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はてなキーワード: アパート経営とは
日本のおけるアパート経営の最大のリスクは、借りる側にとても有利な借地借家法です。
「外国人お断り」に怒っている日本人が、外国での賃貸借契約とか法律を日本のと比べているのは、
とても少ないんじゃないかな？
貸す側と借りる側で衝突が起こったとき、国民性としてどう交渉するのか、
http://cards.hateblo.jp/entry/1yen-1manyen-cut/
読んだ。
著者が知人にアパート経営薦めると
的な返しをされて、凡人はリスクばかり気にするよね
みたいな話に繋がってた気がした
恐ろしいんだろう。頼んでる水道屋呼んで終わりだろ
くらい、ちょっとひっかかっただけだった
で、上記のエントリ読んだらなぜか答えが閃いた
のことである。これは恐怖だ
させられる恐怖を想像していただければ増田諸兄にも伝わるだろう
で、考えてみたら件の著者はこの恐怖にどう立ち向かえと言ってるかというと
「頼める業者を確保しておけばいい。」
と続けてた気がした。なんだ水道屋に頼めばいいのか
結局、そういう管理もろもろのなかで
自分でやった方が利益が上がることを見定めろってことなんだろうな
だから、手弁当で設備直すのも悪手だし、丸投げも悪手なんだろう
結論を急ぐと、あの本が不動産投資を薦めていたのは
疑問だったけど、考えてみればあれは
でも、なんか違う読まれ方をしてた気がするけど
車と家。これ、両者その場で値切って安く買えてラッキー
大家の家が道路に面してて、奥まったところに別棟でアパートがある形。
賃貸人は使用人通路みたいなほっそい道通らないと道路に出られなくて、すげー出入りしにくい。
出入りのしづらさはともかく、吉祥寺北町の住宅街って、自宅のすぐ横でアパート経営してる人が多いように感じられる。
今回みたいに隣接してたりとか。
リッチな層がやっぱり住んでるんだなーと思った。
でも歩いてたらどこの下町？ってくらいのボロい家もあったりするけど。
とりあえず、寒い。
角部屋で窓が大きかったり古い木造で壁が薄いのもあるんだろうなあ。。。
予想外だった。
モノポリーで遊んだことはありますか。ビルやアパート経営を体験する4人くらいで遊ぶボードゲームです。
8つの大通りをすごろくの要領で進み、物件を買ったり、カードを引いてイベントをこなしていきます。
ボードを一周するとベーシックインカム的にお金がもらえます。説明書にはサラリーと書かれていたと思います。
このゲームが始まったばかりのときは、地主さんがいません。プレーヤーの誰かが土地を購入すると地主さんとして収益を上げられるようになります。
誰かが駐車場にとまったり、アパートやホテルをにとまってくれるのを待ちます。
同じ通りの土地を買い占めることができると収益が倍になります。
運良く、土地をまとめて所有するプレーヤーもいれば、点在する物件を所有するプレーヤーも出てきます。地上げ屋風情の交渉力で土地をまとめ始めるプレーヤーは最強です。
すべてのプレーヤーにある程度の収入があり、それなりにお金が動いているときが一番盛り上がります。
たくさんの物件を所有したときに出ると困るカードがあります。建物の修繕カードです。マンションの大規模修繕のように費用が一気に飛んでいきます。手持ちの物件が多いほど痛手になります。
終盤は、残った二人の一騎打ち。それぞれのプレーヤーの性格が露骨に出てきます。
ルールにもよりますが、資金がショートしたプレーヤーから抜けていくと、最後に残ったプレーヤーがすべての通りの物件を独占して勝者となりゲームは終わります。
ゲームなので、もう一回遊ぶときは、これまでの状況をリセットして、最初から始めれば、何の問題もありません。
このサイクルを現実に当てはめたとき、資本主義の問題点があきらかになってきます。
ゲームを始めたときから、地主がいたらどうでしょう。誰かが勝った状態からゲームを始めてみます。プレーヤーは細々と得たベーシックインカムを貯めることもできずに、どんどん絞られていきます。
独占した物件は、既得権ですから、放出されることはありません。盛り上がるゲーム中盤にならずに終わってしまいますね。ボードゲーム好きの友達といえども途中で帰ってしまうかもしれません。
