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はてなキーワード: 修繕積立金とは
マンションは建物の維持管理や将来の大規模修繕に備えるため、月々の管理費や修繕積立金を支払う必要があります。築年数が古かったり、戸数が多かったりするほど滞納額が生じやすくなっているのが実態です。
国土交通省の平成30年調査によると、滞納が発生していないマンションは62.7%ということです。
逆に言えば、そのほかのマンションでは程度の差こそあれ、滞納が生じているということですから、マンション住民にとっては他人事ではないでしょう。滞納が生じ始めると、建物の維持管理や将来の大規模修繕の際に必要な資金が不足する危険性があります。
ここは、購入する際に見落としがちな部分です。修繕積立金は、段階増額方式を採用している物件が多いのです。
これは新築の時は修繕が必要ないことや、不動産業者がマンションを売りやすくするためですが、年数がたつと修繕積立金が増加していき、将来的には当初の2倍～5倍になるというケースもあります。とくに年金生活者にとっては支払いが厳しくなるでしょう。
https://anond.hatelabo.jp/20181125180045
同じような人が住宅ローン通らないと悩んでいるので書くことにした。
https://anond.hatelabo.jp/20181013191517
↑これを半年ほど前に書いたものです。スペックは上記の通り。アラフォー独身でジョブホッパーWEBエンジニア。最近昇給した。
※例によってぼかして書く
。あと低金利と消費税。あとしばらく転職したくないから(重要)
住宅ローンで都内に中古マンションを買おうと思って、いつもどおりググったのだが例によってスパムが多くて調べるのが大変だったから。住宅ローンもカードアフィスパム屋の標的になっているらしくノイズが多い。
いわゆる「上級国民(あまりいい言葉ではないけど、適切な表現が他にわからない)」はいくらでも住宅ローン組めるだろうけど(親戚の公務員や某自動車メーカー勤務は楽勝で通ってた)、自分みたいな微妙な属性の人には知見になると思う。
「今時住宅ローン組むやつは情弱」とかいう人もいるが、賃貸用物件は貧弱でQOL下がるし、分譲賃貸は高い。UR勧めてくる人いるけど、礼金更新料がかからない以外はメリットが見られない。立地の割に家賃が割高に見えるし、そもそも単身者は門前払いされる。
転職直後ということで、メガバンの変動金利は無理だろうと諦めてたので、アルヒか楽天銀行のフラット35を使うつもりで不動産会社に相談したところ
「ネット銀行は30代独身男性のフラット35の申込みを停止していて絶対通らない、今申し込むならむしろメガバンの方」と言われた。スルガスキームの影響もあったけど、朝日新聞で報道されたフラット35悪用事件の影響である。住宅ローンどころか本来クレカすらもっちゃいけないタイプのやからのせいである。
メガバンがだめだったときのために、地方銀行や信用金庫などはどうかと聞いたが「地方銀行はもっと厳しいです、そもそも何故うちに来たの？となるので。これもスルガの影響です」とのことだった。ファッキンスルガ！ファッキンレオパレス！
在籍期間と転職回数が心配だったが、不動産会社の担当者いわく「空白期間や極端な短期離職がない限り職務経歴書を出せば審査してくれます、こういうご時世なので」とのこと。在籍期間や所属企業よりもそもそも本当に自宅用なの？というのを銀行は見ているらしい。
メガバン2行に不動産会社経由で申し込んだ結果、メインバンクで使っている1行が可決する(ただし変動金利の上限で少額だが頭金入れた)。
メインバンクは給与振込とカードの引落に使っていたが(公共料金と家賃はすべてカード決済)、ダメ押しというかおまじない的に他行に預けてあったいくらかの現金預金をメインバンクに移動した。メインバンク系列のクレジットカードもたまたまだが使っていた。意味があったかは不明だが。
もしこれが駄目ならば数年後に頭金を一定以上つんだ状態で再チャレンジするつもりだった。
転職した直後辺りから自宅マンションを買うことを意識し始めていて(年収も上がったし)、それならフラット35しかないな。。。と思っていたらこの事件である。こういうやから連中のおかげで不動産会社からかなりかなり警戒されている。複数の不動産会社と会ったが、どこも「何故今購入しようと思ったのですか？」としつこく聞かれた。
