  |
はてなキーワード: 都市計画法とは
小池百合子知事が麻布十番駅を核シェルターにするとぶち上げて話題になっているが、
https://b.hatena.ne.jp/entry/s/news.yahoo.co.jp/articles/20979db65c4b2665d53884ea0247aa2eac51db19
実は都営地下鉄大江戸線の麻布十番駅は防災拠点として整備されていて、地下に巨大空間があるのだ。
地下鉄の線路は地下6階にあるのだが、駅コンコースは地下4階となっている。その上の空間が備蓄倉庫となっている。
更に鳥居坂のシンガポール大使館下に地下駐車場の入口があるのだが、
https://maps.app.goo.gl/T7BFm9ohKUEZT68J7
この下と道路の下が駐車場で、その下がまるまる防災倉庫＋コンコースとして伽藍と開いているのだ。
大江戸線は2000年に開通したが、90年代の麻布十番は延々と工事中で、しかも巨大な縦穴を掘っているのが見て取れた。それは地下鉄だけじゃなくて備蓄倉庫の躯体も作っていたからなのだね。
土木に興味がある人なら、都市トンネルの作り方には上から掘り下げる開削工法と、地下を横に掘り進むシールド工法があるというのは知っている事と思う。
シールドというのは盾の事で、丸盾型の隔壁を全面に置いて開口部から工夫がショベルやツルハシで土を掘ってトロッコで後ろに残土（ズリ）を送る。シールドが前進すると同時に丸いトンネル形状を支える支保工を建てて、そこにコンクリートを流して丸いトンネルにする。トンネル掘削面を切羽というが、都市の地下だと切羽が崩れてくるのを防ぐ為にこういう風にした。150年前のロンドン地下鉄から使われている枯れた技術だ。
このシールド工法、今ではもっと進化して、シールドマシンという機械が自動で掘り進むようになっている。掘ったそばから円形トンネルの外壁を分割したセグメントを組み立てて行く。
http://www.yesemk.com/eng/business/tbm_small.html
が展示されていて、いかにもごつそうなドリルが付いているが、そういうのは山岳用である。
沖積平野地下で威力を発揮するのは実は泥水なのだ。泥水を吹き付けて土を崩し、そろばんみたいなカッターでグリグリやって出てきた残土は泥として後方に送る。
それには泥と水の分離機が必要になる。地下鉄工事や下水管（雨水管）工事の現場でこういうデカいタンクが置かれているのを見た事が無いだろうか？
https://www.futamoto.com/product/ftu-d/
これは泥と水の分離機で、丸い形状の場合もある。セットルタンクともいう。上に機械が載っている事も多いが、それは脱水機で、振動、或いは遠心力で泥から水を分離して、それをダンプに載せて残土として捨てに行く。
建築現場でも見る事が多い。これは杭基礎工事で潤滑剤として水を使い、杭打機の中の土の掻き出しにやはり泥水吸引を使うので、その泥を水と土に分離して捨てる為だ。
一方、シールド工事ではその残土、排水分離の他に泥を作るという役割があるってわけ。
水じゃなくて泥水である理由は、まずは比重の重さによる破壊力の増加。鉄砲水では橋や堤防は壊れなくても、土石流だと破壊されてしまう。これは泥水の方が比重が重いからだ。
また流動性が水より低い。この為に余計な場所に流れて行ったりしにくい。
また比重の高さにより、切羽が安定する。水だと掘ったそばから土は崩壊しようとするが、泥だと高圧状態が保てるので崩れにくい。
そして泥と別に水も送り、出てきた残土の泥を薄めて流動性を上げて後方の分離機に送るのである。
この為に残土のトロッコやベルコンベアも必要なくてホース数本だけでいい。人員も減るし労災も起こりにくい。
しかもこういう仕組みだとシールドマシンが小型化出来る。人が入れないような径のトンネルを掘る事も出来る。何しろホースと泥水分離機だけでいいのだから。
そういう訳で異常気象で多発してきた排水氾濫に対して雨水幹線を整備するのにも大活躍だ。下水管なら各戸の管を接続する為に露天掘りしか出来ないが、雨水管なら必要ないので小型シールドマシンが使えるのだ。
ってことで、シールドマシン下発進拠点であり工事の要である泥水分離機を稼働させ、残土を搬出する場所が必要なので大きな縦穴を掘る必要がある。この縦穴は最後にただ埋めてしまうと勿体ない。なので駅になる場所がシールド基地となる事が多い。
因みに雨水管シールド工事での基地の役割にはもう一つあって、それは「シールドマシンを押す事」だ。シールドマシンには推進力が無いので基地から油圧で押してやるのである。
