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はてなキーワード: レインズとは
なんだかんだ宅建業法等のルールは一応守ってる会社が多いと思う。守ってない会社もそりゃあるだろうが。
両手取引はそもそも禁止されていない。仲介手数料の上限は定められているからいくらでも取り放題というわけではない。
また売主へは仲介手数料をサービス(上限の半額など)にする会社も多くあると思う。
ところで多くの消費者は賃貸物件を借りる時に初めて不動産屋を訪れるということが多いのではないか。
不動産屋も同じ、契約が成立しないと売り上げがない。時間をかけて物件を勧めて内覧何件も回っても、ゼロ円だ。
売買はもっと酷い。売りに出すには様々な調査が必要だ。俺はあまり詳しくはないので割愛するが、謄本を取得したり現地調査をしたり、ネットに載せるならそれももちろんお金がかかる。
しかし売れなければ売主から1円ももらわないのだ。1円ももらえないかもしれないのに販売活動を頑張らないといけない。
一般媒介を業者が嫌うのはそういうわけだ。一般媒介は複数の業者に販売活動を依頼できる。どの業者も必死で販売活動しても、1つの業者でしか契約はできない。買主を見つけられなかった他の業者は損しかない。
仲介手数料を取ることでしか利益が得られないのだ。だから必死で両手取引しようとする。
だからその仕組みをまず変えない限り不動産屋だけが悪いとは思えない。ルール違反してレインズに載せない業者は悪いが、他社の広告を承諾しないのは違反ではない。
広告承諾したとして、スーモやホームズ等に何社も同じ物件を載せてなんの意味がある？ちょっと考えてみてくれ。
片手しか手数料もらえない他社の物件を必死こいて販売活動する業者はむしろ少なく、自社で売主から物件を預かり自社で必死に売るという仕組みがそんなにおかしいとも思わない。
まず売りに出したいという客から手数料を取ろう。査定料を取ろう。ただで査定してもらえると思うな。広告費は客に負担してもらおう。買いたい客からも手数料を取ろう。案内する際には交通費と案内料を取ろう。賃貸でもそうだ。内覧には手数料を取ろう。
それでいいんだね？
売り物件の査定が有料でいくらでいつ売れるかわからないのに手数料が必要となると、売りしぶりが増えるだろう。中古物件の流通が少なくなり、売らずに放置する空き家が増える。
賃貸物件の内覧に手数料がかかると、内覧せずに決めて揉め事が起きたりまた貧乏人が部屋を借りることを少し難しくするだろう。
そんな未来しか見えないが、頭いい人達はもうちょっと何かいい案があるだろうから教えてくれ。
ちょっと煽ったけど本気で知りたい。どうしたら不動産業界が反社と言われずに済む？ほんとの反社はともかく、他社の広告を断って両手取引するだけであの叩かれようは酷いと思った。
賃料→わかる。
管理費/共益費→まあわかる。
敷金→ギリギリわかる。修繕費がかかるなら都度請求でええやんとは思うけど。
礼金→一番の謎。契約するだけなのになぜ礼をしなければいけないのか。調べたら戦後に家の供給が極端に少なかった時代の名残だとか。
クリーニング代→家主が負担すべできでは。裁判所の判断ではクリーニング代は家賃に含まれているという判例が出ているが、家主は絶対なので逆らえない。
鍵交換代→クリーニング代に同じ。
仲介手数料→まあ分かる。仲介業者がやっていることはレインズという不動産ネットワークの情報を客に転送することと内見の付き添い。賃料の半額〜1ヶ月分というのは少々高い気もするが成功報酬だから仕方がないか。
損害保険/火災保険→保険なのに何故か強制で付けさせられる。そもそも何に対する保険なのかわからない。
更新料→どんな役務に対する対価なのかまったくわからない。賃料1ヶ月分というのも高すぎる。
ブコメやトラバで勇気でた。買うわ。ありがとう。全てのコメ主に幸あらんことを。
ハザードマップのうち、内水（降雨）による氾濫リスクのマップを見よう。これの色がついた土地は要するに水はけが悪く、ジメジメした環境になる。生活環境もしかりだが、湿度は建築の寿命に多大に影響する。欧州の建築が何百年も持つのは地震がないこともあるが、空気が乾燥しているのも一要因。
確率の高い順に、
— レベル1:確実にくることがわかっている —
親が要介護になる/日本全体の人口減少/大都市への人口集中/自分も周りも高齢化/子供の成長と共に家が狭くなる。
共働きができなくなる/おいらの収入が減る/家具が倒れるレベルの地震/隣人がキチガイまたはキチガイ化
— レベル3:起きるかもしれない —
無収入になる/家族の誰かが死ぬ/ヒビがはいるレベルの地震/大雨による氾濫/管理組合が機能不全になる
レベル4リスクをカバーするために高いローン組んだり郊外の物件にすれば、レベル1,2リスクの影響がでかくなる。だから、レベル4のリスクは目を瞑る。
不動産屋です。15年後のことはわかりません。
しかし、現在の話はできるので、レインズみながら考えよう。とりあえず、岡山市と仮定します。
土地鑑ないので自信ないけど、駅から歩ける一番近い中古戸建てが100万円。修繕必要と書いてあるけど、1984年築だから使えるものと想定。土地143.17㎡、建物43.88㎡。小さいけどこれでよいと仮定。仲介手数料や所有権移転費用を入れても、だいたい120万円で買ったとしましょう。
建物が小さいので、かなり手を入れてもリフォーム費用は莫大にならないと思う（どこまでやるかで全然違うけど）。自分だったら400～500万円でおさめるとする。
