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2017-11-09

https://anond.hatelabo.jp/20171109133603

 

ブクマした不動産屋です。

 

 

「最先の賃借権」という記述が三点セットに書いてあったら、落札者に賃借権を対抗できるよ。

でも、裁判所で「退去しないといけない」って言われたなら、相手もわかって言ってるだろうから望みは薄いかもね。

 

 

あと、残念だけど、区分所有建物だと「投資目的の人が落札してそのまま賃貸契約を巻き直してくれる」っての期待しない方がいい。

投資目的価格相場よりも、自己使用目的価格相場の方が高いから、普通に札入れたら大抵は自己使用目的の人が勝っちゃうからね。

 

 

銀行が金を貸すかどうかだけど、住宅ローンみたいな「商品」はそれなりに厳しいと思う。

区分所有建物から、全くないわけではないだろうけど、たとえばフラット場合↓これを見ると分かるように適合証明を出すのかなかなか大変。

https://www.rakuten-bank.co.jp/home-loan/lp/keibai.html

銀行商品だと、不動産屋抜きで「融資可能物件である資料をそろえて担当稟議出させるのは、それなりにしんどい。

たぶん、普通に銀行に飛び込んでも厳しいと思うので、あまり期待しないほうがいい。

 

 

プロパー融資ならありえる。狙い目は信金都市銀は無理。地銀金融庁から不動産融資の締め付けが厳しいので、最近は渋い。

ノンバンクならたぶんどこか貸すところがあると思う。

ただ、100%融資は無理だし、入札する前に「買受申出保証額」って書かれた金額保証金として振り込まなきゃいけないけど、それは自腹で払うしかない。

あとは、所有者が管理組合管理費を滞納しているはずだから、それを支払う必要もある。

税金の支払いもあるし、現金で4割ぐらい準備できないと厳しいかな。

 

 

不動産屋に買わせて転売してもらい、住宅ローンで買う、というのもひとつの手。

だけど、2回分の売買で税金がかかるし、不動産屋も利益を取るし、おそらく割高になる。あまりおすすめできない。

ただ、瑕疵担保2年がつくし金利も抑えられるし、住宅ローン控除も使えるから、信頼できる不動産屋がいるなら検討余地はあるかも。

 

 

あと、「自分が高く買うよ」って債権者を説得できれば、今からでも競売を取り下げさせることは可能だと思う。「任意売却」って呼ばれる方法

銀行保証協会によって態度が違うけど、これでやれるなら、競売に札入れるよりも確実だね。

 

 

そんな感じで。

 

 

2015-01-26

リタイアシニアが共同名義で著作出版するスキーム、『出版組合

★「出版組合」というスキームを思いついた。

 定年退職したシニア同士で、あるテーマについて1年程度調査研究した上で、共著で自費出版するスキーム

 著作権出版組合帰属するが、10年で消滅。

★例えば、自分定年退職したら、不動産の知識を生かして、自分が幼少時に過ごした高層分譲マンション群「阪急南茨木ハイタウン」の歴史

 さらには70年代関西民間マンション歴史について調査して、本にまとめたいと思ってる。

 しか自分一人だけの孤独研究だと心が折れる

 ⇒共同研究、共同著作の仲間がいれば、何とか「本」というまとまった形にできると思う。

★また、著作の調査研究過程第三者取材ヒアリングする必要性も出てくるが、

 その際に「名刺肩書」がないと不便。

 退職者個人の名刺阪急電鉄茨木市取材しようとしても門前払いされるのがオチ

 そこで「南茨木ハイタウン史出版組合」みたいな名刺があれば、阪急電鉄もまともに対応する。

★「出版組合」は、いわば一つのテーマ、一つの著作物に対して、何人かが緩やかに参加する「期間限定プロジェクトチーム」。

 本来的には出版した時点で、組合活動は終了(著作権管理の為に10年間は存続させるが)。

 NPOみたいに「半永続的、ゴーイングコンサーン組織」じゃない

★仮に日本の「前期高齢者」(元気な高齢者)1000万人の中で、出版を考えてる人が50万人いて、

 彼らが「5人で一つの出版組合を毎年組成し、出版」していったら、

 日本て毎年10万点の自費出版が追加される。

 今の日本出版総点数は9万点程度だから出版点数が倍増される計算になる。

★言ってはなんだが、「素人が一人だけで書き上げた自費出版」は、「思い込み」や「独りよがり」も多く、質が悪い。

 その点、「出版組合方式」で複数シニア相互チェックしながら著述をまとめることで、内容の質が高まる

★ふと思ったが、それなりの歴史がある大規模なマンションなら、区分所有者の有志なり歴代の理事長なりが、

 「出版組合方式」で、マンション歴史出版してもいいのでは?

 その辺の小学校とかでも「小学校50年史」とか発行してるなら、「広尾ガーデンヒルズ30年史」を発行してもいい。

役所とかが主催する生涯学習が「虚しい」のは、成果物アウトプットがないからだろうなあ。

 「出版」という目標がある出版組合方式なら、目標があってハリが出る

★そして、その出版組合に対して適切にアドバイスをする、テーマ相談も受ける、

 そういう「編集者」の役割を果たすのは、地域公立図書館司書が最適ではないか?

