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はてなキーワード: 中古住宅とは
築30年の中古住宅を買って10年住んだら売ってまた築30年を買う。
これを繰り返すのが最強。
家賃がただになる。
なぜ30年かと言うと、30年立つと上物の価値は無くなって土地だけの価格になってるから、次に売るときも同じ値段で売れる。
景気が悪くなりつつある
高田馬場のテナントは埋まってないところがあるし、インフラ関係の株価だけが高く、太陽誘電などの景気に弱い株が下がってる
あと、柏とか建売の値段が下がりだしてる
バブルが飛びそうな気配があるんで、無理はしないほうがいい
バブルが飛んで、リストラされて二人とも最低賃金ラインに転落してで家を手放したなんて話もある
このあと、不動産の値段が下がりそうな気配がするので、背伸びはしないほうがいい
世帯年収1600万円あるなら、年収400万円になったつもりで家賃7から10万円ぐらいのところに引っ越し、お金貯めれば中古の戸建程度なら買える
郊外で家を買う。西武新宿線は東村山在住の人曰く、あまり混んでない、その際、崖がなく、川が近くになく、ハザードリスクがないところを買え。
このあたりはバブルが崩壊したとしても生活でき施設が近くにあって、先程言った難点がなければ、土地の値段は2割引程度で済み、10年程度でもとに戻る。
ちなみに東村山の隣は所沢で大きなショッピングモールも映画館がある。わざわざ新宿に行かなくても東村山と所沢でほぼ完結する（一部ジャンルの服がなく、オーディオやパソコンのパーツ直接買えない程度）
https://www.athome.co.jp/kodate/6982526888/?DOWN=2&BKLISTID=002LAN&SEARCHDIV=1&sref=list_simple
中古住宅を買う。同じ郊外でも評価の都合で、新築より中古のほうが建物込みの平米単価が安いことが多い。
この際の注意事項は選択肢1と変わらないが、既存住宅瑕疵担保保険には必ず入っておけ。
買った時点である程度の検査はしてあるし、リフォームのミスに関しては保障される
https://www.athome.co.jp/kodate/1027125088/?DOWN=2&BKLISTID=002LAN&SEARCHDIV=1&sref=list_simple
賃貸を借りる。風呂トイレ別でなく、エレベーターなし、築年数が古く、外置き洗濯機は人気がないので、安く借りることができる。
なので、そういうのを借りると安く済む。もし、築年数が古いやつに住むなら、2階より上（できれば最上階）に住むことをおすすめする。
9.5万円
つまらん贅沢な悩みとは思うが一応書く。
おれは結婚して小学生の子供と東建コーポのありきたりな2LDKアパートに住んでいる。
実家はおれの勤務先からは50km離れてて、日本庭園付きの100坪と一見してなかなかの豪邸だけど築60年。下水の接続もしていない。
母は、庭の草刈りや雨漏り等の対応で疲労困憊なので売りたい売りたいと長年主張している。
とはいえ、売ればせいぜい3000万から4000万円で、この金額でどこかに買い替えるにしても二回り以上狭い中古住宅になるだろう。
面倒だという日本庭園の剪定作業も、シルバー人材センターに依頼して月1万円程度で済む。
これをわざわざ自分でも手伝って大変大変と言ってるので、俺にはその主張が合理的とは思えない。
また、母は貧乏性というべきなのか昔からテレビも家財も小さいものがいいと主張し、亡父と度々衝突していた。
住居も、今の家は広すぎるから小さいアパートに引っ越したいと言うが、100坪の家を売ってアパートに引っ越すという感覚は俺には理解できない。
金銭的には年金が毎年200万に預金2000万で、贅沢はできないが不安材料はない。
しかし、会うたびに家の管理が大変だ、今後家をどうするべきかと切々と訴える。
俺は、
「売却して遥かに小さい家やマンションを買うのは不合理すぎてありえないし、自分も仕事や子供の学校周辺の状況から当面は賃貸で済ませる。
