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はてなキーワード: テーパリングとは
俺も、みんながまだ新築住宅主義でいてくれると助かる側の人間なんだけど、これからは賃貸派にとって追い風になるようなことも起きるかもしれないよ、と予測しています。
まず元増田が言うとおり、現時点でも、建材価格高騰と建設技能者の不足のダブルパンチによって、住宅取得価格がこの数年で1.2〜1.3倍ぐらいに上がっている。エビデンスとしては建設工事費デフレーターがある。
https://www.mlit.go.jp/sogoseisaku/jouhouka/sosei_jouhouka_tk4_000112.html
このデータの住宅総合の工事費を見ると、2015年7月を100とした指数値が、2018年3月期が102.8、2023年3月期には121.7と20%上がっていて、現場の感覚に近い（ちなみに現場感覚ではもっと上がっている）。これからもさらに上がるというのも元増田の指摘通り。5年前ぐらいの感覚で「この予算でこれぐらいの家が建つ」と考えてハウスメーカーを訪れた人は、今では到底それが叶わない夢だと知って絶望するかもしれない。
「同一条件の住宅取得価格が1.2〜1.3倍になる」ということは、同じ予算では「これぐらいの家を建てたい」という計画の7割程度の規模感の建物しか建てられない、ということだ（建物は規模が小さくなるほど坪単価が割高になるので）。だから地方でも、一般的な収入水準の若年カップル家庭の予算感では、それまで各地域で「身の丈レベル」と考えられていた規模の新築戸建て注文住宅を買えなくなってきている。で、そうしてシュリンクした需要の受け皿として：
という流れが、どの地域でも起きている。注文主体の大手高級ハウスメーカー（たとえば積水・住林・大和Hなど）も、2021年頃からは「用地を買って、刻んで、安くて小さい物件を建てて、建売で捌く」という動きが活発になってきている。
ここで行政はどういう立場を取るのか。国はもう、「新築住宅に対する助成」というアプローチは徐々に手仕舞いにしつつある。空き家問題がこれから待ったなしの社会問題になっていくからだ。日本で最初にこの問題に警鐘を鳴らしたのはNRIで、以後はここが空き家関連政策の議論をリードする形になっている。国もゆっくりとした歩みではあるが、これに呼応して「中古住宅物件のストック流通をやるぞ〜」という方向に向かっている。
すなわち、住んでない空き家に対しては高い課税をかけ、解体か流通の二択を迫る。放置すれば危険なレベルの空き家（特定空き家）は過料や行政代執行の対象にして排除する。中古住宅を（エネルギー効率で見て）快適に住めるようにする施策には補助金をかける。金融機関でのリバースモーゲージを促進し、「居住者が死んだら即・市場流通」という筋道を作る。中古住宅の性能を保証するためのホームインスペクション制度を整備する。などなど、外堀はじわじわ埋められている。
一方で新築住宅に対しては、今後は長期優良住宅やZEHなどの「低環境負荷」で「SDGs」な物件以外（たとえばローコスト住宅や土地を刻んで建てていく狭小建売など）は、住宅ローン減税などの優遇措置を見直すことでテーパーをかけて減らしていくと思われる。
理屈のうえでも、出産適齢期人口が激減しているのに、増え続ける中古住宅を放置して年間70〜80万戸の新築住宅を建て続けるような政策デザインは持続可能性に欠ける。そもそも新たに建てる土地も減ってきている。昔ならいざ知らず、もう市街化調整区域に新築住宅をバカスカ建てさせて将来のインフラ維持コストを上げて自らの首を絞めるような自治体も減っている。市街化区域で今建っている土地の今建っている建物を流通させるのが、建築経済的には理に適っている。
そんなわけで、今後は行政主導の「ストック住宅流通促進」×「新築住宅優遇税制のテーパリング」の流れが進むことで、これまでの日本の住宅市場では決定的に供給不足だった、ニューファミリー向けの戸建て賃貸物件の本格流通が始まると思われる。この流れは賃貸派にとって追い風になるだろう。
不動産クラスタ的目線で言うと、ファミリー向けの戸建て住宅というのは、そのライフサイクルを通して見たときの空間利用効率が悪いのは否定できない。端的に言って、子育てが終わった世代にとっては、2階建て住宅の2F部分は基本的にムダだ（実際、近年は富裕層シニア家庭でのバリアフリー減築・平屋減築や平屋住宅の再新築が盛んになっている）。
子育てをしていて親と子が同居している期間って、子1人で平均約20年、子2人でも約25年ぐらいしかない。モデルケースとして、夫婦25歳のときに家を建てて子どもを産み、その子どもが20歳になった時に家を出るとしよう。そのとき夫婦は45歳。人生100年時代なら余生は55年。その間ずっと、この夫婦は2Fの子ども部屋空間を有効活用できない。平均余命の延長により、われわれは持ち家のメリットを享受できる期間が相対的に短くなり、その2倍以上の期間をその持ち家で過ごすことになっている。投資として見れば、かなり分の悪い行動をしていることになる。