最初この手のやからの存在を想像していなくて、なんでそんなこと聞くのだろう？とおもったけど、朝日新聞の報道で納得した。仮に不正利用系のやからじゃなくても、属性的に融資が通るかどうか微妙であまりいい顔をされなかった。
一方で予定していた物件を安く買えた。検討している間に100万値下がりし、交渉する前に更に100万値引きを持ちかけてきた。単なる成約だけでなく、ローンが通りやすいように値下げしてきたのだろう。売り主はリフォーム業者で、例の件でかなり厳しい状況らしく早く現金化したかったらしい。
そんなわけで、東京オリンピックを待たずして都心マンションバブルは終わってる。既に新築は高すぎて実際に住む人は買えないレベルだし、あおりを受けて値上がりしていた中古マンションもこの件で値下がりし始めている。流石に平成初期のバブル崩壊やリーマンショック級にはならないだろうが(構造的にはリーマンショックよりも悪質だけど)、これを口実にまた消費税増税が延期されるかもしれない。
以前別の増田で「立地ゴリラ」という言葉があったが、自分もまさに立地全振りで探した。一応新耐震という最低基準はあったが、単身者なので70平米とかそんな広さはいらなかった。職場には徒歩と電車で15分ぐらいで、何なら自転車でも徒歩でも通える。流石に全部歩くと1時間ぐらいかかるが。
今の職場だけではなく、渋谷・新宿・池袋・東京駅周辺(丸の内・大手町・銀座)・六本木・上野・品川と主要エリアが30分前後で行ける。しばらく転職したくないけど、ある意味でリスクヘッジである。リモートOKが多いWEB系と言っても、やはり近いに越したことはない。
一方で埼玉や神奈川(東急沿線以外)や23区外縁部の郊外マンションも見たけど、安くてびっくりした。同じ予算なら倍の広さで半分の築年数になる。そのかわり駅からバスで10分とかそんなのばっかだったり、足立区某駅みたいに治安激悪だったり。単身者がそんな物件買っても困ることになるし、そもそも例の件で融資審査通らない。
都心が異常に上がりすぎているというのもあるけど、中国人投資家がいないというのもあるだろう。GWに実家に帰ったとき、兄弟が「東京ってそんなに高いの？」と驚いていた。
さてこれから長い長い返済生活である。ただ実はあまり心配していない。月々の返済は今払ってる家賃と対して変わらないし、都心の中古物件なのでいざ売るときも極端な値下がりしないだろうから。ただこれまでみたいに買ったときより高く売れるみたいなのはないだろう。
| 時間 | 記事数 | 文字数 | 文字数平均 | 文字数中央値 |
|---|---|---|---|---|
| 00 | 76 | 23638 | 311.0 | 85.5 |
| 01 | 68 | 7909 | 116.3 | 46 |
| 02 | 16 | 1660 | 103.8 | 41 |
| 03 | 18 | 3018 | 167.7 | 71.5 |
| 04 | 16 | 4758 | 297.4 | 57 |
| 05 | 10 | 526 | 52.6 | 47 |
| 06 | 22 | 1031 | 46.9 | 37.5 |
| 07 | 36 | 4920 | 136.7 | 45 |
| 08 | 73 | 7197 | 98.6 | 39 |
| 09 | 101 | 14876 | 147.3 | 54 |
| 10 | 77 | 9985 | 129.7 | 60 |
| 11 | 144 | 16972 | 117.9 | 55.5 |
| 12 | 115 | 11741 | 102.1 | 45 |
| 13 | 138 | 9660 | 70.0 | 36 |
| 14 | 119 | 15535 | 130.5 | 32 |
| 15 | 183 | 12785 | 69.9 | 35 |
| 16 | 111 | 7947 | 71.6 | 38 |
| 17 | 183 | 11717 | 64.0 | 29 |
| 18 | 114 | 8238 | 72.3 | 28 |