ここは確かに単身で住むには広いが贅沢な悩みで、仏壇を置いてるし孫が気兼ねなく遊べる貴重な環境だろう。
コンパクトな住居に住みたいなら今すぐにでも引っ越せるし、実家の売却は必須ではないだろう」
と何度も説明してる。しかし、管理が大変云々の話を繰り返すばかりで何も進展がない。
おれはどうすればいいのか。
Ａ案：実家を3000万から4000万円で売る。おれの自宅購入資金＋母の老後資金とする。母は好きな場所に住ませる。
Ｃ案：リフォームしておれが妻子と住む。ほぼ無理。嫁姑問題のみならず、おれの勤務先や子供の学校とも遠すぎる。
Ｄ案：現状維持。
長野の善光寺で産湯をもらって以来つつがなく生きてまいりました。
（長野の善光寺に産湯はないです。そういう書き出しにしたかっただけ）
卒業以来親元を離れ東京の片隅でそれなりに働いて暮らしております。
会社には私のような庶民から上流の方々までいろんな階層の人間がいて、多少交流させていただくこともございます。
ある時、ひょんなことから重役のご子息とご一緒させていただきまして、不釣り合いだと思いながらもお付き合いさせていただくことになりました。
と、私は思っていましたが、どうも勘違いだったようです。
どうも世間知らずゆえ、体を重ねるということは即ち結婚を見据えた交際なのであると思い込み、恥ずかしながらその後で、それはセフレというものであると知ったというていたらく。
彼のご一族はみなさんなにかしらの立派な企業のお偉いさんらしく、都立大にある彼の広いマンションのお部屋でそのご一族の会合のお写真なんかを拝見したりして、なんだか異世界に迷い込んだような心持ちがしたものです。
けれどもそんな夢心地もつかの間、何かの折に結婚の話になりまして「君みたいなのを家族に会わせたらみんなびっくりしちゃうよ、ありえない」と言われた時、そうかそれは承前のものとして弁えておくべきことであったか、私は何を勘違いしていたのかと、恥ずかしくて顔から火が出る思いでございました。
しかし同時にそういう上流の方々と私はなにが違うのか、私の何を見てびっくりさせてしまうのか、とんと見当がつかないことになにか心許なさのようなものを感じたことも覚えております。
それから数年後、私と同じような家柄の庶民の男性と一緒になりました。
二女をもうけ、不器用ながらも子育てに仕事に励んでおりましたが、出産以降は体力が落ち、仕事のパフォーマンスは全盛期の半分ほどになりました。
それでもなんとか夫と共に働き子育てをし、幸いなことに子供も特に大きな病気などにも罹らず健やかに大きくなり、ある日、夫は中学受験をさせたいと言いました。
もっとも私も夫も片田舎の出身ゆえ、ふたりともその経験はありません。
なにから始めたらいいか右も左もわからないまま上の子は5年生にさしかかりました。
とりあえず塾。しかし私も元々成績も芳しくなく偏差値50ちょっとの学校をやっとこさ出たような身で、それも勉強のしかたなどなにもわからないままなんとなく末席に身を置いていたようなもの。
子供に教えられるほどの効率的で有効な勉強法など持ち合わせてはおりません。
子供たちが安心して勉強できるようにとちょっと無理をして中古住宅を購入し、夫はこれからかかるであろう学費のためにも仕事に励んでくれていますから、夫に頼るわけにもいきません。
塾での成績もなかなか思わしくなく、塾を嫌がる子供をなだめたりすかしたりおどしたりしながらなんとか通わせる、家族ともどもストレスフルな日常。
こんな状態では二月の勝者でいうところの「養分」にすぎないことは重々承知。
それでもつきっきりで子供にしてやれそうなことはいくつかは思いつくものの、出産以来の体力の激減、それによる仕事の遅延への焦り、そこに更年期障害の体調の悪さも手伝って、子供になにもしてやれていないという忸怩たる思いに苛まれる毎日でございました。
折しも夫は着実に昇進し、社会的地位は盤石なものとなっていきます。
日頃から夫とは割合和やかにやっておりましたが、たまに諍いを起こすとき、なかなか切れ味の鋭い刃物のような皮肉でもって人を見下すような非道いことをうっかり口走る夫です。
