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はてなキーワード: 固定資産税とは
前 https://anond.hatelabo.jp/20231231221403
あれからすぐのことだった。うちのグループでやってた仕事がＦ君のグループに移った関係で、彼に引継ぎをする必要があった。公共施設を借りている土地の借地料を支払う事務なのだが、これがまた面倒だった。
民間だと、借地料はおそらく毎年固定だと思う。当市だと、しち面倒くさい計算をして毎年借地料を算出せねばならなかった。数十年のインフレに応えるための仕組みなのだが、正直ない方がよかった。
算定基礎としての固定資産税評価額を求めるには、資産税課に行く必要があった。ある日の陽が沈む直前、Ｆ君を連れて税務部がある棟に入った。すぐそこにある資産税課に入ると、夜当番だろうか、何人かの職員が残っていた。ちなみに夜になる頃に行ったのは、昼に行くと税金システムのパソコンを占拠して迷惑をかけるからだ。
自分が先に資産税課に入ったのだが、そこに女性職員がいた。といっても18才の子だ。今年入ったばかりの。新人職員が数十人並んで、全ての部署を詣でて周る行事が4月にあるのだが、その時にいたはずだ。労働組合のイベントにも居たかな。ファッションが瀟洒な子で、普段の仕事でも薄ピンクでひらひらのスカートを履いてる。
その子(Ｃちゃんとする)は、夜当番のようだった。自分の席でチョコレートを齧ってたよ。退屈そうにスマホを操作してた。顔つきは暗い感じで、ショートカットだった気がする。隣に同期の女性職員(※この子も夜当番)がいて、「ねえ、これ食べる？ めっちゃうまいよ。ヤバいって!!」とチョコを渡して、一緒に仲良く食べていた。そんな様子を、先輩や上司の人が優しく見守っていた。
民間企業の人から見たら、こういうのは「温すぎる」って思われるかもしれんが、俺はこれくらい職場に余裕があった方がいいと思ってる。今勤めてるフリマアプリの会社でも、若い子に限っては緩い雰囲気でやれてる。仕事中にお菓子食いながら談笑してもOKだ(もちろん仕事できてるのが前提)。
この時だった。Ｃちゃんが、俺の後ろからＦ君が入ってきたのを見ると、飛び上がるように席を立った。トイレに向かった。いや、どこに行ったのか俺にはわからないよ。トイレの方向だったというだけで。
俺は税金システムのパソコンに座って、Ｆ君に土地賃貸人の税金額の調べ方を教えていた。Ｆ君は計算分野の飲み込みが早い方で(逆に文章読むのが苦手らしい)、あっという間に要領を掴んで、もう俺はいらないだろうとなった。後は時間に任せるだけだ。
そうこうしてるうち、Ｃちゃんが帰ってきた。自分の席に座った。その時のＣちゃんは、化粧を直してたし、髪もセットしていた。オシャレ素人の自分でもわかった。明らかに違っている。もうチョコレートは齧らないようだった。スマホも見ていない。黙ってちょこんと座っている。
そしたらさ、ある瞬間だった。Ｆ君が、Ｃちゃんをちょっと眺めて、「Ｃさん」って呼んだんだよ。彼女は椅子から飛び上がって、いや、マジで飛び上がってＦ君のところに向かってた。「なんですか？」って普段よりも低い声でやりとりしながら、システム操作方法をＦ君に教えていた。ほかにもあれしますか、これしましょうかって、丁寧にやりとりしていた。俺が知ってるＣちゃんは、もっとギャルみたいなキャラクターだった。こんな落ち着きキャラではない。
この時のＦ君は、30才が近かった。年齢が10才ほど違っても、意外とそういう関係が成立するのかもしれないと思うと感慨深かった。ちなみに俺の結婚相手は同い年だった。若手職員のカップル成立を目的とした労働組合のイベントで知り合った。
《ここから本筋を離れる～》
この年度の末に、Ｃちゃんは退職した。半年の試用期間の中で「適性なし」と判断されたようで、本採用を告げられなかった。無念……。
