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はてなキーワード: 固定金利とは
あとは最後にお断りした不動産会社のぐちポイント。相性って大事だよね。
あの数字って税込みだったんだね。10%上乗せしなきゃとか考えてたけど、そんな必要なかった。
諸経費って言われるお金がかかるので、10%とまでいかないけど、数百万円は余裕みといたほうが幸せになれる。
印象だけど、ハウスメーカーは額面の3割と話することが多く、中古・リフォーム業者は手取りの3割でということが多い印象。
今の日本の平均年収で手取り三割だと中古物件買うくらいのお金しか出せなくて、リフォーム代稼げるね。やったね。
ハウスメーカーは手取りでなんて言ったら買ってもらえなくなるから困るよね。
フィナンシャルプランナーに家計の収支をもとにどれくらいならいけるか見てもらうのがよさそう。
紹介してもらったフィナンシャルプランナーは保険仲介で稼ぐみたいなので、保険勧められたときに、よさそうなら入ればいい。いらなければ断ればいい。
世の中には贈与税ってのがあって、100万くらいだったら税金かからないっぽい。
あわせて600万までは非課税。
住宅価値の高い物件の場合はもう少し非課税枠が上がるけど、どこまでいけるかは建築会社に確認する必要あり。
家計簿などから「毎月の収支」を明らかにして、将来の資産を計算してもらう。
個人的には最悪のケース「ローンのボーナス払いなし、給料の上昇なし」で予測してもらって「ボーナスが出なくなるような事態になったときにやっていけるか」見てもらった。
数年前に試したときは「いや、給料上がらないわけないでしょう？」とか言われたけど、今回は特に驚かれることもなく、普通に予測してもらえた。
銀行などの利率が安いところで組めると良い。住宅専門のARUHIのflat35というのもあって、固定金利という魅力はあるが利率的になかなか厳しい。
ローン審査では他の借り入れがあるかどうか聞かれるので、自動車も買う人は「クルマは一括、家はローン」が良い。
たとえば1000万円のローンを組んで、利率が0.5%だった場合。年間5万円の利子がかかる。
対して旧制度1%の住宅ローン減税は、税務署に「おうち買った！」って申告することで、10万円をもらえる。
銀行系だと団体信用生命保険というものへの加入が必須となる。死んだら借金チャラになって、資産は家族へいくシステム。
いわゆる団信。生命保険のように過去数年間病気してませんよね？みたいな申告する。(申告の範囲、一般の生命保険は5年だが、団信は3年みたい)
最近は仕事でうつ病とかかかる人も多いので、そういった持病がある人はワイド団信ってのを選ぶことになる。こっちはちょいと利率が高いみたい。
住宅を売買するには宅建という資格が必要らしいけど、それを公表してない時点でお察し。ていうか連絡先が080とかね。
正規の広告、たとえば電車の不動産広告とかをよく見ると「ｘｘｘｘ不動産(宅建番号：ｙｙｙｙ番)」みたいに、業者名と宅建の番号が書いてある。
SUUMOとか眺めてると同じ写真がたくさん並んでたりするのはそういうこと。
誰から買っても同じかなって思うけど、「売主」から買うのが良い。仲介手数料がかからない。
っていうかネットで少し調べればわかるこのご時世で、こういう売り方が成立してるのってすごく時代遅れ感。
誤解を恐れずいうなら、売主以外は全部転売ヤー。
のぼり立てて広告出してるけど、建てた業者とは違う業者の名が入ってる。だいたい街の不動産屋の名前。
ここで話しかけて買おうとすると、仲介手数料が数百万円単位でかかる。
下に書くけど、「建てた業者」から買うか「それ以外の不動産業者」から買うかの違い。
町の不動産屋に話聞いて、よさげな物件があったから売主に直接話すればいいかなと思うけど、そういうのは忌避されるみたい。
仲介手数料で成立してる不動産屋としてはそりゃあ嫌がるよね。その不動産屋のテリトリーであるエリアに住むことを考えると、面倒ごとになりかねないし。
もちろん、そういうのを横取りして「手数料安くしますよ」みたいな業者もいたけど。
昭和かな？
埼玉方面へ向かう路線でありがちなんだけど、駅から10分くらいで県境になる。
住所にこだわりがなくて、役所まで行く交通手段を気にしない。って妥協できるならお買い得。
河川にフタしてあって見えなくなってるパターンもあるので注意。相場より大幅に安いのはだいたいコレ。
ゴミ処理場、自衛隊・米軍基地、変電所、葬儀場なんかは地価が下がる原因らしく、物件見学のときに説明される。
あとは風俗街、外国人街(チャイナタウン、コリアンタウン)なんかが近いと地価が下がる印象。
個人的に印象に残ってるのは街の食品工場の近く。酢飯の匂いがすごかった。無理だわ。
駅が丘の上にあって、その近くを川が流れてる。物件はその川を越えた先。
川を渡るために坂を下って、もう一度坂を上るっての結構辛いよ？夏場は特に。
私道に埋まってるインフラの整備は自分達でやらなきゃなので、水道管修理や道路舗装を綺麗にしたいときはご近所巡ったりしなきゃいけない。
ちなみに私道かどうかはマンホール見ればわかる。地方自治体の名前が入ったやつか、コンクリートのフタだけのやつか。
個人的には私道は２件くらい奥まったくらいがギリギリ許容限界かな？
数十棟みたいな宅地が突然現れるやつ、Googleストリートビューのタイムマシンで過去を振り返って何があったか調べておくと安心できる。
実際に自分が見たものでは「ゴルフ場(打ちっぱなし？)」「基地などの跡地」「農地」など。
シムシティじゃないけど、その土地は何に使える土地なのかってのを行政が決めてる。
戸建て買うなら「低層住居専用地域」とかになるのが普通だけど、行政と不動産屋に確認するべき。
街をよく観察すると幹線道路沿いはビルが多くて、少し奥まった地域は住宅ってなってるはず。
中古戸建に多い。狭い通路を通って、家の玄関にたどり着くタイプ。安いけど、将来売るときどうするのかが問題になる。
「再建築できるかどうか」っていう法律があって、「4m道路に2mの幅の通路が接していて云々」みたいなやつ。
再建築不可の場合、建て直すことは法律上できない。なので、周辺の古民家まとめて開発でもしてもらわない限り、扱いに困ることになる。
「竿部分は駐車場で有効活用」って書いてあるけど「再建築不可」の注意書きが。図面をよく見ると「軽自動車」って書いてある。
軽自動車の幅は1.48m以下なので、ギリギリ軽自動車を停められるだけの幅しか確保してない場合、再建築不可になる。
竿部分は駐車場で再建築可な物件。いいんじゃない？とか思って見学行ってみたけどダメだった。
生活することをイメージすると、通勤は駅まで自転車＋電車で。日々の買い物はクルマで。という使い分けになる。
クルマか自転車どちらかを奥まで押し込まないといけなくて、その出し入れに毎日苦労したくない。
2件の家が並んでいて、それぞれ道路に平行にクルマを止めるように駐車場が設置されているパターン。
家の前のスペースが狭いので、２つの家が道路と接する部分に三角形の切り欠きを作って、２つの家で共有としましょう。これでお互いクルマ出し入れしやすいね。と合理的な設計の物件。
パワービルダーの物件で見かける。何かあったとしてもお隣さんと仲良くできる自信があるならいいんじゃないかな？
私はこんなとこで長文書いてるようなコミュ障なので無理ですね。
ここから先はほぼグチ。
半分くらいの不動産屋はこれ言ってきたけど、個人的にはこういうの無理。
相性ってやっぱり大事だと思った次第。
物件に対する疑問点を解消するためにＱ＆Ａしているのであって、「皆がそうしているから大丈夫」という日本人を煽るためのテンプレは求めていないのだが？
手数料って法律で3%を上限とするって定められているわけで、その上限MAX3%で出してきたその紙どういうことなの？
