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はてなキーワード: 大規模修繕とは
家を買う際に見ると思うが土地には用途が限られる地域がある。ある日隣に風俗店が出来たりしないようにする奴だ（ナニワ金融道でもあったな）
タワマンも大概の地域では建てられないので専ら商業地域に建てられる。そして商業地域はだいたい駅の周辺や大通り沿いだったりする。
なのでとにかく住環境が良い。窓を開けても都会の喧騒がとかは無いけどタワマン周辺で全ての用事が済む。駅から雨に濡れないとかもザラだ。
あと価値が落ちにくい。駅前一等地がほとんどなので、よほどの駅でも無ければ買い手は居るし周辺の開発次第では高値も夢ではない。なので家族のライフステージに合わせた住環境の変化にも柔軟に対応できる
なので終の棲家として買うのはお勧めしない。上がり続ける管理費と修繕費を払い続けるのも馬鹿らしいので、大規模修繕前に売って次の物件を買うのが一般的だ。新築で買って10年ちょいで引っ越し。分譲なのに賃貸気分だ
でも住みやすい住環境、様々な付帯施設。エレベーター渋滞とか気にしなきゃ10年ごとに最新設備の家に暮らせる利点は引っ越しと売却の手間以上のメリットだ
あと中国人に買われると基本居ないのでフロアも静かで良い。たまに民泊やる中国人も居るけどそこは管理組合にチクって即停止させる。自分らが居る間は良い住環境であって欲しい
一万円札は一万円の価値を持ち、子供でも何でも即座に等価交換を発効できる最高の流動性を持つ。
例えば1億円稼いだとする。
例えば1億円相続したとする。
ところがだ。
1億円の不動産を買うと、評価額は2割ほど下がって8,000万円程度になる。
なぜかって借りてる人間に借家権とやらが発生し、たとえそいつが家賃滞納しようとも簡単には追い出せなくなるからだ。
つまり金を不動産に替え、さらにはその不動産を他人に貸すと、自分の好き勝手にできる度合いがどんどん低くなり、
1億円の賃貸物件だと、程度や場所にもよるがだいたい5,500万円程度の価値くらいにしかならない。
これにかかる税金は固定資産税や所得税等々でも、せいぜい1,000万円かかるかどうかってとこ。
1億円もっておけるなら越したことないけど、ぼけーっとしてると2～5割国にもっていかれるから、
資産家でもないのにそれでもリーマンが不動産投資に踏み切ろうとなると、
当然借り入れが必要になる。
意気揚々と銀行を訪れたはいいものの、実際にその額を見るとさすがに気後れしてくる。
どうしよう、やっぱりやめておこうかな、、、
そんな迷いの顔を見るや否や、アイツらはこう、畳み込んでくる。
「たしかに少なくない金額ですけど、実際には入居者さんが払ってくれるようなもんですから！w」
もしそう言われたなら、こう言ってみるといい。
「え？！じゃあ入居者死んだら俺の負債チャラになるんですか？！！」って。
なんたって債務者死んだらどうやったって返済できないから。リセットボタン押すしかない。
ところが死なないうちは死ぬか返し切るかしないと、その負債が自分から離れることは、ない。
つまり何と言ったところで、銀行から借りる金は自分の借金なのだ。
おかしいよね。
資産家でもないのに不動産投資に憧れ、銀行に借金してまでついにオーナーになったとする。
でも所詮は平民の不動産投資、リーマンなけなしの信用性を売ってでも借りられるのは
せいぜい1、多くても2～3程度の物件を購入する程度の金額が関の山。
この瞬間、自分の人生が豊かなものになるのか破滅してしまうのかは、
この1、2件程度の物件が全てを担うことになる。
その中には入居率が思わしくなく赤字になっている物件も必ずある。
数の多さがリスクヘッジを実現できるから、最終的に儲けることができる。
だけどこれが1件程度だったら？
数百数千以上もある物件の中から、委託した不動産屋の担当一人が果たして、
考えただけで、毎日夜も眠れない。
例えばトヨタの株を買う。
いまなら25万円くらいで買える。
トヨタ株の利回りは2.5%ほど。
