2024-07-08

クソ不動産業界の闇 マンション売却で500万損しないための警告

2024年7月12日追記

先日の投稿に反応ありがとうございます

せっかくなのでもう少し詳しく経験を共有したいと思います

私の経験

私がマンションを購入したのは、コロナ禍が始まった直後でした。当時、未曾有の状況下ですから、多くの物件安値で売りに出されていました。様々個人的事情も重なり、このタイミングでの購入を決意しました。投資目的ではない実需でしたが、結果的コロナ収束後の今回の売却では成約ベースで約1500万円の価格上昇がありました。それはそれとして。

不動産業者の問題点
行政対応

ちなみに、当時、東京都住宅政策本部https://www.juutakuseisaku.metro.tokyo.lg.jp/

相談しましたが、以下の回答でした:

まり囲い込みをしても業者にはペナルティはありません。東京都住宅政策本部電話の1つもしません。

行政機関は怒った人のガス抜き程度の相談窓口で、実効性のある対策を取っていないことが分かります

法的対応限界

弁護士相談したところ、不動産業者の行為は悪質だが、損害の因果関係を法的に立証するのは困難だとの見解でした。

まり不動産業者が売主の契約蔑ろにして、売買を邪魔しても何もペナルティはないのです。

以上の通り「囲い込み」には実質的な法的制裁行政処分もないのが現状なのです。

これでは、業者の悪質な行為の抑止にはなりません。

自衛手段・・・
  1. 大手中小業者はどこも信頼出来ない。
  2. また一見親身な「任意売却相談窓口」的なウェブサイトにも注意が必要
  3. 身内や親戚など、信頼できる人を頼るのも良いかも知れません。
  4. こうなったら自身宅地建物取引士資格を取得してやるしかない?次回試験は10月です。無理だ。
余談

当時、もう少しネットで直接売買出来るサービスは無いのか?と調べてみました。そうすると、過去Yahooソニー不動産事業をしていました。不動産売買のメルカリのようなもので「セルフ売却」という、所有者が一括査定人工知能AI技術による査定を参考に値付けをし、不動産会社を通さずに、物件販売できるというものでした。

しかし、このサービスは少し前に不動業界圧力で潰されていました。「このようなサービスをするなら、Yahooにはもう広告物件情報を出さない」と、不動業界団体圧力をかけたせいで事業解散していました。これもとんでもない話だと思います

現在も、その事業に関わった方達が起業して、類似サービスをしているそうです。

ただ、それは私は利用していないのでなんとも言えません。

不動産業界の倫理観のなさには驚きました。

弱っている人間の足元を見てさらに買い叩いて金にする。

恐ろしい人たちだと感じました。

皆さんもくれぐれも注意して下さい。

当然、行政も、法律も助けてくれませんのです。

救いのない話やね。

ーーーー本文ーーーー

これから分譲マンションを売却しようと考えている方、または現在売却中の方へ。

私は、個人売主として絶望的な体験しました。その経験を皆さんと共有したいです。

最近不動産YouTuberが増えていますが、彼らの話はあくま業者側の立場からのものです。

今日は、業界利害関係のない私の体験お話します。

身を切った痛み、、ぜってえ読んでくれよな!

2023年末、私はタワーマンションを売却することになりました。

事情はお恥ずかしながらコロナの影響で体調を崩し、仕事が減り、ローン返済が厳しくなったためです。

そこで、「任意売却」をすることにしました。さっそく住宅債権管理回収機構とARUHI(銀行)に

相談し、「任意売却」をスタートさせました。

幸い私のマンション査定の段階で1500万円近くも値上がりしていました。

駅近くの好立地、眺望の良い高層階、程よいサイズと、需要はかなり見込めるタワーマンションです。

これならうまくいけば2ヶ月程度でも売却完了できると思っていました。


ここから地獄の日々が始まるとは知らず...。


専任媒介契約の罠


日本不動産売却で問題になっているのが「囲い込み」です。これは、業者が売り手と買い手の両方から手数料を得ようとする行為です。

本来なら片方の味方をするべきなのに、日本では両方やることが許されているんです。

海外では不動産エージェントは片方の味方しかしません。両方につくのは利益相反行為ですからね。

日本は異常なんです。私はこれは基礎知識として知っていたので、ARUHIに「一般媒介契約で広く競争させたほうがいい」と提案しました。

しかし、彼らは「専任媒介契約でないと許可できない」と譲りませんでした。


■3社の悪夢

1社目の業者は、マンガ「正○不○産」にも関わったという会社です。なるほど、あのマンガに関わっているなら多少は信用できるのかな?と思いましたが、、、、結論を言えば、この業者は囲い込みの前に、とにかく業者間で「安く買い取り」で済ませようとしてきました。

私は一般市場で広く売って、なるべく高く売りたいのですが。専任媒介契約後は、担当者の態度は豹変して、私物化するような言動が見られました。ともかく物凄い安値で買い叩く!それに集中していました。これでは、たまったものではないので、業者を変更しました。


2社目の業者は、大手N不動産です。大手なら問題ないだろうと思った矢先、偶然でしょうか・・・

店舗で打合せ中、他のお客さんが来て、窓口で何やら揉めていました。

大声で「うちのマンションの売却を依頼したのに、2ヶ月経つがまったく問合せが来ない!おかしいじゃないか」とお怒りでした。

私は、まさか!と思いましたが、、、一旦は依頼をしてしまいました。


しかし、残念ながらこのN不動産も、まったく販売活動をせず、買い取りばかりを勧めてきました。

問い合わせも来ないので、囲い込みです。「これNにきいてみよー♪」じゃねえよ!安心して聞けねえよ!!

