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はてなキーワード: 修繕積立金とは
私も晴海フラッグ検討組だったのだが応募はしなかった。理由は管理費の高さ。管理費が月4万円くらいする。他に修繕積立金2.5万円。駐車場3.5万円、テレビやネット使用料で数千円でトータル10万円くらいだった。ローン払い終わってもこの支払いが続くのは無理があるだろ（笑）
https://www.nhk.or.jp/shutoken/wr/20240527a.html
私は晴海フラッグのあの激烈な抽選倍率の中運良く当選し、暮らしている者である。
抽選に申し込んだ部屋は確か五十倍程度だったと記憶している。それでも私が申し込んだ販売期においては倍率としては中ぐらい程度であった。
確かに価格としては割安で一億の部屋が七千万から八千万程度で買えるものではあったのだが、それにしてもここまで人気になるほど住みたい人がいるものなのかと驚いた。
それはただ金を持った法人や投資家やらが札束を振りかざして応募をしまくっていたと言う訳だった。
何という倫理観の欠如だろうか。
確かにルール上、応募に関しては「当選したら購入が出来る範囲の件数であれば問題無い」とされていた。
故に投資家や不動産屋が、一般の個人では到底出来ない数の応募をすること自体はルールに反していない。
しかし、そこで立ち止まって考えてほしかったのだが、それは経済的には正しい行為だろうが、人間として正しい行いだろうか？
晴海に住みたい一般家庭、私のような庶民は一件しか応募出来ないわけである。二件入れて二件とも当たってしまったら生活が破綻するのだから当然だ。
そこをすぐ高値で転売する前提で、投資家や不動産屋が大量に札を入れてきたらまず当たる訳がないのだ。私が買えたのだって奇跡だと思う。
そうして、本当に買って住みたい一般庶民を金の力で押しのけて、手に入れたマンションを高値で売り抜けようと必死に今彼等は画策している。
マンションの付近には「晴海フラッグ○○円です！ 御電話はこちらまで」のような、捨て看板が掃いて捨てる程置かれ、それの値段を見ると買値から四千万近く乗った金額なわけである。
まず捨て看板は行為として違法であり何という恥知らずだろうか。当然捨て看板には正式な法人名は書かれていない。電話番号も050と明らかに販売主体の法人に結びつかないような番号になっている。
本当に欲しくて使いたい人を金の力で押しのけたお前らは、金の亡者である事を自覚しろ。
ルールとして出来た事かもしれないが、倫理がある人間はいくらお金があってもこんな事はしない。
そうしてただ金だけがあり、人の気持ちを考える事をしなかった彼等のせいで、どうなったか。
街は寂れたのである。
晴海フラッグは今ほぼ誰も住んでいない。体感では2割程度しか住民がいない。
私が住む部屋の両隣は空き部屋である。上は住んでいる気配があるが下は分からない。
夜晴海フラッグを歩くと、マンションの明かりはぽつぽつとしかついていない。
新しくできたららテラスも常に活気が無い。客もまばらで平日夜の飲食店などどこもガラガラである。この近辺では他に飲食店は無いと言うのに。
ららテラスから試験的に運行されていたららぽーと行きの無料シャトルバスも廃止となった。乗客が少なかった事が原因だろう。当然だ人が住んでいないのだから。
いずれテナントも撤退を始めるだろう。そうなれば、晴海フラッグの近くには何もなくなる。本当に何もないのだ。
「まともな」商業施設と言えばららぽーと豊洲であるが、歩いて四十分近くかかる。頼みの綱のららぽーと行きのバスも、上述した通り無くなった。
BRT(使いやすいバス)は運行前にこそ増便が叫ばれていたが、実際始まってみればその声は無くなった。当たり前だ人が住んでいないのだから。
