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はてなキーワード: 管理会社とは
理事長経験者で、不動産管理業務経験者はこう考える のエントリを書いた増田だけど、ブコメでマンション管理士を初めて知ったという人が多く、実は不動産業界はいろいろな資格があるので、ちょっと紹介したい。
不動産の値段を見積もる「鑑定評価」を独占業務とする資格。不動産の売買をする際の基礎資料とする場合はもちろん、国や地方自治体が毎年やってる地価公示、地価調査（固定資産税の課税や土地収用などの金額の根拠となる）、裁判所の競売の際の鑑定評価などを請け負ったりする。
試験の難易度も非常に高く、不動産系の資格の中ではトップクラスのもの。
建物の設計だけでなく、（施工の）監理、調査、劣化診断、コンサルタントなど、建物にまつわる高度な技術を発揮する仕事をしている。
この試験も非常に難しく、資格専門学校でガッチリ勉強しないとまず取れない。
不動産（土地建物）の登記というのは、「表題部」と「権利部」に分かれている。「表題部」というのは、その土地建物がどこに所在していて、何平米あって、建物ならばどんな構造で、土地ならばどんな地目なのか、といったことが書かれている。「権利部」というのは、その土地を〇〇さんから××さんに売りましたとか、銀行に抵当権設定しましたなんてことが書いてある。
土地家屋調査士はこの「表題部」の専門家で、新しく建物を建てたときに、表題部登記を代行するなどの仕事をしている。実際に、土地家屋調査士と会うことが多いのは、隣地との境界画定の際。土地を売買するときは、その土地の隣地との境界をはっきりさせたいので、測量して隣地の人のハンコをもらって証拠を残すのが境界画定の仕事。
ちなみに「権利部」の専門家は、司法書士。だから、土地建物の売買のときに司法書士が出てきて権利部の登記を行う。
通称マン管。この資格の特徴は独占業務が無いこと。いわゆる名称独占。分譲マンションの管理組合に対してコンサルやるのが主な仕事。大規模修繕や規約改正、最近創設されたマンション適正評価管理制度の取得で頑張ってる人を見かける。
下記の管理業務主任者の試験に受かってると、試験の一部免除がある。
不動産の資格と言えばこれが一番有名。いわゆる宅建士。事業者（法人、個人事業主など）が役所に申請して宅建業の免許を受ける場合に、各事務所に5人に1人以上の割合で設置することが義務付けられている。
また、不動産の売買や賃貸の際の重要事項説明をする仕事が独占業務としてある。賃貸を借りたことのある人は、契約の際に資格者証を見せられて説明されたことがあるはず。
（公財）不動産流通推進センターが主催している資格。不動産流通推進センターは不動産屋の団体の総元締めみたいなところ。宅建士の上位資格みたいな位置づけで最近作られた。
不動産マイスターと同様に不動産流通推進センターが主催。これも、宅建士、一級建築士、土地家屋調査士の資格をすでに持っている人に向けて、より上位の能力を示すみたいな位置づけらしい。
一級があるなら二級がある。規模の小さい建物が設計できる資格。
通称セコカン。いわゆる現場監督の資格。建築士とともに建物を作る。土木、電気、解体など分野ごとに分かれている。
測量を独占業務とする資格。試験だけではなく、大学のカリキュラム＋実務経験で取れる。
マンションの管理会社において、管理対象30件に対して1人以上の割合で設置する義務がある。また、管理組合との契約で重要事項説明をするなどの独占業務がある。
増田は持ってる人を見たことが無い。一軒家を建てられる程度の資格。
測量士の指示に従って測量の作業を行う資格。これも、大学や高専のカリキュラムだけで取れる。土地家屋調査士の試験一部免除目的に取ってもいい。
実は、宅建士は、不動産の取引に関わる資格で、管理の資格ではない。はっきり言えば、不動産屋が大家からアパートの管理を受託する仕事は、今まで全く法的規制の対象になっていなかった。
そこで、最近新たに法律が作られて、200戸以上の管理をしている事業者は、事務所に1人業務管理者を設置する義務を負うことになった。
話題の、 マンションの理事会役員をやっているのだけど について
築30年代のマンションの理事長の経験があり、不動産管理（その中でもAMという分野、大家代行みたいな感じ）の仕事もしている増田です。
多くの管理会社は、細かい修繕の工事費から上前を撥ねることが重要な収入源になっています。
もちろん、修繕工事にあたっては、業者の選定、管理、告知、立ち合い、検査などの付随業務があるので、多少のフィーを取るというのは理解できますが、それにしても平気でぼったくってきます。
なので、基本、管理会社の見積は取るとしても、一定の額を超えるものについては相みつを取るようにしましょう。
