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はてなキーワード: 中古住宅とは
「年金貰えるの70歳からになったらどうする？」anond:20240124142918への回答です
日本人の平均寿命が延びて、年金も変化してるので現状を正しく把握しよう
でも、年金だけでは全てをまかなえないのでそれ以外の準備も大切だよ
支給: 約14万円/月（国民年金6.5万円＋厚生年金7.3万円）
繰り上げ受給すると減額され、繰り下げ受給すると増額されます。
一生涯受け取れるため、長生きに対する保険としては非常に優れた制度です。
自分の場合どれくらい貰えるかは年金定期便や、ねんきんネットで確認しましょう。
（分かりやすくするため色々省略しています、サラリーマンは20歳から就職までは国民年金の支払いがあったり、事業者負担もあります。）
厚生年金は安定していますが、国民年金は税金投入しても資金不足です。
また厚生年金に加入すると支給金額も増えますので、できるだけ多くの人に厚生年金に入ってもらう方針になっています。
今回のレポートでの最悪のシナリオ（少子化・経済成長の停滞）でのシミュレーションでは、年金支給額が約2割減少すると予測されています。
ということで、個人としては2割程度年金支給が減少する事を覚悟して準備するのが重要です。
GPIF（年金積立金管理運用独立行政法人）の運用が良好で、現状248兆円にもなっています。
今後高齢者が増加し現役世代が減少するにつれ、GPIFの資金が活用される予定で、将来の年金支給額を減らさない事に使われます。
ちなみにGPIFの資金の248兆円の原資は、使われなかった過去の年金積立金です。
昔の人は年金がたくさんもらえて得だったと言われますが、短い寿命のために支給期間が短くて十分貰えなかったのも実情です。
年金財政のために莫大なお金を残してくれたのはありがたい事です。世界的に見てこれだけの余裕資金がある年金基金はありません。
今後この資金は少しずつ必要な金額だけ取り崩していので、それで株価大暴落は起こらないと考えます。
過去から現在までの一般的なサラリーマンの定年と平均寿命との差を示します。
引退できるの（定年）は、平均寿命の15～20年前と考えておくと良いです
平均寿命が延びたら、定年も伸びますし、老後開始年齢も上がります。
| 年 | 平均寿命（歳） | 定年 | その差 |
|---|---|---|---|
| 1950 | 61.4歳 | 55歳 | 6年 |
| 1960 | 67.8歳 | 55歳 | 12年 |
| 1970 | 72.0歳 | 55歳 | 17年 |
| 1980 | 76.1歳 | 60歳 | 16年 |
| 1990 | 78.9歳 | 60歳 | 19年 |
| 2000 | 81.2歳 | 60歳 | 21年 |
| 2010 | 83.0歳 | 65歳 | 18年 |
| 2020 | 84.6歳 | 65歳 | 18年 |
| 2030 | 85.3歳 | 70歳？ | 15年 |
2030年は予想です。
平均寿命が延びているのに、国民年金の支払いが60歳で終了する仕組みは数十年前から変わっていません。
多くのサラリーマンは65歳くらいまで厚生年金を支払っているのに、国民年金加入者は60歳までで支払い完了は不公平感があります。
国民年金は支払期間を65歳までに延長し、支給開始年齢を最低65歳に引き上げるべきです。
この変更で国民年金の財政が大きく改善する事は今回の財政検証レポートでも示されています。
この期間延長は、60歳を超えて厚生年金で働く方にも大きなメリットがあります。
現状は60歳までは基礎年金部分（国民年金）も積み上がっていき、60歳で基礎年金部分は満額となります。
ただ60歳を超えると支払う厚生年金保険料の金額は変わらないのに、基礎年金部分は増えなくなり、ちょっと損になります。
基礎年金（国民年金）の支払いを65歳までにすればこの損がなくなります。
現状、平均寿命の伸びは鈍化してきており、今後数十年間は、年金の支払い年齢や支給開始年齢が70歳を超える可能性は非常に低いと考えます。
今後しばらくの間で考えると、国民年金の65歳までの支払い義務化が実現し、厚生年金加入者の拡大が順調であれば、65歳支給開始のままで年金運用できそうです。
ただ予想より悪くなる事もありますし、将来的に70歳に延長される事は覚悟しておいていいと思います。
年金制度では、現役世代の給料と比べて年金がどれくらい受け取れるかを示す「所得代替率」を用います。
これは実際の数十年後の支給額を聞いてもインフレ率などの影響でわかりにくいためです。
