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はてなキーワード: 利益相反行為とは
先日の投稿に反応ありがとうございます。
私がマンションを購入したのは、コロナ禍が始まった直後でした。当時、未曾有の状況下ですから、多くの物件が安値で売りに出されていました。様々個人的な事情も重なり、このタイミングでの購入を決意しました。投資目的ではない実需でしたが、結果的にコロナ収束後の今回の売却では成約ベースで約1500万円の価格上昇がありました。それはそれとして。
ちなみに、当時、東京都住宅政策本部（https://www.juutakuseisaku.metro.tokyo.lg.jp/）
つまり囲い込みをしても業者にはペナルティはありません。東京都住宅政策本部は電話の１つもしません。
行政機関は怒った人のガス抜き程度の相談窓口で、実効性のある対策を取っていないことが分かります。
弁護士に相談したところ、不動産業者の行為は悪質だが、損害の因果関係を法的に立証するのは困難だとの見解でした。
つまり、不動産業者が売主の契約を蔑ろにして、売買を邪魔しても何もペナルティはないのです。
以上の通り「囲い込み」には実質的な法的制裁も行政処分もないのが現状なのです。
当時、もう少しネットで直接売買出来るサービスは無いのか？と調べてみました。そうすると、過去にYahooとソニー不動産が事業をしていました。不動産売買のメルカリのようなもので「セルフ売却」という、所有者が一括査定や人工知能（AI）技術による査定を参考に値付けをし、不動産会社を通さずに、物件を販売できるというものでした。
しかし、このサービスは少し前に不動業界の圧力で潰されていました。「このようなサービスをするなら、Yahooにはもう広告や物件情報を出さない」と、不動業界の団体が圧力をかけたせいで事業が解散していました。これもとんでもない話だと思います。
現在も、その事業に関わった方達が起業して、類似サービスをしているそうです。
ただ、それは私は利用していないのでなんとも言えません。
恐ろしい人たちだと感じました。
皆さんもくれぐれも注意して下さい。
救いのない話やね。
ーーーー本文ーーーー
これから分譲マンションを売却しようと考えている方、または現在売却中の方へ。
私は、個人売主として絶望的な体験をしました。その経験を皆さんと共有したいです。
最近、不動産系YouTuberが増えていますが、彼らの話はあくまで業者側の立場からのものです。
身を切った痛み、、ぜってえ読んでくれよな！
2023年末、私はタワーマンションを売却することになりました。
事情はお恥ずかしながらコロナの影響で体調を崩し、仕事が減り、ローン返済が厳しくなったためです。
そこで、「任意売却」をすることにしました。さっそく住宅債権管理回収機構とARUHI（銀行）に
幸い私のマンションは査定の段階で1500万円近くも値上がりしていました。
駅近くの好立地、眺望の良い高層階、程よいサイズと、需要はかなり見込めるタワーマンションです。
これならうまくいけば２ヶ月程度でも売却完了できると思っていました。
日本の不動産売却で問題になっているのが「囲い込み」です。これは、業者が売り手と買い手の両方から手数料を得ようとする行為です。
本来なら片方の味方をするべきなのに、日本では両方やることが許されているんです。
海外では不動産エージェントは片方の味方しかしません。両方につくのは利益相反行為ですからね。
日本は異常なんです。私はこれは基礎知識として知っていたので、ARUHIに「一般媒介契約で広く競争させたほうがいい」と提案しました。
しかし、彼らは「専任媒介契約でないと許可できない」と譲りませんでした。
■3社の悪夢
1社目の業者は、マンガ「正○不○産」にも関わったという会社です。なるほど、あのマンガに関わっているなら多少は信用できるのかな？と思いましたが、、、、結論を言えば、この業者は囲い込みの前に、とにかく業者間で「安く買い取り」で済ませようとしてきました。
私は一般市場で広く売って、なるべく高く売りたいのですが。専任媒介契約後は、担当者の態度は豹変して、私物化するような言動が見られました。ともかく物凄い安値で買い叩く！それに集中していました。これでは、たまったものではないので、業者を変更しました。
