  |
はてなキーワード: 減価償却とは
相続で成り行き上賃貸マンションの大家になり10年が経った。約100部屋を自主管理している。
もう消しちゃったけど、昨年に賃貸マンションの入居審査について色々書いて、皆様をお騒がせしておりました。
ところで……
https://anond.hatelabo.jp/20240217193512
こないだ話題になってたこれ、面白かったなあ。すごく参考になって、いっぱいメモを取った。書いてくれた人ありがとうございます。
ところで同じマンションのリフォームでも、自宅をリフォームするのと、俺みたいな大家がお客さんに貸すための賃貸マンションをリフォームするのとでは、重視する部分が異なってくるように思う。
リフォームと呼べるほど大したものでもないが、住宅設備の修繕だの入れ替えだのは俺も年がら年中やっているので、いろいろネタがある。ちょっと書いてみたい。
エアコンについて。
賃貸経営の場合、設備として導入するエアコンはとにかく機能の種類が少なく、シンプルな機種の方がいいという結論に落ち着いた。
理由は3つある。
(1)使い方の問い合わせが減る
下手に多機能だと、説明書の読めないお客さんから使い方を問い合わせる連絡がくる。これが意外にしんどい。相続後に色々あって自主管理を始めた当時は、某社のグレード高めエアコンがついていたのだが、いろいろ余計な機能がついているおかげで、定期的に使い方を問い合わせる連絡が来ていた。あと機能が多いと、故障する箇所もそれだけ増える。
そのうちウザくなってきて、入居者が入れ替わる都度、日立とか富士通とか、その時点で手に入る一番安くてシンプルな機種に順次変えていった。今ではエアコンの使い方を問い合わせる連絡はほぼゼロになった。
ところで、有名どころの家電メーカーのエアコンは一番安い機種ならひと通り使ってると思うが、サポート体制はダイキンが一番良いと感じた。何しろ故障した時に来てくれるのが早い。なので本音を言うと、俺んとこもダイキンの一番シンプルなグレードの商品で統一したい。
だが、最近だと一番シンプルな機種でもスマホがリモコン代わりになるみたいな機能がついててなあ。これ使い方わかんないっていう問い合わせ来そうだなと思って最近はダイキンの製品は買ってない。
自分で自宅用として使う分にはこういう付加機能は便利でいいんだろうけどね。俺みたいな奴がお客さん用の設備として入れる場合だと、全部トラブルの種になっちゃうんだよね。
エアコンはカビやすく、衛生面からも入居者入れ替えの都度ちゃんとクリーニング業者さんに掃除してもらった方がよい。ところが、お掃除機能とか余計なのがついているとクリーニングの難易度が上がるらしく、料金は高くなるわ、場合によっては断られてしまうわでいい事がない。
いまどきの超高性能機種は違うのかもしれんが、俺の経験だとグレードの高いエアコンでも結局カビからは逃れられない印象。俺はカビくせえ多機能エアコンより、低機能でも定期的にプロが清掃している清潔なエアコンの方が好きだな。
数年住んでくれた入居者が出て行った後だと、動作点検でエアコンをつけたら、やっぱりちょっとカビくせえな、という状態になってしまっているという事は普通にある。入居者がエアコン清掃なんてできないし、何年か使っていたらこうなってしまうのはもうどうしようもない。フットワークの軽いエアコンクリーニング業者さんとタッグを組んで、こまめにきれいにするしかなく、清掃しやすい製品を選択するという点からもシンプルな機種を採用することには合理性がある。
ちなみに俺んとこでは「俺の馴染みの業者で良ければ、俺が金を出すからエアコンがカビくさくなってきたら遠慮なく言ってくれ。お客さんは立会いだけやってくれ」という事にしてある。それでもエアコンクリーニングを頼んでくる人は年に1人いるかいないかだな。作業に2時間くらいはかかるからね、やっぱり立ち会ったりするの面倒だもんな。
エアコンに限った話ではないが、事業者が10万円以上の物を買った場合、「減価償却」というバカみたいな事をしなければならない。
これは金を払ったのは今なのに、今期に費用として計上できるのはその一部だけで、残りは来期以降にしてねという超クソ制度だ。
加えて、事業者が10万円以上のものを買うと償却資産税とかいうスーパークソな税金の申告対象になる。