例えば30年後、国民年金支給金額が月12万円。ただし缶コーヒーは1本350円の予想ですと言われても感覚的によくわかりませんよね。
（追記）この計算では現役男子の平均手取り収入額が使われ、年金額は、男子の厚生年金＋2人分（夫婦）の基礎年金が使われています。
老後の生活は節約をしなくても現役時より生活費が減少します。厚生年金の方は、年金で6-8割程度はまかなえると考えて良いと思います。
国民年金の場合はもう少し減ります。国民年金加入者は個人での貯蓄・長期投資の金額をより多くしておく必要があります。
具体的な老後の生活費が足りない対策を示します。節約だけで乗り切れる方もいますので、一部を取り入れるくらいで考えてください。
例えば25歳から月5万円を30年間積み立て投資（計1800万円積み立て）し、その後10年間運用した場合、65歳時点で4000万円に達します。（年利3%で計算）
65歳から毎月10万円使っても、年利3%運用なら元本が減りません。
運用を続けるなら現実的には月15万円程度使っても死ぬまで大丈夫かなと思います。
年利3%運用は過去実績から見てもかなり低い予想ですので、現役時代に長期間月5万円程度の投資に続けられたら老後の対策はほぼ終了です。
（追記）月5万円が無理でも月2.5万円なら老後に運用益だけで月5万円が使えます。これでもかなりの対策になります。
当然ながら収入は個人ごとに異なりますが、収入の15%程度の貯蓄・運用は全員が目指すべきと思います。それで老後生活の収支がかなり改善します。
特にiDeCoは拠出時の税制優遇がとても優れていますので月1-2万円は拠出するのがおすすめです。
今後、拠出金額の増額や、受け取り時の税制優遇についても検討されています。
現状一括受け取りが有利ですが、毎月年金形式で受け取り方法の改善の議論も進行中です。
また、NISAは今年大きく改善されたので利用をした方が良いと思います。
賃貸派の人も老後に中古住宅を購入し、住宅費を抑えるのは有効な方法です。生活費をぐっと下げられます。
老後に安い中古住宅が多く生活費も安い地方への移住も良い選択肢の一つです。ローンではなく一括で住宅を買うことも視野に入ってくるでしょう。
老後資金が不足してる場合は長く働くことと、支給を遅らせるのは手っ取り早い解決策です。
年金制度は長生きに備えた保険としては最適な選択肢です。もしも想定以上に長生きしても多くの年金が毎月もらえると安心です。
保険は単純な損得だけではなく、安心できるかどうかも大事です。
「年金制度は破綻する」「国民年金は払わないほうが得」という極端な意見は誤解を生む可能性があります。
国民年金は、税金や年金運用などでかなりの部分を支えている制度ですので、年金としては支払った額より受け取る額が多くなります。
65歳を区切りにして若者・高齢者を分けて、1950年は64歳以下の若者12人で、65歳以上の高齢者を支えていたが、
今は2人以下で支える構図なので年金は仕組み的に破綻しているというのは誤りです。
1950年当時の平均寿命は60歳で、64歳だと超高齢者でした。支える構図が現代と大きく異なります。
とても悪い将来予想をしても、厚生年金加入者なら生活費の7割くらいは支えてくれそうです。
国民年金のみの加入者は所得代替率がもう少し下がるので、現役時代により貯蓄や投資資金を増やしましょう。厚生年金より年金保険料負担はかなり安いですし。
年金の正しい理解、貯蓄や投資、勤務期間の延長の3つをうまく組み合わせて、老後の備えを整えるのが良いと思います。
https://www.mhlw.go.jp/stf/seisakunitsuite/bunya/nenkin/nenkin/zaisei-kensyo/index.html
下の方のショート動画、Powerpointをまず観るのがおすすめです。
上の方の資料は詳細なデータ過ぎますが、様々な疑問が解消できると思います。
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以下コメントなどへのお返事
年金が積立方式ではなく、割賦方式であることもインフレ対策としては優れています。
その他人口動態や少子化、今後の経済成長なども加味して検討されています。気になるなら財政検証レポートについているデータを見ましょう。
実際には平均余命を考えて年金で生活する期間を考える必要があるのはその通りです。
ただ、65歳まで生きていた人の平均余命は87.5歳ですので、平均寿命との差は2.9歳とそんなに大きくありませんので今回は話の簡略化のために省略しました。
