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湾岸エリアでは「賃貸→分譲」「分譲→分譲」「低層階→高層階」「狭い住戸→広い住戸」のような
「住まいサーフィン」＠沖有人が盛んだが、そういう物件移動を可能ならしめている条件があるような気がする。
逆の言い方をすれば、東京２３区でも、例えば世田谷区とか練馬区とかでは、湾岸のような物件移動、
むしろ「ゲーム感覚でお宝物件ハンティング、物件サーフィンを楽しんでいる」という側面があるが、
別の面として「物件データが定型データだから」というのがあるのでは？
「定型データ」というのは、データ処理に詳しい人ならわかるだろうが、「曖昧性のない、大量処理しやすいデータ」のことで、
その意味では、湾岸エリアに流通している不動産物件情報は、大半が「定型データ」であり、一方で世田谷区とか練馬区で
どういうことか？と言えば、平たく言えば「湾岸エリアは大規模マンションデータが多く」、
世田谷区や練馬区は「戸建や中小マンションのデータが多く、大規模マンションのデータは少ない」のである。
まず、大きさも間取りもてんでバラバラ。施工者もバラバラで、品質はブラックボックス。
マンションについていえば、東京カンテイがマンションデータベースを整理していて、分譲マンションや一定規模以上の
賃貸マンションについていえばデータベース化がしっかりしている。
当然、分譲主名も施工者名も判明してるし、建物のグレードや管理状態もある程度わかる。
沖有人氏のアトラクターズラボも、戸建市場のデータ把握には苦労している。(松沢氏が悪戦苦闘)
なので、世田谷区や練馬区では、サーフィンしたくても、その基礎データが不足している状態である。
別の言い方をすると、売り主と買い主の間の「情報の非対称」「レモン問題」が発生している。
その点、湾岸エリアの物件は、大半が大規模マンションなので、不動産業者はもちろんのこと、
一般人(住民)も、どういうスペックの物件なのか、おおよそ把握できる(透明性が高い)。
最近では大規模物件は「マンションコミュニティ掲示板」(三菱地所の施工ミスの内部告発があった掲示板)が充実しているから、
「湾岸のAマンションでは、こういう管理上の問題が起こっているらしい」ということまでも、第三者は確認することができる。
一方、戸建とか、マンションコミュニティ掲示板スレもないような小規模マンションだと、第三者が問題把握することはできない。
「日本の不動産市場は情報非対称が諸外国より酷くて、流通が進まない」とよく専門家が指摘するが、
湾岸タワマン分譲デベの「なかのひと」だが、まあ９割方当たっている。
ただ、こういう「湾岸タワマン的価値観」を生理的に受け入れられない
１０００万円プレーヤーも世の中には結構存在しているのも事実。
そういう人は、世田谷区辺りの低層マンション（桜上水ガーデンズとか）を買ったり、
ちょっと郊外の高級戸建（三井ファインコートや野村プラウドシーズン）を買っている。
湾岸タワマン志向の人と郊外低層志向な人は、「世帯年収」という点では一致しているが、
湾岸タワマン志向の人に郊外マンション（建売）をセールスしても意味ないし、逆も然り。
こういう郊外部では、湾岸タワマンみたいな「住まいのサーフィン」
（賃貸⇒分譲⇒賃貸、分譲間でも狭い住戸⇒広い住戸⇒狭い住戸と家族数に合わせて住み替え）はしづらい傾向にある。
でも、郊外マンション（建売）をチョイスする人は、元来そういう「気ぜわしいサーフィンは、あまりしたくない」
という性向があるから、さほど問題ない。
「肌感覚だが、湾岸タワマン購入者には、『理系』の人が多い気がする」とコメントしている。
意訳すると「合理的思考をする人、土地が持つ地歴云々に一切関心がない人」ということだろう。
アトラクターズラボ沖有人氏は「タワーマンション相続節税スキル」というのを提唱している。
相続税評価額は、タワマンの２階でも４０階でも差はないが、実際の価格では大差ある。
つまり、タワマン高層階を意図的に購入すれば、「相続税評価は低いが、実勢価格は高い」資産を手に入れることが出来る。