そういう意味でエアコンについても、10万円未満で手に入る製品に限定するのが鉄則だ。
金をもらったのに、その全額が売上にならないような取引
俺みたいな小規模事業者がこれを繰り返していると、じんわりと資金繰りがキツくなってくる。手元にある金が使っていい金なのかそうじゃないのか見えにくくなってくるんだよな。10万円未満で買えない物はもうしょうがねえけど、商売でやってる以上、選ぶ製品を工夫すれば10万円未満に抑えられる物については10万円未満に抑えるべきだと思う。
ところで、30万円以下なら減価償却不要で全額費用にできるなんとか特例とかいうのがいちおうあるが、あれも全額費用にできるってだけで、確定申告の時に出す固定資産の台帳には載せないといけない。だからむやみに繰り返していると固定資産の台帳がクッソ増える。
あと全額費用に計上できるのはいいものの、前述の償却資産税の申告対象にはなるので償却資産税はバッチリとられる。
政治家はパー券売った金を帳簿に書かなくていいし、税金も払わなくていいんだろ？
俺たちが10万円以上の物買うと、帳簿に書かされて消費税だけじゃなく償却資産税まで取られるんだぜ。
要するにゴチャゴチャ余計な事考えず10万円未満に抑えて、払った金は消耗品代として全額一発で費用に計上、固定資産台帳にも載せる必要ナシってのが一番シンプルで最高なわけよ。
まあこれはエアコンとは本質的にあんまり関係ない話だな。でもちょっと上のグレードの製品だと普通に10万円以上するからね。何も考えずに毎回そういうの買ってるとチリツモで少しずつ大変になるよ。
なんかエアコンだけなのにこんなに長くなってしまった。我ながら相変わらずだな。すまんな。
財務諸表は誰のために作られた文書か、という点を考える必要がある。経営陣のためでもあるが、最大の目的は株主(投資家)・債権者への情報提供で、その会社の現状及び将来の成長、収益性、回収性を予想するためのもの。
その観点では投資が収益を産み出す期間は複数年度に渡るので、その費用を按分する必要がある。なので減価償却が求められる、という説明でどうかね。
ちなみに資金の収支という観点ではキャッシュフロー計算書という別書類があり、その書類では減価償却は「非資金損益」として加味されない(損益計算書を元に作成する場合、影響を消す作業を行う)。それはそれで安全性の評価(資金繰りや金融機関の融資)において重視されている。
転売屋がいなくならないのは中古屋がプレミア価格（笑）で売ってるせいである。
商品が中古屋へ売られる最初の流れは、まず誰かが定価で買い、それが中古屋へ売られる。このときの商品の状態は、未開封だとしても箱の傷や経年劣化などで新品よりは状態はよくない。いわば減価償却のように価値は定価より下がっている。なので一般的な商品であれば定価より値下げした状態で売られる。
ところが、一部の商品、特にプラモのようなホビー用品だと逆転現象が起きる。箱なし、一部欠損、または組み立て済みだとしても、プレミア価格と称して定価より高い値が付くというバカみたいなことが起きる。さらにこの値段を見て、転売屋やフリマユーザーが値段を決めるのである。
そもそもその中古屋が新品を仕入れて定価で売ってくれればいいのだが、結局、転売屋と同じ在庫リスクがあるので中古屋も新品を多く仕入れられない。だからといって、新品商品の仕入れを絞って中古の値を吊り上げるのはまさしく転売屋そのものではないか。
万引き防止タグを取り付けて高級品に見せかけてるが実際はただの不当な転売価格の商品である。むしろ自分たちが価格を無駄に吊り上げるせいで万引きに合いやすくなってると言っていい。安く納得できれば基本みんなその値段で買う。欲をかいた結果、自分たちが無駄にコストを払わなければいけない状態になってるのだ。
コロナ禍になる一年ほど前、都内某所に投資用マンションを買った。
夫婦共働きでも世帯年収700万円くらいのザコ中のザコなのだが、資産形成セミナーを見に行った会社の営業の口車に乗せられ2000万円の部屋をローンで買ってしまった。しかもサブリースで。
購入後数年間は減価償却で節税できることと、ローンの返済額と家賃収入を差し引いた金額で個人年金代わりにできる (自分に何かあった際、団信でローンが消えて奥さんに家賃収入か売却益が遺せる)と言われたような気がする。
