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はてなキーワード: 不動産鑑定士とは
基礎資料
https://cdn.mainichi.jp/item/jp/pdf/20180523moritomo.pdf
会計検査院：学校法人森友学園に対する国有地の売却等に関する会計検査の結果についての報告書（要旨）
http://www.jbaudit.go.jp/pr/kensa/result/29/pdf/291122_youshi_1.pdf
https://www.mof.go.jp/national_property/topics/arikata/index.htm
https://www.mof.go.jp/about_mof/act/kokuji_tsuutatsu/tsuutatsu/TU-20010330-1308-14.pdf
例の900ページ以上の資料を私も読んだ。
以下メモ。
会計検査院の報告書では「24年度から28年度までの間に3財務局及び6財務事務所等が公共随契により売払いを行った契約118件についてみたところ、売払い前提の定期借地とする特例処理を行った事例は本件以外に見受けられなかった。」とあり、一見あり得ない特別な処理のように感じるけれども、定期借地権契約も財務省の普通財産貸付事務処理要領の中に想定されており、条件はあるものの財務局長へ申請上げれば可能なスキームであった。
昔は公開入札・売却のみだったが、民主党政権時代の「新成長戦略」を受け、貸付等もできるように制度が整備された模様。
もちろん、より公的利用が望ましいので、まずは地方公共団体（豊中市）が買った（平成22年3月）ものの売れ残りが生じ、その後私立大阪音大が申し入れをしたが価格折り合わずドロップ（平成24年8月）。近畿財務局はホームページで要望受付をし（平成25年6月）、学校法人森友学園がこれに応じた。早い段階から森友学園は8年での賃貸を要望し、近畿財務局側も各種問い合わせをして「小学校のような公的な施設なら10年定借でいける」という考えで交渉スタート。以降、一貫してその点は変わっていない。
・ターニングポイント：最初に軟弱地盤だとなったとき想定を変えて鑑定依頼
平成27年4月、最初に軟弱地盤だとなったときに、近畿財務局の担当者はこれまでの10年定借から50年定借を想定した鑑定を依頼した。軟弱地盤ゆえ杭を深く打つ、そのためにはより重たく長持ちする建物を乗せる想定にしないと整合性が取れないことから。気を回しての行動だと思うが、後に籠池理事長から突っ込まれる原因になる。
公有地は不動産鑑定価格をベースにすることになっているのでそれ自体は問題ではないが、近畿財務局の担当者は一人の不動産鑑定士にしか鑑定依頼していない。これを森友側に二人以上とも取られるような説明をしてしまい、これに対する平成27年7月の籠池理事長からの突っ込みに有効打を打てていない。この局面では籠池理事長に情報公開で得た資料も上手く使われている。
・ターニングポイント：工事・設定業者との「報告したのか/報告していない」問答と籠池夫妻の上京
それまで近畿財務局の担当者は工事・施工業者とゴミ撤去の見積もりについて詳細な照会・打ち合わせをしていたが、「工事・設計業者がゴミ撤去費用の詳細について籠池理事長に逐次報告していない。近財側も徹底していなかった。」ことに平成28年3月に担当者が気付く。
相前後して籠池夫妻が上京し、国有財産審査室室長らと面談。本件が関西ローカルから理財局全体のトラブル案件となる。
直後、「工事業者・設計業者との打ち合わせ結果が森友学園側に正確に伝わっていなかった」旨を近畿財務局がお詫び。交渉通じて近財側がお詫びしたのはこれ一回のみ。
平成28年3月末近くに、籠池理事長側弁護士が「国の貸手責任」をもとに損害賠償請求を匂わす。近畿財務局側は完全に腰砕けになった模様で、この後、ゴミ撤去費用に関する交渉は籠池理事長側が主導するようになる。
鴻池祥肇、北川イッセイ、平沼赳夫、鳩山邦夫、柳本卓治、総理夫人付（安倍昭恵）、木村真の各氏。多くは秘書等を通じて問い合わせ、木村氏は情報公開請求。皆、近畿財務局の説明に納得して引っ込んでいる。
近畿財務局側には効いてなかったとは思われるんだけど、ボディーブローのように気持ちが蝕まれていたのかもしれない。
交渉録がおおむね正しいことを前提とすると、やっぱり上記ターニングポイントで挙げた点かなと私は考える。
担当者の細かなコミュニケーションミスが重なった後に損害賠償請求を匂わされて、それに対する有効な反論が出来ていない。それまでは10億円前後の価格を想定し、かつ籠池理事長側にはそれを明言しないかたちで強気に丁寧に対応できていたのに、それ以後は明らかに対応が雑になってしまっている。