面倒ですが、すぐに変更をしました。


懲りずに3社目は、地場不動産屋に相談してみました。最近不動YouTuberが良く言ってますよね。

更新番号の多い歴史のある会社がいいと。そこで頼んだのは歴史が長くなんと地場で40年近い業歴のある会社です。

愛想の良い年配の営業マンで「心配しないでください。囲い込みなどしません。地元で恥になりますからね。頑張ります」と熱心でした。

これで、ようやく任せられると安心しました。


しかし、、、それから3ヶ月間。まったく問い合わせの動きがありません。おかしいな?と思いました。

そこで懲りずに「囲い込みをしない」と謳っている某不動産会社調査相談しました。

地場不動産屋は、なんと、業者間の物件DB「REINS(レインズ)」への登録証を私にメールで渡した後に、レインズから物件情報を一部消していたのです!なんということでしょう!匠の技により、検索にヒットしない加工をされたのです。これでは、ほかの業者物件を見つけることも、問合せも出来ないのです。地場不動産屋はどうにかして自分だけで儲けたかったです。


怒って真っ向から指摘すると「登録ミスで、悪気はないんです!」など苦しい言い訳をしてきました。

どこの世界レインズ登録ミスする不動産業者がいるんでしょう!往生際が悪い!


経済的ダメージ

販売は予定から6ヶ月も遅れてしまいました。この期間、金融機関は「遅延損害金」を借り入れたお金の総額に対してどんどん加算してきます。なんと、毎月70万円もの借金が加算されていました。半年間で約420万円もの借金が増えてしまったのです。当然、これは私が売却価格から支払うことになります。誰も責任をとらず、逃げています最後業者も逃げています。全て騙された私が悪いのでしょう。

しかし、正確には冒頭のとおり「このような結末になる」と最初に私はARUHIに伝えていたのです。。。


不幸中の幸い、最終的に依頼した会社は、ようやく「囲い込み」をやめてREINSにも正常に登録されました。全国の不動産会社広告活動をしてくれます半年かかって正常な売却活動スタートしました。そして、なんとたった2日たらずで内見希望が来ました。そして売却は1ヶ月もかから査定額とほぼ乖離せず完了しました。この半年はいったいなんだったのでしょう。420万円・・・


最後


不動産業界は、有名な大企業でも、地場の長い歴史業者でも、このような違法な「囲い込み」を平気でやってきます

残念ですが、まったく信用できない業界なのです。皆さんも「囲い込み」をされないように注意をしてください。

具体的には、よほどの理由がない限りは「専任媒介契約」はしないこと(普通はあまりしません)

REINSの登録証明証に記載されているIDパスワードで定期的に掲載情報の抜き打ちチェックをしましょう。

また、場合によっては、業者を装って業者には伝えていない電話番号から問い合わせをして「適当不動産です。物件確認お願いします。SUUMO記載されている○○の物件まだご紹介可能ですか」と物件確認電話をして「紹介可能です」と返答するか確認するのも良いかも知れません。(囲い込みされている場合は「もう決まりました」「もう申込みが入っています」などと嘘の返答をされます


そして私からメッセージは、分譲マンションなんて買うもんじゃないことですね!

不動産投資を考えている方、甘くないです!それは「不動産が正常に売却出来た場合」のお話ですよ!売れないのではどうにもなりません。

私は最終結果は売却益はプラスになりましたが、クソめんどくさいです!!マンション賃貸おk!!


  • 最終的に依頼した会社が知りたいし、そういう口コミが載ってるようなコミュニティもないのかな?

  • 興味深い。 3社目はなんでレインズ消したんだろ。自力で買い手を見つけて両手取引に持ち込むつもりだったのかな。 あと最後の囲い込みしない業者はどうやって見つけたのかも気にな...

  • 昔、ソニー不動産で売ったときは、両手売買をしないことをウリにしてたな。内見対応、自分たちでやらなきゃいけなかったから、大変だったけど、相場より高めに売れたから満足

  • そんなの自分で自分の物件検索すれば気づくんじゃないか?

    • レインズは素人は触れないよ いいこと書いてあると思ったけど消したのは 素人でも触れるのか? 業者だけだよね? 普通の不動産情報Webサイトの事だったか?

      • 別の不動産会社に相談した所消えてたってことだから、相談した業者が確認したのでは

        • すいません 「レインズ触れないよ」って書いたトラックバックがあったんだけど そのトラックバックが消えちゃったんです

  • 幸い私のマンションは査定の段階で1500万円近くも値上がりしていました。   結果売却益はプラスで儲かったんですが、クソめんどくさいです!!!   はい解散     1500万はほんと...