いえうっかりではない。普段思っていることをいつもは黙っているけれども、ここぞという時に吐き出している風で、後から訂正されることは決してないのです。
そういうことも仕方ない、これは私の不出来のせいだと泣きながら自分を納得させるしかないのです。
でもいくら彼の話を理解しようとしても、私は同じような失敗をするらしく、彼を苛立たせます。
そういうこともきっと他に何もなければちょっとは覚え改善できたでしょうが、子育てや仕事の悩みに苛まれている最中、夫の言葉はこたえます。
私のような女は上流の方々が見ればすぐにこういう不出来がわかるのか。
本当にそれが言われたことの真意だったのかはわかりません。おそらくそれとは違う何かだったような気もします。
けれども無能ゆえのストレスで頭の多少おかしくなった女は、そんなつまらない記憶からさえわざわざ自虐することを止められなくなるようです。
同じく庶民の出ながら優秀である夫の足を引っ張るしかできない愚かな妻で母親です。
ともすればより安全な地位へ子供を押し上げてやれたかもしれないところを私がだめにしてしまったのだ。
壊れていく私やわがままになって手がつけられなくなった子供たちに耐えられなくなり、夫はとうとう出て行きました。
誰が悪いわけでもない、ひとえに私の不出来と根性のなさが悪いのです。
けれども子供たちにはできればこういった種類のつまらない劣等感のようなものは味あわせたくはない。
さて、どうしたものか。
願わくば私のようなものではなく夫の優秀な遺伝子を受け継いでいることを願って、これからも私のできる限りをするしかないのだけれども。
そんな遺伝子が存在するのか、あるいは人は育ちが全てなのか？私にはそれは分かりません。
なぜか唐突に思い出した、祖父が好きだったフーテンの寅さんの哀愁をおもいながら、これからの人生や子育てについて思いあぐねているところです。
最初の文は、計画は不確実で変更される可能性が高いという考え方を表しています。
なぜなら、前払いしたものが必要なくなったり、追加の出費が発生したりする可能性があるからです。
しかし、次の文は、前払いは安定するという考え方を表しています。
出費を先に済ませるものは前払いした方が安定する
なぜなら、前払いしたものは確実に手に入るし、予算を管理しやすいからです。
このように、「計画」と「前払い」に関する考え方が一貫していないため、矛盾が生じています。
なので、コスパや安定じゃなくて、楽しみや人生の活力を優先するなら良い選択だと思うし、
そういうの好きよ
軽が超ギリに加えて、玄関がすごい段差で、老後微塵も考えられていない上に、建材もうんこで防音と断熱ヤバそうな新築を見る
そもそも近くにある40〜50坪の中古住宅(再建築不可ではない)が5000万以下でも売れず、
ずっと売りに出ている暗黒の地なんだが、
なんでそんな地域でペンシルハウスを買うなどという苦行を・・・？不動産屋に命でも救われた？って思ったが、
ある日、ピコピコと音を立てながら歩いてるベビーサンダルをはいた幼児と若いパパちゃんを見た
そのピコピコ音のおかげで、ママちゃんが気づいて、ペンシルハウスのベランダを開けて「おかえり」と声をかけてた
とてもほのぼのとした光景でこういうので良いんだよって思った(防音うんこだけど)
めんどくせえな。
なんとなく戸建てで探してる雰囲気なのでその前提とするが、お前ら夫婦がやるべきことは条件の明確化＆箇条書きだ。
あと間取りのこだわりとかクソどうでもいいからそんなもんは捨てろ。
強いて言うなら3階建て以上の戸建ては止めておく方が良いのと、古めの中古物件だとなんか変な間取りなことがある（個人的に見た中で一番ビックリしたのは、リビングと風呂がダイレクトに繋がってて「えっどこで着替えんのこれ？」と思った間取りだったが）からそういうのは止めておく方がいいが、そんなんネット公開情報で見りゃわかるだろ。
あとは現実的な購入候補を1日で3軒くらい内見してその中で一番気に入った家に決めろ。