2014-01-24

一生賃貸で暮らすときに、考えとくべきこと

よ、流石に正月気分も抜けただろ。やっとハナキンだよ。

個人的にタイムリーな老後賃貸ネタを見かけたから、便乗しとこうと思って。

ほんと、勢いで家買うのだけは止めてくんねーかなー

結局、老いて賃貸はありなん?

わからん

企業に勤めてりゃたぶん郊外に住むに困るこた無い。

が、一番重要なのは「どう」老後を過ごしたいかになる。

まず大前提

今日未来永劫続くと思っちまうのと同じように、

人間かなり簡単に、過去今日と同じだったと錯覚しちまう。

爺さん婆さんの若い頃、昭和30年代ってのは、ほんとに何にも無かった。

関東あたりは野っぱらばっかりだったし、テレビ冷蔵庫洗濯機も、何にも無かった。

定年越えたオッサンがいたら聞いてみると良いけど、彼らが入社した頃ってな、タイガー計算機が一番たけぇコンピュータって時代だ。

いま30代で70代のコト考えるなら、大阪万博行った帰りにiPhoneでHomes検索する未来想像しなきゃなんねぇ。

まり何が言いてぇかっていうとだ、未来のことは判らねぇってことだ。

とりあえずマンションで現状の把握から

人は減ってる、なのにマンション戸数は増えてる。

から、家余りになる。

というのは、半分当たってて半分は外れてる。

極端なことを言うと、マンションはまだライフサイクルを完成してない。

崩されることを前提に設計されていない。

こう言い直すと、解りが良くなるか

  1. 新築マンション供給は止まっていない
  2. 中古マンションの人は減り続けている

どういうことかっていうとな、老人ばっかり空き室ばっかりの団地みたいなのが増えてるってこった。

で、賃貸需要はどうなる?

新築マンションが増え続けてる理由は簡単だ。

まだまだ住める戸建てを更地にして、そこに新築立て直すのと一緒。

人は新しい家に住みたがる。

んで、戸建てとは違って、マンション区分所有がネックになって、簡単に更地にゃならん。

つーことはだ、単純な引き算だ。

よって、言っちゃ悪いが、貧乏人だけが住むマンションなら、家は余ってる。

から、そう言うとこに住むなら、安く買えるし、安く住める。

今でもあるヨ?築30年越えてる、郊外団地ってのがソレ。

じゃあ、賃貸の値段は下がるし、保証人不要スタンダードに?

んー、そこは微妙

バックリ言えば、今でも500万以下で売ってるようなマンションってのは、かなり安値で住める。

で、そういう「築30年オーバーの寂れたマンション」は増える傾向にある。

その意味では、「老人になって住むとこなくなる」って脅し方は変だ。今でもあるんだし。

逆に言えば、「今住んでるようなマンション家賃」て限定されると、さがんねーと思う。

便利な場所は減っていっても、便利な場所家賃のものは変わる理由がない。

あー、解りづれえかな。

んじゃ、こう考えてくれ、超大人気アイドルドームコンサートがある。

即完売超満員ってヤツだな。

んで、アイドル人気にも陰りが見えてきてファンも減り、そこまで即決じゃなくなってきた。

下手すると、一番遠い席なんかは空き席が見えてきてる。

で、じゃあアリーナ席の値段はさがんのか、ってコトだ。

ガラッガラならそう言うこともあるかもしんねぇが、少なくとも大都市近郊に限れば其処までファンは減ってねぇ。

ヤフオクプレミアつくような事は無くなっても、定価割るこた無いな。

自分が住んでるのが1塁側端っこ2階席とかなら下がる可能性もある、ぐらい。

閑話休題で、そもそもの

ちっと関係ない話するけどな、衣食住ってもはや嗜好品なんだよな。

まー、下を見りゃキリがないが、健康文化的生活をする最低限度の間取りって、四畳半だと思ってる。

押し入れに二畳、一人頭二畳で、余裕に二畳。押し入れ付きで一人暮らしなら四畳半で十分。

2人暮らしなら六畳、3人で八畳、4人で十畳ありゃ余裕で生活できる。

立って半畳寝て一畳とは言え、普通に生活するなら二人で六畳は欲しい。

逆にいや、それ以上の住居は「贅沢品」なワケだ。

例えば、子供部屋が「贅沢品」って感覚は、持っといた方が良い。

アタリマエってのはあっと言う間に水準が果てしなく上がっちまうが、そりゃ幻想だ。

幻想にも価値はあるが、人生振り回されるにゃモッタイナイ

さて、ここで戻ってカネの話

年金もらって慎ましい生活するって言っても、夫婦二人で四畳半は止めたが良い。

やっぱどうあっても六畳間は欲しいし、贅沢を言えば2DKで30平米は欲しい。

さ、そこまで絞れば東京都であっても区外なら保証人不要アパートもぼちぼちある。

で、まあそうさなあ、八王子立川だってところで、駅徒歩15分以上なら、5万くらいかな?