購入後、当然節税分で補えるわけのないローン返済が負担になっていき、家計を圧迫していった。
何回か売却を検討したのだが、「せっかく大金を使って買ったのだから」とか「今は苦しくても将来楽になるはず」などとまったくロジカルでない思考で自分と妻を納得させここまで傷を広げてしまった。
だが数年後、子供が誕生するなど家庭環境の大きい変化があり、家計を見直す際この負債がどうしても無視できなくなってしまい、売却を検討することにした。
マンションを買った際の営業に相談し、不動産屋を紹介してもらい売却までこぎつけた。
売却金額は900万円だった。
不動産屋から「売却はいくらぐらいを希望ですか」とか(相場があるんだからそんなこと聞くことがおかしいと思う)、「同じ間取りの物件が非公開で出回ってて高額での売却は難しい」とか言ってきたり、かと言って聞いてもないのに自分の子供の話をしてきてフレンドリーな印象を植えつけようとしてきたり、最初売却金額は600万円までしか無理と言っていたのに妻がゴネたらいきなり900万円に金額が上がったりと、今考えると怪しい業者だった。
不動産が数年で半額以下にしかならないなんてとても信じられなかったが (いろいろな理由を言われた。サブリースの家賃が逆ザヤになっているとか、地域の治安がよくなくて人気がないとか、築年数がかなり経っており修繕積立金が上がるのが明白だからとか)、この重い荷物を下ろせると思うとそれでもサインしてしまった。
ローンの一括返済が手持ち資金では足らなかったので、親に頭を下げて協力してもらった。
それでも、不動産Gメンの動画とか見るとマンションまるごと一棟買っちゃって身動き取れなくなってる人とかがいて、自分はまだ親にも恵まれたのもあり精算できてラッキーだと思った。
体も健康だし、妻も働いてくれるし、親の介護の問題も今のところないし、働く場所もあるからまだやり直せる。
みんな、不相応な買い物には気をつけてね
社会保障制度とはどういう制度なのかというと、個人的リスクである生活上の諸問題について、相互扶助による保険料による支え合いを基本とし、上記の諸問題から国民を保障し、医療や介護などの社会的サービスを現物給付する制度です。
ここで挙げられるように、「個人的リスク」とは疾病を示すことがほとんどです。
リスクという言葉が用いられるように、金融工学でその用語は規定されており、リスク=発生確率×危害の影響という分解式が成り立つのですが、ここで重要なポイントがあります。
保険における根本概念とは「少数確率で発生する望ましくない事柄に対して大多数でリスク分散する」という点です。
そのため本来は「老化」に起因するものは全員に発生することなので高確率で発生しすぎるあまり不確実性がないということであり、リスク商品の中でカバーすべきではないものなのです。
つまり、「いつかはみんな老いるんだから」という理由で社会保険料の正当化をすることは、それ自体が誤りであるということを含んでいます。
＜財政政策の話＞
近年MMT（Modern Monetary Theory）という経済政策が議論に上がります。
時刻単体での通貨発行権利を持つ日本においてはその買手が国内であるならばいくら国債を発行し続けても、インフレーションが観測されるまで続けられるという考え方です。
この考え方はケインズ経済学に近い部分もあり、穴を掘って埋めるだけでもその経済的価値はあるというものです。
通過はその希少性によって価値が定義されていますが、MMTのように財政出動を続けると1円の価値が大幅に下落します。
グローバル資本主義が行き渡った現在においては、自国内ですべての資材・エネルギーを確保しているわけではないため、為替リスクにしわ寄せされます。
現状、日本は20年以上も実行できなかったインフレを望まない形で達成しつつあります。
インフレには2パターンあり、デマンドプル型のインフレとコストプッシュ型のインフレです。
デマンドプル型のインフレは、需要が高まることによって高く売れるためインフレになることです。
一方、コストプッシュ型のインフレとは、材やサービスの提供に関わる原材料・労働力の価格が高騰することで発生します。
こうなると本来は、物価の安定を目的として金利を上げるべきですが、そうすると国内の消費は更に冷え込むことになります。