こういうのは嫌いだ。そりゃあ、本採用にならない若手がいてもおかしくないんだろうけど。でもさ、若者じゃん。将来どうなるかなんて、わからないじゃん。それなのに今がダメだからって、そんな理由で人を斬るのは、ちょっと時期尚早にすぎるんじゃないのって、当時は感じていた。
試用期間でクビになる職員なんて、これまでに聞いたことがない。これまでは全員採用されてたはずだ。人事が方針転換したんだろうか。けど、俺はこういうのは間違いだと思ってる。確かに、Ｃちゃんは派手なメイクと衣装で出勤してるし、勤務時間中にお菓子食べてるし、定時後に帰る際にはかん高い声で「○ちゃん、バイバーイ!!」って恥ずかし気もなく叫んだりして、観てるだけで恥ずかしくなったこともある。
でも、若手だからこそ、もっと見守るべきだと思う。誰が将来どんな人間に成長するかなんて、わからないじゃん。まだ19になる齢なんだから。本採用したら後戻りできないのはわかるけど。
Ｃちゃんと直接関係はないのだが、これ以降に新規採用された職員も、本採用を告げられずに消えていく人が毎年いた。
明らかな適性不足が理由だったら、まだ許せなくもないが……実は、福祉課に配属になった新規採用職員が、入庁して約四か月で妊娠したんだよな。それで産休を取ることになった。すでに別の子どもがいる職員だったから、育休とのコンボ☆だったのかもしれない。
その話を聞いて、福祉課の女性職員は「新人なのに産休なんてありえない」「ね、本当にあり得ないよね。常識ないの？」とか話してたっけ。これは、よく覚えてない。
それで何が問題かというと、その妊娠した福祉課の後輩は――本採用を告げられなかったのだ。うん、わかるよ。人事課の考え方は。半年間で本採用に値するか確認しないといけないんだから、夏前に産休とったら本採用は難しいよな。でも、そういう問題じゃないだろ。
そして、労働組合の本体も、女性部も、あの子を助けられなかった(あえて助けなかった？)。あの子は、確かに入庁してすぐに妊娠したけど、でもまともな職員だった。数ヶ月しか一緒に働いてないけど、市民思いの職員だった。常識はある子だった。
この日記の冒頭で、俺がもう転職してるって話したけど、こういうことが積み重なって公務職場を信頼しなくなっていった。公務員の仕事が単純にキツかったのもあるが。それは認める。俺は、そこまで向いてなかった。そんなこんなで、30才になる頃にリクルートに登録して転職活動を始めた。
《～ここから本筋に戻る》
暗い話はさておき。というわけで、Ｆ君はまあまあモテていた。それなりの大学出てるし、それなりの会社にいたしな。見た目はフツーだし、ちょっと話しただけだと人柄もフツーに見える。
俺からすると、なんでモテるのかわからなかった。顔はフツメンだったし、体つきは中肉中背だったし、性格は暗かった。性別は違うけど、池田エライザがムード暗めのドラマ(Followersとか…)に出てる時に、なんかダークな表情になるじゃん。あんな雰囲気だった。
また別の仕事で、とある福祉関係の機材を『ふるさと納税』に出してもらおうということで、まちおこし課までＦ君を含んだ数名で行ったことがある。その窓口に出てきた、若年の女性職員がいた。俺よりいくつか年下だった。まだ大学出たくらいの年齢なのに、どの市区町村でも花形の仕事であろう、『ふるさと納税』の企画と運営を任されていた。この子も確か、Ｃちゃんみたいに高校を出てすぐに市役所に入っていた。
この子は事務スタッフとかじゃなくて、本当にいろんな権限(フツーに数千万単位の金が動く)を上の人から委任されてて、「こいつマジですげー！」と思ったエピがいくつもある。
この子も、もう市役所を辞めて民間企業(大手コンサルティング会社)で働いてるけど、こんな子を見ると、優秀な人は民間とか公務員とか関係ないんだなって思える。
