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はてなキーワード: アパート経営とは
お金があったら中古マンションを買ってリノベーションしたうえで自分も住みつつ家賃収入を得たいなって思った。
みたら結構オーナー替えるために1棟まるごと売りに出されているアパートやマンションってあるのね。
でもこれって別に自分の近隣でなくともオーナーになれるわけだから、最初に見に行ったきり自分では一切みることもない人がオーナーだったりする例はあるんだろうね。そういうのって管理会社に任せっきりなんだろうか。
住んでいる人からすればオーナーが全然違うところの人だったりすると直接苦情も言えないし、オーナーが現状を理解しないで問題を放置することもあるだろうね。
東京二十三区の駅チカ、商店街まで徒歩5分の立地に金山さん（仮名）は住んでいる。
三階建ての自宅は12LDKはあるはず。それ以上あるかもしれない。
駐車場は二台分。
いつのタイミングか忘れたけど、ネコチャン用の段ボールと思われるハウスが何個か置かれるようになった。
少なくとも三匹はいた。
見るたびに「うへぇっ」と思ってた。
こんなゴミみたいな猫をよくもまあ敷地においておけるもんだと呆れていた。
ボロボロネコチャンたちはとても汚くて、死んだ方が早くね？と思わせるほどボロボロだった。
通りがかるたびに「生きてるかな？」「死んだかな？」とのぞき込むのが習慣化した。
いないと死んだと思ってちょっとほっとしたし、いたらいたでちょっとほっとした。
ネコチャンたちは金山さんの半端な厚意と善意によって段ボールハウスと食物をもらって細々と生きてる感じ。
近所の人に嫌われてるだろうな金山さん。
ネコチャン汚さは半端なかった。
金山さんちの前にでっぷり太って年取ったネコチャンが三匹いた。
「は？」
鳴らない鈴とかキーホルダーみたいなのがついてる。
あのネコチャンたちだった。
ハゲてたのに毛並みも良くなって見違えた。
いや、見た目だけなら飼い猫だわ。
大出世してた。
段ボールハウスは相変わらずだけど果物かごのベッドやバスタオル使った寝床が増えてた。
相変わらず外飼いだけどたぶん死ぬまで面倒見てくれそう。
建て替えについては、今付き合いのある不動産管理会社、不動産投資会社会社、リフォーム会社に相談では？
老朽化したアパートを建替えた場合の所得税のメリット
① 減価償却費を経費として計上できる
老朽化したアパートは、償却期間が終わっていることがほとんどですが、アパートを建替えることにより、
新たな減価償却費が毎年発生し、所得税の負担を減らすことができます。
② 立退料、取り壊し費用を経費として計上できる
建替えに際し、アパートの入居者様に立ち退いてもらうために支払う立退料の他、
老朽化したアパートの取り壊し費用も経費として計上することができます。
③ 資産損失（アパートの取り壊しによる損失）した分を経費として計上できる
アパートの償却期間が終わっていない場合、その未償却残高は経費として計上することができます。
ただし、事業的規模（アパート経営の場合は10室以上など）でない場合は、資産損失計上前の不動産所得の金額を限度として経費計上されます。
アパートを建替えた年は、一時的な家賃収入の減少、前述のような諸経費の増加により、不動産所得が赤字になることもあります。
この場合、不動産所得の赤字と給与所得などの他の所得の黒字を損益通算することができます。
また、損益通算する他の所得がない場合や、損益通算してもなお、不動産所得の赤字が残る場合、青色申告を行なっている場合に限り、
翌年以降3年間損失を繰越すことができます。
老朽化したアパートを建替えた場合の相続税のメリット
老朽化したアパートは、相続税対策効果が低下しているのと同時に、それまでのアパート経営で得た家賃収入が現金として蓄積している場合があります。
そのため、蓄積した現金を使いアパートを建替えることで、相続税の節税メリットを受けることができます。
アパートで空室がある場合には、賃貸割合の問題で、相続税の節税効果を十分に受けることができませんが、
建替えを行ない、管理会社とサブリース契約を結んだ場合には、例え空室があったとしても、賃貸割合は常に100%となり、
また、現預金の相続税評価額は、例えば1億円の現預金があった場合、そのまま1億円が相続税評価額になりますが、
建替えを行ない、現預金を建物（アパート）に変えることによって、評価額を大幅に下げることができます。
【東建コーポレーション】アパート建替え時の税金のポイント ～相続税と所得税の影響を考える～ | アパート経営 節税コラム 間野税理士