そして結果二十分に一本しかBRTが無い。どこの地方都市だろうか。
そうしてネットで晴海フラッグを検索すれば、賃貸やら売買でとんでもない件数が募集されているわけである。
全て金の力で庶民を押しのけ、ただ金が欲しいと言う感情だけで買った転売ヤー達の物件である。
そしてどれも呆れる程高い。
お前らの物件に人が住んだり、買うわけないだろ。だってお前らのせいでゴーストタウンになっている訳なのだから。晴海の魅力をお前らが消している訳だから。
こうして晴海フラッグは活気が無い、人の居ないゴーストタウンになった。
さて、こうして街を一つ殺した転売ヤー達、こいつらにこれからでも対抗、天罰を与える方法はある。
賃貸も売買も街が死んでいる以上全て割高なのだから、そもそも住むべきではないが。
彼等は高値での転売を目論んでいる。当然高値で買わなければその目論見は潰せる。
賃貸で出しているのは恐らく、税金対策だとかそんな所だと思うが、それも賃貸で借りなければ彼等の目論見は潰せる。
もし長期的にこの物件を空のまま持つ事になれば、バカ高い管理費・修繕積立金など（月十万近くする）で、彼等を大損させる事が出来る。
そうなれば彼等は安値でも売らざるを得ない。彼等は利益を求め晴海フラッグを買い漁ったのだから、買い手が付かなければどこかで諦めなくてはならなくなる。彼等の中には融資を受けて買っている者も少なくないだろう。管理費に加え金利も損失として膨らませる事が出来る。
そう、奴らに対抗すべく、買わない、借りない、つまりこの街に住まない。これをやるべきなのである。
じきに、彼等はギブアップをし始め、物件は売出し当初の価格、一般庶民でも住めるような価格へと戻るだろう。
そうすれば10年20年後ぐらいには住みやすい街になってるかもね。
売って引っ越したら？と心配のコメントをいただくが特に売るつもりは無い。今もそして将来もだ。
そしてもし仮に今売ったとしても、実は税金面(個人は不動産短期譲渡をすると40%の課税がされるし、取得に関する税金も払っている)や仲介手数料、短期返済違約金で、利益の大半が失われるからだ。
それに晴海フラッグを売ったところで次にどこへ引っ越せば良いという話である。マンションはすでにバカ高くなっている。
最初から転売するつもりのカス転売ヤーには無い問題が私達住民にはある。奴らは法人で買っていたり、賃貸で5年持つことで税金面の問題を回避し、実際に住まないのだから次の物件についてや家族について考える必要も無い。
そしてそいつらのせいで私たち住民は割を食っている。街の発展性が失われている。このままでは街が寂れ完全に死に絶えるかもしれない。
ならば死なば諸共だ。
専業。
一応、準富裕層。
15年前にかった恵比寿のワンルームの売却価格が購入時の約2.3倍で売れた。
買ったのは謎の台湾人。
一方、昨今のインフレで管理費修繕積立金の高騰も激しく、投資利回りは表面でせいぜい6％。
諸経費と税金引くと残るのは3～4％。
確定申告の償却資産の計算もめんどくさいし「もう全部換金してドル預金したほうがマシなんじゃねぇの？」って内心思うようになる。
そんなクソみたいな利回りでも、立地良ければガンガン買いが入る。
借主退去後の原状回復費やリフォーム代は資材や職人人件費の高騰で10年前の約1.5倍。
いやさ。
クロス補修費やエアコンの値段はそんなには上がってないんだよ。
痛いのは、職人さんに都心ワンルームの修繕やってもらう時の車の駐車場代金だよ。
工事費3万円のクロス張替作業なのに「駐車場代金が半日で1.2万」とか、もうアホかよ。
物件価格はバブルだが、空室率はちっとも改善されておらず「安易に家賃の値上げが怖くてできないアパマンオーナーばかり」という状況。
賢いやつはもう3年くらい前から都心撤退してて、埼玉神奈川千葉の郊外物件や地方都市の一棟モノに軸足を移してるよね。
