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はてなキーワード: 不動産投資とは
祖父が建てた築40年の2階建極狭1K4戸なんだけど、管理は地元の不動産屋に仲介のみ依頼してて、リフォームは小さな工務店、減価償却済みで投資会社なにそれ美味しい？だから相談相手いないのよね
祖父が生きてる頃に話聞いとくんだったわ
建て替えについては、今付き合いのある不動産管理会社、不動産投資会社会社、リフォーム会社に相談では？
老朽化したアパートを建替えた場合の所得税のメリット
① 減価償却費を経費として計上できる
老朽化したアパートは、償却期間が終わっていることがほとんどですが、アパートを建替えることにより、
新たな減価償却費が毎年発生し、所得税の負担を減らすことができます。
② 立退料、取り壊し費用を経費として計上できる
建替えに際し、アパートの入居者様に立ち退いてもらうために支払う立退料の他、
老朽化したアパートの取り壊し費用も経費として計上することができます。
③ 資産損失（アパートの取り壊しによる損失）した分を経費として計上できる
アパートの償却期間が終わっていない場合、その未償却残高は経費として計上することができます。
ただし、事業的規模（アパート経営の場合は10室以上など）でない場合は、資産損失計上前の不動産所得の金額を限度として経費計上されます。
アパートを建替えた年は、一時的な家賃収入の減少、前述のような諸経費の増加により、不動産所得が赤字になることもあります。
この場合、不動産所得の赤字と給与所得などの他の所得の黒字を損益通算することができます。
また、損益通算する他の所得がない場合や、損益通算してもなお、不動産所得の赤字が残る場合、青色申告を行なっている場合に限り、
翌年以降3年間損失を繰越すことができます。
老朽化したアパートを建替えた場合の相続税のメリット
老朽化したアパートは、相続税対策効果が低下しているのと同時に、それまでのアパート経営で得た家賃収入が現金として蓄積している場合があります。
そのため、蓄積した現金を使いアパートを建替えることで、相続税の節税メリットを受けることができます。
アパートで空室がある場合には、賃貸割合の問題で、相続税の節税効果を十分に受けることができませんが、
建替えを行ない、管理会社とサブリース契約を結んだ場合には、例え空室があったとしても、賃貸割合は常に100%となり、
また、現預金の相続税評価額は、例えば1億円の現預金があった場合、そのまま1億円が相続税評価額になりますが、
建替えを行ない、現預金を建物（アパート）に変えることによって、評価額を大幅に下げることができます。
【東建コーポレーション】アパート建替え時の税金のポイント ～相続税と所得税の影響を考える～ | アパート経営 節税コラム 間野税理士
相続については、司法書士、弁護士、税理士、それぞれに相談出来るよ
https://www.souzokuhiroba.com/souzoku/inheritance-consultation.html
これはまあ当たり前の話なのだが、当たり前に受け止められていないので主張しておくべきだろう。
1500万のサラリーマンの手取りはだいたい1040万円といわれている。1/3は持っていかれるわけである。
年収３００万のひとにとっても1/3はデカいかもしれないが、額でみれば460万は年収300万の人の150%である。
多額の税を納める人の文句に文句を言う人は、一度自分でその額を納付してみるといい。
35年ローンを組むと1億5千万くらいの家が買える。
ちょっと想像してみて欲しいんだが、一億５千万円の家をあっさり没収されて耐えられる人はいるだろうか？ それぐらい積算で納めている額がでかい。
しかも、その１億５千万のローンは自宅じゃなくて投資物件でもいい。年利８％くらいの首都圏の値下がりしない物件なら、さらに安定して収入を生んでくれる。
不動産投資ローンでは住宅ローンで年収をガッツリ審査されるが、当然税金がなければ金融機関からの与信も大きくなる。
利回りが同じでもお金を借りられれば借りられるほど得られる収益は大きくなる。
例えば年収1500万の人を35年間免税しその人がその間投資を続けていれば、その後払うはずだった35年分の税金を払うと、税金を同じ額払ったとしても手元に残っている資金はずっと多くなる。
本職の人たちが事前に入ってくる都市計画や周辺開発計画に基づいて買っちゃうので
加えて本職じゃなくても皿の目にしてマンションを観察している人たちがいる