積立方式では物価上昇・賃金上昇への対応が困難である事やその他様々な理由で、割賦方式が採用されています。単にお金が不足しているからとかそういう理由ではありません。
世界を見ても見ても積立方式から割賦方式へ変更した国は多いです。現在は世界的に割賦方式の方が主流です。
インフレ率2%、賃金上昇率3.5%、株式収益6-7%と仮定した場合、全世界株や先進国株のインデックス投資を行うことで、インフレ率を引いても4-5%の収益が期待できます。控えめに3%としています。ここで挙げた数字は、ピケティの21世紀の資本のデータや、GPIFのデータなど複数のデータから出しています。また十分な投資期間が確保できる老後資金なら株式100%のポートフォリオで良いと考えます。長期間かけて積み立て、取り崩しも少しずつすれば暴落が数回来ても問題もありません。
これについては詳しくは年金の財政検証レポートを見てください。
きっちり考慮されていますし、人口バランスが一時的に老人側に大きくズレるタイミングに合わせてGPIFの資金を使用して影響を抑える予定です。
厚生年金に加入していた時に発症・受傷していれば、障害厚生年金がもらえます。障害年金には最低保証額があります。例えばまだ厚生年金を1,2年しか払っていない若者でも、ずーーーっと期限なしで、約5万円/月の障害年金がもらえます。厚生年金に加入できる人をできるだけ増やそうという世の中の流れの恩恵があります。
（追記）障害年金は定期的な審査があり症状改善すれば支給停止になりますが、基本的には継続受給できることがほとんどです。
この事による最大の受益者は、実は厚生年金に入っている低～中所得の方です。厚生年金に加入することは、基礎年金（国民年金部分）にも加入していることになります。特に低所得の厚生年金加入者にとっては、この基礎年金部分が占める割合が多いので、基礎年金の金額は非常に重要です。
このお金の流れで国民年金加入者だけが得しているように思うのは違いますし、そこで対立を煽っても仕方ありません。
また、国民年金の加入者には不安定な雇用者がとても多いです。自営業者は25%程度です。雇われているけれども厚生年金に入ってない方が4割。無職が35%程度です。国民年金は生活が不安定な方の割合がとても多いので、社会的弱者をどうするかの問題もあります。
人口動態に影響を与える一番大きな要因は出生率および寿命かと思いますが考慮していますよ。
胴元は政府ですがずっと税金を投入して、払い出しを増やしている状態ですよ。むしろかなりオトクなギャンブル。
その通りなので、特に低所得者が多い国民年金に累進課税のしっかり効いている税金を使うことで、再分配をある程度実現していると理解しています。
しっかりした公的制度がある事を理解してないと、例えば電話勧誘の不動産セールスみたいなのに引っかかって、老後安泰のために超高額ワンルームマンションを買わされて、自己破産する羽目になったりするからですよ。
年金は、長生きしてしまっても困らないようにする保険制度です。
5年後の話はあまり今後の少子化は関係ありません。15歳の人が20歳になって年金払い始めるだけなので、その時の年金払う人・貰う人の人口構成はほぼ決まってます。
2030年前後に年金半減なんて話は全くありませんが、どこでそんなデマを聞かれたのでしょう？
https://www.mhlw.go.jp/content/001270476.pdf
その当時は年金支給開始年齢も低かったので、例えば63歳で年金もらっている人が若者12人（支える側）の中に入っていて、支える側が実態より多くカウントされています。
年金を払う年齢の人口が支える側、年金をもらう年齢の人口が支えられる側で計算するべきでしょ。
築30年の中古住宅を買って10年住んだら売ってまた築30年を買う。
これを繰り返すのが最強。
家賃がただになる。
なぜ30年かと言うと、30年立つと上物の価値は無くなって土地だけの価格になってるから、次に売るときも同じ値段で売れる。
景気が悪くなりつつある
高田馬場のテナントは埋まってないところがあるし、インフラ関係の株価だけが高く、太陽誘電などの景気に弱い株が下がってる
あと、柏とか建売の値段が下がりだしてる
バブルが飛びそうな気配があるんで、無理はしないほうがいい
バブルが飛んで、リストラされて二人とも最低賃金ラインに転落してで家を手放したなんて話もある
このあと、不動産の値段が下がりそうな気配がするので、背伸びはしないほうがいい
世帯年収1600万円あるなら、年収400万円になったつもりで家賃7から10万円ぐらいのところに引っ越し、お金貯めれば中古の戸建程度なら買える
郊外で家を買う。西武新宿線は東村山在住の人曰く、あまり混んでない、その際、崖がなく、川が近くになく、ハザードリスクがないところを買え。