港区のメゾネットに住んでウェイウェイしてるお姉ちゃん投資家が、健美家で前橋や宇都宮の物件ばかり血眼になって見てんだよ、今。
あとさ。
確定申告で家賃収入の明細書提出すんだけど、借主名がカタカナ名になるパターンがかなり増えてる。
投資家仲間とは「もう日本人はオワコン。ベトナム人のほうが熱いよね」って話してる。
嘘だと思うなら、埼玉ド田舎駅前のワンルームマンションのエントランスの掲示板見てきな？
わし来月に埼玉郊外のボロマンション買って引っ越すんだけど、年末ジモティー経由で大型冷蔵庫あげて仲良くなったベトナムのお兄ちゃんに引っ越しを頼むんだよ。
礼儀正しくて超いい奴。
オーナーがいる限り、空き室でもオーナーが払うので、住民が減ることは必ずしも修繕積立金の負担増になるとは限らないです。
問題なのは滞納しているオーナーや住民の数、つまり管理費・修繕積立金の回収率の方です。あとは建物の築年数です。
回収できてなくても共用部の修繕が必要になる場合は、銀行から借り入れとかそういう話になって、返済するのは住民・オーナーになるので
例えば100戸の分譲マンションで、空き家が数部屋あったとしてもその空き部屋の所有者が管理費・修繕積立金を払うので問題ありません
例えば100戸の分譲マンションで、半数が外国人オーナー・住民で、外国人オーナー・住民から管理費・修繕積立金を一切回収できてないとか
そういうケースだとヤバいです
■前提
- (世帯年収) / (毎月の返済額) / (目安の物件金額)
- ～1,500万 / ～17万 / ～5,500万
- 1500万～2500万 / 17万～26万 / 5,500万～9,000万
- 2500万～ / 26万～ / 9,000万～
※全期間金利0.5%、35年ローン、頭金・ボーナス払なしで計算
※管理費・修繕積立金・固定資産税として3万を、毎月の返済額に入れて計算
※年収が増えれば増えるほど、20%を上げるリスクは減ってくる。
- ③駅徒歩
- ④築年数
- ⑤広さ
■ファクターの整理
・①はリスクをどこまで許容できるか。
①⑤は将来設計と変化に大きく影響を受け、購入の目的やタイミングにより変化。福祉まで考慮したら②も。
②③④⑤は将来の不動産評価に大きく影響してくる。購入してしまえば、売却のタイミングしかコントロールできない。
・世帯年収～1500万
- 都は諦め3県中心
- 資産価値を重視しようとしても、そもそも②で選択肢は狭まる
- 住居用の購入がベターだと思う
・世帯年収1500万～2500万
- ①が決まったら、②～⑤で優先順位を決めて絞っていく
・世帯年収2,500万～
- 好きにしなはれ
■結論
・年収1,000万でも、リスクを取らない限り(資産性重視の)エリアは選べない
・一般家庭は悩むな、感じろ。
■余談
首都圏4,000万人くらい住んでるんだぜ？
コロナ禍になる一年ほど前、都内某所に投資用マンションを買った。
夫婦共働きでも世帯年収700万円くらいのザコ中のザコなのだが、資産形成セミナーを見に行った会社の営業の口車に乗せられ2000万円の部屋をローンで買ってしまった。しかもサブリースで。
購入後数年間は減価償却で節税できることと、ローンの返済額と家賃収入を差し引いた金額で個人年金代わりにできる (自分に何かあった際、団信でローンが消えて奥さんに家賃収入か売却益が遺せる)と言われたような気がする。
購入後、当然節税分で補えるわけのないローン返済が負担になっていき、家計を圧迫していった。
何回か売却を検討したのだが、「せっかく大金を使って買ったのだから」とか「今は苦しくても将来楽になるはず」などとまったくロジカルでない思考で自分と妻を納得させここまで傷を広げてしまった。
だが数年後、子供が誕生するなど家庭環境の大きい変化があり、家計を見直す際この負債がどうしても無視できなくなってしまい、売却を検討することにした。