| 19 | 108 | 13688 | 126.7 | 38.5 |
| 20 | 82 | 6320 | 77.1 | 33.5 |
| 21 | 93 | 8460 | 91.0 | 36 |
| 22 | 131 | 11603 | 88.6 | 40 |
| 23 | 105 | 7853 | 74.8 | 48 |
| 1日 | 2139 | 222037 | 103.8 | 41 |
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6026578(2986)
管理費・修繕積立金滞納する住人が多くて組合で弁護士雇ったり、
ヘンな住人が多くて数年で売却した。
しかも↑こういうコトって売却時にある程度申告しなくちゃいけなくて、
売主見つけるのに苦労したわ。
年収の多寡は置いといて、6年前にマンションを買って良かったと思っている側の意見も書き残しておく。
■購入時の状況
購入前の住居は23区内、駅近(徒歩3分)、築20年くらい、6階建ての4階、2LDK(50m2)で12.5万。
不満は少なかったが、ハザードマップ上は危ない立地。
■購入を決意した理由
子どもが生まれるし、もう少し広くてハザードマップ上安全なところに住みたいという妻の希望。
保育園入園を考えると現住所付近だと少し厳しい。動くなら早めに動きたい。
■購入したマンション
同区内、3LDK(70m2)、築20年、5階建ての3階、2,500万の物件
ハザードマップ上はかなり安全(高台、地盤よし)。保育園も運良く最寄りに入れた。
■購入してよかったと思えるところ。
2,500万を0.7%、変動金利でローン組みました。
返済金額+管理費+修繕積立金+固定資産税で9万/月程度。ローン地獄のリスクはあれど、賃貸時よりも固定費を下げられたのは大きい。
新興住宅地ではなかったので、地元の人多めで心配だったがキチガイには当たらず(これはただのラッキー)。
新築で無かったので、内見で時間を変えて見にいったり、賃貸の場所からも自転車で行けたので夜見に行ったりして安心した。(隣人を確認できるのは中古の良いところ)
物件もたまたま良いのを引けたので大きなトラブルも無く、不満も少ない。
住宅費を下げられたのはやはり大きい。住宅ローンの為に働いている(転職しにくい)感覚も無く、選択肢が広がっていると感じている。
固定費下げられたので貯金も出来、ローンを一括で返せる程度の貯金も出来た。
価値観はそれぞれなので一概に買うのが良いとは言えないが、どこかのだれかの参考になれば。
はてブにあった現在の駅からの距離は書き忘れてましたスイマセン。
お察しの通り、徒歩12分くらいです。（近くも遠くもないギリギリ。）
もしくは別の駅ですが、家から徒歩3分のところのバス停から4－5駅で行けます。
駅近物件では無いですね。
ブコメやトラバで勇気でた。買うわ。ありがとう。全てのコメ主に幸あらんことを。
ハザードマップのうち、内水（降雨）による氾濫リスクのマップを見よう。これの色がついた土地は要するに水はけが悪く、ジメジメした環境になる。生活環境もしかりだが、湿度は建築の寿命に多大に影響する。欧州の建築が何百年も持つのは地震がないこともあるが、空気が乾燥しているのも一要因。
確率の高い順に、
— レベル1:確実にくることがわかっている —
親が要介護になる/日本全体の人口減少/大都市への人口集中/自分も周りも高齢化/子供の成長と共に家が狭くなる。
共働きができなくなる/おいらの収入が減る/家具が倒れるレベルの地震/隣人がキチガイまたはキチガイ化
— レベル3:起きるかもしれない —
無収入になる/家族の誰かが死ぬ/ヒビがはいるレベルの地震/大雨による氾濫/管理組合が機能不全になる
レベル4リスクをカバーするために高いローン組んだり郊外の物件にすれば、レベル1,2リスクの影響がでかくなる。だから、レベル4のリスクは目を瞑る。
いまのところ大手の体力のある不動産会社のマンションは値引きしないで長期間かけて売り切っている状態。マンションがバカ売れしてるわけではない。体力のない不動産会社でもいまは金利が安いから資金繰りもなんとかなってそこそこ生き残っている。正直、いまの金利がこの先何年も続くかなんてわからないけど、金利が上がった段階で資金繰りが厳しくなった不動産会社がそのうち手持ちのマンションを値段を安くすることはあり得る。それを狙うのもひとつの考え方。