世の中って基本
だと思うんだけど例外ってある？
職に就くために技術を会得するための学習の結果、資格取得っていうのはあるとは思う。大学生の簿記とか。
転職のための資格取得とかあるけれど、転職だから実質職歴無しの資格取得ってことになるから、そういうのってどんな感じなのかなって。
資格取得してリターンがなければ金と時間かけてまで取る気になれないんだけど、やる気で転職って出来るもん？
追記。
資格取得の確率は低いがお金と時間をかけてその資格を取りにいく。こっちは弁護士、会計士、不動産鑑定士、税理士とか。
資格取得の確率は高いしお金と時間もかけないでその資格を取りに行く。こっちはTOEICとか簿記とか。新卒者の身だしなみ的な。
身だしなみのあまり食えない資格がたくさんあるなと思いつつ、みんなやってるから就職の最低条件としてやるみたいな思考にはなるんだけど、身だしなみじゃない食える資格はあるのか。
また、２０１４年１０月３１日に森友学園の学校設置認可の申請が認められたが、大阪府の私立小中学校設置認可の審査基準では「校地・校舎その他の施設は自己所有を原則」とし、借地の場合は「当該借地の上に校舎がないこと」と定められている。借地の上に校舎を建てる計画だった森友学園の認可申請は、本来なら基準違反で突き返されるべきものだが、文科省は「今後購入することを念頭に置いた定期借地による国有地の借用を目指していると聞いていたので、自己所有と同等とみなした」とのべた。売買契約の７カ月前に、森友学園が「１０年契約で土地を借り、買い取るという契約」をすることを前提に認可申請を受け付けていたことになる。
航空局と財務局は森友学園に国有地を売るうえで、他者を排除して公益法人を優先する「公共随意契約」としたが、そのためには学校設置認可が必須条件となる。そのため不動産鑑定士に土地価格の評価を依頼するまえに、当事者間で土地価格や売却手順をすり合わせ、担当各省が「国の信用」を担保にして認可をゴリ押ししてきたことを露呈している。森友学園の「認可適当」の判断を出すために臨時招集された大阪府私学審（１５年１月）では、大阪府私学課が「（土地売却と学校設置の）双方で認可が下りるということを前提で話を進めてきた。条件付きで認可しかるべしとなると、国は契約に走る手はずになっている」「国と話が付いている。何かあっても国が相手だから大丈夫」と発言していたことが議事録に記されている。昨年６月、国有地は評価額の１０分の１の価格で売却されたが、その後の私学審ではこの経緯について審議はおろか、報告すらされていない。
さらに、近畿財務局が昨年六月に売買契約を締結した国有地の売却に関する交渉記録について、財務局は「行政文書管理規則に基づき、“保存期間は１年未満”であり、平成２８年６月の売買契約の締結をもって廃棄した」と答弁。南スーダンの自衛隊日報と同様に「証拠隠滅」で防衛策を敷いているが、隠せば隠すほど疑惑を膨らませるだけとなっている。
明らかになった一連の経過を見てみると、２０１２年に大阪府（松井知事）が「幼稚園を設置する学校法人が小中学校等を設置する場合でも借入れを認める」よう学校設置認可基準を改正し、１３年９月に森友学園が豊中市の国有地取得を要望。１４年１０月に大阪府に「瑞穂の國記念小學院」の認可を申請した。
そして、森友学園が「瑞穂の國記念小學院」の開校延期を発表した２０１５年、９月３日に安倍首相が国有地の処分を管轄する財務省理財局長と面会し、翌４日には異例にも国会を休んで大阪へ飛び、公明党の冬柴元国交相（故人）の親族が経営する料亭で会食をしている。まったく同じ日に、近畿財務局九階で森友学園の工事関係者と近畿財務局、大阪航空局が面談し、森友学園への補助金交付を決定。翌５日に前述の安倍昭恵氏による塚本幼稚園での講演会がおこなわれ、「瑞穂の國記念小學院」名誉校長への就任が報告された。森友学園をめぐる不可解な土地取引がスタートを切った日を前後して、首相と首相夫人が同時に大阪入りしていたという事実が、「はじめて知った」とシラを切り、「まったく関与していない！」と全否定する安倍首相の必死さもあいまって疑惑を膨らませている。
http://www.h5.dion.ne.jp/~chosyu/kokuyuutitatakiurinokuromakuhadareka.html
大阪府私学課「（土地売却と学校設置の）双方で認可が下りるということを前提で話を進めてきた。条件付きで認可しかるべしとなると、国は契約に走る手はずになっている」「国と話が付いている。何かあっても国が相手だから大丈夫」