それで、この子もだった。とある選挙事務の時だったか。最後の開票事務(※市民会館で票をカウントしてから記者発表をする)があって、夜9時にスタートするんだよ。それまでホールで待機してるんだが、Ｆ君が二の腕に「開票従事者」の腕章を付けて立ってるわけだ。
すると、そこにふるさと納税の担当者のあの子が来て、「腕章を巻けない～」って感じでまごまごしてる。Ｆ君がそれに気が付いて、「巻いてあげようか？」となってた。わざとらしかった。ちなみに、あの腕章が1人では巻きにくいのは事実だ。安全ピンを片手で扱うようにして、スーツ上着の肩辺りに針を通す必要がある。
Ｆ君の前には、ほかに2人ほど、その行為を希望する女性がいて――あの時はヤバかったね。Ｃちゃんの時ほどじゃないけどヤバかった。複雑な気持ちだった(腐女子の方、どうかお静かに……)。
女子の目線から見てモテる男って、普通は読めないものなのか？ 俺には、Ｆ君が女性職員からモテる理由が理解できなかった。まあ、それは『男性の目線から見てモテる女性』というのが、女性側から想像できないのと似てるのかもしれない。
いろいろ話してきた。もし、彼がこの日記を読んだらどう思うのだろう。初めは、本当に多くても一万字程度のつもりだったのに、ヤバい文章量になってきてる。でも、いざとなっても俺と彼との仲だから(腐女子の方、どうかお静かに!!)、なんとかなると信じている。たとえ見つかっても許してくれる、という根拠のない甘えからこんな赤裸々なことになってる。
一万円札は一万円の価値を持ち、子供でも何でも即座に等価交換を発効できる最高の流動性を持つ。
例えば1億円稼いだとする。
例えば1億円相続したとする。
ところがだ。
1億円の不動産を買うと、評価額は2割ほど下がって8,000万円程度になる。
なぜかって借りてる人間に借家権とやらが発生し、たとえそいつが家賃滞納しようとも簡単には追い出せなくなるからだ。
つまり金を不動産に替え、さらにはその不動産を他人に貸すと、自分の好き勝手にできる度合いがどんどん低くなり、
1億円の賃貸物件だと、程度や場所にもよるがだいたい5,500万円程度の価値くらいにしかならない。
これにかかる税金は固定資産税や所得税等々でも、せいぜい1,000万円かかるかどうかってとこ。
1億円もっておけるなら越したことないけど、ぼけーっとしてると2～5割国にもっていかれるから、
資産家でもないのにそれでもリーマンが不動産投資に踏み切ろうとなると、
当然借り入れが必要になる。
意気揚々と銀行を訪れたはいいものの、実際にその額を見るとさすがに気後れしてくる。
どうしよう、やっぱりやめておこうかな、、、
そんな迷いの顔を見るや否や、アイツらはこう、畳み込んでくる。
「たしかに少なくない金額ですけど、実際には入居者さんが払ってくれるようなもんですから！w」
もしそう言われたなら、こう言ってみるといい。
「え？！じゃあ入居者死んだら俺の負債チャラになるんですか？！！」って。
なんたって債務者死んだらどうやったって返済できないから。リセットボタン押すしかない。
ところが死なないうちは死ぬか返し切るかしないと、その負債が自分から離れることは、ない。
つまり何と言ったところで、銀行から借りる金は自分の借金なのだ。
おかしいよね。
資産家でもないのに不動産投資に憧れ、銀行に借金してまでついにオーナーになったとする。
でも所詮は平民の不動産投資、リーマンなけなしの信用性を売ってでも借りられるのは
せいぜい1、多くても2～3程度の物件を購入する程度の金額が関の山。
この瞬間、自分の人生が豊かなものになるのか破滅してしまうのかは、
この1、2件程度の物件が全てを担うことになる。
その中には入居率が思わしくなく赤字になっている物件も必ずある。
数の多さがリスクヘッジを実現できるから、最終的に儲けることができる。
だけどこれが1件程度だったら？
数百数千以上もある物件の中から、委託した不動産屋の担当一人が果たして、
考えただけで、毎日夜も眠れない。