1年間で6,250円くらい勝手に自分の懐に入ってくる計算だ。
実際には税金で20.315%とられるから5,000円くらいに減っちゃうけど、何かと話題のNISA使えば税金ゼロ、
6,250円が丸取りできる。
たった6千円ぽっちと思うかもしれないが、250万円分持てば62,500円、
2,500万円分持てば、この額はNISAではもてないから税金とられることになるけど、それでも50万円くらいは
黙ってても入ることになる。
2,500万円20年ローンで借金して不動産買って、利回り10%としても半分は借金返済に充てるから125万円だとしても、
しかも空室になった途端、即持ち出し発生。
その上ようやく20年後に返し切ったところで、大規模修繕でまた金がかかる。
それでも不動産投資、やるの？
金持ってないのに不動産投資やりたがる奴は、これがそもそもわかってない。
入口の時点で過ちを犯してる。
それに気づかない。
ところでいつも思うのだが、
分譲マンションの大規模修繕の「大規模」って言葉に違和感を覚える。なんでいちいち大規模にやらなきゃいけないの？
10何年もほったらかして外壁荒れ放題になってから大規模修繕するより、
毎年とか半年とか定期的に、モニタリング計測場所を決めて、問題があるところを逐次修繕したほうがいいのでは？
特に外壁塗装や防水工事の場合、こまめに問題個所を修繕したほうが建物の維持管理上も効果的だし、結果的には修繕費のコスト削減につながると思うが。
虫歯になってから歯医者いくんじゃなくて、こまめに歯科検診したほうがいい話と同じで、コンクリまでダメージがいってしまうほど外壁を放置するほうが悪いんで。
またガバナンスの点でも、デカい修繕に合意をとるのは大変でも小規模な修繕には合意が得られやすい。
橋梁や道路など公共営造物の維持管理事業を想像してみると、分譲マンションの大規模修繕のような考え方をしているとはとても思えない。
優先順位を決め定期点検をし、健全度ランクに従って維持管理費を運用していると思う。
おおげさに営造物全部に派手に足場を組んでいるのも見たことない。だいたい今どきはドローン飛ばして、劣化箇所突き止めて、ピンポイントで修繕している。
理事長経験者で、不動産管理業務経験者はこう考える のエントリを書いた増田だけど、ブコメでマンション管理士を初めて知ったという人が多く、実は不動産業界はいろいろな資格があるので、ちょっと紹介したい。
不動産の値段を見積もる「鑑定評価」を独占業務とする資格。不動産の売買をする際の基礎資料とする場合はもちろん、国や地方自治体が毎年やってる地価公示、地価調査（固定資産税の課税や土地収用などの金額の根拠となる）、裁判所の競売の際の鑑定評価などを請け負ったりする。
試験の難易度も非常に高く、不動産系の資格の中ではトップクラスのもの。
建物の設計だけでなく、（施工の）監理、調査、劣化診断、コンサルタントなど、建物にまつわる高度な技術を発揮する仕事をしている。
この試験も非常に難しく、資格専門学校でガッチリ勉強しないとまず取れない。
不動産（土地建物）の登記というのは、「表題部」と「権利部」に分かれている。「表題部」というのは、その土地建物がどこに所在していて、何平米あって、建物ならばどんな構造で、土地ならばどんな地目なのか、といったことが書かれている。「権利部」というのは、その土地を〇〇さんから××さんに売りましたとか、銀行に抵当権設定しましたなんてことが書いてある。
土地家屋調査士はこの「表題部」の専門家で、新しく建物を建てたときに、表題部登記を代行するなどの仕事をしている。実際に、土地家屋調査士と会うことが多いのは、隣地との境界画定の際。土地を売買するときは、その土地の隣地との境界をはっきりさせたいので、測量して隣地の人のハンコをもらって証拠を残すのが境界画定の仕事。
ちなみに「権利部」の専門家は、司法書士。だから、土地建物の売買のときに司法書士が出てきて権利部の登記を行う。
通称マン管。この資格の特徴は独占業務が無いこと。いわゆる名称独占。分譲マンションの管理組合に対してコンサルやるのが主な仕事。大規模修繕や規約改正、最近創設されたマンション適正評価管理制度の取得で頑張ってる人を見かける。
