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はてなキーワード: 固定資産税とは
私は地方の中核都市に住んでいて、祖父の代から貸しビルといくつかのアパートを所有している、いわゆる地主というやつだ。
祖父は農家だったが、自分の農地の近くに駅ができて固定資産税がはね上がったので、仕方なく農地の半分を売り、残りの農地の上に売ったお金でビルを建てたらしい。
祖父は最初こそテナント賃料の集金をやったりして、不動産の管理みたいなことをしていたらしいが、途中からは不動産管理会社に任せ、晩年は自分がやる必要がある事務も父に任せていた。祖父は少しだけ残せた畑で野菜を作り、テナントの中の人にあげたりしていた。悠々自適の生活である。
その祖父が一昨年に亡くなった。事業用の土地に関しては全て父が相続することができ、円満な相続ではあったが、祖父も父も相続税のことは深く考えていなかった。父は、税金の申告を任せている年配の税理士に相続税について相談したが、アパートの数が多くて相続の方は面倒が見れないので他をあたってくれと言われ、大きな税理士事務所に相談に行った。その中で、試算しただけでも相続税だけで軽く数億円はいくと言われた。うちの持っている物件収入の十数年分の金額らしい。父はとても払える金額ではないと嘆いていた。
仕方ないので物件を売って納付資金にすることにした。相続税は亡くなってから10ヶ月以内に申告と税金の納付をしなければならないらしい。そのため、最初はアパートをいくつか売って、収益率の高いビルの方は残しておく予定だったが、不動産会社に相談したら「ビルの方ならすぐに売れますよ」と勧められ、ビルの方を売ることにした。
しかし、買い手はなかなか現れなかった。世間はコロナウイルスが流行り出し、この頃にダイヤモンド・プリンセス船内の集団感染がニュースになっていた。このままコロナが流行していったらずっと売れないのではないかと震えていたが、最終的には相談した不動産会社が事情を汲んでくれ、近くの地価公示価格くらいで買い取りたいと言ってくれたので、それで売ることになった。
なんとか売ることができ、相続税の納付をすることができた。相続と売却の件が一息つき、父は生前祖父が仲良くしていたビルのフロアを借りている人に挨拶に行ったらしい。そこで父は不動産会社が別の不動産会社にビルを転売していたことを知った。売り手が見つからないと言っていたのに実際はすぐに転売していたのだ。
父は最初こそ不動産会社を訴えてやると息巻いていたが、最近はトーンが落ちてきて、今のところ何もしていない。
何が悪かったのか。色々調べてみた上で、個人的には地価公示を安易に信頼しすぎたことがよくなかったと思った。
うちのビルやその近くの公示地は、駅前の目抜き通りに存在する。この地点の地価公示価格が上昇に転じたのは景気が良かったここ数年だけであり、それより以前はバブル崩壊からずっと下落していたと評価されていた。
しかし、目抜き通りに面して立っている建物は10棟くらいしか無く、かつ、その建物も売りに出ることは少ない。取引があまりない地域であるため、価格を決めることが難しい土地だったのではないだろうか。
公示価格は「正常な価格」を表しているとされている。しかし、売買に参加するプレーヤーが少ない土地の場合、正常な価格が成立することの方が珍しくなる。ビルの近くにある公示地の不動産鑑定評価書を読んでみたのだが、売買取引実例に補正を加えて公示価格を導き出している部分において、その取引実例に「環境要因」という項目で上下30%近い価格の補正をしている事例があり、売買価格に大きく手を加えないと公表している公示価格を導き出すことができないのではないかと感じた。
後悔があるが、これからは残ったアパートをうまく利用して暮らしていかないといけない。管理会社に任せっきりにせずに少しでも経費を減らすこと、そして、界隈との付き合いやリサーチを大切にして、必要であれば売り抜けるタイミングを見極めないといけない。
ただし、父はやることの多さに絶望したのか、全く動き出そうともせず、最近は夜の酒量が増えている。
