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2019-09-14

アメリカ住宅事情

20アメリカで働いて、アパート・タウンハウス・戸建てと住み替えてきました。

せっかくなのでメモしておこうと思います

一気に全部書く気力が多分ないのでちょっとずつ更新するつもりです。

=====

ノースウェスト

地域アメリカ本土の左上の方、ノースウェストです。もう少し北に行くとカナダです。

そこの大都市近郊に住んでいました。

大都市までは車でフリーウェイに乗って10から20分てところです。渋滞じゃなければ。

アメリカの他の地域のことは分かりません。

シリコンバレーなんて地獄のような住宅価格と聞くけど実体験としては書けない。ので書きません。

戸建て

いわゆるSingle Family House自分が居た地域ではこのタイプが上がりだけど何度も買い換えて引っ越す人はいます

子供が居なくなれば小さい家に買い換えるしそのときは足腰が弱っているから平屋が人気。

新築より中古を買うのが一般的。というか新築だけでは需要が満たせない。

家を売るとき、よほど何かなければ買ったときより高く売れます

自分場合新築で買って約10年後に売ったけど50%増しで売れました。しかもこれ相当売り方が下手糞だった。(売れる季節を逃すしほんの数百ドルカーペットクリーニングををケチったせいかかなり見込み客が減った)。

住んでたのは特に贅沢な家じゃなくて

家の床面積は大体270平方メートル感覚的には平均よりちょっとだけ広いかなと。土地はおよそ780平方メートル土地は狭いほうです。

フロントヤードに芝生が張ってあって、バックヤード最初は芝生だったんだけど手入れが面倒でウッドデッキとレンガを敷き詰めたスペースに変えてしまいました。工事に2万ドルぐらいかかりました。

フロントヤード最初自分で芝を刈ってたんだけど忙しくなって手抜きになって周囲の家から顰蹙を買ったので業者を入れて週一で刈ってもらってました。1ヶ月で$200ぐらいだったかしらん。

ベッドルーム

クローゼットが付いてる。個人の部屋になる。カーペット敷きでした。

一部屋6-8畳ぐらい?

あとアメリカのベッドは意外と小さめ。背が高い人は足が飛び出るんじゃないか

書斎

玄関を入ってすぐの左手にありました。ドアがガラス入りで中丸見え。カーペット敷き。8畳ぐらい。

ファミリールーム

いわゆる居間ですね。リビングルームが来客用でファミリールーム家族用となってると。

トレンドリビングルームの縮小、ファミリールームの充実。そりゃ家族だんらんの部屋の方が大事だよね

カーペット敷き。

暖炉あり。停電たらこ暖炉命綱です。あ、ガスを燃やすタイプでした。

エアコン

もともと寒い土地柄(北海道と同じ緯度)なので暖房しか必要なかったんですが、地球温暖化の影響で最近暑くなってきたんで、冷房をつける人が増えてきました。既に家に備え付けてあるセントラルヒーティングにのっかる形で各部屋を冷やす感じです。$5,000ぐらいから。

自家発電装置

年々冬の嵐も激しさを増してくる、つまり長期の停電が増えてきたということで、自家発電装置を備える人が増えました。

簡単なやつなら$1,000しないで買えるしそれで暖房が効いて明かりがともるならいいよね。

温水器

寒い土地柄なのに一旦停電すると暖房が使えなくなります暖房の燃料は都市ガスなのですが燃焼の制御回路に電気必要みたい。これは本当に死活問題です。凍死しちゃう。ですが、暖炉が広く普及しているので凍えるところまではいかずにすみます

ところがお湯はずっと使えます。給湯の主流は温水器です。燃料はガスですが電気回路で制御されているにも関わらず。なぜなんだろうとあるとき気になって調べたら、温水器の制御回路にも電気必要ですが最近の温水器は「温度差発電」で電気を作るんだそうです。給湯器の中のお湯と外から供給される冷たい水の温度差で発電するというわけです。

十年一日アメリカ家電ですが、これだけはなかなかやるなーという。

豪邸

ちなみにお金持ちは湖沿いのお金持ち専用なエリアに家を買います。たいてい中古です。めちゃでかい家だし高いけどな。

知り合いに数人いました。何度か御呼ばれしたけど豪邸ってのは豪邸よ?すごいよ。

ちなみにお金持ち専用の市まで作っちゃって(またそれは別の話)。

アパート

アパート家賃のことを「レント」と言います

需給が逼迫しているのでどんどん高くなっているようです。

また気が向いたときに続きを書くね。

2016-05-31

リフォーム業者営業が仕組みや値段について書くよ

最近読んだいくつかの業界小話増田が大変興味深いものでした。

私も弊社のリフォームについて紹介させていただきたいと思います

九州の小さい会社のやり方だから業界全てに当てはまるわけではありません。

改めて書くと非定型商材にはよくある話です。

しかリフォーム考える人はこういう裏事情も知って損じゃないと思います

どういう仕組みの業界か?