分譲はじめてから結構経つみたいだけど、未だに売れてないそれらは何なんでしょうね？
オッ。そうだな。あえて言うならば40点にも満たない物件は論外なんだ。
え？明日。。。？用意できるが、お前のために用意したくない。ていうか前もって言え。
テレフォンショッピングかな？ていうかそれオプションだったんかい。説明不足すぎるだろ。
前回合った時は来月末って言ってなかったっけ？そんなに焦ってるのを見る限り、期末の決算に乗せたいのか、営業成績を伸ばしたいかですかね？
都内4万のアパートに住んでるけど、これ以下の返済額で同じ地域に持ち家をローン購入できるとは到底思えない
固定金利1.5%35年ローンだと、月々支払3万くらいで買えるのせいぜい800万くらいの物件になるんだが、
23区内にそんな神物件存在するの？あったとして相当ヤバそうなんだが
ペット飼いたいから、子供の足音を気にしたくないから、十倍の値段を出して8000万円の家を買うってのならまあ、お金に余裕のある人なら選択肢あってもいいんでね〜のとは思うけど
そら金は使ってなんぼみたいなところもあるしな
個人的には広い家に住むだけで人生が豊かになるとかいうアホみたいな幻想は信じられんし、アホみたいに広い実家に住んでた頃は家族が散らかし放題でストレスマッハだったから、家の大きい小さいで人生が変わると信じてる人のピュアさみたいなのがマジで意味わかんねーけど。まあ本人がやりたいってならその気持大事だよな
あとは、都市部で不動産価格上昇が見込める優良物件なので、購入しますとかならわかるけど
それは投資に値するから購入してるのであって、賃貸より支払いが安くなるからではない
自分が家を建てるか否かという状態での情報収集を行っていることから
不動産系の文章は面白くてなるほどなるほど、と興味深く見ることが多いんだけど
借家にしているという事は住宅ローンは使用していないという認識で問題ないだろうか。
私が使用しようとしている住宅ローンは大抵自宅用で、貸家にする場合は一括返済が求められる規約がある。
もし、他行の住宅ローンで途中で借家にしても問題ないような住宅ローンを使用しているのならば教えてほしい。
加えて、その場合の年利は何％だったのだろうか。
私が知る限り(住宅ローンの場合は)変動金利制であれば1％を切って
長期の固定金利であれば1％～2％
(無いとは思うが)カードローンやフリーローンなら3～15%といったところだが
住宅ローン以外で5,000万円も貸してくれるフリーローンはあったとしても私には関係のない話だからと調べていないのもあり
いまいちイメージがつかめない。担保付フリーローン…という事なのだろうか。
～
https://www.sbi-efinance.co.jp/contents/what_is_mortgage_loan/
～
銀行系の不動産担保フリーローンは一般的に2.9%～9.5%なんですね。
これを見て一般的な最低金利である2.9%程度と見込んだ上でお話を再度拝見しました。
(実際の年利がいくらかだったのかは返信がもらえれば是非知りたい)
早期返済と投資のバランスは悩んだが、今借りている家の家賃が100だとすれば、（ローン返済）+（賃料）で50くらいプラスになる程度までは早期返済した。
ボーナス払い・繰り上げ返済無しで元利均等返済の場合\274,802/月の支払いになる。
なお元金均等返済の場合は返済から５年近く経過しないと毎月の返済が\300,000/月を超えるので
そこに、
という一文があるがこれについては恐らく家賃収入からではなくご自身の別収入から(家賃を支払わなくて済む分を)全額持ち出しという事なのだろう。
というのも￥274,802/月の支払いは毎月固定で発生する事と
家賃収入の部分\200,000/月以上という点を仮に\290,000だとして(\300,000/月を超えている場合は20万以上とは書かないだろうという考えから)
海外転勤もある、という事は管理に関して不動産管理会社に委託しているだろうから賃料の2～3％くらいは支払っているだろう。
加えて地震や台風に備える為の保険料と修繕費に関しては積み立てが必要だ。
築10年を築古とはさすがに言わないが目に見えたダメージについては修繕する必要も発生していると思う
(外壁のコーキングに加え水周りやサッシ周りのコーキングなどの細かい部分から据付の給湯器やエアコンなどの機械類等も直す必要が発生している箇所もあるのではないだろうか)
更には5,000万円もの物件ともなると固定資産税もなかなかの金額だと考えられる。
30年後でも物件価値が大きく棄損しないか（価値に締める土地比率が高いほうがよい）
大手の2/3 ~ 1/2の坪単価で建てた。
建物に2,000万円と土地が3,000万円というイメージだ。
その場合の固定資産税(路線価や税率が仮定でしかないが)は小規模住宅用土地の範囲内とし
かつ固定資産税評価額については土地が取得価格の70%、建物は50%とした上で土地のサイズは
とすると坪単価が50万円の土地(都内で言えば町田市や八王子市あたりだろうか)、と考えたが固定資産税に関しては
土地の固定資産税 = 土地固定資産税評価額 × 1/6 × 税率(標準税率1.4%)
建物の固定資産税 = 建物の固定資産税評価額 × 1/2(特例・減価補正率等を勘案し1/2とした) × 税率(標準税率1.4%)
に照らし合わせると
土地の固定資産税 = (3,000万円×70%) × 1/6 × 1.4% = \49,000
建物の固定資産税 = (2,000万円×50%) × 1/2 × 1.4% = \70,000
両方を合わせて\119,000/年という所だろうか
加えて都市計画税が0.3%とすると土地については小規模住宅用地の為
土地の都市計画税 = (3,000万円×70%) × 1/3 × 0.3% = \21,000
建物の都市計画税 = (2,000万円×50%) × 0.3% = \30,000
となって合計すると\170,000/年となる。
月にならすと\14,166/月となる為に月当たりの利益は全て税金で飛んでしまう計算になる。
となると、不動産管理諸費用や保険料を抜いた手取り部分が\290,000だとしても
賃料で得た利益分のキャッシュは微々たるもので単独での繰り上げ返済はかなり難しい。
そして、
という記述だか当初貸している家賃(\290,000)つまり現在は14万～15万程度の利益が出ていると考えて読んでいたが
読み直したら借りているだったのでかなり不確定だなと考えつつ
ローン５年目に500万あるいは1000万返済し繰り上げ後の返済回数を減らさない場合
500万返済した場合は\34,000/月の減額
1000万返済した場合は\68,000/月近くの減額になる事から
68,000/月あるいは136,000/月程度の借家に3人住まわれている(単身赴任されている可能性もあるが)という考えに至りました。
5年目に持出しで繰り上げ返済していれば確かに毎月のキャッシュが増えるから…とかも考えたがどうでしょう。気になりすぎて頭がグチャグチャです。
あとは減税の絡みも非常に気になる。
すべては使えなかったがローン減税の恩恵もかなりあった。
との事だが前述の通り貸家用途に使える住宅ローンがあるのか否か
そしてそれに住宅ローン減税が適用されるのか。非常に気になる。
是非教えてほしい。
当初からフラット35一択だと思っていたら、全期間固定を選ぶ人は1割にも満たない（どこかの資料だと3～4%しか居ない）と知って驚いた。
国の金融事業者へのヒアリング資料を見ると、各事業者は「長期の固定金利での貸し出しなんてリスク高すぎて無理っす！そんなことお国しかできねっす！」と言っている。
変動金利（もしくは期間選択型の固定金利）で借りている人は、金融事業者すら避けるリスクを自分が負っている自覚はあるのだろうか？？