とはいえ、どこの業者に相みつを取ったらいいのか、付随業務をどうしたらいいのかといった課題があります。
月額数万かかりますが、それを超える働きは期待できると思います。
管理組合員（区分所有者）のクレームなど、クソみたいなことで悩んでいるのであれば、最終手段として「第三者管理方式」というのがあります。
通常、多くの区分所有のマンションでは、区分所有者から選任された理事長が業務執行をしますが、これを第三者の専門家にフィーを払ってやらせるものになります。
これは、やり方がいくつかあるので、マンション管理士などの専門家に相談することが良いでしょう。
また、前述のとおり、管理会社は工事発注において利益相反になるので、管理会社に第三者管理をやらせるのはおススメしません。
と言っても、実際どうしたらいいのかというのは、現状の管理状況などいろいろ個別の情報を開示して専門家と相談しなければわからないと思います。
そこで、多くの自治体で、マンション管理士による相談会を開催しています。地元の自治体のホームページなどで調べてください。
築浅のマンションは基本的に問題が顕在化していないから大丈夫だけど、築20-30年以上になると住民の状況や住まいへの熱意に温度差が出ていて、住民同士の話し合いが困難になるんだよな。
そうなるとやっぱり大手の管理会社が上手に理事会を運転してくれるのが良いんだけど、管理会社も住民主導の建前を堅持する必要があるし、担当者によって手綱の扱いが変わるから、やっぱり運ゲー感が強い。
水道ポンプが壊れて直した、と思ったら今度は自動ドアが壊れた。そんな感じ。
さて、なんでもかんでも難癖つけてくる居住者がいて困っている。
・自動ドアが壊れた？それじゃ正面入口は閉鎖しろ！（宅配便とか郵便とかどうすんの？）
・自動ドアが壊れて、不審者が入ってくる！襲われたら理事会の責任だ！（なんだそれ）
管理会社が取ってきた見積もりで良いだろうよ、もう、ホント。さっさと直さないといけないんだからさ。
こういう手の輩にはどう対応するのがいいんだろうか。管理会社が個人情報管理に疎くて、理事会経験者のメンバーについてはメールアドレスダダ漏れなので、脅迫まがいの文言が書かれたメールが毎日のように飛んでくる。
早くドア修理の日が来ないかな。
僕が彼女と最初に出会ったのは深夜、コンビニ帰りのことでした。
オートロックのマンションのエレベーターという密室に見知らぬ男女がふたりきり。
更には降りた階が一緒ということもあり、最初はご多分に漏れず気まずい雰囲気になりましたが、いざ鍵を取り出し室内に入ろうとしたとき、彼女の方から、
「お隣の方だったんですね」
「佐藤（仮）です。お隣の方とは知らず、申し訳ありませんでした」
そう安心したように声をかけられ、顔見知りとなった以後はたまにマンションの共有部で顔を合わせては挨拶と軽い会話をする程度の仲になりました。
マンションの入口、オートロックのガラス扉の前に佇む佐藤さんに出会いました。
「すいません。実は部屋の鍵を忘れて外に出てしまったようで、顔見知りの方が通りかかるのを待っていたんです。一緒に入らせてもらっても構いませんか？」
「それは大変でしたね。もちろん構いませんよ」
「ありがとうございます。このままずっと誰も来なかったらどうしようかと思ったんです」
僕の顔を見上げ、ほっとしたように微笑む佐藤さん。
「ありがとうございました」
と笑顔で頭を下げ、自室のインターホンを押して中の人を呼び出しているようでした。
このマンションは全室2LDKの賃貸。当然、ご家族と暮らしていている方も多いため、
（聞いたことは無かったけど、旦那さんやご家族と暮らしていたんだな）
……と。
その時の僕は別段なんの疑問も抱かず、そのまま鍵を開けると自室へと戻りました。
その後、僕はマンションのエントランスで頻繁に、鍵を忘れてオートロックに締め出されてしまった彼女に遭遇し、
「マンションの中に入れて欲しい」
最初の数回は、
（おっちょこちょいな人なのかな？）
と思いましたが、これが月に一度なら兎も角、半月に一度、週に一度……と徐々に頻度が上がっていくと、いくら鈍感な自分でも、
と思い始めます。
このご時世、毎回スマホも持たず外に出ている点も気になりました。
ただ、同じ階に住む隣人とは言え、得られる情報には限りがあります。
管理会社や警察に相談するにしても、僕個人がなにかしらの被害をうけているわけではありません。
鍵を忘れて締め出されるという行為以外、彼女の様子にも変わったところは無く、いつもインターホンを押して部屋の中に入っていくだけでした。
（なんだか怪しいが実害も無い。さてどうしたものか？）
そんな悩みを持ち始めた頃、僕はたまたま仕事の都合で一週間ほど出張をしました。
