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はてなキーワード: 不動産とは
老後と呼ばれる時まであと20年ちょいちょい、そんな年齢になった訳だが
周囲は不動産購入して家賃収入あったりする。ただし数億円借金してる。
不動産なんて実質利回りは6-7%くらい、多分にリスクありとしたら、いまいちこの領域に踏み込むのは躊躇する。
では定番の投資信託か株式か？と言われれば、爆益を作るのは難しそう。ただし現物なら比較的リスクは低いか。
今は、とりあえずって感じで投資信託、国内株式、NISA、401kなど、広めに分散投資中。
あと20年で+3000万くらいつくりたいな。
俺も、みんながまだ新築住宅主義でいてくれると助かる側の人間なんだけど、これからは賃貸派にとって追い風になるようなことも起きるかもしれないよ、と予測しています。
まず元増田が言うとおり、現時点でも、建材価格高騰と建設技能者の不足のダブルパンチによって、住宅取得価格がこの数年で1.2〜1.3倍ぐらいに上がっている。エビデンスとしては建設工事費デフレーターがある。
https://www.mlit.go.jp/sogoseisaku/jouhouka/sosei_jouhouka_tk4_000112.html
このデータの住宅総合の工事費を見ると、2015年7月を100とした指数値が、2018年3月期が102.8、2023年3月期には121.7と20%上がっていて、現場の感覚に近い（ちなみに現場感覚ではもっと上がっている）。これからもさらに上がるというのも元増田の指摘通り。5年前ぐらいの感覚で「この予算でこれぐらいの家が建つ」と考えてハウスメーカーを訪れた人は、今では到底それが叶わない夢だと知って絶望するかもしれない。
「同一条件の住宅取得価格が1.2〜1.3倍になる」ということは、同じ予算では「これぐらいの家を建てたい」という計画の7割程度の規模感の建物しか建てられない、ということだ（建物は規模が小さくなるほど坪単価が割高になるので）。だから地方でも、一般的な収入水準の若年カップル家庭の予算感では、それまで各地域で「身の丈レベル」と考えられていた規模の新築戸建て注文住宅を買えなくなってきている。で、そうしてシュリンクした需要の受け皿として：
という流れが、どの地域でも起きている。注文主体の大手高級ハウスメーカー（たとえば積水・住林・大和Hなど）も、2021年頃からは「用地を買って、刻んで、安くて小さい物件を建てて、建売で捌く」という動きが活発になってきている。
ここで行政はどういう立場を取るのか。国はもう、「新築住宅に対する助成」というアプローチは徐々に手仕舞いにしつつある。空き家問題がこれから待ったなしの社会問題になっていくからだ。日本で最初にこの問題に警鐘を鳴らしたのはNRIで、以後はここが空き家関連政策の議論をリードする形になっている。国もゆっくりとした歩みではあるが、これに呼応して「中古住宅物件のストック流通をやるぞ〜」という方向に向かっている。
すなわち、住んでない空き家に対しては高い課税をかけ、解体か流通の二択を迫る。放置すれば危険なレベルの空き家（特定空き家）は過料や行政代執行の対象にして排除する。中古住宅を（エネルギー効率で見て）快適に住めるようにする施策には補助金をかける。金融機関でのリバースモーゲージを促進し、「居住者が死んだら即・市場流通」という筋道を作る。中古住宅の性能を保証するためのホームインスペクション制度を整備する。などなど、外堀はじわじわ埋められている。
一方で新築住宅に対しては、今後は長期優良住宅やZEHなどの「低環境負荷」で「SDGs」な物件以外（たとえばローコスト住宅や土地を刻んで建てていく狭小建売など）は、住宅ローン減税などの優遇措置を見直すことでテーパーをかけて減らしていくと思われる。
