■家賃保証会社の問題と解決策の検討 〜 天涯孤独でも生きていける社会

※末尾に追記あり。最後に追記したのは 2021/03/08 23:40頃※

3月になり、進学や就職、転職などといった人生のイベントが発生して転居するという方もそれなりに多いだろうと思います。その中には入居できる部屋が見つからずに苦戦されている方も居られることでしょう。私の過去の経験から、入居できる部屋が見つからない原因の一部は、いま賃貸住宅市場に存在する「家賃保証会社」なのではないか、と想像しています。

3行まとめ

この記事は長いので、ここに3行まとめを置いておきます。

• 賃貸住宅の契約にまつわる、筆者の経験談がいろいろと。
• 現在の家賃保証会社の業態のままその普及率が上がると人権侵害になるので、すぐに法規制が必要である。
• あわせて、滞納者を大家(貸主)が追い出し易くするよう、すぐに法改正が必要である。

筆者のポジション

この記事に限らず、人間が発する言葉はほぼ全てポジショントークです。なので初めにポジションを明かしておきたいと思います。マウンティング目的ではありません。

• 40歳 男
• 事実上の天涯孤独（未婚。親や兄弟は今も生きていると思われるが、DV被害を受けて私が逃げ出して完全に連絡を絶っている状態）
• 時給約5000円の非正規雇用（情報処理の技術職）で年収約800万円。
  • 36歳までは年収450万円の正社員。
• 貯金1300万円ほど（株などを含む。REITは無し。）
• 今はURの2DKの部屋に住んでいる。
• 基礎疾患あり。住宅ローンの「団信」は通らない。

極端な話、私は安い家なら買えてしまうので家賃保証会社の問題に触れずに生涯を送ることができてしまいますが、天涯孤独な若者が生き易い社会を作りたいと強く願っています。

この記事の構成

まず、長々と筆者の経験談が並びます。

その後「賃貸住宅市場はどうあるべきか？」のところで意見が述べられています。

筆者の経験その１：市場が健全だった頃の話

2009年頃、私は引っ越す必要に迫られました（大阪市内から大阪市内へ）。このとき初めて、家賃保証会社の存在を知りました。体裁は「連帯保証人を用意できないのならば、保証会社にお金を払って保証を受けて下さい」というものでした。この仕組みはとても納得感のあるもので、連帯保証人を用意する手間に比べれば、初期費用で家賃1ヶ月分程度の出費は圧倒的に安いものでした。もちろん保証会社と契約しました。

保証会社からは緊急連絡先を求められましたが、勤務先の情報を提供することで了承を得ました。のちの体験に比べればとても良心的なビジネスでした！

信用の無い人間から金を取って信用を作り出すという仕事、これは資本主義社会においてとても尊いものであると思います（大事なことは二度言う）。

2010年のとある時期、私が仕事上の炎上案件に巻き込まれて残業まみれになり、一度だけ家賃の振込を忘れたことがありました。締日の翌日には家賃債権が保証会社に譲渡されたらしく、保証会社から電話がかかってきました。まぁ、電話の声は明らかにアレな雰囲気なんですが、世の中にはカタギの人でもそういう見た目だったり声だったりの人もいますし、そこは目を瞑りましょう。過労のあまり締め切りまでに振り込まなかった私が悪かったです。その日の夜23時に退勤したあとすぐに24時間営業のATMから家賃を保証会社に振り込んで、保証会社に電話しました。

この家から退去するときに大家さんから告げられたのは、当該の保証会社が倒産していたという事実でした。まぁ確かに収益厳しそうだよなぁ、と思ったのを覚えています。

筆者の経験その２：帰国時

ワーキングホリデーを終えて日本に帰国しました。最初はホテル住まいで、一般に言う「住所不定無職」というやつです。住民票の住所はホテルの所在地として役所に届けたので、法的には住所のある無職といったところでしょうか。

そして家探しをする訳ですが、無職なので当然のように家賃保証会社の審査には通りません。不動産屋さん曰く、銀行の残高証明とか出せば審査に通るかもしれないよとのことで出したりしましたが、当時150万円弱の資産では通りませんでした。民間で探すことは諦めて、URで家探しをしました。

URでは、家賃＆共益費の1年分を前払いすれば経済面の審査を通過するという「家賃等の一時払い制度」という神のような制度（実際には敷金2ヶ月分もかかるので、14ヶ月分のお金が必要）があります。ワーキングホリデーで私が海外に行くことができたのも、この一時払い制度というセーフティネットの存在を知っていたからです。死守していた150万円弱という貯金は、これを利用するためのものでした。

URでは、良い条件の空き部屋はすぐに見つかりましたが、改装工事中とのことで「入居は2週間後」と言われました。ホテル代で2週間も費やすと入居後の生活に困りそうな状態でしたので、窓口のお姉様に泣きつきました。すると、しばらくしてお姉さまが、書類上は改装工事中なんだけども物理的には工事完了している部屋、みたいなものを見つけてきてくれて、土下座する勢いで感謝しました。このURの窓口のお姉様は私の命の恩人だと言っても過言ではありません。契約後に緊急連絡先は求められましたが家族は居ないし無職でこれから就活するところだ、と伝えると免除してもらえました。結果的に、無事に入居して就職活動を進めることができました。また、すぐに就職できました。

