はてなキーワード: 不動産とは
現役の上場企業経営者だが10月2日会見で明らかにされた藤島ジュリー氏の経営判断は経営者としてパーフェクトであったと思う。
まず一番素晴らしいのはファンドや他企業からの出資や買収提案を断り自分一人100%個人株主の体制を保ったことだ。第三者に買収してもらえれば法律上は一切の責任から免除され手元には大金だけが残るので、私利私欲に走る経営者であればここぞとばかりに買収提案に乗ったことだろう。
ここでもし他の株主を入れていたらどういうことが起こったかシミュレーションしてみよう。
言うまでもないが株式会社は株主の所有物だ。企業とは公器であるとか社員のものだとかいろいろ意見はあるが少なくとも法律上はあくまで株主の私物なのである。従って株式会社の財物を補償のために被害者救済に使うことは過半数の株主の承認を得る必要がある。承認を得るためには臨時株主総会を開いて決議を取らなければならない。ここで財産処分の対象となる財物とは、具体的には会社が保有する現金や不動産などのほか、所属するアーティストやタレントに関する各種の権利も財産に該当する。従って、たとえば新会社設立してタレントのマネジメント権を新会社に無償で譲渡することや、会社の財産を処分して十分な補償金を被害者に支払うことは会社に損害を与えることになるから他の株主がいると難しいのだ。一人でも反対する株主がいれば株主代表訴訟で代表取締役が損害賠償請求される可能性もある。補償金を作ったり、会社の主要な財産である所属タレントのマネジメント権を新会社に譲渡するにも臨時株主総会でも開いて過半数株主の承認を得なければならない。こんなことをやっていたら補償開始までに何か月も時間がかかるし、一般的に男性への性加害の賠償金なんてたかが知れているからそれを超えた金額の補償は利益相反になり他の株主がいると難しくなる。
これが株主一人の個人企業であれば、すべての判断は一人でできるし、世間相場なんてのを無視して大幅に手厚い補償も可能になるのだ。
藤島ジュリー氏がいう「法を超えた補償ができなくなる」というのはそういう意味である。まさに被害者のためを思った判断だといっていいだろう。
本来、親族がやったこととはいえ、藤島氏だって被害者だ。ここまでやっているのにこれ以上理不尽に攻め立てることは子供がやる「いじめ」と同じである。良識のある大人になろう。
なんでだよバカなのか?
税はもっと必要でしょ。統一教会も突かれたんだよ?もっと癒着企業にお金を配って組織票を盤石にしなきゃいけないし、日本は経済悪化が目に見えてるんだから海外に不動産を買い漁って外貨貯めなきゃでしょ?政治家だって妻子があるんだから、我が子が悠々自適に暮らせるための財産を残さなきゃいけないんだよ?
国民は50〜60%が白紙投票か棄権つまり自民党に投票してくれてるわけだからね
じゃあそのままにしといた方いいだろ?
国税庁の最終面接のことを思い出している。大学四年生の頃だ。今までの面接は、無機質な長机とパイプ椅子でのものだった。だがその時は、四角いどっかりとした檜机と、ふかふかの椅子だった。それでいて圧迫感のある面接であり、最後に「私達と一緒に働けますか?」と言われたのを憶えている。
「はい。私でよければ宜しくお願いします」といったことを告げると、その場で最終合格が遠回しな言い方で告げられた。内定通知は賃貸アパートに届いた。
こんなところに書くほどだから予想はつくだろうが、結構前に官僚を辞めている。仕事は大変キツかった(きっつー、というやつ)が、やりがいはあった。いつかは挑戦してみたい仕事もあった。
思えば、大学3年生の春からコツコツコツコツと勉強を重ねて、やっと第一志望のひとつだった官庁に合格できて、「やったー!」と無邪気に思っていた。案外こんなものだ。
国家公務員(課税部門)としての経験は20数年しかないが、せっかくのシルバーウィークだ。ちょっと語ってみたい。今は税務コンサルタントとして働いているが、夏前に大きな仕事が片付いた。今は仕事を少なくしてもらっている。
仕事のことを、はてな匿名ダイアリーに書いてる人を稀に見る。今回、私もやってみようと思った次第だ。企業との課税交渉の協議録とか、個人・法人の税額とかを載せない限りは大丈夫だろう。何かあったら責任は取るつもりだ。
高橋洋一や山口真由が自著で話している内容に比べれば、当日記はベジタブルのようなものだ。あの内容を出版して捕まらないなら、ここで書く内容など余裕でセーフだ。
