■守谷駅前　再開発議論の整理（前半）

こんにちは。かもめんです。

日々Ｘで皆さんと楽しく交流させていただいております。

前回、松丸市長はなぜやる気がなく見えるのか　について書かせていただきました。

https://anond.hatelabo.jp/20241028233555

Ｘ経由でも約700名の方に閲覧いただけたようで、ありがとうございました。

今日は、市長選の重大論点の１つである、守谷駅前の開発議論について考えてみます。

日々Ｘで皆さんと交流していると、要するに様々な論点がごちゃまぜになって語られており、

このままだと議論が平行線を辿ったままになると思ったので、まとめました。

ちなみに今回も、ただの中年無職である私の一方的な視点です。

一応、一定のデータを集めた上での考察ですが、自分も当事者なので、実感値も交えた話が散見されます。

引き続き、事実・解釈を上手に分けてお読みいただきますよう、お願いいたします。

また、最後にも書きますが、私は自民党員でも松丸信者でもありません。

ただの暇な人ですのであしからずです。

なお、こちらのページの特性上、画像貼り付けやエクセルファイルの貼り付けはできないっぽいです。

全てテキストでやってます。

noteアカウントとるのダルいので・・読みにくくてすまんの

まず本件については、以下の３つの論点がごちゃまぜになっていることに留意が必要です。

1.守谷駅前の開発は現在失敗しているかの議論

2.守谷駅前の再開発は必要なのかの議論

3.守谷駅前の再開発は実現可能なのかの議論

それぞれについて、細かく見ていきたいところですが、まずはデータを集めてみました。

■守谷駅周辺に関するデータ

(1)市民の実感値

これに関しては、守谷市のまちづくり市民アンケートは、論拠のひとつとなるでしょう。

https://www.city.moriya.ibaraki.jp/shisei/gyouseihyouka/1006780/1006785.html

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問51　あなたは、守谷駅前に、にぎわいがあると思いますか　

※令和元年→令和２年→令和３年の数字を手集計

ある　 5.7→ 4.2→3.8

どちらかといえばある　 23.8→19.8→19.4

どちらかといえばない　 41.4→ 46.7→48.4

ない　27.7→28.7→27.6

単位は全て「％」

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・守谷市民は、実感値では、75％の方が「駅前ににぎわいがない」と考えているようです。

・毎年 、実際ににぎわいが減っていっている、もしくは市民の意識が高くなっているためにぎわいがないと認識するようになっている、どちらかであることが読み取れます

(2)地価

にぎわいとは若干異なるとは思いますが、地価を見ることで、守谷駅周辺の価値をはかることも重要でしょう

https://www.city.moriya.ibaraki.jp/_res/projects/default_project/_page_/001/004/138/suii.pdf

↑本当は他自治体もこういう資料が欲しかったんですが、つくばは塩対応、流山もたらいまわしにされてしまい面倒なので一旦断念しました。

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守谷市中央1-23-9の地価

Ｈ25→Ｒ6のデータを拾ってきました

1,730/H25→1,730/H26→1,730/H27→1,740/H28→1,770/H29→1,850/H30→1,940/R1→1,990/R2→2,070/R3→2,200/R4→2,400/R5→2,700/R6

ざっとですが、約10年で1.56倍になっていることがわかります。

※単位は全て「百円/m2」　つまり、平成25年は１平方ﾒｰﾄﾙで173,000円なんだそうな

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(3)人口

駅前のにぎわいにはニーズが不可欠です。

一旦、以下の通りまとめてみました。※手集計、地獄

ひがし野１丁目＋4丁目・中央１丁目～４丁目・百合ケ丘2丁目3丁目・松並青葉の人口推移

https://www.city.moriya.ibaraki.jp/shisei/toukei/1005522/index.html

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ひがし野1丁目＋4丁目　1091/H29→1110/H30→1226/H31→1304/R2→1298/R3→1337/R4→1341/R5→1370/R6