下記の管理業務主任者の試験に受かってると、試験の一部免除がある。
不動産の資格と言えばこれが一番有名。いわゆる宅建士。事業者（法人、個人事業主など）が役所に申請して宅建業の免許を受ける場合に、各事務所に5人に1人以上の割合で設置することが義務付けられている。
また、不動産の売買や賃貸の際の重要事項説明をする仕事が独占業務としてある。賃貸を借りたことのある人は、契約の際に資格者証を見せられて説明されたことがあるはず。
（公財）不動産流通推進センターが主催している資格。不動産流通推進センターは不動産屋の団体の総元締めみたいなところ。宅建士の上位資格みたいな位置づけで最近作られた。
不動産マイスターと同様に不動産流通推進センターが主催。これも、宅建士、一級建築士、土地家屋調査士の資格をすでに持っている人に向けて、より上位の能力を示すみたいな位置づけらしい。
一級があるなら二級がある。規模の小さい建物が設計できる資格。
通称セコカン。いわゆる現場監督の資格。建築士とともに建物を作る。土木、電気、解体など分野ごとに分かれている。
測量を独占業務とする資格。試験だけではなく、大学のカリキュラム＋実務経験で取れる。
マンションの管理会社において、管理対象30件に対して1人以上の割合で設置する義務がある。また、管理組合との契約で重要事項説明をするなどの独占業務がある。
増田は持ってる人を見たことが無い。一軒家を建てられる程度の資格。
測量士の指示に従って測量の作業を行う資格。これも、大学や高専のカリキュラムだけで取れる。土地家屋調査士の試験一部免除目的に取ってもいい。
実は、宅建士は、不動産の取引に関わる資格で、管理の資格ではない。はっきり言えば、不動産屋が大家からアパートの管理を受託する仕事は、今まで全く法的規制の対象になっていなかった。
そこで、最近新たに法律が作られて、200戸以上の管理をしている事業者は、事務所に1人業務管理者を設置する義務を負うことになった。
理解度には顕著な差があるのに、だいたいみんな自分がちゃんと理解しているテイで書いてるの面白い。
「回収に10年」みたいなブコメ書いてる奴らは軒並み最下層。こいつら、無配当の株式とか無分配型の投資信託とかどう思ってるんだろうな。
大規模修繕とか解体のことを言ってるなら10年じゃマイナスなので、再売買価格が念頭にあるみたいな言い訳は無理。
「そんなに儲かるなら売らないはず」ってのはその次の層。
儲かるのは売って金に変える前提の計算なので、売らなきゃキャッシュはたいして増えない。
そして私人・私企業のキャッシュは有限だから、もっと大きいビジネス、もっと儲かる不動産に乗り換えるには、手持物件が優良であっても売る時がある。
そのあたりのことを理解するくらいの、ヒトとして最低限度の知能がある奴らがカモ。
15年で再塗装 100万
30年で大規模修繕＆再塗装 300万
45年で再塗装 100万
その他、5年ごとにベランダ防水 5万
なので、修繕費は基本的に毎月１～２万くらい積み立てておけば安心、という風に言われていることが多い
もちろん建材とか状態によって変わってくるが
今主流の スレート・サイディング・軒ゼロ片流れ・ベランダ だとそもそもの耐久性が低いうえに物件によっては3年くらいで雨漏りしてくるので、現実的には上記どころではないえぐい修繕費がかかる
戸建は最悪壊して新築できるけど、マンションはどうにもならんし他住人とか管理組合で詰んだら自力救済が不可能
戸建もマンションもだが、20～30年くらいで大規模修繕なので、買った瞬間にえぐいリフォームが乗っかる
日本の中古住宅市場はクソで、立地と築年数でしか評価されないので、しっかり金かけて適切にメンテ・リフォームしてきた家がめちゃくちゃ割安で買える
まあ東京って言っても、墨田区や荒川区の色んな意味で微妙な区域とか、あるいは千葉埼玉の人気のない地区に行けば今でも4000万くらいでファミリー向け中古マンション買えるから、全く不可能というわけではないけどね。