例えばトヨタの株を買う。
いまなら25万円くらいで買える。
トヨタ株の利回りは2.5%ほど。
1年間で6,250円くらい勝手に自分の懐に入ってくる計算だ。
実際には税金で20.315%とられるから5,000円くらいに減っちゃうけど、何かと話題のNISA使えば税金ゼロ、
6,250円が丸取りできる。
たった6千円ぽっちと思うかもしれないが、250万円分持てば62,500円、
2,500万円分持てば、この額はNISAではもてないから税金とられることになるけど、それでも50万円くらいは
黙ってても入ることになる。
2,500万円20年ローンで借金して不動産買って、利回り10%としても半分は借金返済に充てるから125万円だとしても、
しかも空室になった途端、即持ち出し発生。
その上ようやく20年後に返し切ったところで、大規模修繕でまた金がかかる。
それでも不動産投資、やるの？
金持ってないのに不動産投資やりたがる奴は、これがそもそもわかってない。
入口の時点で過ちを犯してる。
それに気づかない。
■前提
- (世帯年収) / (毎月の返済額) / (目安の物件金額)
- ～1,500万 / ～17万 / ～5,500万
- 1500万～2500万 / 17万～26万 / 5,500万～9,000万
- 2500万～ / 26万～ / 9,000万～
※全期間金利0.5%、35年ローン、頭金・ボーナス払なしで計算
※管理費・修繕積立金・固定資産税として3万を、毎月の返済額に入れて計算
※年収が増えれば増えるほど、20%を上げるリスクは減ってくる。
- ③駅徒歩
- ④築年数
- ⑤広さ
■ファクターの整理
・①はリスクをどこまで許容できるか。
①⑤は将来設計と変化に大きく影響を受け、購入の目的やタイミングにより変化。福祉まで考慮したら②も。
②③④⑤は将来の不動産評価に大きく影響してくる。購入してしまえば、売却のタイミングしかコントロールできない。
・世帯年収～1500万
- 都は諦め3県中心
- 資産価値を重視しようとしても、そもそも②で選択肢は狭まる
- 住居用の購入がベターだと思う
・世帯年収1500万～2500万
- ①が決まったら、②～⑤で優先順位を決めて絞っていく
・世帯年収2,500万～
- 好きにしなはれ
■結論
・年収1,000万でも、リスクを取らない限り(資産性重視の)エリアは選べない
・一般家庭は悩むな、感じろ。
■余談
首都圏4,000万人くらい住んでるんだぜ？
日本は借り主があまりに強い。賃貸派が賃貸の方がいいといういろんな理由があるが、なにより「借り主は強い」は最強なんだよ。
部屋をボコボコにされようが、むちゃくちゃにされようが、特に最近はネッツの情報が出回ってるので、よほどのことがない限り貸主のほうが譲歩しないといけないし、不動産屋も強くは出られない。
モノが壊れたら大家もち。壁や床の修繕も大家もち。なんでもかんでも大家が払う。
最近、半導体不足だか部材不足で、ガス給湯器がない！って大騒ぎになったときに、嫌がらせのように借り主から連絡があり「ガス給湯器が壊れました」と言われた。業者に修理を頼むが「修理できない故障で給湯器が手に入るのは３か月後」と言われた。ホテルを取って借り主様にはそこに緊急避難をお願いしつつ、「なんとか給湯器を探してくれ！！」と業者に頼み込み、なんとか10日で交換完了。あのときはほんと肝が冷えた。
借り主が出ていくと、掃除や修繕で金がどんどん飛んでいく。修繕が終わったら次の借り主を探すが、空いている間は固定資産税払うだけのお荷物。
そして、最近は物価高だから賃貸料金も上げたいと思っても、逆に借りる側としては、出ていく金が増えているので賃貸料金だけは下げたいと値下げ圧力がすごい。
というわけで、大家になって儲かるとか、うそだから信じないほうがいい。絶対儲からんから株買っといた方がいい。マンション貸しで儲かったと思ったことは一度もない。