このあたりはバブルが崩壊したとしても生活でき施設が近くにあって、先程言った難点がなければ、土地の値段は2割引程度で済み、10年程度でもとに戻る。
ちなみに東村山の隣は所沢で大きなショッピングモールも映画館がある。わざわざ新宿に行かなくても東村山と所沢でほぼ完結する（一部ジャンルの服がなく、オーディオやパソコンのパーツ直接買えない程度）
https://www.athome.co.jp/kodate/6982526888/?DOWN=2&BKLISTID=002LAN&SEARCHDIV=1&sref=list_simple
中古住宅を買う。同じ郊外でも評価の都合で、新築より中古のほうが建物込みの平米単価が安いことが多い。
この際の注意事項は選択肢1と変わらないが、既存住宅瑕疵担保保険には必ず入っておけ。
買った時点である程度の検査はしてあるし、リフォームのミスに関しては保障される
https://www.athome.co.jp/kodate/1027125088/?DOWN=2&BKLISTID=002LAN&SEARCHDIV=1&sref=list_simple
賃貸を借りる。風呂トイレ別でなく、エレベーターなし、築年数が古く、外置き洗濯機は人気がないので、安く借りることができる。
なので、そういうのを借りると安く済む。もし、築年数が古いやつに住むなら、2階より上（できれば最上階）に住むことをおすすめする。
9.5万円
つまらん贅沢な悩みとは思うが一応書く。
おれは結婚して小学生の子供と東建コーポのありきたりな2LDKアパートに住んでいる。
実家はおれの勤務先からは50km離れてて、日本庭園付きの100坪と一見してなかなかの豪邸だけど築60年。下水の接続もしていない。
母は、庭の草刈りや雨漏り等の対応で疲労困憊なので売りたい売りたいと長年主張している。
とはいえ、売ればせいぜい3000万から4000万円で、この金額でどこかに買い替えるにしても二回り以上狭い中古住宅になるだろう。
面倒だという日本庭園の剪定作業も、シルバー人材センターに依頼して月1万円程度で済む。
これをわざわざ自分でも手伝って大変大変と言ってるので、俺にはその主張が合理的とは思えない。
また、母は貧乏性というべきなのか昔からテレビも家財も小さいものがいいと主張し、亡父と度々衝突していた。
住居も、今の家は広すぎるから小さいアパートに引っ越したいと言うが、100坪の家を売ってアパートに引っ越すという感覚は俺には理解できない。
金銭的には年金が毎年200万に預金2000万で、贅沢はできないが不安材料はない。
しかし、会うたびに家の管理が大変だ、今後家をどうするべきかと切々と訴える。
俺は、
「売却して遥かに小さい家やマンションを買うのは不合理すぎてありえないし、自分も仕事や子供の学校周辺の状況から当面は賃貸で済ませる。
ここは確かに単身で住むには広いが贅沢な悩みで、仏壇を置いてるし孫が気兼ねなく遊べる貴重な環境だろう。
コンパクトな住居に住みたいなら今すぐにでも引っ越せるし、実家の売却は必須ではないだろう」
と何度も説明してる。しかし、管理が大変云々の話を繰り返すばかりで何も進展がない。
おれはどうすればいいのか。
Ａ案：実家を3000万から4000万円で売る。おれの自宅購入資金＋母の老後資金とする。母は好きな場所に住ませる。
Ｃ案：リフォームしておれが妻子と住む。ほぼ無理。嫁姑問題のみならず、おれの勤務先や子供の学校とも遠すぎる。
Ｄ案：現状維持。
長野の善光寺で産湯をもらって以来つつがなく生きてまいりました。
（長野の善光寺に産湯はないです。そういう書き出しにしたかっただけ）
卒業以来親元を離れ東京の片隅でそれなりに働いて暮らしております。
会社には私のような庶民から上流の方々までいろんな階層の人間がいて、多少交流させていただくこともございます。
ある時、ひょんなことから重役のご子息とご一緒させていただきまして、不釣り合いだと思いながらもお付き合いさせていただくことになりました。
と、私は思っていましたが、どうも勘違いだったようです。
どうも世間知らずゆえ、体を重ねるということは即ち結婚を見据えた交際なのであると思い込み、恥ずかしながらその後で、それはセフレというものであると知ったというていたらく。
彼のご一族はみなさんなにかしらの立派な企業のお偉いさんらしく、都立大にある彼の広いマンションのお部屋でそのご一族の会合のお写真なんかを拝見したりして、なんだか異世界に迷い込んだような心持ちがしたものです。