どういう値段の決め方をしてるのか?

乱文ではありますが、お付き合いいただければ幸いです。

atk

訪問契約率20%のブラック企業の真っ黒な営業手法を書いてみる

http://anond.hatelabo.jp/20160526110823

・なぜ家電量販店で凄まじく値引ける(ことがある)のか教えてやる

http://anond.hatelabo.jp/20160412234807 

(5/31 20:26 ブックマークありがとうございます

ブコメ拝読しまして、いくつか追記いたしました。)

(6/1 10:05 再追記

罪悪感があるので明記いたします。

弊社の見積手法は「悪徳」に近い、質の悪いものです。

それを踏まえてどのようなお店で働いてるか、本文に追記しました。

ブコメに指摘ある通り、現場知識管理手法を本当に身につけた営業

値引以外でお客様を納得させます職人からの信頼も厚い方がほとんどです。)

(そもそも匿名ブログですら度々追記するような営業って、不安になりませんか・・・?)

私の職場リフォーム屋です。

ハウスメーカーさんの子会社デパートリフォームコーナーではなく、

国道沿いにある「住まいトラブル」といった看板を掲げたお店で勤務しています

私は営業職をやっています

毎日お客様のお住まいを回り、無料見積や商談をさせていただいてます

住まいひとつひとつ違い、お客様は様々な不満を抱えています

同じマンションの同じ間取りであっても、家族構成が違うだけで、

住まいの傷み方もお客様のご要望ももちろん変わってきます

そこにあるものを直すので、同じやり方は通じません。

私たち営業プロとして、オーダーメイド解決方法提案しています

ご成約いただいた工事現場管理します。

やり直しやアフタートラブル解決も私の仕事です。

ゆりかごから墓場までといった感じです。

お客様にこういう説明をするととても安心していただきます

6/1追記:弊社について

職場の実情としては中途採用率が高く、定着率が低いです。

リフォームに用いられる施工知識は体系化が進んでいない分野ということもあり、

営業の多くは異業種やリフォーム経験入社しています


リフォーム業の仕組み

よく誤解されているのですが、リフォーム屋さんのお仕事

お客様住まい修繕工事をする仕事

ではありません。

修繕工事の手間を計算して、」

お客様と下請職人仲介する仕事

お客様と一緒に住設機器を選ぶ仕事

であるといっていいでしょう。

他所業界と同じですね。中抜きしてるんです。

では皆さんがリフォーム検討する場合職人に直接声をかければ安くなるのでしょうか。

かにその通りなのですが、職人に関する知識が無いと結構めんどくさいと思います

建築職人自身職能分野且つ指示された内容の工事しかしません。

大工さんがペンキを塗ったり、電気工事屋が水栓を取り替えたりすることはまずありません。

専門分野外ゆえの技術不足も理由ですが、それよりも

他人仕事(=専門)を奪わない」という前提ルール職人世界にあるためです。

例えば、水道職人トイレリフォームを直接お願いしたとします。

皆さんは、TOTOHPを見て既設トイレの型番を特定し、楽天リフォームトイレを買ったとしましょう。

ショップが親切でリフォーム用の配管アダプターもついてきました。

さて工事当日、水道屋さんがやることは、あくまトイレを外して、付けるだけです。

工事中に、新築当初から使われていた排水管に問題が判明したとしても、

職人は直しません。指示をされてない仕事勝手にやることはルール違反です。

また、床の痛みもクロスの黒ずみに気づいても教えてくれすらしません。彼らの専門外です。

まあ人が良い水道屋さんなら施主に教えてくれて、知り合いの大工さんを呼んでくれるかもしれません。

でもそれって、リフォーム屋さんとやってることは同じですよね。

そんなわけで、私たちのような仕事が生まれてきたわけです。

上に上げた簡単な例でも分かるように、トイレの交換一つにしても不確定要素は多いものです。

中々定型化できません。だから私たちが売るサービスは定価が存在しないものになってるわけですね。

私たち営業お客様最初お話することでもあります

「お住まいによって施工方法が変わるから正式見積書を作るまではっきりした値段は言えない」

ただし、会社としては宣伝をする以上「値段は要相談」とはいかないので、

トイレの交換技術料3万円!」「キッチンリフォームパック20万円!」

といったチラシが出るわけです。

まあ定価は無理でも参考価格くらいなら設定できる工事もあるのですが、大抵のチラシは客寄せのおとり価格じゃないでしょうか。

じゃあどうやって見積をしているのか

商品に関しては他の業種と同じです。

気になる工事費はご想像の通り、職人の日当に利益を載せているだけです。

弊社の場合一人親方職人とは「技術」ではなく「日当」単位取引しています

工事原価を人数や日数で掛け算して計算しています。楽です。

もちろんお客様に出す見積はお化粧します。「技術項目」にわけて書き直します。

施工価格
水道工事///
トイレ取り外し\15,000
トイレ取り付け\25,000
内装工事///
既存内装除去\10,000
内装下地処理\12,000
クロス貼り付け\20,000