たまにアルファブロガー「ちきりん」女史のブログを覗くのだが、
「大阪と京都の間でこの環境を維持するのは至難の業、環境維持のためにサントリーは株式公開すべきじゃない」
と書いた上で、
「先日新幹線不通で足止めされたので、在来線で大阪→京都を走ったら、途中山崎を通ったので
『こういう場所なのか』と感心した」とあった。
http://d.hatena.ne.jp/Chikirin+personal/20120424
http://d.hatena.ne.jp/Chikirin/20120623
自分は今でこそ東京在住だが、幼少時にこの付近に居住しているし、
妻の実家もこの近辺なので、結構このエリアには「土地勘」がある。
「ちきりん女史の心配は有難いが、まあサントリーが遮二無二保護しなくても、
なぜ大丈夫なのか？をうまく説明できないが、
しかし、ＣＭでは「大阪郊外」とは絶対言わず、「京都郊外」と宣伝する。
「ＪＲ山崎駅」は駅舎は大山崎町に属しているが、ホーム３分の１は島本町に属している。
★というように、島本町は、「どこに属しているのか、アイデンティティ不明な町」である。
大阪都心勤務者が多いのは事実であるが、「大阪人」の意識は希薄で、
かと言って「京都人」でもない。
人口で言えばせいぜい３万人しかいないのに、特殊なアイデンティティが醸成されている。
★以前は結構工場も立地していたが、近年工場は相次いで移転し、
一方、田畑もちょっとはスプロール化・宅地化しているが、宅地化のスピードは遅く、
まだまだ田畑が数多く残されている。
つまり、「田畑が多く、一戸建てはそんなにないが、その一方でマンションが多い」という景観になっている。
★東京カンテイという不動産情報会社が、３大都市圏の自治体別マンション化率を発表している。
「全世帯数の中で、どれくらい分譲マンションが占めているか？」という数値で、
島本町のマンション化率は「４割」と異常に高く、郡部では全国最高値、
言い方を変えれば、
｢駅前や工場跡地をマンション化させて、そこに新住民を収容することで、
田畑のスプロール化を食い止めている」とも言え、一種の「コンパクトシティ」が実現している。
★サントリーの地下水が自慢の町で、かつては町営水道は１００％地下水だった。
このような環境で、一方で大阪都心も京都都心も３０分圏、新幹線にも乗車しやすい、ということで、
「自然環境にこだわりを持つファミリー層」が意図的に移住してきている。
町営水道は府内一高額だし、町内には繁華街めいたものは一切ないのだが、
「そういう不便やデメリットは百も承知、自然環境が良いんだから、目を瞑る」という
こだわり世帯が新住民として移入してきている。
「文教地区だから移入したい」という理由がメーンであり、｢自然が豊富だから移入したい」という感じではない。
東京都心から３０～４０キロはなれたエリア、例えばふじみ野市とか越谷市とか印西市とか、
しかし、島本町への移入する新住民は、印西市とかふじみ野市とかへの移入住民よりも、
より強い「自然へのこだわり」があるような気がする。
★現時点では町内の工場はサントリー程度で、後は企業の研究所とかが多い
その意味では、公害的問題、あるいは「すさんだ工場街」という感じの風景が、
町内にはあまり見受けられない。
★サントリー工場の税収が多いのか、企業の研究所の税収が多いのか、
町の財政状況はそんなに悪くない。
町のアイデンティティを壊すような高槻市との合併に後ろ向きだった、と言うべきか。
（むしろ気質が似ている京都府大山崎町との越府合併を望む声も）
新住民の気質が良くわかる出来事として、
「かつて島本町議会は、全国で一番女性議員の比率が高かった自治体だった（４割）」
というエピソードが如実に示している。
「男性の行政能吏とかじゃなく、業界人とか女性に町政を担わせる、その方がいいじゃん」
というムードが、なんとなくこの町には流れている。
そういう「尖がった町」「異形の町」なので、サントリーの源水地を乱開発するようなことは、
まあしないんじゃないかなあ？
