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はてなキーワード: 償却資産とは
相続で成り行き上賃貸マンションの大家になり10年が経った。約100部屋を自主管理している。
もう消しちゃったけど、昨年に賃貸マンションの入居審査について色々書いて、皆様をお騒がせしておりました。
ところで……
https://anond.hatelabo.jp/20240217193512
こないだ話題になってたこれ、面白かったなあ。すごく参考になって、いっぱいメモを取った。書いてくれた人ありがとうございます。
ところで同じマンションのリフォームでも、自宅をリフォームするのと、俺みたいな大家がお客さんに貸すための賃貸マンションをリフォームするのとでは、重視する部分が異なってくるように思う。
リフォームと呼べるほど大したものでもないが、住宅設備の修繕だの入れ替えだのは俺も年がら年中やっているので、いろいろネタがある。ちょっと書いてみたい。
エアコンについて。
賃貸経営の場合、設備として導入するエアコンはとにかく機能の種類が少なく、シンプルな機種の方がいいという結論に落ち着いた。
理由は3つある。
(1)使い方の問い合わせが減る
下手に多機能だと、説明書の読めないお客さんから使い方を問い合わせる連絡がくる。これが意外にしんどい。相続後に色々あって自主管理を始めた当時は、某社のグレード高めエアコンがついていたのだが、いろいろ余計な機能がついているおかげで、定期的に使い方を問い合わせる連絡が来ていた。あと機能が多いと、故障する箇所もそれだけ増える。
そのうちウザくなってきて、入居者が入れ替わる都度、日立とか富士通とか、その時点で手に入る一番安くてシンプルな機種に順次変えていった。今ではエアコンの使い方を問い合わせる連絡はほぼゼロになった。
ところで、有名どころの家電メーカーのエアコンは一番安い機種ならひと通り使ってると思うが、サポート体制はダイキンが一番良いと感じた。何しろ故障した時に来てくれるのが早い。なので本音を言うと、俺んとこもダイキンの一番シンプルなグレードの商品で統一したい。
だが、最近だと一番シンプルな機種でもスマホがリモコン代わりになるみたいな機能がついててなあ。これ使い方わかんないっていう問い合わせ来そうだなと思って最近はダイキンの製品は買ってない。
自分で自宅用として使う分にはこういう付加機能は便利でいいんだろうけどね。俺みたいな奴がお客さん用の設備として入れる場合だと、全部トラブルの種になっちゃうんだよね。
エアコンはカビやすく、衛生面からも入居者入れ替えの都度ちゃんとクリーニング業者さんに掃除してもらった方がよい。ところが、お掃除機能とか余計なのがついているとクリーニングの難易度が上がるらしく、料金は高くなるわ、場合によっては断られてしまうわでいい事がない。
いまどきの超高性能機種は違うのかもしれんが、俺の経験だとグレードの高いエアコンでも結局カビからは逃れられない印象。俺はカビくせえ多機能エアコンより、低機能でも定期的にプロが清掃している清潔なエアコンの方が好きだな。
数年住んでくれた入居者が出て行った後だと、動作点検でエアコンをつけたら、やっぱりちょっとカビくせえな、という状態になってしまっているという事は普通にある。入居者がエアコン清掃なんてできないし、何年か使っていたらこうなってしまうのはもうどうしようもない。フットワークの軽いエアコンクリーニング業者さんとタッグを組んで、こまめにきれいにするしかなく、清掃しやすい製品を選択するという点からもシンプルな機種を採用することには合理性がある。
ちなみに俺んとこでは「俺の馴染みの業者で良ければ、俺が金を出すからエアコンがカビくさくなってきたら遠慮なく言ってくれ。お客さんは立会いだけやってくれ」という事にしてある。それでもエアコンクリーニングを頼んでくる人は年に1人いるかいないかだな。作業に2時間くらいはかかるからね、やっぱり立ち会ったりするの面倒だもんな。