でも十年とか二十年とか何年も住むつもりならいつ安くなるかとかの値段を考えるより中古でもいいから修繕積立金を安くしないできちんと積み立ててるような管理のしっかりしている物件を探したほうが良いよ。
悩んでる。
IT系正社員独身増田(30)、ついに会社から家賃補助が出なくなる。あといろいろあって現状の住居を退去する必要がある。
勤務先までマトモな通勤時間、マトモな築年数で引っ越し先を検討すると、1Kでも家賃相場は10万円くらいになる。すごくたかいつらい。ものの試しに2500万円くらいの住宅ローンを組むと、住宅ローン月額10万円くらいで同じような通勤時間、同じような築年数なのになんと間取りだけ2DKになった。3倍くらい広い。
彼女もいないし今後も見通しは暗いし、ちょうど30歳のいま住宅ローンを組めば65歳で完済なのでパーフェクトプランではないかと錯誤しているのだけど世間の独身がだいたいみんな賃貸なのはなんでだろう。趣味(ゲーム)はインドアだし寝室と趣味部屋に分けられるしいいじゃん。料理もするからキッチンも大きいのが嬉しい。
目下最大のネガティブ要素である「今マンションすげー高いじゃん」ってツッコミと、将来結婚するかもしれんじゃんって話はさておいて、そのほかになんかすげーでっかい落とし穴があったりするのか識者たる増田諸兄にぜひ教えてほしい。独身住宅ローン増田が実際にいるなら体験談なんかも聞きたい。
ちなみに聞かれそうなので。貯金は保険とか株とかいろんな形をしていて1000万円くらい。現金300万円くらい。給料は手取りだいたい25万くらいでボーナスも年100万くらい出る。住宅ローンは固定金利前提で、管理費＋固定資産税＋都市計画税＋修繕積立金なんかも込みで合わせて住宅ローン10万ってことで。
地方から数年前に転勤で東京に来たとき、会社から斡旋された豊洲徒歩5分と大井町徒歩5分が両方10万だったから同じ水準だとそれくらいだと思ったんだよね。1K10万は確かに言いすぎだった
＞終の棲家にするのには厳しいだろうけど、それまでの間に出口を取れるならいいんじゃないの
貯金はどのぐらい必要かな？現状では月々の手取り27万円ぐらいで、結構次の給料日時点で10万円ぐらい余っててそのまま貯蓄用の口座に移すことが多い。たまに出費の多い月もあるので毎月確実に10万というわけにはいかないけど、この他に銀行で積み立て定期をやっていて、年間50万円ずつは確実に貯まるようにしてある。この他にボーナス時にあまりお金を使わなければ夏・冬それぞれ30万円ぐらい貯められる。家の管理費・修繕積立金や光熱費を含めた月々の生活費が、約17万ぐらいというところか。
今40代後半…というかアラフィフで50代に入ってから退職すると退職金を割り増しにしてくれるので、その恩恵にあずかりたい。が、退職して自由になると旅行に行ったりいろいろ使いたいところがあるので、今貯蓄しているより早いペースで取り崩すことになってしまいそうだ。退職金は分割払いもしてくれるらしいけど、あんまり50代のうちに使い過ぎると良いことがないような気がする。
たまに4,000万円とか5,000万円貯めていて「仕事辞めたい」とか言う人がいるけど、あれは全然遊ばずにひたすら仕事一筋に生きて貯めたんだろうか。貯蓄額としてはご立派だけど、特に遊びに行くこともなく、家と職場を往復しているうちに貯まってしまったのだとすればちょっと寂しい気がする。そしてそれだけ貯金があっても、年金を受け取れるようになるまでそれを取り崩して食いつなぐという生き方に人ごとながら不安を感じる。
決して自分の収入は低くないと思っているし、自宅マンションのローンを完済しているので、当面住むところの心配はしなくていい。ただ、私自身が老いていくとともに家も老朽化して売り物にならなくなるので、自分が自力で生活できない身体になって施設などに入るときまで持ってくれないと困る。そしてこのご時世なので退職金や年金がどのくらい出るかも心配だ。現状では自分の安定志向と自由になりたい願望の間でうろちょろしている感じ。どの程度貯金してから辞めれば悠々自適の人生が送れるのか知りたい。
