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はてなキーワード: ガーデンズとは
先月あがってきた anond:20230425205238 をみておもったけれど、田園都市線は駅間が短いわりには大半の駅に東急系列の商業施設があるよね。駅によっては他駅の商業施設に歩いていけるレベル。というわけでどのくらいあるのかしらべてみたらこうなった。
商業施設こそないものの東急ストア (スーパーマーケット) はあるという駅は、高津駅・梶が谷駅・宮崎台駅・宮前平駅・藤が丘駅・田奈駅・つくし野駅・つきみ野駅。
田園都市線で商業施設も東急ストアもない駅は、池尻大橋駅・駒沢大学駅・桜新町駅・二子新地駅・すずかけ台駅の (27駅中) 5駅しかない。5駅ともとなりの駅には東急ストアがあり、しかも駅間が2km以内なのであるいて行けないことはないが...。
商業施設以外にも、生活インフラ (電力会社やケーブルテレビなど) を東急が提供していたりするので、田園都市線沿いは生活自体が東急一色にそまりやすいのだ...。
...とはいえ田園都市線のほぼ全線において国道246号線・東京都は首都高速3号渋谷線・神奈川県は東名高速道路と並走している (もしくは非常にちかい場所にある) ため、東急以外のお店もふつうにある。脱線するけど、特筆すべきは青葉台駅から2km、バスで10分くらいの距離で東名高速道路の港北パーキングエリアにいけるため (しかも最寄り駅が「北八朔公園東名口」のため「東名」さえおぼえておけばたどりつける) 、東海地方限定の商品は比較的てにいれやすいかも。
湾岸タワマン分譲デベの「なかのひと」だが、まあ９割方当たっている。
ただ、こういう「湾岸タワマン的価値観」を生理的に受け入れられない
１０００万円プレーヤーも世の中には結構存在しているのも事実。
そういう人は、世田谷区辺りの低層マンション（桜上水ガーデンズとか）を買ったり、
ちょっと郊外の高級戸建（三井ファインコートや野村プラウドシーズン）を買っている。
湾岸タワマン志向の人と郊外低層志向な人は、「世帯年収」という点では一致しているが、
湾岸タワマン志向の人に郊外マンション（建売）をセールスしても意味ないし、逆も然り。
こういう郊外部では、湾岸タワマンみたいな「住まいのサーフィン」
（賃貸⇒分譲⇒賃貸、分譲間でも狭い住戸⇒広い住戸⇒狭い住戸と家族数に合わせて住み替え）はしづらい傾向にある。
でも、郊外マンション（建売）をチョイスする人は、元来そういう「気ぜわしいサーフィンは、あまりしたくない」
という性向があるから、さほど問題ない。
「肌感覚だが、湾岸タワマン購入者には、『理系』の人が多い気がする」とコメントしている。
意訳すると「合理的思考をする人、土地が持つ地歴云々に一切関心がない人」ということだろう。
アトラクターズラボ沖有人氏は「タワーマンション相続節税スキル」というのを提唱している。
相続税評価額は、タワマンの２階でも４０階でも差はないが、実際の価格では大差ある。
つまり、タワマン高層階を意図的に購入すれば、「相続税評価は低いが、実勢価格は高い」資産を手に入れることが出来る。
昔、住んでいた桜上水団地が建替えでもめたので、聞いた範囲でトラブルに関して書いてみる。
場所は新宿から電車で１５分程度の京王線沿線。高度成長期に立てられた大規模な団地で自然も多く桜の名所だったために人気があった。
ここに建替の話が持ち上がったのは約１０年前。
ここら辺に関してはわりとよくある話で、デベロッパーと商売っ気のある一部団地の住人がつるんで高層マンション化を進めようとし、現住人は「ほとんどお金を使わずに新築が手に入る」「売り渡しに応じれば大金になる」という飴、反対する人間に対しては村八分他様々な嫌がらせという鞭の双方を使ってからめとっていった。
時間は掛かったがここ数年でほとんど団地の住人は退去し、反対派の数少ない人間が残る、ゴーストタウンならぬゴースト団地になっていた。