いや、今墨田区荒川区で4000万では築30年以上じゃないとマンション無理なんじゃないかなあ…
ただ千葉埼玉になると家遠すぎて共働きするのが難しくなるのよね
保育園の呼び出しとかに対応できない結局どっちか辞めないといけなくなるからそうなるとローン払えなくて詰む
片働きでなんとかなるのは通勤1.5時間から2時間だから激務になると病気になって詰む
あれは死屍累々の積み重なりよ
築古木造住宅がゴミと言われる理由がこれ。外回りいろいろ弄ったら1000万オーバー。
なら少し足して建て直したら方が良いよねってのが木造
マンションの場合、管理組合が生きている以上維持管理は義務なのでここはクリア
一定の票数が無いと議決出来なくなるが、票が集まらなくなる。入れ替わりが無く高齢化一方のマンションは危険
金が無いからどんどんサービスを削っていく。金のかかる大規模修繕は先遅れで外観が幽霊みたいに
多くのマンションでは楽観的な積立計画を建てているので、築古はしんどいのは確か
俺は中古マンション悪くないと思うよ。ただし、金が回っているマンションに限る。
立地がいいと住民が入れ替わり無事なことが多いが、立地の悪いニュータウンは本当にダメ。
優れた土地はもはや売り手がおらず、大規模再開発が仕掛けられない。
強引に高級な雰囲気を作ってきたせいで、
（ただし小金持ちが入居するので住民レベルはある程度担保されている）
もう語り尽くされているが、
なにより、低金利を背景にした無謀なローン。
すべて導火線が異常に短い時限爆弾だ。
ブランドで生き残る建物は結局「昔からいい土地だった場所」だけだ。
劣悪な立地を深く深く掘り起こして無理やり立てた楼閣は、
これ以上インフラ面の上積みも期待できず、
本業の人ほど買わない。
同じ額を出すなら、立地のいい中古マンションを豪華にリフォームしたほうが、
圧倒的に安くて広く、リセールバリューも高く、ランニングコストも安い。
そして豪華な住まいにできる。
あと10年もかからないうちに管理が崩壊するタワマンが続出する。
総会が成立しない（組合決議で半数または2/3取る手段がない）。
結果、一部の良識ある住人ががんばったところで、
自慢の施設は閉鎖されていく。
一時金を徴収しようにも、足並みが揃わないので成立しない。
お金がある人ほど、そういうわずらわしさから離れるために引っ越してしまう。
入居から１０年ほどはいいが、子供が育てば住人の回転率が悪く、
富裕層はそもそも、最初から富裕層向けの施設とヘルパーを使っている。
見栄で住んでいるギリギリの層だけだ。
役所や小中学校など、各種公共施設の設置ペースも無計画すぎる。早晩破綻するだろう。
高島平や三郷、西川口あたりの大規模公団の失敗から何も学ばなかったのだろうか。
タワマンは富裕層の一時のリッチな住居として今後も増えるだろうが、
つまり、ローンで買ってもまともな値では売れなくなり、
そして非常にお手軽な価格で手に入るタワマンの空室が世にあふれるが、
ローンと平行して支払うコストは増える一方なので、
親が死んだら光熱費も家の維持費も全部負担しないといけないんだよ？ 家もそのうちボロくなって住めなくなるよ？どうするの？
＞家のリフォーム自分で出来たらいいなと思って、職業訓練校は土木とか電気関係やろうかなと思ってる。
45過ぎた頃から、体の不調があちこち出てきて、金は掛かるし、働きづらくなるんや。 体のメンテナンスについて、今から勉強しておこう。
＞せやな。今の時点で胃腸がやられてるので暴飲暴食はやめる予定。運動やね。
うちはその年齢の時に6000万円あって仕事も副業で年収分稼げてたのでやめました 本業にすればまあ二、三倍になるだろと思いきや、変わらず。 まあ、ゆるゆるやって生きてますよ
＞ただ仕事辞めた後になにをやるかが問題だわ。動画とゲームに満足したらマジで寝るしかない。
うらやましい、自分の人生に必要なだけのお金を稼いであとはのんびり生きる、っての 今の仕事に不満があるなら、完全にやめるよりは合う仕事に転職がいいと思う 仕事の辛さ・難易度...