けれどもそんな夢心地もつかの間、何かの折に結婚の話になりまして「君みたいなのを家族に会わせたらみんなびっくりしちゃうよ、ありえない」と言われた時、そうかそれは承前のものとして弁えておくべきことであったか、私は何を勘違いしていたのかと、恥ずかしくて顔から火が出る思いでございました。
しかし同時にそういう上流の方々と私はなにが違うのか、私の何を見てびっくりさせてしまうのか、とんと見当がつかないことになにか心許なさのようなものを感じたことも覚えております。
それから数年後、私と同じような家柄の庶民の男性と一緒になりました。
二女をもうけ、不器用ながらも子育てに仕事に励んでおりましたが、出産以降は体力が落ち、仕事のパフォーマンスは全盛期の半分ほどになりました。
それでもなんとか夫と共に働き子育てをし、幸いなことに子供も特に大きな病気などにも罹らず健やかに大きくなり、ある日、夫は中学受験をさせたいと言いました。
もっとも私も夫も片田舎の出身ゆえ、ふたりともその経験はありません。
なにから始めたらいいか右も左もわからないまま上の子は5年生にさしかかりました。
とりあえず塾。しかし私も元々成績も芳しくなく偏差値50ちょっとの学校をやっとこさ出たような身で、それも勉強のしかたなどなにもわからないままなんとなく末席に身を置いていたようなもの。
子供に教えられるほどの効率的で有効な勉強法など持ち合わせてはおりません。
子供たちが安心して勉強できるようにとちょっと無理をして中古住宅を購入し、夫はこれからかかるであろう学費のためにも仕事に励んでくれていますから、夫に頼るわけにもいきません。
塾での成績もなかなか思わしくなく、塾を嫌がる子供をなだめたりすかしたりおどしたりしながらなんとか通わせる、家族ともどもストレスフルな日常。
こんな状態では二月の勝者でいうところの「養分」にすぎないことは重々承知。
それでもつきっきりで子供にしてやれそうなことはいくつかは思いつくものの、出産以来の体力の激減、それによる仕事の遅延への焦り、そこに更年期障害の体調の悪さも手伝って、子供になにもしてやれていないという忸怩たる思いに苛まれる毎日でございました。
折しも夫は着実に昇進し、社会的地位は盤石なものとなっていきます。
日頃から夫とは割合和やかにやっておりましたが、たまに諍いを起こすとき、なかなか切れ味の鋭い刃物のような皮肉でもって人を見下すような非道いことをうっかり口走る夫です。
いえうっかりではない。普段思っていることをいつもは黙っているけれども、ここぞという時に吐き出している風で、後から訂正されることは決してないのです。
そういうことも仕方ない、これは私の不出来のせいだと泣きながら自分を納得させるしかないのです。
でもいくら彼の話を理解しようとしても、私は同じような失敗をするらしく、彼を苛立たせます。
そういうこともきっと他に何もなければちょっとは覚え改善できたでしょうが、子育てや仕事の悩みに苛まれている最中、夫の言葉はこたえます。
私のような女は上流の方々が見ればすぐにこういう不出来がわかるのか。
本当にそれが言われたことの真意だったのかはわかりません。おそらくそれとは違う何かだったような気もします。
けれども無能ゆえのストレスで頭の多少おかしくなった女は、そんなつまらない記憶からさえわざわざ自虐することを止められなくなるようです。
同じく庶民の出ながら優秀である夫の足を引っ張るしかできない愚かな妻で母親です。
ともすればより安全な地位へ子供を押し上げてやれたかもしれないところを私がだめにしてしまったのだ。
壊れていく私やわがままになって手がつけられなくなった子供たちに耐えられなくなり、夫はとうとう出て行きました。
誰が悪いわけでもない、ひとえに私の不出来と根性のなさが悪いのです。
けれども子供たちにはできればこういった種類のつまらない劣等感のようなものは味あわせたくはない。
さて、どうしたものか。
願わくば私のようなものではなく夫の優秀な遺伝子を受け継いでいることを願って、これからも私のできる限りをするしかないのだけれども。
そんな遺伝子が存在するのか、あるいは人は育ちが全てなのか？私にはそれは分かりません。
なぜか唐突に思い出した、祖父が好きだったフーテンの寅さんの哀愁をおもいながら、これからの人生や子育てについて思いあぐねているところです。
最初の文は、計画は不確実で変更される可能性が高いという考え方を表しています。
なぜなら、前払いしたものが必要なくなったり、追加の出費が発生したりする可能性があるからです。
しかし、次の文は、前払いは安定するという考え方を表しています。
出費を先に済ませるものは前払いした方が安定する
なぜなら、前払いしたものは確実に手に入るし、予算を管理しやすいからです。