マンションはできない
以前不動産投資に関する投稿を書いて「お前はネギを背負ったカモだ」と罵倒された増田です。とりあえず「東京オリンピックが失敗したら都内の不動産価格は下がると思っているので、今は不動産投資なんてやりたくありません。」と言って営業を引き下がらせたけど、万が一東京オリンピックが無事開催されて都内の不動産価格が維持された場合のために、営業を追い払う用の理論武装をしたいので投稿する。
住宅雑誌とかで紹介されている、マイホームを買いたい人向けの資金計画では、「物件価格の何割分かと諸経費が支出できるように頭金を用意しましょう」「5~10年程度の金利固定のローンを借りて、余裕があれば繰り上げ返済をしましょう」みたいに書いてあったと思う。そして自分はその理論を信じて自宅マンションを購入し、せっせとローンの繰り上げ返済をして来たので、不動産投資の資金計画が雑過ぎて理解できない。
不動産投資の業者の宣伝文句は「初期投資がほとんど要らない」「リスクは株などより低い」なんだけど、頭金も諸経費も準備せずにフルローンで何千万もの借金を背負うこと自体がリスクでなくて何なのかと思う。親戚がかつてそのような話に引っかかり、設備の修繕費やら何やら金を使わされた挙げ句、当該物件が取り壊されることになって、危うくローンの残債より安い値段で買い叩かれそうになったが、何とか交渉で残債相当分の値段で買い取らせてローンだけが残る事態を免れたと聞いて不動産投資は怖いと思った。
マイホームの購入と不動産投資の違いは、「自分で住むのではなく、他人に貸して家賃をもらい、それでローンの返済や管理費などを賄う」というところだけではないのか。マイホームを買うときに頭金が必要なのは、ローンをなるべく少なくして、借金を払う期間を短くするためと、万一その物件を手放す事態になってそれが購入時より値下がりしても、ローンの残債が残る事態を防ぐためだと思っていた。
不動産投資の「頭金も諸経費もローンで賄えば良い」という理論は、「不動産は歳月とともに老朽化し、価値が落ちる」「不動産には定期的なメンテナンスが必要であり、そのためには経費がかかる」という当然の事実を無視していると思う。たとえ物件の購入時に新築もしくはそれに近い状態で、それなりに高い家賃で貸すことが出来たとしても、老朽化に伴い物件の魅力が落ちて家賃を下げざるを得ない事態は起こりうる。
だから最初の家賃はローンの返済額プラスアルファだとしても、家賃が下がったときの対策をしておく必要があると思う。ローンの金額を少なめに設定できれば管理費や修繕積立金、固定資産税を賃貸料から捻出できるし、何かメンテナンスでお金が必要になっても自腹で負担する金額が減らせる。
資金が潤沢な人は、敢えて投資用マンションを購入して借金をこさえ、それを経費として申告して節税対策にするらしいが、マイホーム用の住宅ローンより金利の高い借金をして、銀行やらローン会社に払う余計な金利の方が、節税できる金額より高かったりしないのか。
不動産投資というのが金持ち向けの道楽に過ぎないのか、普通の収入しかないサラリーマンがこういう投資話に引っかかる理由は何なのか、謎は尽きない。
特に良いリフォーム業者とのコネも物件探しにかける情熱もないので、あまり欲をかかない方が良いのかなと思っている。たぶん不動産投資ってもともとお金持ちの人しかできない投資なんじゃないかな。
確かにしつこい営業を撃退するには「そんなに儲かるなら私なんかに教えないでご自分で投資すればいいんじゃないですか？」と返すのが一番いいみたいだよね。
私は借金が嫌いなので不動産投資は断れそうだけど、株とか投資信託の知識があまりないので、ちょっと詳しげな人の口車に乗せられそうで怖い。株はセオリーとしては簡単だけど、こまめに株価をチェックして、良いタイミングで売り買いするのが難しいと思うのだ。
そんなに高給取りではないのだが、給料とかが安定している業界にいるので、最近やたらと投資関係の営業を受ける。
600万円の債券を買うと毎年5%の利子が付きまっせとかその他いろいろ。特に納得行かないのが不動産投資。親戚で不動産投資経験者がいたので話を聞いてみたが、ただワンルームマンションのローンを背負わされてその設備の修理代とか管理費とか固定資産税を払っているだけだったそうだ。その物件はかなり古くて取り壊しが決まっており、新しくその跡にオフィスビルを建てる会社が物件を買取りに来たが、「相場だとこのぐらいになります」とやたら安い金額を提示されたという。それだと物件だけなくなってローンが残る最悪の事態になるところだったが、交渉の末ローンの残りが相殺できる値段で買い取ってもらったとのこと。ローンが残らなくて良かったけど、結局何が儲かったのかさっぱり分からない。