なお、私ははてなユーザーの中では年寄り(フミコフミオさんと同い年)である。古い表現があってもお許し願いたい。
先に言っておくが、「霞が関に来なければ体験できなかったことは人生の財産」とか、「国のために働いている自負があった」とか、「苦しかったけどいい仕事ができて国民のためになった~」といったことはあまり書かない。
そんなに夢や理想のある官僚じゃなかった。僅かばかりはあったが。むしろ組織に負のイメージがあって、若い頃に限った語彙だと「こいつらクソ野郎だな」という感情を抱いていた。それで、40代になって数年後に転職した。再就職規制に引っかかる危険はあったが、グレーな方法で突破した。
当日記は、数パートに分かれている。できるだけ簡潔にまとめたい。以下、思い出を何点か挙げて回想する。
中学生の頃から、「税ってそもそも何ぞや?」という疑問があった。大学に入ってからは、税理士の資格を取るために勉強していたが、どれだけ勉強しても税への理解はイマイチだったし、全科目に合格した後も結局わからなかった。
※東大とか一橋大とか慶應とか早稲田とか、そういういい大学を出てるわけじゃない。偏差値50ちょっとの大学だ。たまたま会計学の講義を取ってみたら面白く、勉強にハマった。
税とは、一般的な説明だと、国や地方自治体が国家の維持や発展をめざして、民間では供給されにくい公共的なサービスを提供するにあたっての資金として「税金」を徴収している――ということになっている。
だが、おかしいと思っていた。だって、国はお金を自由に発行できる。地方自治体が言うのならわかる。あと、大昔だったら年貢を物納で納めてもらわないと国が維持できなかったはずだ。
だが、現代社会の国家がそんなことを言っても説得力はイマイチだ。税金をとらなくても、別にお金を刷ったらそれでいい。金本位制の時代を通り抜けて、今では発行された紙幣そのものに信用がある時代なのだ。お金というのは、それがお金であるがゆえにお金だ、というトートロジーである。
増田民の人も、わかってる人はわかってるだろう。税とは何かが。ここで答えは書かない。気になる人は、Yahoo!知恵袋とか、Quoraで求めれば賢い人が教えてくれる。
私が納得いかなかったのは、一応は国家公務員一種試験(昔だったら上級甲種試験)を通ってきたはずの人達が、入庁一年目だった私の質問に答えられなかったことだ。「そんな当たり前のことを聞くな」という人もいたし、「ここではちょっと…」と口を濁す人もいたし、「知らん。自分で調べろ」という人もいた。
税を納めるのは当たり前のこと、ただ、その原理と言うか……そう、原理が大事だろう。何も考えずに常識を信じていいのは中級者までだ。上をめざすのであれば、身も蓋もない本質を疑う必要がある。
こういうことを私が言っても説得力がないので、ちょっと引用させていただく。
それぞれの原理を、その自然本性のかぎりで探求しようとしなければならないし、きちんと定義されるよう腐心しなければならない。というのも、原理はそのあとに続く事柄にとって、大きな影響をもっているからである。実際、原理は全体の半分以上であり、探求されているものの多くは、原理を経由することで明確になると思われるのである。 ニコマコス倫理学(上) P.62
なぜ国民から税金を取るのか、という新人職員の問いに答えられる職員は10人に1人ほどしかいなかった。思えば、この時から私はいつかここをやめようと思っていたのかもしれない。
実際、徴税は国民みんなから集めたお金を公共サービスに充てるため、というのはお題目だ。わかりやすく国民を納得させるための。本来の目的はほかにある。それに比べると、上の『お題目』はビックリマンチョコのおまけに近い。ウエハースだ。
トラブルになりかけた事例になる。詳細は端折って書く。専門用語は補足するか、日常的な言葉に言い換えている。
キャリア官僚は現場を体験しないイメージがあるかもしれないが、別にそんなことはない。入庁二年目からは普通に現場だったし、30才を過ぎて地方支局で働いてる人もいる。
当時は、北海道某所にある国税局に勤務していた。一応は税理士に必要な科目は残りふたつというところまで取っていたが、それでも実務は難しかった。勉強しないといけないことは山ほどあるし、一年目は税務の学校で学ばせてもらったが、実務に必要な知識の何割も身に付いていない。税務の世界は広いのだ。
最初の頃はひたすら、簡単な事務とか雑用とか、先輩が受けた税務相談の回答案作りとか、上位機関からの調査ものとか、庶務全般(文書収受~会議日程調整~飲み会手配まで含む)に、兎に角いろいろやった。