理屈のうえでも、出産適齢期人口が激減しているのに、増え続ける中古住宅を放置して年間70〜80万戸の新築住宅を建て続けるような政策デザインは持続可能性に欠ける。そもそも新たに建てる土地も減ってきている。昔ならいざ知らず、もう市街化調整区域に新築住宅をバカスカ建てさせて将来のインフラ維持コストを上げて自らの首を絞めるような自治体も減っている。市街化区域で今建っている土地の今建っている建物を流通させるのが、建築経済的には理に適っている。
そんなわけで、今後は行政主導の「ストック住宅流通促進」×「新築住宅優遇税制のテーパリング」の流れが進むことで、これまでの日本の住宅市場では決定的に供給不足だった、ニューファミリー向けの戸建て賃貸物件の本格流通が始まると思われる。この流れは賃貸派にとって追い風になるだろう。
不動産クラスタ的目線で言うと、ファミリー向けの戸建て住宅というのは、そのライフサイクルを通して見たときの空間利用効率が悪いのは否定できない。端的に言って、子育てが終わった世代にとっては、2階建て住宅の2F部分は基本的にムダだ（実際、近年は富裕層シニア家庭でのバリアフリー減築・平屋減築や平屋住宅の再新築が盛んになっている）。
子育てをしていて親と子が同居している期間って、子1人で平均約20年、子2人でも約25年ぐらいしかない。モデルケースとして、夫婦25歳のときに家を建てて子どもを産み、その子どもが20歳になった時に家を出るとしよう。そのとき夫婦は45歳。人生100年時代なら余生は55年。その間ずっと、この夫婦は2Fの子ども部屋空間を有効活用できない。平均余命の延長により、われわれは持ち家のメリットを享受できる期間が相対的に短くなり、その2倍以上の期間をその持ち家で過ごすことになっている。投資として見れば、かなり分の悪い行動をしていることになる。
だったら政策的に居住流動性を高めて、持ち家がある老夫婦は今の住宅を4人暮らししたい人に賃貸して、その家賃で2人暮らしに向いた間取りの住宅なりマンションなりサ高住なりを借りて引っ越せばよろしい、というシナリオが出てくる。確かにこれならステークホルダーみんなWin-Winに見える。経済学的に言うと、政府の施策（新築住宅優遇政策）によって発生していた死荷重（≒非効率性）が除去されて、市場の効率性が高まった状態だともいえる。
だからどうだってわけじゃないんだけど、あえてオチをつけると、「元増田も指摘する諸条件を踏まえても、賃貸派が勝利するシナリオというのはありえるよ」という話でした。
資材高騰ってそこ？
コロナで物流がとまり、資材が入りづらくなった。未だに海運は高いままじゃないかな？ 戦争と原油価格上昇もあるし。
で、その資材高騰が影響するのが、ファミリータイプの分譲マンション。
今、ファミリータイプの安めの分譲マンションが進んでいない。ターゲットの収入が増えてないので、高くすると売れないので作っていない。
なので、まだ買える層がいる高級分譲マンションだけが進み、不動産価格が高騰している。
結局、戸建てだろうとマンションだろうと、不動産なので連動する。
戸建ての上モノなんて資材が高騰しようがたいしたことはない。都心なら殆どが土地代なのだから。
オープンハウスに限らず、素性の悪い不動産屋の話を鵜呑みにするアホがいるんだよ
被害者ポジションをとろうとしてしらばっくれてるのかもしれないが「住宅ローンで投資用物件を買ってはいけない」が常識になればそれもできなくなる
という原則がある。そして割引率 ≈ 市場金利 + α。なので金利が上昇すれば家賃との相対で見た持ち家の価格は下がる。インフレで家賃が上がるような世界では名目金利もインフレで上昇して、持ち家にも所有不動産価格の下落というペナルティが訪れる。そしてインフレ以上の金利変化、実質金利はこのインフレ世界の10年先、20年先に、上がっているだろうか下がっているだろうか。
いや入れようと思ったけど、この収入とのバランスじゃそこまで入れるの無理だなぁ…