現実の経済では、ゲームが終盤に差し掛からないように、ずっと中盤のプレイを続けられるように政府が法的な規制をかけてバランスを取っています。
バランスをうまく取れず終盤にさしかかると現実の世界では、終盤の状態を終わらせて序盤に戻そうとする力が生まれてきます。内乱や暴動です。江戸時代だと維新に向かう力です。
そこまでいかなくても、自然災害をきっかけにして、ほころびが顕在化するかもしれません。
このゲームは8人くらいまでは遊べたと思いますが、プレーヤーの数を一気に20人に増やしたらどうなるでしょう。
脱落者が10人以上出て、モノポリーの作者が想定しているプレーヤー数に落ち着くまでは、過酷なゲームになります。
20人を8人にするために先に面接をしたり、ゲームに参加するための条件をクリアしないとゲームをできないようにしたらどうでしょう。
よほど恵まれた人しかモノポリーのサイコロをふれなくなってしまいます。
ルール通りにプレイすれば、盤面を一周してもらえるベーシックインカムの量が多くなります。資金の供給が過多になって、バランスが崩れるかもしれません。
この状態のバランスを取るには、盤面の数を5つに増やして、プレーヤーを分散させたほうがいいでしょう。20人の中から一人の勝者を出すよりも、5人の勝者を出したほうがいいと思いませんか？
盤面を置く場所がなくなって、隣のおねえちゃんの部屋に侵略したら、反撃をくらうかもしれません。領土を増やすための戦争はそんなものです。
少ない国土で、競争の場を増やすには、山や川や海峡で国土を区切って、盤面を増やしたほうがいいともいえます。
現在の日本でいうと、高速通信網、高速交通網によって仕切りが取り払われてしまって、盤面が限りなくひとつに統一されつつあります。
世界的な視点で見てもそうなってるのかもしれません。
勝ち残った有利な人が、「建物の修繕カード」を引いて負けそうになったときに、「今のはなしね」といって、ルールの変更をせまってきたらどうなるでしょうか。
「おごれるもの久しからずや」の「盛者必衰の理」にしたがって、序盤に戻すことができれば、循環型の繁栄が続くのではないでしょうか。
最近、転校してきた子をこのゲームに誘って、このゲームを覚えさせたとしましょう。しかし、詳細なルールや攻略法やうまいタイミングみたいなものはわかりません。しばらくの間は、この子が最下位街道まっしぐらで、残りのみんなは楽しいかもしれません。
きっと欧米諸国が植民地での覇権争いをしていたときは、笑いが止まらなかったでしょう。
ゲームを始める前に仲間1人と喫茶店で作戦会議をして、誰がどの通りの物件を取るのかを決めておき、苦渋の判断で売却したかのように演技して、ゲームを進めてみたらどうなるでしょう。
残りのプレーヤーが嫌な思いをすることなく、ゲームの中盤が続くのであれば、案外悪い選択肢ではないのかもしれません。
終盤にいたっても、談合が続くのであれば、他のプレーヤーに疑念が生まれくるかもしれません。
ゲームはゲームなので、資金がショートしてしまった人は、ゲームが終わるまで残った人たちのプレイを見ていればいいのですが、現実ではそうもいきません。
資本主義のルールにしたがって、舞台から退場した人にとってみれば、ルールがきちんと守られているかどうかは、重要です。のび太といえども、資本主義の洗礼を受けたあとでは、ジャイアンが負けそうになったときに盤面をひっくり返すのを見過ごすわけにはいきません。もう一度、ゲームの盤面に戻して、プレーヤーとして活躍できるようにして、偶発的な事象の発生を防がなくてはなりません。
以前「賃貸主義は、「孤独死を嫌がって大家は高齢者に家を貸さなくなる」というリスクに
未対応だ」（賃貸推奨のちきりん女史は間違っている）と投稿し、
http://anond.hatelabo.jp/20101202202019
「アパート経営はそもそも１９９０年前後のバブル期相続対策が主目的だから、
次世代が相続対策の必要性が薄れてきたら、アパートも経年除却されるから、
http://anond.hatelabo.jp/20101216162937
「次世代のアパート大家は、先代の経営を「消極的に」引き継ぐが、
経年劣化とか防災対応（耐震性の義務付け）とか環境対応（カーボンニュートラル義務付け）の
マイナスインセンティブがあると、アパート経営をその時点で見切るのでは？」と