中　央1丁目～4丁目　2327/H29→2354/H30→2401/H31→2366/R2→2334/R3→2331/R4→2556/R5→2584/R6

百合ケ丘2丁目＋3丁目　4737/H29→4825/H30→4781/H31→4840/R2→4849/R3→4930/R4→4931/R5→5001/R6

松並青葉1丁目～4丁目　1463/H29→2123/H30→2717/H31→2366/R2→2334/R3→2331/R4→2556/R5→2584/R6

※単位は全て「人」

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(4)その他

駅徒歩圏内でこの10年で新たにできたモノやコト(私の記憶の範疇）

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守谷駅前朝市(第一日曜)/西口

ダッシュビル/西口

シュラスコの入ってるビル/西口

清六屋の入ってるビル/東口

ブランチ守谷/東口

レーベン守谷THEPRESIUS/東口

レーベン守谷REALA/東口

ルートイン開業予定/東口

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■駅前議論の整理

一定のデータも集まったところで本題です。

1.守谷駅前の開発は現在失敗しているかの議論

さて、守谷駅前の開発は現在失敗しているのでしょうか。

＜事実＞

市民アンケート：「守谷駅前ににぎわいがない」と感じている人が75％いる

地価：この10年で、1.56倍になっている

人口：この7年で、ひがし野1・4丁目で1097人→1370人と25％増　百合ケ丘2・3丁目で4737人→5001人と5.6％増　中央1～4丁目で2327人→2584人　と11％増となっています

その他：駅前イベントはコロナ禍も乗り越えて定着、商業ビルやブランチ守谷もオープン等、受け皿自体は増えている状態ではあります。

　ただし、ブランチ守谷やダッシュビルでもテナント撤退は続いている状態。

＜考察＞

人口が増えている。それに伴ってかは不明だが、地価も商業施設の発展も見られている。

駅前での毎月のイベントやブランチでの町内会イベント等、定期的に人が集まるイベントも開催。

ただし、実感値として「にぎわい」は発生していない。

つまり、駅前の開発が失敗しているのかについては、実際として地価も上がっていることからも、

現時点では「失敗していると言い切れない、むしろ経済的には成功している」と考えるのが合理的かもしれません。

※これ、人権に配慮してかなり優しく表現してます。個人的意見は、経済的には成功しちゃってるんだよなぁ・・です。

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2.守谷駅前の再開発は必要なのかの議論

そもそも、駅前再開発が必要なのか、皆さんは考えたことはありますか？

気をつけなくてはならないこととして、市のアンケートは「駅ににぎわいがあると感じているか」であって、「駅ににぎわいが必要か」を聞いたものではありません。

皆さんは、「守谷市にとって、駅ににぎわいがあったら良いと思いますか？」と聞かれたらなんと答えますか？

恐らく8割の方は「必要！」と答えると思います。

なぜなら守谷駅は、つくばエクスプレスが茨城県に入った最初の駅であり、関東鉄道との乗り換え駅。

まさに茨城の顔であり守谷の顔であるのです。

そう考えた際に、守谷市にとって駅のにぎわいが、あった方が良いか、なくても良いかと聞いた時に、「なくても良い」と答えるのは、もはや非国民でしょう。

では、問いを変えます。

「「【あなたにとって】駅ににぎわいがあったら良いと思いますか？

駅のにぎわいは、恐らくここでは商業の発展や人流を表しているものと思います。

その上で、守谷駅のにぎわいは、あなたの守谷生活において、良いものとなるでしょうか。

実際にこの質問をXで投げかけると、主に以下のような回答が返ってきます

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・買い物はクルマが使えるスーパーで週に1回程度できればいい

・生鮮食品は駅周辺では買わなくていいかな

・駅では特に滞留しない

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かなりの駅近に住んでいる私でも、上記と同様の考えです。

駅で買い物をする＝荷物が多くなるため、駅近くに求めるものは買い物需要ではないのではないかと思います。

もちろん、「守谷市にとっての駅のにぎわい」や「あなたにとっての駅のにぎわい」について集まったデータがないため、軽々しいことは言えませんし、私の実感値レベルで申し訳ないのですが、

