2010-12-16

アパートの相当数は「相続対策目的」。役目を終えて除却されると「人口減少で賃貸は借り手市場になる(ちきりん理論)」は成立しない。

以前、

大家が『孤独死リスクを恐れ』単身者賃貸しなくなるリスクを考えると、

 ちきりん女史のいうような『賃貸が分譲よりベター理論は成り立たない」と投稿した

http://anond.hatelabo.jp/20101202202019

これに対して2つの批判を頂いた。

ちきりん女史は「多額の住宅ローンリスク」を主張しているのであり、

 「賃貸が分譲より勝っている」とは主張していない。

 少額のローンで済むように、

 年収相応な安価な家、つまり「狭い家」「古い家」「遠い家」を選べばいい。

②今後人口世帯数が減少するので「借家需要」が減少するので、

 「借家需給バランス」は「借り手市場になる」から大家ワガママは通らない。

①については、確かにもっともな反論であり、分相応な家に住めばいい、と思う。

しかし、②については、一見もっともらしいが、実はカンタンに言い切れない点がある。

世の中には多量のアパート存在しているが、これらアパート建設された主目的、というのを

一般人はあまり理解していない。

かに借家ニーズがあるだろうから、そこそこ儲かるんじゃないか」という理由で、

つまり「純粋借家需給バランスを勘案した上で建設された借家」も、それなりにある。 

しかし、特にバブル期建設されたアパートの類は、「借家需給バランス」以外の要因を

目的建設されたものが、相当ある。

それは「相続税対策のために、アパート建設自体が自己目的になっているアパートである

そういうアパートは、必ずしも借家ニーズが強いから、という理由で建ったものではなく、

相続税課税評価額が下がる」という政治的理由で建設されたのである

この手のアパートが1990年に建設されたとして、築20年。

恐らく、アパートを建てた大家地主は、2010年までに「寿命」を迎えたので、

相続対策」にはアパートは役立ってくれただろう。

問題は、その次の代、旧大家子供の代が、アパート経営を本気で行うか否か、である

現時点ではまだ築20年だから、あまり老朽化することもないので、そのまま経営を続けるだろう。

しかし、これが2020年になり、2030年になり、相当老朽化した場合に、

「もともと自分の意思で始めた訳ではなアパート経営」を、そのまま続けるだろうか?

「旧大家子供の代」も相続税対策に悩んでいるのであれば、彼らも本気になってアパート経営をし、

リフォームなり建替新築したりするだろう。

しかし、「旧大家子供の代」が相続税対策するインセンティブは、2つの理由で希薄になっていると

考えられる。

地価がじわじわ下がっているので、相続税そのものに頭を悩ませる必要がない。

②未婚率が上昇し、直系卑属(子・孫)を持たない大家が増えているので、

 「相続人の心配」をしてやる必要性がない。

・・・となると、相続税対策意欲が乏しい「旧大家子供の代」は、経年劣化が顕在化する前は

「消極的なアパート経営を続ける」が、いよいよもってアパートが老朽化した場合

「高いリフォーム費用を掛けてアパート新装」せずに、「入居者募集せずそのまま放置」、

もしくは「取り壊して更地化」するケースが、結構出てくるのでは?

しかも、今後、「アパートといえども耐震基準を満たせ」とか

アパートといえどもカーボンニュートラルにしろ」と社会的要求が増してくれば、

ますます「消極的アパート経営を続けることのコスト」は増大する。

特に首都圏に多いアパートの相当数が「相続対策目的を主目的したアパートであるのであれば、

その「主目的使命を終えたアパート」は、経年すると「御役御免」となるのでは?

アパート経営による経済的便益」を「アパート経営によるコスト」が逆転する日に、

一気に老朽アパート賃貸市場から去って、需給バランスタイトになる可能性は、ゼロはいえない。

勿論、需給バランスタイトになれば、それに対して一定の供給はあるから

需給バランスは緩むのかもしれない。

しかし、「相続対策目的」という「特殊要因供給」は出てこないから、長期的にはタイトな方向へ

進むのではないか

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