私もヤケクソになってしまい、お酒の力を借りて、初めてソープランドに行ってきた。出てきた嬢はガリガリ体型のバンギャ風で、全く好みではなかったが、勢いに任せて最後までやった。家に帰ってきて口の中を見たら、舌のあたりから血が出ていた。嬢とベロチューした時に口の中に硬くひっかかるものがあった気がしたのだが、舌ピアスでもしていたのだろうか。ベロチュー中に出血して、衛生的に大丈夫なのだろうか。こんなことになるなら、ネットで店の評判くらい確認するべきだった。すっかり気分が萎えてしまい、思わず独り言が漏れてしまう。
「何事も舌調べが大切だった」
厳密には、東京周りで子供2人とマイホーム（キレイで便利なやつ）が欲しいなら、片働きではきついぜっていう話。（ジェンダー論的な話ではなく、将来設計の参考になったらいいなっていう話です）
俺、31歳、都内勤務、額面年収750万、手取り570万（家賃補助なし）。妻、28歳、専業主婦（パート経験のみ。今は無職）。
子供はまだいない。家賃12万の賃貸暮らしで、貯金は500万円くらい（結婚式等でそれなりに使ったので、少ないと感じても許して）。
30歳男の平均年収は446万円だから、東京の平均年収が地方よりは高いってことを考慮しても、中の上～上の下くらいには稼げていると思いたい（https://doda.jp/guide/heikin/age/#anc_age_02）。
妻が子無しの専業主婦であることについては、今の時代では贅沢という意見があることを認識しつつも、月に何回か一人当たり数千円の外出・外食をしてもお金は貯まっていっているので、特に気にしたことは無い。
住宅ローンを30～35年で組むことを考えると、マイホームを買いたい場合はそろそろ動かないといけないな、と思ってリサーチ開始したのよ。
で、今まで地価とか全然気にしたことが無かったからびっくりしたんだけど。東京周り（東京・神奈川・埼玉）って土地代やべー高い。
この3つの中で一番安い埼玉でも、地方の倍は高い（https://tochidai.info/public-price_prefecture-ranking/）。
そこに更に、建物が築浅で、3LDK+小さな庭の広さがあって、都内まで乗り換え少なめで、片道1時間で行けて、駅に近くて、普段の買い物しやすくて、最近多い地震に強くて…って感じで条件をどんどん付けていくとね。
もう4500-5000万とかは軽く超えるわけよ。
そんで、子供一人を大卒までしっかり育てる費用は3000万円くらいらしい。子供2人だと6000万円（https://www.fukoku-life.co.jp/gakushi/trivia/trivia22/index.html）。
合計して、マイホーム代4500万+子供2人6000万＝1.05億円。
マイホーム代にはローン利子分（支払総額+約25%）や固定資産税（年20-30万くらい？）が乗っかるから、総合費用はもっと高くなって1.25億円くらいかな。
それに対して収入の方は、今の手取り年収570万円が続くとすると、定年まで後35年のうちに稼げるのは2億円くらい（もちろん出世する気はあるが、こういう時は低く見積もるものだと思う）。
老後に向けて2000万円は貯蓄することを考えると、35年間で使える余剰資金は2億-1.25億-0.2億=5500万円。1年あたりだと157万円、1ヶ月あたり13万円。そっから食費・光熱費・通信代その他諸々を払っていく。
あ、自動車代とか考えてなかったわ。
これきつくね？
もちろん節約の工夫でカバーできる部分はあるだろうし、年功的に年収も伸びると思うけど、不景気な世の中だから確証はないし…。
適度に遊べる余裕のある暮らしをしたいなら、子供を0～1人で諦めるなり、マイホームをダウングレード（狭い・ボロい物件、不便な立地を受け入れる）するなりしないとダメだわ。
平均以上の収入がある状態で試算してこれなんだから、そりゃ出生率も下がるし、地方移住者も増えるわなって感じ。
すごい優秀な人とか、親から土地をもらえるような裕福な人だったら、大丈夫なんだろうけどね。
ごちゃごちゃ書いたけど、結局言いたいのはコレ↓
MMTができるのって
おそらく格差是正することを言いたいんだと思うけど、MMTは格差是正しましょうなんて言ってないよ。
確かにMMTが流行るきっかけになった、ステファニーケルトンは左派だからそういうイメージはあるかもしれないけど、MMTは単なる貨幣理論で、至って中立な立場。それを政治利用する側の意思によって、政策に入れるか入れないかの問題だと思う。