「守谷駅のにぎわい」は、実生活におけるニーズとしてはそこまで高くないのではないかなという考えがあります。

※ただし、私や一定の方が、このアンケートを取ると、結果が恣意的なものになることが多分に予想されるため、当方では集計等はしません

　人口推移を見る限り、駅近くがあきらかに人口空白地帯になっているワケではない（むしろどこも満員御礼に近い）ことからも、買い物の利便性に乏しいという実態がない、もしくはあっても、転居を検討するほどのレベルではないということは十分に推察されるでしょう。

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2-2　商圏から考えた際の駅前再開発の必要性

にぎわいを「人流」「商圏」ととらえた際の、駅前再開発の必要性について考えてみます。

先ほど、駅周辺に直結している人口が増加していることを記載しました。

そう考えると、行政が手をつけずとも、民間での商業発展は既に達成されている可能性はありそうです。

ただし、やはり市民として「駅前で仕事帰りに買い物をして家に帰る自分」が想像できないのも事実。

実際に、最も利用者のニーズに敏感なコンビニの品ぞろえとしても、守谷駅のファミマでは野菜・タマゴといった生鮮品は置いていなかったと記憶していますし、ファミマで夕飯買って帰った！という体験をした人はほぼいないでしょう。

スーパーマーケット機能としても、東口の守谷コレクション・西口のブランチ守谷で、仕事帰りと思われるお客さんで賑わっている様子はあまり目にしません。(※ブランチ守谷の半額品漁りは別)

実際、twitter(当時)においても一部のユーザーの熱意で守谷コレクションが夕食時に弁当を改札近くで売る様に働きかけ、実際にそのような動きがありましたが、あっという間に撤退したのは記憶に新しいところです。（いやせめて言い出しっぺの人は、日常で買ってtwitterで拡散してやれよ・・・）