書いたのだが、よく考えると「孤独死」自体がマイナスインセンティブの引き金（トリガー）になる。
つまり、５戸のアパートで、１戸に孤独死が発生し、その対策費に７０万円も掛けてしまった、という
苦い経験をした大家は、「もうアパート経営はこりごり」と思ってしまう可能性が出てくる。
経済的に「７０万円掛けたくない」というのもあるが、それ以上に精神的ダメージを受けてしまって、
「アパート経営で月１０万円程度の小遣い銭は入るケド、別にカネに困っていないし、
二度と死体なんか見たくないから、アパートとりこわしちゃえ！」と思っちゃったりするかもしれない。
いきなり残４戸を追い出すことは借地借家法的に難しいが、「去るものは追わず」で、
以前、
「大家が『孤独死リスクを恐れ』単身者に賃貸しなくなるリスクを考えると、
ちきりん女史のいうような『賃貸が分譲よりベター』理論は成り立たない」と投稿した。
http://anond.hatelabo.jp/20101202202019
これに対して２つの批判を頂いた。
①ちきりん女史は「多額の住宅ローンのリスク」を主張しているのであり、
「賃貸が分譲より勝っている」とは主張していない。
少額のローンで済むように、
年収相応な安価な家、つまり「狭い家」「古い家」「遠い家」を選べばいい。
②今後人口・世帯数が減少するので「借家需要」が減少するので、
「借家需給バランス」は「借り手市場になる」から、大家のワガママは通らない。
①については、確かにもっともな反論であり、分相応な家に住めばいい、と思う。
しかし、②については、一見もっともらしいが、実はカンタンに言い切れない点がある。
世の中には多量のアパートが存在しているが、これらアパートが建設された主目的、というのを
一般人はあまり理解していない。
確かに「借家ニーズがあるだろうから、そこそこ儲かるんじゃないか」という理由で、
つまり「純粋に借家需給バランスを勘案した上で建設された借家」も、それなりにある。
しかし、特にバブル期に建設されたアパートの類は、「借家需給バランス」以外の要因を
それは「相続税対策のために、アパート建設自体が自己目的になっているアパート」である。
そういうアパートは、必ずしも借家ニーズが強いから、という理由で建ったものではなく、
「相続税課税評価額が下がる」という政治的理由で建設されたのである。
恐らく、アパートを建てた大家＝地主は、２０１０年までに「寿命」を迎えたので、
問題は、その次の代、旧大家の子供の代が、アパート経営を本気で行うか否か、である。
現時点ではまだ築２０年だから、あまり老朽化することもないので、そのまま経営を続けるだろう。
しかし、これが２０２０年になり、２０３０年になり、相当老朽化した場合に、
「もともと自分の意思で始めた訳ではないアパート経営」を、そのまま続けるだろうか？
「旧大家の子供の代」も相続税対策に悩んでいるのであれば、彼らも本気になってアパート経営をし、
しかし、「旧大家の子供の代」が相続税対策するインセンティブは、２つの理由で希薄になっていると
考えられる。
①地価がじわじわ下がっているので、相続税そのものに頭を悩ませる必要がない。
②未婚率が上昇し、直系卑属（子・孫）を持たない大家が増えているので、
「相続人の心配」をしてやる必要性がない。
・・・となると、相続税対策意欲が乏しい「旧大家の子供の代」は、経年劣化が顕在化する前は
「消極的なアパート経営を続ける」が、いよいよもってアパートが老朽化した場合に
「高いリフォーム費用を掛けてアパートを新装」せずに、「入居者募集せずそのまま放置」、
もしくは「取り壊して更地化」するケースが、結構出てくるのでは？
「アパートといえどもカーボンニュートラルにしろ」と社会的要求が増してくれば、
ますます「消極的アパート経営を続けることのコスト」は増大する。
特に首都圏に多いアパートの相当数が「相続対策目的を主目的としたアパート」であるのであれば、
その「主目的使命を終えたアパート」は、経年すると「御役御免」となるのでは？
「アパート経営による経済的便益」を「アパート経営によるコスト」が逆転する日に、
一気に老朽アパートが賃貸市場から去って、需給バランスがタイトになる可能性は、ゼロとはいえない。
勿論、需給バランスがタイトになれば、それに対して一定の供給はあるから、
需給バランスは緩むのかもしれない。