マンションを買った際の営業に相談し、不動産屋を紹介してもらい売却までこぎつけた。
売却金額は900万円だった。
不動産屋から「売却はいくらぐらいを希望ですか」とか(相場があるんだからそんなこと聞くことがおかしいと思う)、「同じ間取りの物件が非公開で出回ってて高額での売却は難しい」とか言ってきたり、かと言って聞いてもないのに自分の子供の話をしてきてフレンドリーな印象を植えつけようとしてきたり、最初売却金額は600万円までしか無理と言っていたのに妻がゴネたらいきなり900万円に金額が上がったりと、今考えると怪しい業者だった。
不動産が数年で半額以下にしかならないなんてとても信じられなかったが (いろいろな理由を言われた。サブリースの家賃が逆ザヤになっているとか、地域の治安がよくなくて人気がないとか、築年数がかなり経っており修繕積立金が上がるのが明白だからとか)、この重い荷物を下ろせると思うとそれでもサインしてしまった。
ローンの一括返済が手持ち資金では足らなかったので、親に頭を下げて協力してもらった。
それでも、不動産Gメンの動画とか見るとマンションまるごと一棟買っちゃって身動き取れなくなってる人とかがいて、自分はまだ親にも恵まれたのもあり精算できてラッキーだと思った。
体も健康だし、妻も働いてくれるし、親の介護の問題も今のところないし、働く場所もあるからまだやり直せる。
みんな、不相応な買い物には気をつけてね
結婚して約3年、共に30代前半で子無し(近々ほしい)、マンションを購入しようと思っている。
条件にピッタリの物件がちょうど見つかり、説明と見学を受け、あとは決断した旨を担当者にメールで送るだけ。
皆さんの様々な意見を聞かせてほしい。その上で自分で判断したい。
主なポイントは２つ。
動機としては単にずっと引っ越したかったから。山手線沿線エリアで2DKの50平米くらい、家賃9.5万の古いアパートに2人で住んでいる。エリアでの相場からしても格安とまではいかないまでも、結構な割安感。そのため他の居住者もあちゃーな家族が多く、トラブルにまでは至らないが、騒音がひどかったのでずっと引っ越したかった。
ただ、そんな動機でこのタイミングでマンションを購入していいのか難しい。
騒音はこれまで我慢してきたし、子供ができたわけでもない。ただ将来を見据えて少しいい部屋に住みたいよね、というレベル。こんな感じで決めていいのか。もちろん自分1人でも最悪返せるくらいの、ちょうどいい価格帯で探してはいるが。
また、思いつきで探し始めて1ヶ月弱しか経っていない。新築のモデルルーム2件と中古マンション3件見ただけで決めて良いのか。相場からして1年で1~2件出てくればいいレベルの物件だとは思っているが、すぐに見つかり不安になっている。もしかしたら思い込みで、数ヶ月待てば同様か少しいい条件の物件が出てくるのでは？ただそうでなかった場合、今の物件は手遅れで、次の希望の物件が出てくるまで下手したら数年は同じ家に住む必要がある。。
難しい…難しい…。
ご時世的？に今購入するタイミングなのか？という疑問もある。不動産は上がり続けており（イメージとしては5年前から＋1000~1500万、それ以上のとこも）、年収が変わらないとしたら早く購入した方が選択肢は広い気がする。しかし、空き家も増えてくるという情報もあり、今はバブルの最中だとも言われている。5年したら価格帯が下がる、良い条件の物件が出回りだす可能性も全然あると思っている。素人にはわからん。。
※引っ越す選択肢は今のところない。引っ越しにお金掛けるのであれば、旅行いったり美味しいもの食べたり、物件購入の頭金にしたいという気持ちが両者で強い。子供ができたら別。