    • 目利きなんて必要ないだろ。今は時勢が良過ぎる。全部上がってるんだから

    • 今はいろいろ値上がりしてるから目利き云々はあまり関係なくて当時買ってたかどうかじゃないの?

    • 査定は実際の売れる値段と数百万単位で違ってくるからあまり当てにならん。特に、契約する前の顧客じゃない段階での査定なら。 んで、金額や雰囲気から言って東京近郊での話だろう...

    • 私の場合は偶然、タイミングが良かっただけです。目利きは無いですね。いい条件のマンションをコロナに便乗して買ったら、コロナ明けたらまた需要が急上昇して高く売れただけの話...

  • そもそも任意売却するときって事前に金融機関に連絡必要なの? 売却相手見つけてから返済するから抵当権抹消よろ!じゃだめ? 初手で弱みを見せてつけ込まれる展開になってる気がす...

    • これ

    • 支払が続けられる & 売買代金で完済できるならそれでよいけど、元増田の場合は支払い滞ってただろ。 「売却するから支払ちょっと待って」って連絡しとかないとヤバいだろ。

    • 必要です。抵当権をちゃんと外せる許可を事前に取らないと、不動産業者は売却活動を引き受けられません。また、任意売却の場合は、事前に金融機関にどの不動産業者に任せるのかを...

      • 任意売却って返済は滞ってるけど競売にはかけずに自分で売ることを指してるのかな? だとしたら納得なんだけど、返済を続けてる状態で売却&一括返済をするために金融機関に不動...

    • 必要です。抵当権をちゃんと外せる許可を事前に取らないと、不動産業者は売却活動を引き受けられません。また、任意売却の場合は、事前に金融機関にどの不動産業者に任せるのかを...

  • 3社と銀行がグルだね 銀行から不動産屋に依頼が出る 2社目が、簡易裁判所で訴えれる訴訟額の140万を超えさせた 3軒目は、地裁訴訟対策でレインズ登録し、証拠はあるぞと登録証を出し...

  • え、2点疑問があって聞きたいんだけど、 ・なんで不動産屋は売り手、買い手から手数料取れるのに早く売ってあげないの?買い手は安く、売り手は高くで折り合いつかないから面倒臭...

    • 元増田ではないけど、当方不動産屋。 ・安く自社買い取りを入れるために「その価格では売れない」って演出をする業者がいるらしい。その間によそに行かれたらどうするんだ、と個人...

      • その価格では売れない、もっと下げないとってどんどん値下げさせて結局自社で手頃な値段で買い取るってこと? それ詐欺じゃね?

        • 詐欺じゃね?って普通思うじゃないですか。「詐欺」って詐害行為(騙して)お金を取る行為を言うんですが、今回の場合、嘘を言って結果的に大きく損をさせはいても「直接的にお金...

          • 犯罪者じゃないですよね

            • 法治国家ではどんな罪を犯しても捕まらなきゃ犯罪者じゃないからな。   だから自民党にはクリーンな政治家しか居ないんだ。

            • そういうくだらないレス要らないと思うんですよ。

    • 自分とこで買い取った方が安く買えてその差額分丸儲けになる

      • 売るって言ってシステムに登録せずにやってるなら詐欺じゃん

    • 放置して焦らせて買い叩けば高額転売で超儲かる

      • 売るって言ってシステムに登録せずにやってるなら詐欺じゃん

  • 増田へ 自分も関東圏で同じような事情を抱えてる。増田ほどでかい物件じゃないけど。 N不動産のことはわかったけど、ほかの伏せてる会社のことも書いてほしい。ヒントだけでもいい...

  • この人、たぶん何か勘違いしている。たとえば1社目の『業者間で「安く買い取り」で済ませよう』というの、これができるには売出し価格が箸にも棒にもかからない高値で引き合いがま...

  • 不動産業界の人のコメントが読みたいところ 反論でも追従でもいいから

  • 賃貸は賃貸であの手この手で金をふんだくろうとするからな 不動産はマジで反社側の業界よ

  • タワマンではないが不動産購入側で両手取られましたね。某Sでした。 一応、割引をほんの少しだけしてくれましたが、これって両手ですよね?もう少し手数料安くならんの?って聞い...

  • そりゃ自分で安く買い取って自分で高く売った方がもうかるもんね。終わってんね

  • これ、自分で不動産屋立ち上げた方がましまであるな

  • エージェンシー・スラック(agency slack)とは、エージェントが、プリンシパルの利益のために委任されているにもかかわらず、プリンシパルの利益に反してエージェント自身の利益を優...

  • 「任意売却だからこうなった」側面はあるわな 任意売却=業者買取というパターンは不動産屋なら誰しも思う 任意売却の物件は一般に内部が汚れてて売れづらいことが多いし、一般の...

    • 売却で残債なくなったわけだし、破産手続きや差し押さえもなかったようだから、これを任売というのはちょっと違和感あるね

  • 売主として専属専任or専任で契約をして囲い込みを恐れる理由をどなたか教えていただけますか。 昔ならともかく今はみんなS〇UMOやらで検索して物件を探すと思いますので、地元の不動...

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