で、トンネルが出来たらその上に駅コンコースの躯体を鉄筋コンクリートで作る。それが終わったら土で埋め戻して完成だ。
この辺の構造はみなとみらい線の元町中華街駅とかが判り易いかも。露天掘りで出来た駅コンコースからエスカレータを降りると、丸いトンネルの天辺に出る。この二つは別構造で作り方も別だったのだ。
都営麻布十番駅は地下6階で、コンコースは地下4階、その上はただ埋め戻しすると無駄だ。なので有効活用する為に備蓄倉庫とされる事になった。更にホーム自体は交差点からエネオスのガソスタのあたりまでなのだが鳥居坂の方まで延長されて地下駐車場と備蓄倉庫などになった。確か鳥居坂の方は地下鉄が開通しても工事が続いていた覚えがある。
また、石原都知事は地下鉄開業後に自衛隊部隊を市谷から大江戸線乗車で麻布十番に移動させる訓練を行った。自衛隊を指揮したい、六本木から市谷へ防衛省が移転したのでデモンストレーションしたいという動機もあったろうが、都営の防災倉庫落成のデモの意味もあったのだ。
このように元々防災備蓄倉庫として整備されていたものを核シェルター化するというのが今回の肝なのだが、どうもその辺の背景知識が参照されていないように思える。
更に小池知事はワンフレーズ政治家なもんで、ちゃんと継続して計画策定するのかっていうのが疑問なのだ。山手線2階建はどうなった？
就任当初に小池知事は廃校となった都立市ヶ谷商業高等学校跡地を韓国人学校に転用する取決めを反故にした。これは韓国人学校化を約した舛添前都知事の独断の疑いがある事の他に、当時議席もない右翼政治ゴロのような人物を秘書としていて音喜多ら都民ファ議員をパシリにしていて、その影響もあると思われる。
だがその言い訳がヤバかった。保育園にすると言ったのだ。当時「保育園落ちたの私だ」などで保育園待機児童問題が炎上しており、それに乗っかったのだが、こういう時は実地を見てみないとポジショントークになってしまう。
市ヶ谷商業高は新宿区矢来町にあり牛込柳町駅が最寄り駅だ。しかも結構な狭隘路の中にある。学校としての敷地はかなり小さい。だが保育園としては過大な建物だ。
車での送迎は狭隘路の為に不可能だ。また保育園というのは電車で通うものではない。電車で送迎した場合、坂の下にある柳町駅から急坂を登らねばならない。
都市計画法と建築基準法に用途地域というのがあり、地区ごとに建てられる建物の種類が決まっている。例えば商業地域には木造家屋は建てられず、住宅地に工場は建てられない。また工業地域には学校を建ててはならない。これは住環境や教育を保護するための規制だ。
だが保育園にはなんの規制も無いのだ。これは環境がどうこうよりも、保育園は働く人の為の施設でありオフィス労働者、工場労働者が居たら自動的に必須となるのである。
こういう属性を持つので、保育園は遠方に通うものではない。住居か職場に近い場所に開設されるものだ。
矢来町は大きなオフィス街ではない。だから大きな保育園が必要な場所ではない。
ならば住居の方はどうか？この周辺は人口空洞化が進む地域だ。因みに増田の母校はここから徒歩30分くらいの場所にあったが生徒数現象で廃校されてしまった。
故にここに保育園というのはナンセンスなのだ。だがこの時は「場所的にナンセンス」と強く否定されなかった。
その後市ヶ谷商跡地はずっと遊休施設になり、最近に老人施設に一部転用という形になっている。保育園転用の可能性は検討さえされていない。
こういう感じの人なんで、核シェルター化は本気で継続する事業なのか？というのが非常に疑問なのだ。
更に現知事の問題はその問題性を感じさせない天賦のポピュリスト性にあって、市ヶ谷商高保育園転用の時もマスコミに半畳を入れられなかったし、今回も同様だ。なんか、テキトウ言っても通ってしまうという言論空間にいる。長期停電したら水没しますが、ガスタービン発電とその燃料備蓄はどのくらい？と言った具体性に繋がらないで、北朝鮮の核があるから、で通ってしまい、何も事業が進んでないまま皆忘れるというパターンに入ってるような気がしてならない。
コロナ初期のように「三密」「移動制限」みたいに全体の流れを言葉で決定付けるのは非常に高パフォーマンスを出すのだが、その後が続かない。ママチャリにクラリオンの高額なアンプ、スピーカー積んで街宣みたいな感じになるのがいつものパターンというか。