エアコンに限った話ではないが、事業者が10万円以上の物を買った場合、「減価償却」というバカみたいな事をしなければならない。
これは金を払ったのは今なのに、今期に費用として計上できるのはその一部だけで、残りは来期以降にしてねという超クソ制度だ。
加えて、事業者が10万円以上のものを買うと償却資産税とかいうスーパークソな税金の申告対象になる。
そういう意味でエアコンについても、10万円未満で手に入る製品に限定するのが鉄則だ。
金をもらったのに、その全額が売上にならないような取引
俺みたいな小規模事業者がこれを繰り返していると、じんわりと資金繰りがキツくなってくる。手元にある金が使っていい金なのかそうじゃないのか見えにくくなってくるんだよな。10万円未満で買えない物はもうしょうがねえけど、商売でやってる以上、選ぶ製品を工夫すれば10万円未満に抑えられる物については10万円未満に抑えるべきだと思う。
ところで、30万円以下なら減価償却不要で全額費用にできるなんとか特例とかいうのがいちおうあるが、あれも全額費用にできるってだけで、確定申告の時に出す固定資産の台帳には載せないといけない。だからむやみに繰り返していると固定資産の台帳がクッソ増える。
あと全額費用に計上できるのはいいものの、前述の償却資産税の申告対象にはなるので償却資産税はバッチリとられる。
政治家はパー券売った金を帳簿に書かなくていいし、税金も払わなくていいんだろ？
俺たちが10万円以上の物買うと、帳簿に書かされて消費税だけじゃなく償却資産税まで取られるんだぜ。
要するにゴチャゴチャ余計な事考えず10万円未満に抑えて、払った金は消耗品代として全額一発で費用に計上、固定資産台帳にも載せる必要ナシってのが一番シンプルで最高なわけよ。
まあこれはエアコンとは本質的にあんまり関係ない話だな。でもちょっと上のグレードの製品だと普通に10万円以上するからね。何も考えずに毎回そういうの買ってるとチリツモで少しずつ大変になるよ。
なんかエアコンだけなのにこんなに長くなってしまった。我ながら相変わらずだな。すまんな。
専業。
一応、準富裕層。
15年前にかった恵比寿のワンルームの売却価格が購入時の約2.3倍で売れた。
買ったのは謎の台湾人。
一方、昨今のインフレで管理費修繕積立金の高騰も激しく、投資利回りは表面でせいぜい6％。
諸経費と税金引くと残るのは3～4％。
確定申告の償却資産の計算もめんどくさいし「もう全部換金してドル預金したほうがマシなんじゃねぇの？」って内心思うようになる。
そんなクソみたいな利回りでも、立地良ければガンガン買いが入る。
借主退去後の原状回復費やリフォーム代は資材や職人人件費の高騰で10年前の約1.5倍。
いやさ。
クロス補修費やエアコンの値段はそんなには上がってないんだよ。
痛いのは、職人さんに都心ワンルームの修繕やってもらう時の車の駐車場代金だよ。
工事費3万円のクロス張替作業なのに「駐車場代金が半日で1.2万」とか、もうアホかよ。
物件価格はバブルだが、空室率はちっとも改善されておらず「安易に家賃の値上げが怖くてできないアパマンオーナーばかり」という状況。
賢いやつはもう3年くらい前から都心撤退してて、埼玉神奈川千葉の郊外物件や地方都市の一棟モノに軸足を移してるよね。
港区のメゾネットに住んでウェイウェイしてるお姉ちゃん投資家が、健美家で前橋や宇都宮の物件ばかり血眼になって見てんだよ、今。
あとさ。
確定申告で家賃収入の明細書提出すんだけど、借主名がカタカナ名になるパターンがかなり増えてる。
投資家仲間とは「もう日本人はオワコン。ベトナム人のほうが熱いよね」って話してる。
嘘だと思うなら、埼玉ド田舎駅前のワンルームマンションのエントランスの掲示板見てきな？
わし来月に埼玉郊外のボロマンション買って引っ越すんだけど、年末ジモティー経由で大型冷蔵庫あげて仲良くなったベトナムのお兄ちゃんに引っ越しを頼むんだよ。