もちろん金利が上昇したときに即座に多額の繰り上げ返済をできる貯蓄があるならリスクは少ないだろう。
ただ、そんな余力があるならそれこそフラット35の1.3%くらいの金利で長期で借りて、貯蓄はインデックス投資にでも回すべき。流石に20～30年単位で塩漬けしていれば金利以上の利回りは期待できるだろう。
やはりどう考えてもフラット35一択に思える。わざわざ金利変動リスクを国が負ってくれるのに、使わない手が無い。
皆なんで使わないの？不動産屋に騙されて目先の返済額だけを見てない？？
はてなあもすなる家買日記といふものを 我もしてみんとてするなり
（はてなーが最近やっている家購入記を、俺も便乗してみようと思い書いた）
・子供が産まれることになったので、それまで住んでた借家をやめて家を買うことにした。
子供が動き回るようになると床や壁を汚したり壊したりするだろうし、家のカスタマイズもしたくなるだろう。これまで数回の引っ越し・荷造り作業が非常に手間だったので、幼児の育児しながらの引っ越しはまず不可能だと予想された。
・妊娠初期からなんとなく探し始め、妊娠６ヶ月で本格的に探し始め、出産３ヶ月前に物件決定、１ヶ月前に引っ越した。
物件選定、下見、ローンや物件の契約は俺と妻二人で行い、実際の引っ越し作業は俺一人で行った。
・庭付き一戸建てを借りて２年間住んでおり、自分たちが家に求める重視したい要素と、どうでもいい要素をある程度把握できていたので、それを家探しに反映させた。
物件選定
・ネットの物件情報サイトで市町村名で絞り込み、安価順にソートして諸条件から気になる物件を２０件ほどリストアップ。
中古の場合は値引きの可能性もあるので、これまでなら出せる上限価格の２割増しまでリストアップした。
リストアップした物件はぜんぶ休日に現地に行き外観や周辺環境を見た。不動産屋に連絡して内覧させてもらったのは上位５件。
・エクセルで物件比較表を作り、要素ごとに傾斜配点して点数を付けて最も高得点の物件を買った。
高配点順に、「駐車場台数」「延床面積（部屋数）」「価格」「構造」「築年数」「両実家からの距離」「校区小学校からの距離」「最も近い保育園からの距離」「バス停からの距離」「敷地面積」「土地条件」「駐車場が露天か屋根付きか屋内か」「他」
俺が比較表を作り、いちおう妻にも見せて意見を聞いてたが、ほぼ追認状態だった。
（実際に使ったエクセルファイルを晒そうかと思ったけど、増田は添付ファイル付けられないんだね。）
以下、各項目ごとに説明する。
「駐車場台数」
地方都市なので車がないと何もできん。俺バイク通勤、妻は車通勤。子供が産まれれば子の保育園への送迎のため俺の車も必要になる。なので最低２台分。駐車場無しは論外、１台分のみの場合は庭を潰して駐車場追加できるか、もしくは周辺道路に恒常的に路駐できる立地か（車庫法違反になるが、住宅街では実家で車庫証明とっていつも路駐してる人も多い・・・）で判断。
両親が子育て手伝いに来てもらえばその車を止めるスペースも必要になる。できれば３台分ほしい。
→ ３台分ある家を買った、妻車、子送迎車、残り１台分はバイクガレージとして使ってる。両親が来たときは住宅地の最奥で交通量が少ないので車庫の前に路駐してもらってる。
「延床面積（部屋数）」
リビング、俺の部屋、妻の部屋、寝室、将来の子供部屋、で4LDKが最低条件。もちろん部屋は多いほど良く、面積は広いほど良い。
→ 6LDKとなった。部屋は多いほどいいと実感している。寝室二つにしていつもは３人一緒に１Fで寝て、風邪ひいたら一人だけ２F寝室で寝たり、いろいろ助かる。
「価格」
世帯年収１７００万～２２００万。物件価格４０００万が上限と妻と合意したので、４８００万以内で探した。
（妻は公立病院勤務医で、当直・オンコール量により増減。妊娠後期から産休までは時間外一切無しなので１２００万、育休明けから現在までは週２のオンコールのみなので１４００万程度。ただ住宅ローン審査では前年までの源泉徴収票で判断するので、金融機関からは１７００万として見られてたはず。
俺は残業あっても無くても５００万。県庁は時間外手当ほとんど付かない）
→ 建物の登記で持分1/2ずつ、土地は保留地なので組合の所有者台帳に連名で記載、実際の負担も1/2ずつとした。
「構造」
当時住んでた借家が築１０年のプレカット工法の木造住宅だったが、壁の外板（サイディング）つなぎ目シーリングが劣化して雨水が浸入し、中の木が腐って雨漏りがあり、さらに同構造の隣家の２Fベランダが腐って半壊してて、プレカット木造住宅には不信感があり対象外とした。
両実家は築２～３０年の鉄筋コンクリート造だが目立った不具合はなく、信頼感があった。
よって鉄筋コンクリート（RC）造、鉄筋コンクリートブロック（RCB）造、軽量鉄骨造の順に高評価とした。
→ RC造を買った。売主（建て主）がリフォーム業の社長で、その知識を生かして作った注文住宅ということで、内覧して一目見て質がいいとわかる造りだった。階段上り下りしても木の軋み音が全くしないとか、天井が高いとか、天井裏みたら断熱材が分厚いとか、床下も広いとか、壁収納が各所に多い（いまだ使い切れてない）とか。
「築年数」
新築のほうがもちろん良かったが、当時は型枠職人不足が顕著でRC新築坪単価が異常に高騰しており、手が出る価格の新築はプレカット木造ばかりなので、中古住宅中心に探した。
住宅ローン控除が効くのがRCだと築２５年以内の購入なので、築２５年が一つの基準。ただし利率負担以上に安い物件があれば築２５年以上でも良い。
→築２０年を買った。コンクリートのひび割れ等は全く見られない。
とても幸運なことに、俺の実家と妻の実家が車で１０分の近距離で、かつお互いの職場からも車で２０分以内の距離だったため（これは結婚決めてから判明）、両実家に近い位置で探した。
夫婦二人ともフルタイムで働いており、育休あけてから祖父母のサポートが絶対に必要になると予想されたため、両実家から車で３０分以内の条件で探した。
妻実家のあるA市と俺実家のあるB市は隣接。AB市か隣接した市町村で絞り込んだ。
→両実家の間で妻の実家寄り（妻の両親の毎日の散歩コース）の物件となった。
中学生になれば自転車やバスが使えるから距離があってもいい。小学生（特に低学年）は徒歩通学が基本になると思われるので、子供が歩いていける距離として2km以上で足きり。できれば1km以内。
→買った家の校区小学校は崖を迂回しないといけないので延長距離4kmあり足切り対象なのだが（この家が家の造りや面積の割に安かったのはこれが第一要因だと思う）、妻の実家が市境を挟んだ隣の市にあり、妻実家の校区小学校は家から800m。これを生かす。
越境入学は同市内ならまだなんとかなるかもだが、別の市だとほぼ不可能。市民税納めてないし仕方ないね。
認可保育園であっても世帯年収から保育料が最高負担額（月６万ほど）になるので、認可外・認定保育園でもいい。車で送り迎えになると思われるので小学校ほど距離は気にしないが、あまりに遠いと渋滞もからんで勤務時間に支障する。
→結局、基準に沿って運営されてる認可保育園が安心だねとなり、家から3kmほど離れた保育園に入園できて車で送迎してるので考慮する必要はなかった項目。
子供が高校生になれば離れた進学校に行くかもしれず、そうなればバス通学となるだろうから、あまり遠くないほうがいい。2km以上で足きり。
→1.5kmほど先に本数の多い路線のバス停がある。高校生なら歩ける距離だろう。
「敷地面積」
庭は無くてもいいが、あればいろいろ使えるだろうから。ガーデニングとか、子供が歩けるようになったら庭でプールとか、小学生になれば犬を飼うとか。
→30㎡ほどの土の庭がある。興味なかったが、いろんな植物植えてデザインするのはやってみると楽しい。
「土地条件」
当時は東日本大震災から数年のちで津波の記憶が新しく、標高は確保したい。