技術項目ごとの値段はいつも適当です。

水道屋は2万円で頼めるからとりあえず4万円で売ろう、

 外すよりつけるほうが大変そうだから、取り付けを高くしよう。」

「あのお客さんはうるさそう。下地処理にお金をかけておけば納得するはず」

こんなものです。

実際に私の頭の中にある見積

業者原価売値
水道屋1人\20,000\40,000
内装屋1人\15,000\42,000

こんな具合です。人数や日数を工程に併せて勘定して、自分が欲しい利益を載せます

複雑な工事場合、不測の事態に備えたリスクマージンとして載せるときもあります

(追記:ブコメで指摘を頂きましたが、大規模リフォームや知らない工事についてはさすがに職人見積を詰めていきます。)

原価や売値はあくまで一例です。このトイレ内装工事は\82,000、

これにトイレ商品価格が加わります

この値段だと、工事に詳しくないお客様でも、さすがに違和感があるでしょう。

なので、商談の場では迷わずどんどん値引きをしていきます

私たちが商談する相手は、年配の専業主婦の奥様がほとんどです。

無料見積だとか、限定値引きだとか、とにかく弱いです。

10%も20%もその場で値引きをしたらさすがに怪しまれそうなものですが、

リフォームに関してはその心配がありません。

施工手順で値段が変わる、定価がない」からです。

事実なので、最初の値段が高くても疑われません。文句は言われますが。

無料見積!」をすれば、当然その手間をペイできる利益たっぷり載っているんですけどね。

私はお客様の娘さんと同じくらいの年頃なので、それも有利に働きます

結婚した娘と同じ年頃の営業が、私たちのために値引きしてくれている。そう思わせればしめたものです。

から私たち営業は心置きなくドンブリ勘定見積りを作成して、どんどん値引きします。

300万で売りたい工事見積もりを400万で作り、50万値引きして契約できるときもあります

(追記:ちなみに見積技術個別発注しようとするお客様(上の例を用いればトイレの取り付けだけ頼む人)には、

職人ルール他人仕事を奪わない」に反する旨を説明します。

施工範囲がはっきりしない工事は、修繕というよりも破壊に近くなるためです。

加えて、職人にも最低限の日当があることを説明し、

それでもご理解頂けなければ危険な客と判断してこちから手を引きます。)


皆さんがリフォーム見積をもらったときは、工期と人数について営業担当質問するといいでしょう。

だいたいの原価がそれで把握できます

キッチン改修の工事費が80万だと言われたとします。

大工水道屋、電気工事屋、内装屋で工期は5日間。代わる代わる毎日3人の職人が出入りすれば、合計15人分。

彼らの日当を2万円として計算すれば、30万円くらいが工事の原価になりそうです。

リフォーム屋さんが利益を取るのは当たり前ですが、もうちょっと安くなる気もするものです。

チラシや競合他社を例にだして、どんどん値引きしましょう。見積書の「技術項目」の揚げ足を取るのも良いと思います

粗利で30%ラインくらいが落としどころになるんじゃないでしょうか。

ただし、予期せぬトラブルが起きたとき責任を取ってくれなくなるかもしれないので、

調子にのって値切りすぎないようにしましょう。

自己中心的で品の無い仮定になりますが、会社サービスを潰してしまったら、

アフターケア裁判も難しくなります

活かしすぎず、殺さず、末長くお付き合いしたいものです。

以上。

一般的サービス業とあまり変わらないかもしれません。

特にIT関係の方からすると、似ているところもあるでしょう。

ポイントとしては

リフォーム屋は工事屋ではなく、仲介業者

工事内容の多様さと建築職人気質を利用して適当に値段を決めている。

・値引きの幅に騙されない

って感じですかね。

ここから長い追記です

(6/1 09:30 追記:

人工の例で出した日当2万円は一例です。地域職能に大きく左右されますし、

リフォーム屋と下請職人契約条件によっても異なります

期限までの工事完了に対して支払うこともあれば、本文の通り日当で支払うこともあります

資材を職人負担するケースもあります

常用・請負、などで検索すると私より分かりやす説明しているサイトがヒットすると思います

地域によっては他の形式での契約呼称があるかもしれません。)