世界全体がインフレにひた走る中で、日本は金利を上げられない。
金利差によって、更に日本の円安は進む形で、コストプッシュ型のインフレは加熱していきます。
諸外国が金利を上げてインフレをコントロールする中、日本はその余力が無い。
一人あたりGDPや可処分所得が全て下がっている中で日本だけがインフレではなく、厳密に言えばスタグフレーションに突き進んでいます。
金利での経済のコントロールができない場合、そのビルトイン・スタビライザーとして残された手法は「減税」です。
減税をすれば可処分所得の余地が生まれ、対外的な為替に影響することなく国内経済は加熱をさせることができます。
つまり、今すべきことは減税であるのですが、政府がこれに踏み込めない大きな理由があります。
それは、日本の国債発行の行き先が、通常の国債発行ルールとは異なる部分に注ぎ込まれており、今更その見直しができないからです。
国債とは、国が発行する債権のことであり、多くの場合市中銀行を介して国民が保有する形となります。
自国民にとっては為替リスクとデフォルトリスクが低い、極めて無リスク的な商品として認識されます。
国債を発行する当初の理由としては、橋や建物など長期的にみんなで消費していくものに対して先行投資することで、経済成長を促すというものです。
そのはずなのに、現在の日本の国債発行の支出先は、社会保険（年金と医療費の公費負担）です。
これらは本来国債発行を利用してまで補填されるべきものではありません。
なぜなら、「国債を発行する当初の理由としては、橋や建物など長期的にみんなで消費していくものに対して先行投資することで、経済成長を促すというものです。」だからです。
それにも関わらず、国債の発行が続くのは「命は何よりも重い」という考え方が浸透しているためです。
一方で、積極財政派の人々は「支出先が医療であるなら、医療セクターを中心にして内需が潤う」という考え方がありますが、全くの間違いです。
自費での医療ならたしかにそうなりますが、公費で支出（保険診療）ならば、結局はそれにより税収に不足が起き、増税と国債発行が繰り返され、実質的な円の価値は落ち続けます。
MMT信者は自国内だけでなく、グローバル化が進んだ為替の影響についてもっと考えをめぐらすべきです。
＜まとめ＞
日本の現在の問題点は、社会保障制度にあり、国債発行をして補填されればされるほど、通貨の価値は落ち、スタグフレーションが進行します。
社会保険の考え方である「保険」の概念に改めて立ち返り、「少数確率で発生する望ましくない事柄に対して大多数でリスク分散する」という点で老化にまつわる医療制度の見直しを行うことが最も重要なのですが、高齢者がマス層となってしまった日本には民主主義の方法論を用いてその立て直しが難しくなりつつあります。
「ボクの考えたサラリーマン」の話に終止している
中小企業ならマルチなことをサせられるなんて「あたりまえ」にある
「普通の会社員生活しらんのだろうな」とまでいうなら、もっと転職して経験つめ
「あたりまえ」にコード書くよ
あとな
規制が入ってなお
どうなると思う？
申告しなくなるんだよ
そういうのが世の中からなくなったと思ってた？
減価償却期間の存在するパソコン等の備品は、買い替えに消極的なオフィスは「たくさん」ある
レンタルは高いしな
キミは社長の何を知ってるんだね？
一頭の牛が年間に生産する乳量は年々増加の一途を辿り、現在ではおよそ9000kgに達している。
一昔前までは、年間に10000kgを出す牛はスーパーカウと呼ばれ、人間で言えば100mを10秒台で走る超人のような扱いだったが、今日本記録は年間に30000kgを突破している。
平均で年間9000kgと書いた。一度産むと約300日の期間搾るので、1日平均で30kgにもなる。もちろん変動があり、ピーク時には40kg近く出す。凄まじい量ではないか？
乳牛は体重が600〜700kgくらいだ。つまり体重の5%が乳として出ていく。乳の原料は血である。血は体重の8%くらいだ。
体を流れる血液が毎日総入れ替えされるくらい、飲んだ水と食べた餌が血となり、乳となる。成分だって、ヒトの乳に比べずっとずっと濃い。
もちろん、水を飲む量は出す乳の量よりはるか多い。餌も凄まじい。糞尿もすごい。呼吸も凄けりゃゲップもすごい。牛のゲップが温暖化の原因というのも納得する。彼女らは、生きる化学プラントだ。
