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はてなキーワード: 土地家屋調査士とは

2020-05-23

英検3級しかない俺がイメージだけで資格or入試合格難度ランキング作ってみた

東大理3現役合格

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司法試験 国家一種上位合格

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予備試験 アクチュアリー正会員 新司法試験 国家総合職上位合格 東大文1現役合格

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司法書士 税理士5科目合格 東大浪人合格

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公認会計士 弁理士 不動産鑑定士 国公立浪人合格

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医師国家試験 TOEFL ibt80点

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証券アナリスト 米国公認会計士 英検1級 日商簿記1級 早稲田政経現役合格 慶應経済現役合格

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社労士 中小企業診断士 早稲田中下位学部現役合格 慶應SFC現役合格 一橋ロンダ 東大ロンダ

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土地家屋調査士 東京都庁内定 地帝現役合格


結構自信ある

2018-11-12

anond:20181112075001

司法書士です。登記のことで弁護士さんに相談、はあまり一般的ではないかもしれません。弁護士登記はできますが、登記専門家司法書士です。

弁護士もっと大きな仕事が色々できるので、ちまちま登記業務をやってて詳しいって人は多分そんなにいません。(儲からないし、せっかく弁護士になったのにわざわざ下位資格司法書士仕事しない…もちろん弁護士業務必要ならば依頼者の住民票やら戸籍やら取るのは普通なのでその点は問題ないですが)

今回の元増田登記についてですが、これは「所有権登記名義人表示変更登記」と言います不動産登記簿上の所有者の表示(住所、氏名)を変更する登記です。司法書士は略して名変(めいへん)登記、名変と言います

(よく売買や贈与、相続登記名義人を変えることを「名義変え」と言いますが、司法書士的にはそれは「所有権移転登記」と言います。今回の「名変」は登記名義人の住所氏名が変わったので現在の正しい住所氏名に登記簿を改める登記です。一般の方が「名義変え」という言葉を使うのは普通なので何ら問題ありません)

元増田結婚して姓が変わったので名変登記をすることにしたとのことですが、そもそも不動産登記権利登記に限る※)に義務はありません。住所が変わろうが氏名が変わろうが売却しようが相続しようが、登記義務は無いのです。(だから空き家問題が大変なことになっているのですが)

私も婚姻前に不動産を購入しましたが現在登記名義は旧姓のまま放置しています

住所を変えるたびに住所変更登記をしている人はほとんどいないと思います。だいたい、売却時や住宅ローンの借換時(銀行抵当権の付替の登記必要)に併せてする人がほとんどです。

登記には登録免許税という税金がかかるのですが、名変登記では不動産1筆(棟)につき1000円かかります

住所をA→Bと変更している場合でも、住所をA→B→C→Dと変更してさらに氏名も変わっている場合でも、不動産1筆(棟)あたり1000円です。だから引っ越しの度に名変登記をしていると単純に損をします。まとめてやった方がお得です。(これはあくまでも名変登記場合であって、所有権移転登記場合は甲→乙→丙→丁と移転しているのに中間省略をして甲→丁にいきなり移転登記をするということは基本的にはできません)

余談ですが、住所がA→B→C→Aと移転している場合は名変登記は便宜不要となっています。氏名でも同様です。変更登記のしようがないので便宜的にそうなっています

さて、戸籍の附票と住民票の除票が5年で廃棄されちゃう問題ですが、司法書士にとってはあるあるです。司法書士もみんな困っています。実際に5年でピタリと廃棄されているわけではないようですが、7年も経てば大体廃棄されてます司法書士業界はこの保存期間を延ばすように行政に働きかけていて、少しは成果が出ているようです。

https://blog.goo.ne.jp/tks-naito/e/f6ba6241fbce7b4985ca4ca9be610b30

引用したブログ先生と私は何ら関わりはございません。司法書士業界では結構有名なブログです)

ブコメ勘違いしている方がいらっしゃいますが、戸籍の附票は戸籍謄本とは別の書類です。(説明するのが難しいのでググってください)

保存期間が延びれば良いのですが、それまでに転勤族の方にできる対策としては、住所を移転しても本籍地を動かさないってことです。取得する時に本籍地居住地でないと郵送で取得するしかなくなるので面倒ですが、実際戸籍謄本ってそんなに必要になることないですよね?(あったらごめんなさい)

本籍地が変わらない限り、戸籍の附票が除票にならないので廃棄されることもありません。本籍地があまり動いていない方が、将来相続人(が依頼した司法書士)が戸籍を集めるのも楽でいいなぁ…そんな将来まで戸籍制度登記制度がこのままってことはないかな…

本籍地をどこに置くかは個人自由なので例えばずっと実家に置いてもおいても問題はありません。(もちろん結婚したら新たな戸籍が編成されるので夫婦どちらかは本籍地を移さなければなりませんが…)