相続については、司法書士、弁護士、税理士、それぞれに相談出来るよ
https://www.souzokuhiroba.com/souzoku/inheritance-consultation.html
都内の親元暮らし。国立美大大学四年生。一応目標は院進してドクターになる事(その先はしらん
けどドクターになってどうすんだ？？美術系なんて全く食えない。特に自分はファイン系だからなおさら。非常に困った。
困ったけど何故か焦りは無い。なんでだろ。
うちの大学の8割は就職しないからかな？不思議となんとかなる気がする。
弟は地方の国立大。兄弟そろって国立で親孝行ですわ。（なお自分も弟も一浪）
なので家計も逼迫してないと信じたい。かじれるスネがあると信じたい。
一応中流家庭だったから旅行はよく行ってたし、外食もよく行く。学校でもまわりは中流以上だから気軽に友達と飛行機とって海外行ったりした。
車も一応外車で、保険も出してくれるからよくドライブ行ってる。
この生活が今後できるのか、、？
車は安いのは無理。
気軽にグリーン車乗りたい。
鰻は月1じゃないと、、。
けど働きたくない。どうしよ。
一応貯金は250万あるから積立nisaを始めて気を紛らわし、宅建の勉強をして親のアパート経営を引き継ぐ方針で生きていきます。なんとかなるやろ。
あぶく銭である
ということで私は家を買うことにした
ただ同額の家を買ってしまえばもちろん手元に何も残らない、それはなんだかつまらない気がする
なるべく多くの住宅ローンを借りて、手元に資産を残し運用益でローンを払うことは可能だろうか？
ローン額は審査が下りる上限とし、残りを頭金に充てることとした
乱暴に計算するとき35年ローン、変動金利とするとき1年に支払う額は元本3%利息1%でローン総額の4%となる。
一般に株を運用したときの利回りは4%〜5%が適切な水準とされている
この水準で運用すれば手元に残した資産を減らさずにローンを運用益で払うことができる。
最初の段階で持っているお金とほぼ同額の家を買う場合、なるべく多くの額をローンに回した方が最終的に手元に残る資産が大きくなると言うわけだ。
今回私は1.4億ほど住宅ローンの審査が通りそうなので、0.6億を頭金に1.4億をローンに回すこととした。
なおこの方法をとるとき、運用負けをしてもマイナスにさえならなければローンの残額と手元の資産が釣り合うので安心感があることになる。
よく言われることではあるが「株」「不動産」「債権」に分散投資することとした。
比率は以下を目安とする
現金：株：不動産：債権＝ 10% : 40% : 30% :20%
現金は何か割安の投資先が出たときの調整用、利息はほぼ無いようなものだ
不動産は経験が無いこともあり、アパート経営は行わない方針としREIT、不動産運用のETFを中心に行う
なるべくこのとき実際に不動産を運用してその利益を分配する投資先を選ぶことで株との連動が少ないものを選ぶこととする。
地域は価格が安定している先進国とリターンの大きい新興国を半々程度に分散し合計で理論値6%の運用を目指す（過去の実績から計算する）
株は「国」「業種」を分散させ、さらに配当を狙うものとキャピタルゲインを狙うものを分けて考える。
既に株は運用経験が5年ほどあるので、分散の大事さが身にしみている
一時的に下がったときに他の業界も持っておくことで影響が少なくなるのは心理的にかなり楽だ
こちらは理論値出すことは難しいがキャピタルゲインで年10%、配当で年4%を目指す。（そううまくはいかないのでそのつもりで運用して例年5%くらいなものだ）
債権はEB/CB/仕組み債に手を出さない、あれは発行元が損失リスクを購入者に押しつけ、利益は最大限確保する仕組みになってる、発行元になりたい
基本的にドル建て社債の新規売り出しのなかで10年潰れないと思うことができる会社のもので4%の運用を目指す。
円建て及び国債は金利が低すぎるので検討しない、劣後債は10年潰れない確証があればOK
金利が上がるときは運用益も連動するはずなので変動金利を選択する
既に数年の運用経験があるので、知識のある業界にキチンと分散投資していれば大きく負けるリスクは小さくできると言う感触がある。
目標運用益に届かない場合も住宅ローンの金利分1%を稼げればトータルの資産としてはマイナスにならない。
逆に1%以上であればローンの支払いで手元の現金が減っても資産は増えているので、1%を死守する無理のない運用を行う
例えば日産やソフトバンクの社債は3-4%利回りのものが買えるので最悪 総額の30%をこれらの社債で持っておけばそれだけで1%運用益をキープできる
半年に一度リバランスを行い、ローン返済分の現金をこのときに作る