谷地は通気性悪く水害ありそうなので避けたい。崖ぎわ地は見晴らし良いが安定性が心配だが切り土なら問題なし、盛り土は絶対不可。平坦な住宅地の中なら土地安定性やリセールバリューは良いが、道に面した１方以外の３方を他民家に囲まれていて息が詰まらないか心配（両実家も借家も、２方のみ他民家で１方は林や崖だった）
→ 数十年前に台地を切り土して造成した住宅地の南に開けた崖ぎわの物件にした。この物件を候補にしてからは県立図書館に行って明治時代以前からの古地図を見たり、国土地理院のサイトで米軍撮影の1945年前後の航空写真を見たり、県の地図サービスで災害指定区域を確認したりして、
昔と今とで大きく地形が変わってない（その間の大きな地震でも崩落等してない＝地盤が強い）こと、盛り土ではなく切り土であること、敷地が急傾斜地崩落危険区域に指定（再建築時に制限がかかる）てないこと、を確認した。
眺めはいいし、日当たりはいいし、リビング先の庭の先は斜面で林なので四六時中リビングのカーテンを開けたままにしておけるし、今のところは満足している。かつてない巨大地震が来たら土地も家も無くなって無くかもしれないけど。
→ 土地区画整理事業が施工中で保留地上の物件なので、いろいろ勉強して詳しくなった。ネットバンクの住宅ローンが使えない以外はデメリットは無かった。リセールバリューには影響するかもしれんが、この家を売る頃には換地処分は終わってるでしょ。
→ 用途地域にこだわりは無かったが、小学校やバス停までの距離で足きりすると必然的に市街化調整区域は除外され、市街化区域の第一種低層住宅地域の物件ばかりとなった。
車もバイクも雨ざらしにはしたくないので最低でも屋根があったほうがいい。無ければあとからカーポートを付ければいいが費用が２００万ほどかかる。できれば横風や埃も防げる屋内駐車場だといい。
→ 電動アルミシャッター付の屋内駐車場となった。ガレージとしてバイク整備に使えて最高。壁にアンカーボルト打ち込んでメッシュパネル付けて工具並べてある。密閉空間で音が漏れないので雨でも夜でもエアコンプレッサーやディスクグラインダーが使える。ぐへへ
「他」
周辺環境は閑静な住宅地の最奥で、家の前の1.5車線道路は交通量少なく（周辺家に用事のある車しか通らない）子供を道で遊ばせても大丈夫そう。家が売りに出ている理由が、売主夫婦が高齢になり介護付住宅に引っ越すための処分ということで、周辺とのトラブルが理由ではない。下見や内覧のときに両隣・道向かい・道向かい両隣の方に挨拶して少し話したが、変な人はいなかった。
→現在も、たまに顔を合わせたら挨拶してちょっと世間話するくらいで、軽い近所付き合いのみしている。
保留地のせいか自治会対象外となっており、自治会費や行事参加の負担がない。
なにより妻の両親の毎日の散歩コースにある家で、毎日周辺を見てる妻の両親から「問題ない」とお墨付きをもらえて安心できた。
県庁所在地隣接の市街化区域なので、小児科は車で１０分以内に３院、大きな総合病院も車で２０分以内に２院、他内科や整形外科クリニックも徒歩（車２分程度）に数院あり、医療関係に不安はない。
買い物も価格重視のスーパーからちょっと高めのデパート系列のスーパーなど車１０分圏内に５～６件、ドラッグストアやホームセンターも車１０分圏内にあり問題ない。
（年とって車も運転できなくなったらどうしようね？３食つき老人ホームに入るしかないか）
購入
妻は倹約家（いくつかの趣味以外には服や娯楽に金使わない）なので現金一括で買えるだけの貯蓄があったが、住宅ローン減税のおかげで利息負担無しで借りられるので、何かあったとき手持資金確保のためもあり、常識的に頭金を１割入れて残りはローンを組んだ。
均等に資金負担しようということで、持分1/2ずつの共同債務とした。
住宅ローン控除年１％よりも融資利率が低ければ、借金して金が入ってくる逆ざやとなるので、控除が効く１０年間はなるべく融資残高を増やすべく、２０年ローンとした。１０年たったら一括繰り上げ返済する。月々の返済額が減るぶん貯めておく。
変動金利のほうが遙かに利率は低かったが、金利変動リスクを避けたくて１０年固定金利にした。（でも今の状況だと変動のほうが得だったな。賭けに負けた。）
土地区画整理事業地内の保留地上の物件という特殊条件のため、年利0.65%等の低金利を誇るJNBやソニー銀行等のネットバンクのローンは使えなかった。
地場の都市銀行２行に仮申し込みし、低利率のほうに本申込した。（妻がメインで使ってる銀行のほうが高かったので担当者からずいぶん引き留められたが、仕方ない）
世帯年収の２～３倍程度の物件価格、お互い安定した職業ということで審査はトントンで進んで融資決定の連絡があった。
年収（源泉徴収票)以外の金融資産も開示したが、融資担当者は俺の数百万の貯金はチラッと見ただけで終わりだった。ちょっとプライドが傷ついたぜ。
利息は0.8％台で、融資手数料等の諸費用を含めると逆ザヤは僅かとなった。
住宅ローン減税は初年度こそ税務署に行っての確定申告が必要で面倒だったが、２年目以降は年末調整で職場に用紙出すだけなので慣れれば手間でない。
・値引き
基本的に都市部の中古住宅は売り手市場だが、この物件は１年前に４８００万で売りにだして売れず４６００万で売られており（校区小学校が遠いのと保留地なのが原因だと思う）ちょっと強めに出てみた。
不動産屋を介して、「もともとの予算が４０００万なんです、がんばって４１００万なんです、保留地なので金利の安い住宅ローンが使えなくて苦しいんです、金利分まかりませんか？」と。
４４００万のオファーがあり、こっちは４２００万で再度要請。最終的に「４３００万よりは下げられん、それで無理なら売るのは諦める」との回答で、４３００万で妥結した。
近くにある小学校距離と保留地以外の広さや造りや築年数が似た物件は６～８０００万で売られてるので、造りのいい広い家を安くで買えたと満足している。
・不動産屋
仲介手数料は上限いっぱい取られたが、土地区画整理組合との所有者変更のやりとりや価格交渉で駆け回ってくれたので不満はない。
・司法書士
登記関係は銀行指定の司法書士に一任した。土地は登記がないので建物分のみ。市中の方に依頼したらもっと安かったと思う。
反省点
結果論だが、保育園までの距離は考慮しなくてもよかった。それ以外は満足。
子供が産まれる前は「田舎で静かなところがいいね」と学校までの距離をきにせず人里離れた田舎の広い一軒家をネットで見た「こんなところいいね」と話してたりしてたが、子供が産まれると子供第一の選定となった。でも子供が独立したらまた判断基準が変わるんだろうな。
あぶく銭である
ということで私は家を買うことにした
ただ同額の家を買ってしまえばもちろん手元に何も残らない、それはなんだかつまらない気がする
なるべく多くの住宅ローンを借りて、手元に資産を残し運用益でローンを払うことは可能だろうか？
ローン額は審査が下りる上限とし、残りを頭金に充てることとした
乱暴に計算するとき35年ローン、変動金利とするとき1年に支払う額は元本3%利息1%でローン総額の4%となる。
一般に株を運用したときの利回りは4%〜5%が適切な水準とされている
この水準で運用すれば手元に残した資産を減らさずにローンを運用益で払うことができる。
最初の段階で持っているお金とほぼ同額の家を買う場合、なるべく多くの額をローンに回した方が最終的に手元に残る資産が大きくなると言うわけだ。
今回私は1.4億ほど住宅ローンの審査が通りそうなので、0.6億を頭金に1.4億をローンに回すこととした。
なおこの方法をとるとき、運用負けをしてもマイナスにさえならなければローンの残額と手元の資産が釣り合うので安心感があることになる。
よく言われることではあるが「株」「不動産」「債権」に分散投資することとした。
比率は以下を目安とする
現金：株：不動産：債権＝ 10% : 40% : 30% :20%