本籍地を移すと、以前の本籍地作成された戸籍の附票は除票となり、(今のところ)5年で廃棄されてしまうのです。

(ただし、未だに戸籍コンピューター化(電算化)されていない市区町村がありまして、そこがコンピューター化されるとそれまでの住所移転の経緯は5年で廃棄されちゃう恐れあり…)

ただ、この除票5年で廃棄されちゃう問題は本当にあるあるなので、住民票戸籍の附票で住所の繋がりが取れない場合でも対処法はあるのです。

これまた管轄法務局担当登記官によって要求することがマチマチなローカルルール問題があってこれも困っているのですが、基本的に、住所の移転の経緯が全て証明できない場合は、権利証と権利証のコピー原本還付のため)を付ければ登記受理されます

登記上の名義が「住所A、氏名 甲」で、戸籍の附票等で「住所B→C→D、氏名 甲」という証明しかできない場合登記官はこの甲さんが本当に登記名義人本人か分からないわけです。同姓同名の別人が勝手に住所を書き換えようとしている可能性が排除できません。

そこで、登記名義人しか持っていないはずの権利証の提出を求めるわけです。権利証を持ってるならば本人と判断して良いだろうという取り扱いです。

権利証を紛失している人もたまにいらっしゃいますが、その場合もそれなりに対応策はあります管轄法務局電話したら多分教えてくれます

面倒だったら全部司法書士に丸投げしてください。実費+1〜3万でだいたいやってもらえると思います戸籍の附票や住民票も代わりに取得可能です。(高いって?そこはごめんなさい!)

登記は「表示の登記」と「権利登記」に分かれてまして、表示の登記専門家土地家屋調査士権利登記専門家司法書士です。(ここでも「表示」が出てきてややこしい)

表示の登記不動産所在地番家屋番号、地積、床面積等々。権利登記は所有者、抵当権地上権等々の登記で、表示の登記は1ヶ月以内にする義務があります。例えば建物を建てたらその旨登記しなければなりません。

表示の登記をしないと過料を取られることになっているのですが、実際に取られたケースは無いみたいです。

2014-04-25

http://anond.hatelabo.jp/20140425093519

しかし、いちいち土地を実測するのは、土地家屋調査士人件費無駄

実測せずに,登記上の面積で決めればいいじゃない。

限界集落ジャンク土地を「50万円均一」で売り出せ

ブックオフビジネスモデルは、一定スペック古本なら買い取り価格も売り出し価格も均一化したこと。

 細かく言えば、古本に多少の価格差がつく筈だが、査定要員の人件費カットしたのがミソ。

 宅急便も、サイズ毎に価格均一化して、料金計測要員人件費カットしたのがブレークきっかけ、と聞いている。

★この「一定スペックを満たしていれば、均一価格」というビジネスモデル不動産に応用できないか?

 特に二束三文にすらならない、限界集落空き家空き地取引に。

 「100坪以上なら、面積に関係なく、場所関係なく、古家付きか否かに関係なく、日当たりに関係なく、

  農地か山林か荒地かに関係なく、一律50万円」てな感じ。

 「俺の土地はそんなに田舎じゃない、もっと高く売れる筈」という人は、そのサービスを利用しなければいい

★例えば「50万円均一不動産サイト」を国土交通省が立ち上げる。

 田舎土地を売り出したい人は、そのサイト土地情報をアップする。

 田舎土地を50万円で買いたい人は、そのサイトを閲覧し、1000件近い物件掲載から、お目当ての土地を入手する

 つまり不動産業者を一切介在させず、個人間取引にする。

 個人間取引なので、重説不要になる。

 50万円程度の土地なので、仲介手数料の法定上限額が少額で、不動産業者を介在させられない(不動産業者の人件費倒れ)、

 という事情もある。

 個人間取引なので、価格交渉トラブルは避けたい。だから50万円均一にして、トラブルを避ける。

★想定売り主は、「タダでもいいから、親の遺産土地を早く手放したい」的な人。

 「自分は都会住まいなので、田舎への交通費や、権利書類の用意だけで数万円かかる、だからタダでも手放したい」という人。

★逆に想定買い主は、「なんでもいいから田舎土地が欲しい」という人。

 以前北海道で、荒野を1万円でセールスしたら、購入希望殺到したらしい。

 そういうニーズは意外とある

 ヤフオクで「なんでこんなガラクタに?」という高値が付いたりする。

 世の中広いからガラクタマニアも中にはいる、ということ。

 ただ、「ガラクタマニアが小遣いで出せる額」のアッパーは数十万円じゃないか、と。

 (100万円だと、心理的抵抗感がある)

 だから50万円均一にしておく。

★厳密に言えば、

 「100坪50万円なら、150坪は75万円に、200坪は100万円にならなければオカシイ」。

 しかし、いちいち土地を実測するのは、土地家屋調査士人件費無駄

 だから面積に無関係価格均一にする。

 「100坪以上あるかどうか?」のエビデンスは、グーグルアース代用すればいい。

★「別にタダにしてもいいのでは?」との意見もあるが、50万円程度の対価がないと、

 売り主側は登記手続費用などの諸費用も出ないと思う。

 (つまり、売り出そう、というインセンティブ喪失してしまう)

 対価50万円で、やっと諸費用トントンでは?