牛を正面から見ると、左右対称ではないことがわかるだろう。片側に巨大な発酵タンクを備えているからだ。牛は草食というのは嘘だ。発酵タンクで飼育する微生物を食べてる。エビオス錠を主食にしてるようなものだといえば、凄まじさがわかるだろう。もう少し言うと、ヒトは不要になった老廃物を尿から捨ててるが、牛は胃袋に捨て微生物の餌にするエコシステムを持ってる。他にも、生理学生化学的に、もう化学プラントとしか思えない能力がたくさんあるのだが、専門家に譲る。
さて、前振りはこの辺に、酪農は夢がある。乳価が乳質にもよるがおよそ100円。
一頭が9000kgも出せば年間に90万円売り上げる計算になる。20頭で1800万、50頭で4500万、100頭で9000万、これだけ売上が出せる農業というのはなかなかない。
もちろんこれは売上で、売上は凄まじくても、経費と減価償却を差っ引くとなんも残らないというのが昨今の酪農危機ではあるが、売上高はロマンだ。
大量の水を運び、餌を運び、糞尿を始末して、乳を搾る。1日に何トンもの物理量を動かす、それはロマンだ。
そして、牛飼いは上手い人と下手な人の差が激しいというのもロマンだ。
上手い牛飼いというのは、ある種の異能の持ち主だ。しかしどのへんがというと説明が難しい。
機械より速く搾るとか、そういうわかりやすいスキルもあるのだが、何故か受胎率がよく、何故か事故(病傷)が少ない。
何故気がつけるのかを調べると、牛のことをよく覚えているからだ。
考えてもみてほしい。ヒトはしばしば、自分自身のことでも、前に生理が来た日すらしばしば忘れるのだ。よい牛飼いは分娩予定日や前回発情が来た日を、食べた餌の量を、よくよく覚える。よく見てるから、発情行動を見逃さないし、どんなに遠くでも斑紋からその行動した個体を識別する。もちろん健康異常もすぐ気付く。牛飼いに休日はなく、ほぼ365日、ずっと働く。「この牛の母ちゃん、その母ちゃん」と親子三代の思い出を語る。自分からしたら異能としか思えない。
こちら統計ではありませんが、長野県が公開している農業経営指標です。
農業改良普及センター（現 農業農村支援センター）が篤農家と呼ばれる地域を代表する農家の経営状況を調査したものであり、
金融機関の審査の際に参考にされ、借入の際にここからかけ離れると理由を求められたりするという、
農業経営の基準となる資料ですので、一定の信憑性はあるかと思います。
ちなみに同業者の間では、売上は過大評価（高すぎ）だが、経費はまぁまぁ正確であるという評価です。
https://www.pref.nagano.lg.jp/nogi/keiei/documents/r4keieishihyoulist.pdf
①10aあたり売上580,000
②10aあたり売上471,252
となっています。
最新のものは公開されていませんが、平成21年度のものであれば明細もっています。
全て10aあたりの金額で、括弧内は売上に対する経費の割合です。
粗収益 544000
種苗費 9502(1.7%)
肥料費 42530(7.8%)
農具費 1500(0.3%)
農薬衛生費 27195(5.0%)
諸材料費 28448(5.2%)
雇人費 8424(1.5%)
想像より減価償却費が高いぐらいで、かなり想定に近い数字でした。
減価償却は農機具の場合7年ですが、きちんとメンテナンスしながら使っていけばトラクターは耐用年数30年近くになります。
どこで部品調達してるのかわかりませんがもう販売されていないフォードとか現役で活躍していますし、
シンプルな作りのものは長持ちするんですよね。なので減価償却費と実際の出費は乖離していると思います。
平均に意味があるかはわかりませんが、
農家1戸あたりの面積が4haちょいなので、平均所得は420万円程度になると思います。
農家1戸あたりの所得は400-500万円と考えてよいかと思います。
https://www.machimura.maff.go.jp/machi/contents/20/304/index.html
諸材料費に含まれるマルチ（畑を覆うビニールです）は白黒ダブル135cm幅200m巻（表は白、裏は黒で夏レタス栽培で最も使うやつ）で6000円ほどするので、30%近く値上がりしていると思います。