言いたい事も分かるし賃貸の下りはその通りだと思う(実際ワイも持ち家を買った)
ただ10年289万円があるとはいえ、結局の所どう考えても焼け石に水レベルだと思うし他の方が指摘してる通り、老後資金まで回せない。
固定資産税も順々に下がるのはご指摘の通りだけど、これもまた最初の段階で減税分が無くなるので一時的に高くなる。
自分も家を買う時に悩んだけど、マンションや戸建てを購入する事で将来の資産には成り得るけども、その間に住宅ローン等でカツカツの生活になるとQOLは絶対に下がる。
タワマンでも無い限り不動産で莫大な益を出すのは難儀で20年だか35年だか住むつもりならそんなの買わずにインデックスか金にでも投資してた方がパフォーマンスは良かろう。
もう1つの懸念が価格がまた微妙で35年組んでどこかで売れば良いのは確かかも知れないけど果たして4500万円の物件で値上がりが見込めるとかあるのだろうか。
自分も立地が良い6000万とか7000万くらいのタワマンなら値上がりする可能性が高いけどお子さんが居て4500万って部屋狭くなりそうで結構微妙じゃないかなと。
（というかこの論争、恐らく最終解は資産価値の高いタワマンを当てろ、買えが正しいと思う）
なので、見てる目線としては同じで持ち家自体の否定はしないし、賃貸よりも断然買った方が良いのは同じ。
ただ、現状の収入でお金が掛かる子供が居るのであればランクを下げて検討するか、奥さんが300万程度で良いので正社員雇用されてから検討するが正しいと思う。
私は自治体で職員をやっています。これはその地方のそれなりに大きな自治体で、一つの部署を任されていた時の話です。
その部署は市民の生活福祉を扱っています。生活保護や給付金なども私の部署が統括しておりました。
その時に常々日本のお金のない老人は人生が詰んでいるなと思っていました。
まず、彼らはお金がありません。
だいたい彼らはいまだに仕事をしています。暇だからと口をそろえて言いますが、話を聞くと貯蓄が数万円なことがほとんどです。
彼らは年金がもらえません。
なぜなら多くは農家や自営業で、月々たった３００円程度の年金を支払わなかったからです。そのせいで彼らは年をとっても、障害を負っても、年金は一円ももらえません。
では生活保護は、と思うかもしれません。
地方に住んでいる多くの老人は家や農地を持っているのです。資産を持っている人に生活保護は出してもらえません。
そして、身寄りもいないのです。
地方で、農家をやっている、そして土地に異常に固執しています。子供たちはそんなご両親をよく思ってないのでしょう。多くの場合、連絡しても他人行儀の対応をされます。
これは本当にそうで、日本人は趣味がないことが多いです。だから仕事を辞めた後は雑談が主な生きがいです。ちょっとしたことがあれば大イベント。
彼らは嵐の日に作物に興味があるわけではありません。嵐という大イベントが起きたから慌てて農地や海辺に駆け寄るのです。
しかし、これができるのも最低限貯蓄がある人だけで、それができない人も少なからずいます。
私はいつもこう言いました。
「あなたのところ土地持ってましたよね？それ手放してくれないと生活保護できませんよ」
声を荒げる老人も毅然とした態度で理論的に詰めていくと、涙を流すんですね。面白いです。
下手にくれば話を聞こうとも思いますが、彼らはだいたい傲慢になぜ助けないだという態度なので私もそうした態度をとっていました。
もちろんそれだけではありません。
私は言います。
「あれ、車持ってないって言ってましたよね？軽トラも車ですよ」
「法律ですからね。これちゃんとした犯罪ですよ。警察呼びましょうか」
土地と家を手放して、知人に畑を取られたうえで生活のつてもなくなるんですね。
彼はその後何度か役所に来てましたが、そのたびに軽トラを手放すように言っていたらそのうち来なくなりました。