正直あんまり長生きは望んでいない。50代はじめに退職したら10年から15年ぐらい自由を満喫して、後はあまり苦しまずにあの世に行ける方法があればそうしたい。が、うちの家系の女性陣は長生きで、父方の祖母が100歳、母方の祖母が90歳だ。すでに二人とも足腰を悪くして特養とか老人施設に入っている。そういうところは色々面倒を見てくれる代わりに月々の支払いもそれなりなので、介護の必要な身体になって生き延びてしまうと大変だなぁと思う。
あ～結局どうしたらいいんだ。ずるずる仕事を続けることになりそうな予感もあるけど、ただそれだけで60歳までを生きるのは悲しすぎると思う。なるべく体力のあるうちに仕事から解放されて自由になりたいのだ。面識のない親戚で似たような形で仕事を辞め、海外に飛んでしばらく向こうで働いていたけど、日本に戻ってからはろくな収入もなく実家暮らしをしていると聞くと、「やっぱり辞めない方が良いのかなぁ…」と悩む。この堂々巡り、どうにかならないだろうか。
ありきたりな話だけど、宝くじを1枚買ってみた。当たるわけない。当たるわけないのは分かってるんだけれど、この1枚を300円で買った日からずっと楽しい。
1等が3億円で3億あったら何しようかずっと考えてる。今現在私は地方住まいなんだけど、3億当たったら東京にマンション買って東京に転職しようかなと思ってる。今不動産バブルらしいのでとりあえず東京オリンピック終了までは待とう。それまで考えるのを待つのは我慢できないのでSUUMOのアプリをダウンロードして東京の中古マンション、新築マンションを見ている。古いマンションはマンション自体の寿命が短いみたいなので2005年以降くらいに建てられたものを買いたい。どこの路線がいいだろう。しばらくは一人で暮らす予定だけど、もしかしたら結婚するかもしれないので2LDKくらいがいい。3億当たってもその後ずっと収入があるわけでもないのに、マンション買ったら固定資産税と毎月の修繕積立金や管理費がかかる。マンションは買ってしまうと自分の所有物になるはずなのに今住んでるアパートより毎月お金がかかる！東京はすごいなー。そう考えると地元で実家の近所に土地買って東京で2LDKのマンションを買う半分程度の資金で地元じゃ豪邸扱いの一軒家建てちゃう方が幸せなのかな？とか考えたり。でも先細りの田舎で豪邸建てたところで楽しいのかしら。子供は変に扱われないかしら…とか出来てもない子供の心配をしている。
3億まるまる家に使うわけないのであとは何に使おう。貯金かな。旅行にも行きたいけど、旅行に行くと馬鹿になっちゃって旅行行きまくってあっという間に3億なくなりそうだ。今は幸いなことに(ただお金がないからという理由かもしれない)ブランドバッグやブランドの服に興味もないし車の運転免許すらないけど、一度買いだすとサイコー！ってなってブランドや車に消費しちゃうのかしら。うーん。人間お金が入るとどうなるか分からないしなー。
お金があるならやっぱり投資すべきかしら？株とか？あとは流行りのbitcoin？不動産はかなり怖いので投資用はやめておこう…。事業を起こすとかも私にはそんな才能がないのでやめておいた方がいいな。
ということを朝の通勤電車で考えている。別に仕事やめたいわけでも、仕事が辛いわけでもないけど、音楽聴くしかしなかった通勤電車が最近楽しいし、会社で仕事頑張れてるので宝くじで買った300円は最高の買い物だった。
これ読んだ人は良かったら明日からの妄想の参考にさせてもらいたいので、3億もらったら何に使うか教えてほしい。私の貧困な想像力では家を買うとか株を買うくらいしか思いつかなかった。
正直、今でもあの暮らしが懐かしいし、羨ましいです。
タワマンはいいです。
晴れてれば室内干しでも衣類すぐ乾くし（冬でも暑いくらいだけど）、
もう、タワマン超好き。
一方で、実際に住んでみないと分からないビミョーな点もありましたので
●管理費滞納者が多く、回収費用（弁護士費用）の負担がコンスタントにある。
●何百世帯という規模なので実にいろんな人がいる。住人同士で訴訟合戦。
●落下事故が意外とある。部屋が揺れる。生々しい振動と爆音、ビジュアルは今も忘れない。
●プールやジムを利用しないと、固定資産税的におもしろくない。
●修繕積立金が毎年1000円ずつ値上がり。
●花火大会はマンション周囲や駅までの道が人で埋め尽くされ、外出＆宅配不可。
どのタワマンもこうというわけではないと思います。