そして何故か、出張から帰ってきて以降、佐藤さんとエントランスで顔をあわせることはぱったりとなくなりました。
なんだかもやもやとはしたしたものの、そんな気持ちは仕事とせわしない日常に忙殺され、僕はそれ以降、佐藤さんのことを思い出すこともありませんでした。
そして……それから数か月後のこと。
僕は8階のエレベーターを降りると、異臭がすることに気付きました。
魚系の生ごみを数日ほったらかしにしたようなニオイとでも表現したらいいでしょうか？
そしてそのニオイの元を探ると、どうやら801号室のドアから臭っているようなのです。
音やニオイといった問題はマンションにおいて頻繁に議題となるトラブルです。
そういえば佐藤さんとはこの頃顔を合わせていないし『たまたま旅行などでゴミを捨て忘れた』とか、すぐに改善されるかもしれない……と希望を抱き、気付いてから数週間は特に何もしませんでしたが、流石にひと月も改善されず、さらにニオイがきつくなってくるとなると、対処しないわけにはいきません。
チャイムを押して直談判をすることも考えましたが、隣人トラブルになることを考えると億劫で、僕は管理会社に電話をしてこの件を伝えました。
結論から言うと、801号室の佐藤さんは死体で発見されました。
今思えばひと月以上、物言わぬ死体と隣り合わせで生活をしていたというのはゾッとしない話です。
でも僕が衝撃を受けたのはそこではありません。
801号室で死体が発見されたあと、一応は”変死体”という扱いになる為、通報者であり隣室に住む僕の元へ、現場検証に来た警察のかたがいらっしゃいました。
そこで僕ははじめて、隣室を借りていた佐藤さんが男性だったこと。
そして彼が死んだのは、僕が出張に行っていたあの時期とかぶるのではないか？ ということを知りました。
では……僕の良く見知った”佐藤さん”は一体誰だったのでしょう？
彼女は本当に鍵を忘れていたのでしょうか？
親族に該当する女性は存在しないため、恐らく親しく付き合っていた知り合いか彼女なのではないか？ と言う事でしたが、見聞した死体に特に不審な点はなく、男性は自然死（突然死）として処理をされるとのことでした。
その後、僕はそのマンションを引っ越し別のマンションへと移り住みました。
名前も場所も階数もまったく異なる新しいマンションですが、ここにもあのマンションと同じく”オートロックのガラス扉”があります。
なので僕は今でも会社から帰ってくるとき、夜の闇に明るく浮かび上がるエントランスを見ると、あのガラス扉の前で彼女が待っているような気がして、少しだけ恐ろしくなってしまうのです。
私が実際に体験したハナシとは少々異なることを、
数ヶ月前から賃貸アパートにゴミ出しマナーの悪い人が越してきたらしく
夜中にゴミを出してネットもかけないからカラスにゴミを撒き散らされることが何度かあって
管理会社も何度も張り紙を貼ってゴミマナーを守るよう警告してるのだけど
すこしも改まらずに何度も何度も同じことが繰り返されてる
入り口に監視カメラを設置している管理会社はどの部屋の住人が犯人だとわかっているはずだけれど、
その住人を反省させることも追い出すこともできないらしい
さっきバイトから帰ったときにまたアパートの前にネットかけずに放置されているゴミがあったので
せめてネットでもかけておこうとしたらそれを近所のおばさんに見咎められて
「あんたルール守りなさいよ！いっつもいっつも夜中に出して！」と怒鳴れて、
私じゃないですよと言っても「嘘つきなさい！」とさらに大きな声で怒鳴られて
ゴミ袋を開けたらどの部屋の住人のゴミか個人情報確認できるんじゃと一瞬思ったけど
生ゴミがそのままゴミ袋につっこまれていたりいかにも不潔そうな汚物が袋の外から見えたりするので
変な臭いもするので４５リットルのゴミ袋でさらに包んで縛ってベランダに出してある
近所のおばさんも私を犯人と思い込んだまま、
またいつか同じように夜中にこっそり出されているゴミを見て、
あんなに言ったのに少しも反省してないじゃないとさらに激怒するのだろう
迂闊なことをしたなあ
引っ越したい
でも
お金がない
3年前に今の賃貸物件に引っ越した。このあたりの家賃相場より2万円ほど安く、築浅で全戸駐車場2台付き。生活に必要な店や駅は徒歩10分以内にほとんどある。風呂は広いし防音もしっかりしていて今まで住んだどの賃貸より快適。
こんなにいいところなのに、うち以外の世帯が頻繁に入れ替わる。長くて1年、短いと1ヶ月で退去してしまう。常に2、3部屋は空室がある状態。
もしかしてだけど、私が何かやらかしてるのだろうか。自分では常識的に生活しているつもりだけど、こうも自分以外が退去しまくっていると気になってしまう。
かといって管理会社に「私にクレーム来てますか？」と聞くのも違うし、引っ越す人に「私なんかやっちゃいました？」と聞くこともできない。