大江戸線清澄白河駅も麻布十番と同じくコンコース上の空間が防災倉庫になっている。だから清澄白河駅でも同じ核シェルター化が可能だ。ここの場合はホームが地下2階、コンコースが地下1階と深さが無いが、その代わりに隣接する清澄庭園にはみ出す形で地下構造物が築造されている（はず。見てない）。
あと、東京都の防災倉庫に指定されていないが、新宿中央公園地下も広い空間が広がっていてシェルター化出来そうである。中央公園の新宿方広場は昔階段や噴水が組み合わされた広場だったが、地下鉄大江戸線工事で巨大工事基地となっていた。
その後広場に何も置かない、噴水も置かないというのは何かの躯体が埋まっていると考えられるのだ。
だからこの二つでも核シェルター化は可能な筈だが、何分にも知事が何処まで本気なのか放言なのか判らないので…
江戸時代の古川改修工事で工区を区切り、○○N番、と書かれて居たのが由来。麻布は十番だったので麻布十番と。これは有名だね。因みに昭和初めまで森本町、山本町、永坂町という感じで麻布十番という地名は無かった。町の合併地名整理で古い呼び方を復活させたのだ。
エネオスのスタンドの斜向かいにマンシーズトウキョウというレストランがあるが、実はここがバブルなディスコのマハラジャ東京の跡地。因みに増田も行った事がある。んでその近くのファミマの隣のPCデポの隣がマハラジャWESTでここも増田は行ったこｔ
一の橋の交差点の五反田寄りに団地があってその裏の古川べりに広尾公園があるのだ。
これは、江戸時代の古川の改修工事の後にできた、川べりの土地を開墾して田んぼにして、そこを全部広尾と名付けたためだ。つまり、一の橋からずーっと遡り、広尾の天現寺橋までの両岸が広尾。また天現寺橋から北の方に今の外苑西通りに沿って笄川（こうがいがわ）というのが流れてて、その両岸も広尾だった。地名として無茶なのだが、どうもこれは広尾の人らが開拓に駆り出されたかららしい。
後にややこしいので川沿い広尾は近傍の地名に合体させられたのだが、一の橋付近だけはその地名変更前に公園名が付けられて残ったというわけ。
六本木交差点のアマンド横に坂道があり麻布十番まで繋がっているが、元はこの道は都電の線路だった。廃止されて道路になったもの。
で、ここを都電が走っていたので、その代替都バスもここを走る事になった。なので右折禁止の六本木交差点の真ん中で都バスが右折待ちしているのが見られた。路線は新宿駅東口～東京タワー。
で、都バスは昭和40年（1965年）に車掌乗務から、ワンマン均一料金に転換したんだが、車掌については本人の希望にした。それで殆どの車掌は退職するか配置転換されたのだが、十数人くらいは継続勤務を希望した。因みに狭隘路線などでは今でも補助的に車掌が乗務する路線はある。
この人達が最後まで残っていたのが新宿～東京タワー系統で、1990年近くまで居たそうである。
因みにこの路線は整理されて今では残っていない。
鳥居坂は急坂の下の方を大通りが通り、そこだけ水平なのでサンフランシスコのような光景になっている。なので勢いがありすぎるとジャンプする。というかした。バイクで急いで通ろうとしたらジャンプして転倒しそうになった。減速を心がけたい。
元麻布に登る坂の下にパティオ十番という広場があり、多分これは南部イタリアの街を模して作ったものだろうが、よくフリマが開かれている。麻布十番という下町＋オサレな地域に相応しい出品が多くて雰囲気も良いし面白い。
都電廃止後に陸の孤島と化していた麻布十番に南北線と大江戸線が相次いで開通することが決定すると、沿道には「悲願達成！麻布十番に鉄道開通！」という横断幕が方々に掲げられ、まるで冬は雪に閉ざされ交通途絶される雪国のようで苦笑した事がある。
先ほどの飛地みたいな広尾公園から古川を渡ると、三田一丁目というかなり強烈な下町がある。この辺の人も麻布十番居住と言っているはずだから、麻布十番に一番安く住むには三田一丁目に住むのが一番と思われる。風呂が無い家も多いが、実は麻布十番には銭湯が残っているのである。しかもここは温泉が出ている。泉質は南関東ガス田の上なので黒湯である。
六本木のロアビルから曲がり鳥居坂に向かうと、周囲は東洋英和や古い教会などが立ち並ぶ雰囲気の良い地帯である。
ところがこの広大な一帯には再開発が掛かっている。なのでロアビルも廃業して廃墟となっている。ロアビルから鳥居坂まで全てである。
実はこの一帯はロアビルも含めて川崎財閥という財閥の所有地であった。GHQの財閥解体で解散させられたが六本木の不動産はそのまま所有し学校などへ売却されたり共同運営（ロアビル）されるなど管理されていたがその全部を再開発する事になった。デペロッパは当然森ビルである。港区にいる限り森ビルのブルドーザーから逃れられる者は居ないのである。核シェルターもいずれ森ビルのブルドーザーが…。
