころは言えません、前は内閣府でしたとか言ってきた。 ( お金のでどころと言われても何の事かわからなかったが、完全ボランティアではないという事なのだろうか？電話代など全国対応にしてるから膨大なのかもしれない。) 湯浅氏のいた団体にその女性団体にも属してる人がいるというので、電話をかわられて、そう言われた。
（目的）
第一条 この法律は、暴力団組員が一般市民を拉致、監禁したり、殺害するなどの犯罪行為や、暴力団同士の抗争に一般市民を巻き込んで害を与えたり、組員が私人間の契約等に介入して社会的弱者を不利な立場に追い込んだりする等の公序良俗に反する行為によって、国民の人権を直接、間接に著しく侵害していること、および、我が国の法体系が暴力主義を否定していること等に鑑み、暴力団の結成を禁止することによって、暴力の根絶を図り、暴力団に抑圧されてきた国民の自由や人権を回復するとともに、公共の福祉の増進に資することを目的とする。
第二条 何人も、暴力主義的思想に基づく団体を結成してはならない。
（国家公安委員会の解散命令権）
第三条 当該暴力団がこの法律の制定以前に存在するとしないとにかかわらず、国家公安委員会は、暴力団に対して解散命令を発することができる。
（罰則）
第四条 第二条の規定に反した者、第三条の解散命令に従わなかった者は、十年以下の懲役または一億円以下の罰金に処する。
理 由
もともと、暴力団の存在は憲法が許容しているとは考えられないことに加え、近年、被害金額が膨大な窃盗行為など、警察活動によっては捕捉し難い重大犯罪が暴力団組員によって遂行されたり、一般市民宅に銃弾を撃ち込む等、著しく危険な行為が暴力団組員により行われたりしていることのほか、暴力団組員が民間会社幹部や芸能人等と交際して競争相手等不都合な人間を拉致、監禁したり、殺害したりするなど、著しく公序良俗に反する行為を行っていること、および、暴力団組員が金銭消費賃貸借契約等私人間の契約関係等に介入し、社会的立場の低い弱者を不利に追い込んだり、競売の妨害をしたりするなど、暴力団の反社会性が高まってきており、これまでの暴力団対策や暴力団排除の手法では社会防衛が困難となっており、暴力団の結成自体を禁止する必要がある。これが、この法律案を提出する理由である。
契約文書を電子化（ＰＤＦ化）し、その文書データを政府（法務局）が預かり、「公証」する。
契約に疑義が出た場合は、当事者や利害関係ある第三者は、いつでも公証契約書を確認することができる。
「典型契約」（雇用契約や売買契約、不動産賃貸借契約、金銭消費貸借契約など、一定のフォーマットに従う契約形態）
できれば、国の方で「契約の条文をテンプレート化」し、極力契約当事者はテンプレ条文を利用するように
「誘導」する。
いわば「標準約款化」である。
するようにすればいい。
１）（プライバシーに配慮する必要はあるが）一定条件下で国や研究機関が
例えば、日本国内における雇用契約（５，０００万本以上？）を全部データ解析できるようになれば、
売買契約は、小口の売買契約（数百円）を網羅することはできないが、
大口の契約（印紙税が発生する、数万円以上の売買契約）を網羅把握できるようになれば、
これを可視化させることによって、適切な住宅政策を打ち出すことが出来る。
テンプレに乗っからないような特約条項を行う際に「障壁を感じる」ように仕向ければ、
反社会的と思われる契約を少なくする効果が生まれると思われる。
例えば雇用契約において労働者に著しく不利な条項、賃貸借契約において賃借人に著しく不利な条項は、
テンプレ段階で「用意しなくする」ことによって、そういう契約が締結される可能性を
減じることができる。
「表向きは電子契約を締結するが、その裏で電子契約登録しないヤミ契約を結んで、
電子契約の内容を修正する」という輩が出現する危険性はあるが、
その場合「政府が公証する電子契約のみが有効であり、政府が公証しない契約は無効」という
建て付けにすれば、ヤミの裏契約はその効力が著しく減じられる。