だったら政策的に居住流動性を高めて、持ち家がある老夫婦は今の住宅を4人暮らししたい人に賃貸して、その家賃で2人暮らしに向いた間取りの住宅なりマンションなりサ高住なりを借りて引っ越せばよろしい、というシナリオが出てくる。確かにこれならステークホルダーみんなWin-Winに見える。経済学的に言うと、政府の施策（新築住宅優遇政策）によって発生していた死荷重（≒非効率性）が除去されて、市場の効率性が高まった状態だともいえる。
だからどうだってわけじゃないんだけど、あえてオチをつけると、「元増田も指摘する諸条件を踏まえても、賃貸派が勝利するシナリオというのはありえるよ」という話でした。
市場は数か月程度先を織り込んで動くので引き締めが始まってからでは確実に遅い
実際はテーパリングが始まるあたりから逃げる準備をするのが定石で、ナスダックなんかは11月ぐらいからすでに崩れ始めている
12月のFOMCはテーパリングを当初の予定より加速するなど明らかに焦りが見えたので、自分は12月から徐々にショートを入れ始めていた
そのあたりは最低限経済ニュース（特にFOMCでの発表）とチャートを観察しておく必要はある
「長期のトレンドラインを割る」とか、「高値から少し下げた後、再度高値更新を試みるが届かない」というのは株価が天井をつけるサインである
しかし天底をピンポイントで当てるなんてのは相場を知らない素人が抱きがちな妄想で、ドルコスト平均のように徐々にポジションを軽くしていくというのが無難なやり方ではないか
1月に本格的に崩れ始めてから逃げても十分危機は回避できていると思うけどね（チャート的に長期のトレンドラインを割ったのも1月10日ごろ）
暗号通貨が一斉に下げている。
自分の持っているのはETHだ。今回の上昇トレンドでは1週間ほど前に4850ドル/ETHという完璧なタイミングで保有しているETHの2/5を売却し、投資額は全て回収できた。5000ドル近辺で一旦利確売りにさらされるだろうから、4850ドルである程度売っておこうかという程度の判断だったが、幸運にも読みが当たった格好だ。現状、もう損は出ない態勢。なので、残りのETHはまだまだしっかりと握っておく予定である。
BTCもETHも現在の価格は25MAをやや下回る位置まで下落している。このまま下落が続くか、25MAタッチということで反発するかは読みにくい。自分は25MAか50MAまで値が下がったら少々買い増ししようと考えていたので、さきほどごくわずかに買い増しした。50MAまで落ちたらまた少しだけ買い、もしも150MAを割り込むほど落ちたらガッツリ買う所存。
年単位で見れば、暗号通貨は150MAをあっさりと割り込むような暴落を起こすことがある。ガッツリ買うならそういう稀な(といっても1～2年に一回くらいは有るであろう)タイミングを狙って買うのが良いと自分は思っている。
米国株はテーパリングの開始と、利上げのタイミングが前倒しとなる可能性とを市場が勘案してそろそろ下落に転じそうだ。テスラやGAFAのようなハイテク系先導株のチャートは今夏から直近にかけて、すでに天井局面を示しているようにも見える。テスラの社長が自分の保有している自社株を売ったのは、自社の株価が天井だとよく分かっているからだと思う。善し悪しはともかく、今やあのおっさんとテスラの市場への影響力は絶大だ。おっさんの言動とテスラ株の挙動がナスダックや暗号通貨市場にしばしば影響する。
2020年早春の段階では株式市場の暴落に先立つように暴落した暗号通貨市場だったが、コロナショックから始まった金融緩和相場が終わりを迎えつつある今、暗号通貨市場はふたたびアメリカ株市場に連れ安するのか、それともインフレヘッジの手段として機能して今度こそ価格を持ち堪えるのか、注視していきたい。もしも暴落したらタイミングを見計らって買い増しするのみ。
デフレだとすでに現金を貯め込みさらに年金をもらう立場の老人に富が集中するからな。
年2％程度の緩やかなインフレが続く社会だと人間の成人後の人生の間に半分くらい現金の価値が減る計算になり、社会に還元せずに現金を貯め込もうとする動機が失われるしすでに現金を貯め込んだ層とこれから働いて得ようとする層の差が開かない。
直近の消費者物価指数が5.4%まで突き抜けてるアメリカが金融緩和の縮小や利上げを議論するのは当然としても、いまだに0.2％程度の日本が早くも日銀のETF買いを縮小してステルステーパリングだと思われるような姿勢を見せたり予算を使い切らずに繰り越すレベルに財政規律を維持するのは本当に意味不明なことだ。
他が行きすぎたインフレに悩む中、先進国で唯一日本だけがデフレのまま。
このまま行くと民主党政権下で起きた円高デフレと違って、今度は国内の給料は上がらないまま輸入品ばかりが値上がりしてあの時以上の地獄を見ることになる。