総予算600万円くらい。住宅ローン＋リフォームローンで500万円借りるとして、月々の支払いは３万円くらい（ボーナス払いとかはもちろんナシ）。地方都市だったらこんな感じではなかろうかと思います。15年後には払い終わってるから、そのときの不動産事情はある意味どうでもよいはず。
ただし、リフォームの場合は床をはがしてみたらエラいことになっていたり、買い取ってみないとわからないリスクがあるので、それは前提で。
まぁタイトルのまんまなんですが、新卒から6年ほど勤めてきた財閥系の不動産仲介会社を本日、辞めました。
ディベロッパーではないです。
ダイレクトメッセージとか、チラシとか巻いて、売却の依頼を受けます。
「あなたの家を5000万円で買いたい人がいます」とかいうチラシを作って、配りまくります。
それで売却の依頼を受けると、SUUMOとかの不動産ポータルサイトに載せて、買いたい人を集めてきます。
どんな嘘を付くのが嫌かっていうと、他の不動産会社と協力した方が早く売れるのに、わざと他の不動産会社と協力しないようにする嘘。
例えば、個人から不動産を売る依頼を受けると、レインズっていう不動産会社が使うシステムに登録しないといけないルールがあるんだけど、わざとルールの日数ギリギリまで載せない。
あんまり知られてないけど、他の会社が広告していいかどうかは、全部売主側の不動産会社が決められるんだよね。
他の不動産会社にも広告してもらった方が、早く売れるんだけど、こちらとしては、できれば自分たちで買いたい人も見つけてきたい。
そうすれば、売りたい人、買いたい人、両方から手数料をもらえるから、2倍の売り上げになる。
他の不動産会社とルール通りに協力して、早く売れると、売主さんは喜ぶけど、買主の手数料は他の不動産会社のものになっちゃうから。
不動産売りたい人って、だいたい新しい家買ったか、転勤が決まったか、離婚したか、とかで、早く家を売らなきゃいけない人が多い。
すでに引越しているケースなんかだと、無駄に税金とか、マンションの場合は管理費かかったりするからね。
でもそんな事、こっちは知ったこっちゃないという顔で、他の会社には一切広告の許可を出さない。
そのくせ、他の会社がレインズに物件登録したら速攻で電話して「広告載せさせてください！」って依頼する。
この依頼も口頭でもらうだけではダメで、いちいちFAXで許可証をもらう必要がある。
この時代に、FAXで依頼して、電話で確認して、FAXで許可証を送ってもらう。
売上が厳しい月は、他の会社から見学の依頼が来ても「もう話入ってます」って言って断る。
それで売れなくなっちゃうケースもあるけど、うまく売主が値下げしてくれれば、まだチャンスはある。
そんなこんなで6年間頑張って来たけど、流石にもう耐えられなくなった。
嘘付くのも嫌だし、毎日毎日数十枚も広告載せさせてくれってFAX送るのも嫌だ。
探し方のアドバイスとしては、
・条件の優先順位をつけ、徹底的にふるいにかける。その際、条件は最大限譲歩できる範囲(家賃は最大でも○○円以内、もう少し足せばいい物件有るかも…と思う余地の無いギリギリの金額、など）
・最寄駅についても、どの駅がいいか(会社最寄がいいのか、10離れた駅がいいのか)の優先順位をつけ、その順に探していく。
そもそも元増田の通勤場所なんて不動産屋には分からないのだから、少なくともどの駅が通勤先最寄り駅まで何分かかるかくらいは把握して、そこから最寄り駅までの時間の条件を自分で決めるべき。
・不動産屋は仲介業なので、細部の寸法まで資料を持っていない。気になるなら個別で確認してもらうしかない。この場合、「○○サイズの家具は搬入設置可能か？」ではなく、「ｘｘの幅は何cmか？」と聞き、
後は大手不動産屋のネットページで、地図上から検索できるところもあるので、めぼしをつけるのはそれを利用するとか。
基本的に不動産屋のPCで検索しているのは、共通のデータベース(レインズという)で、どこの不動産屋も同じ結果が出てくる。
共通のデータベースなので、特殊な項目は無いため、客の細かい要望にはこたえられない。
単純に「そんな要望の部屋は無い」か「調べるの面倒な条件過ぎ」と思ってるだけ。「他不動産屋で～」なんて、手間かけずに手数料だけ持こうとしてるたちの悪い店員だわ。
＞じゃあiettyみたいなの使えばいいかなって思って使ってみたら
そもそもの条件が漠然としすぎだから、送られてきたのをひとつずつ検討するくらいの労力をかけないと納得できる物件は見つからないよ。
レインズってのは業者がログインすることでしか見れない、大手サイトには載ってないようなのまでありますよーってサイト。
普通の大手サイトだと掲載料がかかるけど、そこは無料でどの業者も登録してるからってことらしい。
あと本当かは知らんが、都内の業者によればレインズに登録する義務があるらしい。
だからネットでたまに見かけるような「地元に根ざしたチェーンじゃない不動産屋の方が隠れ良物件を持ってる」っていうドヤ顔トリビアは意味が無いと。
細かく言えば頑固にネットを使わない古い業者もあるらしけど、そういうところはもう大手にくわれて絶滅寸前ウナギ状態だから、無視して良いレベルだと。
仲介業者に行ってレインズで検索してもらうっていうのが昨今の「未公開物件ご紹介できます」の正体。
逆に言うと一般人もレインズが見れるようになったら個人メインの不動産屋は終わり。
知ってる人にとっては当たり前で何を今更って感じなんだろうけど。