最後に、お前の旦那はお前原因で家が決まらないことに内心で相当イラついてると思われる。そうでなければいきなりそんな期限の切り方はしない。40歳超えると35年ローンを組みづらくなるのは確かだが別に34年とかにすりゃいいだけである。お前は旦那に文句垂れる前に、これまで自分のくだらない拘りで家を決められずに申し訳なかった、とまず謝れ。話はそれからだ。
子どもの小学校入学を見据えて賃貸から持ち家にしよう、という動機なので時間的猶予はまだあと1年以上はある。
でも全然家が決まらないことに業を煮やした夫が「いい条件でローン組みたいからさっさと決めて」と言い始めた。
いい条件でローン、つまり夫が40歳になる前にローンを組みたいということで、夫の誕生日が1月なので
あと2ヶ月半。
2か月半…あと2か月半で決めないといけないの……？
気に入った物件がなくても、出ているもののなかからこれって決めないといけないのか…
こんなに高い買い物を、イマイチ気に入らないものから選ばないといけないの？
家が全然決まらない原因は主に私にあるけど、私もまったく譲歩してないわけではない
23区内、より都心であること＞駅近＞お買い得感、コスパ＞できれば中古住宅＞間取りその他
であるのに対して私が
間取り＞開放感や日当たり通風の良さ＞立地（小学校やスーパーの近さ）＞駅近＞その他
夫が「立地がよければ将来売れるし、間取りはどんなのでもOK」というので、間取りの決定権は私にある。
私は全然23区内じゃなくていいし何なら埼玉とかでもいいんだけど、そこは通勤する夫を優先して（私は在宅勤務なので）
23区内で探している。
でも私の希望の間取り広さだと23区内だと基本予算オーバーになる。
たまに予算内でいい物件が出ても、迷ったり内見予約をしている間に売れてしまう。
こんな感じで1年たった。
当初あった「絶対中古住宅、この路線はNG」など夫の希望もだんだん緩和されてきて最近ようやく新築物件も見始めて、
私も絶対LDKは1階！とか色々あったこだわりを諦めて、間取りの優先順位も見えてきて
よーしあと1年以内に買うぞ！と思っていたところだったんだけど…
決められる気がしない。どうやって決めればいいんだろう。
夫は「そんなに間取りにこだわるなら注文住宅も視野に入れたら？」っていうんだけど、
それこそ23区内だと完全に予算オーバーになっちゃってお話にならないし、そんなにこだわってるわけじゃないんだ…普通の建売でいいんだ…
でもやっぱりこだわってるのかなぁ私…
いやでも、立地がよくてお買い得でも、玄関が狭すぎるのとか脱衣所が狭いの嫌なんだけど、私やっぱりおかしいのか？贅沢言いすぎ？
せっかく家買うなら駐輪スペースが欲しい。洗濯機と同じフロアに洗濯を干したい。
みんな予算内で住めれば御の字って感じで家買ってるの？
ていうかいきなり期限切るなよ！せめて半年前に言ってくれればそのつもりで物件見たよ…2か月半前はあんまりじゃない？
どうすればいいんだろ…何を妥協すればいいんだ…
パートナーも家を持ちたい側のはずなのだが、「住宅ローンは組みたくない、1000万くらい（現在の貯蓄額）の中古住宅を買いたい」などと言っており話がかみ合わない状態が1年以上続いている。
増田は通勤や老後のことも考えてある程度便利な郊外あたりに住みたい。
パートナーはポツンと一軒家をよく見ており、自然に過剰が憧れがあるようなので郊外どころか田舎に住みたいようである。
また「3000万のローンを払えず家を手放した子持ち一家の悲惨な末路…」みたいな記事を読んでだいぶ悲観的になっているようだ。
増田は自分がパートナーよりは楽観的であるという自覚はあるが、2500万くらいの新築建売がいいな～とは思っているので高望みでもあるのかもしれない。
現在の住居のエリアの中古物件は安い方でも1500万～が相場であるし、1000万以下の物件もなくはないが山奥だったり築50年だったりする。新築建売は2000万～程度。
パートナーに対しては一度自分で探して見ろそんな物件ないから、と言っているのだが、特にsuumoを見たりとかその程度のことさえしていないようなのでどうしようもない。書いてて思ったけどもう家を持ちたいと思っていない可能性もあるなこれ。