賃貸なら「合わない」と思えば引っ越せばいいし、
購入なら1年くらいお試し賃貸してから検討すればリスクが減らせそうです。
・・・です。
もしお金持ちになったら別宅用にタワマン借りたいと今も思います。
どんな住まいにもそれぞれ良い所、悪い所あるよね。
地方なのか都心なのか分からないので、アドバイスしようもないけど、頭金も貯められない計画性のなさが不安。
引越しやら諸費用で必ずある程度のキャッシュが必要になること,いろいろ分かってるのかな？
今の低い変動金利でめいっぱい借りると、金利が上がらなくても、子供増えたとか、管理費、修繕積立金が値上げしたとかだけで、コケる可能性あるよ。
あと、今は建築費高騰してるから、特に郊外の安いマンションは地雷の可能性もあるよー。（物件価格のうち、土地代以外の割合が高いのに、その部分が高騰している⇒設備、仕様にしわ寄せが来る、最悪手抜きマンションを掴まされる可能性も。）
どうしても買いたいなら、1000-1500万程度で買える中古に最低限のリフォームで済ませるのが安全。（ただし古いマンションは修繕積立金が高いことが多いので、それはそれで・・・）
マンション営業マンが勝手に語る「分譲マンションの心配事」その1
http://anond.hatelabo.jp/20141029193513
上記記事の続きです。
前回同様、勝手に語る。
マンションを売る上で感じている事が全てなのでその点はご承知おき頂きたい。
ただ広告・営業ツール・重説などの契約書類といったデベロッパー発信の情報と
逆の口コミサイト、ネットの記事のような購入者目線の切り口の双方ですら
10年後、20年後、30年後、40年後とマンションの価値が落ちた後の入居者層のことである。
だいたい自分と同じだ。
私が売っているマンションであれば、半分は年収500万前後、3割がキャッシュ、2割がその他ってところだろう。
マンションによりターゲットは違えど、自分に近い購入者は絶対いるので安心してよいだろう。
（唯一の例外は20代前半でのチャレンジングな購入者くらいか？）
あたりまえだが分譲マンションは入居者が入れ替わっていく。
私の地方ではだいたい竣工後2〜3年で最初の入れ替わりが発生する。
（私が売ったお客さんが売却に出しているのを見るのは切ないものだ）
築10年以内の入れ替わりは問題ない。中古価格が新築価格と大差ないからだ。
最初の大規模修繕を経験したマンションの価値は新築当初からはだいぶ落ちる。
新築時 3,000万
5年後 2,700万
10年後 2,380万
15年後 1,680万
25年後 750万
30年後 500万
30年を過ぎると、一律で350〜450万程度で落ち着く。
ここまで書けば説明不要だと思うが、20年後、25年後、30年後に売買が行われた時
どんな人が買い入居するだろうか。
基本的には自分が購入した新築時の入居者とは全く異なる人たちであり
上記のような金額にも関わらずギリギリ工面できる人が買うのである。
30年経つと全体のうちどの程度の入居者が入れ替わるのかは
私の中でもまだ調べがついてなくてハッキリは分からない。
ただ30年も経てばそれなりの部屋の入居者が入れ替わるのは間違いない。
今買ったマンションは、30年後も同じ入居者レベルを保つとは考えにくいのである。
その時のマンションの自治はどうなっているだろうか？
入居者のレベルが落ちても管理組合は正常に機能するのだろうか？
今、私が見ている築30年のマンションは昭和60年に建てられたマンションであり、
平成26年築のマンションが30年建った時に同じように質が落ちるかは分からないという点である。
団地同然のダサい外観、ムード皆無で暗いだけの内廊下、仲介業者も恐れるキツイ管理人など
昭和60年に建築された為に構築された「文化」がそこにあるのだ。
（語るタイミングがなかったが私は中古マンションの仲介経験もある）
だから平成26年に生まれた新築マンションが同じようになるかは正直分からない。
デザインも、間取りも、建築技法も、入居者の考え方も、管理会社の立ち位置も30年前とは変わっているはずだ。
私も「そうならないで欲しい」と思いながらマンションを売っている。
あくまでも個人的な考えではあるのだが、やはり20年前後にラインがあるのだと思う。