礼儀正しくて超いい奴。
前から思ってたけどマイナンバーの話になるたびブコメがアホの子になるのなんで？ 反政府？
全国民のDBにidふるだけの話、はてなユーザ的には大歓迎では？
（ちなみに自分は少数派だろうけど、個人の確定申告はもちろん、自分の会社の法定調書提出とか償却資産の申告にもマイナンバーカード使ってる）
ぶっちゃけ、はてブに大量にいそうな生活保護の人には便利なんじゃないですか？ 身分証明書として
そもそもgo toにしてもポイントにしてもその額以上を（国内市場で）使わせるという視点が無いやつが多すぎる。まじで働いたことねーだろ
↓こことかほんとヤバい
https://b.hatena.ne.jp/entry/s/www.itmedia.co.jp/mobile/articles/2201/28/news099.html
id:wakwak_koba 「マイナカードで診療を受けたら医療費控除が自動適用」「口座を紐付けたら自動還付」という風なら、ポイント付けなくても勝手に普及するよ。利便性が皆無どころか手間を増やすだけという致命的な欠陥を何とかして
え？致命的な欠陥って何？ 具体的に何？
医療費控除についてはid:friendickの指摘の通りで、ドラッグストアでモンスターエナジーと一緒に買った風邪薬のレシートとかもどうすんだって話だよね。
ちなみに、今年e-taxで還付申告したら入力口座は自動で紐付けされたぞ
っていうかお前確定申告したことないだろ？ イキりたいだけの未成年だろ？
id:ocot 期限なんて設けるべきでない紐付け施策を、見当違いなKPI達成施策とくっつけた愚策に変えても、「予算の仕組みを知っておくべき」とかいうしたり顔のコメントで期限付きを肯定してくれる国民だから為政者はほんと楽。
これでなんかかっこいいこと言った気になってんだからすげえよな
「裁判が三審制なのはおかしい。本来は俺が納得する結果が出るまで続けるべきだ」みたいなレベルのこと言ってんのに
id:morita_non 景気対策としても申請させるエサとしても額がショボすぎるよな…
いやいやいやいや。ポイント還元だからそれ使って買い物してんだよ。国内で
予算ベースで1.8兆円だぞ。その倍とは言わないけど、そんだけの金が回ってしょぼいとか俺は言えない
id:hoshuhonryuu 普及目的は二の次。国民にお金を配ることもついでに過ぎず、一番の目的は癒着業者に仕事をふって税金を垂れ流すこと。徹頭徹尾、これが最優先事項になっているから碌でもない政策、結果ばかりとなる。
id:tettekete37564 この行政にとっての一石二鳥以上になる施策、二兎三兎を追うものイットを得ずのまんま過ぎてアホ。仮に何兎かを得たとしても歪だから奇形で食べられないみたいな。/ 期限があるの当たり前だろ？ってだからアホだっつ
id:ardarim 税金の無駄遣いは止めろ。マイナカードが失敗作だったことをいつまでも認めることが出来ない無能政府
病院へどうぞ
それこそあり得ないほどに。
年収200万でも、農機具類の減価償却費が年間300万あったので、年収500万という扱い。
（追記：年収というのは事業収入の金額で青申特別控除後。うちは給与所得はゼロ。収入=年商はもう１桁上です。）
いや、減価償却費は長期借入金の返済財源にしていて、農機具の未償還額1000万以上あるんだけど。
（追記：
事業の借入は個人の借金に含めないで審査される。まぁそれはわかる。
減価償却費は既に支払済みで事実上出費を伴わない費用だからキャッシュフローを考えるときには収入に足す、これもわかる。
でも、事業の返済額考えないっておかしいでしょ。確かに年間の返済額は青申の書類じゃわからないけど。
なおプライベートの車は住宅ローン対策で中古車を現金で買ったので、完全に無借金扱い。）