2社目の業者は、大手N不動産です。大手なら問題ないだろうと思った矢先、偶然でしょうか・・・。
店舗で打合せ中、他のお客さんが来て、窓口で何やら揉めていました。
大声で「うちのマンションの売却を依頼したのに、2ヶ月経つがまったく問合せが来ない！おかしいじゃないか」とお怒りでした。
私は、まさか！と思いましたが、、、一旦は依頼をしてしまいました。
しかし、残念ながらこのN不動産も、まったく販売活動をせず、買い取りばかりを勧めてきました。
問い合わせも来ないので、囲い込みです。「これNにきいてみよー♪」じゃねえよ！安心して聞けねえよ！！
面倒ですが、すぐに変更をしました。
懲りずに3社目は、地場の不動産屋に相談してみました。最近不動YouTuberが良く言ってますよね。
更新番号の多い歴史のある会社がいいと。そこで頼んだのは歴史が長くなんと地場で40年近い業歴のある会社です。
愛想の良い年配の営業マンで「心配しないでください。囲い込みなどしません。地元で恥になりますからね。頑張ります」と熱心でした。
しかし、、、それから3ヶ月間。まったく問い合わせの動きがありません。おかしいな？と思いました。
そこで懲りずに「囲い込みをしない」と謳っている某不動産会社に調査を相談しました。
地場の不動産屋は、なんと、業者間の物件DB「REINS（レインズ）」への登録証を私にメールで渡した後に、レインズから物件情報を一部消していたのです！なんということでしょう！匠の技により、検索にヒットしない加工をされたのです。これでは、ほかの業者は物件を見つけることも、問合せも出来ないのです。地場の不動産屋はどうにかして自分だけで儲けたかったです。
怒って真っ向から指摘すると「登録ミスで、悪気はないんです！」など苦しい言い訳をしてきました。
どこの世界にレインズの登録ミスする不動産業者がいるんでしょう！往生際が悪い！
販売は予定から６ヶ月も遅れてしまいました。この期間、金融機関は「遅延損害金」を借り入れたお金の総額に対してどんどん加算してきます。なんと、毎月70万円もの借金が加算されていました。半年間で約420万円もの借金が増えてしまったのです。当然、これは私が売却価格から支払うことになります。誰も責任をとらず、逃げています。最後の業者も逃げています。全て騙された私が悪いのでしょう。
しかし、正確には冒頭のとおり「このような結末になる」と最初に私はARUHIに伝えていたのです。。。
不幸中の幸い、最終的に依頼した会社は、ようやく「囲い込み」をやめてREINSにも正常に登録されました。全国の不動産屋会社が広告活動をしてくれます。半年かかって正常な売却活動がスタートしました。そして、なんとたった２日たらずで内見希望が来ました。そして売却は1ヶ月もかからず査定額とほぼ乖離せず完了しました。この半年間はいったいなんだったのでしょう。420万円・・・。
■最後に
不動産業界は、有名な大企業でも、地場の長い歴史の業者でも、このような違法な「囲い込み」を平気でやってきます。
残念ですが、まったく信用できない業界なのです。皆さんも「囲い込み」をされないように注意をしてください。
具体的には、よほどの理由がない限りは「専任媒介契約」はしないこと（普通はあまりしません）
REINSの登録証明証に記載されているIDとパスワードで定期的に掲載情報の抜き打ちチェックをしましょう。
また、場合によっては、業者を装って業者には伝えていない電話番号から問い合わせをして「適当不動産です。物件確認お願いします。SUUMOに記載されている○○の物件まだご紹介可能ですか」と物件確認電話をして「紹介可能です」と返答するか確認するのも良いかも知れません。（囲い込みされている場合は「もう決まりました」「もう申込みが入っています」などと嘘の返答をされます）
そして私からのメッセージは、分譲マンションなんて買うもんじゃないことですね！
不動産投資を考えている方、甘くないです！それは「不動産が正常に売却出来た場合」のお話ですよ！売れないのではどうにもなりません。
私は最終結果は売却益はプラスになりましたが、クソめんどくさいです！！マンションは賃貸でおｋ！！
殺し屋は信用が第一ですので、一端引き受けた以上、任務を遂行しなければ信頼が下がりますしそれは今後の仕事にも差し支えるでしょう。