余談ですが、就職先からは親族の緊急連絡先を求められましたが「それが必要ならばこの雇用契約は白紙に戻させて下さい」と突っぱねたところ、了承を得ました。職業スキルがあって本当に良かったです（たぶん未経験就職なら「じゃあ白紙に戻そうぜ」ってなってたと思います）。

筆者の経験その３：東京

2017年、収入を上げるためには、家賃相場や満員電車の消耗を差し引いたとしても東京の方が有利かな、と思い東京で家を探していました。

この時、2009年当時の感覚、つまり就職先という緊急連絡先さえ用意することができれば容易に賃貸の契約を締結することができる、という認識ではいましたが、家探しの時点では内定が出てた訳ではなかったので、職場を含めて緊急連絡先を用意することができず、民間の賃貸住宅を借りることを断念しました。「敷金1年積んでもいいから！」と不動産屋さんで懇願しましたが、3件回って全滅し、心が折れました。

当然にURを検討する訳ですが、当時、東京都内の目的のエリアに近いところのURの賃貸住宅は、満室であるか、月額家賃が30万円を超えているか、といった状態でしたので、東京に隣接する県のURの住宅に住むこととしました。これは現在の家になっています。

筆者の経験その４：東京・再試行

2019年、東京での仕事に慣れたので、通勤時間を削減するべく、目的のエリアの近くで賃貸住宅を借りようとしました。築10年ほどの1DKの家が月額家賃12万円みたいな区域ですが年収800万円あるので、収入に占める家賃比率は20%を切ってますし問題にならないはずだ、と認識していました。

ところが、家賃保証の動きは変わっていました。

私があたった不動産会社3社から紹介される家賃保証会社では全て、「親族の緊急連絡先」を必須としていたのです。2017年時点ではまだ職場を緊急連絡先とすることで家を借りる道筋が存在していたのに、それが途絶えていたのです。

後述の、人権侵害のことについて考えながら、挫折しました。

賃貸住宅市場はどうあるべきか？

人権侵害の可能性

私のようなポジションの人間、具体的には

• 年収が公営住宅の所得制限の金額を超えていて
• 天涯孤独であって
• 一般的な住宅を購入するほどの資産は無く
• 住宅ローンは通らない

という4要件の揃った人間は、少なくとも筆者が経験する限りにおいては、今の賃貸住宅市場の商習慣のもとでは、住むことのできる住宅が

• URで借りる
• かなり価格の低い住宅を買う
• 不動産屋を介さずに、何らかのコネで貸主と出会い、契約に至る

という方法でしか調達できないという状態になっています。年収が800万円だろうが1000万円だろうが、住宅購入の資金が貯まるまでは選択肢は狭いままです。

これはひとえに、現状の家賃保証会社が親族の緊急連絡先を必須としているからです。

我々のような、「親族が一人も居ないという卑しい身分の人間」は民間の賃貸住宅には住むな、と言われているようなものです。

URも、いつまで存在し続けてくれるのかわかりません。URが運営を停止したり、URの管理物件の老朽化が進んで住めなくなったり、家賃保証会社が現状の業態のまま普及率をさらに上げて溢れた人間がURに殺到して空き部屋が無いという状態になったり、様々なシナリオが考えられます。こうなると、我々のような人間かつコネの無い人間は、その時点で貯蓄が無ければ路頭に迷います。職業能力があって仕事があっても貯蓄が無ければ住所不定です。

このような状況というのは、日本国憲法 第22条「何人も、公共の福祉に反しない限り、居住、移転及び職業選択の自由を有する。」に反するものであると考えています。私たちは、家賃保証会社に「親族の緊急連絡先を提供できない者は住まわせない」という差別ビジネスをやめさせることによって、我々の人権を守らなければなりません。

ある程度の貸主保護のために

私たちの人権を守ることと同じくらい、貸主の財産権が守られることも重要です。

家賃の滞納や、通常の使用では発生し得ないような汚損等によって、貸主の財産権は侵害される可能性があります。このような事象が発生したとき、貸主は借主に家賃の支払いを求めたり損害賠償請求をしたり、時には強制退去という手段に出る訳ですが、現行法の下ではこんな手段に出るためのハードルは高く、あっという間に貸主は大赤字です。

そこで家賃保証会社の出番が来たというのが現代社会ですが、そもそも、現行法が悪意または重大な過失のある借主を含めて借主保護に過剰に傾いているからこそ、斯様なビジネスが興った訳です。

どのような制度であるべきか？

以下のようなものを想像していますが、他の設計でも諸問題を解決することはできるでしょうし、私のような法制度設計の素人が組んだものよりはその分野に詳しい方が組んだ方が良いでしょう。