(追記:リフォーム屋の言い値で契約=良い仕事をしてくれるとは限りません。

高すぎる利益はただリフォーム屋が喜ぶだけで、施工する職人の単価に影響するとは限らないからです。

逆に、値切すぎや急かしすぎは間違いなく悪影響を及ぼします。

日当が安い現場は早く終わらせて他の現場で巻き返す心理が働きます

そして、痛い目を見た元請け仕事に、職人は2度と近寄ってきません。

施主様と職人情報の非対称性を解消することこそ、私たち営業仕事なので、

適正価格見積に納得いただけなければ、それは私の力不足です。

ただ、「良い仕事をする」「他人の良い仕事を褒める」といった文化も、建築職人の間に存在します。

この「良い仕事」はお金動機付けされるわけではなく、お施主様の人柄であったり、

そのお住いを建てた当時の職人が残した「良い仕事」に影響しているようですね。

大工さんであれば、立派な木造建築の修繕には気合が入りますし、

水道屋さんであれば既設の無駄の無い配管に感銘を受けることもあるようです。

ですから、お互いが納得できる値段で契約して、出入りする職人さんときちんと接するのが、

一番「良い仕事」の恩恵を受けられると思いますお茶を出したりチップを渡す必要はありません。

彼らの仕事尊重して、侮蔑しないだけでも十分良いお施主様です。

工事間中、施主様と職人関係を崩さず、職人から「良い仕事」を引き出していくことこそ、

リフォーム屋の営業の「良い仕事」かもしれませんね。)

(そのくせ、職人は愛想が悪いじゃないか!と言う方もいますが、

元請けをすっ飛ばして施主と仲良くなるのはルール違反、という考えの方も多くいます

難しいものですね・・・)

(注釈:本文の趣旨とは外れます建築職人一人親方といった、

器用な技術不器用生き方をされている方々によって、

家が建てられて維持されています

どういう意味を見出すかは人それぞれだと思いますが、

少しの間だけでもその事実を頭に留めていただければ幸いです。)

長い追記ここまで


まらない結論になってしまいました。

おまけと言ってはなんですが、

営業視点でのリフォーム見積について、

ロールプレイ形式で書いてみたいと思います

例:キッチン工事見積

仮にA様宅のキッチン見積もりを頂いたとします。

ゴールデンウィーク明けの5月中旬頃、

A様宅は築35年の戸建住宅です。70代後半の奥様とご主人の二人暮らしです。

お約束いただいた時間訪問し、名刺交換簡単自己紹介します。

電話で話したときの印象どおり、とてもにこやかなご夫妻です。

背筋は伸びていて、肌艶も良く、見るから上品です。

奥様が私を見て、東京に嫁いだ娘と同じ年頃だとおっしゃっていました。

結婚はしているか?何歳なのか?どこ出身なのか?

雑談は親近感を上げるために重要ですが、この年代の奥様が結婚の話をするととてもめんどくさいです。

ほどほどに切り上げます。さっそくキッチンを見せていただきます

玄関から入って廊下のつきあたりがダイニングルームです。

広さは8畳ほど。出入り口引き戸。段差があります

勝手口が無いので、搬入搬出は玄関になりそうです。

内装仕上げは化粧合板の壁に、ビニールフロアの床です。

キッチンの間口は2550mmサイズタカラスタンダード製です。キッチンに面した壁はタイルです。

使い込まれはいますが、経年劣化以上の汚れはありません。

奥様が日ごろから注意深く掃除していることがよくわかります

部屋とキッチンの採寸をしていきますガスコンロや水栓の立ち上がりの位置確認します。

奥様にキッチンの不満点や要望を伺っていきます

ステンレストップそのままでスライド収納絶対条件のようです。

食器洗い洗浄機IHコンロも興味があるとのこと。

併せて、内装クロスフローリングに変えたいようです。

奥様が饒舌な一方でご主人は寡黙です。カタログの値段を眼で追って表情がこわばっていきます

ご主人が私に質問します。

「チラシのキッチン内装工事費込み40万円は本当か?」

チラシ価格説明は、営業にとって憂鬱な瞬間です。

「チラシはあくまで参考価格です。お住まいによって施工にかかる費用全然違うんです。

A様の場合、40万じゃ厳しいです。」

私はA様にチラシとの違いを説明します。

チラシ商品は最低ランクのものであり、奥様のご要望に沿いません。

また、チラシのキッチンは6畳、壁はクロス仕上げで、ガスコンロ場合を想定しています

広さはもちろん、壁の下地処理やIH用の電気工事が加われば値段は当然跳ね上がります

奥様も顔色が曇りました。工事価格の変化は想像していなかったようです。

「具体的な工事価格をこの場で明言するととはできかねますが、

 ご納得いただくために複数プラン提案させていただくつもりです。もちろん見積無料です。」

「ですから、良ければ商品について、もう少しご要望をお聞かせいただけますか?」

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