すべて勉強になるとは思ったが、正直これは臨時職員がやった方がいいのでは……と感じるものもあった。まあ、とにかく新人らしく何でもやった。
赴任して半年だった。とある先輩を経由して、それなりの事業規模の法人の税務申告を最初から最後までやらせてもらえることになった。同じ年代の職員(※省庁キャリア)の中では遅い方だった。資本金が結構ある機械メーカーだったかな。これまで当業務では、先輩方を手伝う立場として動いていたから、割とすんなりいくように思えた。
申告内容は当然精査するのだが、日本の課税制度は一応性善説でいっている。国民(法人含む)が嘘をついたりごまかしたりしない、ということを前提にしている。その企業も、過去に税務に関して更正処分(支払う税額が誤っていると判断した場合に○円払いなさい、という措置)関係のトラブルを起こしたことはない。
一応は提出書類を三周ほどしたところ、申告書類も、帳簿も、領収書や請求書や契約書(請書)も、通帳関係も問題なし……それで、さあ決裁だといった具合に伺いをスタートした。
先輩方の場合は、スルッと起案が通るようだったが、自分の場合はそうはいかなかった。新人に厳重なチェックが入るのは当然だった。
「不動産の項目がおかしい。取得した不動産価格が常軌を逸して安い。税をごまかそうとしているのでは?」
という、先輩及び直属の上司からのツッコミがあった。上司を納得させないと、次に進むことができない。思えば、あの先輩は、このことがわかっていて私に振ったのかもしれない。
当時の私の実力を超えた課題だった。頭を抱えたのを憶えている。あの時の思考過程を追っていこう。
かくして・・・
探求の旅は はじまった
まず何をすればいいかというと、不動産価格がしっかりしたものかを調べればいい。正当な根拠のある価格であればいいし、不適当な価格であれば……面倒なことになる。
不動産売買にかかる課税額は、比較的シンプルだ。普通の法人税と同じで基本は定率である(税額表を見ればいい)。ちょっと賢い中学生でも実務ができるだろう。
印紙税も、登録免許税も、不動産取得税(県税)も、固定資産税(市税)もそんな具合だ。不動産本体の価格については難しい計算が必要だが、焦る必要はない。市区町村にある固定資産税台帳には、固定資産税評価額が載っている。それを見れば、登録免許税の目安となる不動産価格がわかる。※固定資産税の納付書にも書いてある。
それを根拠に……と思ったが、そんなに単純な話ではない。ならば先輩も上司もツッコミを入れたりしない。イレギュラーなケースなのだ。
その物件は、なんと固定資産税台帳に載っていなかった。そういう土地だった。登記簿を見たところ、字名がとんでもないことになっていた。奥地にあって、大昔は栄えていたのかもしれないが、今では地域まるごと誰も手入れをしていない。そんな土地だった。しかし、幅4.0m以上の道路は通っている。江戸時代の人が整備したと思われる。
国税庁においても、外部公表している不動産価格の調べ方みたいなものはある(いわゆる路線価だが、当然奥地には路線価がない)。国でも地方自治体でも、不動産価格を求めるための要綱要領は具えているが、今回は通用しないのではないか。そういう案件だった。
若かりし日の私は思案しつつ、先輩にも相談して上司に2つの案を出したはずだ。懐かしい。
1. 比準価格(みなし計算のようなもの)を使って不動産価格を弾くと、今の数倍以上の価格になる
2. 今回は大した金額ではないため、相手方の税額を受け入れる
メリット…百万にも満たない税額差であり、費用対効果を考えるべき
結局、2.の案が採用された。それで、起案はあっさり通った。協議や相談をしたのは直属の上司までであり、決裁の責任者には上司が一声かけたくらいだ。それで新人職員の一件目である課税処分は通ってしまった。
思えば、先輩や上司からすれば、最初から2.一択だったのだ。今の私の判断もそうだ。課税額の差として百万円にも満たない金額のために、そこまでの手間はかけられない。もっとほかに、日本の税務行政のためにやらないといけないことが山ほどある。
一応弁護しておくと、現場で働く公務員には、「法適用の裁量」と「エネルギー振り分けの裁量」がある。現場的な要素が強い職種だと、上司の指揮監督を受けるのが望ましくない場合がある。極端な例だが、警察官が凶悪犯をパトカーで追っている最中に、スピード違反や信号無視をしている者を放っておくのはやむを得ない、といった観点だ。