商業に関しては、私の感覚になってしまうのですが、

西口：コンビニ機能こそ不足しているが、お買い物機能として、中央１丁目側はベニマル・中央４丁目・百合ケ丘はイオン(カスミ)で成立している

東口：コンビニ機能が豊富(ローソン・セブンイレブン)、ブランチ守谷・ヨークベニマル、本町側はストッカーが商圏として成立している　という状態が読み取れます。

現状で生活と消費のバランスがとれていることを考えると、守谷駅周辺に新たに商業施設（少なくともスーパーマーケット施設）は必要なさそうだなと考えられると思います。

ただし、買い物ニーズがないというのは恐らく外れてはいないと思いますが、

サービス系の業態（ジムや塾といったサービス）に対するニーズはある可能性があります。

実際、守谷駅は学生の電車通学者が少なくない(実数不明)ため、後述の通り、勉強スペースのニーズはあるかもしれません。

また、ジムに関してもエニタイムフィットネスほか、パーソナルジムやエステが乱立していることからも、サービス系の業態でればペイできる可能性はあるかもしれません。

※現状では供給が不足しているのか等については不明。あえて言うなら買い物以外で頼むぜ、そうしないと失敗確率高いぜ程度の温度感です

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2-3商圏外からの流入はどの程度考えられるか

日常使いという点を考えると、中央・ひがし野1丁目や4丁目に居住されている方が、守谷駅の商圏と捉えて良いでしょう。

一方、日常使い以外の点、例えば駅から遠くに住んでいる方が駅に定期的に集まる機会はどの程度あるのでしょうか。

つくばエクスプレス沿線にあるショッピングモールから想定してみます。

・流山おおたかの森ＳＣ：1753台

・柏の葉ららぽーと：2700台

・つくばのトナリエ：4000台

どちらかというと流山や柏の葉よりもつくばレベルの郊外化が進んでいると想定される守谷でも、2000台～4000台の駐車場の準備は必要と考える必要はあるでしょう。

また、商圏外からの流入と考えると、自動車・バス・電車での移動が中心になると思います。

そうなると、市内でもイオン・アクロスモール・守谷テラスとも競合

市外でも上記3施設や、取手でまさに今作ろうとしている広大なイオンとも客を取り合う必要が出てきます。

それらの施設、あまつさえ市内の他施設と客を取り合う必要も出て来るため、駅前再開発においてはかなりの競争力がある施設を考えなくてはなりません。

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2-4　では、駅前開発が必要という人は何を主張したいのか

そうはいっても、守谷駅前の再開発が必要だととなえる市民はいます。（何人いるのかは知りません。データもないし）

市長候補3名中2名が、駅前再開発について発信されていることを考えると、市民にとっては大きな関心ごととしてとらえているのでしょう。

※今まさに再開発しようとしている新守谷駅周辺はほぼスルーするのに、何十年後にできるかわからない守谷駅再開発について盛んに発信する程度には関心があるようです

各候補の意見をあたってみました。

かじおか香織さん　https://kaori-moriya.com/agenda/

(要約)

・守谷駅とその周りの開発については検討が必要

・市民の声には不満が多い

・守谷駅がもつ可能性が発揮できない

・具体的には市の施設(保育ステーション・図書室や自習室・公共施設を整備)を設置、商業施設が連動した再開発を推進する

わたなべ秀一さん　https://go2senkyo.com/seijika/136729

（要約）

・tx開業19年で、守谷駅の風景は変わっていない

・若い世代に選ばれる街になるために駅前再開発にチャレンジしたい

・具体的には市の施設（保育ステーション・行政・郵便・図書室・市民ホール）を設置、民間企業とともに再開発を推進する

松丸修久さん　https://www.nobuhisa.jp/

駅前開発についての記載なし

前回の記事の通り、松丸氏はハード面で何かを建てます系の主張は特にされない方です（2024.11.1時点）

＜考察（感想）＞

一旦、松丸さんはスルーします。

かじおかさん、渡辺さんとも、駅前再開発の必要性や行政施設の設置によるにぎわい創出を提案されています。

ただし、それによってどういったにぎわいが創出され、市にどのような良い効果が表れるのかについての記載がなく、ここまで論を組み立ててきた当方としては、若干消化不良とみなさざるを得ないです。

経済効果の発揮を主張するのであれば、現在の経済規模→再開発後の経済規模を明記してほしかったというのが本音ですが、

政策の一貫性という観点から見ると、市内全域の交通とも論理を接続しているわたなべさんには、一貫性は感じます。

ただ、現状私が駅前再開発として読み取れているのは、「情緒的価値への訴え」のみです。

日常の利便性や、経済的価値（＝私たち個人にとって、何がどう良くなるのか）に関しては、試算の上公表いただきたく思います。

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と、ここまで

1.守谷駅前の開発は現在失敗しているかの議論

2.守谷駅前の再開発は必要なのかの議論

3.守谷駅前の再開発は実現可能なのかの議論

に分解することを目的とし、

・守谷駅周辺に関するデータを収集

・上記1.守谷駅前の開発は現在失敗しているかの議論・2.守谷駅前の再開発は必要なのかの議論

について記載して参りました。

ここまでまとめておいてなんですが、私は現状、「守谷駅の再開発は経済合理性は低そうではあるが、情緒的に必要性を訴えている」であると読み取ってしまっています。

こんなことで本当に良いのか。

続けて「守谷駅前の再開発は実現可能なのか」について見ていきたいと思います。

と、ここまで書いて大変申し訳ありません。

なんと、後半記事が文字数制限に引っ掛かってしまい、以降の掲載ができなくなってしまいました。

後半については、以下ＵＲＬよりご参照ください。長くてごめん。

https://anond.hatelabo.jp/20241101150132

Permalink | 記事への反応(1) | 08:03

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