新築のマンションなんて買えると思っておらず、当初は中古マンションに絞って、希望の沿線と価格・広さ(70平米で3LDK)・築年数(20年以内)で探し始めた。そこそこちょうどいいのが数十件ヒットしたため、勢いで見学だけさせてもらった。恥ずかしながら知らなかったのだが、中古物件は基本的に自分たちの費用でリフォームする必要があるということを教わった。リフォーム済みの物件もあるが、その場合利益分の金額もおおよそ乗せられているので、自分たちでリフォームを依頼するより少し割高か良くても同程度。リフォームの金額的には３LDKで400~500万程度（壁床水回り総取替）。それに諸費用が物件の金額の約10%程度乗っかるため、あれよと世帯年収の5倍くらいには膨れ上がる。それだけでなく、中古は管理費と修繕積立金が高いので、月々の支払いにもしっかり乗ってくる。。
うーん、中古マンションなら自分1人の年収の5倍程度に抑えたかった、というより抑えられると甘く考えていた。今の家賃＋1万くらいで広いとこ引っ越せると思ってたが、不動産の上がり具合舐めてた。。住み替えで売ることも考えると築20年以内がギリギリかなと（なんとなく）思っていたが、予算を同程度まで落とすのであれば、築40年~50年くらいまで条件を落とさないといけない…。将来住み替えたい（売りたい）と思っているので手を出せないし、マンションの治安（住民の層）にも不安が募る。
そんな中見つかったのが今の新築のマンションだ。条件としては沿線・価格（ローン借入金額）・広さが同程度。ポジティブな要素としては築年数が20年近く若くなる、ネガティブ要素は徒歩が+5分強というところ。対新築では価格に対しての広さは破格だと思っている。希望にピッタリかつ新築であれば世帯年収5倍に収まれば少し背伸びしてもいいかなと考え始めた。
SUUMOレベルではあるが沿線沿い調べても一番自分たちにピッタリの物件で、自分としては現時点で他に候補とする物件はない。
※配偶者は＋5分が微妙だと思っているが、新築に対する憧れと葛藤している
沿線と広さを固定して考えた時に、築年数（40~50年）を許容して家計の余裕と駅チカを取るか、将来も見据えつつ(リスクはある)現在の住環境を取るか。悩ましや。。
購入か賃貸かは自分の中では結論が出ている。引っ越すなら購入したい。
引っ越す選択肢は現状無いと上述しているが、その理由の一つとしてもう少し広い家に住みたいと思っているからだ。
自分は8割方リモートワークであり、数年でフルリモートになる可能性もある。だからもう一部屋どうしてもほしい（配偶者の要望）。収納も足りなくなってきているので、その面でも広い家がよい。
自分はイビキがうるさいため、寝室も分けたいと言われている…（；；）
今購入を考えている物件のレベル（主に沿線と広さ）で賃貸探すと、月々の返済額の＋4万くらいするんですが？賃貸なので築年数を無視してもそのレベル。築20年以内なんて贅沢言ったらまた賃料上がるじゃん。改めて今住んでいる山手線沿線のエリアでファミリーで暮らしている人ってすごいわと実感した。みんな金持ちだなー。
今の生活水準（お金面）で住む部屋のグレードを上げるなら、購入一択ですわ。もちろん購入のリスクはあるけどね。
※ちなみに沿線の変更も選択肢としてない。配偶者の通勤を考えると、沿線変えたら転職しないといけない。あと自分的には都内で遊びたいので、沿線の極端に奥も嫌だ。
■余談
新築マンションは投資の側面で見られすぎていて、見識者(笑)のコミュニティ(笑)のレビューなんて読む価値無い。人気エリア×駅チカ×価格×その他（設備や周辺環境）でしか語ってない。
投資する価値があるか（将来的に相場が上がるか）の目線だけのため、お金持ちの道楽ポエムだったりギャンブラーの考察程度の価値。
自分含む庶民が気にしすぎる必要は無いと思う。もしかしたら中古マンションも同じかも。
※購入したいと思っているマンションのレビューボロクソだったお…（；；）
あと賃貸vs購入の議論（パラメーターは複数あるにせよ）ってまじで不毛だわ。どっちが得だ損だ言っているけど、賃貸が得なことなんて一つもない。