余談になるが、国税局職員が県税や市税の脱税を見つけた場合も、人や状況によって対応が変わる。情報提供する場合もあれば、見なかったことにする場合もある。
それこそ昔の話だが、飲み会でとある話を聞いた。ある個人納税者から地方税務署に相談があったという。要約すると「1年前に出した赤字決算の申告書だが、実は黒字で、税金を納めないといけないことがわかった。どうすればいいか」ということだった。追加で納付すべき税額は、約30円のようだ。このままでは脱税者になってしまうと焦っていたらしい。
その相談を受けた税務署員はこう答えたという。「実は、ボールペンとか消しゴムとか、事務用品を買っていたのを申告書に書いてないんじゃないですか? だったら、納付すべき税額はやはり赤字では? 問題ないですよ」と。※以後の話は不明
課税処分はもちろん、どのような行政処分であっても費用対効果という観点が重視される。税収1万円増のために2~3万円をかけるのは議論の余地があるにしても、20~30万円をかけるのは明らかに不合理だろう。
テレビやネットメディアやはてなブログでは、公務員は何も考えずに税金を支出しているイメージがあるかもしれないが、ちゃんと考えている人が多数派である。そこは信じてほしい。
数年後、私は北海道から霞が関に戻ることになった。それから退職するまで、ずっと法人課税部門にいた。
Part2/3
これは身内におこった出来事で、まだ揉めている途中なんだけど…
Twitterに書いても途切れ途切れになってしまったから、ここにも書かせてほしい。
本人は、ネットとかあんまりだけどとりあえず載せてほしいということで…話をまとめてみた。
…
…
なんとか、1億円までは返済が済んでいます。
さらに手持ちの土地を5,000万円で売却するので4,000万円を返済することで合意。
…
…
この土地は信用金庫の担保に入っているため、売却のため担保解除を依頼したんです。
しかし、支店長が変わったとたん4,200万円の返済を一方的に要求されました!
「4,200万円と経費を除いた残金すべてを信用金庫の通知預金にします」といきなり言われました。
買い手さんからも、遅くなると取引出来ないと言われていたので、これを仕方なく受けました。
…
…
その後も、
担保解除について2週間先を指定しても「日数が足りません」と言われ、
委任状を依頼しても「支店にはありません」とのやりとりが続き、本店へ出向きました。
本店で聞いたら「支店にもひな形があります。担保解除も遅くとも1週間でできます」と言われ、支店での嘘が発覚!
これは支店が悪いのかと思っていたら、
信用金庫側から「この件は県の保証協会へ連絡する」と言われたので、支店の対応を報告してくれるのかと待っていました。
そして、
信用金庫の次長から「会社の法人税や個人の所得証明書の提出依頼が保証協会から来ている」と言われ金庫へ持っていきました。
が、後日自分から県の保証協会へ確認した所「依頼しておりません」と言われ唖然としました。
また、当社の決済時の内容も提出していたのですが、その情報を取引先の不動産屋が持っていました。
…
…
そして、
いろいろありましたが、もう疲れてしまい4,200万の返済と通知預金は受け入れました。
しかし決済当日に支店長からいきなり、「通知預金から納税額を引いた残りの金額もすべて借入金の返済とします」と言い出したのです。
これを受けないと「担保解除証明書」は持って帰る。と、強引に押し切られました。
口約束だけでしたので後日、本店融資部課長等を交えて何度か話をして、出された条件に付いての文章を作成し書名捺印をお願いしましたが、断られました。
「では、これは条件ではないのですね?」と聞くと、
「いや条件です」とのくりかえし。
こちらには条件として出しつつも、証拠となる文書は残さない方針のようです。
「このような事は、他にも普通に行われていることですか?」と聞けば、
「この件でこんなに時間がかかったのは初めてです」
と、他にも同様のやり口があったかのような回答でした。
…
…
このような理不尽な事が自分の身に起きるとは思わず、どうしたらいいものか。
とにかく、T信用金庫はまったく信用できません。
…
…
聞いたまま代筆しました。
優しそうに見えるから足元を見られたのか分からないけど、信用金庫側があまりにもひどい対応でびっくりしている。
同じようなことってよくあるの?