そうだったのか
いや、そんなことどうでもいいわ。
こいつはやばい、法令集を見ながら質問出しているけど的確に答えてきやがる。
例を出す
A 工業専用地域は、都市計画法において、「工業の利便を増進するため定める地域」とされています1。一般的に、温浴施設の開発が法的に可能かどうかは、建築基準法上の「公衆浴場」として扱われるかどうかによって決まります2。また、施設内に設置されるレストランやボディケアなどは店舗扱いとなるため、店舗面積に制約がある用途地域では開発が難しい場合もあります2。したがって、工業専用地域で温泉を建設することができるかどうかは、具体的な場所と建築基準法および都市計画法の規定によって異なります。詳しい情報は、地元の行政機関にお問い合わせください。
かなりいい線いってる
65年前の公園計画が突然再浮上 練馬の住宅街が騒動に「いまさら立ち退きなんて無理」 ：東京新聞 TOKYO Web
https://b.hatena.ne.jp/entry/s/www.tokyo-np.co.jp/article/166651
これ見てたら法律を何一つ理解しないで行政が悪いーとか言ってるブコメが多くて笑っちゃった。
id:thirty206 そんな計画がありながら農地転用の許可をバシバシ出してきた区と農業委員会の責任が問われるべきでは？
最もスターを集めてるトップブコメがこれ。初っ端から全く農地法を理解してないのに責任が問われるべきとか言っててマジで笑える。
第四条 農地を農地以外のものにする者は、都道府県知事（略）の許可を受けなければならない。ただし、次の各号のいずれかに該当する場合は、この限りでない。
（略）
農地転用"許可"が必要なのは原則市街化区域以外（市街化調整区域とか）な。この記事で話題になってる練馬の住宅街は市街化区域だから農地転用にあたって必要なのは許可ではなく"届出"だよ。
市街化区域はそもそも農地の保全ではなく都市化を目的としたところだから農地の転用に許可は必要ないし、当然行政は制限できない。
知らないのはしょうがないけど「責任が問われるべきでは？」だとか言う前になんで宅地にできたんだろうということに頭を働かせるべきじゃない？
国民が財産権を自由に活用することを行政が不当に制限すれば良かったんだってさ。自分がどんなこと支持してるかわかってんのかな。中国共産党とかお好き？
第五十三条 都市計画施設の区域又は市街地開発事業の施行区域内において建築物の建築をしようとする者は、国土交通省令で定めるところにより、都道府県知事等の許可を受けなければならない。ただし、次に掲げる行為については、この限りでない。
（略）
第五十四条 都道府県知事等は、前条第一項の規定による許可の申請があつた場合において、当該申請が次の各号のいずれかに該当するときは、その許可をしなければならない。
（略）
三 当該建築物が次に掲げる要件に該当し、かつ、容易に移転し、又は除却することができるものであると認められること。
イ 階数が二以下で、かつ、地階を有しないこと。
ロ 主要構造部（建築基準法第二条第五号に定める主要構造部をいう。）が木造、鉄骨造、コンクリートブロツク造その他これらに類する構造であること。
三号は住宅なら当てはめるのは全然難しくないので、公園みたいな都市計画施設が作られることが計画されている区域内であっても住宅なら許可取れば建てられるのね。
誰が出したのっていうなら当然行政だけど、行政は上記の規定を満たしていれば"許可しなければならない"わけで。
国民の財産権を制限する重い制限だからだろうけど、規定を満たしたものを行政の都合で不許可にする裁量なんかないの。わかる？
当然許可するときに「都市計画事業の施行のときに除却すること」みたいな条件はつくだろうけどね。だから"容易に移転し、又は除却することができるもの"って書いてるの。理解できる？
そういう不利な条件があることを承知で買ったわけだよね。よっぽどな不動産屋から買ったんじゃなければ住宅持ってる人は許可書持ってるはずだよ。
それとも法律に逆らって不許可にすれば良かった？国民の財産権を不当に制限するとか俺はそっちのほうがヤバいと思うよ。
ちなみに「宅地転用（多分農地転用のことだろう。宅地を転用してどうすんだ）」は上のとおり。
id:ayumun 練馬区の都市計画図見たら、普通にその辺は「第一種低層住宅地」になってて、そりゃ住宅作るでしょ。それで前から公園にするつもりだったとか、行政がおかしい。作られたくないなら市街化調整区域にしとけよ。
