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2020-12-10

から受け継いだ不動産会社倒産させてしまった話

大学卒業後に入った会社を2年で辞め、その後は父が経営する不動産分譲会社で働いていたが、父が病死自分が跡を継ぐこととなった

住宅分譲には注文住宅(顧客希望するデザイン建築)と建売住宅(こちらで設計して建築し完成品を売る)があるわけだが、父は「建売でまとめて建築してコストを下げて安さで勝負する」というやり方に拘っていた

ただ自分には「安さで勝負するのではなく、クオリティの高い住宅を建てればもっと高い値段で販売出来て利益も出る」という考えがあった

そこで自分社長になったあとは、これまでの「同じような住宅を安く建てる」という方針はやめ、有名デザイナーとのコラボなど高価格路線に切り替えた 結果として、この方針転換は大失敗に終わった

より良い住宅を求める人たちは建売ではなく注文で購入することが多く、またそもそも地場業者ではなく大手ハウスメーカーを選ぶ

これまで父は安値路線勝負していたか全国区大手ハウスメーカーともバッティングせず結果として成功していたのだった

従来は土地建物合わせて総額で2000万円台だったので申込後に住宅ローン審査NGとなるケースはあまりなかったが、3000万円台に引き上げたことでローン審査で不可となるケースが増えたことも売上低迷の一因となっていた

住宅分譲は仕入販売を回転させていかなければ成り立たないのだが、古い在庫を抱えたままで新たな土地を購入しようにも銀行側がOKしない

仕方なく新たな仕入のため売れ残った住宅を大幅に値下げして損切りするということが続いた結果、業績はみるみるうちに悪化していった

このままでは月末の決済資金すら手当出来ないと金策に走り回っていたところ、知り合いの社長が「銀行で借入出来ないとき短期資金を融通してくれる人がいるよ 高金利だけど」といってとある経営コンサルタントを紹介してくれた

これまで様々な企業経営再建を支援してきたというそコンサルに現状を説明し、このままだと月末の支払が出来ない旨を伝えた

コンサルは当社が販売中の物件謄本を見ながら「販売中の建物5棟を担保に5000万円融資しましょう」と言った

土地銀行担保取得しているし、もう担保として差し出せる物件は無いですけど…」と困惑する私にコンサルはこう説明した

建売住宅建物が完成した時点では登記せず、購入者が決まった時点で登記をするのが一般 現に御社建築した建物も未登記のままだ そこで銀行には無断で建物登記して譲渡担保を設定しましょう

 私が広告屋を紹介しますのでそこへ広告発注したことにしてください その費用が5000万円です そんな資金は今無いでしょうからその対価として譲渡担保を設定させて頂きます

書面上は当社が広告屋広告発注し、その対価として販売中の建物譲渡担保取得したことにする ただこれはあくま架空発注なので、「当社が建物譲渡担保差し入れしコンサルから5000万円借用した」というのが実態

形式上は商取引に則った担保設定であり、広告屋善意第三者(を装った悪意の第三者)なので銀行側は対抗出来ない

手数料プラス金利前払分として5割頂く」といわれたときはやはり止めようかとも思ったが、「不渡りだけは避けたい 物件が売れれば窮地を乗り切れる」と考えOKしてしまった

私は5000万円から手数料分を差し引いた残りの2500万円を現金で受け取り、その一部で各種の支払を行い、なんとかその月とその次の月を乗り切ることが出来た

しかし翌々月、銀行担保物件再調査として不動産謄本を取得閲覧したため、私の行ったことがバレてしまった

すぐさま銀行担当者会社へ乗り込んできて説明を求めてきたので、私は事前にコンサルと打ち合わせていた通りの説明を行った

銀行側はこの取引架空取引だということは薄々勘づいているだろう、ただそれが架空だと証明することは極めて困難だ 私は広告発注した対価での担保設定だという主張を只管繰り返した

だがこれで私は銀行を完全に敵に回してしまった 会社銀行借入については私個人連帯保証人となっているので、銀行が全額回収に走れば私の自己破産は不可避である

私がコンサルから調達した資金は残り1000万円ほどになっていたので、自分の当面の生活資金として100万円を手許に残し、残りは妻に慰謝料としてキャッシュで渡しとりあえず形式的離婚した

こうしておけば私がのちに自己破産した際、資産調査をされても問題ない コンサルの指示通りにやれば全てが上手くいく…はずだった

その後銀行側は担保としていた物件を全て競売にかけた 私の背後に整理屋が居ると察知したので回収に手間と時間をかけたくなかったのだろう

市場相場で1棟3000万円、5棟で計1億5000万円程度の鑑定評価がつけられた担保物件競売での売却総額は9000万円ほどになった 鑑定評価の6掛けなのでまあ妥当な線なのだろう

本来ならその9000万円は全て銀行の回収分となるはずなのだが、譲渡担保が設定されているせいで半分は広告屋の取り分となった

競売での回収額4500万円と私からせしめた手数料の2500万円で計7000万円、今回の案件コンサルは2000万円もの利益をあげていた

会社を潰し、取引先や銀行迷惑をかけ、妻は音信不通… 会社を潰すまいと必死努力した結果はあのコンサルを儲けさせただけであった

自宅も銀行担保であったため自宅からも追い出された私は古いアパートでの生活余儀なくされた

何か新しい仕事を見つけなければ食べていけない、そう考えていてもなかなか行動に移すことが出来ない私は気晴らしでデリヘルを呼んでみることにした

スマホ適当デリヘルを見つけ電話し待つこと45分ほど、予想よりも若くてかわいい子がやってきたので私は酷く緊張してしまった

シャワーを浴びたあと、私は父から継いだ不動産分譲会社を潰してしまたこと、自己破産し妻には逃げられてしまたことなどを話した

初対面なのにいきなり重たい話をしすぎたかなと思ったが、女の子は「私はおうちは建てられないけど、おちんちんを勃ててあげるのは得意だよ!」と言って笑いながら抱き着いてきた

私も笑いながらこう答えた 「担保を入れるのはもうこりごりだけどちんぽを挿れるのは大歓迎だよ」

2017-05-30

加計学園かい錬金術師

三十六億の土地無償でもらってそれ担保に金借りるとかガチ錬金術やん

https://www.nikkan-gendai.com/articles/view/news/201643?pc=true

ていうかそれいいの?

市が抵当権設定してもええよって言ってるから、「当事者ええんやったら…」とは思うけど

大学資金調達のための担保設定は認めるのかについてでございます。新設獣医学

部は国際レベルの非常に高い水準の教育環境を整備することとしており、最新の設備機器を順

更新していくためにも安定的資金調達必要と考えており、ひいては今治市内への継続的

若者確保に貢献できるというメリットとして捉えており、担保物件としてご活用もいただ

き、積極的設備投資を期待しているところでございます

http://gikai.city.imabari.ehime.jp/topics/2017/2/sokuho-1.pdf?4

でもアカンくなった場合土地は返してもらうってことになってるんやけど

事業継続不可能となった場合には、土地返還していただくことになっています

http://www.city.imabari.ehime.jp/kikaku/kokkasenryaku_tokku/gakuentoshi_siryo.pdf

それ抵当権めっちゃかち合うんちゃうの? 平気なん?

いやまあ当事者がいいならいいけど、ほんまにいいのそれ?

ていうか、アカンくなった場合に返さなあかん土地担保にして金貸してくれるところなんてあるんや

ワイようわからんから、誰か詳しい人解説してクレメンス

2015-12-11

担保物権難しい

公務員試験勉強してるけど担保物件難しい

民事執行法とかの内容多すぎる

しか選択肢事情くっそややこしい

 
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