＞のんびり生きるが正解だよね。転職も考えてるんだけど今の仕事が年収やすいけど楽なので、転職する必要あるか？ってのが難しいところ。
◆藤本宗将 Copywriter／Creative Director@fujimotors
12月末で電通を退職します。約25年にわたり社内外のみなさまには大変お世話になりありがとうございました。1月からは独立し、UltraBlackという会社をつくってやっていきます。電通との専属契約などはありませんので、これまで以上に多くの方々とお仕事できれば幸いです。よろしくお願いいたします。
https://twitter.com/fujimotors/status/1473887352691236865
この社名も気持ち悪いが、それに対する電通社員（元電通社員）の反応がまた気持ち悪い
◆藤本宗将
https://twitter.com/keitatata/status/1473887571629719556
◆栗田雅俊@kurita_ma
◆藤本宗将
https://twitter.com/kurita_ma/status/1473893208283582465
◆藤本宗将
https://twitter.com/setsukooo/status/1473921538856722433
悪い解釈をされていいことがあるのか？
100ワニやオリンピック問題で悪い解釈されていいことあったのか？
◆岡部将彦 Que / Quest/Creative Director/CM Planner@okavader
最高の社名ですねw
◆藤本宗将
https://twitter.com/okavader/status/1473900728414765059
どんな名前にしようと人が死んだら叩かれるのが当たり前だと思うが
遺族の人が見たらどう思うか？
こういう奴らがいろんな人たちが見る広告を作っていると思うと複雑になる
「人が死んでんのに自虐か知らんが、面白いと思ってるこういう馬鹿がおるからブラックなんだよな。」
誰でも見れるツイッターでこんな人格を疑われることを書くのは普通じゃない
dentsu zero コピーライター／クリエーティブディレクター。1997年、電通入社。コピーライターとして多くの企業のメッセージ開発に携わる。主な仕事は、ベルリッツ「ちゃんとした英語を。仕事ですから。」、本田技研工業「負けるもんか。」、からだすこやか茶W「おいしいものは、脂肪と糖でできている。」、トヨタ「トヨタイムズ」など。TCC最高新人賞・TCC賞・ADCグランプリ・ACCグランプリ・毎日広告デザイン賞最高賞など受賞。
電通 マーケティング・クリエーティブセンター コピーライター
1976年大阪生まれ。チベット、カシミール、アフガニスタンなど世界中を旅をして電通に入社。コピーライターとして勤務する傍ら、写真家、セルフ祭実行委員、UFOを呼ぶバンド「エンバーン」のリーダーとして活動している。『商店街ポスター展』を仕掛け、佐治敬三賞を受賞。他、東京コピーライターズクラブ最高新人賞、ゆきのまち幻想文学賞など受賞多数。また、都築響一氏編集「ROADSIDERS' weekly」でも写真家として執筆中。ツッコミたくなる風景ばかりを集めた『隙ある風景』日々更新中。
栗田雅俊（くりた・まさとし）
電通zeroクリエーティブディレクター／コピーライター／CMプランナー
1981年岐阜県生まれ。早稲田大学教育学部卒業後、電通入社。最近の主な仕事に、サントリー「話そう」「デカビタC・元気すぎるご当地キャラ」、宝くじビンゴ5、KINTO、Netflix「リラックマとカオルさん」、パートナーエージェント「ドロンジョとブラックジャック」、カシワバラ「大規模修繕な人々」など。
2010年電通入社。2016年度東京コピーライターズクラブ最高新人賞を受賞した長崎自動車／長崎バスのシリーズ広告は、TCC賞とのダブル受賞となった。他、毎日広告デザイン賞優秀賞、日本民間放送連盟賞ラジオCM部門最優秀賞、FCC賞、CCN賞、CCN最高賞、OCC賞、FCC最高賞、広告電通賞OOH部門最優秀賞など。山梨県出身。