このように、「計画」と「前払い」に関する考え方が一貫していないため、矛盾が生じています。
なので、コスパや安定じゃなくて、楽しみや人生の活力を優先するなら良い選択だと思うし、
そういうの好きよ
軽が超ギリに加えて、玄関がすごい段差で、老後微塵も考えられていない上に、建材もうんこで防音と断熱ヤバそうな新築を見る
そもそも近くにある40〜50坪の中古住宅(再建築不可ではない)が5000万以下でも売れず、
ずっと売りに出ている暗黒の地なんだが、
なんでそんな地域でペンシルハウスを買うなどという苦行を・・・？不動産屋に命でも救われた？って思ったが、
ある日、ピコピコと音を立てながら歩いてるベビーサンダルをはいた幼児と若いパパちゃんを見た
そのピコピコ音のおかげで、ママちゃんが気づいて、ペンシルハウスのベランダを開けて「おかえり」と声をかけてた
とてもほのぼのとした光景でこういうので良いんだよって思った(防音うんこだけど)
めんどくせえな。
なんとなく戸建てで探してる雰囲気なのでその前提とするが、お前ら夫婦がやるべきことは条件の明確化＆箇条書きだ。
あと間取りのこだわりとかクソどうでもいいからそんなもんは捨てろ。
強いて言うなら3階建て以上の戸建ては止めておく方が良いのと、古めの中古物件だとなんか変な間取りなことがある（個人的に見た中で一番ビックリしたのは、リビングと風呂がダイレクトに繋がってて「えっどこで着替えんのこれ？」と思った間取りだったが）からそういうのは止めておく方がいいが、そんなんネット公開情報で見りゃわかるだろ。
あとは現実的な購入候補を1日で3軒くらい内見してその中で一番気に入った家に決めろ。
最後に、お前の旦那はお前原因で家が決まらないことに内心で相当イラついてると思われる。そうでなければいきなりそんな期限の切り方はしない。40歳超えると35年ローンを組みづらくなるのは確かだが別に34年とかにすりゃいいだけである。お前は旦那に文句垂れる前に、これまで自分のくだらない拘りで家を決められずに申し訳なかった、とまず謝れ。話はそれからだ。
子どもの小学校入学を見据えて賃貸から持ち家にしよう、という動機なので時間的猶予はまだあと1年以上はある。
でも全然家が決まらないことに業を煮やした夫が「いい条件でローン組みたいからさっさと決めて」と言い始めた。
いい条件でローン、つまり夫が40歳になる前にローンを組みたいということで、夫の誕生日が1月なので
あと2ヶ月半。
2か月半…あと2か月半で決めないといけないの……？
気に入った物件がなくても、出ているもののなかからこれって決めないといけないのか…
こんなに高い買い物を、イマイチ気に入らないものから選ばないといけないの？
家が全然決まらない原因は主に私にあるけど、私もまったく譲歩してないわけではない
23区内、より都心であること＞駅近＞お買い得感、コスパ＞できれば中古住宅＞間取りその他
であるのに対して私が
間取り＞開放感や日当たり通風の良さ＞立地（小学校やスーパーの近さ）＞駅近＞その他
夫が「立地がよければ将来売れるし、間取りはどんなのでもOK」というので、間取りの決定権は私にある。
私は全然23区内じゃなくていいし何なら埼玉とかでもいいんだけど、そこは通勤する夫を優先して（私は在宅勤務なので）
23区内で探している。
でも私の希望の間取り広さだと23区内だと基本予算オーバーになる。
たまに予算内でいい物件が出ても、迷ったり内見予約をしている間に売れてしまう。
こんな感じで1年たった。
当初あった「絶対中古住宅、この路線はNG」など夫の希望もだんだん緩和されてきて最近ようやく新築物件も見始めて、
私も絶対LDKは1階！とか色々あったこだわりを諦めて、間取りの優先順位も見えてきて
よーしあと1年以内に買うぞ！と思っていたところだったんだけど…
決められる気がしない。どうやって決めればいいんだろう。
夫は「そんなに間取りにこだわるなら注文住宅も視野に入れたら？」っていうんだけど、
それこそ23区内だと完全に予算オーバーになっちゃってお話にならないし、そんなにこだわってるわけじゃないんだ…普通の建売でいいんだ…
でもやっぱりこだわってるのかなぁ私…
いやでも、立地がよくてお買い得でも、玄関が狭すぎるのとか脱衣所が狭いの嫌なんだけど、私やっぱりおかしいのか？贅沢言いすぎ？
せっかく家買うなら駐輪スペースが欲しい。洗濯機と同じフロアに洗濯を干したい。
みんな予算内で住めれば御の字って感じで家買ってるの？
ていうかいきなり期限切るなよ！せめて半年前に言ってくれればそのつもりで物件見たよ…2か月半前はあんまりじゃない？
どうすればいいんだろ…何を妥協すればいいんだ…