老人とか資産持ちが賛成するわけないし
それができるなら今の状況になってないやん
机上の空論だろ
それともMMTといえば老人を騙せるとかそういう話？
経済成長させるためにはマイルドなインフレは必要だよね。経済成長って緩やかに上がるのが正常なんだから、株価が暴落するようにいきなり目減りすることもないから気づかないんじゃない？でないと、安倍政権がインフレ2％目標かかげた時、資産家の多くが反対していると思うけどそうじゃないよね。経済成長はみんな必要って思っているから要らぬ心配だと思う。むしろ買い手側がインフレを期待して土地需要が生まれるし資産家もハッピーだと思うよ。あと、経済成長に反対して日本人は貧乏であるべきと思っている老人が日本にどれくらいいるのかわからないけど、、あなたが説得してみてはいかがだろうか。
机上の空論？まだやってもいないのに？
累進課税でクソ高い税金を取られながら、子ども手当とか諸々の手当まで減らされて、共働きだと保育園入れないと困るのに入れないって状況を体験すれば、そりゃ不満もたまるでしょう。
貧乏人の席に割り込む、っていうけど本来公共の福祉は全ての人に等しく提供されるべきものだよ。
税金たくさん払ってる人から順に入れた方が税収も増えるし席自体の数も増えるって考え方もある。実際アメリカなんかは不動産の固定資産税が地域の行政サービスに直接結びついてるので、金持ちはいい行政サービスが受けられる。
日本のパワーカップルは多く払わされるところまでは我慢してる。でもサービス自体が受けられないと、仕事が続けられなくなったり、収入が大幅に減ったりする訳で、そりゃ受け入れ難いでしょう。そんなの大した事ないって斬って捨てるなら、あなたも保育園落ちたら風俗行けば？って切り捨てられても仕方ないよ。
追記部分の
ここだよね
車にせよ新築一戸建にせよ、はてなに多い都内車なし賃貸アパート暮らしだと車や新築一戸建のコストばかりに注目してそこから得られる定性的な価値を過小評価してしまってるんだよな（あるいはコストやリスクを過剰評価しているかその両方）
例えば車の価値を「速く走れる機械」くらいの認識でコストと天秤にかけちゃってる
実は速く走れるだけじゃなく
雨風無効、空調完備、（手で持てる量に比べれば）荷物運搬量無制限のうえスマートフォンの充電もできる動くプライベートスペースなわけで
新築一戸建も「広い住居」くらいの認識でコストと比較してるけど
今の新築一戸建に住むって、はてな民大好きなビルトイン食洗機が当たり前にあって、ドラム式洗濯乾燥機が余裕で置けるスペースがある家に住むってことなわけよ
あとこないだ「来訪者の動画が自動的に記録されてるカメラ付きインターホン」に驚くブコメが星集めてたの見たけど
そんな細かい便利機能はたくさんあるし、新築一戸建なら自分でそれが取捨選択できる
そもそも固定資産税や修繕費について言う割には住宅ローン控除や団体信用生命保険やすまい給付金や次世代住宅ポイントや住宅地特例なんかはまるっと無視しててコストやリスク的なことも正確に語られてないこと多いしな
ともかく東京と地方の生活コストを考えるときはそこまで認識したうえで、さらに満員電車や長時間労働や待機児童などのデメリットを許容してでも、東京のメリットは享受したいものかと考えないとQOLを損なってしまうということだ
建て替えについては、今付き合いのある不動産管理会社、不動産投資会社会社、リフォーム会社に相談では？
老朽化したアパートを建替えた場合の所得税のメリット
① 減価償却費を経費として計上できる
老朽化したアパートは、償却期間が終わっていることがほとんどですが、アパートを建替えることにより、
新たな減価償却費が毎年発生し、所得税の負担を減らすことができます。
② 立退料、取り壊し費用を経費として計上できる
建替えに際し、アパートの入居者様に立ち退いてもらうために支払う立退料の他、
老朽化したアパートの取り壊し費用も経費として計上することができます。
③ 資産損失（アパートの取り壊しによる損失）した分を経費として計上できる
アパートの償却期間が終わっていない場合、その未償却残高は経費として計上することができます。