僕も行ってみたけれど、桜の名所で有名な場所だったのに団地内の移動を制限するための嫌がらせのような高いフェンスとかができていて昔住んでいた身としては切なかった。
まあなんだかんだで裁判も和解に終わり、建替が始まり桜上水ガーデンズになるらしい。
さてここからが本題なのだが、建替反対派の人たちが雇った左で人権派な弁護士さん達が非常にトンデモだったというお話。
とりあえず登場人物をご紹介。
・建替反対派の方々
トンデモ弁護士さんを雇った方々。基本的に無知で裁判や弁護士との契約について最低限すら調べようともしなかったのであっさり騙される。
同情すべきなのかも知れないが正直脇の甘さには「ば～～～～～～っかじゃねぇの！？」のAAでも貼りたくなる。
・建替推進派の方々
コアの一部の人たちがデベロッパーとつるんでいて後の人達は消極的に協力している。
お金大好きな気持ちはわかるけどもう少しスマートなやり方でやった方がコストもかからず効率いんじゃね？と思う。
最初に相談にいった保坂展人世田谷区長から紹介された木下泰之区議に紹介され、依頼。
公害など環境系の住民訴訟を多く手がけてきた有名弁護士。近年ではこことは別に小田急線高架化に反対する訴訟なんかもやってる。
というかカルチャー的に日本一有名な再開発反対運動、まあつまりは下北沢再開発反対運動にも関わっている。
最近では群馬の高崎市の県立公園「群馬の森」朝鮮人追悼碑訴訟なんかも。
斉藤弁護士が引き入れた弁護士1、日本一有名な空港に関わる運動、三里塚闘争なんかに関わっていたりする。
斉藤弁護士が引き入れた弁護士2、日本一有名なカルト宗教、つまりオウム真理教、およびアレフ関連の弁護をやったりしている。
とまあ弁護士さんは日本一の三連コンボだが、この三人は業界の人々であればまず知っているであろう「左」で「人権派」な弁護士。
あと二人いるけどそれはほぼ報酬吊り上げの為の名義貸し状態だったようなので割愛。
ちなみに三人とも同じ弁護士会（そういえばここのお偉いさんが横領で捕まったばっかだ・・・）。
で、彼らがなにをやったかというとわかりやすく言うなら追い出し屋のようなもん。
建替裁判という下手したら何年かかるかわからない案件を強引に和解に持って行き、莫大な報酬を請求するというお仕事。
状況を見た限りではほぼ100％相手方である立替推進派とデベロッパーと通じていたように思える。
通常弁護士との契約時には日弁連や弁護士会の規則で委任契約書（代理してやる仕事の範囲、報酬などについて明記した弁護士版の契約書）の作成が義務付けられているのだが、それを無視、というかそういう存在があることをクライアントに説明もしない。
最低限の文書だけ書いてあとは「裁判になれば確実に勝てる」と言い続け、なにもせずに時間を無駄遣いした。
団地内に嫌がらせで通行ができないようにフェンスなどがつくられた時も妨害排除請求などは一切せず、生活が著しく不便になるのに任せた。
で、判決が近づくにつれ前言を翻し「この裁判は絶対に勝てない」「和解に持っていくのがせいぜい」などを建替え反対派の人たちの前で洗脳するかのように繰り返し言う。
裁判ではろくに弁護もせず、クライアントの許可がないまま唐突に「代理人案」などというのを出し、敗訴同様の和解にもっていった。
終了後、弁護士から送られてきたメールに記された請求額にクライアントである建替反対派の人々はぶっ飛ぶ。
敗訴同様であったにも関わらず莫大な報酬が請求されていた。
もともと弁護士の報酬には着手金、経費、成功報酬の三つがある。
そもそも報酬に関しては本来であれば、最初の契約時にある程度決めておくので、裁判終了後に報酬額に驚くといった事態は原則起こりえない。
なのにまず裁判開始直後に用途も説明されず、酒の席で何回か（当然契約書とかない）請求されたらしい。
経費に関しては「実際に計算するとものすごい金額になるから」という超理論で内訳を明かさず。