でも若い時みたいな情熱はなくなったし、自分が世界を変えられる研究をすることはもうないんだろうというのはわかってしまっている
若い時はボスの夢に精一杯くらいついて、世界を変えるきっかけを作ろうと奮闘していた
しかしそれから時間が過ぎ、落ち着いて、立場も得て、何でもできる状態になると、何もしたいことがないと気付いてしまった
俺はボスの役に立ちたかったのと、研究者になりたかっただけで、本当にしたい研究なんかなかったんだろう
幸いパーマネントなので、このままゆるゆるお給料をもらい続けることはできる
でもなんだかこれでいいのかなあってのは思う
うちの親の教育方針は「あんたたちには何も残さないし、何も背負わせない、自分で生きていけるようになりなさい」だった
家業は親父の年と共に随分と縮小したけど、今でも不動産は残っていて、大阪の中心地にビルをひとつ持っている
ここにきて、親は残すべき土地を、子に残せないことを少し心残りに思ってもいるようだし、俺も自分の家のルーツの土地をこのままなくすのは惜しい気はしている
親は、俺さえその気なら、継がせてもいいとここにきて思っているようだ
そういう不安はすごくある
雇われているうちは、雇われ続けたらなんとか生きれるけど、ビル管理は大地震でも起きたらアウトだろう
親は、ビル経営なんて、世界に打って出るようなものでもないし、つまらんもんやで、あんたの年からやってもなあ、のようなことも言う
でも10年くらいしたら、親も80、俺も50だ
そうなればありなのかなあ
少なくとも今の仕事に魅力や情熱は感じなくなっているのが一番問題な気はする
なんかもやもや
へー
90年代前半頃までは大阪市内でも繁華街などから外れた地域であり古い商店街や雑居ビルなどで点在する錆びれた街であったが、90年代半ば頃に音楽制作会社のビーイングの創業者である長戸大幸によって堀江一帯の不動産が大量に取得され、無名デザイナーなどによる新しいブランドショップ、カフェ、レストラン、サロンなどが次々にオープン、またお洒落な高級賃貸マンション、タワーマンションなどが多数建築されたことにより若者の入居が増えていった。同時期にビーイングの大阪本部としてメジャーレーベルのレコード会社GIZA studioが起業され、ライブハウスなどの施設もオープンするなど瞬く間に若者の街へと変貌し、人口増加と共に数々の企業が事務所を構えるなど現在の資産価値ある土地へと変わった。
理事長経験者で、不動産管理業務経験者はこう考える のエントリを書いた増田だけど、ブコメでマンション管理士を初めて知ったという人が多く、実は不動産業界はいろいろな資格があるので、ちょっと紹介したい。
不動産の値段を見積もる「鑑定評価」を独占業務とする資格。不動産の売買をする際の基礎資料とする場合はもちろん、国や地方自治体が毎年やってる地価公示、地価調査(固定資産税の課税や土地収用などの金額の根拠となる)、裁判所の競売の際の鑑定評価などを請け負ったりする。
試験の難易度も非常に高く、不動産系の資格の中ではトップクラスのもの。
建物の設計だけでなく、(施工の)監理、調査、劣化診断、コンサルタントなど、建物にまつわる高度な技術を発揮する仕事をしている。
この試験も非常に難しく、資格専門学校でガッチリ勉強しないとまず取れない。
不動産(土地建物)の登記というのは、「表題部」と「権利部」に分かれている。「表題部」というのは、その土地建物がどこに所在していて、何平米あって、建物ならばどんな構造で、土地ならばどんな地目なのか、といったことが書かれている。「権利部」というのは、その土地を〇〇さんから××さんに売りましたとか、銀行に抵当権設定しましたなんてことが書いてある。
土地家屋調査士はこの「表題部」の専門家で、新しく建物を建てたときに、表題部登記を代行するなどの仕事をしている。実際に、土地家屋調査士と会うことが多いのは、隣地との境界画定の際。土地を売買するときは、その土地の隣地との境界をはっきりさせたいので、測量して隣地の人のハンコをもらって証拠を残すのが境界画定の仕事。