ただし、事業的規模（アパート経営の場合は10室以上など）でない場合は、資産損失計上前の不動産所得の金額を限度として経費計上されます。
アパートを建替えた年は、一時的な家賃収入の減少、前述のような諸経費の増加により、不動産所得が赤字になることもあります。
この場合、不動産所得の赤字と給与所得などの他の所得の黒字を損益通算することができます。
また、損益通算する他の所得がない場合や、損益通算してもなお、不動産所得の赤字が残る場合、青色申告を行なっている場合に限り、
翌年以降3年間損失を繰越すことができます。
老朽化したアパートを建替えた場合の相続税のメリット
老朽化したアパートは、相続税対策効果が低下しているのと同時に、それまでのアパート経営で得た家賃収入が現金として蓄積している場合があります。
そのため、蓄積した現金を使いアパートを建替えることで、相続税の節税メリットを受けることができます。
アパートで空室がある場合には、賃貸割合の問題で、相続税の節税効果を十分に受けることができませんが、
建替えを行ない、管理会社とサブリース契約を結んだ場合には、例え空室があったとしても、賃貸割合は常に100%となり、
また、現預金の相続税評価額は、例えば1億円の現預金があった場合、そのまま1億円が相続税評価額になりますが、
建替えを行ない、現預金を建物（アパート）に変えることによって、評価額を大幅に下げることができます。
【東建コーポレーション】アパート建替え時の税金のポイント ～相続税と所得税の影響を考える～ | アパート経営 節税コラム 間野税理士
相続については、司法書士、弁護士、税理士、それぞれに相談出来るよ
https://www.souzokuhiroba.com/souzoku/inheritance-consultation.html
以前不動産投資に関する投稿を書いて「お前はネギを背負ったカモだ」と罵倒された増田です。とりあえず「東京オリンピックが失敗したら都内の不動産価格は下がると思っているので、今は不動産投資なんてやりたくありません。」と言って営業を引き下がらせたけど、万が一東京オリンピックが無事開催されて都内の不動産価格が維持された場合のために、営業を追い払う用の理論武装をしたいので投稿する。
住宅雑誌とかで紹介されている、マイホームを買いたい人向けの資金計画では、「物件価格の何割分かと諸経費が支出できるように頭金を用意しましょう」「5~10年程度の金利固定のローンを借りて、余裕があれば繰り上げ返済をしましょう」みたいに書いてあったと思う。そして自分はその理論を信じて自宅マンションを購入し、せっせとローンの繰り上げ返済をして来たので、不動産投資の資金計画が雑過ぎて理解できない。
不動産投資の業者の宣伝文句は「初期投資がほとんど要らない」「リスクは株などより低い」なんだけど、頭金も諸経費も準備せずにフルローンで何千万もの借金を背負うこと自体がリスクでなくて何なのかと思う。親戚がかつてそのような話に引っかかり、設備の修繕費やら何やら金を使わされた挙げ句、当該物件が取り壊されることになって、危うくローンの残債より安い値段で買い叩かれそうになったが、何とか交渉で残債相当分の値段で買い取らせてローンだけが残る事態を免れたと聞いて不動産投資は怖いと思った。
マイホームの購入と不動産投資の違いは、「自分で住むのではなく、他人に貸して家賃をもらい、それでローンの返済や管理費などを賄う」というところだけではないのか。マイホームを買うときに頭金が必要なのは、ローンをなるべく少なくして、借金を払う期間を短くするためと、万一その物件を手放す事態になってそれが購入時より値下がりしても、ローンの残債が残る事態を防ぐためだと思っていた。
不動産投資の「頭金も諸経費もローンで賄えば良い」という理論は、「不動産は歳月とともに老朽化し、価値が落ちる」「不動産には定期的なメンテナンスが必要であり、そのためには経費がかかる」という当然の事実を無視していると思う。たとえ物件の購入時に新築もしくはそれに近い状態で、それなりに高い家賃で貸すことが出来たとしても、老朽化に伴い物件の魅力が落ちて家賃を下げざるを得ない事態は起こりうる。