現金は何か割安の投資先が出たときの調整用、利息はほぼ無いようなものだ
不動産は経験が無いこともあり、アパート経営は行わない方針としREIT、不動産運用のETFを中心に行う
なるべくこのとき実際に不動産を運用してその利益を分配する投資先を選ぶことで株との連動が少ないものを選ぶこととする。
地域は価格が安定している先進国とリターンの大きい新興国を半々程度に分散し合計で理論値6%の運用を目指す（過去の実績から計算する）
株は「国」「業種」を分散させ、さらに配当を狙うものとキャピタルゲインを狙うものを分けて考える。
既に株は運用経験が5年ほどあるので、分散の大事さが身にしみている
一時的に下がったときに他の業界も持っておくことで影響が少なくなるのは心理的にかなり楽だ
こちらは理論値出すことは難しいがキャピタルゲインで年10%、配当で年4%を目指す。（そううまくはいかないのでそのつもりで運用して例年5%くらいなものだ）
債権はEB/CB/仕組み債に手を出さない、あれは発行元が損失リスクを購入者に押しつけ、利益は最大限確保する仕組みになってる、発行元になりたい
基本的にドル建て社債の新規売り出しのなかで10年潰れないと思うことができる会社のもので4%の運用を目指す。
円建て及び国債は金利が低すぎるので検討しない、劣後債は10年潰れない確証があればOK
金利が上がるときは運用益も連動するはずなので変動金利を選択する
既に数年の運用経験があるので、知識のある業界にキチンと分散投資していれば大きく負けるリスクは小さくできると言う感触がある。
目標運用益に届かない場合も住宅ローンの金利分1%を稼げればトータルの資産としてはマイナスにならない。
逆に1%以上であればローンの支払いで手元の現金が減っても資産は増えているので、1%を死守する無理のない運用を行う
例えば日産やソフトバンクの社債は3-4%利回りのものが買えるので最悪 総額の30%をこれらの社債で持っておけばそれだけで1%運用益をキープできる
半年に一度リバランスを行い、ローン返済分の現金をこのときに作る
悩んでる。
IT系正社員独身増田(30)、ついに会社から家賃補助が出なくなる。あといろいろあって現状の住居を退去する必要がある。
勤務先までマトモな通勤時間、マトモな築年数で引っ越し先を検討すると、1Kでも家賃相場は10万円くらいになる。すごくたかいつらい。ものの試しに2500万円くらいの住宅ローンを組むと、住宅ローン月額10万円くらいで同じような通勤時間、同じような築年数なのになんと間取りだけ2DKになった。3倍くらい広い。
彼女もいないし今後も見通しは暗いし、ちょうど30歳のいま住宅ローンを組めば65歳で完済なのでパーフェクトプランではないかと錯誤しているのだけど世間の独身がだいたいみんな賃貸なのはなんでだろう。趣味(ゲーム)はインドアだし寝室と趣味部屋に分けられるしいいじゃん。料理もするからキッチンも大きいのが嬉しい。
目下最大のネガティブ要素である「今マンションすげー高いじゃん」ってツッコミと、将来結婚するかもしれんじゃんって話はさておいて、そのほかになんかすげーでっかい落とし穴があったりするのか識者たる増田諸兄にぜひ教えてほしい。独身住宅ローン増田が実際にいるなら体験談なんかも聞きたい。
ちなみに聞かれそうなので。貯金は保険とか株とかいろんな形をしていて1000万円くらい。現金300万円くらい。給料は手取りだいたい25万くらいでボーナスも年100万くらい出る。住宅ローンは固定金利前提で、管理費＋固定資産税＋都市計画税＋修繕積立金なんかも込みで合わせて住宅ローン10万ってことで。
地方から数年前に転勤で東京に来たとき、会社から斡旋された豊洲徒歩5分と大井町徒歩5分が両方10万だったから同じ水準だとそれくらいだと思ったんだよね。1K10万は確かに言いすぎだった
＞終の棲家にするのには厳しいだろうけど、それまでの間に出口を取れるならいいんじゃないの
もしもあなたに1,000万円の貯金があるなら試してもいいかも知れないけれど、フルローンで35年とか払い続けるなら絶対止めた方がいいと思います。そもそも自分の家も持っていないのに、ワンルームマンション投資ってどゆこと？
住宅ローンというのは期間が長くて１ヶ月あたりの返済額が少ないほど、元本はなかなか減らないのに銀行に利息ばかり払うことになる代物です。勤め先が堅いところなので貸してくれるということですが、要するにあなたは銀行にとって返済が滞るリスクが低く、多額の利息をものともせず払ってくれそうな良いカモだということです。
自宅を買うにせよ投資用物件を買うにせよ、もっと貯金が貯まって年収が上がってからにした方が間違いないです。ある程度土地勘のある場所で、ニーズや相場が分かる場所ならともかく、確実に借り手がつくか分からない場所で、業者に言われるままの物件を買うのは愚の骨頂だと思います。
なるべく多く頭金を用意して、諸経費(物件の値段によるけど数百万かかるのでバカにならない)も払える状態にしたうえで、なるべく期間の短いローンを組むのがセオリーです。月々の支払いが高いからと期間の長いローンを組むのであれば、変動金利ではなく10年ぐらい固定金利期間のあるものを選び、ボーナスなどで余裕資金があればどんどん繰り上げ返済をするのがベターだと思います。(ただし、繰り上げ返済に手数料がかかる銀行もあるので、繰り上げは多くても年一回ぐらいで。)ローンの返済表を一度銀行で作ってもらうと分かるのですが、毎月返済額が同じローンというのは、最初のうち利息を払っているばかりで元本はなかなか減りません。繰り上げをするとそのお金が元本の返済に回るので、銀行に払う余計な利息が減ります。
まだ若くて結婚も転勤もどうなるか分からない状況なら余計なお荷物を背負わない方が良いと思います。どうしても買うというのなら、自分の住む家の方がさまざまな条件を吟味して選ぶでしょうから、多少のリスクやトラップがあるにせよまだましなように思います。とりあえず業者の言いなりは止めましょう。
…って書くとやたら金持ちっぽく見えるかも知れないけど、自分がそんなに沢山売り買いしてきたわけじゃなくて、祖母や父の失敗を目の当たりにしてきたので、それを参考に自分なりの見解を書いてみようと思う。
1 最優先すべきもの
絶対に交通の便が良いところにしないと、要らなくなって売り飛ばすときに買い手がつかなかったり、安値で買いたたかれたりするので、値段の安さだけで飛びつくのは止めておいた方がいい。うちの祖母は原野商法みたいなのに騙されて、へんぴなところに何カケ所か土地を持っているようだが、まったくもって使い道がない。たぶん固定資産税もそんなに高くないだろうけど売りようもないし、単なるムダでしかない。最大の当りは今実家のある場所で、戦後すぐはどっていうことのない焼け野原だったらしいが、みるみるうちに発展して、世間でオシャレな街として認知されるようになってしまった。今やかなり老朽化しているが、実家の建て直しとともに作ったアパートには今も人が入っている。家賃は相場より下げているようだが、これでもっと不便な場所だったら目も当てられないことだろう。
ちなみに祖母が仕事を定年退職したときに終の棲家(？)として買った一戸建ては、それなりの住宅地ではあるが、最寄り駅からバス便で行かねばならず、さらにバス停から坂を延々と登っていかないとたどりつかない。別荘すら建てようのないへんぴな土地よりはましだが、あまり色々な条件を深く考えず、退職金でポンと買えるところを選んだようである。唯一賢かったのは自分の名義でなく父の名義にして、相続税がかからないようにしたところぐらいか。結局足腰を始めとして身体が弱ってきて実家に同居することになり、父が売り飛ばしてしまった。祖母は片付けられない＆捨てられない人なので片付けが大変だったのではないかと思うが、業者を呼んでガンガン捨てさせた模様である。まだ祖母はヨボヨボしながら生きているが、もし死んだら実家にあるいろいろな荷物もそうやって処分せざるを得ないだろう。