• 「経済条件」「家の使い方を巡る条件」「反社条件」の3つ以外の条件では、広告を打った貸主は入居申し込みを断ることはできないとする。
  • つまり、入居申し込みを断る場合は、その理由を通知しなければならない。
  • 条件は広告に表示する義務が課せられる。
    • 経済条件であれば例えば「年収300万円以上 or 総資産1000万円以上の方限定」など。金額要件以外の要件は経済条件に入れてはならない（例：「正社員であること」など）
    • 家の使い方の条件であれば「ペット禁止」「喫煙禁止」など。
  • 「女性専用マンション」のようなものをどのように取り扱うのか？は重要な課題。ほぼ生まれつきの形質で入居可否が決まるのは健全ではない一方で、そういう需要があるのは理解できる。社会の健全さの評価においては、少数の女性専用マンションが存在することは問題ではないが、1〜2割を超えると社会に何かの問題を引き起こしそう。男や男混じりの世帯は家に住めない、的な。女性専用マンションに量的規制（薬局距離制限みたいな）をかけるのが良いのか？市場に任せていて大丈夫なのか？など検討しないといけない。
  • 「保証会社の審査に通らないから拒否」は違法とする。
  • 外国人に関しては、例えば日本語能力試験 N4 以上を持つことは家を正しく使う上で必要なスキル、と解釈しても良いかもしれない。例えばN1を求めるのは過剰な要求であり違法とする。
  • 「反社条件」は、明確な基準を役所が出すべきである。（既にあるかもしれないが）
  • 広告を打たない賃貸住宅については、これらの制限を課さないものとする。
• 「家賃滞納がある」「未納家賃を相殺した結果、敷金が残り家賃2ヶ月分以下である」「家賃滞納について警告を発して1ヶ月以上が経過した」の3条件を同時に満たした場合、貸主は、簡易裁判所あたりで簡単な手続きをする程度の手間（弁護士でなく司法書士に依頼できるレベル）で当該借主を強制退去させることができる。
  • 強制退去の費用は借主負担だが、通常考えられる費用に限られる。
    • 強制退去の費用が敷金の残額以下で済んだ場合は、追い出した借主に残った額を返金しなければならない。
  • 敷金が家賃3ヶ月分以上のとき、この制度は上手く回る。
  • 敷金がそれよりも少ないとき、微妙に貸主の損失が出ることになるが、家賃1ヶ月分程度の損失は大目に見て欲しい。大事な物件なら敷金は家賃3ヶ月取ってくれ。
• 家の使い方を巡る条件に違反した場合、警告した上で、簡単に強制退去させることができるとする。
  • 手続き等の複雑さは、前述の滞納時の対応と同程度で。
  • 警告から強制退去までは1ヶ月ほど開けるべきだろう。
• 貸主（または不動産仲介屋）が保証会社の利用を求める可能性がある物件の広告をする場合、その家賃や初期費用の額は、保証会社の費用を含めて表示しなければならない、とする。
  • 例　「連帯保証人の設定があれば保証会社の契約は免除される」場合、広告表示額よりも安い金額で契約できるものとする。
• 敷金は家賃12ヶ月分を超えて取ってはいけない。
  • 敷金の高騰を防ぐ。先日どこかで紹介されていた、韓国の事例のような商習慣を作ってはいけない。
• 生活保護といった保護策は、敷金についての考慮をしなければならない。
  • どうするのが正解なのかはわからん。私では生活保護制度の知見が無さすぎる。

素人が作った制度なんでザルな部分だとかその他の不具合が存在したりするかもしれないですが、政策立案の場面で参考にしてくれたらとても嬉しいです。例えば「親族の緊急連絡先を求めることを禁止する」というだけの改正をした場合、私のような人間は嬉しいですが貸主の保護が弱くなってしまいますので、前述の改正は同時になされるべきです。

こういう法規制が仕上がったとき、家賃保証会社は今の業態のままでは仕事が少なくなるので業態転換をする訳ですが、どのようなビジネスをすることになるでしょうか？私が想像するところでは以下の仕事です。当事者や賢い方なら他にも「三方よし」なビジネスを思いつくかもしれません。

• 強制退去のあとの債権回収代行 → これは今の職業スキルがそのまま生かされることでしょう。ただし債権額は小さく抑えられる制度になるため、大きな収益を見込むのは難しいかもしれません。
• 敷金を用意することができない者に、審査の上で敷金分の資金を融資する → これは貸金業になるので、それなりの許認可を得る必要はあるでしょう。許認可を得て監督官庁の指導を受けながら良いビジネスを回して欲しいものです。

あと、なんか滞納について厳しいことを書いてますけど、これは経済的に困窮したものはﾀﾋねって話ではなくて、生活困窮者を保護するのは大家ではなくて政府だ、ということです。生活保護をもってしてもまだ滞納するのは、それは追い出されるべき悪であるか、身体障害等があって振込という動作に支援が必要であるか、生活保護の額が世情に合致していないか、のいずれかでしょう。

なんにしても、多くの人が幸せになれる社会であって欲しいと願うばかりです。

余談

雇用契約についても、「連帯保証人を設定すること」や「親族が存在すること」を雇用契約の条件に入れることは出生環境による差別ですので、違法とする方向で進めましょう。

追記＠2021/03/08 23:40頃

追記はこちらへ anond:20210308233904

15:20頃の追記はリンク先に移動しました。

Permalink | 記事への反応(18) | 03:58

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