これもひっでえな。公園は市街化調整区域にあればよくて市街化区域には公園必要ない論者なの？東京23区の公園全部いらない派？Cities:Skylinesで住民を苦しめるの好きそう。都市計画法何一つ知らないくせに市街化調整区域とかの用語使わないほうがいいよ。
いやわかるよ？市街化調整区域には原則建築物建てられないってことだけ聞きかじってこういうこと言っちゃったんでしょ？でもそれ全然レイヤーが違う話だから。
市街化調整区域は「市街化を抑制すべき区域」なの。間違っても市街化区域の中で公園を作ると指定したところに建築物を建てさせたくないからなんて理由で指定する区域じゃないの。
都市計画法は「都市の健全な発展と秩序ある整備を図り、もつて国土の均衡ある発展と公共の福祉の増進に寄与する」ことを目的とした法律で、公園というのものは市街地にあって住民の健康や公共空地のために必要なものだから。
仮に建築物を建てさせないという目的が達成できるとしても、そのために市街化調整区域にしていいわけじゃないの。そもそも別に建てさせない区域にしたわけじゃなくて、将来公園にするという区域にしただけだから。
気軽に市街化調整区域にすればいいって書いてるけどそれが土地の資産価値に多大な影響を与えるという意識ある？ないよね？
id:mutinomuti 開発する前に実施してたならともかく、開発を許可しておいて言い出すの責任者懲戒ものだろ(´･_･`)
これも id:tetsuya_m と同じだけど。
第三十三条 都道府県知事は、開発許可の申請があつた場合において、当該申請に係る開発行為が、次に掲げる基準（第四項及び第五項の条例が定められているときは、当該条例で定める制限を含む。）に適合しており、かつ、その申請の手続がこの法律又はこの法律に基づく命令の規定に違反していないと認めるときは、開発許可をしなければならない。
開発許可も同じく"この法律の規定に違反していないときは許可しなければならない"んだよ。
都市施設に指定されている区域だからといって不許可にしていいなんて基準はないので行政は許可するしかない。
法律の規定に従ったら懲戒処分されるなんて公務員は大変だなあ。
ちなみにそもそも公園が必要なのかとかそういう意見はあって然るべきだし真っ当な意見だと思うよ。
現状維持のほうがいいとか膨大な費用を払う必要があるのかとかそういう話し合いは大切だよ。
わかって買ったんだろとも思うけど、住民が署名集めて行政と話し合おうとするとか住民自治がしっかり機能していて良いところだと思う。
俺が笑ったのは法律を知らない、調べもしないで的外れなブコメ書いたりそれがスター集めてたりするところね。
ほんと”ブクマカって基本的に何も知らないにも関わらず、その極小の視界だけで鬼の首を取ったかのような放言をして恥じない精神性の持ち主の集団"って言われるだけあるわ。
初めて本当の意味で実感して草生え散らかした。
なんか伸びててビックリした。
whkr 素人からすると、プレハブ小屋ならともかく普通の住宅が「容易に移転し、又は除却することができるもの」だと言われると違和感があるんだけど。トラブル予防の為の規制が死文化してない？
素朴な感覚として俺も同じこと思うけど、重機使えば一週間くらいで更地に出来るものは「容易に移転し、又は除却することができるもの」って扱いなんじゃないかなあと。
ここではそもそも建てられないみたいだけど、例えばマンションとかと比べれば解体の手間が段違いだし。
あと法律の制定過程まで詳しくないから推測になるけど、トラブル予防ではなく財産権の制限を最小限にするための規定だと思う。
ブコメにも「都市計画決定後の公園や道路区域の私有地に建築を許さなかったら、都市計画道路は数十年かかったりするし大都市圏は謎の空き地だらけになってそう 例の公園も30年はかけていく事業のようだし即座の立ち退きでもない」と言ってる人いるけど、計画から実施まで何十年も私有地を使わせないのは過度な制限になるし無駄な空き地だらけになるから、実際に計画を実行するまでは活用できるようにしてるんじゃないかな。知らんけど。
htnmiki 住宅地になっちゃっとことが問題ないのはわかるんだけど増田的にはどう立ち退きさせるのがベターだと考えるか聞いてみたいな。立ち退きの実現方法が素人には見えないので。
1.何年もかけて住民を説得する。
2.説得が無理なら所有者が死んで相続するのを待つ。