いいのかこれって思ったよ。オレオレ証明書じゃねーか。
いちお言っとくけど、無理に住宅ローンを組んだわけない。
返済額を今住んでるところの家賃と同額にして、返済には困んない。
会社員の年収200万と個人事業主の年収200万は生活レベルが全然ちがう。
妻に給与払ってるので世帯年収はもっとあるし、なんといっても生活費の一部は経費負担できる。
家は事務所でもあるから家賃・光熱費・携帯代・ネット代も一部経費だし、ガソリン代もかなりが経費だし、
あとは米の収入が確実に入る11月にボーナス返済当てたくらいで、それでもやばい時のために当座貸越も組んである。
広域連合の機能が集まっている市なので、市内には総合病院も複数あるし、
消防もすぐ来るエリアだし、保育園も待機ゼロだし、ショッピングモールもあるし、映画館すらある。
車で10分まで離れれば坪4万切ってくるところも。ただし土地が広いので最低でも100坪からという感じ。
場所選べば3000万あれば家が立つようなところだ。
僕は田畑から少し離れるし高いけど、市街地に家を建てるのを選んだ。
子供が家を継ぐような時代ではないが、不動産は引き継がれてしまう。
こんだけ優遇されるんだから、いやほんと農家の住宅ローンは農協一択です。
追記：専従者給与払っても社会福祉関係は世帯年収で見られるので審査には影響せず対象にはなりません。
この程度の所得なので一括償却資産とか使えばまだまだ課税所得落とせるけど、
さすがに年金免除・住民税非課税の状態までいくと住宅ローンは組めないんじゃないかな。
トーゴーサンって言われたいた（つまり農家は一番脱税しやすい）のは、米を現金取引や現物取引で動かしていた時代の話で、
節税は合法だけど、脱税は絶対あかんよ。特に売上隠しは問答無用で悪質と判断されると思う、それこそ信用・カネ、いろいろなものを失う。
１．ITゼネコン元受けにおける旧電電ファミリー（NTTグループ、NEC、富士通、等）の占有率の高さ
組織体質が古臭い。組合支配による現業重視、エンジニア軽視。経営陣も組合との関係をうまくやってきた労務畑が強い。
予算と工数管理の手法がゼネコン的なウォーターフォールから抜けられない。多重下請け・人売り企業の繁栄。技術力よりもいざというときに赤字出しても責任とれる財務力が大事。
その年に使った開発費を損金計上できないので、税負担が重い。投資にブレーキがかかる。
セキュリティ統括部署のトップがエンジニアでなく法務出身だったりするので、わけわからずリスクゼロにしろと主張する。
５．エンジニアの雇用流動性が低い。エンジニアのキャリアパスが頭打ち。
年功賃金のため若い時に実績を上げても給料には反映されない。中高年になって偉くなるのは接待にたけた文系ばかり。エンジニアは中韓企業に高給で引き抜かれても、文系は忠誠心がないとなじるだけでポストは渡さない。社長は理系でも取り巻きは文系。
Winny事件が典型だが、法曹・警察権力は自分の権限拡大のためなら技術革新なんてなんとも思ってない。右翼も左翼も法学部出はほぼ同じ考え方。
https://anond.hatelabo.jp/20200530164357
年収1000万円なくても、ほとんど同じ生活をしていることに気づいたので。
オマージュするなら、「そこの学生君！社長なら贅沢で優雅な暮らしをしていると勘違いしていないか？」だろうか。
38歳、妻子（3歳と0歳）あり、千葉県在住。
年収は額面で500万円（妻が育休中のため、世帯年収＋300万円だったのが現在は＋120万円ぐらい）
マウンティングするつもりはさらさらないが、employeeとemployerの違いは大きいぞ、って話かもしれん。
自己資金100万円、借入ゼロで起業して、幸運にも売上は初年度500万円から年々倍々に増え、今年は1億に乗るかどうかぐらい。
社員は自分を入れて5人、全員均等に額面で年500万円ずつの給与。
機材、書籍、交通費、その他もろもろ、業務にちょっとでもかするものは全て会社で負担。
