私がマンションを購入したのは、コロナ禍が始まった直後でした。当時、未曾有の状況下ですから、多くの物件が安値で売りに出されていました。様々個人的な事情も重なり、このタイミングでの購入を決意しました。投資目的ではない実需でしたが、結果的にコロナ収束後の今回の売却では成約ベースで約1500万円の価格上昇がありました。それはそれとして。

不動産業者の問題点

買い叩き：売りやすい物件は、業者が安く仕入れてリフォーム後に高値で売る「買取再販」の対象になりやすい。
囲い込み：不動産屋としては両手仲介（売主・買主両方から手数料をもらいたい）ので「囲い込み」を画策します。私のケースでは、業者間の不動産 DB である「REINS」へ不正確な情報を登録して、物件検索に情報がヒットしないように小細工をされました。他にも良く聞くケースでは問い合わせが来ても他の業者には紹介しない事も多々あるそうです。当然、売主には、売却機会の損失が発生します。このように自己利益を優先し、顧客の利益を軽視する姿勢が見られます。

行政の対応

ちなみに、当時、東京都住宅政策本部（https://www.juutakuseisaku.metro.tokyo.lg.jp/）

に相談をしましたが、以下の回答でした：

「REINSの情報を作為して正常な売買を機会を邪魔したことは悪質だが違反とは言えない」
業者への指導や調査結果は守秘義務により当事者（被害者）にも教えられない。進捗の共有も出来ない。
被害の損害回収については民事訴訟で自分でやってください。

つまり囲い込みをしても業者にはペナルティはありません。東京都住宅政策本部は電話の１つもしません。

行政機関は怒った人のガス抜き程度の相談窓口で、実効性のある対策を取っていないことが分かります。

法的対応の限界

弁護士に相談したところ、不動産業者の行為は悪質だが、損害の因果関係を法的に立証するのは困難だとの見解でした。

つまり、不動産業者が売主の契約を蔑ろにして、売買を邪魔しても何もペナルティはないのです。

以上の通り「囲い込み」には実質的な法的制裁も行政処分もないのが現状なのです。

これでは、業者の悪質な行為の抑止にはなりません。

自衛 手段 ・・・。

大手も中小も業者はどこも信頼出来ない。
また一見親身な「任意売却の相談窓口」的なウェブサイトにも注意が必要
身内や親戚など、信頼できる人を頼るのも良いかも知れません。
こうなったら自身で宅地建物取引士の資格を取得してやるしかない？次回試験は１０月です。無理だ。

余談

当時、もう少しネットで直接売買出来るサービスは無いのか？と調べてみました。そうすると、過去にYahooとソニー不動産が事業をしていました。不動産売買のメルカリのようなもので「セルフ売却」という、所有者が一括査定や人工知能（AI）技術による査定を参考に値付けをし、不動産会社を通さずに、物件を販売できるというものでした。

しかし、このサービスは少し前に不動業界の圧力で潰されていました。「このようなサービスをするなら、Yahooにはもう広告や物件情報を出さない」と、不動業界の団体が圧力をかけたせいで事業が解散していました。これもとんでもない話だと思います。

現在も、その事業に関わった方達が起業して、類似サービスをしているそうです。

ただ、それは私は利用していないのでなんとも言えません。

不動産業界の倫理観のなさには驚きました。

弱っている人間の足元を見てさらに買い叩いて金にする。

恐ろしい人たちだと感じました。

皆さんもくれぐれも注意して下さい。

当然、行政も、法律も助けてくれませんのです。

救いのない話やね。

ーーーー本文ーーーー

これから分譲マンションを売却しようと考えている方、または現在売却中の方へ。

私は、個人売主として絶望的な体験をしました。その経験を皆さんと共有したいです。

最近、不動産系YouTuberが増えていますが、彼らの話はあくまで業者側の立場からのものです。

今日は、業界に利害関係のない私の体験をお話しします。

身を切った痛み、、ぜってえ読んでくれよな！

2023年末、私はタワーマンションを売却することになりました。

事情はお恥ずかしながらコロナの影響で体調を崩し、仕事が減り、ローン返済が厳しくなったためです。

そこで、「任意売却」をすることにしました。さっそく住宅債権管理回収機構とARUHI（銀行）に

相談し、「任意売却」をスタートさせました。

幸い私のマンションは査定の段階で1500万円近くも値上がりしていました。

駅近くの好立地、眺望の良い高層階、程よいサイズと、需要はかなり見込めるタワーマンションです。

これならうまくいけば２ヶ月程度でも売却完了できると思っていました。

ここから地獄の日々が始まるとは知らず...。

■専任媒介契約の罠

日本の不動産売却で問題になっているのが「囲い込み」です。これは、業者が売り手と買い手の両方から手数料を得ようとする行為です。

本来なら片方の味方をするべきなのに、日本では両方やることが許されているんです。

海外では不動産エージェントは片方の味方しかしません。両方につくのは利益相反行為ですからね。

日本は異常なんです。私はこれは基礎知識として知っていたので、ARUHIに「一般媒介契約で広く競争させたほうがいい」と提案しました。

しかし、彼らは「専任媒介契約でないと許可できない」と譲りませんでした。

■3社の悪夢

1社目の業者は、マンガ「正○不○産」にも関わったという会社です。なるほど、あのマンガに関わっているなら多少は信用できるのかな？と思いましたが、、、、結論を言えば、この業者は囲い込みの前に、とにかく業者間で「安く買い取り」で済ませようとしてきました。