何も5年以内にやらなければならないとかそういう計画じゃないだろうから根気よく話し合うしかないんじゃないか。立ち退き料は払うとしても結局所有者が同意しないとどうにもならないので。
1年2年で実現するのはまあ無理だろうけど10年単位でやっていくんじゃないかな。知らんけど。
fraction 増田読んだ。で、要するに貴重な自然守るため初めから市街化調整地域にしとけばよかったって話か。区が（ある程度）無能だったから後出しジャンケンで事実上市街化が失敗だったのほっかむりしようとしてるってわけね
「要するに」って言葉を使いながら俺が書いたことと全く関係ないことを語りだすのやめて欲しい。というか本当に読んだか？読んでこれか？
「法律がそうなのはわかったけどそういう法律が悪いから建てられないようにしたほうがいいんじゃないの」みたいなコメントちらほら見かけるし、実際公園とか道路を作る目的ならそのほうが早いと思うよ。
でも建築物が建てられなくなるってことは、一坪百万とかの土地の価値が一気に下がるってことだからね。地主からしたらふざけんなって反発は凄いと思うよ。
地主の数より利益を受ける人の数のほうが多いから地主が損するのは仕方がないって考え方も当然あるとは思うので、そういう法律にするのもいいとは思うけど。（憲法上問題があるかどうかは知らない）
そうね、だいたいこんな感じだろうか。
最後に、元の増田や多くのトラバブクマで不動産屋は信用ならないという意見が多くて、まぁそういう業界ではあるのは確か。特に賃貸仲介は余り質の良い人材は流れてこない。
ただ一方で市場構造を理解せずに市場に流通してる情報の質は測れないというのもある。元増田はその辺がいまいちぼんやりしていると思う。株式投資などではアルゴリズム投資も可能だが、残念ながら不動産は現物投資なのだ。条件を全て網羅しても、取引成立までに地震が起きてひびが入ったらどうだというのが現物投資である。更に言えば不動産は一点ものでその対象不動産に対する取引回数が株式などと比べて圧倒的に低い。一つの不動産が「取引の場」に晒される回数は多くても2、3回がほとんどだろうと思うし、全国規模でいえば一度も市場で取引されたことが無い不動産も多いと思われるので、アルゴリズム投資向きではない。条件をどれだけ並べてもむなしいというのはそういうことが理由であると言える。
また、例えばお買い得や掘り出しものの不動産も実際にはあるわけだが、何千万円もする値段の「掘り出し物」が知識もなく全く縁もゆかりもない自分に転がり込んでくるわけがないだろうとも言いたい。あれだけの条件を並べないと市場における良し悪しが分からない人が一点ものの掘り出し物を見つけるのは実際無理だろう。掘り出し物はみんなが欲しいからだ。当たり付きの自動販売機で当たることを期待して缶コーヒーを買う人はまずいないだろうと思うが、なぜ不動産買うときだけそういうラッキーを当然のように期待するのだとも思う。
知人の不動産デベロッパーは昔、耐震偽装問題があった時に「一番いいのは、問題が起きた時に賠償能力がある超大手のデベロッパーのマンションの新築を買うことだよね」と身もふたもないことを言っていた。マンション開発だけしかやってない会社は資金余力は小さいので注意が必要。ただし瑕疵担保責任とかアフター補償には適用期限とかあった記憶。リフォームも当然同じと考えていいと思う。逆に最近は仲介業者が1年ぐらいの補償を付けてたりもする。この辺は増田は仲介や販売実務をぜんぜんやったことが無いので分かりませんので各自調べてください。
ほな。
不動産や建築関係の事業者は本当に玉石混交。不動産屋だから全て信用できないわけじゃなくまともな会社もあるわけでAll不動産会社is悪と言うのは職業差別する馬鹿である。一方で、身もふたもない話だが、お金を持っている人ほど「まともな業者」にあたる可能性は格段に高くなる。ダメな業者かまともな業者か見分ける一番分かりやすい方法は「手数料無料」である。無料をうたってる業者は、まともに対応してほしいなら絶対避ける。一般的には売買仲介で手数料は不要、というケースはまずないが、賃貸仲介・売買仲介を両方扱っていて賃貸の方は「手数料無料です」と謳ってるならその業者は避けるぐらいでもいい。ちなみに、売買仲介で手数料不要ですというケースで代表的なのは、その業者が売却客と直接つながっていて売却客から仲介手数料（法定上限3%）を満額でもらえる話になっていて、かつ調査などの費用や負担がほとんどない場合、などに限定されるんじゃないかと思う。仲介手数料は上限が法律で決まっているが下限は決まっていないのだ。