資金が潤沢な人は敢えて借金をして、ローンの利子とかを必要経費として申告し、節税を図るらしいが、私は多少税金を多く払うより、何千万ものローンを背負って銀行とかローン会社に利子をひたすら払い続ける方が嫌だ。
私のところに不動産投資の話を持ち込んだ自称投資のプロは、「頭金なんか要りません」「投資はフルローンで」などと言うが、それってマイホームが欲しい人が準備すべきマネープランと真逆じゃないか。普通は物件の何割かと諸経費が払える程度の頭金を用意し、余裕があればどんどんローンを繰り上げ返済していくべきなんではないかと。
ましてや投資用物件のためのローンは自分が住むための物件用住宅ローンよりも金利が高いそうなので、節税のためにわざと借金をするようなお金持ち以外、何のメリットがあるのか分からない。もし私がお金持ちで、ローンの助けを借りなくてもマンションとかアパートを即金で買うことが出来るなら、それを賃貸に出して毎月不労所得がいただけるので喜んで話に乗っかるが、賃貸料はローンの支払いに消え、固定資産税や管理費・修繕積立金はこちらの持ち出しなら旨みのカケラもない。
ちょうど１年前、コロナなんて夢にも思ってない時期に都心に家を買ってしまったんや。およそ１億円やで。
１億って聞くと大した金額に聞こえるかもしれんが、家を見てもらえれば、マジでこんなのが？ってなるレベルなんや。
コロナで通勤が必要なくなり、家にいるのに都心にいる意味ないやんけ。
これだったら関西の田舎に3000万出して広い庭付きの家を買うべきやったわ。
都心の地価もこれからどんどん下がることは誰でも予想がつくわ。
不動産投資していた同僚のK、お前も無事死亡したな。一緒にやけ酒したなあ、オンラインで。
せめてコロナの超直前、今年の１月、２月とかに都心に持ち家をローンで買った人おらん？
傷をなめ合いたい。
増田のみんな、持ち家は絶対やめとけ。不動産投資もありえへん。
おっちゃん、それだけ言っとくで。
ここしばらく職場の福利厚生のつもりで受けたマネーセミナーで、元大手証券会社勤めの証券アドバイザーとか、自称不動産投資の達人に取っ捕まってグイグイ来られて困っている増田です。
最初はオンラインで投資に関する総論みたいな話を聞いて、その後自分の現時点のお金との付き合い方について先方に情報提供し、次に証券アドバイザーの姉ちゃんと会ったら利率は良いけど一千万の商品を勧められ、あんまりなのでここに書いて、親にも相談し、いろいろその商品の詳細情報やらリスクの内容などLINEで説明してもらったりしたが、やっぱり二回話しただけの姉ちゃんの言うことを真に受けていきなり一千万を投じるのには無理がある。
前に大手の証券会社で営業レディに押されると、知識が豊富で口も達者な彼女らに逆らえず、よく分からないまま勧められる商品を買ってしまっていたので、同じ過ちを繰り返したくないと少し抵抗を試みたのだが、今度の証券アドバイザーも結局「こんなにお得な商品を教えてあげてるのにド素人が私の言うこと聞かない！」と怒りモードに入っている感じである。これで彼女が私に連絡を寄越さなくなったらそれはそれでもう仕方がないんだが、結局証券レディたちを駆り立てているのは、会社に課されたノルマとか、お得度に自信のある商品とかではなく、「相手に自分の言うことを聞かせて、言うなりに金を払わせたい」という願望ではないかと思う。
こっちが素人で御しやすそうだから思い通りにならないと腹が立つんだろうが、仮に私がもっと投資に詳しくて、「あなたは○○を勧めるけど、それって☓☓っていうリスクがあるんじゃないの？」などと反撃したら反撃したで逆ギレしそうな気がする。せっかくそれなりの知識で武装していても、結局「私の言うことを聞いてくれるかくれないか」が客に対する対応の基準になってるように見える。
私も女だけど、仕事なんて自分の思い通りになることの方が少ないので、他人が自分の思い通りにならないという理由で怒る女を見ていると、「地球はお前を中心に回ってるわけじゃないんだよ、バーカ。」とイジメたくなる。まだ新しい証券アドバイザーとのやり取りが完全に終わったわけではないけど、女って面倒くさい生き物だなぁ…とつくづく思う。