それを目の当たりにしてきたので、自分が住むマンションを探すときも立地最優先で決めた。新宿に電車一本で行けて駅から近いところ。今の家の最寄り駅は各駅停車しか止まらないけど、駅からはびっくりするぐらい近い。元々築10年近い中古だったし、そんなに広くもなかったけど、人が訪ねてきたりすると絶対に「素晴らしい場所ですねぇ」と言われる。惜しむらくは部屋の中が散らかっているので、友人を呼んでホームパーティーみたいなしゃれたことができないぐらいか。
2 ローンについて
たぶん誰でもいうことだろうけど、なるべく頭金を貯めて、ローンの支払い額は給料の手取りの3割以内。最近は銀行のホームページで「自分の年収でいくら借りられるか」「借りる額から逆算して毎月の支払いはいくらか」をすぐ計算できるので、それをやってみること。不動産屋は変動金利とかでぱっと見安く見える金額を提示してくるけれど、5年間固定金利や10年固定金利で計算させて、それが給料の3割以下に収まらないようなら買わない方がいい。ボーナス払いは、職業にもよるけど、なるべく月々の支払いをメインにして、ボーナスをあまり当てにしなくても払えるようにしておいた方が無難。
ちなみにうちの父は実家を建て直すときに、頭金なしでアパートからの賃貸料収入で何とかしようとしたらしいけど、おかげで相当母はやりくりに苦労したらしい。そこそこ名の通った企業に勤めていたけれど、いかんせん収入と借金のバランスが取れていなかったらしく、賃貸料収入があるとはいえ、かなり苦しい思いをしたらしい。なまじっかそれなりに資産価値のある土地があったために、銀行は「いざとなったら土地を売らせれば返せるだろう」とガンガン貸してきたようだ。父も「貸してくれるんだったら借りちゃえ～！」というノリで借りていたようで、ある程度歳を食ってから利子の無駄さに気付いて繰り上げ返済などはじめたようだけど、詳細な金額を知らない私から見てもかなりの綱渡りだったとしか思えない。
3 買っていい人、いけない人
現金でポンとマンションを買える人…はそうそういないと思うけど、ある程度貯金ができて、ローン返済額に応じて、残った金額で生活することができる人は買って良し。頭金＋諸経費で1,000万円以上あるのが望ましい。収入に波のある人は、収入の多いときに貯金しておいて繰り上げ返済ができるとか、常にローンを減らすことを意識して暮らせるならOKかと。家賃と生活費でカツカツな人は住宅ローンをしょわない方がいいと思う。必要に応じて家賃の安いところに引っ越すとかできる状態にしておく方が無難と思われる。あと、モデルルームを見て、「素敵だから」と契約してしまうのもNG。ああいうのは生活感のない最低限の家具を置いて素敵に見せているだけなので、本当に自分の荷物を入れたらどうなるのか考えておかないと汚部屋になっちゃうぞ。あと、モデルルームと実際に建てる予定の場所でかなり雰囲気や立地が違うケースもあるので、絶対に建築予定地を見て、窓の方角なども確認して「自分がその土地に住みたいと思うか」をちゃんと考えること。
なんだかどこかの住宅情報誌で見たような内容になってしまったけど、ある程度安定した収入があり、堅実な金銭感覚を持つ人だけが不動産を買いましょう…という当たり前の結論だね。モデルルームや営業マンの口車に乗せられないように気をつけましょう。あまり役に立たない投稿だったらスミマセン。
元増田は最終的に条件付き融資になったから最初の三銀行で予備審査落ちしたのを自分の与信の問題だと思ってるけど、おそらく本人の与信よりも担保価値の低さで落ちてる気がする。
最終的な融資額からみると土地1200万円(20坪くらい)の上物2000万円(建坪25、坪単価80万円くらい、地盤改良費はこっちに含め)の3200万円くらいかと思うんだけど、かなりバランス悪い。
急いで短期で探した(土地探しで一番やっちゃいけ事)ってことは土地を高い値段で買ってると思う。
同エリアで比較対象となる建売なら土地1000万円、建物1200-1500万円の2200-2500万円くらいじゃん？
もっと安くなることはあっても、2500万円を大きく超える評価は正当化しづいんじゃないかな。
この時点で対建売でザックリ▲700万円(上物1500万円、坪単価60万円想定)背負ってるし、頭金ゼロで諸費用も借りてるから▲1000万円。
これを10年住んで手放したとすると、上物の値段は注文住宅であっても建売と変わらない評価になるので、(甘く見積もって)建売の半分として750万円。
なので売却時の市場価格は土地1000+上物750=1750万円。
ここで借り入れに対して▲1750万円。
対する返済は月8万円、ボーナス12万円、金利当初10年固定1.0%として、支払い年間120万円のうち金利負担分はおおよそ3000*1.0%=30万円。
これで元金充当分が90万円/年*10年=900万円。
10年後の純資産は▲1750+900で▲850万円。(35年間固定金利1%でもこれがイーブンになるのは26年目くらい。)
賃貸の6年間で貯金ない33歳に、10年後43歳のときに貯金が850万円溜まってるかというと厳しそうだ。甘めに想定して500万円くらいじゃないな。子供も大きくなるにつれ金かかるし。(賃貸から持ち家にしたことの余裕は月2万円に満たないだろうし)
決して属性悪いわけじゃない元増田であっても、銀行としては10年後想定の担保価値が大きくマイナスになる物件に対して、限界まで融資するのは難しい。
これが頭金300万円でもあれば違うけど。
結局のところ、元増田が当初の三行から借りられなかったのは携帯代金の引き落とし失敗とか、クレカのキャッシングとかじゃないんだろう。
ただでさえ売却時に上物の値段がディスカウントされやすい戸建てを、さらに建売に比べて取得時の費用が嵩む注文住宅で建てたことが不味くて、銀行は元増田が気づいていないその問題を普通に見抜いていたんだろうと思う。
とにかく、土地持ってなくてしかも予算や借り入れに制限あるなら注文住宅は絶対に選ぶべきではないし、土地を探すなら2〜3年間良い出物を探すまで粘れるだけの余裕と計画性が必要。
元増田は土地も頭金もないのに注文住宅を選んだことと、妻に急かされて焦って土地を探して注文住宅を建ててしまったという二重のミスをしている。キャッシングとかは些細な問題でしかない。
不動産業者は土地の仲介手数料に加えて工務店からのバックも貰えて良い取引だったと思うので、この話のなかでそこはホッコリした。
金利固定にする方がリスクが小さいが，引後利回り0.11%なので論外。
http://www.mof.go.jp/jgbs/individual/kojinmuke/main/kinri/
1000万円全て突っ込んでも年間3.3万。
年間利払が3.6万円なんで，かろうじて損。
ネット銀行の利回りも0.3%程度なことを考えると，無リスク資産に投資するくらいなら，今完済したほうがいいかもしれない。
物価との兼ね合いですが，将来のことは確実に分かりません。将来の物価に関する予測はいろいろありますが不確実性が伴います。
万が一にもインフレ率が2%になれば，国債利回りはそれを上回るものになる可能性が高いです。その場合は変動金利で国債投資したほうが得になります(奨学金が固定金利だとすれば)。
最近のはてブに対する保険屋のアタックは目に余るモノがあるな。
んで、まあ、大量の情報を前にすると、人は考えることをやめる。
結論にだけ飛びつきたくなると言うか、良い所しか見えなくなると言うか。
なので、判りやすく少ない情報で、保険を選ぶときの勘所を押さえとこうぜ。
つーか、そうしてもらわないと、自分で適当に入ったわりに、後で恨まれるの末端の人間だし。
なんつーか世の中の商売は大抵そうなんだけど、慈善事業じゃないんだよね。