仲介業者は仲介手数料が収益になるし建築業者は建築費の何パーセントかを利益として取る。基本はすべて一点ものなので「生産するほど儲かる」という概念はない。ブローカーなので当然労働集約産業である。したがって、扱っている不動産の金額が大きいほど彼らの取り分は大きくなり、その代わり取引におけるリスクも大きくなるから、ちゃんと躾けられて知識が確かな社員が多くなる傾向がある。そして扱っている不動産の種類や顧客の種類が多い会社の従業員ほど現物である不動産の状態確認の精度は上がる。会社としてのバックデータが豊富にあるからだ。
ちなみに仲介業者はどんな仕事をしているかというと、「お好みの物件を見つけてきました！」は彼らの仕事のうちの本当に少ない部分でしかなく、「対象の不動産についての状況確認」が不動産仲介業者の主な仕事の一つである。元増田のように全部自分で調べなきゃ気が済まないのんびりした人も居ようが、適切な金を払い、専門知識がある信頼できる人に外注すれば話は早い。なぜなら前項にも記したが不動産は一点ものであり、かつ所有者がいる「私物」である。その一点ものの過去の取引経緯は少ないのが一般的で私物なので調査は勝手にできない。そこでブローカーが間に入って必要な情報を調べるのだ。こういう作業をしているから手数料がかかる。スペックを比較するのはデータで机上でも可能（だしそういう取り組みをしてる不動産テック系の会社は山ほどある）なのだが、それによって分かる情報は実は不動産取引においては実は些末な情報でしかなかったりする（例外はあって、例えば、そこそこ築年数が経過した人気が高い大規模マンションだと、同じマンションの建物の同等スペックの取引例が多くあるので、市場価格やリスクがが類推しやすかったりする,、初心者向けにお勧めなのだが当然割高ではある）
例えば離婚することになり子供の養育関連や財産分割の取り決めなどをきちんとしようとなったら、弁護士を挟んで協議書類を作る方が、子供にとってより安全な養育環境を作ることが容易になる。夫婦だけで協議書を作るのが簡単ではない理由は、離婚する夫婦は利害が対立しているから、というのと、多くの一般の人にとって民法に沿って家族全員が納得できて子供のより安全な養育環境を確保する取り決めを作ることはそれほど簡単ではないからだ。離婚に関する法律は民法を理解しておけば何とかなるが、不動産に関する法律はもう少し多い。民法は大前提として、都市計画法、建築基準法、その他環境関連法や地元自治体が定めている建築や不動産に関する規制条例も複数ありこれらは不動産の価値に大きく影響する（その土地の用途≒利用価値を制限する法律だから）。関連法規が多い一点ものの取引をする専門の資格として宅地建物取引士という資格があるわけで、昔は猫でも取れるが鶏では取れない（暗記が多いから）などとも言われたらしいが、一応国家資格である。
実際には、日本はかなりの比率で法治国家なので、問題がある不動産はあまり多くない、特に住宅に関しては。だから仲介業者はアホでも出来る、不動産業者は客を騙そうとしてると決めつける人は割といる。だがそれは仲介業者が問題をスクリーニングした後のものを紹介されてるとか、市場で適正化されてる（怪しい物件は不当に安かったり）中から選んでいるから一般の人がババを引かずに済むわけで、そのリソース自分で賄える？とは思う。お金がある人ほどまともな不動産業者と出会えるというのは、こういう理屈である。
増田は宅建一応持っているが使ったことがなく、不動産仲介の人たちは頼りになるビジネスパートナーなので悪徳とかバカ扱いされてるのを見ると悲しくなる。また例えるが弁護士業界。昨今の過払い系弁護士なども割とアレだったり、人権派弁護士が逆方向にアレだったりするが「All弁護士is悪徳」と言う人はあまり多くはないわけで、職業（に限らず）差別するやつって浅い思考だなと感じ入る。話は逸れるが、不動産会社がゴキブリのように嫌われる理由の一つに「地上げ的なアレ」「立ち退き的なアレ」を脳内に思い浮かべる人も多いかもしれないが、立ち退き交渉業務は所有者または弁護士しか行えないと法律で決まっている。立ち退き交渉を行う弁護士は業務費用と成功報酬を割とがっつり取っていく。
元増田はまぁ、まず買わない方が良いタイプだと感じる。最近はお金を出せば賃貸でも十分ハイスペックな家を探せるしね。当増田については、築30年の分譲マンションを競売で落としてフルリフォームした。超快適。仕事で知り合った専門家たち（仲介さん、建築士さん、施工業者さん）にお世話になった。対価は当然支払ったわよ。