そしてとどめに莫大な成功報酬の請求。
恐ろしい事にこれらの大金について弁護士達は一切正式な受領証や領収書を書かなかったそうな（まあ税金対策ですよねわかります）。
クライアントの半分はそれでも払ったようだが、さらに半分程の人はさすがにここにいたっておかしいと感じ、ようやく弁護士との契約を法テラスやらで聞いたりして、自分たちがハメられたことに気付き、弁護士に「そんな莫大な報酬は払えない」と抗議をした。
基本、クライアントが弁護士ともめたときにはまず所属の弁護士会に対し紛議調停を申し立てて、それでまとまらなければ懲戒を請求するという形になる。
で、紛議調停は申し立てたが、最終的に老人が多く体力も気力もないクライアント側が結果が出るまで２年程かかる懲戒請求を諦め、減額した報酬で泣く泣く手打ちをして終了。
なんというか説明しているだけで疲れるgdgdな案件だし、書いてる文もgdgdで読んでる人も疲れたろうけど、これを友人である建替え反対派の人の家族から酒の席で聞かされた俺はもっと脱力したのでそれに免じて許していただきたい。
さてこの案件、いったい結局誰が悪いのでしょうか？
建替反対派であるクライアントのみなさんの無知っぷりには呆れるが、老人相手に「弁護士との契約くらい最低限ggrks。」などというのはさすがに無理。
建替推進しようとしたみなさん、正直強引なやり口には閉口するが、金になるのは最初にデベロッパーとつるんだ本当に一部のみで後の住人はなんとなく金になりそうとか、村八分は嫌とか消極的な理由で協力していたし、そもそも裁判なんて面倒なことに関わりたくない気持ちもよく理解できる。
で、弁護士のみなさん。彼らのやった事はトンデモで明らかに悪いし、場合によっては犯罪になりかねない事なんだろうけど、もし多少なりとも法律に詳しくてとことんやりあう人間がクライアント側に一人でもいれば、あっさりつぶされ、懲戒請求食らって最悪廃業しなければいけない事を考えれば、悪事としては明らかにリスクとリターンがつりあっていない。
現にくわしい話を当事者の家族から聞いた元住人の俺が増田に流すくらいだし。
この三人の弁護士さんは左で人権派な世界ではそれなりに有名でも（それ故でもあるが）それ以外にあまりつぶしの利く人達ではなく、弁護士が佃煮にするくらい余ってる現在の法曹界で今後どんどん仕事がなくなっていく事は確か。
さりとて過去の栄光を忘れられず、一等地の事務所を引き払うこともできず、どんどんジリ貧になっていく。
法曹改革なんて馬鹿な事がなければ老人をだまして金を奪う小悪党になる自分を知ることもなく、ぬるま湯の中で正義の味方である自分を信じて生きていけたのだろうと思うと当事者でもなく、自分が騙されたわけでもないのでこっちもあまり一方的に責める気分にはなれない。
「彼らもまた時代が生んだ被害者なのです。」とか適当なまとめ方をしてお茶を濁すことにする。
まあこのgdgdな文章で言いたかったことはこれから高度成長期に建てられた団地やそれ以外の場所でも再開発をめぐる裁判は増えていくだろうし、付随して弁護士とクライアントのトラブルも増えていくだろうということです。
たぶん増田を読むような人の世代だと本人、あるいは両親が団地暮らしなんかの方も多いだろうしこれから否応なしに巻き込まれることも増えていくと思います。
とりあえずできる対策なんかを書くとすると
十分な売り渡し費用がもらえるようならさっさと逃走というのが最善手かもしれません。
場所によっては何百人もの人間と大金が絡むので立替反対であろうと賛成であろうと関係なく猜疑心うずまく人間関係で数年間すごすことになり、気力や体力も削られかねません。
ご両親の場合はノリで裁判に関わらないように説得し、関わる際には報告してもらえるようにしておくのが良いかと思います。
・新築が安い値段で手に入るならむしろ建替え推進したいぜという場合