 一方、買い主側にもある程度の対価を要求した方がいい。タダだとイタズラ目当てが横行する

2010-05-27

入札制度による移転費全額国負担の「限界集落移転促進法」

要は、移転費用を全額(概ね1,000~2,000万円)拠出するので、

住民全員同意が得られた限界集落から畳みましょうというお話

【条件】

★1都3県、愛知県大阪府以外に位置する限界集落住民が対象

集落居住者全員(住民票ベース)、及び登記簿上の土地建物所有者が

 移転に同意していることが必要

土地建物について、キチンと登記処理がなされていること。

 なお、建物については、30㎡以上の面積を有すること

人口集中地区、若しくは市町村役場から半径500m以内の地点に

 引っ越すこと

【方法】

土地所有者に半額、建物所有者に半額を支払う。

 (なので、土地建物所有権が異なる場合は、支払先が変わる)

 夫が持分2分の1、妻が持分2分の1、という場合は、夫に半額妻に半額払われる。

★「国に土地建物を売り渡し、その売買代金として費用が支払われる」

★支払い時期は、契約時半額、引渡し時(=引越時)半額

 国は最後の半額は、「引越が完了している(住民票移転している)」ことを

 確認してから支払う。

★資金の流れとしては、契約時に支払われる半額で以って、

 人口集中地区の戸建ての頭金とし、残額は「つなぎローン」を借り、

 引越完了時に、国から貰った残金でつなぎローンを消す。

実施主体】

国の税金から支払われるが、選考や支払い手続きなどの事務作業は、

現場に近い県が行う。

なので、国は、県内に存在する限界集落世帯数に応じて、

移転費用を県に按分配分する。

豪雪地帯の県に厚く助成せよ、という意見もあるが、

 豪雪地帯でない県の場合台風大雨被害がありうるので、

 北日本南日本平等にする。

集落選考

入札方式を採用

A集落=4戸が「1,200万円」で同意

B集落=3戸が「1,210万円」で同意

C集落=5戸が「1,230万円」で同意

D集落=4戸が「1,240万円」で同意

E集落=3戸が「1,250万円」で同意

ここで県が抱えている予算が「2億円」の場合

①A集落~D集落までを対象にした場合の支払額=(4+3+5+4)×1,240万円

 =19,840万円

②A集落~E集落までを対象にした場合の支払額=(4+3+5+4+5)×1,250万円

 =23,750万円

となり、①<2億円<②なので、

「A~D集落を対象とし」(E集落落選)、「1,240万円を、A~D集落に配布する」

ということになる。

こういう公的事業は、従来の行政の思考パターンなら

移転費用の半額を助成」というケースが多く、

実際、そういう制度国交省は用意しているようである。

しかし、東京都耐震補助なんかもそうだが、こういう「半額補助」は、

「半額は自己負担になる」点が嫌われ、なかなか導入されない。

(結構、予算を余らせるらしい)

予算を用意しているのに使われずに政策目的を実現できないのであれば、

少しでも政策目的が実現できるようなスキームに変えた方がいいのでは?

また、「入札制度」を導入することによって、

少しでも「安く移転する」集落をチョイスしていけるので、

政策実現効率が良い。

更に工夫した点は、「家の大きさに係らず、土地の大きさに係らず、世帯人数に係らず、

売買価格を一律にした点」である。

従来の行政の思考パターンであれば、それぞれの不動産について、

土地を測量し、建物を測量し、不動産鑑定士を交えた適正価格で買収する」

という手筈を取るだろうが、限界集落のような「二束三文」の土地建物場合

土地家屋調査士不動産鑑定士人件費だけで、下手すれば不動産価格以上のコストが必要」になる。

なので、「当事者が申し出た価格が、適正価格」という「一種の割り切り」を行うことによって、

「鑑定調査コストの極小化」を図れるのである。

更に、「移転住宅については、各自が探し出す」という仕切りにしている。

従来の行政であれば「移転先の公営住宅を確保してから」となるだろうが、

中には公営住宅じゃなく、

「これを機に嫁夫婦が暮らす県庁所在地へ引っ越す(手金は二世帯住宅建替え費用に充当)」

という人もいるだろう。

そういう場合に、「公営住宅を用意したが、結局入居予定者が素通りして、公営住宅無駄になった」

というロスを避けることができるし、又、公営住宅じゃなく民間住宅を活用することによって、

素早い転居が可能になる。

こういう「個人向け公的政策には、半額補助じゃなく、入札制度を活用せよ」

というのは

http://www.geocities.co.jp/HeartLand-Keyaki/7891/p/157.html

も参考にされたし。

 
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