商売でやってる以上、かならず利益は出るようになってる。銀行だってそうだよ。
生命保険屋は相互会社だから非営利法人だとか言うけど、ちゃんと給料も出る会社だからね。
つまり、「手間賃」なりなんなりは必ず取られてる。見えにくいだけで。
もちろん普通の事だし悪いことじゃないけど、「何で稼いでるのコレ」というのは必ず意識してくれ。
「払込保険料よりも、払い戻しが多い。定期預金と比べてみて下さい」は、良く言う台詞だけど、ちょっと考えてみてくれ。
つーことは、オマエさんから預かった金を、そのまんま金庫に入れてたら赤字になるってのは目に見えてるわけだ。
日本生命はだ、相互会社だが、50兆円規模の資産を運用する機関投資家でもある。
おまえさんが貯蓄のつもりで預けた保険金は、すんげえまとまったデカいカネとして、マネーゲームに投入されるわけだ。
で、資産運用に失敗すれば（元本割りのリスクがあります）って小さく書いてある保険から切り捨てられてく。
掛け捨て保険はまんまギャンブルだから、当然親が勝つようになってる。
これぐらい健康体のヤツは、1万人あたりこれぐらいの確率で死ぬから、これぐらい保険料貰っとくと足は出ないな、って計算がされてる。
まあ、1万人あたり殆ど全てのヤツはギャンブルに負けるわけだが、たまに勝つヤツがいるから、みんなやるわけだ。宝くじと一緒だな。
「オレって、先進医療を使うような病気する方に賭けるんだな」ってのを、頭の片隅にでも思い出してくれ。
で、こっからが本筋だが、例えば学資保険とかで払い込み料免除とかってのがあるな、
あれは「そういう掛け捨ての保険部分がついてる」と考えてくれ。つーか、実態はそうだから。
つまり、貯蓄部分が大きくて死んだりしたら払い込み料免除になる保険ってのは、「貯蓄保険＋掛け捨て保険」のセット販売してるわけだ。
んで、じゃあそういう「掛け捨てじゃない保険」ってのがなにかっていうと、これがさっき言ったマネーゲーム用の種銭だ。
だから、大抵の場合何十年単位で資金がロックされて、引き出そうとすると、ペナルティがかかる。
んで、例えば200万の金額を20年ロックされて、払い戻しが245万だから超お得ですよ、とか言うわけだ。
これ、年率に戻すと1％複利な。つまり、20年間でインフレが進んで国債の利率が5%とかになると推測してりゃ、ボロ儲けなわけだ。
そういう、「今後の経済状況を見て、損しない固定金利を顧客に約束する」のが大抵保険屋の儲け方になるわけだ。
失敗するとエラいことになるわけだけどな。
3つ選択肢がある。
掛け捨て保険に関しては、こりゃどっちかというと信念の問題だ。
病気したら運が悪いし、その時は大部屋だってまあ、運の悪さの一環で我慢するさ、とかね。
大抵の場合そういう「病気しない方に賭ける」人の方が勝つことが多い。
平成 24 年簡易生命表（厚生労働省が統計から出してる）をみると、男の87.8%、女の93.8％は、65歳まで生き延びてる。
つまり、「仕事してるし死んだら妻と子が困るし、生命保険は必須だよな」って言うお父ちゃんの10人に8人は、ギャンブルに負ける。
怪我とか病気とか、全部そう。でもまさに「安心を売るのが保険」なわけだ。
貯蓄型保険ってのは、基本的に保険会社が種銭を集めるためってハナシはしたな。
ただ、大抵の場合、保険の入る時に元本割れだの利率固定のリスクは聞いてもらえない。
んで、なんか大騒ぎになったときに、株買って大損こいたヤツと、学資保険が大幅減額したときとで、世間の心証も裁判の結果も違う。
なので、其処まで考えた上で投資とかガラじゃないしなーってヤツは、検討しても良いかも知れない。
あ、繰り返しになるけど「なんかあったら以後の保険料はいただきません」タイプのは、ちゃんと掛け捨ての定期死亡保障と比較してな。
（たいていの学資保険で払込期間が短い方が払戻率が良いのは、そこが原因な）
100円ショップも、全部が全部儲けが出てるわけじゃないらしいな。
大抵の場合、目玉商品だけ買ったりとか、セール品だけ買われたら店は損しちまう。
と、同じように、保険にもその手の「こういう組み合わせでこうすると、得になる」ってタイプのヤツが無いとは言えない。
あと、生命保険料控除みたいな控除があるのは、政府が保険に入って欲しいからだな。
というように、うまいこと控除を使って税金で取られる分を減らしつつ、解約時のペナルティが少ないヤツにすると、
さほどロックされずに儲けることができる、かも知れない。
これに関してはポジショントークでもあるし、勘弁して欲しい。
病気にはならん！とか言って、国民健康保険料を払うのやめちまってイイとは思えない。
火災保険だって自賠責保険だって、入ってないと相当大変なことになる。
だからまあ、変に得しようとか考えずに、どう損するか考えて保険は選んでくれ。
掛け捨てと貯蓄型が抱き合わせになってるセット商品だって、自分で個別にやる手間考えたらアリかも知れないしな。
よ、ハナキンって言っただけで昭和の遺物扱いされて悲哀を感じるナ
色々あってすっぽかされて暇んなったから、NISAの話しとくか。
でも、レッスンだの仕込みだのイベントだの金が相当かかる。
そこで、有志を募って金を出し合って、この子を売りだそうとする。
結果、すんげえ盛り上がってスターダムにのし上がり、相応の見返りがあったとする。
で、ここで言う可愛い子が「事業」で、カネの出し合いが「出資」で、
盛り上がりが「利益」で、カネ出した割合に応じた見返りが「配当」だ。
当然金を出してるってこたクチも出したくなるから、株主総会なんてのがあるワケだ。
これがすべてのキホンで、あとは実情に応じた応用になる。
ただ、株ってのは売り買いできる。
最初は、「事業」をヤルためにカネ出してくれた有志の集まりだったが、
ま、途中で抜けたくなるヤツも居るし、譲ってくれって言うなら売ってやらんこともない。
なんてので、株式取引ってのが生まれるな。
で、だ。
ヤフオクでも何でもそうなんだが、取引ってのは、上手くやると儲かるわけだ。
例えば、街頭で歌ってる少女のサインなんてのは、まあ入手は難しくないわけだ。
でも、代役からチャンスを掴んでスターの座を駆け上った超時空シンデレラになっちまうと、こりゃ相当の高値になるワケだ。
株式会社ってのは相当数があって、かなりの取引がなされてる。売り買いは結構頻繁にできる。
で、「この会社の株式は、もしかすると高値になるんじゃねぇの？」と思ったら、買っとけば良いわけだ。
不確実性に賭けて儲けようとする。
インフレターゲット２％とか聞くな。
まあ、インフレ２％ってのは、物価が２％上がる、と思っときゃイイ。
理由は色々だな。
会社ってのは借金して事業拡大してナンボだとか、カネが動きさえすりゃ失業者が減るとか、まあムツカシイ事はエライ人に任せときゃインだよ。
物価が上がりゃ、賃金も上がる。まあ過去実績は未来を予言しないが、統計局のデータみると過去はナントカなってた。
問題はだ。物価が上がると貯めてるカネの価値が下がるってこった。
具体的に行こう。
オマエが100万円貯金してたとするな。今日100円のモノは、1万個買える。
ただ、物価が2％上がると、102円になる。すると9803個しか買えねぇな。
いきなり200個近く買えるモノが減るわけだ。
40年間ずーっとインフレ2％が継続するとかこの20年物価がほとんど変わってねぇのにお花畑みたいな前提だが、
まあそういう前提に立つとだ、100円ショップは220円ショップになって、貯めてるカネは実質目減りする。
売ってる商品の中身が変わってなくても、カネの価値が下がるってのがインフレで、物価上昇ってこった。
過去、定期預金金利はインフレを常に上回っていたからナントカなってたが、まあ今後はどうだろうな。
「フラット35で限界まで借金して豪邸建ててんだろうな？固定金利の借金とかゼロにナンだろ？ん？」て返そうな！