昨年６月、国有地は評価額の１０分の１の価格で売却されたが、その後の私学審ではこの経緯について審議はおろか、報告すらされていない。
大丈夫ではない。お陀仏したい。
http://blogos.com/blogger/kasako/article/
や、全力で釣られるけどさ
例えば私がサラ金で不動産担保融資をしていた時のこと。不動産の査定は、専門の不動産鑑定士が行う調査と、社員が不動産会社に聞き込んで価格を算出する調査と、2種類、報告することになっていた。
ところがある時、気づいた。審査の担当者は社員の調査書をろくに見ていない。不動産鑑定士の調査結果だけしか見ていない。
ならばわざわざ社員が調査をするのはムダじゃないか。調査するのに1時間はかかる。この調査のために、他の現地調査と合わせて2日がかりになってしまうこともある。2日かかれば、金が欲しいと急いでいる客のニーズを満たせなくなる。2日かかれば、自分の人件費を2日分使うことになる。2日かかれば、交通費も2倍になる。
でも社員の調査を審査が見ないのなら、省いてしまえばいい。省けば1日で済む。だいたい社員の調査書は融資したいがために、専門の鑑定士より甘めに評価をする傾向がある。つまり調査を二重にしたところでリスク管理にもなっていないのだ。
だったらそんな無駄な調査やめればいい。社員調査をやめて1日で済めば、自分の人件費は1日で済み、他の仕事ができる。交通費も1日分で済む。何より1日でも早く金が欲しい客の要望に応えることができる。こうして無駄を省いて自分流に仕事をするようになってから、他の社員に比べて毎月3～4倍の融資をこなせるようになった。しかもどの社員よりも残業はせずにだ。
これとかさ、『だから台風でも通常出社しようとする』ってタイトルと全然関係ないわけじゃん。不動産業界に直接言ったら？って話なわけじゃん。
や、そもそも「ノマド」とか「フリー〇〇」で仕事してる人は、そりゃ成果でなんぼ、生産性でなんぼ、って仕事をしてるわけだから実感できないのかもしれんけどね。そんな量で図れるような仕事って、どっちかって言うと「安い仕事」だし、都内のそこそこちゃんとした企業の正社員とかってのは、もうそういう次元で働いてないのがよくわからないのかな、とは思う。
まあ、生命に関わるような医者だとかインフラ関連だとかはとりあえず、台風とかでも緊急時体制を敷けるだろうから置いておいて、普通の会社員でもさ、例えば「部下の安否を確認する」だとかさ、「人が少なくなった状況でのコンティンジェンシープランへの移行」だとか、そういうことでも2時間遅れの現場でもやることがあるんだよね。人がいないところでのクライアント対応とかだって、誰かが出勤してないできない会社がいっぱいあるわけ。
で、そういう会社の構造が悪い、社会の仕組みが悪いっていうんだったらさ、その意見に与することができなくもないんだろうけど、書いてある内容は「社畜乙ｗｗｗｗｗｗ」とか意味不明な上から目線からの煽り。まあ、馬鹿丸出しだよね。
例えば、総理大臣が「台風で道が混んでて国会出られません」って言ったらさ、「や、何時間かかってでも来いよ」って話になるでしょ。「いやいや、家で政策について吟味します」とか言ってもさ、許されないって普通。もし許されるなら、よっぽどの急病とか災害とか生命に関わる類の場合くらいだよね。
多少足止め食らっても、その日の仕事に責任がある人間は、やっぱりちゃんと現場にいかなきゃなんないのよ。でもって、ほとんどの人は実際には自分がいないとまずいってことを、自分で判断するから出社するんだよ。（まあ本当に必要かどうかってのと、そういう組織の仕組みの是非は別としてさ）「生産性が下がるから、出社しないで家でなんかしてます」ってのが通用するのは限られた職種だと思うよ。
※立候補者に不満がある方は被選挙権を行使してください。そうでなければ「ぐぬぬ」とでも言っていてください＾＾
※記者会見による発表のみ。
職歴：不動産鑑定士、政治倫理学者、童話作家
株式会社日本経済研究所代表取締役飯能支店長
政治団体「東西冷戦後又左右のイデオロギーの終えん後、イデオロギーを超えてカントの『永遠平和のために』の反改憲論をよく読み、ヒットラー的自由な解散権の恐怖と核爆弾、徴兵制を目指す改憲を政治的強さの立場から絶対阻止する団体（略称：カント平和で親ナチ的改憲阻止最高裁訴訟会）」代表
佐賀県生まれ
最終学歴：日本大学大学院法学研究科政治学専攻博士後期課程指導認定満期退学（ただし、多くの大学・大学院を経ているため詳細はwikipediaを参照されたい。一般的には橋大と東大卒をアピールしている）