アーロンチェアだろうがMacProだろうが、社員が欲しいと言えば買う。
協会けんぽは福利厚生が良くないので、3年前から社労士と相談してスポーツジムの利用費なんかも出せるようにした。
剰余金は適当にみんなで相談して償却資産買ったり、不要不急の開発合宿したりする。
役員報酬を年1000万円ぐらいにすることもできる、
買い手が現れるなら社員ごと売却しても良いとは思ってる。
自宅の家賃は3LDK19万円、ただし自社名義で契約した賃貸社宅なので、家賃の大部分が会社負担。
3年前からネットワーク利用料とか在宅ワーク機材も全額会社で負担。
完全フレックス制で、ビデオ会議とSlackで9割方コミュニケーションを終えるため、コロナの影響は全く受けなかった。
自分は中国との取引で車格で足元見られたことがあったので、社長の仕事だと思って好きでもない高級輸入車に乗ってる。
年収500万円のうち、家賃と車の大部分を会社に押し付けてる上に、
仕事が趣味みたいなもんなので、ゲーミングPCを会社に買わせてソフトは自分で買うとかしてる。
そうすると可処分所得は年収1000万円とほぼ同じ感覚だと思う。
成城石井は高いと思うがびっくりドンキーで値段を見ずにはしゃいで注文してお腹壊す。
元々酒もタバコもやらないので250円のビールも3000円のワインも買わないが、コンビニは普通に使う。
子どもがいるとすぐに汚れるので積極的にユニクロを着たいと思う。
資産運用は妻の収入があったころからNISAと積立NISA、インデックスファンドを買い増して今は2000万ぐらいになった。
1年に1回、自分の海外出張と絡めて家族のエアーとホテルを手配すると確かに100万円はポンと消える。
「社長です」なんて言う場面もないし、給与は他の社員と変わらんので気分は常に平社員。
美人と一緒に寝るより、子どもと一緒に寝る方が100倍幸せなのでまったく問題ない。
通勤もせず、嫌いなクライアントには返信もせず、なんとなく好きなことやって悠々自適しているので、
額に汗して働いている人には申し訳ないと思う。
利益を享受している自分が言うのもなんだが、零細企業の社長になるだけで一般の人が使えない特権がいろいろある。
（1つ会社を作って登記作業に慣れたので、実はあと2つほど会社があるがどっちも売上はゼロ）
しかもいつ監査に入られても困らない、合法100％の方法で、だ。
零細企業でなく上場企業や財閥、国際展開してる企業の社長だったらもっとあるだろう。
つまり何が言いたいかと言うと「ユニクロはみんなの味方」でも「零細でいいから社長になれ」でもなく、
長く勤めた税理士事務所をやめ、転職まで2週間くらいあったのだが
そんな時に知人の紹介で個人事業主として店舗を経営してる方の確定申告の手伝いを頼まれた。
聞けばシングルマザーでお子さんが2人。
わたしも似たような境遇なので、お困りならと引き受けたんだけど
今までの資料を見ると、経営はあまり上手くいってなく毎年大赤字。
相当な額の償却資産があるせいなんだけど、
聞けば別れたご主人が、結構なお金持ちらしく店舗の内外装や機材などの費用を全部出してもらったらしい。
養育費も毎月数十万もらっていて、なおかつ住居の家賃も元のご主人持ち。
生活はかなり裕福。
保険も年金も最低額だし、子供の学費は免除。所得税なんてもちろんかからない。
本人は養育費でどんどん貯蓄は増えるし、週の半分は外食だ、毎月のように旅行だ、ゴルフだエステだと。
そりゃ手にした現金が非課税で全部使えるんだったら、ご商売も道楽でやっていけるなと妙に納得。
一応、償却資産は申告した方がと忠告したら、もう手伝わなくていいと言われた。
私が作った申告用の書類を他の税理士に引き継ぐと、10万円渡された。
こっちはあまり良いとは言えない給料から社会保険や厚生年金、所得税はもちろん
お金持ちと結婚すると、離婚後もこういう特典があるのかと思った。
なんだかなぁ･･･