ちなみに「権利部」の専門家は、司法書士。だから、土地建物の売買のときに司法書士が出てきて権利部の登記を行う。
通称マン管。この資格の特徴は独占業務が無いこと。いわゆる名称独占。分譲マンションの管理組合に対してコンサルやるのが主な仕事。大規模修繕や規約改正、最近創設されたマンション適正評価管理制度の取得で頑張ってる人を見かける。
下記の管理業務主任者の試験に受かってると、試験の一部免除がある。
不動産の資格と言えばこれが一番有名。いわゆる宅建士。事業者(法人、個人事業主など)が役所に申請して宅建業の免許を受ける場合に、各事務所に5人に1人以上の割合で設置することが義務付けられている。
また、不動産の売買や賃貸の際の重要事項説明をする仕事が独占業務としてある。賃貸を借りたことのある人は、契約の際に資格者証を見せられて説明されたことがあるはず。
(公財)不動産流通推進センターが主催している資格。不動産流通推進センターは不動産屋の団体の総元締めみたいなところ。宅建士の上位資格みたいな位置づけで最近作られた。
不動産マイスターと同様に不動産流通推進センターが主催。これも、宅建士、一級建築士、土地家屋調査士の資格をすでに持っている人に向けて、より上位の能力を示すみたいな位置づけらしい。
一級があるなら二級がある。規模の小さい建物が設計できる資格。
通称セコカン。いわゆる現場監督の資格。建築士とともに建物を作る。土木、電気、解体など分野ごとに分かれている。
測量を独占業務とする資格。試験だけではなく、大学のカリキュラム+実務経験で取れる。
マンションの管理会社において、管理対象30件に対して1人以上の割合で設置する義務がある。また、管理組合との契約で重要事項説明をするなどの独占業務がある。
増田は持ってる人を見たことが無い。一軒家を建てられる程度の資格。
測量士の指示に従って測量の作業を行う資格。これも、大学や高専のカリキュラムだけで取れる。土地家屋調査士の試験一部免除目的に取ってもいい。
実は、宅建士は、不動産の取引に関わる資格で、管理の資格ではない。はっきり言えば、不動産屋が大家からアパートの管理を受託する仕事は、今まで全く法的規制の対象になっていなかった。
そこで、最近新たに法律が作られて、200戸以上の管理をしている事業者は、事務所に1人業務管理者を設置する義務を負うことになった。
日本の将来が不安だから移住してきた、みたいな日本人に出会った
本当にすごいと思った
なぜなら俺はカナダの将来も普通に不安だしそのほかの国の将来ももちろん不安だから
こう書くと「日本はどんな国よりも不安要素が多いしすでに終わってる」みたいなこと言う人が現れそうだしその人の思うことを否定するつもりはないが
だってカナダだって移住してくる人めっちゃいるけど医療は崩壊してるわ不動産インフレやばいわで出ていく人も多いし
カナダ人も「カナダは終わった。かつてのカナダじゃない」って言ってる人かなりいるし
これは俺の印象操作じゃないってことはyoutubeとかでLeaving Canadaって検索したら分かると思う
そういう中で移住できる人本当すごいと思うよ
かと言って「始まって成長途中の国」(インドネシアとかタイとか)「今から始まる国」(アフリカとかインドとか?どちらももう始まってるけどさらにという意味で)に移住するのもめちゃくちゃハードル高いじゃん
で実際成長が続くかどうか、始まるかどうかわからんわけだし
だからほんと移住する人ってすげーっていつも思う、リスクテイカーだなって
ただの予想なんだけど、これからは移住のリアルとか拡散されて各自自分の国でがんばろって時代くると思う
と、体調悪いのに検査が2ヶ月待ちで焦ってる俺は思いました
ちなみに日本人が「岸田死ね」「移民入れるな」と言ってるようにカナダ人も「トルドーはゴミ」「移民入れるな」と言ってる
どこも同じだね