ですから、「遂行したフリをする」といったやり方はお勧めできません。両方とも殺す必要があります。そして、両方から依頼料を確実に手に入れる（しかも納得して、後腐れ無く）ということが重要になります。それなら、あなたがしなくてはならないことは、暗殺の方法の委任度合い、支払い条件の確認等の細部を依頼主と詰めることです。
たとえば「確実に死に至ることが確認できれば支払う」という条件がのんでもらえるなら、遅効性の毒をＡに飲ませることに成功した時点でＢの依頼完了として支払いを受け、その上でＢの殺害を行ってＡからの支払いを受けるといった手法が考えられます。
あるいは、双方がその条件をのめるなら、Ａを地上百階のビルから突き落としたのを確認した瞬間にＢから支払いを受け、Ａからは落下地点にＢがいることを確認した瞬間に落下中支払いを行ってもらう、とか。まあこれはＡのリスクが大きすぎて難しいですかね。ただ、「Ａは確実に死ぬが死ぬまでのタイムラグにＡから見ても確実にＢが死ぬことが確認できるタイムラグ」が存在しさえすればこの手法は成立します。
たとえば環境保護団体の代表Ａは、過去に自分の恋人を石油会社社長Ｂに奪われて殺され、復讐に燃えているとします。そしてＢからは復讐に燃えるＡを殺してほしいと依頼された、と。この場合、Ｂ社長には安全な小島を隠れ家として提案、Ａには小型の核を積んだ自家用ジェットを準備。そして双方に「確実に相手が死ぬと分かった時点での支払い」を確約しておいてもらう、と。そしてＢのいる島の上空で飛行機を撃墜、ＢにはＡが撃墜され墜落する様子を見せて支払いを行わせ、Ｂには墜落する飛行機を見つめて呆然とするＡの映像を見せて支払いを行わせる、という感じですかね。かなりタイミングがきわどいですが。
なお、参考までに、私たち殺し屋の職務は、暗殺士法及びこれを受けた暗殺士職務基本規定に規律されています。この中に、依頼者と利害が対立し、職務の公正を害する危険のある行為（「利益相反行為」といいます）を禁止する規定があります。例えば、暗殺の依頼中に、依頼主と紛争中の相手方の相談を受けたり、今回のように石油会社の代理人に就いているのに、同時に環境保護団体の暗殺相談を受けたり、同代理人に就くことは、（感覚的に当然ではありますが）禁止されています。そしてこの利益相反禁止は、同一事務所に所属する殺し屋であっても同様です（同規定57条）。この機会に貴事務所の事務方に再度確認をしておいてください。そしてこのような初歩的なミスを再度犯さないよう、注意しましょう。
この世は利益相反であふれている。
利益相反行為 （りえきそうはんこうい）とは、ある行為により、一方の利益になると同時に、他方への不利益になる行為である。他人の利益を図るべき立場にありながら、自己の利益を図る行為が典型的な例であり、利益を図るべき他人に対する義務違反になる場合が多い。
利益相反とは、政治家、企業経営者、弁護士、医療関係者、研究者などのように、信任を得て職務を行う地位にある人物が、その立場上追求すべき利益・目的（利害関心）と、その人物が他にも有している立場や個人としての利益（利害関心）とが、競合ないしは相反している状態をいう。
このように利益が衝突している場合、地位が要求する義務を果たすのは難しくなる。
利益相反は、そこから非倫理的もしくは不適切な行為が行われなくても存在する。
利益相反は、本人やその地位に対する信頼を損なう不適切な様相を引き起こすことがある。
官報で公開された破産者のデータを入手や閲覧が容易なように整備したウェブサイトが問題だと言ってるブクマーたちも、外国人技能実習生のアンケート票を厚労省が野党議員に手書きで書き写させてたことにはけしからんと憤ってたよねえ。それってダブスタじゃないか。問題なのはそもそも政府が管理している情報を誰にどの範囲まで公開するかどうかという話であって、一度公開すると決定したものならその条件の中で入手性や検索性を高めることは何も問題がないし、行政手続きを透明化かつ効率化するためには積極的に推進すべきことだとじゃないかなあ。国会の審議で中央省庁の時間稼ぎでたびたび見られる「お尋ねのメールや資料は現在鋭意探しているところです。見つかり次第、内容を確認ののち提出します。」という言い訳は、特定の組織が本来公開可能なデータを囲い込んでいるからこそ生じている利益相反行為なわけだし。