これは私の担当ではありませんが、生活保護のためにすべてを手放した老人に貸してくれる大家さんはいないんですね。
都内で若者向け公営タワーマンションができたなんて話を聞きましたが東京は栄えてていいですね。
もちろん、持ち家のない老人もそうで、彼らは現役時に妻や子供と住んでいたちょっと高めの家にずっと住み続けてるんですね。
彼らは老人一人が住むには不当に高い家賃を払うために多めに仕事をしたり、節約したりしてます。
夏の時期はうちや図書館が涼み場として盛況するんですが、同僚と一緒に、建物内からソファを除いて、長時間座るのに向いていない硬めの椅子に取り替えました。
おとなしくしてるなら目をつむりもしましたが、彼らは大きな声で雑談もするし、靴を椅子に乗せたりなど態度が悪かったのでそうせざるをえませんでした。
ですので仕事をやめる前に老後のためにはまず引っ越ししましょうね。
日本は老人に優しいように見えて全く優しくありません。
普通のレールから外れてしまえば、死ぬまで苦しみは続きますよ。
彼らは皆そういっていました。
私がさんざん催促に行っても拒絶されました。
「そんなもんの世話にならねえ。これ以上俺たちから金むしり取ろうってのか」
覚えていますよ。あなたが私の新品のスーツを掴んで言ったこと。
あれほどいつか大変なことになと警告したのに、あなたがその道を選んだのです。
うちの親は25で結婚して即マンション買って45で全額支払い終えた
俺は親が32の時に生まれた
俺は今37で親はもうすぐ70
このまま親が死んだらこのマンションは俺が相続するんだろうかと思ってたら
なんか気づいたらマンション売ってたわ
現金化して、売った人(不動産屋？)から借りてそのまま住んでお家賃払うらしい
いや電通か！
なんか別に金に困ってる感じもなかったのに何があったんだろうか
俺は俺で別に生活拠点あるし、相続したらそこ引き払って住んでもいいかなとは思ってたけど
別にないならないで何か困るわけでもない
『手抜き工事なんてまともな会社選べばまず遭遇しない。』『ローンが払えなくなったら家を売ればいい』『今の家の価値は100年持つ』
ツッコミ所すげーなこれ。これが釣りじゃなかったら何なんだよｗ 10年で設備壊れまくるってエントリ出たばかりじゃん。。。
正直不動産で風吹いちゃうやつじゃんこれ。全部上手く行ったパターンでしょこれ。絵にかいた餅すぎる。まあ言うのはタダだからなｗ
『賢者は歴史から学び、愚者は体験から学ぶ』じゃないけど、親の家がほぼ負動産な現状知ってる？たとえ東京に家あってもそう簡単に売れないぞ。安けりゃ殺到するかもだけど
一戸建ては土地が残るし、一戸建ての賃貸ってあんまり数無いからまだ理解できなくもないが、
マンションは管理費に修繕積立金考えたら賃貸と大して変わらなくね？
何よりここ10年不動産価格上がり続けているとはいえ日本の人口減は既定路線だし、
東京メトロの駅から徒歩15分の住宅地の築10年ちょっとの中古戸建を購入した。手数料や外壁塗装含めて4800万くらいかかった。
ローンは物件購入のみで頭金1000万の35年ローン。もちろん団信に加入。世帯年収も増田とほぼ同じ。
中古物件なので手抜きに関しては購入前にチェックできるしインスペクションの結果も悪くなかった。隣近所に関しては売り主は良い人ばかりと言うが、こればっかは住続けないとなんとも言えない。お金に関してはどうにかなるかなと思う。月々の支払はそれまで住んでいた賃貸より少し安くなったので無理はしてない。団信とローンオプションで大体俺が病気になったらローンは減ったり免除になる。
ちなみに金はそんなに無いので家具は賃貸のを続けて使って足りないのはリサイクルショップとジモティーで少しづつ買い足し、家に駐車場あるけどカーシェアしか使ってない。
一応新築戸建ても見たけど増田や俺の価格帯で買える家は私道通らないといけないとか息が詰まりそうな狭小住宅ばっかで不動産屋にみんな我慢して住んでますとかもっとお金出しましょうって言われるぞ。