たまたま起業時期がよくて業績もまあまあのところに運良く不動産手に入ってその後の価値上昇もあって40年くらいうまくやってきてもう安泰だと思ってた昔は凄かったかもしれんけど70過ぎて朦朧してる会長と、そのバカ嫁70歳が育てた馬鹿息子がやってる青年会議所よろしくの人権軽視2代目企業みたいなのがボッカスカ潰れてほしいんだよな。潰れなくても不動産持ってんだからマンションかなんかにしてボンクラ2代目共々、市場から退場してくれればええねん。そしたらそういうボンクラどもが抱えて余りまくったカネでさすがに地銀やら信金のレベルで不動産投資じゃ片付かないくらいのカネ余りができてまともな投資がまわっていく可能性が高まる気がする
災害のない地域に移住するとか、災害の時に住宅を捨てて避難するなど
一生働いて返せるかどうかの金額というのが重しになる。
それで被災したらローンだけ残る。
高齢になっても働いて欲しいので住宅ローン返済期間を延ばしたい政府、
Apple、Intel、AMD、NVIDIAだけでなく、ソフトウェア会社だと思われているGoogle、Facebook、Amazonも自社チップ作っている。
時代はソフトウェアだと日本がずっと言い続けている間に、差別化要因がハードウエアに回帰していた。
UI/UXが差別化要因だといわれてたが、AppleとGoogleは互いにスマホではパクりあっている。
日本のソフトウェアは東京に集約し勉強会も頻繁に開催されているにも関わらず、国外に出ていけていない。
製造業だと輸出に関税だの、輸送に時間がかかるだの、ハードルが高いわけだが、ソフトならサーバーに接続してもらえばいいはずなのに海外から稼げていない。
〇〇ペイのように国内からお金を集めることには注力し、乱立し、淘汰される。
アメリカ発のサービスやライブラリを使うことには熱心だし、勉強もしているわけだが、ずっと振り回されてる状態だ。
例えばAppleのイベントを徹夜で見ないといけなかったり、Googleのアルゴリズム変更に振り回される。
振り回されるのを毎年いち早くキャッチアップして使いこなすのがイケているのであって、誰か(個人でも企業でも)の抱えている問題を解決して数年安定して利益を生むのはイケていない。
観光業はなぜか上手くいっていて、国の政策としては稀にみる成功事例だったがコロナで吹っ飛んだ。
相対的に安上がりで安全だからと理由はつけられるが、海外観光客が一番来るのは東京で、本当に人が来てほしい地方には人が来ない。
儲かるのは航空会社や、東海道新幹線だったりする。あとは不動産投資か。
自分達が動いたことでの戦略で儲かっているわけではなく、ビッグウェーブに乗っているだけなので振り回される。
農業については欧米ほど大規模にはできないし、IoTだと言っているが価格上昇や市場規模拡大に役に立つところにテクノロジーが使えていない。
ふるさと納税のように東京の消費に頼っているし、高齢化で少量でちょっと高価な食で市場が持っているものの、結局人口減で消費が減る国内にとどまっている。
産業機械は輸出で一定割合を取っていて、ファナックなどの有名どころだったり、
中国の工場が三菱のFA製品が導入されてたりするが、ハードは競争力があるが、ソフトウェアエンジニアに人気がない。
ほんとなんとかできないのだろうか。
買わないものリストを作るという発想は素晴らしい。何でも買ってはすぐ飽きてしまううちの父に見習わせたい。ただ、私もけっこう物欲は強い方なので、条件付きである程度は買っても良いことにしている。
○借金せずに手元の余裕資金で買えるものに限る。→ローンを組まないと買えないマンションとかはNG。ただ、不動産投資に憧れる気持ちはちょっとある。
○既に類似品の旧型を持っている場合、新型を買うなら旧型を売る。→自分は写真が好きなので、新型のカメラを買ったら極力旧型を売る。新型を使いこなせるかどうかはあまり気にしないが、旧型をある程度使い倒してから買わないとカメラが可哀想だと思ってしまう。あまり高性能なスマホを買っても使いこなせなそうな人が新型を追いかけるのはさほど否定しない。使用頻度が高いものならたとえ身の丈に合わなくても満足感を得られれば良いと思う。
○あまりかさばらない、もしくは収納スペースが確保可能。→家具とかテレビとか買うときはこのルールがすごく重要だと思う。特にテレビとかパソコンとか家に何台もあっても仕方がないものなら旧型を処分してスペースを確保すべき。
○自分の収入に見合っていて、かつ自分の気分がアガるものは買い。→最近買って良かったと思うのは高級（？）万年筆。１万円ちょいで金のペン先がついたものが買える。これは国産品だからこの値段で済んだところはあるけど、何となく文字を丁寧に書きたくなるので良い。
全部買わないで我慢する…とそれはそれでストレスがたまるので、それぞれのルールを作ってほどほどに買い物を楽しむのが良いと思う。