パートナーも家を持ちたい側のはずなのだが、「住宅ローンは組みたくない、1000万くらい（現在の貯蓄額）の中古住宅を買いたい」などと言っており話がかみ合わない状態が1年以上続いている。
増田は通勤や老後のことも考えてある程度便利な郊外あたりに住みたい。
パートナーはポツンと一軒家をよく見ており、自然に過剰が憧れがあるようなので郊外どころか田舎に住みたいようである。
また「3000万のローンを払えず家を手放した子持ち一家の悲惨な末路…」みたいな記事を読んでだいぶ悲観的になっているようだ。
増田は自分がパートナーよりは楽観的であるという自覚はあるが、2500万くらいの新築建売がいいな～とは思っているので高望みでもあるのかもしれない。
現在の住居のエリアの中古物件は安い方でも1500万～が相場であるし、1000万以下の物件もなくはないが山奥だったり築50年だったりする。新築建売は2000万～程度。
パートナーに対しては一度自分で探して見ろそんな物件ないから、と言っているのだが、特にsuumoを見たりとかその程度のことさえしていないようなのでどうしようもない。書いてて思ったけどもう家を持ちたいと思っていない可能性もあるなこれ。
・35年払いが主流だけど実際に35年払い続けるわけではなく繰り上げ返済することも多いらしい
・15年払いとかもあるらしい
・団信というのに入るとがんになったら免除されるらしい
ブコメにもよく出ていた「ファイナンシャルプランナーに相談する」も必要なのだと思うが、あの人達はどうやって生計を立てているのだろうか？
コンサル料？それとも相談した結果何らかの金融商品に繋げられたりする？何もわからない。
フリーペーパーによく「女性のためのマネーセミナー」みたいな広告も載っているが、あれも最終目的が何なのかがわからない。
わからなすぎていきなり相談するとかできず、いまいち踏み出せずにいる。
ZEH 条件に創エネがあるよね。太陽光は設置しないといけないし、蓄電池もセットするでしょう。
ZEH補助金もらうなら毎年実績報告するためにシステムから情報を集めるHEMSの導入も要る。
それらの初期投資として４００万円以上はいるでしょう？いまだと価格高騰でもっとかかるかな？
なので電気代が安くなっても設備の初期投資を回収するに過ぎない。改FITでの売電価格も下がって収入も期待できない。
そして経年劣化がある。太陽光発電パネル、それをACに変換するパワコンも効率落ちていく。
パワコンは１０年くらいで壊れるし、太陽光パネルだって２０年目で交換することになるだろう。
はたして電気代で語るべきか？ただただ環境問題に意識高いという満足感だけだと思う。
エアコンだって２０万円の高性能で省エネを買うか、５万円くらいの普通のを買うか投資に差がある。
俺も、みんながまだ新築住宅主義でいてくれると助かる側の人間なんだけど、これからは賃貸派にとって追い風になるようなことも起きるかもしれないよ、と予測しています。
まず元増田が言うとおり、現時点でも、建材価格高騰と建設技能者の不足のダブルパンチによって、住宅取得価格がこの数年で1.2〜1.3倍ぐらいに上がっている。エビデンスとしては建設工事費デフレーターがある。
https://www.mlit.go.jp/sogoseisaku/jouhouka/sosei_jouhouka_tk4_000112.html
このデータの住宅総合の工事費を見ると、2015年7月を100とした指数値が、2018年3月期が102.8、2023年3月期には121.7と20%上がっていて、現場の感覚に近い（ちなみに現場感覚ではもっと上がっている）。これからもさらに上がるというのも元増田の指摘通り。5年前ぐらいの感覚で「この予算でこれぐらいの家が建つ」と考えてハウスメーカーを訪れた人は、今では到底それが叶わない夢だと知って絶望するかもしれない。
「同一条件の住宅取得価格が1.2〜1.3倍になる」ということは、同じ予算では「これぐらいの家を建てたい」という計画の7割程度の規模感の建物しか建てられない、ということだ（建物は規模が小さくなるほど坪単価が割高になるので）。だから地方でも、一般的な収入水準の若年カップル家庭の予算感では、それまで各地域で「身の丈レベル」と考えられていた規模の新築戸建て注文住宅を買えなくなってきている。で、そうしてシュリンクした需要の受け皿として：
という流れが、どの地域でも起きている。注文主体の大手高級ハウスメーカー（たとえば積水・住林・大和Hなど）も、2021年頃からは「用地を買って、刻んで、安くて小さい物件を建てて、建売で捌く」という動きが活発になってきている。