だから最初の家賃はローンの返済額プラスアルファだとしても、家賃が下がったときの対策をしておく必要があると思う。ローンの金額を少なめに設定できれば管理費や修繕積立金、固定資産税を賃貸料から捻出できるし、何かメンテナンスでお金が必要になっても自腹で負担する金額が減らせる。
資金が潤沢な人は、敢えて投資用マンションを購入して借金をこさえ、それを経費として申告して節税対策にするらしいが、マイホーム用の住宅ローンより金利の高い借金をして、銀行やらローン会社に払う余計な金利の方が、節税できる金額より高かったりしないのか。
不動産投資というのが金持ち向けの道楽に過ぎないのか、普通の収入しかないサラリーマンがこういう投資話に引っかかる理由は何なのか、謎は尽きない。
ふーむ🤔
年収は多ければ多いほどよくて、別に1億くらいくれてもいいのだけど、
まぁそれ以前に最高額でも年収800万にギリ届いて無いし、
700万台の年収も維持出来たこと無いんですけどね(呼ばれたから会社へ行ったのにクビになるの巻)
はー、財閥(メーカー)ならただ座ってるだけで貰える年収なのになぁ
ぶにゃにゃにゃーん🐈、ばふわふっ🐕
100%見栄でなんとなく1000万くらいは最低欲しいと思ってたけど
誰のいうことも聞かず好き勝手出来るなら
べつに600万くらいでもぜんぜん良いかなって思う昨今です
はー、竹藪に1億円
ところで金がいっぱいあったらしたいことは、
まぁ今も年収不相応に1食2-3000円掛けてたりするんだけど、
当たり前に1万弱くらい気兼ね無しに使いたい
あと服や靴をフルオーダーで揃えたい
ぼんやり建築好きではあるのだけど、ワイの理想の家に住むには、年収1000万どころか、年収2000万でも無理だからなぁ・・・
“出来ない”って言葉は使いたく無いけど、真に理想とする家に住むのは、無理かもしれない
あとデザイン優先にすると生活しにくいからセカンドハウス的な感じなるだろうし
メイン宅がいる
ワイの完全な理想の家でかつ家を維持することを考えたら100億くらいはいるンゴね
https://news.yahoo.co.jp/byline/abekasumi/20190424-00123521/
まぁ家に過剰に投資してもお金は生まないので、素晴らしい建築デザインやインテリアはラグジュアリーホテルやお店や動画や写真で満足するとして、
とりあえず1億円ください
そんなに高給取りではないのだが、給料とかが安定している業界にいるので、最近やたらと投資関係の営業を受ける。
600万円の債券を買うと毎年5%の利子が付きまっせとかその他いろいろ。特に納得行かないのが不動産投資。親戚で不動産投資経験者がいたので話を聞いてみたが、ただワンルームマンションのローンを背負わされてその設備の修理代とか管理費とか固定資産税を払っているだけだったそうだ。その物件はかなり古くて取り壊しが決まっており、新しくその跡にオフィスビルを建てる会社が物件を買取りに来たが、「相場だとこのぐらいになります」とやたら安い金額を提示されたという。それだと物件だけなくなってローンが残る最悪の事態になるところだったが、交渉の末ローンの残りが相殺できる値段で買い取ってもらったとのこと。ローンが残らなくて良かったけど、結局何が儲かったのかさっぱり分からない。
資金が潤沢な人は敢えて借金をして、ローンの利子とかを必要経費として申告し、節税を図るらしいが、私は多少税金を多く払うより、何千万ものローンを背負って銀行とかローン会社に利子をひたすら払い続ける方が嫌だ。
私のところに不動産投資の話を持ち込んだ自称投資のプロは、「頭金なんか要りません」「投資はフルローンで」などと言うが、それってマイホームが欲しい人が準備すべきマネープランと真逆じゃないか。普通は物件の何割かと諸経費が払える程度の頭金を用意し、余裕があればどんどんローンを繰り上げ返済していくべきなんではないかと。
ましてや投資用物件のためのローンは自分が住むための物件用住宅ローンよりも金利が高いそうなので、節税のためにわざと借金をするようなお金持ち以外、何のメリットがあるのか分からない。もし私がお金持ちで、ローンの助けを借りなくてもマンションとかアパートを即金で買うことが出来るなら、それを賃貸に出して毎月不労所得がいただけるので喜んで話に乗っかるが、賃貸料はローンの支払いに消え、固定資産税や管理費・修繕積立金はこちらの持ち出しなら旨みのカケラもない。