そこで、収入年金だけになってから30年もみておきゃ、まあそれまでには往生するだろ。

するってえと、総額1800万かかる。コレに諸々で……と、計算したくなる。

だがちょっと待って欲しい。

厚生年金に入ってりゃ国民年金と合わせて、大抵月に12万は年金が貰える。

まりだ、家賃に5万なら、月に7万は自由になる。

年金がもらえる前提なら、ハッキリ言って住むに困るこたない。

一周回って、じゃあどう老いたいのか?

さて、今まで暗黙に仮定してた前提ってのを明らかにしとこう。

で、年金が予定通りもらえそうって前提まで含めれば、賃貸でも老後に住むに困るこた無いって言った。

その上でだが、これから外れたらどうなるのか。

例えば、一人暮らし結婚する予定もその気もなくて、非正規雇用バイト国民年金も滞納してたらどうなるか。

今は稼げてるが、20年後はどーも職が無くなってるかも知れない、とか。年金75歳から支給、とか。

まり、一生賃貸で暮らすときにどれだけカネが必要かは、想定してる生き方による。

まとめ

一生賃貸で居るために必要な蓄えってのは、住宅事情から考えてもしょうがないんだわ。

どう老いたいかって話だから

つーことはだ、爺婆になったときどうやって生活するかから逆算して、ハズレも想定して貯めとくしかない。

ただ、ちっと触れたみたいに、人間が楽しく生きていくのに必要な平米数ってのは意外なほど少ない。

どこで、どんな風に、どうやって生きていきたいか。それを考えとかなきゃなんねぇ。

それが見えりゃ、独身が庭付き戸建て買ってもイイし、家族持ちがアパート暮らしでもイイ。

賃貸か購入かってのは、どっちかってぇと何に賭けるかってハナシだ。ようは国策とかそのへんのハナシだが、また今度な。

2013-05-08

マンション地震保険とか意味不明』についての補足

http://d.hatena.ne.jp/Chikirin/20130507

共感できる部分もあるのですが、事実誤認が多いので補足します。

マンション地震保険って、管理組合で入る共用部分向けの地震保険と、個別の家庭が入る占有部分のための保険があるんですが、どっちにしろ個人的には、「なんでそんなもんに入ってんの?」って感じです。

区分所有住宅には、「上塗り基準」と「壁心基準」というものがあります。それを区別せずに一括りにするのは乱暴すぎます

火事自分の部屋が丸焼けになっても、修理すればまた住むことができます。修理も、業者に依頼すればすぐに始まります

ですが、地震で鉄筋コンクリ建てのマンションが半壊や全壊になる時は、地域全体が甚大な被害を受けてるはず。平時のように、建設業者に電話したらすぐに見積もりに来て、来月から工事が始められる、なんてことにはなりません。

建物を再建しなければ、保険金が支払われないと勘違いしているようです。確かに、火災保険に新価特約を付帯した場合などは建物を再建しないと保険金は支払われません。しかし、地震保険は可能な限り素早く支払われます。被害地域空撮して被害があった住所を特定したり、全国の損害保険会社から職員を動員して被害があった建物の調査を行ない、保険金を迅速に支払うようにしています。もちろん建物を再建しなくても保険金は支払われました。

それに鉄筋コンクリマンションが全壊・半壊になったら、たとえ地震保険に入っていても、保険金だけで修繕や立て直しが全額カバーできるとは思えません。

そりゃそうですよ。地震保険金額は火災保険金額の30%~50%です。また、地震保険金額の支払いの総額は6兆2000億円です。その金額を超えると按分されることになります契約書に比較的大きな字で書いてあります

もちろん個人に関しても、そんな面倒な保険に入る必要全然ないです。大災害に遭うと、住む場所を探すところから始め、日々の生活がぐちゃぐちゃになります。ましてや家族の誰かが被害に遭ったりしたら、それどころではありません。

保険料の支払い方法を口振にしておいてください。被災者になったら自動的に支払われますので契約者は何もする必要はありません。

災害にあった時の当面の生活費の足しになんていう理由で、レバレッジの低い地震保険はいる理由は、私には見つけられません。

「貯蓄は三角保険は四角」

しかに充分な貯蓄があるひとは保険に入る必要はありません。しかし、はてなブログを読むような財産が少ないカテゴリーのひとに地震保険に入らないことを薦めるのは無責任ですよ。

しかに、地震保険料は高いです。金融商品としての魅力が低いと考えるのは間違ってはいないと思いますしかし、それが全てのひとに当てはまるかというとそれは違います。例えば、35年ローンでマンションを買ってしまった若い人は地震保険に入っておいたほうが良いでしょう。(そんな無謀なローンを組むのがよいかどうかはさておき)

もともと金業界にいたはずの人なのに、地震保険金がすぐに支払われないと思い込んだのはなぜなんでしょうね?生命保険などと混同しているのかもしれませんね。損保生保と違いますよ。

 
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