岡部将彦（おかべ・まさひこ）
1978年、大阪生まれ。関西大学卒業後、2000年電通入社。 以降17年間、CMプランナー、コピーライターとして数多くの広告を手がける。 2005年東京コピーライターズクラブ最高新人賞をはじめ、広告賞を多数受賞。 東京コピーライターズクラブ賞審査員、ACCラジオ部門審査員。 主な仕事に、トヨタ自動車「AQUA」「MIRAI」「PRIUS PHV」「C-HR」のテレビ、ラジオCM。「ほっともっと」のリブランディング「やっぱり、お弁当屋さんのおべんとうはおいしい。」プレイステーション発売20周年特別映像「みんなのゲーム愛にありがとう。」「決断を迫る山田」「山田、全力のモンハンワールドごっこ」他、各種ゲームタイトルのテレビＣＭを多数手がける。 近年は広告に限らず、ロックバンド マキシマム ザ ホルモン映像作品集（DVD）「Deka Vs Deka」の制作＆コミュニケーションなど、コンテンツ領域でも活動。
| 時間 | 記事数 | 文字数 | 文字数平均 | 文字数中央値 |
|---|---|---|---|---|
| 00 | 123 | 12105 | 98.4 | 46 |
| 01 | 74 | 9973 | 134.8 | 37 |
| 02 | 48 | 7325 | 152.6 | 49.5 |
| 03 | 29 | 2951 | 101.8 | 40 |
| 04 | 25 | 5994 | 239.8 | 60 |
| 05 | 23 | 2670 | 116.1 | 85 |
| 06 | 38 | 4940 | 130.0 | 20 |
| 07 | 50 | 7368 | 147.4 | 56 |
| 08 | 62 | 6819 | 110.0 | 49.5 |
| 09 | 120 | 15580 | 129.8 | 52 |
| 10 | 183 | 16681 | 91.2 | 51 |
| 11 | 160 | 12086 | 75.5 | 43.5 |
| 12 | 162 | 17898 | 110.5 | 42 |
| 13 | 89 | 9391 | 105.5 | 47 |
| 14 | 101 | 10257 | 101.6 | 54 |
| 15 | 126 | 17387 | 138.0 | 53.5 |
| 16 | 157 | 12862 | 81.9 | 45 |
| 17 | 212 | 16775 | 79.1 | 48 |
| 18 | 163 | 24030 | 147.4 | 43 |
| 19 | 209 | 14867 | 71.1 | 38 |
| 20 | 196 | 18358 | 93.7 | 32 |
| 21 | 236 | 26279 | 111.4 | 20.5 |
| 22 | 181 | 15564 | 86.0 | 27 |
| 23 | 172 | 18554 | 107.9 | 37.5 |
| 1日 | 2939 | 306714 | 104.4 | 41 |
財テク(5), 在勤(6), 江頭(28), エルメス(22), ミスコミュニケーション(3), 嫌な女(13), Sunday(5), 深田えいみ(6), 個体識別(5), 大規模修繕(8), 公衆浴場(11), トランス(61), 湯(15), 少女漫画(23), 銭湯(16), らい(10), ブランド(31), 大多数(8), 店内(14), 賃貸(14), レジ袋(10), 暑い(19), 撮影(18), 痩せ(15), 警戒(15), 未成年(9), マンション(20), 風呂(30), 例え(13), 食べ物(14), ガイジ(19), 夏(20), 肌(14), 部下(11), 土地(11), CM(11)
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