言動から推定するに、東京の8000万とかの家は買えない程度の財力で不本意ながら地方に住んでいて、そのルサンチマンから都市部で（本人を含む）普通の人が買うレベルの家（8000万くらい）はカスで自分が絶対に手が届かない1億越えの家じゃないと意味ないと連呼し、地方住みの自分でもギリ叶えられるところの高気密高断熱の戸建てこそが価値あるんだと主張し続けている。
ご近所リスク：信頼できる不動産屋にまともな地域を相談する。下見に行く。町内会まわりでどういった関わりが必要か分かった上で夫婦で納得する。あとは慣れ。お互い様、長いものに巻かれろ、住めば都
手抜き工事リスク：知り合いで新築で家買った人やなんかに紹介してもらう、継続取引のある取引先とかから紹介してもらう。あと手抜き工事パターンをネットで予習しておいて、工務店がそういうこと言い出した時に黙って切るか、どういうことか聞いて釘を刺す。変なプラン付けようとしてくる携帯ショップ店員とのやり取りに繋がるような気がしてきた
ローンリスク：自分だったらここが不安MAX。家賃払わなくなってもローン返す訳で、嫁の認識がどうなのか気になる。あと離婚したら誰が払うんだろう？ 嫁がここのリスク負わない気なら断固譲るべきでないと思う
住宅ローン控除が終わるタイミングで住み替えはありえる。家族構成も変わるし。また今から10年前は不動産が安かったので大抵かなり値上がりしているので経費含めても利益が出る。
不動産屋増田だけど、子供いて世帯年収700万で4000万はきついと思う。（不可能じゃないけど）
嫁さんが年収300までフルタイムで働くならなんとか。ただし、その場合、どちらかの両親の近くで子供の面倒見てもらえる前提。
個人的には増田の中古案か、どーしても新築が良いなら、16号より内側でビミョーなところ、船橋とか所沢のバス便の場所とかで、アイダ設計とかのクソ安で建てればいいんじゃないかな。奥さんZEHとか興味ないでしょ？
こういうのだゾ❤️
軽が超ギリに加えて、玄関がすごい段差で、老後微塵も考えられていない上に、建材もうんこで防音と断熱ヤバそうな新築を見る
そもそも近くにある40〜50坪の中古住宅(再建築不可ではない)が5000万以下でも売れず、
ずっと売りに出ている暗黒の地なんだが、
なんでそんな地域でペンシルハウスを買うなどという苦行を・・・？不動産屋に命でも救われた？って思ったが、
ある日、ピコピコと音を立てながら歩いてるベビーサンダルをはいた幼児と若いパパちゃんを見た
そのピコピコ音のおかげで、ママちゃんが気づいて、ペンシルハウスのベランダを開けて「おかえり」と声をかけてた
とてもほのぼのとした光景でこういうので良いんだよって思った(防音うんこだけど)
でも子どもが大きくなる前にどうにか家処分しないと子どもは困るぞ
(なお、再建築不可では無い40〜50坪の家も売れない暗黒の地)
子どもここから通勤すんの大変そう。しかも周り遊ぶところや美味い飯やとか何もないし
少子化を改善するには、世帯年収1200万くらいで子供2人いる家が23区内に80㎡の家を買えるくらいの不動産価格にしないといけないと思う。
最近少し賃上げの動きあるから～とか言い出す人が居そうだが…そういう話じゃない。もっと前からの話。
例えば4年前購入した新築物件は今手放せば以前と同じか少し高めの価値になる。
うまくやれば車のローンも払えてしまう。
中国人がコロナ前に買って行ったところは今、所有されたまま空き家になっている。
これはまったく良くない傾向だ。
ちょっと違うのだが勉強にはなるオスカーノミネート映画「マネー・ショート」がアマプラで配信中なので見たことない人は見たほうがいいかと思う。
難しい話を噛み砕いてポップに説明してくれる。
一つ言えるのは何があっても死ぬなということだ。
ちなみにマネーショートはセックスシーンはないが乳首が丸写しになるシーンがある。
序盤は家族で見るのは気をつけよう。