第１ 設問１
◇「②や③は妥当しない」理由として、上位答案は以下のような事情を挙げてました。
・都市計画事業決定のときは都市計画決定のときよりも詳しい図の添付が要求されている。⇒つまり都市計画決定通りやるかどうかはまだ未知数。変更の可能性もある⇒②が妥当しない
・都市計画事業認可を争っても事情判決される可能性が低い⇒③が妥当しない
第２ 設問２
◇そもそも裁量を認めないという主張が思いつかなかった。参考になります。
◇何か読みづらかった！（俺も書きづらかったんであれなんだけど）
◇これたぶん違法論⇒適法論⇒私見っていう形で書けって問題じゃなく、私見だけを論じなさいって問題だったらここまで読みづらくならなかったと思う。俺もちょっと訓練しなきゃなと思った。
◇違法論適法論で判断枠組みを変えると（内容の成否は措いておいて）読みづらいな、と思った。
憲法で、原告被告で違う違憲審査基準使うのやめろみたいなコメントをよく見るけど、あれはこのせいかと思った。
判断枠組みを争うと、「要件裁量が認められる」「認められない」「認められる」って何度も書かなきゃいけないので字数もったいないなとも思った。
◇全体を通じて「考慮すべきでない」「これを考慮することは他事考慮である」ってあるんだけど、何でだ！ってなった。条文の趣旨を引いて、条文の趣旨がこうだから、これは考慮すべき、これは考慮すべきでないってするといいと思う。
かとぅーさんはやっぱ上手くて、例えば、都市計画法が都市の健全の発展を目的としていることを挙げて、経済の活性化も考慮していいじゃん！ってことを論じてた。
第３ 設問３
◇あ、２９条３項の趣旨書くのわすれた
◇趣旨で挙がってた考慮要素は以下。[1] 財産権侵害の重大性、[2] 公用制限としての性格、[3] 土地利用の現況の固定に当たるか否か、[4] 建築制限の内容、[5] 建築制限の期間
◇侵害行為の対象が一般的か個別的かは決め手にならないぜ！って実感にあったので、「しかし、本件建築制限は～」は要らないかも？
★天皇陵の話題が出てる／
雑誌「選択」によれば、天皇陵造営と言えども、都市計画法規上は「開発行為」に該当し、
★何でも宮中祭事の関係で、「崩御後１ヶ月半の間に天皇陵を用意する必要がある」、
つまり「天皇陵造営に許される時間は１ヶ月半」だけらしいが、開発行為手続期間に日数取られてしまい、
突貫工事で作らざるを得ない。昭和天皇陵の造営はギリギリだったらしい
★昭和天皇大葬の際は、まだ宮大工が数多くいたから、突貫造営が可能だった。
今では「崩御1ヶ月半後迄に開発手続き完了させて、陵の造営まで終了させるのは不可能」の声もある。宮大工がいなくなった
★私見だが、昭和天皇大葬時よりも、開発行為手続きが強化され、コンプライアンスもうるさくなった。
「天皇陵造営に必要な開発行政手続」そのものが１ヶ月半以上かかってしまう可能性も
★例えば、昭和天皇陵の時なら「工事を間に合わせる為に、労働基準法違反の残業させ」られたのが、
今じゃコンプライアンス的にＮＧだったり、とか
１．正規の開発手続きを破る（超法規措置）、
３．不敬ながら、「存命中に天皇陵造営に着手する」、の３つしか選択肢がない。
この流れは選択肢３か？
結構大変なことを知っちゃって、この先どうなるのか、何ができるのかを思案中
生活環境について、先住民にはどの程度の権利が認められてるんだろう・・・
ケンカをしたいわけじゃない（時間と労力と費用が大変）ので、単純に閑静過ぎくらいな住宅地が
閑静な住宅地になるくらいの譲歩はもともとするつもりだったんだけど、同じ会社の別の工場では
1.2km離れたところからクレームが毎週来るくらいやかましい（特に夜中）らしく・・・ちょ！？うち
50m先にできるんですよ！！？？って状況で、市にも税収面で是非とも呼び込みたいという側面が
あるみたいだけど、都市計画法的にどうなの？っていうのは地元民に気づかれないうちに勝手に
クリアさせちゃってるんだろうな・・・とか、地元町内会にもこの先の不安をいろいろ訴えかけて
いるわけだけれども、塩付けの土地を処分できるってことの方が大きいみたいで、そこに住む住人
の訴えはほぼ他人事、それよりもその工場から生み出される雇用とか名称（本当に馬鹿馬鹿しい・・・）
のが重要みたいで、本当にどうしたらいいんだろうかって感じ
人の薦めで議員に問題にしてもらえって、紹介されたのが共産党の人・・・あぁ・・・orz
30年以上住んできて、近所には閑静過ぎるこの環境を望んで最近引っ越してきた家族が10軒以上
いるってのに・・・