参考：前都知事選政権公約放送 http://www.youtube.com/watch?v=G1CR1LbGsSc
職歴：日本共産党元参議院議員、党中央委員会政策委員会責任者（政策委員長）、常任幹部会委員、医師
「革新都政をつくる会」より立候補の要請を受け、2月9日に都知事選への出馬を正式に表明
東京都世田谷区生まれ
最終学歴：東北大学医学部卒業
政治的な見解はwikipediaで
職業：ワタミ前会長、学校法人郁文館夢学園理事長、岸和田盈進会病院理事長
みんなの党推薦での立候補が噂され一度は否定したが、2011年2月15日に「政党の支持を受けない」と無所属での出馬を正式表明
最終学歴：明治大学商学部卒
出馬の理由としては自分の培った経営能力を企業を超えた枠組みで活かしていきたいことを挙げた。公約の一つとして「高齢者が安心して年を取ることのできる社会の実現」としている。また、高校生の10人に1人を1年間留学させる構想などを教育改革として語った
要は、移転費用を全額（概ね１，０００～２，０００万円）拠出するので、
【条件】
★集落居住者全員（住民票ベース）、及び登記簿上の土地建物所有者が
移転に同意していることが必要
なお、建物については、３０㎡以上の面積を有すること
★人口集中地区、若しくは市町村役場から半径５００ｍ以内の地点に
引っ越すこと
【方法】
（なので、土地と建物の所有権が異なる場合は、支払先が変わる）
夫が持分２分の１、妻が持分２分の１、という場合は、夫に半額妻に半額払われる。
★「国に土地・建物を売り渡し、その売買代金として費用が支払われる」
★支払い時期は、契約時半額、引渡し時（＝引越時）半額
国は最後の半額は、「引越が完了している（住民票が移転している）」ことを
確認してから支払う。
★資金の流れとしては、契約時に支払われる半額で以って、
人口集中地区の戸建ての頭金とし、残額は「つなぎローン」を借り、
引越完了時に、国から貰った残金でつなぎローンを消す。
【実施主体】
国の税金から支払われるが、選考や支払い手続きなどの事務作業は、
現場に近い県が行う。
入札方式を採用
A集落＝４戸が「１，２００万円」で同意
B集落＝３戸が「１，２１０万円」で同意
C集落＝５戸が「１，２３０万円」で同意
D集落＝４戸が「１，２４０万円」で同意
E集落＝３戸が「１，２５０万円」で同意
①A集落～D集落までを対象にした場合の支払額＝（４＋３＋５＋４）×１，２４０万円
＝１９，８４０万円
②A集落～E集落までを対象にした場合の支払額＝（４＋３＋５＋４＋５）×１，２５０万円
＝２３，７５０万円
となり、①＜２億円＜②なので、
「A～D集落を対象とし」（E集落落選）、「１，２４０万円を、A～D集落に配布する」
ということになる。
しかし、東京都の耐震補助なんかもそうだが、こういう「半額補助」は、
「半額は自己負担になる」点が嫌われ、なかなか導入されない。
（結構、予算を余らせるらしい）
予算を用意しているのに使われずに政策目的を実現できないのであれば、
少しでも政策目的が実現できるようなスキームに変えた方がいいのでは？
また、「入札制度」を導入することによって、
政策実現効率が良い。
更に工夫した点は、「家の大きさに係らず、土地の大きさに係らず、世帯人数に係らず、
売買価格を一律にした点」である。
従来の行政の思考パターンであれば、それぞれの不動産について、
「土地を測量し、建物を測量し、不動産鑑定士を交えた適正価格で買収する」
という手筈を取るだろうが、限界集落のような「二束三文」の土地建物の場合、
「土地家屋調査士や不動産鑑定士の人件費だけで、下手すれば不動産価格以上のコストが必要」になる。
なので、「当事者が申し出た価格が、適正価格」という「一種の割り切り」を行うことによって、
「鑑定調査コストの極小化」を図れるのである。
更に、「移転先住宅については、各自が探し出す」という仕切りにしている。
従来の行政であれば「移転先の公営住宅を確保してから」となるだろうが、
中には公営住宅じゃなく、
「これを機に嫁夫婦が暮らす県庁所在地へ引っ越す（手金は二世帯住宅建替え費用に充当）」
という人もいるだろう。
そういう場合に、「公営住宅を用意したが、結局入居予定者が素通りして、公営住宅が無駄になった」
というロスを避けることができるし、又、公営住宅じゃなく民間住宅を活用することによって、
素早い転居が可能になる。
こういう「個人向け公的政策には、半額補助じゃなく、入札制度を活用せよ」
というのは
http://www.geocities.co.jp/HeartLand-Keyaki/7891/p/157.html
も参考にされたし。
