■タワマンが終わりそう

優れた土地はもはや売り手がおらず、大規模再開発が仕掛けられない。

都内はかつてのドヤや低所得向け団地、古い工場や倉庫、

埋立地といった「強権で立ち退きさせるのが容易な場所」に

次々とタワマンや大規模オフィスビルを乱立させた。

特に墨田区、品川区、江東区がひどい。

古い住民が目をそむけてきたエリアをリブランディングして

強引に高級な雰囲気を作ってきたせいで、

地方出身者と外国人だらけになってしまった。

（ただし小金持ちが入居するので住民レベルはある程度担保されている）

かつて鉄道会社がこの手法で成功してきたが、

その手法はすべて高度成長期の焼き直しでしかない。

現代では強引すぎたし、外資に頼りすぎた。

もう語り尽くされているが、

タワマンの資産価値は今後目減りする一方となり、

バブル期のリゾートホテルとまったく同じ道をたどる。

年々上がる管理費共益費修繕積立金、

一般的なマンションとかけ離れたメンテコスト。

なにより、低金利を背景にした無謀なローン。

すべて導火線が異常に短い時限爆弾だ。

一見リセールバリューが高く見えても、

同じコストで次々に新築が出てくるなかで

ブランドで生き残る建物は結局「昔からいい土地だった場所」だけだ。

劣悪な立地を深く深く掘り起こして無理やり立てた楼閣は、

これ以上インフラ面の上積みも期待できず、

災害におびえ、ゴーストタウン化におびえ、

街単位で「新築時がピーク」の、

成長期待値がない街の象徴に成り果てる。

もう不動産関係者はほとんどタワマンに住んでいない。

せいぜい一部の新しいもの好きが賃貸で住むだけだ。

本業の人ほど買わない。

同じ額を出すなら、立地のいい中古マンションを豪華にリフォームしたほうが、

圧倒的に安くて広く、リセールバリューも高く、ランニングコストも安い。

そして豪華な住まいにできる。

タワマンがゴージャスなのは外観だけだし、

そこに価値を見出す人は次々と引っ越してしまうのを、

不動産屋はいやというほど見てきている。

あと10年もかからないうちに管理が崩壊するタワマンが続出する。

ビッグ3デベのハイレベルなハコでも、

すでに3割以上の管理組合は詰んでいる。

又貸しや投資用で居住実態がなかったり、

住人が非協力的で管理運営がままならないのがザラで、

総会が成立しない（組合決議で半数または2/3取る手段がない）。

結果、一部の良識ある住人ががんばったところで、

大規模修繕の積立金は慢性的に不足し、

自慢の施設は閉鎖されていく。

一時金を徴収しようにも、足並みが揃わないので成立しない。

お金がある人ほど、そういうわずらわしさから離れるために引っ越してしまう。

保育施設やスポーツジムなどを併設しているタイプも悲惨。

入居から１０年ほどはいいが、子供が育てば住人の回転率が悪く、

施設稼働率の落ち込みを支えきれない。

施設利用料を上げてまで維持する管理組合は相当レアだ。

富裕層はそもそも、最初から富裕層向けの施設とヘルパーを使っている。

中途半端な自前施設をありがたがっているのは

見栄で住んでいるギリギリの層だけだ。

役所や小中学校など、各種公共施設の設置ペースも無計画すぎる。早晩破綻するだろう。

高島平や三郷、西川口あたりの大規模公団の失敗から何も学ばなかったのだろうか。

子育て世帯の入れ替わりが比較的うまくいき、

人口の流入出がきわどくバランスしている

浦安や光が丘ですら学校の統廃合が進んでいるというのに。

タワマンは富裕層の一時のリッチな住居として今後も増えるだろうが、

投資対象としてはすでにほぼ終わっている。

住まいとしてまともに考える人も激減する。

つまり、ローンで買ってもまともな値では売れなくなり、

中国の不動産崩壊と同じ道をたどるだろう。

そして非常にお手軽な価格で手に入るタワマンの空室が世にあふれるが、

ローンと平行して支払うコストは増える一方なので、

結局一般人が住めるような建物にはならない。

空室率が高いほどランニングコストが激増していくためだ。

まったく遠い未来ではない。10年以内の話。

Permalink | 記事への反応(1) | 10:26

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