毎月同じ金額出すのであれば、庶民レベルでは圧倒的に購入した方がいい物件で暮らせる。
ただ、働けなくなった時や、動きにくくなったり、資産価値が落ちるというリスクは多分に購入側についてくる。（それを得勘定してるの…？）
どっちが得だ損だなんて、結局金持ち目線の戯言。自分たちの生活を見据えて、それに合った判断するのが良いよね。
購入するための言い訳と不安を長々と書き並べただけになってしまった。。
■追記
トラバしてくれた人ありがとう～！！！背中押してもらえて嬉しいーーー！！
外野の冷静な意見も確かにだし、やっぱりみんな悩みながら決断したり、決断しても悩んだり、不安は少なからずあるよね！
何かしらクソなところ絶対出てくるけど、新築だしで乗り切ろうかな～と思ってる！！
ありがとう～～～＾＾
とりあえずざっくりシミュレーションして見たら良いと思う。
購入金額は4000万だが手数料や諸経費で大体10％くらい必要になってくるので4400万。
まぁここは貯蓄の600万から400万支払うとして住宅ローン4000万スタートで考えてみる。
【収入の部】
収入が手取り38万に奥さん側で6万で世帯手取りが月44万円かな？
ここに児童手当が貰えるから1.5万足して45.5万円が使えるお金となる。
【消費の部】
4000万円に35年ローンって考えると変動金利0.3％で月10万円程が消える訳だ。
そして子供1人の家の月の生活費が家賃を抜いて平均24万円との事。
戸建ての場合は修繕積立金が月1万円必要になる(じゃないと破損しても直せない)
そして固定資産税が16万円で月換算だと1.3万円。
【残額の部】
お子さんが居るなら貯蓄としてもやはり月5万程度は何かあった時のために必要だと思う。
と、なると1.9万円。お小遣いが1人9500円です。
つまりですよ。
これからの季節やれピクニックだ遊園地だ行きたいと思うんですよ。
きっと車だって欲しいでしょう。そういうのを全て我慢して新居を構える訳です。
お子さんを習い事にも行かせる事ができない訳です。
ボッサボサのお母さんとスーツすらままならないお父さんの待つ生活。
その上で、変動金利なのでちょっと利上げされたら詰みます。家すら残らない訳です。
茨城とか栃木の辺境地に構えれば土地ほぼ0、ローコスト2000万くらいの家なら…
まぁ家賃が5万くらい圧縮できるので多少マシかも知れませんがそれでも厳しい。
兎にも角にも、奥さんのお小遣いが9500円で許容できるか聞いてみると良いでしょう。
モラハラっぽくなっちゃいますが現実、そういう生活が待っていると自覚して頂いてその覚悟ができるなら良いと思います。(増田含めて)
ゲームだとアレだけど、リセールバリュー重視はマンションとか高級車とかだとよくある戦略。
たとえば中古マンションを5000万円で買って5年住んで5000万円で売ると、5年間の家賃は0円。(実際は固定資産税とか修繕積立金とかが掛かるし住宅ローン減税等もあるので収支計算は結構複雑だけど。)
もうちょっと安い世界だと、ロレックスの時計を50万円で買って3年使って50万円で売れば実質タダ。まぁその3年間で相場の変動や無くしたり壊したりするリスクを負うのだけど。
もうちょいガッツリ値下がりする例だと、MacBookProを20万円で買って2年後に10万円で売ると実質10万円。Windowsだと中古買取価格がほぼ0になるから10万円のWin機買うよりハイスペで得。とかそういうの。
ただ、新作ゲーム、特に弾数の多い人気作の場合は、中古買取価格が二束三文だから、早解きしてすぐ売る人以外には良い戦略では無い。
メーカーは、中古で買われてもカネが入らないのだから、DL版はリセールバリュー相当の値下げをしておくべきで、ちゃんと値下げされてればパッケージ主義者はただのバカでしかなくなる。