ここで行政はどういう立場を取るのか。国はもう、「新築住宅に対する助成」というアプローチは徐々に手仕舞いにしつつある。空き家問題がこれから待ったなしの社会問題になっていくからだ。日本で最初にこの問題に警鐘を鳴らしたのはNRIで、以後はここが空き家関連政策の議論をリードする形になっている。国もゆっくりとした歩みではあるが、これに呼応して「中古住宅物件のストック流通をやるぞ〜」という方向に向かっている。
すなわち、住んでない空き家に対しては高い課税をかけ、解体か流通の二択を迫る。放置すれば危険なレベルの空き家（特定空き家）は過料や行政代執行の対象にして排除する。中古住宅を（エネルギー効率で見て）快適に住めるようにする施策には補助金をかける。金融機関でのリバースモーゲージを促進し、「居住者が死んだら即・市場流通」という筋道を作る。中古住宅の性能を保証するためのホームインスペクション制度を整備する。などなど、外堀はじわじわ埋められている。
一方で新築住宅に対しては、今後は長期優良住宅やZEHなどの「低環境負荷」で「SDGs」な物件以外（たとえばローコスト住宅や土地を刻んで建てていく狭小建売など）は、住宅ローン減税などの優遇措置を見直すことでテーパーをかけて減らしていくと思われる。
理屈のうえでも、出産適齢期人口が激減しているのに、増え続ける中古住宅を放置して年間70〜80万戸の新築住宅を建て続けるような政策デザインは持続可能性に欠ける。そもそも新たに建てる土地も減ってきている。昔ならいざ知らず、もう市街化調整区域に新築住宅をバカスカ建てさせて将来のインフラ維持コストを上げて自らの首を絞めるような自治体も減っている。市街化区域で今建っている土地の今建っている建物を流通させるのが、建築経済的には理に適っている。
そんなわけで、今後は行政主導の「ストック住宅流通促進」×「新築住宅優遇税制のテーパリング」の流れが進むことで、これまでの日本の住宅市場では決定的に供給不足だった、ニューファミリー向けの戸建て賃貸物件の本格流通が始まると思われる。この流れは賃貸派にとって追い風になるだろう。
不動産クラスタ的目線で言うと、ファミリー向けの戸建て住宅というのは、そのライフサイクルを通して見たときの空間利用効率が悪いのは否定できない。端的に言って、子育てが終わった世代にとっては、2階建て住宅の2F部分は基本的にムダだ（実際、近年は富裕層シニア家庭でのバリアフリー減築・平屋減築や平屋住宅の再新築が盛んになっている）。
子育てをしていて親と子が同居している期間って、子1人で平均約20年、子2人でも約25年ぐらいしかない。モデルケースとして、夫婦25歳のときに家を建てて子どもを産み、その子どもが20歳になった時に家を出るとしよう。そのとき夫婦は45歳。人生100年時代なら余生は55年。その間ずっと、この夫婦は2Fの子ども部屋空間を有効活用できない。平均余命の延長により、われわれは持ち家のメリットを享受できる期間が相対的に短くなり、その2倍以上の期間をその持ち家で過ごすことになっている。投資として見れば、かなり分の悪い行動をしていることになる。
だったら政策的に居住流動性を高めて、持ち家がある老夫婦は今の住宅を4人暮らししたい人に賃貸して、その家賃で2人暮らしに向いた間取りの住宅なりマンションなりサ高住なりを借りて引っ越せばよろしい、というシナリオが出てくる。確かにこれならステークホルダーみんなWin-Winに見える。経済学的に言うと、政府の施策（新築住宅優遇政策）によって発生していた死荷重（≒非効率性）が除去されて、市場の効率性が高まった状態だともいえる。
だからどうだってわけじゃないんだけど、あえてオチをつけると、「元増田も指摘する諸条件を踏まえても、賃貸派が勝利するシナリオというのはありえるよ」という話でした。
15年で再塗装 100万
30年で大規模修繕＆再塗装 300万
45年で再塗装 100万
その他、5年ごとにベランダ防水 5万
なので、修繕費は基本的に毎月１～２万くらい積み立てておけば安心、という風に言われていることが多い
もちろん建材とか状態によって変わってくるが
今主流の スレート・サイディング・軒ゼロ片流れ・ベランダ だとそもそもの耐久性が低いうえに物件によっては3年くらいで雨漏りしてくるので、現実的には上記どころではないえぐい修繕費がかかる
戸建は最悪壊して新築できるけど、マンションはどうにもならんし他住人とか管理組合で詰んだら自力救済が不可能
戸建もマンションもだが、20～30年くらいで大規模修繕なので、買った瞬間にえぐいリフォームが乗っかる
日本の中古住宅市場はクソで、立地と築年数でしか評価されないので、しっかり金かけて適切にメンテ・リフォームしてきた家がめちゃくちゃ割安で買える