この案件だと、そこまで長期間ではない上に、デベロッパーから引越しと建替え終了までの一時金が出たようですが、このように進まず、反対派がクレバーかつタフに立ち回った場合いつ終わるかわからない仮住まいのままで、一時金が出ても使い果たしてしまい、お金がどんどんなくなっていくという事態になりかねないのでなるべく慎重に判断しましょう。
とりあえず弁護士が「ちゃんと委任契約書を書き、代理権の範囲、報酬について明示しているか」くらいは調べておき、最終的な目標は何かについて見解をしっかり統一しておき、それを書面などの記録に残しておくとある程度まではトラブルの回避ができると思います。
場合によってはその弁護士が関わった建替裁判なんかがあれば、そこの人たちにコンタクトをとりトラブルはなかったかなどの確認を取っておいたり。
で、契約書がない場合は弁護士さんを「弁護士会の規則で作るのが決まっていると聞いた」とかつついてみると良いかもしれません。
疑わしいと思ったら話し合いの際にはレコーダーで録音を。
ご両親が当事者の場合、彼らは建替え問題にコミットしてくれる弁護士さんはテレビでみた中坊公平やら宇都宮健治みたいな人だと思っているので「契約について聞くなんて疑うようで失礼」とか思っていますし、裁判の最低限の知識をｇｇったり本買って調べたりとかはまずしないので余計注意しておきましょう。
法テラスの無料相談やら弁護士会なんかがやってる一時間５千円くらいの相談なんかに行って今後の対応策なんかを聞くとよいと思います。
お金を支払ってしまうと追認になって、契約を認めた事になりかねなくなるので慎重になったほうがいいかと。
さて十年後くらいに宮部みゆきがここらへんのドロドロを小説のテーマにしたら面白いかもなあと思いつつそろそろ筆をおく事にする。
とりあえず一番の被害者は飲みすぎた友人に一張羅にマーライオンされた俺である事に違いはない。
追記
文章読みにくかったところ（やたらと「まあ」とかが多い・・・）をいくつか修正して、トラブった場合のところに付け足しました。
追記２
ブコメで弁護士が「人権派」な事と本筋とは関係ない、というご意見を頂き、説明が不十分だったと感じたのでさらに追記をさせて頂きます。
ご指摘してくださった方、ありがとうございます。
元々この手の建替えの訴訟は企業を相手取り、時間もかかる上に、報酬もたいしたものではなく、商売っ気のある弁護士にとってはあまりうまみのあるものではなく、いわゆる商売度外視でやる人権派な方々が担当している例がほとんどなようです。
彼らの活躍によって救われた弱者の方々もいるし、昔住んでいた人間として老人が多いのも知っている身としてはここもそういう風になってくれれば良かったと思います。
ただ現状、法曹改革による弁護士の増加、左派に対する逆風などにより、弁護士業界の現状は非常に厳しいものとなっているようで、いままで採算度外視で自分の考える社会正義の実現を専心できた方々にも影響は及んでいるようです。
そしてそれにより弁護士との契約に関し、過去の実績がある人でも無条件に信用せず、契約について調べ、慎重にならなければならないというのと、こういう悪事を働くとこのネットの時代ではどこかしらにリークされるのでやめましょうねというのがこの文の執筆の意図です。
こういった状況で正義の味方（それが他の人間からどう写るかはさておき）で居続けられなかったこの弁護士達への揶揄といくらかの同情をこめて「人権派」という表現を使いました。
ちなみに伏字に関しては東京には似た案件がこれからいくつもできるだろうし、それに対して彼らがこのような事を繰り返さないための牽制とでも思っていただければ。
追記3
http://anond.hatelabo.jp/20140301103226
ちなみに伏字にしといて今更あれですがトラックバックにあがっている斎藤驍、清井礼司、内藤隆で正解です。
追記4
色々あったので弁護士さん及び固有名詞の伏せ字はやめました。保坂展人世田谷区長の関わりをなんで書かなかったのか？と言われればまあ大人の事情が色々…とかお茶を濁して起きます。