事業に魅力を感じて出資して、見返りとして配当を貰うってのも株主のあり様だが、
安い時に出資して、周りが高くてもイイからその株売ってくれって言った時に売って差額で儲けるのも、またアリなワケだ。
さらに言えば、株式取引ってのは「価格変動するモノ」の取引でしかないから、別にその会社に思い入れがなくてもイイ。
腐らねぇし保管も要らねぇし取引相手も大量に居るからヤフオクで転売するより何倍も楽なわけだ。
バカみてぇに取引が多いから、借りてきて売った後で買い戻すみたいな、日常生活じゃ考えづらい転売の方法もある。
投資と投機とはみてぇな、イケメンが語れば素敵って言ってもらえてもオッサンが言ったらウザがられる話題に踏み込まなくても、
結局のところ、不確実に賭けて儲けようと思ってやる行為ってのは、基本的には全てがギャンブルだ。
ただ、ギャンブルってのも大損しない為に使うと、意外に便利だったりする。
例えば「俺は今年怪我をするゼ」という方に賭けるギャンブルってのは、結構みんなやってる。
毎月賭け金をベットして、勝てば（怪我すりゃ）払い戻しがあって、負ければ（怪我しなきゃ）親に持ってかれちまう。
親が保険会社のギャンブル、ま、普通の呼び名で「傷害保険」だな。
火事になる方に賭けるのが火災保険だし、癌になる方に賭けるのがガン保険だ。
モチロン、コンナのは負けた方が嬉しい訳だ。
稼いだお給金守るんだったら銀行に預けときゃ良さそうなもんだが、実はコレ目減りする。
まあ、昭和の頃みたいに普通預金でも3%とかついてりゃ別にエエがな。インフレ2%より大きいからな。
ただ、金利は自由化されたし、銀行にしか預け先がないってのは如何にも問題だ。
だもんで、「今貯めてるカネが、インフレに負けて実質目減りしないようにする」ギャンブルってのは、
まあ、欲に眩んだギャンブルよりは多少はマシなわけだ。
さてとNISAだ。
ISAってのはイギリスのIndividual Savings Account（個人貯蓄口座）の事で、これがお手本になってる。
（読んで字のごとく個人の貯蓄を奨励する口座だが、イギリスのはちっとメンドウだ。カツアイ）
ま、日本の場合は、非課税ってあたりがキモで、要は税金が取られねぇ。
日本はな、稼いだカネにゃ税金がかかるんだ。転売も例外じゃ無え。
だけどな、政府が「こんな風に自助努力してくんねーかなー」って部分にゃ、優遇してくれるコトが多い。
判りやすいところで言うとだ、財形貯蓄ってのは利息に税金がかかんねぇ。
まー雀の涙にもならん利率の昨今だと意味ないが、例えば金利3％の時代ならマァマァ意味があったんだよ。
簡単に言うとだ、年上限100万でギャンブルに慣れろって制度だ。
NISAちゃんみたいな絵を石川雅之が書きゃイイんだよ。醸せよ。
あとで政府のインボウガーみたいなのは邪推するけど、制度だけサラッと説明するとだ、
これだけだな。
ナンカ落とし穴とか気になるワードだが、要は口座の中だけが非課税で、外出しちゃイカンってこったな。
ま、アタリマエっちゃあアタリマエのハナシだ。そういう口座なんだから。
あ、2023年までの10年間だから通算1000万円ぶんーとか言ってるのは聞き流してイイ。
5年間非課税ってことはだ、6年目には非課税枠が消えるわけで、結局5つしか枠はストックできねえな。
ちっと判り難いか。具体的に行こうか。
2019年時点では、以下のようになるな。
んでだ、
ま、年始に5年間使えるNISA枠がもらえて、買えるのは最初の一年だけ、ってな感じで理解すりゃエエな。
2018年まで使える「2014年NISA枠」は既に配布開始されてる。来年になったら「2015年NISA枠」が配布される。
これが今んトコ、2023年まで配布されるってこったな。
要はだ、素人がいきなり2000万とか5000万とか握りしめて鉄火場にやってこられちゃ困るわけだ。
いや、イイんだよ？スッてもおとなしく社会を乱さずヒッソリ暮らしてくれりゃ。
そうはならんだろ。
だから、ガーターガード付きボーリングみたいな、上限100万のお試し賭博場で、ちっと経験積んでくれってコトなわけだ。
「退職金の3000万で、○○の株を買った！儲かったら海外旅行に行くつもりだ」
○○には好きな会社の名前を入れて良いが、こう言うのやられたら困るわけだ。
だが、銀行におんぶにだっことか、年金だの公的支援だのに期待されても困る。
だから、「儲けるためのギャンブル」じゃなくて「インフレに負けない資産防衛」してもらいたい。
ただ、痛みを伴わない教訓は身につかない。
だからまあ、年100万ぐらいの規模で痛い目みながら学んでもらうってのが、目論見になっとるわけだ。
http://www.gov-online.go.jp/useful/article/201306/3.html#anc04
いやあ、腐っても政府広報。
「投資はギャンブルではありません」とか書いてないトコロにシビれるネ。
安全にギャンブルを楽しむ方法を説明しているトコロが、実に誠実だな。
なんでもやってみなきゃ判んねぇとか言ってねぇで、良い年した大人ならある程度のことはやって見る前に判れよ。
つーかな、繰り返しになるがな、
「儲けよう、2倍にしよう3倍にしよう」ってのは、競馬競輪オートレースに競艇と全く変わらんわけだ。
でもな、オトウチャンが50万も100万も握りしめてボートレース行っちゃったら困るだろ。
「余裕資金で初めて、損しても授業料だと思いましょう」とか鵜呑みにスンなよ？
馬見るオッサンだって必死に予想して、当たると思って買ってんだ。
クドすぎるぐらいにゆっくりじっくり考えろナ
んで、イケると踏んでから買やイイのよ
ハッキリ言って譲渡益（売買益な）に税金かからんとか、どうかしてる優遇措置なんだよ。
コレで、株だのファンドだのを「調べて学んで資産運用を自分でやる基礎を身に付けろな」って制度なワケだな。
要は、これからインフレさせる予定だから自助努力でヒトツヨロシクってこった
ま、カネはカネだ。よく考えて張っていこう！
35年以内にハイパーインフレにならない根拠は、フラット35の全期間固定金利で銀行が建ててる利率が軒並み2%前後だから。
少なくとも銀行屋は35年じゃ年率2%で儲けが出るって読んでるから、ソイツらよりオレの頭が良いとは考えてない。
（正確には、銀行屋が機関投資家に買わせる債券をそれぐらいにしときゃ買ってもらえると読んでる、だが）
もし本気でハイパーインフレになると思ってんなら、即住宅ローンで3，4千万銀行から引っ張ったモン勝ち。
思ってねぇから、物価スライド式の年金が破綻しないように祈ってんじゃねえか。
最初にぶっちゃけとくと、年収300万でインフレの心配してもしょうがねえよ。そもそも資産がねぇ。
で、年金が破綻したり受給開始が延びたときの対策を、「長く働く」にしてるのは、アクシデントへのキホン対策が「働くこと」だからだよ。
ただ、日銀のインフレターゲットが口だけじゃなくてマジで今後30年近く2%を続けるんだったら、それに合わせて給料がうごかねぇってこたねぇよ。
それに昭和の中頃までは、普通金利でも3%とかついてたぜ？インフレってのはフツーにしててもそこそこ対応できんだよ。
大抵の場合給料はすぐに上がったり下がったりしねえけど、その分娯楽費の毎月4万円が増えたり減ったりするだけだよ。あそこが余力。
という「別に対策イラねぇし、外したら趣味にかける金が減るだけ」ってのを前提として、
大抵のインフレ対策の資産防衛ってのは株だの土地だのになるんだが、触れてねえのは資産って呼べるほどのもんじゃねぇからだ。
物価連動国債もあるから基本はソレ買っときゃイイんだが（日本でインフレ2％っていうときは、消費者物価指数の前年度比で言うから一緒な）
ありゃ、みずほのファンドぐらいしかねぇし、個人が何時までも買えるかわからんから細かく言ってねぇ。
個人のできるインフレ対策は、「多少見込みがハズレても対応できるように余力を残した設計にしとく」だけだよ。