・35年払いが主流だけど実際に35年払い続けるわけではなく繰り上げ返済することも多いらしい
・15年払いとかもあるらしい
・団信というのに入るとがんになったら免除されるらしい
ブコメにもよく出ていた「ファイナンシャルプランナーに相談する」も必要なのだと思うが、あの人達はどうやって生計を立てているのだろうか？
コンサル料？それとも相談した結果何らかの金融商品に繋げられたりする？何もわからない。
フリーペーパーによく「女性のためのマネーセミナー」みたいな広告も載っているが、あれも最終目的が何なのかがわからない。
わからなすぎていきなり相談するとかできず、いまいち踏み出せずにいる。
ZEH 条件に創エネがあるよね。太陽光は設置しないといけないし、蓄電池もセットするでしょう。
ZEH補助金もらうなら毎年実績報告するためにシステムから情報を集めるHEMSの導入も要る。
それらの初期投資として４００万円以上はいるでしょう？いまだと価格高騰でもっとかかるかな？
なので電気代が安くなっても設備の初期投資を回収するに過ぎない。改FITでの売電価格も下がって収入も期待できない。
そして経年劣化がある。太陽光発電パネル、それをACに変換するパワコンも効率落ちていく。
パワコンは１０年くらいで壊れるし、太陽光パネルだって２０年目で交換することになるだろう。
はたして電気代で語るべきか？ただただ環境問題に意識高いという満足感だけだと思う。
エアコンだって２０万円の高性能で省エネを買うか、５万円くらいの普通のを買うか投資に差がある。
俺も、みんながまだ新築住宅主義でいてくれると助かる側の人間なんだけど、これからは賃貸派にとって追い風になるようなことも起きるかもしれないよ、と予測しています。
まず元増田が言うとおり、現時点でも、建材価格高騰と建設技能者の不足のダブルパンチによって、住宅取得価格がこの数年で1.2〜1.3倍ぐらいに上がっている。エビデンスとしては建設工事費デフレーターがある。
https://www.mlit.go.jp/sogoseisaku/jouhouka/sosei_jouhouka_tk4_000112.html
このデータの住宅総合の工事費を見ると、2015年7月を100とした指数値が、2018年3月期が102.8、2023年3月期には121.7と20%上がっていて、現場の感覚に近い（ちなみに現場感覚ではもっと上がっている）。これからもさらに上がるというのも元増田の指摘通り。5年前ぐらいの感覚で「この予算でこれぐらいの家が建つ」と考えてハウスメーカーを訪れた人は、今では到底それが叶わない夢だと知って絶望するかもしれない。
「同一条件の住宅取得価格が1.2〜1.3倍になる」ということは、同じ予算では「これぐらいの家を建てたい」という計画の7割程度の規模感の建物しか建てられない、ということだ（建物は規模が小さくなるほど坪単価が割高になるので）。だから地方でも、一般的な収入水準の若年カップル家庭の予算感では、それまで各地域で「身の丈レベル」と考えられていた規模の新築戸建て注文住宅を買えなくなってきている。で、そうしてシュリンクした需要の受け皿として：
という流れが、どの地域でも起きている。注文主体の大手高級ハウスメーカー（たとえば積水・住林・大和Hなど）も、2021年頃からは「用地を買って、刻んで、安くて小さい物件を建てて、建売で捌く」という動きが活発になってきている。
ここで行政はどういう立場を取るのか。国はもう、「新築住宅に対する助成」というアプローチは徐々に手仕舞いにしつつある。空き家問題がこれから待ったなしの社会問題になっていくからだ。日本で最初にこの問題に警鐘を鳴らしたのはNRIで、以後はここが空き家関連政策の議論をリードする形になっている。国もゆっくりとした歩みではあるが、これに呼応して「中古住宅物件のストック流通をやるぞ〜」という方向に向かっている。