私は一般市場で広く売って、なるべく高く売りたいのですが。専任媒介契約後は、担当者の態度は豹変して、私物化するような言動が見られました。ともかく物凄い安値で買い叩く！それに集中していました。これでは、たまったものではないので、業者を変更しました。

2社目の業者は、大手N不動産です。大手なら問題ないだろうと思った矢先、偶然でしょうか・・・。

店舗で打合せ中、他のお客さんが来て、窓口で何やら揉めていました。

大声で「うちのマンションの売却を依頼したのに、2ヶ月経つがまったく問合せが来ない！おかしいじゃないか」とお怒りでした。

私は、まさか！と思いましたが、、、一旦は依頼をしてしまいました。

しかし、残念ながらこのN不動産も、まったく販売活動をせず、買い取りばかりを勧めてきました。

問い合わせも来ないので、囲い込みです。「これNにきいてみよー♪」じゃねえよ！安心して聞けねえよ！！

面倒ですが、すぐに変更をしました。

懲りずに3社目は、地場の不動産屋に相談してみました。最近不動YouTuberが良く言ってますよね。

更新番号の多い歴史のある会社がいいと。そこで頼んだのは歴史が長くなんと地場で40年近い業歴のある会社です。

愛想の良い年配の営業マンで「心配しないでください。囲い込みなどしません。地元で恥になりますからね。頑張ります」と熱心でした。

これで、ようやく任せられると安心しました。

しかし、、、それから3ヶ月間。まったく問い合わせの動きがありません。おかしいな？と思いました。

そこで懲りずに「囲い込みをしない」と謳っている某不動産会社に調査を相談しました。

地場の不動産屋は、なんと、業者間の物件 DB「REINS（レインズ）」への登録証を私にメールで渡した後に、レインズから物件情報を一部消していたのです！なんということでしょう！匠の技により、検索にヒットしない加工をされたのです。これでは、ほかの業者は物件を見つけることも、問合せも出来ないのです。地場の不動産屋はどうにかして自分だけで儲けたかったです。

怒って真っ向から指摘すると「登録ミスで、悪気はないんです！」など苦しい言い訳をしてきました。

どこの世界にレインズの登録ミスする不動産業者がいるんでしょう！往生際が悪い！

■経済的ダメージ

販売は予定から６ヶ月も遅れてしまいました。この期間、金融機関は「遅延損害金」を借り入れたお金の総額に対してどんどん加算してきます。なんと、毎月70万円もの借金が加算されていました。半年間で約420万円もの借金が増えてしまったのです。当然、これは私が売却価格から支払うことになります。誰も責任をとらず、逃げています。最後の業者も逃げています。全て騙された私が悪いのでしょう。

しかし、正確には冒頭のとおり「このような結末になる」と最初に私はARUHIに伝えていたのです。。。

不幸中の幸い、最終的に依頼した会社は、ようやく「囲い込み」をやめてREINSにも正常に登録されました。全国の不動産屋会社が広告活動をしてくれます。半年かかって正常な売却活動がスタートしました。そして、なんとたった２日たらずで内見希望が来ました。そして売却は1ヶ月もかからず査定額とほぼ乖離せず完了しました。この半年間はいったいなんだったのでしょう。420万円・・・。

■最後に

不動産業界は、有名な大企業でも、地場の長い歴史の業者でも、このような違法な「囲い込み」を平気でやってきます。

残念ですが、まったく信用できない業界なのです。皆さんも「囲い込み」をされないように注意をしてください。

具体的には、よほどの理由がない限りは「専任媒介契約」はしないこと（普通はあまりしません）

REINSの登録証明証に記載されているIDとパスワードで定期的に掲載情報の抜き打ちチェックをしましょう。

また、場合によっては、業者を装って業者には伝えていない電話番号から問い合わせをして「適当不動産です。物件確認お願いします。SUUMOに記載されている○○の物件まだご紹介可能ですか」と物件確認電話をして「紹介可能です」と返答するか確認するのも良いかも知れません。（囲い込みされている場合は「もう決まりました」「もう申込みが入っています」などと嘘の返答をされます）