すなわち、住んでない空き家に対しては高い課税をかけ、解体か流通の二択を迫る。放置すれば危険なレベルの空き家（特定空き家）は過料や行政代執行の対象にして排除する。中古住宅を（エネルギー効率で見て）快適に住めるようにする施策には補助金をかける。金融機関でのリバースモーゲージを促進し、「居住者が死んだら即・市場流通」という筋道を作る。中古住宅の性能を保証するためのホームインスペクション制度を整備する。などなど、外堀はじわじわ埋められている。
一方で新築住宅に対しては、今後は長期優良住宅やZEHなどの「低環境負荷」で「SDGs」な物件以外（たとえばローコスト住宅や土地を刻んで建てていく狭小建売など）は、住宅ローン減税などの優遇措置を見直すことでテーパーをかけて減らしていくと思われる。
理屈のうえでも、出産適齢期人口が激減しているのに、増え続ける中古住宅を放置して年間70〜80万戸の新築住宅を建て続けるような政策デザインは持続可能性に欠ける。そもそも新たに建てる土地も減ってきている。昔ならいざ知らず、もう市街化調整区域に新築住宅をバカスカ建てさせて将来のインフラ維持コストを上げて自らの首を絞めるような自治体も減っている。市街化区域で今建っている土地の今建っている建物を流通させるのが、建築経済的には理に適っている。
そんなわけで、今後は行政主導の「ストック住宅流通促進」×「新築住宅優遇税制のテーパリング」の流れが進むことで、これまでの日本の住宅市場では決定的に供給不足だった、ニューファミリー向けの戸建て賃貸物件の本格流通が始まると思われる。この流れは賃貸派にとって追い風になるだろう。
不動産クラスタ的目線で言うと、ファミリー向けの戸建て住宅というのは、そのライフサイクルを通して見たときの空間利用効率が悪いのは否定できない。端的に言って、子育てが終わった世代にとっては、2階建て住宅の2F部分は基本的にムダだ（実際、近年は富裕層シニア家庭でのバリアフリー減築・平屋減築や平屋住宅の再新築が盛んになっている）。
子育てをしていて親と子が同居している期間って、子1人で平均約20年、子2人でも約25年ぐらいしかない。モデルケースとして、夫婦25歳のときに家を建てて子どもを産み、その子どもが20歳になった時に家を出るとしよう。そのとき夫婦は45歳。人生100年時代なら余生は55年。その間ずっと、この夫婦は2Fの子ども部屋空間を有効活用できない。平均余命の延長により、われわれは持ち家のメリットを享受できる期間が相対的に短くなり、その2倍以上の期間をその持ち家で過ごすことになっている。投資として見れば、かなり分の悪い行動をしていることになる。
だったら政策的に居住流動性を高めて、持ち家がある老夫婦は今の住宅を4人暮らししたい人に賃貸して、その家賃で2人暮らしに向いた間取りの住宅なりマンションなりサ高住なりを借りて引っ越せばよろしい、というシナリオが出てくる。確かにこれならステークホルダーみんなWin-Winに見える。経済学的に言うと、政府の施策（新築住宅優遇政策）によって発生していた死荷重（≒非効率性）が除去されて、市場の効率性が高まった状態だともいえる。
だからどうだってわけじゃないんだけど、あえてオチをつけると、「元増田も指摘する諸条件を踏まえても、賃貸派が勝利するシナリオというのはありえるよ」という話でした。
15年で再塗装 100万
30年で大規模修繕＆再塗装 300万
45年で再塗装 100万
その他、5年ごとにベランダ防水 5万
なので、修繕費は基本的に毎月１～２万くらい積み立てておけば安心、という風に言われていることが多い
もちろん建材とか状態によって変わってくるが
今主流の スレート・サイディング・軒ゼロ片流れ・ベランダ だとそもそもの耐久性が低いうえに物件によっては3年くらいで雨漏りしてくるので、現実的には上記どころではないえぐい修繕費がかかる
戸建は最悪壊して新築できるけど、マンションはどうにもならんし他住人とか管理組合で詰んだら自力救済が不可能
戸建もマンションもだが、20～30年くらいで大規模修繕なので、買った瞬間にえぐいリフォームが乗っかる
日本の中古住宅市場はクソで、立地と築年数でしか評価されないので、しっかり金かけて適切にメンテ・リフォームしてきた家がめちゃくちゃ割安で買える
